某小区房地产项目可行性研究报告

目录第1章总论411项目概况4111项目情况4112建设单位情况412可行性研究报告的编制依据413主要技术经济指标与研究结论5第2章项目选址及建设条件621项目所处区域622项目建设地点6221项目位置6222项目周边及配套情况6第3章项目投资环境分析8311贵阳市宏观经济环境分析8312贵阳经济发展与房地产业关系分析8313房地产市场主要指标运行情况9314贵阳市房地产发展前景1032项目主要竞争楼盘分析13第4章市场定位分析1641市场需求分析1642项目开发的SWOT分析1643项目市场定位17431定位依据17432项目定位17433功能定位18434户型定位18435项目客户群定位1844定价策略19441定价原则19442价格定位19443价格定位说明20第5章建设方案2151建设场地环境2152建筑方案设计21521建筑方案总体构思21522平面设计21523立面设计2153结构设计2154公用设施方案21541供水排水21542供电2155消防21第6章投资估算与资金筹措2261投资估算的依据及说明22611土地费用22612城市基础设施配套费22613前期费用22614建筑安装工程及装修费22615园区配套费22616项目开发费用22617预备费2362总投资估算23621建筑工程工程量23622总投资估算结果24623投资计划2463资金筹措方案24第7章经济效益分析2571项目销售计划25711销售价格的确定25712销售计划25713税金估算2572盈利能力分析25721静态指标25722动态指标2673清偿能力分析2674不确定分析26741盈亏平衡分析26742敏感性分析26第8章风险分析及对策2981政府风险29811政府分析分析29812政府风险对策2982市场风险29821市场风险分析29822市场风险对策2983资金风险30831资金风险分析30832资金风险对策3084管理风险30841管理风险分析30842管理风险对策30第9章结论与建议3191结论3192建议31附表33第1章总论11项目概况111项目情况项目名称XX苑项目地址贵阳市云岩区总建筑面积472497平方米，其中住宅面积367593平方米,商业面积426平方米，地下停车位100644平方米。建筑高度（两栋）A栋32层，B栋20层112建设单位情况建设单位贵州XX房地产开发有限公司企业性质中外合资公司地址中国贵州省贵阳市XX大厦16楼12可行性研究报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范（2）贵阳市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范13主要技术经济指标与研究结论表21XX苑项目主要技术经济指标表序号项目指标单位一建筑类1总建筑面积472502占地面积640954二投资类1项目投入总资金16696万元11土地取得费用318000万元12前期费用37800万元13城市基础设施配套费42525万元14建筑安装工程费824980万元15园区配套费141749万元16管理费用40952万元17销售费用61371万元18财务费用143523万元19预备费58695万元2资金筹措166959300万元21项目资本金600000万元22银行借款871893万元23销售收入投入197700万元三财务类1净现值（税后IC8）7492万元2内部收益率（税后）653静态投资回收期（税后）154年4借款偿还期161年第2章项目选址及建设条件21项目所处区域云岩区是贵阳市中心城区之一，位于市区北半部，东、西、北三面与乌当区、高新区接壤，南面与南明区相邻，西北部与白云区交界。东西长175千米，南北宽125千米，总面积9357平方千米。云岩区工业以机械、化工、磨料、汽车配件、制药等为主。农业以蔬菜、水果、养殖业等为主。第三产业为支柱产业，有小百货、农副产品、钢材、家电等10个专业批发市场。有大中专院校21所。川黔铁路，210、321国道穿境。年均温153摄氏度，年均降水量1200毫米，属亚热带季风湿润温和气候。有中共贵州省地下工委旧址、古刹弘福寺等省级文物保护单位。有清代的觉园尼庵、天主教堂、黔灵公园等名胜古迹。22项目建设地点221项目位置该项目位于贵阳市云岩区东新路东至贵阳市第一粮油购销公司，南至东新路，西至贵阳市市政工程管理处、北至中建四局房开商品房，围合区内土地面积约640954平方米，该地块属贵阳市四类地段。222项目周边及配套情况（1）项目位于贵阳东部东新路上，路况良好,周边大型饮食服务企业集中，周边沿街有各类生活商业配套。（2）周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道东新路，同时公交交通21号线、64号线、303号线、304号线、22号线、24号线、34号线、68号线、45号线、54号线、31号线、32号线、4号线、5号线均在本项目邻近区域设站，借助交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。（3）周边商业生活配套该项目距离贵阳市中心商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿线有大量规模大型的餐饮店。其他的小路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达喷水池、大十字、等地区的车程一般在10分钟左右，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。金融配套中国邮政储蓄、商行、工行、建行、交行超市三汇超市、家家乐、红华、舒普玛学校粮食幼儿园、七巧板幼儿园、东山小学、老东门小学、新东门小学、黔灵小学、十中、实验三中、28中、师大附中、贵阳二十中、医院贵州省邮电医院、省医、贵阳中医一附院餐饮乡水源、雅园新天地、大雅园、鲜花苑食府、上岛咖啡、梭鱼宫等其他栖霞公园、西南风书店、农贸市场、月光樱花浴城、华城文昌大酒店等第3章项目投资环境分析311贵阳市宏观经济环境分析贵阳市是贵州省省会，简称“筑”，我国西南地区重要的中心城市之一。贵阳市是贵州全省政治、经济、文化和科技、教育中心；是全省目前唯一内陆开放城市，我国西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地和商贸旅游服务中心。贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；初步核算，2009年贵阳实现生产总值90261亿元，比上年增长133。而第三产业增加值45030亿元，增长145。全市人均生产总值达22832元，比上年增长126。全市房地产开发投资21033亿元，比上年增长236。按工程用途分，住宅投资13652亿元，增长412，其中经济适用房投资1632亿元，办公楼投资546亿元，商业营业用房投资1503亿元，其他投资5333亿元。2010年贵阳市的国民经济彻底摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。312贵阳经济发展与房地产业关系分析随着自1998年贵阳市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。19982008年间，房地产开发投资年均增长252，高于同期GDP年均1119的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。表2120042008贵阳房地产市场主要指标状况年份房地产投资总额亿元）房地产投资占固定投资比重商品房新开工面积（万平米）商品房竣工面积（万平米）住宅竣工面积万平米）商品房销售面积（万平米）商品房销售金额亿元）商品房销售价格（元/平米）存量房交易面积（万平米）商品房空置面积（万平米）2004745825404331413834293517726206585612532005907426404243278523293675803242584993120061076926104397297223813869142525976611200713513270058952692209486414873059858431200817011283077943245266238291293337577851表2220042008贵阳房地产主要指标增长情况年份房地产投资增长率商品房新开工面积增长率商品房竣工面积增长率住宅竣工面积增长率商品房销售面积增长率商品房销售金额增长率商品房销售价格增长率存量房交易面积增长率商品房空置面积增长率200421905004760585094001313019102051020052170200327032104501060174009025702006187036067022050013804101500344020072550341095072026006270211012102950200825903220206020502130131010309301830年均22701530103063021604110144039601810过去五年，贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。其中，房地产开发投资年均增长227，商品房竣工面积年均增长103，商品房销售面积年均增长216，销售金额年均增长411。从各指标增长情况可以看出，除了房地产投资增长率保持较平稳增长之外，其他指标都具有一定的波动性。这说明，我市房地产虽然保持了较快的发展势头，但是受宏观经济和土地供应、城市建设、消费需求等多方面因素的影响，房地产市场也表现出明显的波动增长特征。如何保持我市房地产市场平稳较快增长，是一个需要认真研究的问题。与此同时，由于贵阳市商品房价格起点较低，过去五年出现了明显高于全国平均水平的增长速度，年均房价增长率达到144。但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然是较低的，而且涨幅也是比较平稳的。313房地产市场主要指标运行情况（一）房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理统计数据显示，1999年以来，贵阳市房地产开发累计完成投资9968亿元，年平均增长249，其中住宅投资58275亿元，年平均增长239，住宅投资占房地产开发投资的585。商品房开工面积累计455456万平方米，年平均增长206，其中住宅367328万平方米，年平均增长191；商品房竣工面积累计343945万平方米，年平均增长169，其中住宅面积287128万平方米，年平均增长171。（二）房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增1999年以来，贵阳市新建商品房合同登记销售面积累计347846万平方米，年平均增长248，其中住宅面积323065万平方米，年平均增长249；商品房销售金额累计94442亿元，年平均增长358，其中住宅金额79951亿元，年平均增长381；随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在一个较低水平，截止2009年底，全市商品房空置面积（指一年以上商品房空置面积）为4482万平方米，其中住宅178万平方米。表2219992009年贵阳市商品房销售情况统计表单位万M2、亿元商品房其中住宅年份面积金额面积金额199986351397792710212000140102204132221851200119840305318055274020022045033591878627622003234184502218023716200435166729532365567220053005873532752459852006302287632281446362200748641148784551112754200838288129253635811227200979112298447337125861合计3,47846944423,2306579951（数据来源贵阳市房地产交易信息系统，表中2003年以前数据不含一市三县，2003年以后均为全市数据）314贵阳市房地产发展前景（1）房地产发展有利条件展望未来，我市房地产业发展前景是十分广阔的，主要基于以下几方面的因素1）气候及自然环境贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在153左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为24；最冷的一月上旬，平均气温是46。贵阳市行政区域内现有林地面积275万亩，森林覆盖率为4112。市区四周群山环抱、林木苍翠，宽1至7公里，长逾70公里的环城林带，为贵阳市提供了绿色生态屏障。目前贵阳市已建成园林绿化总面积达314776公顷，环城林带面积8666公顷，绿化覆盖率3441，人均公共绿地面积为1304平方米，步入了中国园林绿化先进城市行列，被国家建设部评为“全国园林绿化先进城市”。2）经济发展及人口增长按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到2020年，全市生产总值（GDP）将突破3000亿元，年均增长11左右，人均GDP超过8500美元。市域常住人口达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80，年均提高1个百分点左右，中心城区人均住房建筑面积达到34平方米。3）城市发展规划1、城市规划修编为房地产发展带来巨大空间。贵阳市城市总体规划（20092020年）已经住房与城乡建设部原则通过，总体规划修编为我市房地产业的发展起到了引导和控制的作用。总体规划提出了我市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构，中心城区以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色，房地产发展空间仍然很大。2、完善交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，方便旅客快速出行；通过射线建设，将使贵阳中心城区在30分钟内到达市域各县市；依托国家铁路干线长昆客专、贵广、渝黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周边城市的1小时交通圈，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。4）地方文化特征作为全省政治、经济、文化、商业中心，贵阳历史源远流长，文化底蕴丰厚，如少数民族文化、喀斯特山地文化等，构成了独特的民族民间原生态文化遗产，这些都是不可复制的特色资源，为打造我市地产文化品牌提供了丰富的元素。（2）房地产发展趋势1）区域发展均衡化按照城市总体规划，我市房地产市场将继续沿着从城区到近郊区，从近郊区到远郊及县（市）的方向发展。随着“三环十六射线”道路网系统建成，近郊区和远郊区的土地和房产价值也将迅速提升，各区域房地产发展将趋于均衡化。2）竞争格局多元化未来，我市在房地产方面的招商引资，不仅要引进纯粹的房地产开发巨头，更要着力引进类似香港瑞安（商业地产）、华侨城（旅游地产）、清华紫光（科技地产）等产业地产开发巨头。同时，也可以考虑优选四川、重庆、云南、湖南等地的在商业地产、旅游地产、物流地产以及城中村改造和旧城改造等方面有成功经验的实力企业。只有这样，我市的房地产竞争才能形成多元化开发的良性竞争格局。3）产业地产”逐步兴起目前，我市的商业地产、工业和物流地产还脱离不了住宅地产的开发模式，至于旅游地产甚至还只是处于萌芽阶段。从城市发展需要来说，我市的房地产发展，特别是郊区房地产市场的发展，必须加大商业地产、教育地产、文体地产、工业地产、物流地产的比重，并通过这几类产业地产或复合地产的开发，完善郊区的城市功能配套，提升郊区商业、教育、文化、体育、工业、物流的结构升级。为此，如何将商业、教育、文化、体育、工业、物流等产业的开发与人居环境的改善结合起来，既满足城市发展的需要，也满足开发企业投资赢利的需要，是我市未来房地产开发不可回避的重要课题，也是必须发展的方向。4）走旅游及外向型房地产发展道路旅游房地产是以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游（休闲）运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。外向型房地产主要是建立在外销项目基础之上的房地产开发模式，一般情况下，旅游地产较发达的地区，其地产外向程度也较高。目前我市房产销售外来购房占比虽然较大，但多是省内各地州市购房消费，省外及境外购房比例只占10左右，旅游休闲型地产项目也还处于萌芽阶段。从未来发展看，根据国家“西部大开发”战略及贵州省、贵阳市加入“泛珠江三角洲经济圈”、“长江上游经济带”、“南贵昆经济区”等区域经济合作联盟，结合我市生态文明城市建设的战略定位以及省领导提出的打造由广州、桂林、贵阳、昆明、曼谷形成的一条世界级观光旅游线路，将贵阳城市发展战略从泛珠三角放眼到泛亚太区域。这些战略构想为我市房地产业发展提出了新的课题，发展旅游休闲及外向型房地产，对于我市房地产业实现可持续发展，提升“避暑之都”品牌魅力，构建生态文明城市具有十分重要的意义。从我市的城市特征来说，“爽爽的贵阳”，“避暑之都”品牌的打造，更离不开旅游地产的发展。目前，贵阳的旅游还处于相对尴尬的地位，即仅仅是黄果树、遵义、黔东南旅游三大旅游目的地的中转站和集散地。贵阳的旅游还缺乏龙头项目的支撑。贵阳旅游业的发展方向，不是观光旅游，而是度假旅游，要发展度假旅游，就需要大力发展我市的旅游地产或度假地产。旅游地产的发展，国内的三亚是一个成功的典型案例，贵阳市的近邻昆明、成都等市也已经作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小镇开发（温泉小镇），成都的城乡一体化开发（三圣花乡）。我市的优势是避暑、森林、温泉，要发展度假地产，可以探索一条避暑度假、温泉辽养、康体休闲的路子。即把运动健身、康体、餐饮美食与度假别墅、度假公寓的开发结合起来，形成贵阳特色的“避暑度假基地”的开发模式。32项目主要竞争楼盘分析2009旧历年后，两城区楼盘销售逐渐回暖，至此趋于缓和，售价上也基本平稳。近期两城区在售项目销量处于前列的，主要包括“山水黔城”“保利云山国际”“中天世纪新城”等，而这些热销楼盘几个显著共同特点为（1）开发商企业品牌卓著，并在贵阳区域有良好的开发先例（2）长期延续的推广效果，客户多重积聚，产生集中抢购效应（3）产品线长，房源面积段从小二房到大三房、四房、跃层，形态丰富（4）小房型的销售较快，逐步积蓄人气带动大房型销售（5）售价相对适中，普遍受客群认可（6）推广力度大，品质形象口碑良好项目周边竞争楼盘内容表31区域竞争楼盘简介区域竞争小结通过上述分析对比，可看出本项目相对的竞争优势在于（1）开发商品牌效应；（2）中小户型竞争力；（3）营造精美小区环境。而且，价格体系（价格竞争力）和营销策略（认购情况）两项内容对比在上述表格中还未体现。因此，本项目的核心竞争力，通过上述对比与分析得出五大优势，即开发商品牌、户型竞争力、小区环境、价格体系、营销策略等，深入挖掘、提炼，并将这些优势在项目运营中得到充分体现，从而增加本项目的性价比，提高项目的核心竞争力，广泛吸引目标客群的关注，最终达成销售。表31区域竞争楼盘简介项目坐落位置建筑形态房源户型段（）产品特征主推卖点对外报价文昌星园电台街多层房45106、145169、183古典式外观地段、文化景观、建筑特点7800元/起阳光佳居文昌北路31层双塔348102、104139、148电梯景观公寓地段、教育环境、7000元/起中央公园九华路40层单栋400116、150180以上法式外观巴厘岛风情7000方园林地段、园林景观、教育环境、7000元/起远景时代富水中路24层单栋9580、109118、142地段、交通、配套7780元/起文昌苑东新街32/20层38880120简约现代外观底层架空园林地段、文化景观、教育环境闹中取静宜居生活亨特国际文昌南路33层2428901168简约现代外观底层架空园林地段、教育环境、及1、2期成熟配套7500元/均价第4章市场定位分析市场定位就是企业根据目标顾客所关心的主要因素，并比较竞争者的现有产品在市场的位置来确定企业的产品在市场上的位置。要做好房地产项目产品定位,首先要对项目所在地市场需求进行分析,细分出目标顾客群，根据客户需要来确定产品以及相应配套定位。因此,本章通过对贵阳市市场需求及项目SWOT进行分析，确定项目产品市场定位。41市场需求分析（一）根据抽样调查预测根据前述调查推测，预计未来三年本市购房需求将达到1180万平米左右，加上地州和省外购房群体的需求，未来三年贵阳市潜在购房需求面积在2360万平米左右，除去部分“无效需求”，全市未来三年住房有效需求总面积约为1570万平米，年均需求面积520万平米左右。（二）根据城市化进程预测按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到2020年，市域常住人口将达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80。目前全市城镇人口为18142万人，到2020年将新增218万人，若以人均住房建筑面积30平方米计算，将新增6540万平方米住房，年平均新建住宅需求量为654万平方米。综合上述两种预测结果，可以肯定，未来几年甚至十几年，全市住房需求潜量仍然较大，不过，由于房地产市场需求受宏观调控等政策因素影响较大，具体年度需求量也可能出现一定的波动。42项目开发的SWOT分析（1）项目优势STRENGTH区位老城中心、人文汇集路段交通多路公交经过、步行外出便捷配套周边配套齐全、日常生活便利品牌开发商企业口碑良好产品主流户型面积段适中，切合市场需求（2）项目劣势WEAKNESS规模项目体量小，难以营造大社区氛围环境地块自然景观匮乏，周边居住环境较差（3）项目机会OPPORTUNITY政府推进伴随政府“康居工程”推动，在老城改造进程中，以城市核心“人文家园”理念提升本案品牌形象。品质领军本项目的兴起，在周边略差的居住环境中脱颖而出，以尚品住宅“领军人”的气质，可扮演政府工程样板区形象。（4）项目威胁THREAT同质竞争项目临近及两城区在建或在售的多个楼盘，与本项目形成同质竞争，引起客户分流。市场形势受整体市场影响，客户群仍存在观望心理对本案面市及实现房源快速去化形成压力。项目要点归结最优卖点为“路段”位于老城中心路段，交通便利，配套齐全且与商业聚集区错位，闹中取静，适宜人居；附加值卖点“文化”周边名校林立，自然景点、名胜古迹俱全；产品优势为“户型”80100主流面积段，较受市场亲睐。因此，在产品硬件及地段环境基础上，充分体现了得天独厚的文化环境，以人文内涵来倡导宜居之上更高层次的居住理念，从而更大程度提高产品附加值，推进项目品牌形象塑造。43项目市场定位431定位依据随着贵阳房地产市场的高速发展，房地产市场的进一步细分已不可避免。目标客群的锁定，将是本项目定位的重要依据。432项目定位项目本身位于贵阳市中心地段，以此项目为中心，半径1000米的生活圈，涵盖贵阳最成熟、最完善的生活配套。紧临东山、师大、喷水池商圈，可以说是城市工作族在居住生活上较为理想的选择。因此项目的地理位置和户型设计决定了其项目定位于城市新贵、小资生活及SOHO这么一个概念。433功能定位（1）应彻底打破户型的很多设计惯例，户型设计应充份体现明室、明厅、明卫、功能齐备，将“简约、休闲、舒适、自然”诠释得淋漓尽致，将休闲文化的理性与贵阳人一贯的幽雅生活完美地结合在一起（2）将着眼点落于休闲，将先进的设计理念、优秀的材料和配套逐步实现。（3）从功能和特色出发，项目房型规划应符合市场。可以以“二室二厅”和“三室二厅的房型规划为重点出击的卖点之一。434户型定位市区楼盘是贵阳市大多市民购房的首要选择，而大多数楼盘的80100平方米户型住宅则受到大量白领阶层的人喜好，而这类人注重生活品质，极需在生活中自我满足，所以本项目户型定位在80100平方米。435项目客户群定位近期就贵阳市高收入阶层对房地产市场需求状况做的调查进行分析，得出以下结论（1）购房意向分析在本次调查中，被访问者买房时最关注的因素，房价排在第一列（47）、地理位置（35）、周边环境（18）的被访问者将房价作为关注的要素。市中心因其房价高，并且高消费群体已逐步远离市区，故市区楼盘的三房二厅的房型已逐步不被大多数人欢迎，但其办公需求，所以也占一定比例，而二房二厅则受大多数消费者喜好，一房一厅因其总价低而且能完备许多单身功能也有一定市场。（2）购买住宅的目标客群分析国内外、本地投资客；国外产业基金；私营公司；大中型国有企事业单位高层职员；实力企业白领；证券、银行等金融机构，IT界，房地产等相关行业人士；本省或周边地区来贵阳发展的成功人士；周边地区来筑安家人士；小私营主；其他有实力的社会精英。（3）本案目标客户群区域定位1）与以文昌路及宝山南路为区域的有地缘属性的人群2）开办公司的（后期销售会更为明显）3）在贵阳长期工作的外省市人群4）本市有稳定中等收入人群本案目标客户群年龄定位主力客户源2240岁，核心层以年龄在2835岁的青壮年为主。本案目标客户群收入定位单人年收入在7万元以上，家庭年收入10万元以上。（4）本案目标客户群其它特征定位1）有一定经济基础的单身一族；2）准备结婚，置办新房的；3）SOHO一族；4）想在市区居住的。44定价策略441定价原则（1）应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提；（2）以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段；（3）以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系；（4）合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货；（5）计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。442价格定位通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格（1）商铺全程均价30000元/平方米；（2）宏基文昌苑属高层商住楼，建议入市起价以7300元/平方米左右价格起面市，先期以开盘均价在70007500元/平方米控制，在销售形势看好、销售速度保障的前提下，逐渐提升价格至8000元/平方米；（3）具体价格方案包括各种户型价差、开盘价格明细及销控、后期价格调整，在户型设计方案确定后再做定案。443价格定位说明以上定价在分析了近沈阳市的类似楼盘的基础上分析得出的。根据“低开高走”的定价原则，如开盘均价7300元/平方米，经过1个月的客群成交、市场摸底试探，如反馈良好可以飙升200元/平方米左右，即均价7500元/平方米；经过两三个月的热销反馈，再提升至7800元/平方米是有可能的。市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至8000元/平方米左右。但认购初期如果卖出项目的最高价，会违背低开高走的原则。第5章建设方案51建设场地环境项目地势北高南低，地块形状近似梯形。52建筑方案设计521建筑方案总体构思与周边建筑形成和谐空间，减少对内部空间的压迫感，增大内部绿化和活动空间，塑造良好的城市景观。522平面设计整体布局呈“乙”字形，因地制宜，框式和点式塔楼相结合，有效利用空间，提高房间使用有效率。523立面设计本项目外立面为简约欧式风格。53结构设计（1）基础处理本项目为桩基础。（2）上部结构框架剪力墙结构。54公用设施方案541供水排水给水采用青岛三力无负压供水设备2套Q40M3/H，N18KW，H80MQ20M3/H，N11KW，H100M能利用自来水管网余压。降低电机功率，减少日运行费用而达到节能效果。排水采用静音排水，经由化粪池接入市政排污系统。542供电（1）供配电系统独立电表设置（2）照明及电力设备（3）弱电设计公共照明为双电源（4）中央空调本项目无中央空调55消防设立独立消防监控第6章投资估算与资金筹措61投资估算的依据及说明611土地费用本项目共占土地面积640954平方米，土地用途为商业，以出让方式取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金、动迁及安置补助费、契税及其他费用，按照目前贵阳市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为4961元/平方米。612城市基础设施配套费根据贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法2006第五条城市基础设施配套费按以下范围和标准征收在贵阳市南明区、云岩区、小河区以及金阳新区城市规划区和贵阳高新技术开发区，新建、扩建经营性房屋建筑，每平方米建筑面积90元。613前期费用XX苑项目的主要前期工作费用，包括政府收费、社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费、建设工程质量监督费、规划服务费、卫生设施审查费等；社会费用包括勘察规划设计费、工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积80元。614建筑安装工程及装修费根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布的关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2003206号），结合贵阳地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑建设工程工程量清单计价规范（GB505002003）的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及装修费的估算结果，大约为1746元/平方米。615园区配套费包括园区内场地平整、路面、软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为300元/平方米。616项目开发费用XX苑项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等，其主要估算过程如下（1）管理费用包括管理人员的工资、办公费及差旅费等，预计为15项投资总和的30。（2）销售费用由于沈阳市公建类房地产市场的竞争日趋激烈，XX苑项目也应采取科学的营销策略、有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。因此，本报告将销售费用划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的20。（3）建设期利息根据金融机构现行13年期限的贷款政策，贷款年利率取747617预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出。它需要事先预留，并主要用于设计变更和施工过程中可能增加工程量的费用。涨价预备费是指针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。对于XX苑项目及工期而言，上述两项费用根据估算大概为总投资的40。62总投资估算621建筑工程工程量依据项目初步设计方案，可以得到该项目建筑工程建筑面积工程量表建筑工程建筑面积工程量表序号建设项目建筑面积单位1住宅楼367593平方米2商铺426平方米3地下停车场及设备用房100644平方米合计472497平方米622总投资估算结果依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表项目总投资估算表类别计算基数单位技术经济指标单位金额万元备注土地取得费用6410平方米4961元/318000前期费用47250平方米80元/37800城市基础设施配套费47250平方米90元/42525建筑安装工程费47250平方米1746元/824980园区配套费47250平方米300元/141749管理费用13651万元30040952销售费用30685万元20061371财务费用万元747/年143523预备费14674万元40058695万元1669593综上可得项目总投资为1669593万元。623投资计划依据投资估算的依据及说明与总投资估算结果，结合项目进度计划，可以得到项目投资计划，如附表1所示63资金筹措方案对于XX苑项目的开发单位贵州XX房地产开发有限公司而言，将主要依靠自有资金、负债筹资（银行贷款）两种途径获得建设资金，并辅之以适量的售房款收入。项目总投资的具体来源包括（1）自有资金6000万元，第一年全部投入；（2）银行金融机构贷款根据项目进展向银行金融机构贷款；（年利率747）（3）房地产预售。具体资金筹措方案如附表2所示根据现行银行13年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费、评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本报告认定，XX苑项目还款能力较强，开发单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步的融资方案基本可行。第7章经济效益分析71项目销售计划711销售价格的确定根据XX苑地块周边楼盘的情况分析，结合贵阳房地产市场发展的趋势，本报告认定的XX苑各类物业的平均售价为住宅8000元/平方米；商铺30000元/平方米。712销售计划根据各类房地产产品的面积以及相应的销售均价，将”顺天大厦”项目的销售收入情况汇总于下表项目销售计划汇总表序号项目数量单位销售均价单位销售收入单位1住宅3675930平方米8000元/2940744万元2商铺42600平方米30000元/127800万元合计3068544万元713税金估算（1）税金估算依据项目缴纳的营业税及附加综合税率60；企业预交土地增值税暂定为销售收入的30，待项目清盘后按增值的30计，多退少补。企业所得税收率25；（2）支付税金计划支付税金计划见附表72盈利能力分析721静态指标静态投资回收期项目投资回收期（所得税前）154年项目投资回收期（所得税后）161年722动态指标（1）净现值根据银行贷款利率及风险因素，本项目采用银行贷款利率加风险调整值合计委8为财务基准收益率。净现值（所得税前，全部投资，IC8）992821万元净现值（所得税后，全部投资，IC8）749211万元（2）内部收益率项目投资财务内部收益率（所得税前，全部投资）8388项目投资财务内部收益率（所得税后，全部投资）6526以上详见全部投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。73清偿能力分析依据投资计划与融资方案，可以得到项目借款计划与还本付息表，如附表所示74不确定分析741盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称保本点分析或量本利分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。经过盈亏平衡分析计算，可以得到以下盈亏平衡分析结论盈亏平衡点（房地产销售价格）6910价格允许下降为原销售价格的6910，项目达到盈亏平衡。742敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。以项目土地价格、建造成本和销售价格为影响因素，进行敏感性分析。经过计算，敏感性分析结果如下表和图所示。项目敏感性分析项目变动幅度IRR税前NPV税前万元原方案83889928212533613351262043674666651553725982041063787297435738386128208388992821593941124361101039912559001511404138743920124101518978销售价格2513415165051725122761204309201135211620121510511111971410974310774175903810351190838899282157788950524107233908226156716865929206235823631建设成本25578578133425939910664332091881051710158982103698810878010222665858210075440838899282158199978099108013963377157831948655土地价格2076539339330204060801001201401602520151050510152025变动比率IRR销售价格建设成本土地价格图71IRR敏感性分析变动幅度图0204060801001201401602520151050510152025变动比率IRR销售价格建设成本土地价格图72NPV敏感性分析变动幅度图从图71和图72可以看出销售价格为最敏感性因素，在经营过程中需要密切关注，但是当销售价格降低10时，项目净现值为729743万元，内部收益率为6378，说明该项目抗风险能力比较强。综上所述，本项目具有良好的抗风险能力。第8章风险分析及对策81政府风险811政府分析分析2010年上半年国家出台了严厉的政策对房地产市场进行调整，而贵阳市地方出台的政策主要以严格执行国家政策为主，没有对楼市进行进一步抑制。由于国家政策主要针对一线城市，因此一线城市细则相对贵阳市地方更为具体。而作为三线城市的贵阳，房地产市场还处于发展起步阶段，因此在严格执行国家政策的基础上，地方出台的细则更多以规范为主，而并非会主动出台更为严厉的地方细则。因此，相对于一线城市的严厉政策形势，地方政策则仅限于国家政策的严格执行和进一步规范。812政府风险对策时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前贵阳市政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。82市场风险821市场风险分析本项目市场风险表现在贵阳市区高层住宅竞争激烈。由于在2009年至2010年，贵阳市两城区高层住宅销售火爆，有的项目一开盘就销售完毕，这极大地刺激了众多开发商在主城区投资开发高档次楼盘。目前，贵阳市主城区待建或正在建设的高层住宅项目有较多，且大多数项目都将于今年下半年或明年上市销售，再加上国家房地产政策的影响，可以预见，贵阳市高层住宅市场竞争将十分激烈。目前在售项目中有的开始采用打折、赠礼、低开等方式来进行促销。822市场风险对策制定尽可能周密、详细的资金计划、项目进度计划、材料采购计划等，在项目的实施过程中，及时的发现偏差并采取相应的纠正措施，以保持项目朝既定方向发展，便可以有效的控制风险对项目的影响。同时，对投资项目的财务经济活动及有关的会计资料进行审查和监督，有效的评价项目的经营管理效益、完善管理制度等，将有效的规避和控制项目开发与经营过程中的风险。83资金风险831资金风险分析本项目资金来源有三个方面自有资金、银行贷款、房屋销售回款。从前面的分析可以看到，自有资金6000万元，需要从银行贷款8719万元，其余的在靠销售回款来补充。因此，本项目资金风险在于一是能否按时从银行贷取所需款额，二是销售回款是否按预期进行。在目前实施了房贷新政和贷款规模调控政策的大背景下，能否按期筹措所需资金以及是否按期偿还本息尤其要更加重视。832资金风险对策加强市场营销，重点突出项目的地理环境和区位优势，突出项目居家功能和项目保值、增值潜力，吸引更多的潜在用户关注。同时，在控制成本的基础上，可采用低价策略，使得本项目的性能价格的优势突出明显，使本项目投资价值提高，在既定的时间里实现销售目标，及时回笼资金。84管理风险841管理风险分析本项目管理风险主要指项目管理人员操盘能力，即项目开发建设是否按照预定的目标进行。项目的前期策划、工程管理、售后服务等都必须环环相扣，任何一个环节