家居产业园项目可行性研究报告(新)

编号XX集团XX家居产业园项目可行性研究报告编写单位XX理工大设计研究院编制时间二一一年十一月目录第1章总论611项目概况612建设单位概况613报告编制的依据和内容7131编制的依据7132编制的内容814可研工作概况8141项目选址8142项目建设规模与内容8143项目总投资及资金来源9144主要经济技术指标9第2章项目背景1021经济背景10211国内经济背景10212区域经济环境1422产业背景222212010年全球家具发展概况22222中国家具产业发展概况25223区域湖北家具产业发展概况3023项目建设的目的、意义和必要性32231项目建设的目的和意义32232项目建设的必要性33第3章市场发展趋势分析与预测3731家具市场发展的影响因素3732家具市场经济发展预测3933家具市场发展趋势分析41331产品趋势分析41332发展模式趋势分析44第4章项目选址地的优势与现状分析4841项目先址地的优势分析4842项目区现状分析51第5章产业园定位5451总体定位5452目标客户群定位55第6章园区规划与功能布局5661园区规划56611园区总体规划56612道路交通规划57613绿地景观规划58614市政公用设施规划59615电力工程规划60616环保规划6062功能布局61621功能组成61622布局结构6363主要经济技术指标64第1章总论11项目概况项目名称XX集团XX家居产业园项目建设性质新建项目位置XX市XX市新行政中心附近，紧邻荷沙一级公路建设单位XX（XX）实业发展有限公司12建设单位概况XX集团创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、连锁商场管理、企业并购、房地产开发、古玩市场等。XX集团产业包括XX家居集团有限公司、XX家居连锁商场、XX家具制造公司、XX家具街有限公司、XX徐东古玩城、XX广告发展有限公司、XX房地产开发公司等。2007年XX集团成功收购中国电子器材中南有限公司，2008年又成功收购XX蔬菜集团。目前企业固定资产市值80亿元，员工4000余人。XXXX实业发展有限公司是XX集团公司为建设汉XXXX家具产业园而新成立的公司,该公司司目前为XX家具产业园的运营主体。13报告编制的依据和内容131编制的依据12009年9月国务院总理温家宝支持如开国务院常务会议，通过了促进蝇部地区崛起规划；2商务部推出包括“支持中部地区设立产业转移示范园区”“支持中部地区投资和产业转移促进活动”等七个方面的政策，促进中部崛起；3XX城市圈总体规划；4XX市城市总体规划20052020；5根据项目地址土地使用现状，交通现状及产业园方案规划；6国家、省市相关政策、法律、法规；7建设单位提供其他相关文件资料。132编制的内容本项目研究的主要内容项目建设的背景及建设的必要性，市场分析，项目选址及土地现状分析、产业园的定位及规划建设、节能环保与安防，项目建设与管理、投资估算与资金筹措、社会效益分析等。14可研工作概况141项目选址项目选址于XX市，东至洪西渠附近；南邻荷沙公路；西接拟规划的文化路侧面；北至XX刁东农场长乐老年公寓北侧。总用地面积1800亩。142项目建设规模与内容项目占地面积约1800亩，总建筑面积2224万其中商业用地面积约535亩，建筑面积7133万（含XX商业风情街476431，XX公馆142000，星级酒店34920，综合配套超市9982）；其余为工业用地，建筑面积15106万（含厂房面积11683万，配套生活区97560，原辅材料区122400，仓储物流区1222400）。总投资188815万元。143项目总投资及资金来源本项目固定资产投资188815万元。本项目固定资产投资资金筹措来源根据项目建设情况似寻求银行贷款10亿元。其余部分由XX集团公司自筹。144主要经济技术指标主要经济技术指标一（商业配套）规划用地面积1200006约1800亩商业用地面积356666约535商业总建筑面积713333商业风情街476431XX公馆142000XXMALL50000星级酒店34920其中其中综合配套超市9982容积率20绿化率31建筑密度32主要经济技术指标一（工业园区）规划用地面积1200006约1800亩工业用地面积755337约1133亩工业厂房一用地面积527336约791亩工业厂房一用地面积228001约342亩配套生活区用地66667约100亩原辅材料市场用地80000约120亩其中其中仓储物流区用地81334约122亩工业用地总建筑面积1510674工业厂房一总建筑面积1168314工业厂房二总建筑面积342360配套生活区建筑面积97560原辅材料市场建筑面积122400其中其中仓储物流区建筑面积122400容积率08绿化率10建筑密谋30第2章项目背景21经济背景211国内经济背景2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。2010年，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长103，增速比上年加快11个百分点。分季度看，一季度同比增长119，二季度增长103，三季度增长96，四季度增长98。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长43；第二产业增加值186481亿元，增长122；第三产业增加值171005亿元，增长95。国内生产总值年度变化21631426581031404533535339798301000002000003000004000005000002006年2007年2008年2009年2010年系列1图表1国内生产总值年度变化1农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量达到54641万吨，比上年增长29，连续七年增产。2工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业增加值比上年增长157，增速比上年加快47个百分点。分季度看，一季度同比增长196，二季度增长159，三季度增长135，四季度增长133。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长137；集体企业增长94；股份制企业增长168；外商及港澳台投资企业增长145。分轻重工业看，重工业增长165，轻工业增长136。分行业看，在39个大类行业中，38个行业实现比上年增长。分地区看，东部地区增长149，中部地区增长184，西部地区增长155。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到979，比上年提高02个百分点。3投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长238，增速比上年回落62个百分点，扣除价格因素，实际增长195。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长245，回落59个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长197，回落76个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长182，第二产业投资增长232，第三产业投资增长256。分地区看，东部地区投资增长228，中部地区增长269，西部地区增长262。全年房地产开发投资48267亿元，增长332。4消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长184；扣除价格因素，实际增长148。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长188；乡村消费品零售额20865亿元，增长161。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长180；商品零售136918亿元，增长185。其中，限额以上企业单位商品零售额58056亿元，增长299。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长460，家具类增长372，汽车类增长348，家用电器和音像器材类增长277。5市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大。全年居民消费价格同比上涨33。其中，城市上涨32，农村上涨36。分类别看，食品上涨72，烟酒及用品上涨16，医疗保健和个人用品上涨32，娱乐教育文化用品及服务上涨06，居住上涨45，衣着下降10，交通和通信下降04，家庭设备用品及维修服务持平。12月份居民消费价格同比上涨46，环比上涨05。全年工业品出厂价格同比上涨55，12月份上涨59，环比上涨07。全年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨96，12月份上涨95，环比上涨11。6进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总额29728亿美元，比上年增长347。其中，出口15779亿美元，增长313；进口13948亿美元，增长387。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降64。全国进出口货物数额年度变化96901220514307120171577913948100561132695617915050001000015000200002006年2007年2008年2009年2010年出口进口图表2全国进出口货物数额年度变化7城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长115。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长113，扣除价格因素，实际增长78。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长107，转移性收入增长128，经营净收入增长121，财产性收入增长205。农村居民人均纯收入5919元，增长149，扣除价格因素，实际增长109。其中，工资性收入增长179，家庭经营纯收入增长121，财产性收入增长210，转移性收入增长138。全国居民人均收入情况元35874140476151535919117591378615781171751910905000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年农村居民人均收入城镇居民人均可支配收入图表3全国居民人均收入情况8货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币M2余额726万亿元，比上年末增长197，增幅同比回落80个百分点；狭义货币M1267万亿元，增长212，回落112个百分点；流通中货币M045万亿元，增长167，加快49个百分点。金融机构人民币各项贷款余额479万亿元，比年初增加79万亿元，比上年少增16万亿元；各项存款余额718万亿元，比年初增加120万亿元，少增11万亿元。212区域经济环境1区域经济的发展我国区域经济的发展大致经历了三个大的阶段,分别是区域经济均衡发展阶段19491978年、非均衡发展阶段19791999年和区域经济协调发展阶段2000年以来。目前中国区域经济已经形成了“西部开发、振兴东北、中部崛起与东部率先发展”“四轮驱动”的新格局。未来区域协调发展将成为中国统筹区域发展、构建中国社会主义和谐社会的主要着眼点和落脚点，成为我国改革深化、开放升级的重要空间依托，从而更有利于相关区域政策的制定和实施。率先发展区域正在发展区域未来蓬勃发展发展图1全国区域经济发展示意图2中部崛起战略中部包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省，地处我国中部地区,承东启西,接南连北。中部省人口和经济总量分别占全国的和以上，是中国粮食主产区，又是国家综合运输网络中心区域和重要的能源、原材料基地。年月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。年月日，中共中央政治局召开会议，研究促进中部地区崛起工作。年月日，国务院正式批复国家发展和改革委员会有关建立促进中部地区崛起部际联席会议制度的请示报告，同意建立由发展改革委牵头的促进中部地区崛起工作部际联席会议制度。年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过促进中部地区崛起规划。会议提出，实施促进中部地区崛起规划，争取到年，中部地区实现经济发展水平显著提高、发展活力进一步增强、可持续发展能力明显提升、和谐社会建设取得新进展的目标。年月日，国家发展和改革委员会公布促进中部地区崛起规划实施意见，要求中部地区的山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省人民政府和有关部门积极落实这份文件提出定的各项任务要求，努力推动中部地区经济社会又好又快发展。图2中部六省区位图年月日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。中部地区崛起战略推出之后，湖北XX城市圈和湖南长株潭城市群又获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，正发挥其资源丰富、人力充足、市场广阔等优势，全面探索适合中国国情的内生型发展模式。经济学家伍新木教授说“在新一轮产业转移中，曾一度凹陷的中部地区的崛起，已成为中国经济发展的新引擎，将给周边及西部地区经济发展带来巨大的辐射和影响。”在“中部崛起”战略构想下，湖北省提出的战略目标是，把湖北建设成重要的农产品加工生产区、现代制造业聚集区、高新技术发展区、现代物流中心区。3产业转移与产业升级年月日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。承接国际产业转移和实现国内产业的转移,是我国保持经济增长、实现东西部协调发展的重要方式。在全球金融危机的背景下,国际产业转移的新变化将深刻改变我国的产业转移和产业升级路径。为消除国际需求急剧下滑而带给我国制造业的冲击,强调国内自身价值链和产业链构成,是我们未来可能的路径选择之一。推动国际国内产业有序转移这一目标的实现,首先在于东中西部地区加强自身市场体系和制度环境建设,降低产业交易成本其次,建立和巩固与东部相关产业的技术经济联系,力争形成完整供应链和价值链的产业协同发展机制最后,以东部具有一定技术优势的产业主体为核心,推动以技术创新带动的功能升级和产业链升级,最终实现全国产业结构的升级优化。4XX城市圈在“中部崛起”这一国家战略的推动下下，中部地区六大城市群湖北XX城市圈、河南中原城市群、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群应运而生。XX城市圈、中原城市群、长株潭城市群、皖江城市带4个中部的城市群，“入围”武汉城市圈总体规划“弓箭图”了中央关于中部崛起的10号文件，这些“次区域”进入了国家宏观发展战略的视野，成为“国”字号。其中XX城市圈、中原城市群起着领跑“中部崛起”的作用，而我认为XX城市圈又是重中之重。首先。从地理上讲，湖北可谓是中部的中部；其次，从行政级别上讲，作为湖北省会XX又是中部地区唯一的副省级城市；再次，有“九省通衢”之称的XX是中国中部长江中下游的特大城市，是华中地区最大的城市之一，是华中地区的金融中心、交通中心和文化中心，其地位可想而知。XX城市圈，又称“18“城市圈，是指以XX为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。XX市,地处江汉平原腹地，紧邻特大城市XX，是“18城市经济圈”的重要经济板块，华中区极具潜力和竞争力的城市之一。发展战略向水乡园林城、XX卫星城、都市后花园、新型中等工业城市迈进，成为XX辐射西部城市“18”武汉城市圈群的战备支点。十二五期间，XX充分利用“两型社会”综合配套改革的机遇，内承外联打造中部产业崛起的新支点，积极推动城市圈经济的建设和发展。22产业背景2212010年全球家具发展概况1世界家具消费需求状况家具是人类生活不可缺少的日常生活用品，随着人民生活水平的提高，人们对家具的需求越来越强烈。世界各国家具消费分两类一类是家庭用家具，另一类是机关团体家具，比例各为50。目前，世界经济大国人均家具消费水平较高，由于这些国家经济实力强，住房条件好，人民收入高，家具消费占家庭收入一定的比例。意大利米兰国际工业研究中心（THECENTREFORINDUSTRIALSTUDIES，简称CSIL）对50多个国家的家具市场进行了分析，并划分了三类第一类包括8大家具工业强国美国、德国、日本、意大利、法国和英国，中国和巴西也名列其中，这些国家年家具消费额超过了100亿美元。第二类包括西班牙、墨西哥、加拿大、韩国、澳大利亚、荷兰，这些国家年家具消费额在50亿100亿美元之间。第三类包括了所有年家具消费额少于50亿美元的国家。数据表明，家具的消费需求在日益膨胀。2世界家具生产状况根据CSIL的数据结论，2009年世界家具市场总产值为3760亿美元，发达国家家具产量占全球65，发展中国家家具产量占全球35。7个主要的工业化国家（按家具产值排名为美国、意大利、德国、日本、法国、加拿大、英国）的总产值为1590亿美元。高收入国家家具的产值占到全球产值的58。中低收入国家家具总产值占42，中国、波兰、越南这3个国家家具的产值在迅速提升。3世界家具贸易状况在进出口方面，自从2009年陡然下降之后，世界家具贸易总额一直在稳步增长。2010年，世界家具贸易总额达到1020亿美元。2010年家具主要进口国为美国、德国、法国和英国。美国在2000年2007年间进口量由150亿美元增长到260亿美元。而此后，受美国金融危机的影响，家具进口由2007年的260亿美元下降到2008年的240亿美元。直到2010年，美国的家具进口量才有所恢复。全球家具市场产值分布来源CSIL家具出口量最大的国家分别是中国、意大利、德国和波兰。对于中国，家具出口量在2000年2008年间出口量有3565亿美元增加到27615亿美元，此后，受金融危机的影响，2009年下降到25958亿美元。直到2010年，出口才有所恢复，达33724亿美元。在过去十年，从进口和消费之间的比率来衡量，家具市场开放程度不断增长，整个世界家具市场开放程度由2000年的24上升至2007年的309。受世界金融危机的影响，2008年和2009年的数据呈明显下降趋势。4发展的基本特点（1）企业小型化、专业化、产品国际化近10年来，国外的家具工业发生了巨大的变化，家具生产企业由大型企业转向专业化和小型化。技术并不落后，但经营灵活，易于变换产品，能适应市场的激烈竞争。（2）加工方式高度机械化、自动化、专业化当今世界家具工业普遍采用新技术、新设备和新工艺，例如广泛采用CNC即计算机数控机床、人工智能机械手和各种先进的饰面和封边技术，使家具制造的技术含量不断提高，通过技术手段实现了家具进一步向专业化的方向发展，使家具真正成为现代化、工业化大生产的产品。高度机械化、自动化和专业化产生了惊人的规模效益。（3）家具材料的多样化、新型化、天然化现代家具材料越来越丰富。由于木材的短缺，目前国际市场上木制家具的地位已逐步让位于胶合板、中密度纤维板、纤维板等人造板家具。（4）产品设计向小规格发展产品的小规格化是近几年的家具设计趋势。（5）国际贸易模式的转变综合分析国际家具零售商的5大变化，主要体现在资金要多，货品要全，库存要少，周转要快，订货找厂商，销售多途径。这些变化，将使商品流通的供应链发生根本变化，促进信息、物流、金融三大配套系统的快速升级，不久未来将改变目前国际贸易的运营模式。（6）电子商务的应用更加普及和深化国外家具的网上销售发展迅速。222中国家具产业发展概况1中国家具产业市场规模与增长状况中国整个家具行业的发展其实跟国家的形势是密切相关的。同样也跟整个家具行业全球的形势是相关的。对中国而言，家具行业是一个古老而又崭新的行业，中国古老家具行业的发展历史在清代末年就被打断，知道上世纪80年代才恢复发展。在过去将近30多年中，沉寂良久的中国家具行业焕发了蓬勃的生计，最早由香港和台湾企业的引导，到如今国内众多民营企业崛起，我国家具行业发展由弱到强，由小到大，进20年，家具行业每年增长率超过20，已经发展了七万多家企业，我国逐步成为全球家具行业的制造中心，并形成了中国特有的家具行业产业集群。在全国家具市场平稳发展的大背景下，中国家具出口金额在过去5年里复合增长率为3016。2008年家具生产已经占全球的25，出口占全球市场份额的226，已成为全球家具生产最大和出口最多的国家。2009年,在全球金融危机的影响下,中国家具生产总值达到7300亿元，2010年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010年全年家具行业产量7703283万件，工业总产值达9667亿，比2009年增长了32左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。时至今日，中国不仅成为世界家具生产大国，同时也成为家具出口大国，而且正在朝着世界家具生产和出口强国的目标迈进。2中国家具产业市场细分结构在统计分类中，家具行业分为木质家具、金属家具、塑料家具、竹藤家具和其他家具五大类。在产品生产分类中则分为木质家具、金属家具和软体家具。目前中国家具行业生产产品以木质家具为主，其次为金属家具；近年来其中木质家具所占比重略有下降趋势。2010年统计数据显示，中国家具行业中木质家具制造产值占58，金属家具制造占24。在过去四年中不同类型产品结构变化比重不大，但木制家具所占比重略有下降，相比较而言，金属家具产量进入相对稳定期，所占比重波动中逐渐上升。3中国家具生产与销售的区域结构（1）五大家具生产版块珠江三角洲板块以深圳、东莞、广州、顺德、中山为主；长江三角洲板块由江苏、浙江、上海组成；环渤海湾板块由北京、天津、河北、山东组成；西部板块由四川、陕西、重庆等地组成；东北板块由辽宁、吉林、黑龙江组成。在五大家具生产版块上分别形成了十大家具生产制造基地中国北方家具商贸之都河北廊坊市香河县北京实木家具生产基地辽宁省庄河市中国金属玻璃家具产业基地河北廊坊市胜芳镇中国桌椅之乡山东省宁津县中国椅业之乡浙江省安吉县中国欧式古典家具生产基地浙江省玉环县中国西部家具商贸之都四川成都市武侯区中国家具商贸之都广东省顺德乐从镇中国红木家具生产基地广东中山市大涌镇中国家具出口基地广东东莞市大岭山镇中国家具制造重地中国家具材料之都广东省顺德龙江镇五大家具生产版块十大家具生产基地来源中国家具网（2）六大销售市场从家具销售市场的角度来看，目前已形成了六大销售市场（图12）一是以上海为中心的华东销售市场，约占15的份额二是以广州和深圳为中心的华南销售市场，约占15的份额；三是以XX和郑州为中心的中原销售市场，约占15的份额；四是以沈阳、哈尔滨为中心的东北销售市场，约占10的份额五是以北京为中心的华北销售市场；六是以成都、西中国家具六大销售市场图13中国家具四个分销中心安为中心的西部销售市场，约占20的份额。（3）四个分销中心从家具的分销角度来看，中国家具流通经过10多年的运作，流通业态升级。全国已形成东南西北四大销售中心和三个等级。目前已形成了四个分销中心（图13），一是广东顺德分销中心，产品辐射全国，面向中高端市场，如乐从总面积300万平方米，年销售300亿元，70出口；二是四川成都分销中心，产品辐射西部地区的中小城市，面向中低端市场，如武侯总面积100万平方米，年销售60亿元。三是江苏蠡口分销中心，产品辐射上海、江西、浙江、江苏、安徽、山东的中小城市，面向中低端市场，蠡口总面积120万平方米，年销售80亿元；四是北京香河分销中心，辐射东三省、京津冀、蒙晋等地，面向中低端市场，香河总面积120万平方米，年销售60亿元。除了以上四个分销中心，中国即将形成3个新兴家具分销中心XX、西安、昆明。223区域湖北家具产业发展概况近五年来，湖北家具业发展态势较好，每年增速在20以上，已在消费品工业中成为不可忽视的产业之一。2009年实现工业产值约90亿元，出口交货值约4亿元（人民币），全省家具销售额在250亿元左右。全省家具企业约3000家，其中XX大约700余家，年产值近30亿元，民营企业占99，从业人员超过15万人。湖北家具产业受各种因素的影响，至今仍未能形成与中部区位优势和大XX资源优势相匹配的产业经济规模，家具商贸流通强于加工制造，产品大多来自广东、四川、河北等家具基地。湖北在经济起步阶段“制造业优先”的效应未释放出来，2008年出口额仅为6130万美元,仅占全国的02。近年来，在产业转移和“18”城市两型社会配套改革中，XX及周边区域逐步形成的家具产业有长足进步。规模以上的生产制造企业近千家，中心城市知名家居卖场林立。目前家具生产方面来说，湖北省生产值超过亿元的企业只有4家，超过5000万元的才15家以上。XX市现有家具生产企业700余家，但年产值却只有21亿。2008年全国的家具产值是2900亿元，XX仅占072，目前XX最大的家具生产企业是联乐，年产值1亿元，产值超过5000万的只有超凡一家，产值过1000万的也只有十家左右。XX家具卖场分布于XX三镇，市场空前繁荣。位于硚口的汉西建材市场被誉为中国建材第一市，辐射周边10多个省市，吸引香江家居、宜家家居、百安居等国内外知名家居企业的加入，掀起华中家居营销总部基地的建设热潮。2009年相继开业的汉口北中国家俱CBD、五洲国际建材城总体建筑面积都超过了300万平方米，更是将XX家居卖场的规格和规模推向了新的高潮。XX本土且目前人气较高的XX家居卖场，定位于中高端消费人群，软、硬件一流，在消费者中树立了良好的口碑。诸多企业在汉角力，本土起家的XX集团却别辟蹊径迈出江城。该集团近年来先后在赣、湘、浙等地攻城拔寨，下一步还计划在北京、济南、洛阳开店，目标直指5年后全国前三甲。作为XX本土的家居连锁企业，XX经过十多年的发展，已经成为华中家居卖场之最，现有余30家中高端连锁商场，除XX4家店外，南昌、长沙、杭州、济南、天津都有布点，年销售额近60亿元。从而成为继红星美凯龙、居然之家之后的全国第三大家居连锁卖场。至此，XX家居卖场总面积已接近800万平方米，接近国内传统四大家居商贸特色区域的总面积之和。与此形成巨大反差的是，本地尚未出现一家具备一定规模的家居产业园，形成“大卖场小生产”的格局，这也为家具制造业带来巨大的市场空间。23项目建设的目的、意义和必要性231项目建设的目的和意义XX（XX）家居产业园是XX集团在当前国际国内经济和产业发展背景下，以XX为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，缝接城市商圈，承接产业战略转移，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，为XX及XX城市圈的经济发展注入强大动力。232项目建设的必要性1、是XX集团公司自身谋求可持续发展的需要XX集团公司是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、连锁商场管理、企业并购、房地产开发、古玩市场等。所属企业有XX家居连锁商场、XX房产开发公司、XX家具制造公司、XX家具街有限公司、XX徐东古玩城，XX广告发展有限公司等四十余家全资子公司。XX家居连锁商场是XX集团的支柱产业之一，经过十余年的发展，XX已成为全国档次最高、品牌最优、环境最佳的建材家居领军者之一。诸多企业在汉角力，XX家居卖场遍布XX三镇后又另辟蹊经迈出江城，先后在赣、湘、浙、苏、京、津、鲁等地布点，迄今辖有30余家中高端家居卖场，年销售额近200亿元。在全国家居产业发展前景一片大好的前景下，在沿海家具产业转移和XX城中村及旧城改造的推进、市政府“退二进三”的发展战略的背景下，XX集团公司以XX为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，是该集团公司谋求企业自身可持续发展的明智的选择2是破壁补缺“中部塌陷”、打造中部家具产业之都的需要国家先后实施的沿海开发战略,加快了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海沿岸等地区的高速增长；国家实施西部大开发战略，在一定程度上扭转了西部发展滞后的局面；国家作出振兴东北老工业基地的重大决策，使东北地区焕发了生机。这种除了中部地区外近乎全面开花的优惠政策，迅速将中部地区变成了名副其实的“政策低谷”、“经济凹地”。由于中部地区在财政、金融政策方面长期处于劣势状态，在和其他地区竞争中自然处于不平等的地位，中部地区经济结构转型所面临的国内与国外的压力逐渐加大，“经济凹地”有可能会不断加深，从而形成“中部困境”、“中部塌陷”的现状。纵观中国家具行业,可谓“四分天下”，南顺德、北香河、东苏洲、西成都，中部独缺。而造成中部塌陷的根本原因是没有产业集群。因此不论是政策引导，还是市场需求，以湖北为圆心的中部地区，家具产业急需集群式发展。尽管湖北家具起步较早，但是“重商贸流通轻加工制造”的业态，加之企业间没有建立好良好的衔接沟通，整体消耗大而且效率低，就导致了“大卖场、大流通、小生产”的格局。最近三年，这种格局正在慢慢发生变化，以中国家居CBD、华中家具产业园、金鼓城为先行者的产业集群正在谋发，无论在定位、投资规模、还是占地面积、手笔不可谓不大。“从体量上看，三个产业园都很大，但真正做好沿海产业转移，仅仅靠三个园区是不够的，只能总体量变大了，哪才是真正的崛起。”湖北家具协会协会秦志江坦言。XX（XX）家居产业园正是在此背景下，以XX为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，为XX及XX城市圈发展功能配套及产业集群的发展注入强大动力。3是积极承接东部产业转移和响应市政府“退二进三”发展战略的需要自国务院去年出台关于中西部地区承接产业转移的指导意见后，南方家具生产企业加快了向交通便捷、林木资源丰富、劳动力资源稳定、市场需求旺盛的中西部地区转移的脚步。据了解，因为金融危机的影响和中国城镇一体化进程的加速，中国家具行业正在加快从外销到内销的转型升级，中部尤其是XX城市圈已成为沿海等家具发达地区企业觊觎的进军内销市场的桥头堡。深圳家具产业协会秘书长侯克鹏分析道南方家具产业之所以选择北上，一是能源紧张，深圳、浙江的家具工厂经常遭遇停电困扰。二是出口市场下滑，劳动力成本却在不断上升。以广东为例，家具业职工月工资从原来的元上调到元以上，技工更是从元翻倍涨到元。三是土地资源紧张，过去五年没有一家家具企业在深圳拿过一寸土地。四是南方许多城市把家具企业纳入到治污减排的范围，使企业承受着巨大的压力。XX家具企业一方面面临南方产业北迁，西部品片东进的夹击，另一方面随着XX城中村及旧城改造的推进，以及市政府“退二进三”的发展战略，汉产家具也急于进行产业转移，寻找“新家”。XX（XX）家居产业园正是在此背景下，以政府为主导，市场化运作，以投资商为主体，统一规划、统一招商、分步实施。以促进湖北省家居产业的迅速聚集，打造完整的家居产业链条，承接东部地区的产业转移，促进XX城市群的产业升级，加强并推动城际、区域和产业链不同环节的合作，做大做强家具产业集群，改变“大市场、小生产”的尴尬局面，实现湖北家具产业在中部的率先崛起。第3章市场发展趋势分析与预测31家具市场发展的影响因素1、金融货币政策2011年4月5日中国人民银行傍晚时分宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。加息对购房者的还贷压力进一步扩大。本次加息，五年以上贷款利率已升至680，这意味着如果是100万元的商业贷款，按基准利率20年按揭的话，月供需要7633元，增加118元，而利息总额将由8035万元增加到832万元。公积金贷款，本次五年以上贷款利率增加到470，也按上述百万房贷20年期按揭计算，本次加息后每月月供增加109元，而利息总额增加了26万元。今年二度加息，以及后市或再有加息动作的可能性影响，家居市场将遭受销售阻力，家具市场同样有这样的担心。2、房地产政策房产上游的“水量”骤减，家具行业也随之爆冷。最新的统计数字显示，截至12月31日，2010年北京房产成交量约为10万套，而09年北京商品住宅成交总套数约19万套，房产几轮调控之下，房产交易量几近减半，以往异常火爆的“红五”、“金九银十”2010年全部失色。但是保障性住房将给家具行业带来暖风。中国家具协会原秘书长曹赢超说，中国五年内要建3600万套保障房，按每套购买家具1万元计算，就能产生3600亿元的市场。这还是一个保守的数字，很多入住保障房的家庭在家具方面的支出可能在2至3万元之间。中国正在进行的保障房建设将为家具行业带来巨大商机，推进行业规范化、规模化发展。3、林业政策在林业的整个产业链中，家具作为最终产品，处在产业链的下游，而且是极具增值和引领作用的一环。我国人均森林资源匮乏以及国家对森林砍伐的限制越来越严，国内许多家具企业不得不大量从海外进口木材。目前，我国是世界最大的工业原木进口国，国家林业局公布数据表明，2015年中国木材供需缺口将达到2亿立方米。但是，在国际市场上，越来越多的国家注重对森林资源的保护，降低木材出口量，限制甚至禁止木材的出口。例如俄罗斯2007年7月，将木材的出口关税提高至10、不低于6欧元/立方米，导致出口量迅速下降。未来，木材工业将进一步紧缺，价格上涨势在必行，原材料上涨将加大我国家具企业的成本压力。4、国外品牌竞争国际家具品牌切入中国市场，一般走的是总代理制，这样的销售模式限制了家具与消费者的广泛接触，有点儿吊起来卖高档的感觉。所以，其经营额权重大过市场占有的权重，其产品为顶级的中国富豪家庭或相关机构享用。不过，这种模式有知名品牌试水的目的。现在，一些国际品牌看中中国巨大的中高端市场潜力，决定自建销售渠道。在厚街国际名家具展上，美国家具第一品牌ASHLEY就发布了其全面发力中国内销市场的战略规划。未来几年，该公司将在上