汉中·万邦·时代广场经营规划方案

汉中万邦时代广场经营规划方案（草案）北京华策创世咨询管理有限公司2006年12月18日目录前言3第一部分项目立地市场环境分析4一、汉中市经济地理环境4（一）地理位置与自然环境评估4（二）交通历史与未来5（三）物产与经济环境评估6二、汉中市经济环境比较分析8（一）汉中市经济环境横向比较分析8二汉中市经济成长性分析10三、汉中市商业竞争环境17（一）城市商业布局17（二）商业规模状态17四、汉中市未来潜在竞争环境评估21（一）北大街商业街改造21（二）祥瑞商业地产22（三）汉中世纪阳光商厦二期扩建22（四）金港购物广场23（五）汉中市东关历史文化商业一条街开发23五、汉中市人文环境对消费的影响25六、汉中市商业客流动线分析26七、汉中市城市发展27八、本案商业价值评估29第二部分项目物业条件分析30一、建筑面积构成概念（附件）30（一）外铺店数量及面积30（二）主力百货店各楼层套内面积33（三）商业面积33二、建筑平面与垂直交通组织分析34（一）名词释意34（二）本案建筑特征与交通组织分析35（三）垂直交通特征36（四）平面与垂直交通关系37三、项目设备实施条件分析38第三部分商业规划41一、经营定位41二、商圈辐射半径及目标顾客群44三、业态定位及空间规划47四、百货业态定位及空间规划（详见附件二）47五、街区定位及空间规划49第四部分招商及营销策略51一、营销策略51四、广宣策略52五、招商组织54（一）主题百货组织架构54（二）工作内容55（三）招商推介会55（四）工作协调56三、招商策略建议56四、招商宣传推广策略与方案建议56五、招商考核及奖惩机制56六、招商文件构成57第五部分工作进度规划57一、招商工作指导思想57二、招商工作分阶段开展的进程安排58（一）分析、补充调研综合资料、完善本项目商业策划案阶段58（二）对主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的摸底阶段58（三）主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的核定阶段58（四）全面开展招商工作阶段59（五）补充招商招租及商装工作阶段60第六部分建设图纸修改建议及内外装修设计的修改意见、建议60一、建筑功能定位60二、建筑特征60三、建筑需求与修改建议61（一）设备设施61（二）建筑结构62附件一万邦时代广场面积表63附件二商业业态业种规划示意图64附件三万邦时代广场商业街经营规划示意图7前言汉中上下三千年历史，孕育着中国深厚、博大的汉文化，影响着一代代中华民族可歌可泣的民族魂。在二十一世纪中国大地走上国富民强的时代，汉中万邦时代广场以宏大的气魄，勇于创新的胆略，打造一座汉中乃至岭南地区第一个大型的休闲购物广场，彰显汉中现代与未来的愿景，为汉中注入了崭新的生活气息，撬动了汉中地区的经济活力。万邦时代广场不仅位于汉中市的商业中心，还屹立在汉中城市的中轴路上天汉大道，他以宏大的建筑规模，赋予现代气息的建筑造型，表现万邦时代广场不愧是汉中市的标志性的建筑，也是一张城市的名片。广场表现他在汉中地区具有唯一性的七大特征商业建筑规模最大；地理位置最具优势；商业经营面积最大；商业经营业态最全；商业管理服务最优；商业硬件环境最佳；室内停车数量最多；第一部分项目立地市场环境分析说明以下经济分析数据来源，均由汉中市统计局、陕西省统计局，以及陕西省与汉中市两级政府公报提供。一、汉中市经济地理环境（一）地理位置与自然环境评估1汉中市位于陕西省西南部,是汉水上游城市的一座明珠，它北依秦岭,南靠巴山，汉江横贯其中，自然地貌为“山川盆地”,汉中冬无严寒，夏无酷暑，土地肥沃，水源充足，气候湿润，素有西北“小江南”和秦巴“聚宝盆”之美誉，历来是国家及陕、甘、川、鄂四省毗邻地区的重镇和我国历史上的名城，同时又是一个年轻的正在发展中的城市。2汉中位于秦巴腹地，秦岭屏障于北，巴山绵亘于南，汉水横贯其中，为汉中冲积出大大小小10余个山间盆地。这些盆地是汉中人口的聚集之地，也是工农业生产的精华所在。由于秦岭的屏障，使这里“寒流不足侵其躯，季风难以逞其威；自古桃源于世外。3从自然地理环境和社会经济联系等方面，汉中北靠西安，西南依成渝，东南临武汉，战略地位十分突出。4汉中在地理上是沟通“西安、兰宝（兰州、宝鸡）、甘南、成绵（成都、绵阳）、重庆、武汉”的中心；但是，在城市布局和发展战略上属于大后方和基地。因此经济成长速度较慢，难以较快地拉动零售业和消费的发展。东南临武汉，是中国中部地区的工业、金融、商业、科研和文化教育中心和全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽，是被联合国列为“城市可持续发展计划”的城市和“中国硅谷”高科技光电技术产品生产的发源地。汉中处于这样一个中部、西部、西南部三个经济体的中心，完全可以为他们起到沟通和桥梁的作用。（二）交通历史与未来1、交通见证着汉中的历史，交通也演绎着汉中的兴衰。从先秦开始，祖先就为改变汉中封闭的交通面貌，做出了不懈的努力，“栈道千里，通于蜀汉”，开凿了世界上第一条人工通车隧道石门北有故道、褒斜、傥骆、子午通关中，南有金牛、米仓、荔枝达巴蜀，西有阴平连陇上。汉江的断航，使汉中失去了联系东部发达地区最便捷的“黄金水道”。三线时期修建的阳安铁路，把汉中与现代社会再次连接了起来，给汉中带来了无限的生机和活力。汉中的经济和社会事业因此有了较快的发展。但由于阳安铁路只是一条连接线，在全国路网中作用有限，加之铁路“西口”不畅，汉中能走出去、迎进来的交通能力十分有限，汉中的发展受到阻碍。铁路的远离。解放初修建的宝成铁路，是沟通中原、西北和大西南的大动脉。但由于绕道嘉陵江河谷，远离汉中市区近百公里，汉中被彻底地边缘化了，沟通南北的交通枢纽地位也逐步被宝鸡所取代。2、汉中的机遇和挑战交通拯救汉中西汉高速公路。1992年，国家交通部规划了“五纵七横”国道主干线，二连浩特至云南河口的GZ40线连接汉中。沐浴着西部大开发的春光，这条连接祖国南北的交通大动脉汉中段，终于在20世纪即将结束时决定开工了。这就是“西汉高速”，从西安西南郊的荷池寨立交出发，大致经古“子午道”，越秦岭，穿汉中盆地，最终在川陕交界的棋盘关，连接早已等候多时的川北高速公路。07年10月全线贯通，三小时到西安。“西汉高速”将给汉中的经济、商业、物流带来发展的曙光。（三）物产与经济环境评估1、汉中受自然因素的影响,这里植物资源丰富,名优土特产品数不胜数。汉中市物产丰富。农作物以稻、麦、油菜为主，数十种名贵中药材，百余种稀有的野生植物和储量丰富的非金属矿藏正在开发加工。汉中市的工业已形成以建材、机械为主的重工业体系和以食品、纺织、服装、皮革、鞋帽为主的轻工业体系。2、2005年全年实现农林牧渔业总产值8322亿元，按可比价格计算，比上年增长937，占全市生产总值21658亿元的4073。3、农业人口总数占全市人口的8049。4、县以下社会消费品零售额1614亿元，占全市的282。05年汉中市区县人均社会商品零售总额分析表005000100001500020000250003000035000400004500050000区县名称金额（元）系列143857180401712615288141291304711699115541017783825424汉台区略阳县留坝县勉县城固县南郑县宁强县镇巴县西乡县洋县佛坪县5、目前全国集中连片的18个贫困地区中，秦巴山区名列榜首全国592个国家级贫困县，秦巴山区占了52个。其中又以陕南、川北和陇南最为集中。汉中、安康、巴中、广元和陇南5市共41个区县，贫困县就有26个，占全部区县数的63；安康10个区县，8个都是贫困县；巴中4区县，3个贫困县；陇南9区县，7个贫困县；安康和陇南唯一的市辖区，都是贫困县。贫困县为汉中市的经济发展带来经济的滞后效应6、汉江是长江最大的支流，也是目前全国唯一一条没有被污染的大河。由于其优良的水质，被国家确定为南水北调中线工程的主要水源。汉江在汉中境内流域面积196007平方公里，占全市面积的722。由于水源保护，汉中工业化的“门槛”将被抬高。这对处于工业化初期的汉中来说，无意于是“雪上加霜”。工业项目对环保的要求普遍提高，一些优势资源得不到有效开发。评述汉中以农业为经济中心，已有三千多年的历史。农林牧渔业总产值8322亿元，人均2746元（按农业人口计算）；农村人口比重占到总人口五分之四，县以下消费比重确不到总量的五分之一的水平，汉中市除汉台区人均社会商品零售总额超过4000元以上，其余是个县均未达到2000元。因此，汉台区以外县域城市的消费支撑力不足。二、汉中市经济环境比较分析（一）汉中市经济环境横向比较分析1、人口规模与全社会固定资产投资总额比较2、地方财政收入万元3、汉中市消费市场水平4、银行存贷对比分析05年汉中市与陕西省各市银行存贷对比分析（亿元）序号地域各项存款序号地域储蓄存款序号地域各项贷款1西安359971西安1716761西安215812咸阳471292咸阳356622渭南23663宝鸡45953宝鸡328793咸阳215894渭南411224渭南307224宝鸡212355榆林357245汉中216285榆林196676延安310996榆林175246延安177457汉中307797延安156317汉中150128安康163588安康109668安康97479商洛132039商洛95859商洛665410铜川985510铜川660310铜川4858二汉中市经济成长性分析1、2005年汉中市生产总值21658亿元，按可比价格计算，比上年增长106。全市生产总值年均增长89，高于全国的发展速度。2、社会消费品零售额指标名称2005年比重2004年比重社会消费品零售额64154710005469821000市232765363228766418县230491359178207326县以下1782912781400092562按行业分批发零售贸易业565745882441568807餐饮业74892117104561191其他910018530205年汉中市各区县社会商品零售额比重（）洋县6城固县12南郑县12汉台区35西乡县6勉县10宁强县6略阳县6留坝县1镇巴县5佛坪县13、地方财政收支指标名称2005年比上年同期增长财政总收入165864115地方财政收入64013156各项税收46864128增值税1288411营业税1799829农业税314011地方财政支出2509831590305年汉中市财政收入成长状态11527618315618311500501001502002503002005年2004年2003年年度增幅财政总收入地方财政收入4、固定资产投资全年完成全社会固定资产投资750亿元，比上年增长119；其中城镇固定资产投资5474亿元，增长120。5、客、货运输量。公路客运量6583万人次，公路货运量2855万吨，分别比上年增长293和93；民航旅客发送量412万人次，比上年增长102，民航货运量22吨，年末全市民用车辆拥有量21万辆，比上年增长180。6、汉中GDP总量及全社会、房地产开发投资完成情况单位亿元年份GDP增长速度（）全社会投资完成增长速度（）房地产开发投资完成增长速度（）20052165810675001191249662004192941096700981337512003163449161002201272346200214131725000123945278200112932664453332740203由上表分析，过去五年间，全国房地产业投资平均增长速度为263，陕西省为304，汉中市仅为152，主要是由于汉中市过去在城市基础设施配套上没有跟上，随着近年来汉中对城市基础设施的不断投入，未来该市房地产的投资将飞速发展起来；全国房地产业投资在全社会固定资产投资中的比重为179，陕西省为143，汉中市为186，未来这一比例将进一步扩大。汉中市商品房建设情况单位平方米年份施工面积竣工面积竣工率（）2005171701973348142720041825674497342272200319178387208143762002145176764167744220011353644601950445上表反映了“十五”时期汉中市商品房施工和竣工面积状况，从表中可得知商品房竣工率较低，建设效率低。下表反映了汉中市“十五”时期商品房的销售和空置状况。表中的数据说明汉中市商品房销售呈现较稳定的状态，销售面积的总量变化不大。对于每年的销售增减情况，则呈现波浪运行状态。商品房的空置面积，到2005年末，已达到2218万平方米，商品房的空置率较高，基本上呈现逐年增加的态势，这主要是由于当地房地产开发建设水平较低。汉中市商品房销售和空置情况单位平方米年份销售面积比上年增减空置面积比上年增减20057953492682217821962004627150111854141612003620320365221031442002454603902116581827200149933820674868803汉中市住宅投资完成、竣工面积和销售面积情况年份投资完成（万元）比上年增减竣工面积（平方米）比上年增减销售面积（平方米）比上年增减2005918892087334814757633562732004116092147497342315995090120031012134237208141235998113772002711063296416776643556472200153518225601950157469325187、房屋出租业汉中市单位房屋出租共2497家，房屋出租收入12021万元；居民房屋出租中市区居民房屋出租户16764户，年均房屋出租收入7322万元，月均收入611元。城乡结合部居民房屋出租户6621户，房屋出租收入1843万元，月均收入153元。8、城市居民收入状况0305年汉中市城镇居民收入与支出6256855748345184145011424573824004810100020003000400050006000700005年04年03年元年份城镇居民可支配收入（元/人）城镇居民消费性支出（元/人）0305年城镇居民收入与支出增长变化891096996142108024681012141605年增幅04年增幅03年增幅年份增幅城镇居民可支配收入（元/人）城镇居民消费性支出（元/人）05年农民人均现金收入1892元/人，农民人均生活消费现金支出1267元/人，分别增长72和132。9、06年19月份汉中市场走势汉中城区居民人均可支配收入574889元，同比增长1531；消费支出449696元，同比增长674。食品支出继续增长。城区居民人均食品支出184816元，同比增长1553。食品消费恩格尔系数为4109。居民外用餐呈上升趋势。人均在外用餐52920元，同比增长6411。在外用餐占食品消费构成2863，同比上升847个百分点。衣着消费快速增长。城区居民人均衣着消费48773元，同比增长1711，其中成衣人均消费6795元，同比增长1079，鞋类支出11395元，同比增长13倍。家庭设备及服务消费保持较快增长。城区居民人均家庭设备及服务支出24957元，同比增长1606，其中耐用品消费品人均15259元，同比增长751。室内装饰品818元，同比分别增长155床上用品1972元，同比分别增长、102日杂用品9477元，同比分别增长1615、家庭服务支出1439元，同比分别增长976同比分别增长155、102、1615、976。交通和通信消费平稳增长，城区居民人均交通和通信支出44199元，同比增长899。人均教育文化娱乐服务65457元，同比增长432。其中文化娱乐用品、文化娱乐服务支出人均分别为13462元、19177元，同比分别增长681、1467。人均教育支出32818元，同比下降179。其中培训班费支出人均3868元，同比增长1836。评估1、汉中市近一二年经济增长速度较快，发展势头明显。2、居民收入增长幅度较大，消费支出和购买力增长活力强盛。但是城乡的收入与支出差别较大，城镇和农民的收入与支出的基数仍然很低。这说明城市消费支撑力不足。3、居民消费结构，明显受房地产住宅发展的影响，家居用品增长突出。4、受汉中市人口规模和经济规模总量的限制，市场消费规模总量有限，社会商品零售总额难以在短时间内有较大的突破。5、从客、货运输量及增长幅度分析，汉中市的经济增长的瓶颈主要是交通问题。因此，汉中市的综合经济发展，零售、商业贸易的成长空间，以及对外的经济交流与发展难以推进。6、根据人口规模、投资总量投资结构分析，汉中市的经济增长拉动势态仍显不足。这说明国家和省内两级政府的支持力度有很大的关系。7、从05年银行存贷总量以及在省内的排序上分析，汉中市的市场观念仍属保守型，存大于贷。这对促进市场，发展零售商业是有极大的消极作用。8、地方财政收入增长幅度大于财政总收入，而且大于社会商品零售总额的增长幅度。由此说明地方政府给予地方优惠政策没有用足。9、依据社会商品消费零售总额的结构分析，及03年、04年、05年增长幅度“前高后低”的不均衡状态分析，说明汉中市的市场处于不稳定状态。因此，作为对本案的经济收益分析和规划，要持有谨慎的态度，不能盲目的乐观。10、05年汉中市的消费指数与陕西省其他市相比，处于接近末尾地位，可以肯定的说明，汉中市的市场需求很平稳，没有明显刺激市场的撬动点或某种支撑力。11、汉中市房地产市场供求水平与增长水平处于不平稳状态，综上所述，汉中市的经济发展很平稳，市场需求处于不温不火的状态。三、汉中市商业竞争环境（一）城市商业布局汉台城区东西长约5公里，南北宽约4公里。街巷基本呈东西、南北对称状建设。以现在城市中心中心广场为圆点，以北大街、天汉大道南北干道，连接东西莲湖路、劳动路、兴汉路虎桥路、前进路，构成汉台区商业街区。（二）商业规模状态1、汉台区主导产业为服务业、状态概述汉台区总人口5307万人，非农业人口2471万人。人口总户数175400户。商贸流通业和新兴产业有运达批发市场、北城货运市场、盛隆家俱城、过街楼蔬菜批发市场、新时代建材批发市场、陕南电子城等各类市场50多个，目前，在汉台区注册的个体工商户、私营企业，分别达32710户和659户，从业人员达到84972人。非公有制经济提供的税收占地方财政收入的264。汉台区商业汉台区是汉中市十一个区县的商业中心，也是唯一个最具规模商业区，各种主要商业业态、业种的经营规模总量达到五十多万平方米，如不含中小店铺经济面积计算汉台区人口总量人均商业面积，人均将达到一平方米（人口5307万人）。汉中市（汉台区）主要商业业态及经营规模一览表单位百货业态家电专业店超市业态市场业态在建商业名称经营面积名称经营面积名称经营面积名称经营面积名称经营面积世纪阳光16430阳光家电4000家乐一店2800运达（石马商城、虎桥商贸）市场110000祥瑞太阳城17000海星星光24000国美电器2000天汉家乐二店5290运达建材家居城（一二期）56000金港购物广场18000国贸商厦4500苏宁电器2000桃心岛总店3400盛隆家具城70000魅力之城10000商业大厦10080桃心岛家电500阳光超市1800陕南电子城3000东方新世界9900祥瑞商城10300兴汉家电1200晶众家乐超市6000赛博数码城4000万邦时代广场110000万宝商城4000建业家电700友谊商城3200建业商场800兴汉商场2400天汉商场600小计763101040019290243000164900合计513900（）大型百货商场、超市、家电专业店，主要有世纪阳光商厦、海星星光百货、商业大厦、国贸商厦、祥瑞商城、万宝商城、兴汉大厦、国美电器、苏宁电器、晶众家乐超市（两店）、桃心岛超市等；大型商场的经营面积多在1500025000之间，小型的一般在300010000之间，其中海星星光百货经营面积25000，是目前为止规模最大的商场；超市经营面积多在6004000之间，其中晶众家乐超市天汉店营业面积6000多平米，是汉中市目前规模最大的超市；家电专业店面积多在1000左右，其中以世纪阳光家电经营面积近4000，是最大的家电专业卖场（具体数据见有关资料）。2、商业街北大街全长900米，位于汉中城市中心，是一条集服装、百货、家电、餐饮、旅馆等经营业为主的综合性商业街。沿街分布着大小店铺270多家，大小规模集中商业卖场近10个，业态、业种、品类较为齐全的商业步行街，特别是二、三线品牌专卖店集中地，是目前汉中商业最具人气及活力的黄金商业街，区位优势十分突出。莲湖路品牌专卖店一条街，是汉中市一线、二线品牌最为集中的商业街，同时也集中部分餐饮与娱乐、休闲。整个莲湖路现有大小50家以上的品牌服饰、鞋类专卖店，近30家餐饮店，十余家鲜花礼仪专业店。预测未来司法路、莲湖路街区商业设施改造完工后，将形成以品牌经营（服饰、皮鞋为主），专业经营（鲜花礼仪、餐饮、电脑软件、文化文具为主），中高档消费为特点，并将逐步显现出规模经营的优势。3、批发市场运达批发市场主要由日用百货区、鞋区、家居饰品区、床上用品（含布匹）区、小百货区、日化洗涤品区、服装鞋帽步行街、家用电子电器区（含厨卫等小家电）等几大版块组成，主要面对汉中地区十县一区中低档消费群体，特别是各县经营商户采购、补充货品的首选地。运达建材家居城为目前陕南规模最大、档次最高的建材家居市场，一期工程于2005年7月底正式开业，容纳业主过百，经营品种达万种，入驻率达100，系高端家俱、建材、卫浴专业大卖场，主要设施有中央空调，四部自动扶梯及一部货梯，消防自动喷淋系统。虎桥商贸城主要经营自行车及电动车、男女服装服饰等，于2004年8月正式开业，前期招商及入驻率较高（达80），且品牌经营、专卖化程度较高。后期由于商城营销推广及宣传促销力度有限，优质商户资源大量流失，现入驻率仅四成。4、餐饮、娱乐四、汉中市未来潜在竞争环境评估（一）北大街商业街改造2006年9月5日市城市规划委员会第三次会议审议，通过并确认北大街为未来汉中商业步行街的城市设计规划。规划内容如下1、规模与位置北大街全长900米，位于汉中城市中心，是一条集服装、百货、家电、餐饮、旅馆等经营业为主的综合性商业街。沿街分布着大小店铺200多家。2、规划理念按照“园中有街，街中有园”的规划理念，以构建汉中及其区域的商贸、金融中心，建设设施完善、功能齐全、充满活力的现代化商业街区，营造具有汉中文化特色的景观、休闲、旅游环境为目标进行规划设计。3、规划范围北至劳动路、南至东大街、西至天汉大道、东至东建设巷，规划面积515公顷。包括北大街全长、全宽及沿街建筑物整体，莲花池公园及其延伸部分等。4、规划定位（2）规划区集交通集散、商业购物、商务办公、文化娱乐、景观休闲等各种功能于一体，在满足现代化城市功能的同时，还将展示汉中历史文化特色。（3）规划将北大街商业区分为三大片区时尚商业零售区、特色休闲与旅游区、配套功能完备的商旅聚集区。（4）规划还将莲花池公园景观融入商业步行街中，同时着力打造点、线、面相结合，多层次、开放式的景观系统，形成独特的城市风景。5、评价传统商业街，与万邦广场能够形成互不的竞争势态。（二）祥瑞商业地产1、位置天汉大道东侧、祥瑞巷北侧2、面积2023095M2其中地下53031M2层数地下1层地上35层3、开业2007年底4、定位市场业态、主力百货5、评价开发商具有开发实力与实际的操作经验，特别是商业地产的经验和客户资源。经营规模体量较大，一面临北大街商业街，一面与万邦广场相邻，开业时间与万邦广场接近，是最具有竞争能力的对手，是一个不可忽视的竞争对手。（三）汉中世纪阳光商厦二期扩建1、位置原世纪阳光商厦南侧2、规模占地10亩,建筑面积近2