2008年3月南昌商业地产月市场分析报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891南昌商业地产08年03月月报2008年03月2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892目录一、政策、法规、金融3（一）、全国政策动态3（二）、南昌地产政策动态7二、商业地产03月成交情况9三、关注的商业地产项目9（一）、江西旧货大市场9（二）、华东建材装潢博览城11（三）、蓝天郡12四、南昌市本月土地交易情况分析13五、本月综述16附件17房屋登记办法172008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317893一、政策、法规、金融（一）、全国政策动态1、房屋登记办法将于2008年7月1日起实施立法背景为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据物权法、城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例等法律法规，建设部组织制定了房屋登记办法。房屋登记办法严格遵循物权法的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。相比城市房屋权属登记管理办法，办法在以下几个方面体现出了新的内容（1）、体现“便民利民”原则，完善了相关的登记类型，提高办理登记程序的效率通过细化物权法所规定的各类登记类型来进一步完善办法关于房屋登记的全面性，使得申请人能方便的从法条中找到自己的登记申请属于哪种类型并能清楚的知道需要提交哪些相应的申请材料法。商这一细化的分类显然比城市房屋权属登记管理办法的相关规定更加人性化，更便于申请人查找法。商办法还规定，登记机关应自受理登记申请之日起60个、30个、10个、1个工作日根据申请人的不同情况作出准予登记或不予登记的决定法。商将登记机关办理登记审查的时间透明化，便于群众的监督，有利于督促登记机关进一步提高办事效率法。同时，办法要求各地房地产主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现房屋登记簿信息共享和异地查询法的全国网络化体系，为登记人更为便捷的信息查询、资源共享提供平台法。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317894（2）、明确提出登记簿制度依照办法的规定，办理房屋登记应当将相关的内容记载于房屋登记簿法。商房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理法。商其主要作用在于将申请人要求登记的房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载，当房屋权属证书、登记证明的内容与房屋登记簿所记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准法。商以此进一步完善房屋产权登记制度，而城市房屋权属登记管理办法中并没有这样的规定法。（3）、细化了登记机关的法律责任根据办法规定，申请人、房屋登记机构及其工作人员如果在申请或办理房屋登记的过程中，因自身的过错而给他人造成损失的，应当承担相应的责任法。商其中，房屋登记机构的工作人员如有擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为，构成犯罪的还将被依法追究刑事责任法。商城市房屋权属登记管理办法对此也有相关的规定，但办法的规定更详细、具体法。（4）、通过设立预告登记防止“一房二卖”在即将颁布的房屋登记办法里，预告登记的出现受到了广泛的关注，随着这一条款的生效将有力的打击某些不良房产开发商一房两卖的恶意行为法。商预告登记是指当事人在签订买卖房屋协议时，为保障将来合同能得到实现，按照双方的约定可向登记机关申请预告登记法。商办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋并申请登记的，房屋登记机构将不予办理登记法。商也就是说你只需在与房产商或个人签订房屋买卖合同时，向房屋登记机关申请办理预告登记法。商即使对方在未与你办理产权变更登记的情况下，将这一房产又卖于他人，但是此时由于你已作了预告登记，因此，对方与第三人之间的产权变更登记，房屋登记机构是不可能予以登记的法。商通过设立预告登记能有效的防止“一房二卖”的现象，更好的维护买房者的利益法。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317895内容五大亮点解读亮点一未登记不意味丧失物权房屋登记办法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。南开大学专家刘玉录认为，不动产登记制度是国际惯例，目前世界上主要存在3种不动产登记制度，即契约登记制、权利登记制和“托伦斯登记制”。在物权法第十四条和第十五条中已经作了规定。综合房屋登记办法的这一内容来看，主要有两个方面的意思一是说法律有规定的，不动产物权的变化以登记在案为标志；二是说当事人之间订立有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，即使未办理物权登记的，也不影响该合同的效力。亮点二不动产物权确认纠偏机制房屋登记办法规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。专家认为，这里的规定和物权法第十九条的主要内容相呼应，即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院做出判决。如果异议登记人在登记后十五日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。亮点三保证约定期内交易关系稳定房屋登记办法规定签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317896专家认为，预告登记最早大量发生在城市商品房买卖中，当然它不仅限于该范围。对此，物权法第二十条已设立了预告登记内容，房屋登记办法进行了具体化。主要是为了保证约定期内交易关系的稳定，预告登记后，等于是买主“定”下了该项不动产，未经他的同意，原房主（卖者）无权处分该不动产。但是，预告登记者的物权效力也不是无期限的，在债权消失或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下，预告登记失效。亮点四对登记机关过失“两级问责”房屋登记办法规定当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。专家认为，物权法第二十一条相关部分内容的设定与同样是该法第十九条的相关规定都可算作登记中的纠偏机制，但关系人不同。第十九条中所涉及的主要是发生在权利人之间，第二十一条所涉及的主要是发生在权利人与非权利人、权利人与登记机构之间。房屋登记办法的规定是细化。虚假登记应赔偿好理解，这里引人注目的是对登记机关过失的“两级问责”不仅机构进行赔偿，而且机构还要向造成错误的人进行追偿。亮点五防止乱收费的现象发生房屋登记办法规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。专家认为，办法之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与物权法第二十二条呼应。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317897（二）、南昌地产政策动态1、南昌市20082009年商贸物流业发展指导意见已出台南昌老城区限添大型超市在八一广场中山路、胜利路将限制设置大型综合超市，对于红谷滩新区中心区则每年建设1至2个大型综合性的商业商务项目，尽快提升中央商务区的功能。老城区限制增设大型综合超市范围老城区市级商业中心是以八一广场为中心，以中山路、胜利路为商业主干道向周边辐射形成的商圈。规划未来老城区市级商业中心在保持繁荣繁华的同时，应提升百货大楼的规模和商业功能，增强其综合服务和辐射功能。加快恒茂花园商业项目的建设，引进大润发购物广场等1至2家大型商家进驻。加快胜利路步行街大型商贸设施建设，完善时代广场和胜利广场等商业项目的功能，提升步行街的品位和功能。加快中山路商业街商业业态结构调整，增强综合服务功能。扩大市场商业中心的商业体量，逐年对百货大楼、丽华大厦、洪客垄财富广尝百盛百货、天虹百货等商业项目进行业态调整，改善和提升购物环境，完善经营服务功能，拓展延伸新的经营服务领域，增加休闲、餐饮消费服务设施比重，满足顾客多方位的消费需求，增强繁荣气息，进一步提升老城区市级商业中心的凝聚力和辐射力。新城区每年建1至2个大型商业项目范围新城区市级商业中心位于红谷滩新区中心区，目标定位为南昌市中央商务区（CBD），是促进消费结构升级的主要拉动力量。规划中央商务区的建设应按照“超前规划、分步实施、逐步完善”的工作思路，超前配置商业设施。高起点、高标准建设区域内联发大厦、国际金融大厦等商贸服务设施。加大商业项目的招商和建设力度，逐步引进国际品牌专卖店及国内外著名品牌旗舰店，发展新的专业特色街区和国内外著名品牌汇聚区，使红谷滩新区成为国际时尚精品品牌汇集区、独具魅力的文化娱乐集聚区。通过对商2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317898贸服务业项目的推进，逐步使红谷滩新区发展成为人气旺盛、市场繁荣、功能齐全的现代化新都市。根据商贸业发展的内在要求和南昌市商贸业发展的实际情况，红谷滩中央商务区的建设应分两步进行。第一步先按未来中央商务区的构架进行设计和布局，并逐步进行建设；第二步建设成为南昌的中央商务区。每年建设1至2个大型综合性的商业商务项目，尽快提升中央商务区的功能。建设6个区级商业中心区级商业中心应结合各个区域的特点及商贸业发展的基础条件，在满足居民日常生活需要的基础上，分别突出购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等功能，形成各自的业态和层次特色，建设特色各异、亮点突出的区级商业中心。南昌市将建设6至8个区级商业中心，近几年建设6个区级商业中心，分别为城东区级商业中心、城南区级商业中心、城西区级商业中心、城北区级商业中心和高新区区级商业中心、经开区区级商业中心。1城东区级商业中心以上海路与北京东路交会处恒茂国际都会商贸城和京东鹿鼎国际购物城为中心，向四周辐射形成的商圈。2城南区级商业中心以井冈山大道为轴线，以包家花园和青云谱花园区域为中心，向四周辐射形成的商圈。3城西区级商业中心以洪城大市场区域为核心，结合洪城大市场的升级改造，提升辐射功能，向四周辐射形成的商圈。4城北区级商业中心以紫金城时尚生活中心为核心，以阳明东路和青山路为依托，形成的向东、南、西3个方向辐射的商圈。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178995高新区区级商业中心以紫阳大道以南的尤氨公路以西区域为核心，向四周辐射形成的商圈。6经开区区级商业中心以庐山南大道为轴线，以庐山南大道与枫林路交会处和庐山南大道与双港路交会处为中心，向四周辐射形成的商圈。二、商业地产03月成交情况目前主要在售商业楼盘销售表项目08年03月成交套数江西旧货大市场0金城国际17明珠广场8南昌深圳农产品市场0紫金城6本月，南昌商业地产显得相对沉寂，本月各大商业楼盘进入准备期，仅华东装潢建材城在本月于28日盛大开业。还有蓝天郡也于本月针对12商业办公楼进行全面招商。三、关注的商业地产项目（一）、江西旧货大市场旧货大世界，原江西旧货大市场洪都南大道旧址新迁升级版，是整个省内，通过政府规划的唯一产权式旧货大市场。旧货大世界位于解放东路与青山湖大道汇合处的黄金十字路口，正对香江国际家具城，秉承旧货行业的快速发展，旧货大世界以9万平米的超大体量和统一分区专业运营的模式，必将对江西乃至整个华东地区旧货行业发展产生深远影响。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178910经济参数总用地面积110亩总建筑面积87736平方米建筑总地面积29269平方米建筑密度40容积率1199绿化率25停车位350辆商铺户型2至3层商铺面积2层70左右平米/套，3层100左右平米/套招商范围机电设备一条街工业机械设备、矿山机械设备、电器类设备电脑一条街新旧电脑、通信设备、办公设备、数码仪表仪器五金杂货一条街日用杂货、工业五金、民用五金家具家电一条街新旧家具、新旧家用电器餐饮娱乐一条街摩托、电动车一条街等近期动态于2月19日开盘。项目进展总开发量为18栋，工程上目前才完成4栋的开发。销售政策八年回本，三年收益高达25。以95平米为例。铺位号面积M2）售价（元/M2）总售价（元）预计3年后租金收益，（元/月）预计年租金收益（元）预计40年租金总收益（元）租金收益与售价的倍数成本收回年限XX临街商铺95450042750045元/M251300205200048倍833年2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178911（二）、华东建材装潢博览城开发商深圳温馨家园实业有限公司和上海文鸿企业发展有限公司地理位置位于洪都铁路专线以东，广州路以南，南钢铁路专线以北楼层状况大卖场、两层独立商铺组成；交通状况1路、234路直达项目简介华东装潢建材博览城总占地400亩，总建筑面积268万平米。博览城由六大功能区、八大专业市场组成，博览城是一个集建材贸易、商务办公、展览展示、仓储物流、休闲餐饮等综合商贸服务于一体的现代大型专业博览城。建成后将成为南昌最大的装潢建材销售中心、江西最大的装潢建材批发中心、华东重要品牌的展示推介中心。经营种类建成后的华东装潢建材博览城，包括了石材、陶瓷、橱柜、卫浴、涂料、五金、门窗、型材、板材、灯饰、布艺等家庭装潢和公共建筑装潢所需的所有门类上万种商品，具有了家庭装潢购物中心、全省装潢建材分销批发中心和工程选材招标材料价格参考中心的几大功能。项目销售情况一期暂无销售。项目招商情况该项目截止目前已引进两家餐饮、休闲、娱乐配套，名叫嘉龙会所和水景坊酒店，这两家配套设施规模都在20003000平米左右。招商政策主要是将自己持有的物业面向经营户招商，租金方面第一年为12元/平方米，第二年为20元/平米，第三年及以上租金随行就市，具体租赁年限和租金额度可进行面对面的商讨，但一般都在5年左右（物业部透露）。针对市场内已售给投资客的店铺，物业部可代为租赁，但必须限定租金范围，一般为71平米左右的两层店铺，第一年700元/月，第二年1000元/月，第三年1333元/月，第四年1666元/月，第五年2000元/月。近期动态于3月28日一期正式开业。二期正在打地基。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178912（三）、蓝天郡开发商江西民航置业有限公司物业管理公司江西民航蓝天物业管理有限公司代理商南昌世联地产顾问有限公司建筑设计单位北京中铁建筑工程设计院蓝天郡由首都机场集团、江西省机场集团公司的民航置业公司开发，位于井冈山大道666号（原江东机床厂），距八一广场约3公里，总占地面积为87795平方米，总建筑面积近207597平方米。它由近千套高层住宅和38套低层情景洋房、一个近百米高的商务公寓区、近3万平方米的商业四大功能组成。蓝天郡建筑分为两片区，一个是商业公园区、一个是住宅片区。住宅片区的建筑类型分别有4排低层洋房、3栋20多层高层、7栋11、18层小高层住宅组成，小高层、高层全部底层架空。商业公园区有1栋近百米的31层高层商务公寓、1栋3层的商业主力店“欧亚达国际家居博览中心”；欧亚达的进驻将打造蓝天购物公园。蓝天郡的户型设计有两房8090余平方米；三房在120平方米以内；大户有130余平方米的34室户型；180230平方米的联排式、叠加式洋房；此外还特供35平方米左右的商务公寓。基本信息占地面积87795平方米总建筑面积207597平方米开发周期一期均价6400元/平米容积率180绿化率352008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178913楼层状况131层一类高层综合楼，24层商业楼物业管理附加信息住宅物业费135元/月，酒店式公寓物业费15元/月。商业物业销售情况1商业、办公楼（均价6500）总套数692可售套数527已售套数125可售面积1960921已售面积868791均价65002商业楼总套数19可售套数11已售套数8可售面积3687866已售面积696992均价6500招商情况项目商业12，本月开始已全面展开招商，尚无大的进展。四、南昌市本月土地交易情况分析宗地编号宗地位置交易方式土地用途土地面积亩规划指标成交单价JDG0803高新区京东大道以西、富大有堤以南挂牌居住、商业兼容办公、旅馆业用地；商业等公建不含居住配套用地按不少于10控制,且临京东大道布18132R居住20,商业25M居住25,商业35L居住40,商业30120万元/亩2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178914JDG0804昌南工业园A05地块挂牌商业、办公用地47241R22、M35、L309504万元/亩JDG0805红谷滩中央商务区B5、6地块挂牌金融、办公、商业、酒店用地（金融、办公建筑面积大于计容积率总建筑面积的60）87669计容积率建筑面积总量不大于25万平方米；建筑密度50；绿地率15260万元/亩JDG0806红谷滩中心区B7地块挂牌酒店、办公、商业、高级公寓用地71606R50、M30、L4036043万元/亩JDG0807红谷滩中心区B9、10、11地块挂牌商业服务、旅馆、文化娱乐、办公、高级公寓用地173214容积率36高级公寓建筑面积不超过10万M2建筑密度40绿地率30345万元/亩JDG0802红谷滩红角洲片区C204地块挂牌科研设计用地（从事创意产业方面的研究）和商业、住宅（公寓式）用地260348R16、M30、L40125万元/亩GDG0801新祺周（20075号地块）东至纵三路、南至横二路、西至纵二路、北至桑海南大道挂牌工业用地（符合国家产业政策的有色金属冶炼及压延项目）551508R15、M45、L2564万元/亩JDG0808红谷滩中心区B246地块挂牌金融、商业、办公用地148203R40、M45、L15260万元/亩JDG0809红谷滩周边区C3地块挂牌商业、宾馆、办公用地7902R50、M45、L25300万元/亩2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178915JDP0801昌东工业园A05地块拍卖居住,商业,金融用地26494R28、M28、L30118万元/亩小结08年3月地性质图商服,40245,43综合用地,28684,31工业,5515,6商住,18132,20商住商服综合用地工业本月成交的10宗土地，共计925亩，政府土地收入1768565万元。其中商服用地6宗共计4025亩，占43；商住用地1宗18132亩,占20综合用地两宗2868亩,占31,工业用地1宗5515亩，占6。从出让的土地用途来看，本月出让土地性质面积最多的是商服用地,占据3月分总出让地的43。从分布来看,本月出让的10宗土地有6宗分布在红谷滩,且大都是商服用地,共计6156亩。从土地面积上来看，本月出让的土地最大的为260348亩，位于红谷滩红角洲片区,被南昌红江实业发展有限公司、江西慧谷投资建设发展有限公司竞得，最小的仅有7902亩，位于红谷滩周边区,用途为商业、宾馆、办公用地；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178916五、本月综述在本月，南昌商业地产可圈可点之处并不多，基本没有亮点。南昌市主要在售商业楼盘03月共计成交31套,其中金城国际为本月商业地产销售冠军,销售17套,而江西旧货大市场等销售量为0在土地市场，10宗土地就有6宗是分布在红谷滩，红谷滩土地出让面积为6156亩，占本月总出让土地的665，且可以看出大部分都是商服用的的出让。也预示着南昌市红谷滩区的房地产市场将还是南昌市下一阶段的热点区域，在南昌将打通地下隧道直接通往红谷滩新区，这样无疑对红谷滩新区的发展提供了更加良好的基础设施，轻轨建成后，沿线都将成为南昌发展的重点区域，商业面积也将迅速增多。随着城市大规模升级改造的实施，商业面积在短期内将会出现供不应求的局面，红谷滩商业将成为2008年的关注点。华东国际工业博览城项目组2008年03月2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178917附件房屋登记办法中华人民共和国建设部令第168号房屋登记办法已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。建设部部长汪光焘二八年二月十五日房屋登记办法第一章总则第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例等法律、行政法规，制定本办法。第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178918第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。第二章一般规定第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第九条房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178919申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178920证或者认证。第十六条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178921（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178922记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。第二十八条房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178923申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。第二十九条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。第三章国有土地范围内房屋登记第一节所有权登记第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记（一）买卖；（二）互换；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178924（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178925记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。第三十八条经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178926（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权消灭的材料；（五）其他必要材料。第四十条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。第二节抵押权登记第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178927（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；（五）其他必要材料。因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。第四十七条经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；（五）其他必要材料。第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178928（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。第四十九条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）证明房屋抵押权消灭的材料；（五）其他必要材料。第五十条以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。第五十二条当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178929料。第五十三条对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。第五十四条变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。第五十五条申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；（六）其他必要材料。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。第五十六条最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；（六）其他必要材料。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178930最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。第五十七条经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；（五）其他必要材料。第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。第五十九条以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。第六十条申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178931（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。第六十一条已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。第六十二条在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。第三节地役权登记第六十三条在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。第六十四条申请地役权设立登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）地役权合同；（四）房屋所有权证书或者房地产权证书；（五）其他必要材料。第六十五条对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。第六十六条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178932列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。第四节预告登记第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；2008房地产营销策划大全策划必备资