同致行西安悦邦北大街项目市场研究及概念定位报告

同致行西安悦邦北大街项目市场研究及概念定位报告悦邦北大街项目市场研究及概念定位报告关于本次调研工作的说明此次调研工作为期15天；共调研项目2B座468户321户245容积率99871B座33层）3梯2B座15层C座18层1栋15层高层（3梯4B座15层C座18层（A座7梯5B座7梯4B座33层）3梯2B座24会所配套有待提升，车位明显不足，梯户比一般在18110左右，密度极高；公摊比例相当高，在2628左右，年限5070年不等。PART141西安酒店式公寓市场分析西安城内典型项目产品分析项目物业管理装修标准和平大道上海宝利（19元/）精装1、公共区域精装；2、集中采暖，暖气片安装到位，无天然气；3、户门为防盗门；塑钢窗；4、墙乳胶漆，地木地板；5、厨房整体厨房，卫生间整体卫浴；6、完成公共区域消防系统；7、网线、电话线预留接口。阳光里英国威格斯（15元/）毛胚1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，天然气安装到户；假日国际公寓联诚行（165元/）毛胚1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，24小时热水供应到户，天然气安装到户；宏府嘉会广场香港戴德梁行精装1、公共区域精装；2、集中采暖，天然气安装到户；3、户门为防盗门；铝合金窗；4、墙乳胶漆，地木地板；5、厨房整体厨房，卫生间整体卫浴；6、完成公共区域消防系统。7、网线，电话线预留接口。粉巷西1号清见（20元/）精装1、公共区域精装，户内墙面壁纸，地面地砖；2、集中供暖，暖气片安装到户，天然气安装到户；3、户门为钢制门；彩钢窗；5、厨房整体橱柜，卫生间马桶及淋浴；6、完成公共区域消防系统。南门国际未定1、公共区域精装，户内均为毛坯房2、集中供暖，地辅热采暖，供热水（A座无天然气）,天然气安装到户；大多聘请名牌物业提供服务，服务内容基本近似，多带代租赁服务；作为酒店公寓，现行案例装修标准有待大幅提升，对产品细节把控不到位；大部分项目均通天然气，采暖技术比较先进，但其他住宅智能基本没有。PART141西安酒店式公寓市场分析西安典型酒店公寓销售分析项目30以下30404050506060以上合计阳光里1457733663214652614849阳光国际公寓80135801734687494817481宏府嘉汇广场207010246535310101007788827580粉巷一号3272120402649496528073南门国际6224655421762117287373463534530平米以下单位属于稀缺供应。销售率突出；由于供应产品带有鲜明投资属性，因此其他各类产品销售情况近似，60平米以上单位销售相对滞后。PART141西安酒店式公寓市场分析项目销售现状物业管理装修标准和平大道均价700014个月65上海宝利（19元/）精装1、公共区域精装；2、集中采暖，暖气片安装到位，无天然气；3、户门为防盗门；塑钢窗；4、墙乳胶漆，地木地板；5、厨房整体厨房，卫生间整体卫浴；6、完成公共区域消防系统；7、网线、电话线预留接口。阳光里均价550015个月49英国威格斯（15元/）毛胚1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，天然气安装到户；假日国际公寓均价700018个月81联诚行（165元/）毛胚1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，24小时热水供应到户，天然气安装到户；宏府嘉会广场均价850016个月80香港戴德梁行精装1、公共区域精装；2、集中采暖，天然气安装到户；3、户门为防盗门；铝合金窗；4、墙乳胶漆，地木地板；5、厨房整体厨房，卫生间整体卫浴；6、完成公共区域消防系统。7、网线，电话线预留接口。粉巷西1号均价700012个月73清见（20元/）精装1、公共区域精装，户内墙面壁纸，地面地砖；2、集中供暖，暖气片安装到户，天然气安装到户；3、户门为钢制门；彩钢窗；5、厨房整体橱柜，卫生间马桶及淋浴；6、完成公共区域消防系统。南门国际均价630018个月43未定毛坯公共区域精装，户内均为毛坯房2、集中供暖，地辅热采暖，供热水（A座无天然气）,天然气安装到户；目前城内酒店式公寓中，带精装，品质较高的项目销售率相对比较突出，个别项目部分房源售价过万，但大部分楼盘的销售价格差别不大，周期无明显差异。PART141西安酒店式公寓市场分析项目畅销分析对应目标客户需求，标杆形象标杆品质主流畅销户型稀缺地段塑造西安投资价值标杆；价值体系明显丰富和提升，实现与传统同类的差异优势，产品竞争力得到充分保障；09年市场迅速恢复，投资客重新介入市场，低总价高收益产品颇受关注。酒店公寓案例艾斯汀国际公寓产品特点5000平米空中花园，15万平米中庭园林，带2000元/平米精装、无燃气管道、星级大堂、进口品牌电梯、酒店式物业服务部分商务服务、5A智能配套；产品39135平米平层，32米层高销售情况目前均价11200元/平米，剩余52和71平米平层产品，整体销售接近70，周期近半年；产品概念采用管家式定制特色服务，服务标准参照星级酒店标准的服务公寓；目标客户海内外常驻机构管理人员、商务人员和技术人员；公司或机构购买用于招待和服务；小企业和SOHO人群；与区域存在业务往来的中高端商务客户；长线投资客户。PART141西安酒店式公寓市场分析总结目前西安酒店式公寓产品的产品线和户型的主流已经基本确定，4060平米产品销售良好，30平米以下，60平米以上产品多为补充配置；品质有限，形象落后，概念不清晰是目前市场同类的典型特征，从而导致产品的价值释放不充分，客户认可度低；目前该类产品的客户主要由内城及周边的高端商务人群、大型机构、自由职业者以及投资人群组成，其中大型机构和投资人群为主力，其对物业形象、品质、地段要求极高；基于西安成功的案例和深圳典型酒店公寓案例，这种类型产品最典型的特征在于三个核心1产品硬件的品质，2产品附加值的个性，3对产品形象的概念演绎。基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产品大多数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所存在的广阔空间，做好品质形象两大核心，通过对附加值的塑造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键。4地块分析地块分析宗地状况、开发导向南向为莲湖路，东向为北大街，西向为苏宁电气，北向为诚礼项目，南向500米外为西安钟楼；莲湖路北大街宗地状况临莲湖路，虽受交叉路口噪音干扰，但尽享无遮挡阳光资源，视野开阔，可共享城市景观资源，是居住价值一线区域临近滨海大道，受位置及建筑物阻挡影响，无法采光及景观资源，是居住价值四线区域。临市政公建，受位置影响，无明显景观资源，但采光较好，是居住价值三线区域临北大街，虽受车流噪音干扰，但视野开阔，可共享城市景观资源，为居住价值二线区域宗地状况公寓价值分析主要人流分析东西、南北流畅，交通核心主要车流分析北大街为中轴大动脉，车流大莲湖路城市主要交通干道，车流大社区商业价值项目东向、东南向面临城市核心主干道昭示性较好，具有较高的商业价值；西向、北向处于内街商业价值较差。宗地状况商业价值分析3点劣势分析传统市政道路带来的规划劣势；北大街新兴商业市场困乏的劣势；指标不吻合常规高端发展要求，不利于延伸高端板块属性；3大机会金融危机下，资源地产的避险属性；市中心核心区地产项目的建设带来的客源和市场关注度；地铁2号线的开通带来的客源和市场关注度；3点威胁城内已开发和待开发项目的竞争；其他区域发展规划带来的关注转移；长安路的、解放路等区域快速发展抑制区域竞争力；4大优势分析陕西省省会，国内陆唯一的经济区；城市核心区，区域规划利好；位于传统交通大动脉，便捷性较好；地铁1、2号线交汇处，且易快速成型开发导向本项目的SWOT分析SWOT下的项目开发导向核心价值导向利用独有的交通便利新和城市发展双重概念，打造西安标志性城市名片；项目运营导向挖掘和凸显项目独特的价值内涵，塑造无法复制和直接竞争的核心价值，注重整体价值释放；产品开发导向结合自身指标条件和市场畅销标准来开发，避免直接竞争，综合考虑投资属性；规划发展导向以高层为主体，高品质打造，以高附加值的形式提升巩固核心价值；且注重地铁物业的打造。5发展战略项目定位属性、客户、产品、发展方向价值属性定位价值属性解析项目位置项目地处西安城市核心，西安未来的对外门户。价值属性解析地铁物业极致核心地铁物业第一代地铁物业第二代地铁物业第三代地铁物业所在物业距离地铁站点200与500米之内，路程在510分钟之内。所在物业在地铁站点上，路程在5分钟之内，距离在200米以内。所在物业在地铁站点上，与地铁通道进行无缝衔接。极致核心第三代地铁物业地铁物业经过20年在大陆的发展，已经演变到第三代地铁物业；项目所在交通位置优势使项目具备打造第三代地铁物业的先决条件。领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者价值属性研究四种匹配方向垄断价格产品有不可复制性过河拆桥重新定义游戏规则市场挑战者补缺者我们是大西北核心国际大都市生活巨擘级SM综合体价值属性研究价值发展方向宏观市场微观市场地块分析商业市场争夺激烈，必须扩张范围；市场回暖，地产成必险投资品种，资源地产销售看好；市场消化能力有限。结论结论结论不同阶段策略性的推出不同种类产品；产品差异化竞争、创新必行；新思路、新高度是项目开发成功关键。在规划上、产品符号上加大投入；保持区域、总价上的优势；弱化地块不完整的劣势。价值属性研究发展依据立足“湾区物业”和“天赋人居标准”主要面向岛外客户，通过理念、规划和产品符号上的创新，打造海口划时代的领先性高尚精品住宅。紧握城市发展脉搏超越项目本身看项目片区定位西安未来对外门户产品形态划时代高端综合体核心价值西安国际化大都市生活的名片社会定位第三代地铁物业价值属性研究属性定位大西北核心国际大都市生活巨擘级SHIPPING综合体品味极致人生整体发展主题形象定位项目发展方向定位HOTEL酒店OFFICE办公SHOPPING商业APARTMENT居住COMPLEX综合体ENTERTAINMENT文娱RESTAURANT餐饮综合体是将城市中商业/办公/居住/酒店/餐饮/文娱/等三项以上功能空间进行组合。都市综合体分析（COMPLEX）模式1均衡发展的模式模式3以写字楼为核心功能的发展模式模式4以商业为核心功能的发展模式COMPLEXHOTELOFFICESHOPPINGAPARTMENTCOMPLEX