好房子的101个细节

英国的一句谚语THEDEVILISINTHEDETAILS，魔鬼在细节之中。在中国，“细节决定成败”已成了一句经典的语言。对于在房地产，“细节”也被许多开发商所看重，特别是建筑，正如20世纪世界最伟大的建筑师之一的密斯凡德罗,在被要求用一句话来描述他成功的原因时,他只说了五个字“细节是魔鬼。”对于好的房子而言，除了要有好的建筑外，也还与许多“细节”联在一起。好房子与居住密切相关，不仅仅要体现在物质层面，如我们常说的地段、建筑、园林、户型等，还要体现精神上，如邻里关系、物业管家等，更高层次的，如海德格尔说的“人诗意地居住。”什么是好房子好房子有何细节。我们每个老百姓都要挣大眼睁看，搜房自2007年4月11日发起大型网上调查后，搜集到了大量的答案，我们也对地产经理人、专家、建筑师、物业管理专家们进行大量的采访，下面，我们将陆续整理出好房子的101个的细节，以供购房者参考。1环保入选理由在全球环境日益恶化的今天，我们的居住环境也遭受各种各样的破坏，如能拥有一套环保的房子，当然是最好还过了2007年4月日下午，美亚置业集团的董事长梁健立先生与澳洲地产有限公司亚洲区销售经理黎国祥做客搜房网，笔者曾就中澳房地产业比较与两位作了深入交流。黎国祥介绍我们公司很注重环保，我们的房子全都已经用太阳能热水器，下雨的时候，雨水都收集起来浇花园。我们希望做到不需要开冷气和空调，我们都用对流窗，希望空气比较流畅的。我们每个房子都装了看不到隔热筒，很多的灯都是自动的，不需要开关，人走进洗手间，灯会自动亮起来，人走出来，15秒钟没有动静就会自动关，这些可以说很环保，我们公司希望会在这方面做的好一点。梁健立则介绍道中国跟澳大利亚的区别就是每个发展商都把自己小区弄的很漂亮，增加卖点。但是从区域来讲，它没有关注环保这一块。在澳大利亚环保统一管理，雨水、污水收集之后一起过滤，区域有一个过滤系统，把区域的水过滤之后，用在公园淋花，淋草，洗手间冲水都是处理过的环保水。但是，在中国没有听到发展商自己弄，整个区域里面没有统一的规划。如果深圳南山区域会在区域统一规划，每个发展商都给当地政府弄环保的意见，对于未来小区的卖点，对地球环保，对中国的环保都会提高很多，如果区域可以统一管理和配合应该是一个比较好的安排。看来环保型的房子应该是中国未来发展的趋势。节能入选理由在资源日益浪费、资源日益紧缺的时代里，“节能”自然受到人们的青睐，已成为一种必然趋势。正如第一条中所说，澳大利亚的房子全都已经用太阳能热水器，这就是节能的一种方式，另外就是运用节能环保绿色建材。现在“节能”概念已在国内房地产界掀起一阵旋风，尽管还方兴未艾，但对未来的人居还是大有好处的。据建设部统计，新建建筑严格执行节能标准，将使每平方米增加100至150元的工程造价。2006年建设部在600多个房地产项目的节能标准执行检查中发现，有10的项目没有执行建筑节能强制性标准。如您在置业时，买到了一套通过节能标准的房子，自然是一件美事。3人文环境入选理由英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司总设计师、总策划师建筑景观室内品鉴家戴欣明与笔者交流时认为好房子就是要有好的人文环境，“我们强调的中心就是人文，90年代中期我们建几栋房子就完了，就是一个房子。逐渐开始变成一个景观社区，再建设一个品牌社区，逐渐到现在我们称之为建设一个有人文居住价值的空间。这样一个空间建起来后，可能就和我们原来的思路就不同了。”他举例“比如有网友问我为什么罗湖房子不怎么涨，原因在于它的人文环境很差。他没有成片的资源开发，都是小盘子。小盘子在做人文景观方面很难做到，他就是一栋建筑而已。因为他的楼太小，所以他做不到。为什么南山可以做到惠州、东莞可以做到因为他们这里有很大的楼盘。”4布局空间文化入选理由英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司首席景观设计师陆益辉认为好房子的细节主要是体现在布局空间文化。他以建筑师的身份与笔者交流时说“布局是什么意思呢也就是我们房子空间的格局。这个格局我可以从三方面解释，第一，房子与房子之间的位置或者关系。第二，房子本身的户型。比如采光、朝向、通风甚至可以达到千变万化，满足各个不同层次的需求。这就是一个好房子的关键。第三部分就是我真正享受2、3万的公共空间。也就是我买了90平米，同样可以享受4万平米的公共空间。这个从格局上可以从三方面来说，我们在这里有一句话要强调，我们布置格局里一定强调以人为本，这个一点都不能含糊，一定要人性化、要好用，要用得经济、合理。比如说光是为某一种商业需求，但是你真正有没有为业主着想这方面问题是非常明显。比如说小区路网，我们回到家里正常50米，你非要我走200米。我这90平米的房子本来很经济，最好搞得很不舒服，所以在布局里一定要强调以人为本，一定始终是圈着一个人，这个是很关键。比如这个房子是山体附近，我这个房子一定要做出山体建筑的感觉，不要违背规律。我这个地方临水，就做一个亲水的感觉，把自然元素吸引进来。还有我们这个建筑一旦放在这个地方就已经自己形成了围合空间，这个空间一定有规律，也就是要求我们规划师、甲方、景观设计师一定要找到这种规律，我们找找到这种规律，尊重这种规律。既然是尊重规律。找到规律就是有别于你是设计师，别人是常人。有思想，找到这个行业的规律，才能作为设计师。你画一个图就是设计师这一定是错误的。所以一定要找到这个行业的规律才能成为设计师。我觉得把这种规律做好，实际上就是我们建筑师的分割。所有是以人为本，我们做出来的东西是符合自然的、符合规律的。一定要尊重规律办事情，找到这个小区特有规律来做。最后一点就是文化，我想这个布局也做得非常好，非常人性。是不是这样就可以了呢空间也可以，建筑一体化，很漂亮。我已经很满足了，这是错误的。这个小区做出来后，结合我们发展商的行为、业主自身的行为，他们这个群落的行为形成了我们这个小区。举一个例子，我们做完后要有别于别的小区，我们小区很多，怎么样让我们的小区与众不同呢不要做出来让人感觉这个好像在哪里见过。一定不行。这里面一定要体现小区本身个性，使小区产生一个特色。我们要把非常鲜明的风格和这一个很明确的主题放进去，我想有以人为本的社区在前，有尊重规律办事情，把空间做得合理性，再配上人文，我想这已经就很好了。”5称缺的资源靠山靠海入选理由建筑景观设计师陆益辉在2007年春交会上体现从资源来谈好房子，别有一番新意。他说“我们建筑设计师他们是很专业化的，房地产在我们国家发展只有几十年，完善的发展十年就不错了，你这么多时间把西方50年的、上百年的走完了。我们现在所有的设计规划统统是一个层面，这完全是框架式设计，在西方任何一个国家都不是这样的，他知道资源的重要性，这个理念的重要性、生活方式的重要性。我们现在住房完全是规范性来做，实际上不是这样的，实际上环境是走在第一位，建筑是在环境里的一个体量，我们为了更好的卖房子去做水景，这些都是错误的。我们提出环境是最大的，建筑是次要的，建筑并不是不重要，而是建筑是环境里体量比较大的一个景观，比如说是雕塑也没有关系。在这个整体思路下，建筑跟他的关系就理顺了，而我们国家不是这样的。”“讲到这个东西就回过来谈谈对春交会的印象，我看到有惠州的、有东莞来的发展商，有一点很明白，不是所有惠州、东莞的楼盘找了一块地盖一盖就拿来卖，也并不是深圳人去惠州看到一个楼盘就马上买。他们是找深圳已经没有的资源的楼盘去买。我在2003年的时候，我当时在南山买房子，很多人觉得很傻，我跟他们讲南山不是一个农村，这是一个最适合人居的地方。我断言南山一定会兴起，当时我最早在麒麟花园买了房子，当时买才4000元，现在可以卖12万，这个时候我觉得在南山有沉淀了，比如南油、蛇口，比如你去南山看房子最好的地方就是有资源的地方，不是靠山就是靠海。比如说半岛城邦，它靠的就是资源。假如有一天这个海继续往前填，他会被时代所遗忘。资源在这里决定了他很生态、很繁华，噪音又小，它本身给人感觉这是一个人文的居住点，这个地方已经成为蛇口象征的地方。如果再过两年，你会发现这个地方是人们向往的地方，它靠的就是资源。”6绿化率必须达到357屋顶绿化墙面绿化入选理由现在政府规定2002年后的小区绿化率必须达到35以上，否则最后收尾的时候，国土局验收的时候如果达不到这样的标准可能就很难通过。国家林业局2007年3月15日发布的国家森林城市评价指标中对覆盖率作了说明1、城市森林覆盖率南方城市达到35以上，北方城市达到25以上；2、城市建成区（包括下辖区市县建成区）绿化覆盖率达到35以上，绿地率达到33以上，人均公共绿地面积9平方米以上，城市中心区人均公共绿地达到5平方米以上；3、城市郊区森林覆盖率因立地条件而异，山区应达到60以上，丘陵区应达到40以上，平原区应达到20以上（南方平原应达到15以上）；4、积极开展建筑物、屋顶、墙面、立交桥等立体绿化。从评价指标上看，35应该是一个基本的水平线，选房最不要低于35的绿化率。如遇更高的，你自然会感到惊喜，比如在屋顶或墙面等细节上进行绿化的，你会感到一阵阵沁人肺腑的8容积率入选理由现在中国也在提倡容积率。今年4月份出台了政策，容积率达到12以下的、面积在144平米以上的，契税增加到3。一般容积率怎么界定呢容积率的算法用整个建筑的总面积除整个小区占地面积再乘百分比就是容积率。如果容积率14以下就是定位为高端住宅，一般是一些别墅区。如果14在2的容积率就是属于高档住宅，就被界定高档住宅。2到25容积率就属于中高档住宅。254的容积率是属于普通住宅。4以上的就属于高密度住宅。大家都比较清楚了。相当基本上属于高密度住宅。我们根据容积率可以界定出我们所处的区域的物业在市场上属于什么住宅类型。（刘瑞做客搜房置业大讲堂时的演讲）搜房网友EMERSONZHOU认为容积率不能太高,30以下吧。9车位比入选理由大家知道现在一个好的住宅车位也是相当重要的，这也是生活质量的一种提高。所以大家对车位的要求也是相当高的。罗湖区之前一些普通住宅，基本上前几年，比如一个小区1000套房子，300、400个车位基本都可以满足。但是现在要达到中高档住宅标准，车位比一般都要达到1108以上的要求。（刘瑞做客搜房置业大讲堂时的演讲）10社区配套小区医院幼儿园会所超市公交站图书馆体能馆公园入选理由社区配套现在显得越来越重要，人们表面上是买了一套好房子，实际上是却是配套，也就是住在这里上班、购物、上学、看病、体闲方不方便，配套越齐全越受欢迎。搜房网友EMERSONZHOU提了两条要有小区,可以供老人小孩休息玩耍的地方；交通要方便,到达深圳全市任何地方转三次公共汽车以下；购物要方便,周围1公里以内有超市,能买到菜以及生活必须品；11好房子，品质是基础，是核心入选理由对于70年产权的房子，品质应该是首要的条件。对于房地产的质量，使用比较集中的词就是品质。有品质的房产，涉及到规划设计、工程营造、材料设备、室内装潢、景观绿化等众多方面和环节。购房者如何能选择高品质的房，这需要考察开发商的开发水平，而非简单“品牌”。房地产开发商，必须具备两种能力，一是整合资源的能力，二是品质控制的能力，这是衡量其是否具备核心竞争力的坐标。比如，中海地产以“过程精品”而闻名。对开发商而言，整合资源首先体现在规划设计阶段。优秀的设计是品质房产成功的一半。其次，提高工程营造的品质控制能力，必须贯彻全员的品质意识、精品意识和责任意识，而非仅是少数管理者的事。要切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程，将产品当“作品”做，杜绝漫不经心、粗制滥造和不负责任。重视每一个细节、每一道工艺、每一种材料的推敲把握，并充分地提高产品的物质效用和精神价值，把产品做到极致。有一本书叫做细节决定成败，品质房产就是由无数细节的精致完美所支撑的。品质房产就是在开发建设全过程中不断地千锤百炼、精益求精。此外，开发商要为购房者提供超前品质的房产，关键一条是注意所使用建筑材料的环保和节能性，最大程度为今后业主入住降低生活成本。最后，要树立为客户服务的理念，不断提供优质的售后服务，延续品牌，而不是单纯依靠广告推广。（搜房博客风林火提供）12户型设计入选理由从营销策划角度出发来说，没有最好或最差的户型，只有最适合的户型。社会上的主流是为“纯居住群体”打造的户型，强调以家庭为核心的长期居住，其特点有大开间、短进深，将通风、采光的功能发挥到极致；至少安排两个朝南的房间，对卧室光照要求高；全明设计，没有暗卫、暗室的存在（储藏间除外），室内基本干燥、通风；卫生间、厨房的尺度按照人体转位的舒适性来考虑，避免“大而无当”；飘窗露台、落地窗转角位、阳台移门根据房间的不同功能妥当设置，将通风、采光性能与私密性、保温性能综合考虑；设置南、北双阳台，充分满足观景与功能服务。（搜房博客风林火提供）特别要指出的是在2006年国家出台“国六条”的90/70政策以后，人们将越来越关注90平方米以下住宅的户型设计如何让90平方米发挥最大效用，又独具个性。创新的户型设计也然会受到市场欢迎。13南北通透采风好入选理由这是中国传统人居习惯里的首选的条件，主是考虑到“风水”。“风水”是我国传统文化现象，属“民俗”。设计者应用辩证的观点研究住宅风水，吸取其中有益因素，如取用“玄关”及“南北通透”等设计要素。搜房网友EMERSONZHOU认为朝向要够好，东南，正南，西南都好，起码是要朝南的，阳光能代表很多东西，通风良好。14。“以人为本”户型设计入选理由“以人为本”，就是从满足人的生理健康及心理健康为出发点进行设计，创造更适宜起居的空间范围，如“两个以上的卫生间”、“两个以上的阳台”、“独立工人房”等。（搜房博客风林火提供）搜房博客宇鹏认为房间里至少有两个阳台，生活阳台、客厅景观阳台。15功能空间的私密性入选理由合理安排各功能空间，尺度适宜；动静分区、洁污分区、公私分区；主要居住空间无视线干扰，并有充足的阳光和良好的视野。（搜房博客风林火提供）16户型改造灵活性入选理由“二次置业”阶层，对于个性化装修极为重视。目前，高端项目采用大跨度板式与短肢剪力墙结构，为住宅的灵活性及可改造性创造条件；竖向干管集中，横向支管不穿楼板，便于进行户型改造。（搜房博客风林火提供）17户型设计的超前性入选理由目前许多二次置业人士，已经不再单从“实用”或“够用”来选择户型了。而是根据自身工作特点，要求“主人房”要留足起居空间，“书房”也要符合“客房”的一些基本通风采光条件，“儿童房”要设独立洗手间等。特别是对于楼高度，已经从基本净高二米六，向二米八普及。客厅宽度不低于三米八，才算符合舒适型家居的需要。（搜房博客风林火提供）18卫生间、厨房主卧的尺寸入选理由相对于以上的户型细节外，更细的就是各个功能房间的尺寸了，不然买的家俱都放不进去，更妄谈什么好房子了。因为现实中的许多开发商为了降低成本，或是设计好了户型，却在房间尺寸打了扣。搜房博客宇鹏提认为卫生间最短面墙的尺度至少要18米，这样的卫生间才不会显的局促；厨房要最少要5个平方，225，方便摆放冰箱、橱柜、厨台、炉具、灶台等厨房设施；客厅面宽一定要超过四米，方便摆放沙发、茶几、电视柜；主卧最长面墙的尺度至少要39米，能够摆放睡床和衣柜。19供水排水系统入选理由生活供水与消防供水分设。水质符合卫生安全的要求，生活水池采用不锈材料，减少污染；不设置屋顶水箱，避免二次污染。住宅排水系统实行雨、污分流，所有生活污水先经过化粪池预处理后才排入市政污水管网。卫生间生活污水立管设置专用通气立管，避免因循环污染而引发疾病。20人车必须分流入选理由许多楼盘小区里的道路修得都宽，但却忽视了行人的安全，特别是老人与孩子，目前人车分流，甚至把车道也应分成汽车与自车的道路，更显人性化。比如，在深圳的华侨城里就考虑到了这种设计。21地段入选理由李嘉诚的“地段,地段,还是地段”，一直影响着购房者选择，虽然这种理论受来自各方的挑战，但这仍然是当前主流的购房必注意的细节之一。好的地段决定着房价的升值、出租回报率，以及交通是否方便等。22地铁上盖物业入选理由地铁上盖物是大城市“地段论”中的最为优选的细节，地铁上盖物业意味的便捷的交通与时间效率，房屋未来升值及租金回报率自然不在话下。23租金回报率入选理由租金回报率是购房者衡量房子是否有投资价值的重要标准之一。投资就是为了有收益，正如人们所说的“能赚钱的房子就是好房子”。一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。其实，租金回报率就是一个很好的依据。下面介绍两种计算租金回报率的方式，方法一租金回报率分析法。公式（税后月租金每月物业管理费）12购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。方法二租金回报率法公式（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款）优点考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊病未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。24未来规划入选理由一个好房子的要有好的公共设施配套，有时劣势也能变优势，那么购房之前注意政府的公共设施显得特别重要。就深圳而言，2006年深圳宝安与龙岗的房价暴涨，成了深圳房地产的热点，而龙华与布吉较冷，其实主要是因为宝安中心安有很好的政府公共配套规划，龙岗亦是如此，除了3号地铁外，还有“大动会”效应，相关配套对龙岗的房价有很好的预期。至于2007的龙华房价直线窜升，其实有一规划原因市政府批准了的“四大新城”规划中的“龙华新城”赫列其中，其居住价值自然不在话下。25价格入选理由价值规律说价格会随价值上下波动。所以买房看价格是第一件事，价格也是房屋价值的晴雨表。当然，好的房子不一定价格就高，这要看谁在卖，谁要买。有的房子现在低，但两年后就不低了，因为存在着“价格洼地”，这需要“价值发现”，这对许多房地产投资者至关重要。对普通的购房者而言，关注价格，不只是对一个楼盘，或是一套房，而是要综合比较同类型、同区域、同价格或、二手房等方面比较，这样买房才算精明。在此，向网友推荐搜房网的评估频道，可以参考二手房同类价格HTTP/PINGGUSOUFUNCOM/26环境入选理由环境，其中上面也有提到过，在此提出来主要是为了细化。在这里提到的环境主要是从居住功能环境。不同的的人，他们心目中的好房子的环境是不一样的。古人云“仁者爱山，智者爱水”正是此意。选好房子和人的品性有很大程度上的联系。有人喜欢闹市区；有人喜欢安静；有人喜欢住别墅；有人喜欢住大社区27设施入选理由设施包括社区内的配套设施和社区外的公共设施，最理想的情形是越全越好从会所、游泳池、商店、学校到医院等一应俱全。但事实上，很多社区是不可达到这种状态的，一些大的社区情况会好一点，一些小的社区就差很多，但我们也会注意到，一些社区与公共设施是可以共享的，比如说，选在体育馆、图书馆、公园、商场超市、学校旁边居住都是不错的选择。28邻居关系入选理由俗话说，“远亲不如近邻”、“千金难买好邻居”。购房者选择居住在一群高素质的人群有，居住一个非常和谐社区中，是一件非常幸福的事情。搜房网2006年底开始启动“邻居节”活动，意在推动建设和谐网上社区，就是想让邻居发现邻居，手拉手，创造新时代的邻里关系。邻居关系无疑就是一个精神方面的需求，在楼盘社区中，你如发现有许多让邻居们经常交流的场所，应该成为一个惊喜，因为这可以促进邻里关系发展。29社区服务入选理由好房子存在于社区中，所以好的社区服务也是要考虑的。以前开发商卖完房子后就万事大吉，后来就推出物业管理作为售后服务，其实这已远不能满足小社业主的需求，社区服务自然显示出她的魅力。社区服务包括了许多社会共功能，除物业管理外，还包括小区的医疗卫生服务、家政服务、培训服务等等，当然越周到越好。30物业管理入选理由好房子要有好的管家。新的物权法明确规定房屋70年后产权自动续期，这将让人们更加爱护自已的房子。那么如何让自已的房子的得到保值、升值这就需要物业管理。好的物业管理不仅让物业更有价值，更让物业的使用效益得以提高，更重要是，物业管理的人性化管理能改善邻里关系。31双主卧入选理由在当前小户型渐成气侯的情况下，毫宅中的双主卧的创新设计显得特别显眼，宽阔的空间足以显示出主人的气度。32儿童房入选理由好的房子里“儿童房”的设计至关重要，因为中国未来的家庭结构多是三口一家，“儿童房”自然必不可少，所以“儿童房”也是要挑剔的。“儿童房”设计要充分考虑儿童的成长、健康、兴趣和活动空间。33游泳池入选理由游泳池方面，很多小区都有，但能做到细节的但不多如恒温泳池、按摩池、儿童嬉水池等等。游泳或者休息，你总有一个好的选择。万科曾经以游泳池的水可以喝来作营销，其实，对于游泳池的水质处理却也是值得关注。34健身房35网球场36蓝球场37老人活动室38。儿童室入选理由生命在于运动，小社区里除了一般户外的活动场所外，要有适宜运动的地方，好的房子能满足不同爱好、不同的年龄段的人的需求。有了这些场所之后，邻里之间的交际也自然会展开。35独立会所入选理由独立会所除了能丰富小区居民业余文化生活，为居民日常生活提供便利，创造和谐、舒适的小区环境，承载小区文化建设的任务之外，并不会对业主日常的生活形成干扰。3624小时便利店入选理由便利的商业服务，让您感到非常便捷。3724小时药店入选理由全天侯开放的药店让您感到体贴与放心，这是最受欢迎的社区的便民服务。38医疗、康体设施入选理由随着对健康生活越来越高的要求，医疗、康体设施将成为买房人关注的热点。尤其是面临老龄化社会的到来，医疗保健设施的作用和存在的意义也在发生变化。另一方面，在人们具有多样化的价值观与生活方式的今天，其中的体育健身和文化活动性设施也成为生活中非常重要的一部分。39小区内公厕入选理由仅就公厕来说，现在很多小区设公厕很少，实际上应该在户外或休闲广场等地方，建一些比较隐蔽的公厕，这样既不影响美观，又不会让人们在外面活动的时候还要跑回家里上厕所。40独立的商业街。40独立的商业街入选理由作为配套，独立的商业街对于提升楼盘品质是至关重要的，商业街除了能满足置业者基本的购物消费外，还构成了小区内整体商业群落优势。由于商业街的独立性，对于小区业主的日常生活不会形成干扰。41食街入选理由能经常尝到天下美味佳肴，可谓是人生一大幸事。如果楼盘、社区或周边有食街，那自然是一件好事啦。当然，碰到食街是一件可遇不可求的事件，而且食街的形成并非可以由新的楼盘和社区推出的商业配套短时间培养而成。一般好的食街是都会有深厚的传统、文化背景，也有相当的创新水平，只有此，食街才可以聚人气。目前，国内一些大的社区的配套也在建一些食街，对于业主来说，可以说是一件妙事，对开发商来说，招商或是卖房都大有帮助。当然,有很多人会考虑到油烟的问题,这是当然的。相信，今后的食街发展方向会朝环保的方面发展。42智能化管理入选理由楼盘是否先进，房子是否更实用，就要看它是否有全面的智能化管理。近年来，对讲机或声控门已经过时，可视对讲、网上社区、电子商务、智能医院等纷纷出现，充分体现了网络时代信息传递的速度，也迎合了现代社会白领上班族要求高效率、高质量的家居条件。全球首富比尔盖茨先生做过一套智能别墅在世界上引起了轰动。盖茨身为全球资讯业的领航人，这幢豪宅的高科技设备自然不同凡响。访客从一进门开始，就会领到一个内建微晶片的胸针，可以预先设定你偏好的温度、湿度、灯光、音乐、画作等等条件；无论你走到哪里，内建的感测器就会将这些资料传送至WINDOWSNT系统的中央电脑，将环境调整到宾至如归的境地。深圳红树西岸就是一个智能化社区，该项目的发展商百仕达投入巨资与世界著名企业LG、霍尼韦尔（HONEYWELL）及日讯合力打造中国第一智能家居社区，运用多项全国首创高科技智能系统及材料，开创现代住宅居家理念，引领一代智能化住宅潮流。一“触”即发红树西岸让住户体验智能家居新生活。43高尔夫社区44商务社区入选理由高尔夫球为荷兰文KOLF音译。据说1000多年以前，在牧场里，当羊群吃草、玩嬉之际，放羊的牧童们闲暇无事，常常用手里的牧羊棍打击小的石头，久而久之就产生了技术、力量因素和比胜争强的意识。有时比击得远，有时比击得准，有时既比远又比准，二者兼而有之。这就是高尔夫球的原始形态和雏形。后来，高尔夫发展成了一项高贵的运动项目，高尔夫球场一般会选一个风景优美的依山傍水之处，土地、草地资源稀缺的地方，自然成为富人们经常光顾、聚会、交际的地方。但高尔夫运动源于自然、融入自然、回归自然的特点，随着这项运动的不断普及，拥有蓝天、拥有绿地、拥有高尔夫运动已不再是少数显赫贵族的专利。高尔夫社区便是普及这种运动的最好的场所了。一般高尚的高尔夫社区便是建在高尔夫场球场内，坐享高尔夫球场山水资源，以及各种商业、运动配套，此可谓是妙极。观澜湖高尔夫球会,成立于1992年,历经十多年的砥砺,从一片未开发的之地建成了世界首屈一指的体育休闲产业社区。目前，12平方公里的观澜湖高尔夫住区规模堪称深圳第一，是深圳最大的独立由一家企业统一规划、统一建设的社区。由于土地出让制度的变化，深圳未来已不可能再出现如此规模的大社区。作为一个国际化的大规模住区，观澜湖所拥有的不仅是住宅本身，在观澜湖高尔夫住区的背后，则是一个商务精英的人际圈和社交圈，不仅为业主提供了一个生活享受的平台，也提供了一个商务社交平台。同时作为纯高端项目，观澜湖高尔夫住区又是全国唯一面积在10平方公里以上的国际高尔夫住区。1平方米住宅的背后，是99平方米的绿地，在12平方公里土地上，建筑覆盖率只有不到1，泛建筑容积率则在001,这是深圳绝无仅有的。也正因为如此，观澜湖高尔夫住区已成为了城市价值的提升者。观澜湖承办12届世界高尔夫锦标赛，也为该社区提供了相当的人气与知名度。45运动社区入选理由运动保持健康，现在人人都知道。对于一个强调运动功能的社区，需要考察的是它是否能让业主方便地参与运动、更好地运动。如果周边有大型体育场馆的社区也值得购买。运动是生命永恒的主题，现代都市快节奏的生活极易让人身心疲惫，身体机能紊乱，这就需要我们在8小时之外的时间给自己安排一些有益的活动，让自己的精神和体力得到恢复。周末约几个朋友出来打打篮球；清晨，鸟语花香之时，带着儿子、女儿慢跑几圈；听上去就会令人心动。运动保持健康，每个人都不应忽视。有经验的房地产商在开发项目时，也充分注意到了这一点。与教育功能相比，运动功能也比较容易实现，在北京的房地产项目里，在社区建设网球场、游泳馆、健身房等，群众锻炼设施的项目比较多。如何更好地让业主参与运动是考查社区品质的一个指标。除了社区里的运动设施，社区周边是否有大型的体育场馆也是判断一个社区好坏的标准之一。由于体育场馆多为国家投资建设，有专人管理，所以它具有基础设施好、配套齐、维护到位等多种优势。当场馆平时举行一些大型体育赛事时，更能体现出它的优势所在。奥林匹克花园就近几年崛起一个运动社区的品牌。1999年，奥林匹克花园集团在广州把体育与房地产相结合打造了奥林匹克花园项目，这个项目当时在广州房地产界引起了广泛的反响，造成了排队购房的火爆场面。随着人们生活水平的提高，越来越多的人对健康更加关注，希望在生活中提高自己的健康水平。在这样的大背景下中体奥林匹克花园集团把体育与房地产进行嫁接、以健康运动的理念来打造我的项目，诸如在小区里建造运动设施，提供体育运动方面咨询服务等等。我们“体育地产“的项目本身就紧紧抓住了消费者对于健康的心理需求，所以才能造成项目热销的场面。广州维森置业的张维伦董事长在2007年深圳春交会的“决战大盘创新名盘实战”的演讲中介绍道除了居住系统还要有体育系统。奥林匹克花园的成功为什么能够在短短5、6年时间从一个项目变成全国4、50个项目，很关键的一点，他在以前居住系统的系统上我们增加了一个系统体育系统。”他说“作为一体育系统去考虑，作为一个体育产业去考虑，在一个小区里面我们的设计要有点、线、面三个方面。所谓的点就是一定要有一个体育场馆，点、线、面我们又分成硬件和软件，体育场馆只是他的硬件，还要有软件，软件就是体能测试。所有的线我们都有一条要么是学园大道，要么是奥林匹克大道，这是硬件。软件是运动盛会。五年前我们的南国奥林匹克花园是中国第一个举办业主的奥运会。面，就是我们小区里面每一个组团都有很多的运动设施和全面健身及同时举办很多的活动。这是一个产业，真正把它当做一个产业打造的时候，并不是在社区里面零散地放一些体育设施就是产业了。点、线、面为什么是一个系统因为它解决的是一个从面开始，在每一个组团里面如果都有运动设施的话，就能解决使不想运动的人很方便地运动。所以当时我们提出“运动就在家门口”，因为我房子下面就可以运动，我穿一个拖鞋就可以下去做一个简单的运动，就把他从家里面拉到了户外。有一个线，就是使想运动的人有地方运动。我光在组团里面动一动已经不够了，我想跑跑步，如果小区的规划里面没有一个环跑径，他是跑不起来的，所以我们每一个小区里面有一个学园大道，或者是运动场，他可以跑步。”46教育社区47幼儿园48少年宫49小学50中学51函授、电大、远程教育入选理由教育对于天下父母对儿女们来说是一个大事，在他们成长的过程们接受好的教育是一辈子的大事。广州维森置业的张维伦董事长在2007年深圳春交会的“决战大盘创新名盘实战”的演讲说“在一个小区里面我们必须负责任地去考虑以后的消费者他需要什么样的教育系统，并不仅仅是生搬硬套地与所谓的教育系统合作的就完了。这是我们以前在华南板块合作的时候考虑的竞争点，华南板块各大开发商全部是引入名校，当初我们做规划是把广州最好的学校引进来了，所以我们引进全国最好的学校北京师范大学。不仅仅是如此，我们还考虑一个更深的问题，教育连续性的问题，如果幼儿园、小学、中学是名校，这个教育是不持续的，不同的学校强调的思想是不一样的，那个学校强调的是应试教育，那个考虑的素质教育，所以我们当时引入的北师大强调的是一系列的，从幼儿园开始到中学、高中全部是一条线贯穿的。这涉及到基础教育和素质教育，基础教育在幼儿园是他的环节，03岁教育是素质教育的环节，学前教育是幼儿园和03岁教育配合起来的。常规教育，小学、中学、大学是常规教育，少年宫是素质教育。所以我们会看到现在的家长和小孩非常累，平时要上学，礼拜六礼拜天要去上少年宫，为什么因为这样才全面。继续教育，函授、电大、远程教育是继续教育，图书馆是素质教育，马克思在图书馆写出资本论，如果我们把教育部当做一个配套，而是当成一个产业研究，我们发现有这么多的东西去考虑，所有的这些问题都是我们在做一个大盘必须要考虑的。”52学园入选理由学习是人一生的事情，无论是儿童、成年或是老人。广州维森置业的张维伦董事长通过案例认为学园的系统，包括教育系统、居住系统、体育系统。教育系统里面又包括基础教育、素质教育，居住系统包括建筑和商业，体育系统包括硬件和软件，这就是一个项目。而这种项目它不以地区为限制，不以规模为限制，不以类型为限制，只是在不同的项目里面它的比例不同而已。比如如果说我们说商业地产，如果商业地产比例可能会大很多，如果是住宅地产居住的比例大很多。如果是体育地产奥林匹克地产，体育的比例会大很多，如果是教育地产，教育的比例会大很多。但是在每一个项目开发里面，它必须要把所有的环节都要有。如果是小规模的楼盘，你会考虑周边的配套，你会说什么学校在我附近，什么健身馆在我附近，这是一个房地产开发商需要考虑的问题，他要掌握的规律，所有的项目都涵盖在这个系统里面。学园中居住包括公共的、私有的、共有的，包括会所、配套、住宅、网络、园林，体育包括点线面、硬件软言、学园大道、运动盛会、全民健身、兴趣小组。教育包括学前、常规、继续、幼儿园、03岁、小学、中学、大学、少年宫、函授、电大、图书馆，所以他是全中国最完善的一个理念。53游园入选理由人在解决了居住需求之后，人的交际需求自然也会产生。人与人之间交流在今后的楼盘营销中要着重考虑的，如2007年的深圳市政府启动“邻居节”，以及搜房网推动的邻居节正是想促进邻里之间的交流与沟通。而游园的概念则不只是局限于本社区内邻居、好友之间沟通，而是在社区与社区，楼盘与楼盘之间的交流。2007年东莞中惠地产推出了四大项目的游园概念，可谓是一大创新，中惠房地产集团首席运营官杨忠认为，该公司在东莞拥有四个大盘社区，各具特点，资源可以互补，业主完全可以利用周末、空闲时间去游览其它小社区，参与小区活动，增进业主之间的了解、交流。业主之间可以原本就是亲朋好友，也可以通过游园认识。笔者认为，这无疑会成为一个新的营销点，也为购房者提供了新的选择，让业主们感到买了一个社区的房子，但可以共享几个小区的人际资源。54生态广场入选理由生态广场创造的是良好的城市公共交流场所，满足市民户外生活需要，最重要的是要保障良好生态环境。有专家指出“生态广场生态之所在，最明显的特点就是雨水系统的设计，硬质铺装收集的大量雨水都被排入人造湿地当中，经过表流湿地的初步净化，在沿溪流和人造瀑布暴气进入软基湿地补充地下水。这个过程当中需要贯传设计始终的地形和雨水路径设计，还依赖对降雨量、集水面积、湿地容积、蒸发量、净化速度和能力等等的准确估算。“华侨城生态广场是一个开放式休闲园区，占地约46公顷，该广场以建设一流的城市广场为目标，以生态概念为设计依据和建设主线，用简约明快的设计手法体现了二十一世纪城市建设的新理念。华侨城生态广场由自然景区、人造景区和地下车库三大部分组成。广场内的人造景观和自然景观均依原始地形而建，高低起伏又相互交织，对原始地貌和周边环境起到了良好的改造效果。广场内覆土种植的屋面，以砖、木、石等自然材料为饰的主体建筑墙，创意不同又各具特色的室外公共活动空间和自然形态的山丘、溪流、瀑布、丛林、绿地和鲜花，充分体现了广场的自然生态环境内涵，为现代都市人提供了优美惬意、充满野趣的休闲环境。当人们漫步于生态广场，扑面而来的是春的气息，绿的韵律，似乎远离了喧嚣的都市，来到风景秀丽的山间原野，使人们能在繁忙的都市工作和生活中享受大自然的沐浴，更能使青少年在紧张的学习之余走出课堂和书本，通过与自然环境的亲密接触，体验大自然美好，探究大自然的真谛，培养和陶冶他们从小热爱自然、保护环境的良好情操。华侨城生态广场自2000年元旦建成并开放以来，广场的生态风范受到各级领导和宾客们的高度赞扬，并成为深圳市的城市生态广场的典范和接待基地，同时也是对人们特别是对青少年进行环境教育和开展各类环保活动的最佳园区。该园区全天候开放，可容纳2000人。55水社区入选理由楼盘小区内设置各种以“水”为主题的休闲活动空间，不仅可以净化环境，亦可陶治性情。可谓“仁者爱水”。深圳罗湖有一个号称南方首席水社区的鸿翔花园，30000平米空中水景园林,静的池、动的瀑、急的泉、缓的流水千姿百态呈现在生活里,营造了一个至纯至美的浪漫水世界。人与水的关系在水社区里得以自然融合。56旅游社区57休闲社区入选理由近几年旅游地产备受市场关注，因为中国已成为全球的旅游目的地，旅游地产也因旅游产业的带动而形成新的特色，值得注意。因旅游产业的旺势自然也会形成休闲空间，这样可以大大满足富裕人群的休闲、娱乐需求,可以让紧张的工作得以放松。旅游社区和休闲社区都是依托宝贵的资源旅游景点与休闲、娱乐配套设施，可以让人们得到不同的感受。可以休闲社区是旅游社区的一个升级版或衍生版。深圳华侨城独特的“旅游地产”模式，是通过全国经济中心城市以较低的成本进行扩张，对旅游业大投入实现环境优化、带旺人气，从而提升地产项目价值。在2007年全球旅游与地产合作大会暨第六届中国旅游休闲地产年会上，浙江大学管理学院教授、硕士生导师、管理学博士王婉飞女士在城市居民休闲生活质量研究的演讲主题中提到目前的发展的趋势虽然是休闲越来越深入人心的理念，休闲生活质量的提法说实话在我们国内应该说很少。而且这方面的研究应该是几乎是空白。我想应该在我们人均GDP以及经济发展以及市场潜力已经形成的时候，我想应该要提出这个问题，引起我们的思考。她说，借鉴国内外学者对生活质量的研究，我们对休闲生活质量进行如下的定义，我们认为休闲生活质量是指人们利用休闲生产利用休暇时间的效益，社会提供休闲机会的充分程度和提供休闲环境的优越程度，我们不得不思考这样的问题，我们现今社会有没有提供很充分的休闲机会，有没有提供休闲环境的优越程度，我认为回答问题是NO，还没有，远远不够，于是，无法拉开我们潜在市场，也就是说无法满足我们的城市居民的休闲生活质量需求。为此，我们认为当前中国的休闲社区也极为缺少，58洒店式公寓59产权式公寓酒店入选理由酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非白住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用“和“投资“两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，今年中国加入WTO将会为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。酒店式公寓，首先规划上定义是公寓，也就是住宅中的一种，土地使用权年限是七十年，但管理上是酒店式管理；公寓式酒店，在规划上定义为酒店，是商业用地的一种，土地使用年限为50年，但设计上不按宾馆客房设计，而是居家设计，有厨房；公寓式办公，在规划定义上是办公用途，即写字楼，但设计上为居住设计，有独用卫生和厨房，适合于创业阶段，办公居住两相宜。洒店式公寓特点包括（1）起源于欧洲，多建设于旅游区和商务资源密集的地区。（2）当今的SOHO群体、境外或外地中小型公司、企业以及投资者是其主力客户群体。（3）从客户群体角度分析，国内酒店式物业的消费群体在购买时非常注重该物业的地理位置、商务资源、以及内部服务配套、投资增值潜力方面的因素。（）物业管理采用星级酒店式管理，突出私属。深圳如，高发城驰则是近期推出的酒店式公寓项目。我们认为，从年出台“国六条”“”政策后，市场上的小户型自然会增多，那么洒店式公寓也会成为一种热点，会受到年轻一代和商务人士的关注。60TOWNHOUSE入选理由TOWNHOUSE，在中国的翻版就是联排别墅。正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。,因为建设部对别墅土地用地的限制供应,使TOWNHOUSE增量受到制约,TOWNHOUSE类投资价值十分明显。有关专家认为是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户至平方米，每户独门独院，拥有一个“有天有地“的自己的院落，大都为平方米左右，有的达到近平方米。每户设有至个车位，还有地下室。在欧美国家的一些发达城市盛行，居住人群多为收入水平较高的中产阶级，也称（城市边缘住宅）。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。是公寓和别墅的中间形态。公寓因城市土地资源宝贵而高密度、高容积率，有多层、小高层、高层、塔式、板式、蝶式等多种形式，大多为第一居所；别墅为低密度、低容积率，私家花园占地很大，私密性极强，价格昂贵，是住宅发展的终极方向。居住人群为经济实力强、居住品质要求高的“新贵一族“，是适宜度假的第二居所；既属于城市范畴又不是市中心，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅。密度较低，容积率在到之间。花园不太大却每户都有，居住品质较高。价格也在别墅与公寓之间，适合更多的有一定购买能力的人接受。可作为第一居所，也可作为第二居所。主要有双拼（两栋相连）、叠拼（比如户为一层加二层东半部；户为三层加二层西半部，从院里直接上楼梯至二层门户）、连排（三栋以上并联）三种类型。61纯享别墅入选理由纯享是年深圳观澜湖地产新提出的一种毫宅生活概念，观澜湖上堤宣称160套精美洋房根本就不是用来住的，而是用来享受用来玩味的或许正如法拉利在中国的热销象征着我们正由用车时代迈入了玩车时代一样，观澜湖上堤的出现也象征着我们正由住豪宅的时代迈入了“玩豪宅时代”据媒体报道几乎所有的业内专家都断定，观澜湖上堤建成后必将成为深圳这座繁华都市中最著名的享受型豪宅。从居住型豪宅到享受型豪宅，虽然仅有一字之变，却意味着财富与身份的巨大飞跃。未来的观澜湖上堤洋房业主将是这样的一群人他们既是最成功的企业家，也是最具品味的生活家；他们既是最精明的生意人，也是最具理想情怀的文化人；他们早已在城市中央拥有了自己的奢华居所，然而也希望能偶尔在绿色美景中放怀自我体验生活之真趣；他们崇尚那种在风云突变的商战中叱咤风云攻城拔寨的无上快感，然而也梦想着能与知己好友独处静室尽情享受音乐、雪茄和红酒；他们很可能每年都只有机会在观澜湖上堤中小住数日，然而却永远记得这里有一个纯粹属于他们自己的世界。2007年，观澜湖高尔夫球会又代表中国成功赢得了20072018连续12届高尔夫世界杯的举办权，并迅速与世界顶级手表制造商签订了12年12亿的天价赞助合同。与此同时，观澜湖上堤等新一代豪宅产品也即将横空出世，并注定将凭借香港回归10周年烟花汇演、西甲冠军巴塞罗那表演赛、武侠音乐品鉴沙龙、环球高尔夫之旅等一系列无法复制的顶级圈层活动，掀起2007年中国豪宅楼市的新一轮营销风暴观澜湖目前已吸引了1500多名亿万富豪在此置业安家。几乎每一位观澜湖业主都是极具影响力的企业家、实业家或战略投资家，就连每年的胡润富豪榜中也会涌现出一批观澜湖业主。此外，观澜湖作为世界第一大球会还拥有近万名富豪会员，每天平均有3000多名富豪在此打球娱乐或进行各种商务活动物以类聚，人以群分。选择一个居所，实际上就是选择自己的社会圈层和生活方式。纯享型毫宅最大的特点就是圈子，所谓“物以类聚，人以群分”就是对这类房子最好的阐释敬请关注搜房网的别墅节活动2007第四届中国别墅节62坡地建筑入选理由坡地设计的原则，显山露水，依山就势，错落有致，这不仅仅是坡地建筑的原则，也是它的特色。因为建筑体依山体而建，坡地有高差，有条件做到户户有景，相对于平地来做设计