江西南昌红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告

红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告老楼地产二八年四月二十九日目录第一章总论（5）第二章项目建设必要性与可行性（9）第三章市场定位与价格定位（16）第四章工程设计方案（37）第五章节能与节水（39）第六章环境影响评价（41）第七章组织机构与人力资源配置（45）第八章质量保证体系及工程招投标方案（49）第九章项目实施进度（52）第十章投资估算与资金筹措（53）第十一章财务评价（56）第十二章社会评价（63）第十三章风险分析（65）第十四章可行性研究结论与建议（69）附件及附图第一章总论第一节项目概况一、项目名称红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告二、建设单位南昌绿苑房地产开发有限公司三、法人代表赵荣富四、建设地址红谷滩新区凤凰洲片区A5地块五、建设性质房地产综合开发六、项目三期建设规模项目三期分摊土地面积为2709亩，共四栋（分别为B1楼、B2楼、D2号商住楼、20商业公寓综合楼）。总建筑面积为73,80486，其中住宅建筑面积为30,47976（含地下室98344）、商业公寓综合楼面积为43,3251（含地下室11,244）。销售面积住宅为28,0745、酒店式公寓为19,809、商业店面为1,42182。具体详见下表序号栋号建设规模销售面积1丰和新城B1楼总建筑面积9,92583，其中地下面积为49172（拾捌层、局部拾柒层，不含219米高架空层，占地49583其中地下面积49172、219米高架空层计一半面积17641）住宅9,434112丰和新城B2楼总建筑面积9,92583，其中地下面积为49172（拾捌层、局部拾柒层，不含219米高架空层，占地49583其中地下面积49172、219米高架空层计一半面积17641）住宅9,434113丰和新城D2号商住楼总建筑面积10,6281，其中商业建筑面积为1,42182（贰拾伍层、贰拾柒层，裙楼贰层，底部贰层商业）住宅9,20628商业1,42182420商业公寓综合楼总建筑面积43,3251，其中商业面积为9,8017、酒店式写字楼面积22,2794、地下建筑面积11,244酒店式公寓19,809注本报告中20商业公寓综合楼14层9,8017商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。七、建设期限2008年1月2009月12月；八、主要技术经济指标1、项目三期分摊土地面积2709亩（合18,06009）2、总建筑面积73,80486（含地下室12,22744）3、建筑密度254、综合容积率345、绿地率406、项目总投资19,578万元7、项目共融资8000万元,贷款期限为25年。8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的3505。9、销售收入30,0753万元10、利润总额7,54992万元11、税前利润率385612、净利润5,66244万元13、税后利润率289214、盈亏平衡点721715、财务内部收益率932IC616、财务净现值2,094万元0（IC6）17、动态投资回收期187年第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则3、江西省规划实施技术导则4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范5、国有土地使用权出让合同书编号洪土出让字【2005】第21号6、国有土地使用证编号洪土国用（登红2005）第338号7、中华人民共和国建设用地规划许可证编号市规红地（2003）第011号8、中华人民共和国建设工程规划许可证编号市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号9、中华人民共和国建筑工程施工许可证编号洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号10、南昌市丰和新城A5地块20商业公寓综合楼方案设计11、建设单位可研咨询委托书12、建设项目经济评介方法与参数13、建设项目经济评介参数研究二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论1社会效益丰和新城位于庐山南大道与丰和北大道交汇处，地理位置优越。本项目是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目，是众多市民热切盼望的项目。因南昌经济的高速发展，置业观念在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到环境好的新城区而居。项目建成后，将为南昌市人民提供一处良好的人居精品，解决数百户的居住，有巨大的社会效益。2、经济效益通过以上分析，该项目总投资19,578万元，销售收入30,0753万元，税前利润总额7,54992万元，总投资税前利润率为3856，净利润5,66244万元，净利润率为2892，盈亏平衡点为7217，财务内部收益率932IC6，财务净现值为2,094万元0（IC6时），投资回收期187年。项目共融资8,000元,贷款偿还期为25年。贷款及还款计划表时间贷入资金还款金额2008年3季度2,000万元2008年4季度2,000万元2009年2季度4,000万元2009年4季度4,000万元2010年3季度4,000万元该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。3、结论本项目采用国际招投标进行设计，以欧式新古典主义建筑主义风格为蓝本，融入现代时尚元素。项目位置好、环境优，开发商实力强。近几年南昌房地产市场持续平稳上涨，项目具有良好的社会效益和经济效益，并且将极大加快南昌市经济发展；在经济效益与社会效益上都是可行，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目建设的可行性第一节项目背景一、南昌概况南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区昌北区、南昌高新技术产业开发区高新区和红谷滩新区。全市总面积740236平方公里，其中水域面积220437平方公里。二、宏观经济1、南昌市GDP生产总值走势分析作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2007年，我市完成国内生产总值136818亿元，比上年同期增长155。第三产业增加值40219亿元，增长134。亿元4351485625523764102770410077118457181012701210138015501350168002004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0002004006008001000120014001600180020002007年155013681820002007年南昌市GDP总值增长走势图进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。2、2007年南昌市社会经济发展指标分析指标2007年较去年同比增长GDP总值136818亿元155第一产业总产值10015亿元3110第二产业总产值83135亿元2900第三产业总产值57123亿元2320城镇居民人均可支配收入13266元1790社会消费品零售总额42669亿元1910社会固定资产投资总额64164亿元2210城市人口总数450万城市户籍人口总数48396万城市建成区面积210平方公里净增25平方公里3、产业结构发展不断完善，第二、三产业发展迅速。2007年南昌市一、二、三产业结构配比图55139158第一产业第二产业第三产业南昌市的工业经济增长迅速，规模以上工业增加值3877亿元，同比增长205，在2004年的基础上连续第二次超额完成“三年翻番”的目标。规模以上制造业增加值达到37737亿元，增长211。其中，十大产品制造业基地发展强劲，共完成增加值30881亿元，占全市规模以上工业的797，在全市经济中的重要地位日益显现。2007年19月，南昌市第一产业投资累计完成059亿元，增长711；第二产业投资累计完成20799亿元，增长483；第三产业投资累计完成25934亿元，增长274。在这组数据中，第二产业投资比重比上年同期上升了38个百分点，增速加快，对全市投资贡献明显加大。而第三产业投资发展缓慢上升。4、财政税收2007年全年实现财政收入19061亿元，增长266；地方财政一般预算收入8720亿元，增长2892。税收收入累计完成1747亿元，增长279，占财政收入比重为917。111月，规模以上工业实现主营业务收入113252亿元，增长31。0；实现利税11602亿元，增长228；实现利润4508亿元，增长260；工业经济效益综合指数21428，比上年同期提高2993个百分点。5、全社会固定资产投资2007年112月，全社会固定资产投资完成137239亿元，同比增长248，增速比上年同期上升09个百分点。其中城镇投资117414亿元，同比增长258；农村投资19825亿元，同比增长192。12月当月城镇投资增速196，比上年同期提高58个百分点，比11月当月下降65个百分点。687642880513455314460200400600800南昌2007年固定资产投资表固定资产投资亿元工业投资亿元房地产投资亿元其他投资亿元6、城乡居民收入城市居民人均可支配收入13253元，增长179，增幅高于上年88个百分点，快于GDP24个百分点。占主导地位的工薪收入增长较快，增长216。农民年人均纯收入在连续三年两位数增长的基础上首次突破5000元大关，达到5034元，增长146，增幅高于上年14个百分点。其中，工资性收入大幅增长，达1945元，增长193，占农民人均纯收入的386，增收贡献率为490。三、城市建设2006年全市城市基础设施建设项目完成投资15855亿元，比上年增长437，总量占城镇以上固定资产投资的332。其中，几个重大项目中，乐温高速公路已投资131亿元、西外环高速公路58亿元、生米大桥33亿元。东外环竣工通车，西外环完成路基；完成青山南路、上海路改造；阳明路东拓延伸进展顺利，机场路、南高公路、高新南大道二期基本完工；青山湖湖东路网三横二纵全面竣工。开展了第3轮百路大会战，改造小街巷路143条。玉带河西支47公里、主支18公里、北支18公里已竣工；东支19公里、南支47公里，正在抓紧实施。小结南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新。道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。配套设施的修建、道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变南昌市房地产市场的格局。四、南昌市规划定位城市规划“一城两核”发展新南昌到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”（中心城由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；）的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。打造半小时经济圈城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。第二节项目建设的必要性1、丰和新城是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目。项目位于八一桥头，处于老城区与新城区的交汇处，交通生活便利，是众多市民热切盼望的重点项目。本项目建成后将带动红谷滩新区凤凰洲片区发展，极大的改善片区内公共配套设施，改善人民的居住环境。2、项目整体规划合理，房屋设计符合市场需求，基础设施齐全，户型设计紧凑、实用，户型配比合理，消费者根据自己的需求来进行选择高层、酒店式公寓，从而可以满足不同收入群体的消费需求。特别是可以满足近百户市民建镇居民的居住需求。3、建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应南昌市城市平衡发展。4、丰和新城项目可以加快红谷滩新区建设和发展步伐，完善城市的基础设施建设，改善居民生活。第三节项目建设的可行性1市场潜力大随着南昌地区在江西率先崛起，南昌经济依托良好的区位优势、和强大的国有工业，取得长足的发展，城市化转换进程也在不断加速，2007年南昌的地方财政收入为1906亿元。南昌房地产市场供需两旺，每年保持10以上的增长。自住性需求明显提升。房价走势稳中趋升，住房价格涨幅在全国同类城市中处中游水平。市场秩序明显好转，品牌、诚信企业不断增多。南昌房地产市场继续保持了平稳、健康、有序的良好态势，居民对商品房的需求量越来越大。本项目深受南昌市广大市民的厚爱，项目的一期及二期以基本售完。项目三期销售前景乐观，具有较大的市场潜力。2、项目合法，手续齐备本项目由浙江绿域东方建筑设计有限公司进行总体设计，并按规划设计要求，由省、市规划部门同意南昌绿苑房地产开发有限公司对丰和新城项目进行开发，并逐一颁发了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。因此项目建设已经有关部门的严格审核通过，建设手续合法合规，其中20商业公寓综合楼的相关手续正在办理之中。合法性证件包括土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。名称单位、文号国有土地使用权出让合同洪土出让字2005第21号国有土地使用证洪土国用（登红2005）第338号中华人民共和国建设用地规划许可证市规红地（2003）第011号中华人民共和国建设工程规划许可证市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号中华人民共和国建筑工程施工许可证洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号第三章市场定位与价格定位第一节市场定位一、项目位置丰和新城项目地处南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，项目北靠凤凰路，西临城市主干道丰和大道，南接庐山南大道，东部则为南昌市第二十六中。本次可行性研究的范围为B1号楼、B2号楼、D2号楼及20商业公寓综合楼。B1号楼及B2号楼现已完成主体工程及外墙装修，位于20商业公寓综合楼的后面，居为整个项目一期的中央位置；D2号楼位于项目的西南角，紧靠丰和大道；20商业公寓综合楼位于项目的最北端，处于凤凰路及丰和大道的交汇处。20商业办公综合楼B2号楼B1号楼D2号楼二、项目现状项目三期主要由B1号楼、B2号楼、D2号楼及20商业公寓综合楼四栋楼组成，目前B1号楼、B2号楼已基本完工，D2号楼及20商业公寓综合楼目前为空地。具体详见照片D2号楼地块现状20号楼地块现状B1、B2号楼现状照片B1、B2号楼现状照片三、项目周边情况本项目北靠凤凰路，西临城市主干道丰和大道，南接庐山南大道。庐山南大道丰和大道凤凰路项目周边有南昌市第二十六中、万家灯火、中国银行、八一桥、赣江、东方海德堡、天赐良园等物业，有504路、506路、209路、210路、213路、214路、223路、227路、232路、240路、304路、306路、124路、702路、703路等十多路公交车经过本项目四、市场定位本项目包含住宅、酒店、商业、写字楼、学校等多种形态，是个多功能的复合型社区。项目一期住宅以小高层（11层）、高层（18层）为主，15、16层为辅。现代、简约的欧洲新古典主义建筑风格，借鉴古典三段式手法，以暖色为基调并搭配不同材质，营造优雅而温馨的居住氛围。第二节房地产市场分析一、2007年南昌房地产发展状况1、2007年南昌房地产市场分析随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势，投资和新建规模均有增加。2007年1月12月，南昌房地产开发投资累计完成投资13455亿元，比上年同期增长78。其中住宅投资累计完成7166亿元，增长398；经济适用房投资增长2532；别墅、高档公寓投资则下降887；办公楼、商业营业用房投资分别下降了283和497。全市商品房施工面积为696万平方米，同比增长10，其中商品住宅施工面积63714万平方米，同比增长283；全市商品住宅新开工面积35498万平方米，同比增长17；全市商品房竣工面积5191万平方米，同比增长489，其中商品住宅竣工5080万平方米，同比增长735。上半年，全市（含四县）商品房预销售面积3227万平方米，同比增长44，销售金额1173亿元，同比增长75。其中，商品住宅预销售24930套，同比增长36，预销售面积2923万平方米，同比增长406，销售金额9820亿元，同比增长717。上半年，全市市区商品房预销售面积2085万平方米，同比增长582，销售金额8926亿元，同比增长845。市区存量房成交额上涨1005截至2007年5月底，全市商品房空置面积为783万平方米，同比下降501，其中商品住宅空置面积668万平方米，同比下降382。16月，南昌存量房交易12157件，面积11448万平方米，成交额2563亿元，同比增长887；其中市区完成存量房交易9274件，面积8245万平方米，成交额2089亿元，同比增长1005。16月，全市归集公积金4897357万元，同比增长24；累计提取公积金9130404万元，其中2007年上半年提取住房公积金2222051万元，同比增长65；已累计向22685户家庭发放住房公积金贷款26479449万元。2、南昌房地产近几年交易情况年份（年）2001200220032004200520062007交易面积（万）4277128160191320337其中住宅（万）64100130146280住宅交易件数（件）47248679133351634418506341803、南昌房地产近几年价格走势情况年份（年）2001200220032004200520062007市区商品房价格（元/）1,8142,2502,7222,8073,2853,8844,400市区住宅价格（元/）1,6402,0462,4382,6112,9593,1943,7404、南昌市住宅市场近三年供应情况2007年南昌市房地产住宅市场总供应量为4,545,44458，销售面积为3,542,83096，销售率为7794；与05年相比，供应量增加189,48448，去化量增加58,37593，而去化率却有所下跌，下跌了205个百分点；与06年相比，供应量增加了669,99008，去化量增加302,46112，去化率下跌了567个百分点。从近三年南昌住宅市场供求关系上来看，由于06年受国家宏观调控的作用，总供应量在05年的基础上有所下降，但销售情况较05年较为良好，上升了362个百分点；从06年到07年，在经历了一年宏观调控过渡期和随着城区范围的不断拉大，07年南昌市房地产住宅市场供应量增长较大，达到1729个百分点。从上市楼盘数量来看，07年南昌市房地产住宅市场共有100个楼盘新推、续推，与上年76个楼盘相比增加24个，其中新推楼盘41个，续推楼盘59个。二、区域房地产市场分析红谷滩新区规划总面积78平方公里，由红谷滩中心区及周边地区、凤凰洲片区、红角洲片区和生米大桥以南等四大片区共同组成。现区域内有世纪中央城、保利国际高尔夫花园、联泰香域中央、万达华府、第一街区、东方海德堡、中航国际广场、西雅图国际会馆、洪城比华利、一品域邦、海航白金汇、天赐良园、红谷凯旋、联发广场、名门世家、洪客隆国际金融中心、中兴华庭、丰和都会、阳光风情、凤凰城、鹿鼎名居、江信国际花园等。楼盘均价在43008000元/平米。1、楼盘总体分布特征按照市委、市政府的总体部署和“控制老城区，储备朝阳片区，发展城市新区”的建设方针，红谷滩新区的开发建设立足高起点、高品位、高标准，坚持以人为本，实现人与自然的和谐统一，充分利用山水优势来展示“一江两岸”的都市风采和滨江城市的特色魅力，营造“美的空间、人的乐园”。红谷滩中心区建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区；凤凰洲片区为以居住为主的城市生活新区；红角洲片区定位为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。城东板块道路通畅，是距老城区仅有一江之隔、环境最好、具有大规模开发潜力的区域。红谷滩板块2007年以市2884的份额，基于市场供应量的主导地位，而板块供应量主要来源于红谷滩中心区和红角洲两大片区市场，所占红谷滩板块总供应量的8464，而凤凰洲片区受区域面积较小的影响，其供应量不足20，但片区市场随着新盘东方海德堡来年的上市将会给片区市场注入新的发展动力。凤凰洲板块位于八一大桥与赣江大桥之间，属于红谷滩新区范围,南邻庐山大道、东接赣江、西望碟子湖，规划居住人口10万，并有13公里商业步行街，占地面积约16万平方米，沿赣江将建成3公里的滨江风光带。2、板块基本情况红谷滩新区是南昌市委、市政府为适应现代城市发展的需要，拓展城市规模，加速城市化进程，加快“一江两岸”城市格局的形成，实现现代文明花园英雄城市建设目标，经批准于2002年5月15日正式成立的城市新区。红谷滩新区规划总面积78平方公里，由红谷滩中心区及周边地区、凤凰洲片区、红角洲片区和生米大桥以南等四大片区共同组成。按照市委、市政府的总体部署和“控制老城区，储备朝阳片区，发展城市新区”的建设方针，红谷滩新区的开发建设立足高起点、高品位、高标准，坚持以人为本，实现人与自然的和谐统一，充分利用山水优势来展示“一江两岸”的都市风采和滨江城市的特色魅力，营造“美的空间、人的乐园”。红谷滩中心区建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区；凤凰洲片区为以居住为主的城市生活新区；红角洲片区定位为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。红谷滩中心区是红谷滩新区开发建设的起步区，南起南昌大桥引线、北至庐山南大道，东临赣江，西靠昌九高速公路和瀛上河，由临江428平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，规划人口15万人，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区中央商务区（CBD中心区）。南昌CBD定位于依托华中地区、重点服务江西省城的区域性CBD，是未来南昌的又一中心，功能上有别于老城中心，着力培育商务聚集区，是以高层次商务办公、金融贸易等功能为主体的综合中心。从2002年成立红谷滩新区管委会到今天，短短几年时间，红谷滩新区一改往日荒滩沙洲的面貌，一跃成为南昌展示“一江两岸”现代都市风采、滨江城市特色魅力的现代新城。随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为英雄城南昌的政治中心。（1）完善新区路网红谷滩新区以经营的理念抓开发，围绕精品战略的实施，按照先策划、后规划、再实施的原则，先后完成了红谷滩跨江发展研究、沿江景观城市设计、新区临江16公里天际轮廓线的设计、红谷滩中央商务区控规调整、外环线以南控规初步方案、红角洲南昌水城控制性详规、红谷滩新区城市色彩规划、夜景照明设计、公共艺术景观规划等一系列重大规划和电力、燃气、环卫、公交等工程专项规划。新区不断完善基础设施，规划建设道路总计62条118公里，其中中心区道路共14条总长约22公里、周边地区道路共14条总长24公里、凤凰洲片区道路共14条总长约25公里、红角洲片区规划道路中由新区建设的共有21条总长约47公里。截至2007年底，已累计建成道路48条总长约102公里以及35座桥梁，水、电、气、通信等各类综合管网也与道路建设同期下地铺设完成。（2）建设人文景观区红谷滩新区依山傍水，东面紧临赣江，区内有卧龙山、前湖等，如何体现滨江特色成为大家关心的问题。2003年，红谷滩新区管委会利用中心区1100米的月牙形赣江岸线，因地造景，修建了占地面积837万平方米的音乐喷泉广场秋水广场，其中仅绿化面积就达4万平方米，香樟、银杏、杜英、桂花等高档树种以及雕塑、小品等精心点缀其中，彰显出秋水广场非凡的气质。2004年，该区又按照实用性和景观化相统一的理念，完成总面积约70余万平方米的赣江市民公园，并向两头延伸，为新区居民提供了一处休闲娱乐的好去处。绿让城市充满活力，水让城市富有灵性。为创造优美、清新、舒适的人居环境，红谷滩新区坚持以环境塑造形象、以环境吸引项目和以环境聚集人气的理念，先后完成了秋水广场、赣江市民公园、世界第一高摩天轮等一批重大景观工程建设。截至目前，红谷滩新区累计完成绿化面积917公顷，其中城市道路绿化面积228公顷，公共绿化面积337公顷，单位居民绿化面积352公顷，初步实现把红谷滩建设成为“滨江城市、生态城市、花园城市和环保城市”的目标。（3）提升新区人气随着基础设施的建设，红谷滩新区展现出欣欣向荣的景象。新区不断完善生活配套功能，有选择地引进一些知名度大、品牌好、有实力的商业和服务企业，发展大型商业业态；积极引进国际、国内知名的教育、医疗等配套服务项目，提升红谷滩新区的整体品位。同时，围绕便民，积极抓好小超市、小菜场、小餐馆以及邮政、储蓄等社区服务网点建设，完善生活配套服务网络新区打响“学在红谷滩”的教育品牌，大力构建公共卫生管理体系，采取多种形式成功引进了上海协和教育集团、江西广电艺术幼儿园、上海外国语学校、南昌二中、南昌外国语学校、南昌市育新学校等一批品牌学校，并初步建成了比较完善的社区医疗卫生体系。目前，新区共完成生活配套项目千余项，建立起了较为便利、完善的生活配套服务网络。直达和途经红谷滩的公交线路有16条，并开通了3条区内环行公交线路。生活配套功能的逐步完善也带动了新区人气的快速提升。一大批高档、成规模的小区相继涌现，一幅幅“楼在绿中、人居花中、美在景中”的画面成为现实。截至2007年12月5日，红谷滩新区20个花园小区已入住居民12536户，入住率达569，正在装修的还有3000多户，“人气等商气、商气看人气”的节点正在逐步破解。打造宜居新城“十一五”时期是红谷滩新区经济社会发展的重要战略机遇期和实现“人气兴旺、经济繁荣、功能完备、特色鲜明、环境优美”二十字目标的决战阶段。按照计划，该区将力争到2010年实现人口规模达到25万，人均GDP突破5000美元，财政总收入实现7亿元（其中地方财政收入41亿元），全社会固定资产投资五年累计突破300亿元，社会消费品零售总额累计突破80亿元，城镇居民年人均可支配收入增加9000元。红谷滩新区不断在完善规划体系、增强城市功能、优化人居环境、加快项目推进上下功夫，重点加快推进红谷滩中央商务区和红角洲“南昌水城”建设，并且整合现有管理资源，充分利用现代高科技手段，已启动了“数字化城市综合管理”系统的建设。同时，在发展现代服务业上下功夫，推进总部基地、金融大街和创意文化产业园建设，为全区经济发展提供强大的产业支撑；在促进配套功能优化升级上下功夫，进一步加快社会事业发展，重点抓好和谐社区建设，以社区为落脚点，推进和谐新区创建，打响“新城区、新生活”品牌。3、区域部分竞争楼盘天赐良园开发商南昌运通世纪房地产有限公司物业管理公司深圳福田项目概况项目定位多层、小高层、高层、别墅占地面积240246平方米总建筑面积260038平方米容积率13基本经济指标绿化率451记录时间均价价格描述20081317600元/别墅均价7600，高层均价4800200710157600元/此为碧水湾（联排别墅）价格销售价格20078314500元/小高层、高层均价4500，90已售完周边配套教育上海实验幼儿园、上海外国语学校医疗南昌急救中心餐饮万家灯火大酒店银行昌北工行、中国银行其他凤凰集贸市场、加油站小区规划配套会所、商业街、幼儿园、网球场、羽毛球场等。公交路线210、214、240、232、506路项目介绍项目地处南昌市赣江北岸，南昌市新城区红谷滩新区凤凰洲片区内。项目西北毗蝶子湖公园及铭雅高尔夫球场，周边有蝶子湖大道、凤凰一路、凤凰二路，三面临路。项目主要包括联排别墅和多层、小高层、高层公寓等。目前一期基础工程已于2006年5月底开工，总建筑面积在180000平方米左右，其中联排别墅的建筑面积为6306282平方米，2006年9月底主体完工。多层产品建筑面积为27975平方米，小高层产品建筑面积为512275平方米，塔楼建筑面积为166048平方米，2007年3月主体完工。从户型上来说，主力户型的面积控制在110平方米130平方米之间，以三房居多。小区的总户数达到1758户，其中联排别墅304户，多层247户，小高层413户，塔楼136户，高层658户。东方海德堡开发商江西鸿源科创房地产开发有限公司物业管理公司莲花物业项目概况项目定位多层、花园洋房、高层占地面积80000平方米总建筑面积143000平方米容积率16基本经济指标绿化率3663记录时间均价价格描述20083285400元/一期花园洋房均价5400元/销售价格20081225400元/119开盘，均价约5400元/周边配套中、小学红谷一中、师大附中、南昌五中、南昌二中、南昌二十六中、育新小学、南师附小、小区学校商场洪客隆、鑫凤凰购物广场、凤凰商贸城医院第一医院、中寰医院、南昌120急救中心；其它集贸市场凤凰村农贸市场、凤凰花园集贸市场项目介绍项目位于丰和北大道以北、香江路以东。小区总占地约8万多，总建筑面积143万，其中地上建筑面积128万，地下建筑面积15万，建筑密度27，容积率160，绿地面积3663。4栋高层住宅、6栋花园洋房、12栋多层组成。总共1093套。凤凰城开发商上海西部企业（集团）有限公司物业管理公司南昌威斯特物业经营有限公司项目概况项目定位多层、小高层、高层、联体别墅占地面积4790000平方米总建筑面积560000平方米容积率173基本经济指标绿化率40记录时间均价价格描述20084104800元/平方米200710194300元/平方米销售价格200709104000元/平方米周边配套小区内部配套光会所、健身房、陶艺吧、弈趣坊、启智书吧、品牌超市、咖啡屋、学校中小学南昌凤凰城上海外国语小学，南昌五中，湾里一中，创世纪贵族学院，大宇，新亚等高校幼稚园上海实验幼儿园南昌分园其他孔祥东音乐艺术中心，凤凰城少儿科技馆，安保服务，接待维修，绿化清洁服务，阅览室，健身房等集贸市场凤凰集贸市场公交路线乘坐506路至锦江路下车项目介绍凤凰城，以闽江路商业步行街为界，路北为凤鸣苑，路南为凤翔苑，开发期数2期，规划户数为3000余户，楼层有多层、小高层、高层、联体别墅等多种形式，主打房型有二房二厅、三房二厅、复式，其面积为8692平方米、123138平方米。业主子女入读凤凰城上海外国语学校，学费可享有一定优惠。三、市场需求分析1、市场现状南昌房地产市场近几年来一直保持10以上的增长，呈现量增价涨的好势头。同时南昌人的置业观念也在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到周边环境好依讲而居的新城区。市场数据显示，在南昌市红谷滩新区能看到一线江景的高层现已高涨到9000元/平米，市场供不应求。同时，通过调查我们发现对现有居住不理想的占5346，其次是改善居住条件而购房的占2317，最乐意接受洋房的占1411。公务员、职员多为房改、安居房，南昌100120平方米的三房将是市场需求热点。四、消费者购房影响因素调查数据显示，消费者主要考虑的因素依次是周边环境、价格、交通、小区环境、建筑质量、购物就学方便和付款方式。由此可以看出周边环境是消费者最关心的因素，消费者希望住房是所能接受的价位的中档40005800元/平米。交通因素是关系到消费者日常生活，交通是否顺畅是一关键因素，如果交通便利，地段远近并不是购房的主力障碍。五、南昌房地产市场前景预测根据带动南昌房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，南昌房地产市场的发展尚属理性，已进入发展期。2008年，南昌房地产市场将在国家的宏观调控下健康平稳的发展。1、房地产开发投资将持续增长。由于省内外开发商的介入，以及南昌新城区建设步伐的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资约将增加20。2、住宅消费需求日渐增大。随着南昌经济不断发展，南昌房地产市场将会加速由区域性市场变为服务全省、市并辐射周边地市，外地人士的购买份额将会越来越大。3、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，有些楼市进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将会不断增多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。小结从上述分析看，未来五年南昌房地产市场将健康平稳的发展，供需缺口仍然较大，房地产开发的市场前景稳步向上。本项目地处新城区与老城区的交汇处，位置好、交通便利是多数购房者的首选地段，并且项目的一期、二期销售状况良好，为项目三期销售奠定了良好的基础，项目风险较小。第三节价格定位一、定价方法1、“成本利润”定价法将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。2、市场比较法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。由于顾客感受定价法只能感知楼盘定价的高低定性，较难确定量化指标，因此以下主要进行前两种方法的测算。二、“成本利润”定价法1项目土地获取价格为56万元/亩（按委托方提供的土地出让合同和专用票据为准），楼面地价为30768元/平方米（平均分摊到可出售建筑面积土地成本）。2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费、营销费用和银行利息。单位开发成本测算表高层商业酒店式公寓序号成本名称（元/）（元/）（元/）1土地成本3083083082建安成本1400140015003各项规费8080804装修费用80807805景观5050506智能化4040407照明及弱电3030308给排水3030309销售费用81818710前期工程费30303011财务费用11411411412销售税费59859859813管理费用30303014不可预见费用20202015其它费用202020成本合计2,9112,9113,7173、开发商预期利润目标期望值高层元/酒店式公寓元/商业元/成本合计2,9113,7172,911预期利润率35054050利润8731,4871,456成本利润价格（元/）3,7845,2044,367预期利润目标期望值高层住宅为3505，酒店式公寓为40，商业为50。三、市场比较定位法区域周边物业状况别墅（元/）高层（元/）洋房（元/）天赐良园7,6004,800东方海德堡5,400凤凰城4,300红谷滩市场上普通商品房销售平均价位为43008000元/左右。四、项目价格设定本项目由三栋高层住宅及一栋酒店式公寓组成。产品销售时主要考虑下列因素的影响1、项目自身的特殊性质2、当前市场发展形势。据上述分析，给出两种价格定位方法对本项目销售价格的综合影响及结果。据此，测算项目销售价格如下表项目销售价格一览表物业类型均价元/平方米高层住宅5,600元/平米酒店式公寓6,600元/平米（精装修）商业9,000元/平米这里的价格，是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格，由于诸多因素的不确定性，因此本处给出的仅为项目整个销售过程中的均价。定价结论综合上述因素，本楼盘销售整体均价设定为高层住宅5,600元/，酒店式公寓6,600元/，商业9,000元/。第四章场址主要建设条件第一节场址及用地现状一、场址现状丰和新城项目地处南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，项目北靠凤凰路，西临城市主干道丰和大道，南接庐山南大道，东部则为南昌市第二十六中。项目三期主要由B1号楼、B2号楼、D2号楼及20商业公寓综合楼四栋楼组成，目前B1号楼、B2号楼已基本完工，D2号楼及20商业公寓综合楼目前为空地。B1号楼及B2号楼位于20商业公寓综合楼的后面，居为整个项目一期的中央位置；D2号楼位于项目的西南角，紧靠丰和大道；20商业公寓综合楼位于项目的最北端，处于凤凰路及丰和大道的交汇处。二、土地权属及占地面积本项目总用地面积3740683亩，其中A3地块为519651亩、A5地块为1049582亩、C1地块为217145亩，土地权属通过公开挂牌出让交易方式由南昌南昌绿苑房地产开发有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同，取得国有土地使用权证。第二节主要建设条件一、工程地质、水文情况1、工程地质从整个区域来看，项目区属于构造盆地。园区内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，园区建设不会存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB183062001），南昌地震动峰值加速度IC6，财务净现值为2,094万元0（IC6时），投资回收期187年。项目共融资8,000元,贷款偿还期为25年。贷款及还款计划表时间贷入资金还款金额2008年3季度2,000万元2008年4季度2,000万元2009年2季度4,000万元2009年4季度4,000万元2010年3季度4,000万元该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。第十二章社会评价一、社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二、社会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有一是完善了南昌市红谷滩新区凤凰洲片区基础设施及房地产建设，改善南昌市人民的居住条件；二是为凤凰洲片区进行配套。三是通过引进外资开发房地产项目提高和繁荣了南昌市房地产开发水平。消极方面主要有施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。1、项目的社会影响分析本项目的建设对完善南昌市城市整体规划和红谷滩新区凤凰洲片区的发展建设具有极大的推动作用，本项目的建设将改善南昌市人民的居住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。2、项目与社会的相互适应性分析（1）对项目所在地区居民生活水平和质量的影响南昌市红谷滩新区凤凰洲片区建设有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量。（2）对项目所在地区居民就业的影响本项目建设可为当地提供劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三、社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议1对居民收入的影响随着本项目的建成及发展居民第三产业收入会提高无2对居民生活水平与生活质量的影响无无3对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作4对脆弱群体的影响无无5对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无道路、绿化，排水等基础设施应同步四、社会评价结论本项目符合发展规划，不仅能改善城市面貌，带动南昌市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进南昌经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得