2007年娄底市经济开发区双菱钢材大市场市场研究产品策划报告

全程代理上海鉴略地产策略机构|地产策略中心|市场研究中心日期2007/7/10娄底市经济开发区双菱钢材大市场市场研究|产品策划报告目录第一部分项目宏观市场环境研究一、项目开发宏观经济环境分析1、娄底市城市发展现状及特征2、娄底市城市人口发展规模3、娄底市城市交通及道路网络4、娄底市宏观经济发展趋势二、宏观市场环境分析1、新政影响下的商业市场发展趋势2、娄底市商业供求特点3、娄底市商业发展趋势预测三、微观区域环境分析1、区域功能发展规划2、区域市政路网发展规划3、区域市政配套发展规划4、区域发展的利好及利空总结四、项目开发的大势研判第二部分项目可比市场供给状况及客群分析一、典型性钢材供给市场分析一娄底本土钢材市场透析1、大汉钢材大超市2、一桥钢材零售市场分析3、二桥钢材零售市场分析4、涟邵矿务局钢材市场分析5、总结二外地钢材市场透析1、长沙南站湖南钢材市场2、株洲钢材大市场3、外省成功钢材市场分析4、总结二、同区位典型性竞争市场分析1、五江建材城2、大汉巨龙家园三、其它可比项目调查1、鹏泰国际2、世纪花城3、金时代商业广场4、春园步行街5、九亿步行街6、东方豪园7、君临天厦8、北城旺角四、市场供给及客群的参考性结论分析第三部分本案市场研究结论分析一、项目的客户群体来源分析二、项目市场档次定位三、项目产品核心定位系统分析第四部分本项目产品定位研究及开发战略一、本案可比商业市场产品大致规划调研分析二、本项目总体规划布局1、总体布局及示意2、单体及栋数组合3、户型面积配比4、物业管理及建设标准5、商业发展及业态布局三、项目开发战略1、项目总体开发战略2、项目开发经济效益评估3、项目一期开发战略第一部分项目宏观市场环境研究一项目开发宏观经济环境分析1娄底市城市发展现状及特征娄底地处湖南版图几何中心，辖娄星区、冷水江市、涟源市、双峰县、新化县等五县（市、区）和经济技术开发区，总面积8117平方千米，人口410万。娄底是湖南重要的铁路交通枢纽地，以钢铁工业为主的工业基地，具有山水园林特色的湘中区域性中心城市。2005年，城市建设用地35平方公里。城市布局受铁路和自然环境的影响，基本上形成以市中心为依托，沿涟水和湘黔铁路呈东西扩展的格局。同时，随着市府的南迁，城市也逐渐向南发展。娄底城市的现状主要呈现出“一区三片六个组团的结构”。“一区三片”即城市中心区，和城西北的青山、涟钢片，城南的百亩、万宝片，城东的西阳、碧溪片。2、娄底市城市人口发展规模2006年末，娄底地区总户籍人口41204万人，比上年末增加446万，自然增长率63。其中城市人口（包括县城、集镇人口）13391万，农村人口27813万。根据娄底市2000年到2020年城市发展规划，娄底市人口将由2005年的32万增长到2010年的40万，到2020年增加到55万，远景规划到2050年85万100万。3娄底市城市交通及道路网络娄底，地处湖南版图的几何中心。境内交通便捷，位于湖南省三横三纵的“田”字型铁路交通框架的中央，湘黔、洛湛铁路的交汇处。上瑞高速、二广高速与娄星高速在市域内形成“干”字型高速公路网。发达的大环境交通，可以方便的将全国的钢材产品运来娄底，也使得娄底的钢材市场产品销售有了向全省扩张的可能。穿过娄底市区的公路主要有娄涟高等级公路、娄宁公路（1810线）、娄涟公路（1810）线、娄双公路（1847线）、娄湘公路。按照娄底市2000年到2020年城市规划，娄宁公路将改为高速公路，以娄涟高速公路为起点，北接长常高速公路。娄底至衡阳公路，由省道1847线、1822线为高速公路。从娄底经过双峰至衡阳，与娄宁公路结合，从我省中部将长常高速公路，上瑞高速公路，京珠高速公路、衡昆高速公路相连，打通娄底城市南北出口，形成南北贯通的完整的交通通道。4娄底市宏观经济发展趋势12006年娄底地区经济情况1）经济增速稳步攀升，经济效益总体趋好。2006年，全市完成生产总值36104亿元，增长128，比上年快07个百分点。其中第一产业增加值6313亿元，增长68；第二产业增加值17448亿元，增长166；第三产业增加值12343亿元，增长110。按常住人口计算，人均生产总值为9380元，增长113。全市生产总值一季度、上半年和前三季度分别增长102、115和123，增速呈逐季攀升之势。经济运行质量和效益提高，全市规模以上工业企业全年实现利润1486亿元，增长72，工业效益综合指数达到1896，同比上升299个百分点；财政收入增速快，全年实现财政收入2616亿元，增长295，其中财政一般预算收入1532亿元，增长249；居民收入增长较快，城镇居民人均可支配收入8932元，农民人均可支配收入2379元，分别增长117和76；金融机构各项存款余额32803亿元，各项贷款余额18509亿元，分别增长162、163。社会消费品零售总额11039亿元，增长145；居民消费价格指数为1017。从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入提速增效发展的新阶段。2）“三化”进程明显加快，经济结构逐步优化。2006年，在全市生产总值中，三次产业结构为175483342，三次产业竞相发展，达到了历史最好水平，第一、二、三产业增速分别比“十五”时期的平均增速高36、06、07个百分点。新型工业化进程提速，工业经济主导地位更加突出。全年实现工业增加值16002亿元，增长184，对全市经济增长的贡献率达到599，直接拉动GDP增长77个百分点；规模工业完成技改投资46亿元，完成新产品开发项目10项，推广应用新技术新工艺7项；高新技术产业完成产值9127亿元，创利税1244亿元，增长286。农业产业化步伐加快，社会主义新农村建设稳步推进。据市农业产业化办公室统计，到2006年底止，全市农产品加工企业达710家，年加工产值278亿元，增长213；全市有78个村被列为全省“千村示范工程”。城市建设快速发展，全市城镇化水平为325，比上年提高22个百分点，娄底中心城区被评为全省第一个全国绿化模范城市和省级文明城市。3）改革开放继续深化，发展活力明显增强。2006年，市属国有企业改制面达到92，省属企业改制全面启动，煤矿资源整合加快推进；非公有制经济增长强劲，完成增加值15004亿元，增长173，企业总数达到2645家，增长92，其中有9家私企被列入湖南私营企业100强。引进市外境内项目348个，到位资金42亿元；新批外商投资企业20家；园区经济发展迅速，成为承接市外产业转移的主阵地，市经济技术开发区全年新引进项目24个，合同引资278亿元。4）坚持协调统筹发展，各项社会事业全面推进。全市8件实事21个项目指标均完成或超额完成目标任务。全年新增城镇就业323万人、下岗失业人员再就业179万人；企业基本养老保险、工伤保险和基本医疗保险新增参保人数分别达到202万、413万和358万。建成县到乡镇公路63公里，乡镇到村水泥路1891公里；完成沼气池5017口；建设农村中小学寄宿制学校12所；新建、改造乡镇卫生院39所；解决了农村4296人的饮水安全问题；新增通话行政村10个；新建城镇经济适用房324万平方米、城镇最低收入家庭廉租房183万平方米；新建、扩改建乡镇敬老院15所。5）经济社会发展中存在的主要问题是经济增长方式尚未根本转变，自主创新能力不强；农业抗风险能力薄弱；扩大投资的工作难度加大；节能降耗任务艰巨，资源和环境的压力依然较大等。2娄底经济主要特征、从统计公报可以看出，娄底06年国民生产总值361亿元，经济增速达到了128，并且各季度经济增速呈逐渐攀升之势。可见，娄底经济正处于一个快速发展的态势当中。2006年，三次产业结构为175483342，三次产业的产业增速为68、166、11。可见，娄底是一个工业占主导地位的市，二产业的增速超过了一、三产业，预示着在未来一段时间内，二产业在经济中所占比例仍将扩大。二产业的主导地位，也预示着我们的市场的投资客户有很大一部分将来自这个产业的就业人群。因为第二产业是钢材使用的主要行业，二产业的做大将为整个娄底钢材市场容量的扩大提供了保证。、城镇居民人均可支配收入8932元，农民人均可支配收入2379元，分别增长117和76。从数据可以看出，娄底地区居民收入呈现较快增长态势，但增速低于国民生产总值增速。社会消费品零售总额增长145。居民收入的提高，社会消费品零售总额的快速增长，将使得娄底的商贸业日益繁荣。3有益与有损于增加娄底钢材市场容量的经济因素规模以下工业增加值7189亿元增长5打破的近几年来在正负5徘徊的局面，走向了快速增长的轨道。以下是产业增长的主要原因一是煤炭行业快速增长。煤占总经济比重30到40之间，产量增长145。二是农机产业是娄底规模以下工业的第二大产业，占总产值2030，随着国家补贴力度的不断加大，农机具的生产正以蓬勃之势发展。煤炭行业和农机行业，都是需要大量使用钢材的行业，这两个行业的蓬勃发展，将会带来钢材消费的增加。城镇固定资产投资2007年1到5月项目类别投资额同比增长住宅40256万元491更新改造投资87261万元负507总计中房地产开发73277万元557房屋施工面积房屋施工面积2749（万平方）261其中住宅1852（万平方）623房屋竣工面积271（万平方）82房屋竣工面积住宅236（万平方）16倍商品房屋销售额32024（万元）685商品房屋销售额住宅25260（万元）753商品房屋销售面积24（万平方）488商品房屋销售面积住宅222（万平方）513从图表可以看出，娄底的房地产市场正呈现一幅快速发展的态势，房地产市场的快速发展，必将带动整个钢材市场容量的增加。城镇固定资产投资2007年1到5月城镇固定资产投资15月增长率总计270486万元负98城镇固定资产投资呈现下降趋势，听统计局人员说主要是娄底地区两个大型项目相比06年减少了投资所至。从娄底统计局获知经济数据汇总及娄底主要经济指标时间2007年1到5月项目产值同比增长娄底市国民生产总值1433694万元累计同比增长128第一产业203000万元45第二产业696623万元169工业增加值654123万元172第三产业534071万元111规模以上工业增加值548703万元202城镇固定资产投资270486万元负98社会消费品零售总额506548万元137进出口总额25688万元663建筑业42500万元127房地产业34343万元93规模以上工业经济统计类别产值增长率/规模工业总产值1904983万元308轻工业84653万元57总计中重工业1820330万元322轻工业25028万元11规模工业增加值重工业523675万元214园区工业15444万元511总计中采掘业58222万元205煤炭开采及洗选业54196万元206制造业423160万元174专用设备制造业7118万元240有色金属治炼及压延加工业21329万元07其中黑色金属治炼及压延加工业297711万元200规模以上主要工业产品产量类别5月1到5月总计增长率原煤515万吨235万吨210生铁553万吨2626万吨35钢579万吨2759万吨88钢材551万吨2603万吨269焦碳162万吨80万吨03锑品3507吨13651吨184城镇固定资产投资（07年1到5月）统计分项目投资总额同比增长率总计城镇以上固定资产投资270486万元负98住宅40256万元491更新改造投资87261万元负507总计房地产开发73277万元557采矿业5370万元122总计制造业74954万元负211房屋施工面积房屋施工面积2749（万平方）261其中住宅1852（万平方）623房屋竣工面积271（万平方）82房屋竣工面积住宅236（万平方）增长16倍商品房屋销售额32024（万元）685商品房屋销售额住宅25260（万元）753商品房屋销售面积24（万平方）488商品房屋销售面积住宅222（万平方）513主要经济指标（07年1到5月）规模以上工业增加值本月15月增长率总计115577万元548703万元202市直44219万元260386万元211娄星区3063万元13485万元373双峰8153万元33917万元114新化5123万元19668万元486冷水江市38366万元193783万元169涟源市11674万元63245万元181开发区4978万元18219万元48城镇固定资产投资15月增长率总计270486万元负98市直59920万元负247娄星区7472万元17倍双峰13669万元09新化17656万元12冷水江市64855万元负516涟源市51928万元551开发区54986万元93842007年娄底经济展望2007年是十一五计划的第二年，总体来看，娄底经济仍将在高平台上运行，促进经济继续上扬的有利条件和导致增长下划的各种因素同时存在。优势分析1）国内环境仍然良好，2）娄底经济增长的基础较为坚实。面临的困难和不确定因素1。经过几年的高速发展，基数高，后续增长难度大。2。在固定资产投资中，缺少对娄底经济产生重大影响的重大工业项目。3。国家仍将坚持“双稳”的宏观调控政策，严把土地供应关，经济发展中的用地资金紧张的矛盾仍将突出。由上分析判断，我们认为2007年娄底经济仍将保持较快的增长速度，GDP增速在125左右，运营质量将进一步提高。统计公报给了我们的项目两个有利的信息娄底地区对商铺的消费能力日益增强；娄底的钢材市场容量短时间内将日益扩大。二宏观市场环境分析1新政影响下的商业市场发展趋势2006年，为了调节房地产投资过热和住房价格上涨过快问题，国家先后出台了国六条和国十五条。这两项法令带给房地产行业的直接影响是银行收紧银根，开发商贷款难度增大。同时抑制了购房投资客的投资兴趣，因为，如果购买的普通住宅物业在五年内转让的话，需全额征收100利润税，只有当五年以后转让才免征。而购买其它物业的话，除了5年内全额征收利润税，五年后还需要征收相应的税。在这种政策氛围下，给娄底房地产市场的直接影响是开发商进入房地产行业的门槛提高。一些原打算购买住房和商铺投资的消费者取消了投资计划或降低了投资额度，而将资金转移到其它投资领域。在这些政策的引导下，房地产行业的投资热将会受到一定程度的抑制。同时，抑制了投资过热，挤压了一定的由投资客撑起的房地产销售泡沫。2娄底市商业供求特点娄底的商业项目主要分布在市中心区、城南、开发区。老市区的商业项目主要有春园商业步行街、九亿商业步行街、金城时代广场。这个区域是娄底的老商业区域，商业发达，人流旺盛。故此门面价格较高，一楼门面价格在17000元每平方以上。城南的商业项目主要分布在新市政府附近，因为市府搬迁至此，按照其它城市的发展定律，这个区域将来会成为娄底重要的商业、商务、住宅区域。因此，虽然暂时此处人流量还不是很大，但分布在此处的君临天厦的商业项目也卖到了14000一个平方。另一个重要的商业项目分布区经济技术开发区，这个区域的商业项目主要分布在开发区内一桥和二桥之间的区域，这个区域是涟钢生活配套区和开发区内工厂区的交汇处，区域内交通发达，市场辐射范围广，目前在此处的两个主要的商业项目一楼门面均价分别为10000和11000元每平方。娄底现有的商业项目主要有三种类型步行街、专业市场、社区型商业。现有的步行街项目分布在市中心最繁华的区域。专业市场分布在开发区，社区型商业分布在南城片区。目前除开春园步行街和五江建材家居市场外，其它的商业项目销售均不是特别理想，由此可见，娄底的商业铺面市场还不是很成熟或消费者投资能力有限。目前娄底市商铺的消费客群主要有投资客和自用型消费者。投资客以上班一族为主。3娄底市商业发展趋势预测娄底经济正处于快速发展的状态当中。随着娄底经济的发展，人们收入水平的提高，购买能力增强，娄底的商贸业将日趋发达。同时，随着时代的进步，娄底与外界信息联系的日益紧密，娄底地区消费者的投资意识将日趋增强。随着娄底城市的扩大，城市人口的增多，消费能力的增强，娄底地区商业的总量在未来一段时间内，将不段增加。未来一段时间内，仍将有大量的商业项目问世，具体在各区域出现的业态将是在开发区内出现一些专业市场；在南城区和老市区出现一些其它类型物业与商业相结合的商业项目。三微观区域环境分析1区域功能发展规划按照娄底市政府2000年2020年城市规划，娄底的城市格局将由现状的“一区三片三个组团”的基础上，再发展到“一区三片六个组团”的结构，远景形成“一区五片八个组团”的用地空间布局，构成“组团布局、山水相间、城乡交融、共为一体”的山水城市空间形态。“一区三片”即城市中心区和城西北的青山、涟钢片，城南的百亩、万宝片，城东的西阳、碧溪片。青山、涟钢片由青山组团和涟钢组团构成；百亩、万宝片由百亩组团和万宝组团构成；西阳、碧溪片由西阳组团和碧溪组团构成。具体阐述如下1）中心区基本范围北以涟水河为界，西南以娄邵铁路和仙女寨生态公园为界，用地约16平方公里，现为城市的政治经济文化活动中心，规划继续强化城市公共活动中心的功能，大力发展商务贸易等第三产业，区内现有污染工业用地应采取退二进三措施，适应城市中心区功能发展要求。2）青山组团西南以涟水河为界，东到碧溪河，北至洪冠街，用地9平方公里，现为涟钢生活基地。规划以涟钢生活基地和城市居住功能为主，发展住宅和相配套的各类设施。3）涟钢组团东至涟水河，南至湘黔铁路，用地约8平方公里，现状是以涟钢为主的工业生产区。规划建成娄底的主要工业基地，着重发展钢产业、钢铁深加工工业和相应的机械制造工业。其中娄斗铁路以北为钢铁工业区，娄斗铁路以南主要发展与钢铁工业关联密切的机械，材料等工业。4）百亩组团北至湘黔铁路，东至潭邵高速公路娄底连接线，南至孙水河，用地约7平方公里。规划为高新技术产业园和城市公共活动新区。5）万宝组团主要是孙水河以南地段，用地约6平方公里，规划以科教园区为主。6）西阳组团北界娄底东站，西南以涟水河为界，用地约9平方公里。规划以发展仓储运输服务产业和旅游服务设施为主，适当发展无污染的轻加工工业。7）碧溪组团西界碧溪河，南至洛湛铁路编组站，用地约5平方公里。规划以发展大运量、污染小的加工业为主。2区域市政路网发展规划根据娄底市2000年到2020年城市总体规划上的说明中心区主干道系统形成五横五纵的路网布局，东西向主干道为乐坪街、湘阳街、月塘街、长青街、秋浦街，其中湘阳街、秋浦街是中心区，城东区联系的主干道。乐坪街是联系城区东西部的主干道。南北向的主干道为娄星路、甘桂路、氐星路、新星路、吉星路。其中新星路是北接娄涟汽车专用道路，南接潭邵高速公路联络线，市城市南北轴上客运主干道。娄星路、甘桂路、吉星路是城北区，城南区联系的主干道。3区域市政配套发展规划按照娄底市2000年到2020年城市总体规划，我们的项目位于一区三片六个组团中的青山组团，这是一个一涟钢生活基地和居住功能的组团。但现状是我们的项目处于太和工业园西南角位置，政府在此处修筑了发达的交通网络。4区域发展的利好及利空总结利好总结该区域为娄底经济技术开发区的所在地。按照政府的规划，这个区域将是娄底核心的工业基地，随着区域内软硬件配套设施的日益完善，吸引企业投资境内的能力将日益增强，开发区的企业将日益增多。同时，国家经济，娄底经济未来一段时间内仍将保持快速增长的状态，这给区内企业的发展提供了良好的成长环境。利空总结为了让城市均衡发展，娄底市政府南迁，并带动着其它的政府机构南迁。这会带动着南城的发展，投资商，特别是房地产投资商在会前往南城投资，消费者会前往南城购房，大量的城市资源会流向南城。四项目开发的大势研判1）2006年，娄底市完成生产总值36104亿元，同比增长128，其中工业总产值增长166。娄底经济正处于高速发展的态势当中。在全国经济和娄底经济均稳健、快速发展的势头里，项目拥有了一个良好的发展大环境。随着开发区企业的不断增多，原有企业的不断发展，其它的非工业项目在此投资，开发区内将日益繁荣，人气将日益旺盛。工业、房地产业的发展，将会带动着本地钢材消费能力的提升。娄底经济的特别是第二产业快速发展，将会带动钢材需求量的增加。产业结构里面采矿业和农机制造业的发展，将是刺激钢材市场容量增加的两个有利因素。2）娄底居民收入水平不断提高，投资商铺能力增强。随着时间推移，居民投资意识会不断增强。同时越来越多的外地投资客特别是长沙地区的投资客把投资目光投向了娄底的商业项目。3）娄底现有商业项目开发量大，大多商业项目销售不佳。4）本项目为娄底市重点项目，受到的政策的重点支持。涟钢是娄底地区最大的企业，是国内最大的薄板深加工基地，在娄底市拥有很强的影响力。娄底是湖南的钢城，居民对钢较为敏感，兴建钢材市场，将易引起居民的注意。5）娄底市内现有钢材店位置分散，混乱。还有一些钢材销售商无处可去。急需一个专业的钢材市场聚集现有的钢材门面，形成合力做大做强娄底的钢材市场。娄底地区拥有两个钢铁公司，涟钢和冷钢，并且从娄底到达衡钢、湘钢、湖南钢材大市场距离较近。因此，市场采购方便，运输成本不高。娄底市内有洛湛线和湘黔两条铁路线穿过，这会为市场的进货提供方便。6）娄底的二广高速公路即将通车，娄底与外界的联系将日益紧密。加上现有的靠近娄底市区的上瑞高速，娄新高速。娄底市区的娄涟高等级公路、省道1810线、省道1847线，娄湘公路。娄底市已经形成了较完整的向外辐射的道路网络。7）项目目前给人感觉位置较偏，能否受到市场的肯定需要时间的验证，娄底最大的私营企业大汉有意将大汉巨龙家园底下商铺做成钢材市场，这将对我们的项目构成直接竞争。由此可见，本案作为娄底现阶段唯一的专业性钢材市场之诞生有它的必然性因素一方面娄底作为湖南的钢都，也是国内比较重要的薄板深加工基地（娄底市经济开发工业园是省级薄板深加工主题工业园，也正在迅速发展之中），有利于解决专业性钢材市场一部分原材料供应及生产基地的品牌号召力等系统问题；另一方面上瑞高速、娄新高速、二广高速等高速公路穿插而过，铁路更是有洛湛、湘黔干线交汇，令娄底成为湘中南区域极其重要的交通枢纽集结地，也有效解决了本案作为专业钢材市场的交通运输问题第二部分项目可比市场供给状况及客群分析一典型性钢材供给市场分析一娄底本土钢材市场透析1、大汉钢材大超市及其旁边临街门面大汉钢材超市内现在较为冷清，大多门面处于空置状态。现有的几家门面除大汉自己的几家钢材分公司外，其余的几家在勉强的维持经营。市场内业主认为，如新市场有优惠，可以考虑搬过去。在大汉钢材市场的旁边靠近娄星路，有几家钢材店。这几家钢材门店经营状况良好。销售的产品以建材为主，型材、板材为辅。门面租金30元/月。2一桥（二中旁）钢材零售市场分析名称位置面积/数量租价备注筛网滤布总汇娄星路九龙环球商业广场旁15个平方左右40元/月认为我们的市场位置太偏娄底市毅恒物贸有限公司娄星路边二中旁四米宽12米长42米高三个门面30元/月1板材价格4350左右型材价格3950左右娄底市湘广物资有限公司娄星路边二中旁3个门面30元/月1产品主要为零售2销往周边地区3如有新市场，愿意搬过去。二中旁聚集了十多个钢材门面，这里的钢材门面经营较为景气。为娄底市区主要的钢材经营地之一。区内门面租金30元/月。区内的门面经营的产品有型材、建材和板材，产品主要销往市区与周边地区。业主认为如有新钢材市场，愿意搬过去。3二桥钢材零售市场分析门面名称门面位置门面基本参数门面租金与业主的沟通信息娄底市新星路宽4长20元1该店为冷钢螺纹钢一级代理商。湘联工贸有限公司边二桥旁12高68隔为上下两层、一个门面/月娄邵地区总代理。2月销量3000多吨。3业主质疑我们的市场会不会欢迎他们这种代理其它公司钢材的门店进驻。星源贸易有限公司新星路边二桥旁门面参数同上同上两个门面19元/月1门店所在周边钢材店数量太少，钢材品种不够齐全，不利于顾客购买。希望能有集中的钢材市场。2娄星路铁路桥旁原有很多钢材店，因房屋拆迁使的很多业主搬到新星路边二桥旁，还有一部分业主无处可去。3利润率4到5。钢材批发新星路边二桥旁门面参数同上同上2个门面19元/月1钢材销往的主要区域为娄底市区，还有新化、涟源、冷水江、邵阳、宁乡、湘潭的人前来购买。2大汉巨龙家园邀请他们进驻，可租可售。3钢材主要从长沙进货，到达娄底成本150元/吨。4销售利润率为3到5。5去长沙进货时一般是几家一起合作拖一车回来。6月销量100吨左右。7认为我们的市场太偏，在那很难做到市区这边的生意。不如在原地，市区、开发区的生意都可以做。钢材销售新星路边二桥旁门面参数同上，四个门面19元/月1钢材主要销往娄底市区，还有其它县的人也来购买。2钢材从各地进货，从长沙到达娄底成本100元/吨佛山不锈钢（娄底地区总代理）新星路边大汉巨龙家园旁宽四米长十米高4米两个门面19元/月1钢材从佛山进货，货物主要是让去那边的车子带回来。2不锈钢价格16元/公斤小结1、这个区域集中了十多个钢材门面，业主基本上新搬过来不久，大多业主以前在铁路桥附近做生意，因房屋拆迁才搬过来的。2、现在该区域已经成为娄底市主要的钢材销售地。销售的产品有建材、型材和板材。3、业主销售的产品主要从湖南钢材大市场进货，钢材到达娄底的成本在100到150元/吨之间。产品主要销往娄底市区、和娄底地区各县市，也有部分邵阳、宁乡、湘潭乡的人前来购买。4、区域内业主对我们市场的看法有1）认为我们的市场位置太偏，不方便做市区的生意。不如就呆在原处，市区的和开发区的生意都可以做。2）是否会欢迎经营其它公司产品的经营户进入市场经营。4娄星路与湘阳路交汇处钢材市场经营类别位置产品规划租金信息反馈钢材销售位于娄星路与湘阳路交汇处面宽40米月租1617元/月1一吨钢利润高的两百，低的一百。2该准客户销量不高，租门面很看中门面的租金。批发镀锌管。无缝钢管型材位于娄星路与湘阳路交汇处面宽40米长度90米同上1认为门面要长一点，做生意才方便2愿意去我们的市场从该区域到铁路桥，原为娄底主要钢材销售地，因为房屋的拆迁，大多数有实力的经营户已经搬离了该区域。目前该区域还有十多户钢材经营户，经营的产品品种包括建材板材与型材。产品主要销往娄底市区与娄底地区其它县市。靠东北角落的门面17元/月左右。经营户对我们市场的看法是1、门面价格不高愿意搬过去；2、门面进深要长一些才适合做生意。5总结、娄底的钢材门店主要分布在娄星路上、娄星路和湘阳路的交汇处到一桥北一带、二桥南及新星路沿线。分布在该区位的主要原因是因为这两条路同为连接娄底南北的主干道，并且处于老城区与开发区的交汇处，交通的发达可以帮助产品迅速的销往城市各处，与娄底地区其它各县市。、在这个区域共有四十多户经营户。多数经营户以零售为主，少量经营户批发兼零售。经营户的螺纹纲等建材主要来源于涟钢、冷钢。板材主要来源于涟钢。型材主要源于涟钢和湖南钢材大市场。产品主要销往娄底市区，也有部分邵阳、宁乡、湘潭地区的消费者前来购买产品。、娄底钢材门面的流动情况以前的钢材销售门面主要分布在娄星路铁路桥附近，因为拆迁，一些业主搬到了娄底二桥旁，一些业主继续在拆迁房周边经营，还有几户销售户在拆迁后的空地上打棚经营。、业主对我们市场的看法多样有业主愿意搬过去，有业主不愿搬过去。有业主希望我们的租金低一点，也有业主去我们的市场担心我们抢走了他们的客户。有业主认为我们的市场位置太偏不好做市区的生意，也有业主认为娄底需要一个钢材集中销售的市场，这样，消费者前来购买时可以一次选择好他所需要的产品，同时，专业的市场也能带动整个市场蛋糕的做大。有不是销售涟钢产品的业主担心我们的市场是不是欢迎他们，也有业主主要关心的是租金问题。二外地钢材市场透析1、长沙南站湖南钢材市场项目简介项目位于长株潭交汇的金三角地带，天心区大托镇，投资额36亿元，占地780亩。现有商户300多户，年交易额100多亿元。露天货场30万平米，室内货场6万平米。项目定位仓储、加工、销售与一体的综合性钢材资源物流基地项目区位特征地处湖南省会长沙慕云镇，这是长株潭的中心区位，市场消费圈可以方便的向株洲和湘潭辐射。同时，它地处湖南省会长沙，借助长沙发达的交通网络，市场的消费圈可以向湖南各区市，湖南周边市辐射。项目交通特征东邻107国道和长沙大道，西临京广铁路线，长沙绕城高速公路（三环线）横贯园区，与京珠高速、长常高速、319国道相连接，园区四条铁路专用线与京广大动脉相衔接，交通快捷便利。周边经济态势项目位于长株潭核心位置，株洲和湘潭都是有名的工业城市，对钢材的需求量大。同时，长沙作为省会城市，钢材需求量大。市场规划与配套市场的开口面向书院路，前部分为市场，后部分为物流配送基地。市场内建筑都为三层建筑。市场建有四条总厂398千米的铁路，与京广铁路相连。现有露天货场面积30万平方米，室内仓库6万平方米。拥有中南第一，跨度达36米的彩板拱壳屋顶大型钢材库4栋；长300米，宽50米的钢材加工、储存、陪送仓库2栋。配有大型龙门吊16台，行吊18台，汽车吊、插叉车、电子秤、地磅、开平生产线等设备设施齐全。市场运营特征门面全部对外销售。市场负责为投资经营户向外租赁。投资户也可以直接往外租赁。市场销售特征项目最新一期门面销售价格9680元每平米，新推出门面位置处于市场最偏僻处。二三楼住宅单价1680元每平米。项目综合点评长沙钢材市场的运营是成功的，其成功的原因主要有以下几点1）项目位于长株潭核心位置，周边钢材需求量大2）位于省会城市长沙，可以借助省会城市发达的交通网络向全省甚至外省拓展市场3）项目所在地附近交通发达，项目与107国道，长沙三环线相临。并且，市场内修筑了四条铁路专用线与京广铁路相连，发达的交通网络可以让钢材方便，快速的流通4）市场内规划合理，经营方法恰当。2、株洲钢材大市场项目简介中南（株洲）金属材料大市场由株洲战备材料厂建设，项目位于红旗路附52号，总投资12亿，首期开发面积15万平米。项目定位仓储、加工、销售与一体的综合性钢材资源物流基地项目区位特征项目位于湖南重要的工业城市株洲，周边钢材需求量大。因株洲是中南地区最重要的铁路枢纽，钢材进出方便。项目交通特征紧临株洲城市快速环道、红旗北路、上瑞高速。同时靠近中南最大的铁路交通枢纽和江南最大的货运编组站株洲北站。并有三条铁路专用线与京广大动脉相连接。周边经济态势项目处在湖南重要的工业城市株洲，同时，与湖南钢材需求量大的两个城市长沙和湘潭相隔只有四十多公里市场规划项目由左右后三部分组成，从红旗路方向进入左边为交易市场，右边和后面为货舱。门面特征门面建筑面积在38到60平米之间，主力户型为60平米。门面开间多为4米宽，层高52米。市场运营的特征可租可售，售出的是门面25年的使用权，消费者无产权。25年后，市场无偿收回门面使用权。购买一楼免费赠送二楼。市场一般以两个门面为单位出售，如消费者无力一次购买两个门面，则可以购买一个，租一个。市场的货场第一年免费赠送给业主使用，以后适情况定相应的价格。市场2007年6月5日开门营业，截止至2007年6月29日，市场内还只有稀稀落落的几家钢材店营业，一派冷清的形象。市场的销售特征项目2006年下半年开盘，销售价格以建筑面积算在3800到4300每平米之间，均价格4100每平米。目前，项目销售率70。在客户群中，投资客户占60，自己购买经营占40。项目不能银行按揭，付款方式为一次性付六成，余下四成一年后付两成，第二年再付两成。项目综合点评价项目虽以于6月9日开业，但现在看起来还是一片冷清的形象。出现这种现象的原因主要有以下几点一株洲虽然钢材需求量大，但多数人还是习惯在老钢材市场购买钢材二项目才开业不久，需要有一个培育期。三因靠近长沙，区域内一部分的市场份额被长沙的钢材市场所占有。四消费者不能购买到门面的产权，只能购买到门面的使用权，因无产权，故也不能分期付款，这些限制了消费者的购买兴趣，致使门面销售不佳。影响了钢材经营者在这个地方做生意的信心。项目能否做好的几个核心点一能否将老钢材市场和其它钢材经营户吸引过来，形成规模效应二能否充分利用铁路枢纽这个交通有利条件，巧妙地和长沙的钢材市场进行差异化定位，以吸引不同的消费群。3外省成功钢材市场分析杭州运河钢材大市场市场简介公司依托优越的地理位置建成了近230000平方米的杭州运河钢材市场，先后完成六期营业房工程，全国60余家大中型钢铁企业进驻我市场，400余家常驻贸易商，年成交额140亿。成为2005年十大专业市场之一。我市场年纳税额2000多万，先后被授予“拱墅区重点企业”、“上塘镇优强骨干企业”、“纳税先进企业”等荣誉称号。市场主要经营各类建筑、工业用钢材，涵盖全国各大钢厂产品。市场服务设施和功能齐全，提供工商、税务、物流、餐饮及日常的经营管理等全方位服务，为贸易商提供了优良的经营环境。市场地理位置优越，背靠管家漾码头，又与城北铁路专用线，谢村，三里洋，梁山等仓库相邻。为经营户提供了便利的货运仓储条件。行业协会为了进一步奠定全省最大钢材物流中心的地位，促进钢材贸易行业有序、稳定的发展，较好地实行行业自律管理，规范行业行为，使钢材贸易企业有一个自己的行业组织，在政府与企业之间、企业与企业之间、企业与消费者之间建立较好的沟通交流平台。杭州运河钢材市场有限公司于2006年3月发起成立了杭州拱墅区钢材行业协会，拥有会员单位53家，涵盖杭州城北钢材市场，运河钢材市场，三里洋钢材市场，占地450余亩，经营面积35万平方米，钢材年流量700万吨，实现成交额250亿元，年税金7000万。是区域钢材物流业中的主力军，有着不可比拟的先发优势。市场服务管理为了建立一个安全有序的经营环境，维护商户的合法利益，我市场配有专业保安人员24小时巡逻，并安装电子监控设备，此外我市场还与杭州市公安局共同成立了经济犯罪侦察小组，打击合同诈骗等犯罪行为，以保障整个市场安全有序的经营。为了方便商户，该市场管理部为新进商户代办营业执照，为市场纳税经营户代办网上纳税申报，并提供日常水电维修服务4总结但凡成功的钢材大市场一定具有以下几个特征所在城市交通网络发达，城市的辐射能力强；位于城市周边，靠近城市环线与连接市外的主要公路，铁路旁；周边钢材消费能力强，或者所能辐射的地区钢材消费能力强；仓储的配套设施发达；经营到位。二同区位典型性竞争市场分析1、五江建材城项目名称层数占地面积总建筑面积门面售价元/租金元/月门面面积层高入驻率经营状况五江建共5层三楼以上为住13828万平一楼临街门面一楼门面3540独立门面在60一楼门目前只此项目位于涟刚板块材家居城宅二楼商务办公一楼为门面万平方米方米售价900010000元/，内街5000左右元/二楼8元/110内铺3550面层高5米有几家大型的建材超市进驻属纯建材市场。目前物业配套还没完善还在装修中由于地段好目前营业的几家生意还可以本项目位于开发区内一桥和二桥之间靠近江边的位置。地理位置优越，开发体量大，在娄底市内有着相当的影响力。目前这个项目已售完，并不对我们的项目构成竞争威胁。但是这个项目距离我们的项目距离较近，对我们的项目定价有一定的参考作用。同时，值的一提的是在这个市场销售的时候，有人传说这个市场修好了后，会让市内的四一八建材市场关门。可以就此推测，这个市场经营的好坏，影响着消费者对开发区市场的信心。2、大汉巨龙家园竞争背景大汉巨龙家园由娄底有名的私营企业大汉公司开发。位于新星中路铁路立交桥旁边。项目首期开发两栋住宅楼，开发商打算将一层门面做钢材市场。首批推出的门面二十七八个，门面层高四米以上，宽四米，长有些10米左右。与本项目的竞争分析大汉巨龙家园这个项目为一个住宅项目，开发商之所以打算把它的门面做成钢材市场，主要原因有三一项目所在地商业并不发达，做其它业态很难卖或租个好价钱。二项目位于新星路铁路桥附近。新星路为横跨娄底南北的主干道，铁路桥附近是娄底区位的咽喉地带，这个区域适合做钢材市场。三项目所在地靠近娄底二桥附近钢材门面集中处，在这个地方建钢材市场可以和不远二桥旁的钢材市场形成强大的聚合力。四大汉集团靠做钢材贸易起家，在娄底钢材市场有一定影响力，开发商可以利用这种影响力和区位优势，将经营户吸引过来。但这个项目与我们的项目相比，也有着一定的劣势劣势主要有以下几点1）与涟钢集团相比，大汉集团还不够强大，影响力不如涟钢集团。2）大汉的市场并非专业的钢材市场，并且项目前低后高有一定坡度，就地形来说并不适合做专业的钢材市场。而且，项目处于市区，区位不适合做大型的钢材市场。因此，只能小打小闹，很难做成大气候。3）如其做成专业的钢材市场，会不利于其住宅产品的销售。三其它可比项目调查娄底现有主要商业物业一览表项目层数占地面积总建筑面积门面售价元/租金元/月转让费门面面积层高入驻率经营状况君临天厦它由2栋31层高楼和2栋13万平方米8万平方米一二层整体出售14000目前只售目前只售独立门面面积在4650左右一层层高5米二层正在开盘此楼盘处在新政府开发区板块地理位子非常好铜锣湾广场多层商住楼组成。铺面为二层元/层高36米中目前只有8、9号两个门面没售鹏泰国际由一栋商务酒店和高档公寓组成1万平方米左右7万临主街1楼门面售价25万元/，内街13万元外街300元/月，内街120元目前只售独立门面面积在5080左右一层层高52米二层层高36米正在开盘中此楼盘处在市中心繁华位置，门面还未正式推出东方豪苑它集住宅、五星级酒店、写字楼、商务中心为一体。商业门面二层10万平方米35万平方米一期门面售价8000元/二期门面15000元/目前只售目前只售门面在40100左右主力门面4050左右一层层高48米二层层高35米二期正在开盘本项目地处娄底大学城板块一期经营一般还没有入住目前只有一些小卖铺北城旺角由三个广场一条主商业街组成主街宽18米长300米25公顷30000一层门面售价11000元/二层售价72507500元/三层售价5000元/目前只售目前只售门面面积40300米,有319个独立铺面一层层高48米二层层高32米还在售卖期间它位于娄底市涟刚开发区板块，也就是在我们此次开发项目内，雄居娄底北城商圈核心位置。一次性付清商铺总价款的95享受5的折扣九亿步行街原娄底商业步行街。商业门面二层/一楼门面一706000元/月二楼门面二60950元/月临街12万元内街2万元独立门面在4260米左右一层层高48米二层层高32米入驻95目前已有服装,小商品,餐饮等业态经营一般,人员流动性偏弱完全被附近新开发的春园步行街所代替，目前有好几家门面转让转租春园步行街二期新开发步行街街长达1080米商业铺面二层20多万平方米一层临街1700018000元/内铺80009000元/二层80009000元/一楼100元/左右二楼50元/门面在50100多平方米左右一层层高48米二层层高35米一期已全部入驻二期已销售85此项目位于娄底市中心繁华地段，交通便利畅达有90的公车经过。距离火车站旁边人流量非常大。目前沃尔玛、国美电器、摩登百货商场已进驻营业五江建材家居城共5层三楼以上为住宅二楼商务办公一楼为门面138万平方米28万平方米一楼临街门面售价9000元/，内街40006000元/一楼门面3540元/二楼8元/独立门面在60110内铺3550一楼门面层高5米目前只有几家大型的建材超市此项目位于涟刚板块属纯建材市场。目前物业配套还没完善还在装修中由于地段好目前营业的几家生意还可以进驻世纪花城二期一层230亩187万平方米，容积率1、23正外街8000元/次内街35004000元/社区内街25003000元/临街门面一40转让费2万元面宽3649米进深115135门面层高4556米还在售卖期间/金城时代广场14层为裙楼商业7万平方米临街22万/内街12万/二楼6千/三楼4千/四楼3500元/五楼3000元/商铺整层租售整层2100门宽3847米,进深93米门面层高3847米还在销售当中地段好处在火车站商圈，周边配套齐全四市场供给及客群的参考性结论分析1、娄底主要商业项目分布图2、本案市场供给性分析1）娄底现有的商业项目主要分布在三个地区一是市中心区位，这个区域的商业项目有春园商业步行街，九亿商业步行街、金城时代广场。二是开发区，这个区域的主要商业项目有五江建材家居城、北城旺角。三是城南区，这个区域的主要商业项目有东方豪苑的商业物业、世纪花城的商业物业、君临天厦的商业物业。其中，春园商业步行街、九亿商业步行街、北城旺角为纯商业项目。其余项目是商业和住宅结合的项目。2）门面的售价在2500到25万元/之间，临街门面价格主要在8000到12000元每平方米。其中，一楼临街门面的售价在8000到25万元每平方之间，最贵的是鹏泰国际广场，他的临街门面达到了25万元每平方。价格最低的是东方豪苑一期和世纪花城的门面。它们的售价为8000元每平方米。一楼内街门面价格在2500到12000元每平方米之间。价格最高的是金城时代广场，它的单价为12000元每平方，价格最低的是世纪花城社区内街，它的最低售价格为2500元每平方。3）所有的项目里面，除了两条步行街和五江建材家具广场外，其它的项目都还在销售当中，由此可见，娄底的商业市场的开发还处于一个发展的初期阶段，但商业面积整体上稍微供过于求。上述项目中以春园步行街（100）和五江建材城（90）销售为佳，其它在60左右，可见以五江建材城为代表的专业市场在尽可能争取政府优惠措施并定位准确，还是可在目标市场占领一席之地。4就钢材市场开发而言,娄底目前除了大汉钢材大超市（严格来讲此钢材超市还谈不上一个专业的钢材市场仅仅是一个雏形而已）外没有成型的专业钢材大市场,这与娄底作为湘中南有名的钢都很不配称,为了提升行业整合水准、划行归市，娄底尽快建设一个大型专业钢材市场极有必要；同时，商业物业特别是专业市场能否畅销，与政策支持力度有很大的关联，建议本案尽快争取到比五江建材城更大的政策支持（政府给予自本市场开业起五年税收享受优惠、工商管理费全免、经销商的户口及子女就学一律与当地居民同等对待等），以求一炮打红。3、本案客群参考性结论分析1）我们的客群主要由三部分组成投资型，租赁型，购买自用型。根据其它钢材市场的经验，投资型客户一般占总客户的60左右。我们从对娄底市其它商业项目的调研中得知，娄底市商业门面的购买者以市区居民和在娄底工作、经商的人群为主，以娄底地区各县市人群为辅。也有来自长沙和其它地方的投资人群。2）投资人群中有一类是靠做建材和钢材生意发财的人。3）租赁型客户的来源将包括以下部分娄底市区现有的钢材经营户、新做钢材生意的经营户、娄底地区各县市和娄底周边各县的钢材经营户、长沙钢材市场业主在娄底设置分销店、部分钢材产品的代理商。购买自用型客户和租赁型客户来源基本相同。第三部分本项目市场研究结论分析一项目的客户群体来源分析通过上述对典型性钢材供给市场、同区位竞争性供给市场以及相关客群的调查、研究、分析中，我们逐步提出了本项目的初步市场定位倾向性建议，解决本钢材大市场可能的客户来源、可能的产品档次、产品差异化塑造的方向及产品核心定位创新系统等问题。在此进行一个整理、归纳和总结1本土钢材市场客户群分析通过对娄底本土钢材市场项目客户群体的综合研究可以得出娄底市本土的各类钢材市场（无论是以大汉钢材大超市为核心的大型专业钢材市场，还是一桥或二桥附近的零售钢材