2010---2012上市公司财务报表分析—万科

20102012上市公司财务报表分析万科摘要本文对万科财务状况进行分析，通过水平分析法对货币资金，短期借款，长期借款变动额，变动率，变动的主要原因进行分析，还通过垂直分析法，计算资产负债表各项目的比重，并进行纵向比较。简单计算短期偿债能力，长期偿债能力，营运能力等。最后分析资产负债表政策分析。在分析的同时结合地产行业的特点。关键词万科财务分析地产20102012ANALYSISOFFINANCIALSTATEMENTSVANKELISTINGCORPORATIONABSTRACTTHISPAPERANALYZESVANKEFINANCIALSITUATION,THROUGHTHEHORIZONTALANALYSISOFMONETARYFUNDS,SHORTTERMLOAN,LONGTERMLOANAMOUNTOFCHANGES,CHANGERATE,ANALYZEDTHECAUSESOFCHANGE,ALSOTHROUGHTHEVERTICALANALYSIS,CALCULATIONSTATEMENTOFASSETSANDLIABILITIESOFTHEPROJECTSPROPORTION,ANDLONGITUDINALCOMPARISONASIMPLECALCULATIONOFSHORTTERMDEBTPAYINGABILITY,LONGTERMDEBTPAYINGABILITY,OPERATINGABILITYETCFINALLY,ANALYSISOFTHEBALANCESHEETPOLICYANALYSISTHECHARACTERISTICSANALYSISOFTHECOMBINEDWITHTHEREALESTATEINDUSTRYKEYWORDVANKEFINANCIALANALYSISREALESTATE一简介分析，又称，是通过收集、整理企业中的有关数据，并结合其他有关补充信息，对企业的、经营成果和情况进行综合比较和评价，为财务会计报告使用者提供管理决策和控制依据的一项管理工作。本文采用现代财务报表分析的方法对万科的最近三年财务状况进行分析。二水平分析法21货币资金变动额，变动率，变动的主要原因2011年比2010年货币资金减少357,740万元,大约减少95。2012年比2011年增加1,805,200万元,增加527。2011年减少原因是万科对当时房地产市场看好，大量购地，扩大规模，导致货币资金减少，以及暂时性的销售回款不及时。2012年万科处于谨慎原因，减少了在房地产市场的扩张速度，同时加强回款导致货币资金大幅增加。见下表报表日期2010/12/312011/12/31变动额变动额2012/12/31变动额变动比例3,781,690003,423,95000357,740009465,229,150001,805,2000052722短期借款变动额，变动率，变动的原因短期负债2011年比上年增加24,64500万元，大约增加1667，一方面由于长期借款和货币资金减少，公司面临一定的资金压力，流动资金短缺，公司加大了短期贷款的规模。2012年短期借款820,79500增加比上年增加47597，是由于受到国家宏观调控影响，房市相对低迷，销售不利，大量资金被被项目占用，或者工期原因，没有足够的新房推出。导致公司流动资金压力较大，从而加大了短期贷款力度。见下表。报表日期2010/12/312011/12/31变动额变动额2012/12/31变动额变动比例147,80000172,4450024,645001667993,24000820,79500475973长期借款变动额，变动率，变动的原因长期借款2011年比2010年减少381,850万元，减少154，由于短期借款增加，公司相应的减少了对长期借款的需求。2012年比上年增加1,506,410，大约增加7183，原因类似于短期借款。受到国家宏观调控影响，房市相对低迷，销售不利，大量资金被被项目占用，导致资金短期。见下表。报表日期2010/12/312011/12/31变动额变动额2012/12/31变动额变动比例2,479,050002,097,20000381,8500015403,603,610001,506,4100071834资产负债表变动额，变动率，发生变动的几种类型最近三年总资产稳定增加每年增加8,000,000万左右，分别增长373和278。见下表。报表日期2010/12/312011/12/31变动额变动额2012/12/31变动额变动比例21,563,8000029,620,800008,057,00000373637,880,200008,259,400002788其中变动比较明显的科目有应付票据，应付账款，预收款项，应付利息，存货，可供出售的金融资产，投资性房地产等。应付票据变动比例较大仅2012年就比上年增加了1582682表面企业在资金短缺的情况下大幅进行票据融资，结合长短期借款的增加，可以看出公司面临一定的资金压力。应付账款最近两年都成上升趋势分别上升7576和50，快于原料增加规模，表明企业应付账款周期变长，企业在面临资金压力的情况下延长了对供货商的付款周期。应付利息每年增长超过100，与企业最近两年增加的长短期贷款相适应，贷款的增加同时带来了利息的增长。存货最近两年都呈现出增长趋势，一方面可能由于公司应对原材料上涨增加了原材料存储，另一方面显示企业销售情况不容乐观。可供出售的金融资产2012年比上年减少92左右。可以理解为企业为换取资金而进行的资产套现活动。投资性房地产增加迅速，表面企业目前销售不好的情况下，看好未来长期的地产市场，而进行房地产投资。见下表。报表日期2010/12/312011/12/31变动额变动额2012/12/31变动额变动比例应付票据312531254977134945881582682应付账款1692380297458012822007576448610015115205081预收款项744052011110200366968049321310240019922001793应付利息127807272299144492113056496883773891385913,333,3000020,833,500007,500,20000562525,516,400004,682,90000224840,4764044,126203,649809024763643,64984989212,91760112,6110099,6934077176237,52300124,9120011092三垂直分析法31,计算资产负债表各项目的比重资产负债表中资产占比比较大的是存货，负债中比较大的是应付账款和预收款项，这符合房地产行业的特点。存货比较大因为企业待售商品房较多，应付账款是企业用于购买原材料的，预收款项多是企业预售房屋而得。见下表。报表日期2010/12/31占总资产比重2011/12/31占总资产比重2012/12/31占总资产比重3,781,6900017543,423,9500011565,229,150001380应收账款159,40200074151,48100051188,65500050预付款项1,783,800008272,011,620006793,337,360008811,493,830006931,844,060006232,005,7900053013,333,30000618320,833,50000703325,516,40000673620,552,10000953128,264,70000954236,277,400009577非流动性资产00000000040,4764001944,1262001547636000449,37500208642,64900217704,0310018612,91760006112,61100038237,52300063121,95800057159,58600054161,2260004376,4282003570,55530024105,1120002837,3952001743,5474001542,6847001120,169000503,216140014,099940014,23167001164,31600076232,62400079305,48600081105,5990004946,3793001621,849200061,011,680004691,356,180004581,602,7900042321,563,800001000029,620,800001000037,880,2000010000流动负债000000000报表日期2010/12/310192011/12/310142012/12/31011147,80000069172,44500058993,240002621,505450011,704180012,576100010003,12500001497,713001311,692,380007852,974,5800010044,486,1000011847,440,52000345011,110,20000375113,102,400003459141,57600066169,03500057217,77500057316,54800147407,86200138451,5590011912,7807000627,2299000964,968800173,604,530009521,681,400007803,021,6800010202,562,500006761,530,570007102,184,580007382,562,5000067600000012,965,10000601220,072,40000677625,983,400006859非流动性负债000000000报表日期2010/12/0192011/12/0142012/12/0113131312,479,0500011502,097,200007083,603,61000951582,11400270585,0400019873,8993003477,8906002673,38130019881610001,179820001,567800003,140,0600014562,765,170009343,682,9900097216,105,10000746922,837,60000771029,666,300007832所有者权益或股东权益0000000001,099,520005101,099,520003711,099,56000290878,93400408884,34600299868,386002291,058,770004911,364,870004611,701,710004491,347,030006251,893,460006392,668,810007054,423,2700020515,296,7800017886,382,5600016851,035,350004801,486,470005021,831,260004835,458,6200025316,783,2500022908,213,820002168报表日期2010/12/310192011/12/310142012/12/3101121,563,800001000029,620,800001000037,880,200001000032计算各项目比重的差异报表日期2010/12/312011/12/31比上年变动情况2012/12/31比上年变动情况3,781,690003,423,9500034095,229,150001942应收账款159,40200151,481003082188,65500261预付款项1,783,800002,011,6200017903,337,3600029731,493,830001,844,0600010132,005,79000149513,333,3000020,833,50000137525,516,4000042320,552,1000028,264,7000001236,277,40000036非流动性资产40,4764044,126202064476369916449,37500642,64900411704,03100143412,91760112,6110053464237,523006493121,95800159,58600474161,22600210076,4282070,555303279105,11200164937,3952043,54740152242,68470233520,169003,216144,099947204,231671929164,31600232,62400306305,48600269105,5990046,37930680321,8492063161,011,680001,356,180002411,602,7900075821,563,8000029,620,8000000037,880,20000000流动负债报表日期2010/12/312011/12/3126552012/12/312110147,80000172,445001506993,24000350391,505451,7041817592,5761018203,12500497,7130012354131,692,380002,974,5800027954,486,1000017937,440,5200011,110,2000087013,102,40000778141,57600169,035001308217,77500074316,54800407,86200620451,55900134312,7807027,22990551064,9688086573,604,530001,681,400003,021,6800030832,562,5000033691,530,570002,184,580003912,562,5000082812,965,1000020,072,40000127125,983,40000122非流动性负债报表日期2010/12/312011/12/3126552012/12/3121102,479,050002,097,2000038413,603,610003436582,11400585,04000268373,8993077,89060232773,381302633881611,179822581,567803913,140,060002,765,1700035893,682,9900041516,105,1000022,837,6000032329,666,30000158所有者权益或股东权益1,099,520001,099,5200027201,099,560002180878,93400884,346002675868,3860023221,058,770001,364,870006151,701,710002511,347,030001,893,460002332,668,8100010224,423,270005,296,7800012826,382,560005771,035,350001,486,470004521,831,260003675,458,620006,783,250009538,213,82000531报表日期2010/12/312011/12/3126552012/12/31211021,563,8000029,620,8000000037,880,20000000四资产负债表的分析指标体系41短期偿债能力指标（1）营运资本营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。见下表。报表日期（万元）2010/12/312011/12/312012/12/3120,552,1000028,264,7000036,277,4000012,965,1000020,072,4000025,983,40000营运资本7,587,000008,192,3000010,294,00000（2）流动比率企业流动比率三年有所下降，显示企业短期内偿还债务能力有所下降。见下表。报表日期（万元）2010/12/312011/12/312012/12/3120,552,1000028,264,7000036,277,4000012,965,1000020,072,4000025,983,40000流动比率15852140811396242长期偿债能力指标（1）负债比率负债率上升趋势表面企业在发展扩大的过程中较多的依靠外部负债，会造成企业较大的利息偿还压力。见下表。报表日期2010/12/312011/12/312012/12/3121,563,8000029,620,8000037,880,20000负债总额16,105,1800022,837,5500029,666,38000负债比股东权益074077078（2）负债与股东权益比率负债比股东权益不断扩大，而且负债高于股东权益的三倍以上，但结合房地产行业更多利用外部负债来扩大规模的行业特点，目前该比例属于正常水平。见下表。报表日期2010/12/312011/12/312012/12/315,458,620006,783,250008,213,82000负债总额16,105,1800022,837,5500029,666,38000负债比股东权益295336361（3）负责与有形净资产比率负债高于有形资产三倍以上且有扩大趋势，但原因与上面相同，考虑和房地产行业特性，指标比较合理。见下表。报表日期2010/12/312011/12/312012/12/31有形资产5,421,22486,739,70268,171,1353负债总额16,105,1800022,837,5500029,666,38000负责与有形净资产比率29708338853630643营运能力指标（1）应收账款周转率企业应收账款周转效率提升，有利于企业减少坏账风险，减少因资金占有而增加的融资成本。报告日期2010/12/312011/12/312012/12/31应收账款周转率439646186063（2）存货周转率显示企业存货周转速度变慢。待售商品房销售不如2010年理想，存货周转天数也同比上升。存货周转率变长使得企业资金周转速度变慢，而且过多的商品房待售，导致资金占用，得不到及时回收，增加企业资金成本。报告日期2010/12/312011/12/312012/12/31存货周转率027025018（3）营业周期营业周期变短，总体上有利于公司资金的使用以及快速周转，提高资金的使用效率。报告日期2012/12/312012/9/302012/3/31应收账款周转天数天81978594存货周转天数天1,337301,422921,27524营业周期1,345491,430721,28118五资产负债表政策分析51资产负债表附注分析的重点511本集团没有本报告期前已全额计提坏账准备或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回的其他应收款，没有利润操纵的嫌疑。512应收账款账龄较一年之内的占到9722，风险较小。513本集团所有子公司均通过设立、投资或通过非同一控制下企业合并取得，无同一控制下企业合并取得的子公司。本报告期内，本集团纳入合并范围公司共计389家企业。52应收账款会计政策万科对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标准、计提方法如下521单项金额重大的应收款项，当应收款项的预计未来现金流量不包括尚未发生的未来信用损失按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本公司将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失。单项金额重大的应收款项按个别方式评估减值损失。522单项金额不重大的应收款项，按债务单位的信用风险特征组合后该组合的风险较大的款项，如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款的信用风险较大，全额计提减值损失。523单项金额不重大的应收款项，按信用风险特征组合后该组合的风险较小的，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失。所用会计政策符合中华人民会计准则相关规定。53存货会计政策531存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为原材料。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。532项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。存货以成本与可变现净值孰低计量。房地产开发产品成本包