2008年大连星海湾项目定位研究报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789大连星海湾项目的初步研究报告编制中联联合房地产开发公司日期2008年5月12日20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892第一节项目摘要一、项目简介项目位于大连市星海湾广场，占地面积29300平米，规划建筑面积115000平米，规划容积率约40，推论用地性质为住宅。星海湾交通较为方便，离周水子机场距离15公里，离大连火车站约10公里，离市中心距离10公里。周围景观主要有星海湾、海上公园、奥利安娜港等；西北周边地区为大连的学府区，主要有东北财经大学、大连理工学院、大连医科大学等学府。二、项目背景大连星海湾广场位于大连市沙子口区星海湾，由海湾而得名，目前是亚洲最大规模的公众广场，广场沿中央大道北行500米是会展中心，南行500米是大海。根据大连市“十一五”规划内容，大连市委、市政府在星海湾着手筹建面向国内外各类金融机构、大公司总部的金融商务区。星海湾是大连未来的金融中心，目前，大连星海湾金融商务区的部分建设已初具规模。这一区域集会展商务、文化旅游、休闲度假、高档住宅为一体，占地面积24平方公里，总投资约34亿美元，建筑面积约500万平方米。正在建设的金融区占地约51万平方米，总投资规模约100亿元人民币。拟建成生态型的全国性期货中心，保险中心、振兴东北老工业基地的资金中心、投融资中心、东北地区乃至东北亚地区的外汇交易与结算中心。三、拟用地平衡表因项目地形情况不详，暂以可类比形式进行用地推论，拟用地平衡情况如下名称单位数量比例总用地面积公顷293100住宅用地面积公顷18864公建用地面积公顷043148道路用地面积公顷062212四、定位策略根据推论条件本项目可拟规划共分2大板块3区间，囊括社区公建、商住区、高尚居住宅三大主题建设内容。并用城市TOWNHOUSE概念和SOHO商住一体化概念。项目布置以居家、休闲、运动、商业、商务、社区服务为主题的功能设施，充分满足星海湾区域的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893为开发做足文章。五、项目的经济指标建设开发周期3年项目固定投资102417万元单位固定成本8906元/平米可销售收入165600万元累计利税总额17816万元资产回收率153总投资利润率28净利润率1547项目启动资金57557万元第二节目的与依据一、编制目的本案通过对大连星海湾项目建设的意义、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行初步的定性定量研究和浅析，从而为投资开发提供参考依据。二、编织依据1、行业性调查资料及大连市投资环境调查资料。2、大连市招商引资政策及相关促进行业发展的政策。3、项目基本概述情况。4、初步调查大连投资开发收费标准。5、可类比建安工程预算相关定额及取费标准。第三节大连房地产市场分析一、大连市总体经济分析1区域位置大连市作为辽宁省的第二大城市，利用其自身的旅游资源作为城市发展的先导，已经成为辽宁省乃至整个东北地区的经济、文化、商贸中心。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894地理位置大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间,东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。交通区位大连市是辽宁以及东北地区的交通枢纽，铁路、航运、空运十分发达，沈大高速公路直接连接着东北地区的心脏地带沈阳，作为东北地区最大的港口，大连成为了整个东北亚地区与外界交流的枢纽。气候特征大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温105摄氏度,年降水量550950毫米，全年日照总时数为25002800小时。行政区划现辖3个县级市瓦房店市、普兰店市、庄河市、1个县长海县和6个区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区。另外,还有4个国家级对外开放先导区开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895人口2006年末，户籍总人口为5721万人，比上年末净增67万人。2大连市经济发展状况GDP连续6年涨幅保持10增长，领先于东北，人民生活水平富裕0100020003000400050006000全市GDP（亿）14061652619618215025697145007人均GDP美元）305635294260470054533379200220032004200520062007（16月）数据来源大连统计公报20022007年（已半年计算），大连市连续六年全市GDP涨幅保持在10以上,平均涨幅178。2007年上半年大连全市实现地区生产总值145007亿元，累计同比增长17。人均GDP以459美元/年的速度增长，大连市经济发展20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。第三产业产值逐渐加大，支柱产业仍以工业为注2006年大连市实现地区生产总值25697亿元，按可比价格计算比上年增长165，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值2086亿元，增长109；第二产业增加值1229亿元，增长203；第三产业增加值1132亿元，增长136。三次产业构成比例为81478441，对经济增长的贡献率分别为56、57和374。2006年大连完成工业投资5359亿元，比上年增长385。“四个基地”实现工业增加值566亿元，按可比价格计算比上年增长263。其中，石化工业2169亿元，增长225；现代装备制造业2285亿元，增长279；船舶制造业509亿元，增长361；电子信息产品工业697亿元，增长257。数据来源大连统计公报城市基础设施优化，发展迅速2006年，全市完成城建重点项目131项，实现投资额2613亿元，比上年增长303。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等10条中心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、201产业结构比例0102030405060200120022003200420052006第一产业第二产业第三产业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。香海热电厂二期1号机组投入运营。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等3座污水处理厂建设进展顺利。梭鱼湾、砬夏河综合整治工程全面完成。中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加快。完成煤气管网改造213公里，新建煤气主干线227公里；分别完成供水管网、排水管网改造75公里和30公里；改造城市二次加压泵站182处；改造城市居民室内旧管网5万户；解决城市居民用水困难87万户；新增供热面积410万平方米。2006年，大连国际航运中心建设取得重大进展。大窑湾保税港区申办成功。港口基础设施建设全面推进，全年实施建设项目48项，完成投资72亿元，新增生产泊位23个、年吞吐能力5000万吨。我国最大的汽车物流码头大连汽车码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。大窑湾二、三期6个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。金窑铁路复线竣工通车，烟大铁路轮渡试运营，长兴岛铁路和铁路集装箱中心站建设项目启动，土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。大连机场航线总数达到119条，其中国内航线76条，国际和特别行政区航线43条；与15个国家、90个国内外城市通航，其中国际、特别行政区通航城市36个。人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高2001年2006年大连户籍人口总数分别为5546、55793、56016、5616、5653、5721万人，人口稳步小幅增长。2006年末比年初净增长68万人，增长119；人口城镇化率为575，同比增长13个百分点；自然增长减少004，人口增长的主导因素为机械人口增长。2002年2007（16月）年间，大连居民生活水平稳步提高。全市年人均可支配收入不断增长，平均年增长1333，年人均消费性支出逐年增大，平均年增长1029。2007年（16月）大连人均可支配收入为414744元，累计同比增长147，人均消费性支出为558950元，增长105，可支配收入和消费性支出的增加反映了大连居民有着较强的消费能力。0200040006000800010000120001400016000人均可支配收入（元）82009101103781199413350414944人均消费支出（元）711877608672999610534324326200220032004200520062007（16月）20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898主打旅游城市名片，建设良好的城市形象全年接待游客2150万人次，增长132；海外70万人次，增才167；旅游收入2229亿元，增长252；会展2006年，全年举办展会119个，其中2万平方米以上的展览项目13个，占总项目数的109；展览面积878万平方米；参展企业18525家，其中来自70个国家的海外企业1326家；参观人数475万人次。成功举办首届中国（大连）国际服装纺织品博览会（原大连国际服装博览会，现晋升为国家级展会）。成功申办2007年“世界经济论坛成长峰会全球成长型企业年会（即中国夏季达沃斯）”。房地产投资房地产开发施工面积21961万平方米,比上年增长399；竣工面积5378万平方米，增长377；完成商品房销售额2845亿元，增长279；其中住宅销售额2427亿元，增长236。商品房销售面积6288万平方米，增长9，其中住宅销售面积5702万平方米,增长68。3大连城市地位同比东北其它各大中城市，大连各项指标均位于领先地位。2007年17月大连，青岛，沈阳各项经济指标比大连青岛沈阳全市GDP14500717899214413社会消费品零售总额4760567105994地方财政一般收入1334136571047全社会固定资产投资额65977509811520082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899城市居民人均可支配收入747540886941682630二、大连房地产市场概述1大连房地产投资总体情况大连政府在强化老城区的基础上，提出“西拓北进”，未来大连中心城市的概念将由老城区，新城区和金州新城三个组团组成，城市形态也也由单中心城市结构向多中心城市结构改变。按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。在振兴东北老工业基地政策的推动下，大连市房地产开发投资逐年高速增长。20002006年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达2158，特别是近三年，分别以年增长382、271和271的高速度运行；房地产投资额占固定资产投资比重日趋合理，从398下降到2295。2006年，大连房地产开发投0100200300400051015202530354045房地产投资额亿元1069115512521511208826533372房地产投资占固定资产投资比重398379342982922392295200020012002200320042005200620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910资额为3372亿元，比上年增长271；占固定资产投资额的2295。比上年下降了095个百分点。开竣工面积20012006年大连房地产开发新开工面积平均每年为657万，施工面积为1517万，竣工面积为502万；前三年供应量比较平稳，2004、2005年供应量锐减，造成市场供不应求，2006年供应量有较大增加。2006年，房地产开发情况整体水平好于2005年，新开工面积为11263万，比上年增长766；施工面积为21961万，比上年增长399；竣工面积为5378，比上年增长377。05001000150020002500新开工面积59446099650326637811263施工面积12382136681396613338157021961竣工面积53795462579242139055378200120022003200420052006数据来源大连统计公报住宅物业价格走势、销售空置面积与供求关系变化趋势量增价升，空置面积下降销售量逐年增长，从2004年的4862万增加到2006年的6288万，增长了293；商品房销售额同比也大幅攀升，从2004年的1515亿元增加至2006年的2845亿元，增长了088倍。2006年，商品房销售面积为6288万，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911比上年增长了246，销售额为2845亿元，增长了518，销售额涨幅远远高于销售面积增长涨幅，房价呈快速飙升的态势。同时商品房空置面积逐年下降，环比下降17、同比下降7，住宅空置面积环比逐年下降28、同比下降6。数据来源大连统计公报商品房房价逐年增长，从2004年的3116元/增加到2006年的4524元/，增长了452；住宅销售价格也大幅攀升，从2004年的2973元/增加至2006年的4256元/，增长了043倍。4862504662884454468157023202622442301651552200420052006销售面积住宅销售面积空置面积住宅空置面积311637144524297335784256010002000300040005000200420052006商品房均价住宅均价20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912数据来源大连统计公报从以上数据看，大连房地产市场属于供需两旺，态势良好，但价格飙升过快。近一年市内四区住宅销售和价格走势情况住宅成交面积06年相对平稳07年波动较大，成交均价一年上涨了近1100元。以下数据说明消费者对房地产市场的态度是有所波动和调整的，均价的大幅上涨导致消费者购房压力增大，被迫转向市内三区（中山、西岗、沙河口）以外的地方，逐步出现城区“空心化”趋势。2006年1月至2007年6月住宅成交面积情况成交面积（万平方米）2120524552863252240522431989194113022444087364214082475260819032974200601200602200603200604200605200606200607200608200609200610200611200612200701200702200703200704200705200706数据来源大连地产典型指数2006年6月至2007年6月住宅成交均价情况数据来源大连地产典型指数2007年，大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积2055万平方米，其中在建面积11284万平方米，待建面积9266万平方米，在待建面积5435503454395507592546398599854335248545064596598653320060620060720060820060920061020061120061220070120070220070320070420070520070620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913中，普通商品住宅项目约占60。而泉水、石门山经济适用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住房供应体系将会日趋完善。6000元/以上的中高档住宅方面，根据20052006年土地出让状况，2007年有可能新开盘的单价在6000元/以上的住宅至少25个项目，约215万平方米左右。两项合计，2007年，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应合计为435万平方米以上，中高档房屋供给状况将保持在一个较为充足的状态。2区域市场特点按照大连房地产典型指数样本的选择，大连房地产分为14个板块，分别为东港区、中心区、星海湾区、软件园区、虎滩区、西山水库区、机场新区、周水前区、中北区、小平岛区域、开发区、旅顺片区、金州区。中山区房源较少中山区是大连传统CBD所在地，但由于土地供应量有限及城区拆迁放缓，新楼盘日渐减少。但今年下半年开始启动的几个楼盘倒是各有特色。位于城市中心的楼市综合体中心裕景，拟建成集超5星级酒店、公寓式酒店、5A20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914甲级写字楼、公寓、商业为一体的国际化大型建筑综合体，建设后将成为大连目前最高建筑；建在三面青山环抱、翠树悠谷之中的卡纳意乡，是中山区这样优越地段比较少见的大型居所，因居繁华而不乏幽静的特点而备受购房人欢迎；位于闹市区三八广场的嘉和花样年华二三期更是以户型好、功能佳的精装修公寓著称大连，无论是居住，还是投资，都是不错的选择。由于其产品品质相对较高，其房价高的可达13000元平方米左右，低一点的也在85009000元平方米之间。西岗区新盘不多西岗区是中山区和沙河口区的连接区域，具有中山区、沙河口区两区辐射的优越区位。其商品房价格一直呈现不断走高的发展走势。今年上半年，市内四区的土地供应20块，西岗区只有两块，土地总供应面积也只有14950平方米，其楼盘供应更是少的可怜，但其楼盘产品种类却可谓丰富多彩。其房价一直是稳步上升，高的在11000元平方米上下，低一点的也在80009000元平方米之间。沙河口区放量可观沙河口区通过近几年的建设，渐渐成为商业和居住的首选区域之一。下半年，沙河口区较市内的中山区、西岗区而言，其新楼盘放量上市还是相当可观的。比如位于黄河路上、精装修的万和佳运公寓、锦绣西侧西部大通道旁的美树日记、五一广场东侧首个涉外高档精品住宅颐和香榭、泛星海湾区域的幸福E家和德源二期、星海湾区域的沿海绿色家园、华润等项目都将在下半年有大举措，或开盘，或竣工，或开工建设；而沙河口区连接甘井子区的外围区域也将有所动作。如位于头道沟与西部大通道交汇处全装修项目锦绣暖山等，目前也备受关注。沙河口区商品房个别项目由三四年前的5000元平方米左右上升到现在的12000元平方米以上，有些前几年建设的成熟大型封闭住宅小区，价位都在11000元平方米以上，个别的已经达到13000元平方米。甘井子区住房供量大、改造地块多2007年甘区改造地域为各区之最，比较大的有红旗街道的乐百年项目，张家村改造二期，机场新区南山村改造，柳树村改造、七贤岭海外学子公寓项目，头道沟旧区等二十多块旧区改造项目。甘井子区生活、工作、学习以及交通、20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915道路等综合环境的大幅提升，加上该区域楼盘价格相对较低，吸引了一大批的购房者。尽管甘井子区房价上涨较快，由三四年前的18002200元平方米价格上升到现在的60007500元平方米左右，但相对于市内其它三区而言，其房价还是便宜一些，因而也吸引了众多外地人的目光。目前，甘区房价高的在7800元平方米，低的在5500元平方米上下（不包括经济适用房和限价房）。旅顺房价向5000元平方米迈进旅顺老城区凭借完善的配套，一直是购房者特别是养老型购房者的首选之一。目前，该区域的浪琴湾、汤泉香格里、大众开世嘉年等楼盘都在热销中，规划中还将建设龙河沿线240万平方米的改造项目、16万平方米的加州阳光、40万平方米的龙河旁四合院、太阳沟项目等。新城区的新加坡花园3期正在销售，下半年将会有瑞鑫水晶城、东方戴维营，开发区的中庚香海小镇、一品山水、美林西岸、麓岛兰湾等上市销售；而旅顺三路特别是旅顺南路下半年可谓百花齐放、百家争鸣，蓝湾、西城故事、奥林匹克花园、原生墅等都将在下半年乃至明年上半年释放出储备已久的能量。住宅有多层、小高层、高层、别墅、花园洋房、海景房等多种形态。旅顺房价基本上因房屋类型而划定，海景房一般在7000元平方米左右，小高层、高层、多层等普通住宅一般在5000元平方米左右。金州品牌开发商争相进驻房价相对较低完善的市政配套，便捷的交通不断赋予了金州区域更多的宜居优势。目前，金州区的购房人群构成主要以本区的居民为主，其次是大连市内居民，还有30左右的外地人士。相对便宜的价格和相对较低的落户门槛使得非大连户口的外地购房者对金州区的兴趣日渐浓厚，而随着新型、悦泰、阿尔滨等品牌开发企业的进驻，更将金州地产推入一个发展的春天。目前，该区在售的楼盘有地处金州人民路上的集品东林世家、紧邻新城第一大道五一路的金色华庭和永乐金庭，借力大连大学资源的连大文润金宸，扼守金州与开发区交通枢纽的生辉第一城，轻轨旁的金信陶然居，以及位于三十里堡、今年下半年正式上市销售的真爱新嘉园等。金州区从人民路区域沿线到与开发区接壤一带，再到三十里堡，相对应的房价大致为，相对较高的7000元平方米左右，到中等水平的20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891640006000元平方米，再到稍微便宜的35004000元平方米。开发区、金石滩投资、居住、养老一应俱全通过近两三年楼市的发展，开发区和金石滩楼市供应量也在逐步增加，房屋产品种类齐全。几年前这些区域的购房者以一直居住或工作在开发区或金石滩的人为主，而现在的购房者则呈多种多样的发展态势，由于这里的投资、居住、养老型产品一应俱全，吸引了很多黑龙江、吉林、内蒙古的购房者在此集聚。交通便利，配套齐全，世界五百强企业的进驻，带动这里的房价不断上涨。开发区、金石滩房价原来的基础比较低，一般在20002800元平方米之间，而现在4000元平方米左右的房子都很难找到了，大多数楼盘都在5000元平方米以上，高档公寓、写字楼的价位更突破了8000元平方米，至于一些高档豪华海景房更是向10000元平方米大关逼近。从这些数据表述了，甘井子区的供应面积达到了370万平方米，随着城市外延部分公共建设的逐步完善，在未来甘井子区将成为主要的居住区。开发区近年发展也十分迅速，有华润等国内开发商巨头进驻，现在该区域的市场存量较小，但是很多开发商在这有大面积的土地储备。金州房地产市场发展缓慢，新推供应量较少，户型设计落后，作为大连最大的行政区，也是大连新市区的市中心位置，金州将通过交通改造，与大连市区与开发去形成互动。旅顺利好成为“西拓”关键点。均价在31004400元/平方米，购房已本地人为主，投资比例小，已多层为主。3土地市场市内四区06年以来土地成交信息整理土地供应面积中甘井子区放量最大，沙河口区其次，中山区和西岗区基本上放量很小，2006年由于拆迁改造有大幅增加。从各区所占比例来看，甘井子份额最大，随着大连“西拓北进”战略的实施，可以预见，未来甘井子区土地放量仍然最大，从2007年上半年土地放量就可以看出，未来甘井子楼盘数量将最多，这将改变目前大连居住的格局土地成交具体明细见附件。按照大连土地供应计划，土地供应面积、建筑面积绝对数逐年上涨，2006年按照中央政策要求控制了土地供应面积上涨幅度；土地出让平均价格节节走20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917高（由于大连目前土地资料中商业和住宅用途的土地没有分列及单独计价，平均地价可能会受土地用途性质的影响而有所偏差）；楼面地价也是水涨船高；容积率逐年增大，土地利用率也在提高。4房地产相关政策及事件研究2006年是房地产政策调控年，2007年也延续了调控的趋势，国家出台的政策主要从土地、规划、房地产交易、税收、利率等几个方面进行调控，由于政策是全国统一执行的就不再深入的研究，下面重点对大连市相关的房地产政策进行一下梳理。大连提高了户口迁入的门槛，主城区80万住宅方可落户，旅顺30万落户；提高了拆迁安置的费用额度；提高了住房公积金贷款的额度；按照国家要求，提高了土地使用税；对建筑工程的管理提出了一些规范意见。从总体上说，以上政策颁布的目的是为了是大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响（政策具体内容见附件）。日期名称20070629大连市人民政府关于调整城镇土地使用税有关政策的通知20070508大连市个人住房政策性贷款额度上调20070508大连市人民政府关于加强市内四区建筑围挡广告管理的通告20070226大连市建筑工程安全生产监督管理办法20070226大连市人民政府关于修改大连市城市房屋拆迁管理办法的决定20070130大连市人民政府关于印发大连市建筑工程施工许可管理规定的通知20060927大连市人民政府关于印发大连市建设工程合同担保实施办法的通知20060602大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知20060630大连市人民政府印发大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法的通知三大连市场初步判断房地产市场整体供需两旺年度用途区域面积建面容积率地价元/M2楼面价格元/M2总价万元市内四区349735916316930717105679306中山区28078203922892454沙河口区4576105642676375398西岗区383281442582914734甘井子区246949101631045360587市内四区57306713429284624中山区沙河口区2415049128203547626913250876西岗区90368825709甘井子区1781247912457251385324住宅及公建商业及办公206207上半年7月底住宅及公建商业及办公20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918近年，大连市房地产市场整体呈现供需两旺态势。近两年随着经济的发展，居民消费能力和购房能力的增强以及外来购房人员的突增，大连房地产市场呈供需两旺态势甚至供不应求。从下表可知近五年，商品房市场整体吸纳率达973,市场供需基本平衡。而近两年，商品房市场吸纳率高达1292和11692，市场要依靠一定的存量市场才能满足日益增长的需求量。20012006大连房地产市场吸纳率统计年份竣工面积（万）交易面积（万）年度市场吸纳率累计竣工面积（万）累计交易面积（万）累计市场吸纳率200254624199769108418123749200357924988601663313103788200442148621155208431796586220053905504612922474823011930200653786288116923012629299973大连住房消费是外向型房地产市场大连市房价收入比相对较高，2006年约为10左右，房价与居民的可支配收入较不成配比，表明了大连住房消费是由于区域外的消费所拉动，属于外向型房地产市场。从商品住宅交易情况来看，本地购买住宅占整个市场的75左右，外地占25左右。据调研，外地购买能力明显高于本地，以中高价位住宅为主，是大连市中高档楼盘的主要购买群体。目前，大连市本、外地购买住宅平均单价之间的差距正在逐渐变小，一方面与本地购买能力提高有关，另一方面主要是因为大连市房地产市场中低价位住宅供给严重不足。房价增长迅速商品房房价逐年增长，2006年比2004年增长了452；住宅销售价格也大幅攀升，从2004年至2006年，增长了043倍。涨幅如此高，主要由以下三个方面拉动了房价高速增长一是大量的东北区域及其他区域富裕人群到大连置业；二是“振兴东北”政策和大连投资环境进一步改善，拉动了外来投资商置业；三是市民投资置业和追涨行为的推动。土地供应重点区域紧跟城市规划，目前偏向于甘井子等北部区域“大大连”战略思想的“西拓北进”的实施，甘井子区地处“西拓北进”的必经之地，一定程度上讲是主城区“西拓北进”首当其冲发展起来的区域。2004年至2007年上半年，甘井子区成20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919为了大连市土地供应的主力，众多开发商将开始在大连的“北伐”战役，甘井子区域必将成为大连市土地供应的聚集地。从目前全市存量土地区域分布来看，可以预见大连未来一段时间房地产的发展方向，甘井子北部及西部区域，沙河口区南部、西部区域将会成为大连市下一轮的开发重点。区市县投资、开发、销售规模迅速扩大2007年，大连市房地产开发重心由市内四区向区市县转移，区市县房地产开发规模迅速扩大，比重上升。区市县的住房供应结构和价格走势对全市房地产市场形势和宏观调控的影响越来越大。第四节星海湾区位房地产市场分析一、区位概念星海湾是大连人公认的高档居住区，1平方公里的绿地、蜿蜒曲折的海岸线、见证大连百年历史的百年城雕、不间断的广场文化活动，所有这些都足以让星海湾成为大连人的骄傲。随着星海湾国际金融商务区的建设，大连星海湾已经成为城市中的重要标志、未来金融商务的汇聚地和居住者财富的象征。大连市政府规划通过510年的建设，把星海湾打造成为立足大连、面向东北三省、辐射东北亚地区的国际金融中心和国际商务中心。会展中心，世界博览广场，正在兴建的期货广场、国际游艇俱乐部等项目，全面拉动星海湾金融商务区建设，随着星海国宝、壹品星海、星海阳光等项目的落成、入住，星海湾高尚居住与旅游休闲娱乐的气氛已然而成。区域内住宅项目价格直线上升，财富氛围正在形成，在这里居住不只是享受生活，更成了很多人身份的标签。作为大连少有的南向面海区域，星海湾聚集着目前大连绝大多数的高档楼盘。2006年开始，随着沿海绿色家园、大连明珠、华润项目、百年汇、金海花园等第二代一批星海新贵的崛起，星海湾区域整体定格为高尚居住区，产品类型以住宅、办公、商务生态复合功能街区为主，大多数项目新颖独特而又不失尊贵，且交通便利。购买群体主要以高级白领和外地成功人士为主，近年来，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920随着星海湾金融中心的地位逐渐确立，区域楼盘成交价格的上涨成为主导趋势。2007年星海湾附近即将销售的项目以及规划楼盘包括大连明珠、金海花园广场、壹品星海新座等，均为高档楼盘。石油大厦、保险大厦、证券大厦、信托大厦、金融大厦五个金融大厦已经计划2007年开始建设，五座大厦的崛起必将带动整个星海区域的商业氛围，进一步提升稀缺产品的商业价值。此外，在星海湾的边缘地带，泛星海湾区域的宏都筑景、星海蓝山、幸福E家四期/五期等多个项目，均以每平方米1万元作为定价基准，使星海区域2007年向更高档次区域挺进。由于稀缺和不可复制的特性，星海区域成为了大连最具活力的热点区域。与其高价位不相适宜的是，这个区域的产品设计尚待精雕细刻。二、区域竞争项目列表开盘时间项目名称项目位置主力户型销售均价主力总价销售率工程进度总建面积2006927半岛听涛沙河口中山路461号19011000元/209万元65封顶48万2007326壹品星海三期沙河口星海广场B3区18511000元/203万元40主体18万20061030大连明珠沙河口星海广场西南侧19027016000元/304万元45主体21万200655世嘉星海沙河口和平广场西/187万元83封顶13万200631德源沙河口和平广场西侧15010000元/150万元85竣工41万大连星海湾区域是大连高档居住区，我们选取了区域内参考性较强的几个项目进行分析比较。总建筑面积分析总建规模（万平方米）开盘时间案名5以下5101020203030以上2006927半岛听涛2007326壹品星海三期20061030大连明珠200655世嘉星海20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178921200631德源通过上表分析得出，星海湾区域的项目的总建筑面积多在1020万平方米左右，只有半岛听涛与德源的总建筑面积在5万平方米以下。通过对各项目调研发现，以上项目无论规模大小，小区内均有完善的生活设施和物业配套，使业主得到真正高档次居住氛围及享受。平均价格分析平均单价（元/平方米）开盘时间案名9500以下950010000100001050010500110001100011500115001200012000以上2006927半岛听涛2007326壹品星海三期20061030大连明珠200655世嘉星海200631德源通过上表分析得出，星海湾区域的销售均价主要集中在11000元/平方米左右，大连万达房地产公司开发的大连明珠项目为区域内均价最高的项目，销售均价达到16000元/平方米。星海湾素以优美的海景，亚洲最大的广场星海湾广场以及丰富的旅游资源等诸方面因素的影响下，房价高于市内其它区域。作区域内价格最高的大连明珠项目价格做到16000元/平方米的原因是含精装修费用；其次，大连明珠项目品质较高，因此项目价格比其他楼盘价格高。主力面积分析主力面积（平方米）开盘时间案名120以下120135135150150165165180180195195210210以上2006927半岛听涛2007326壹品星海三期20061030大连明珠200655世嘉星海200631德源通过上表分析得出，星海湾区域内的各项目的主力户型面积多集中在180190左右，但目前这一面积区间都存在滞销问题。只有德源的主力面积在20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922140150左右、世嘉星海的主力面积在170180左右。这两个项目另一共同点都是位置都距星海湾黄金区域较远，无海景资源。主力总价分析主力总价（万元）开盘时间案名150以下150170170190190210210以上2006927半岛听涛2007326壹品星海三期20061030大连明珠200655世嘉星海200631德源通过上表分析得出，星海湾区域内的项目主力总价都在150万元以上。德源项目较早，价格及户型面积相对较小，所以主力总价150万元左右。06年中旬以后的项目的主力总价多在180万元左右，如大连明珠项目的主力总价达到304万以上。而整个区域产品总价过高，选择星海湾区域的这些客户群体对居住环境相当挑剔，讲究居住的舒适性，使得目标客户群数量较小。销售率分析销售率开盘时间案名25以下254545656585851002006927半岛听涛2007326壹品星海三期20061030大连明珠200655世嘉星海200631德源通过上表分析得出，星海湾区域的项目中，单价低、面积小、总价低的项目销售率较高，达到80以上；而单价高、面积大、总价高的项目销售率一般，只有4565左右。目前星海湾区域的高端项目众多，但目标客户群有限，各项目之间竞争激烈，销售压力较大。小结星海湾区域内项目的总建筑面积多集中在1020万平方米之间，内部配有20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货