2008年深圳市房地产市场研究分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891深圳市房地产市场研究分析报告第一部分、2008年深圳房地产市场报告第二部分、2007年深圳房地产市场回顾第三部分、2007年深圳市经济运行情况第四部分、深圳市房地产市场调研分析一、住宅市场调研分析报告二、工业厂房市场调研分析报告三、写字楼市场调研分析报告第五部分、深圳市房地产市场调研总结2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892第一部分、2008年深圳房地产市场报告深圳市房地产市场月度报告（2008年1月份）住宅篇一、出售部分（一）全市概况深圳二手楼市在新年的头一月延续着去年的跌势，环比2007年12月下跌31，挂牌均价跌破13000元/平方米。全市六个行政区中除盐田区和龙岗区外，其余四区都呈跌势，其中跌幅最大的是南山区，环比下跌54，挂牌均价为14183元/平方米，福田区和罗湖区的跌幅相差不多，在43左右，其中福田区的挂牌均价跌破16000元/平方米，罗湖区也回归到11000元/平方米边缘，宝安区的跌幅相对小些，环比下跌22，挂牌均价为9498元/平方米；盐田区本月小幅上涨23，挂牌均价为2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789315130元/平方米，已经超过南山区的挂牌均价，龙岗区本月的挂牌均价基本与上月持平，微涨2元/平方米。新年伊始，深圳的二手楼市仍然没有起色，2007年调控的余力和农历新年的到来，再加上不少新房直接或间接的降价促销，对本来已经冰冻的深圳二手楼市来说，无疑是雪上加霜，二手房降价抛售已经成为一种普遍现象，不少楼盘与半年前相比，价格下跌幅度达2030，而且仍然是处于一种有价无市的局面，价格仍有下跌的压力和空间。（二）各片区二手房挂牌价格分析1、1月份罗湖区二手房价格分析1月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为11053元/平方米，环比下跌42。罗湖区本月除翠竹和东湖外，其余片区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是笋岗，环比下跌66，挂牌均价回落到10000元/平方米附近，其次是银湖，跌幅接近6，挂牌均价跌至13000元/平方米边缘，黄贝也有接近5的跌幅，挂牌均价跌到万元关口，东晓片区则跌破万元，为9813元/平方米，环比下跌37，清水河泥岗和桂园蔡屋围的跌幅在3左右，其中，清水河泥岗的挂牌均价跌破9000元/平方米，莲塘和东门南湖的跌幅相对较小，在1左右。东湖片区本月有23的上涨，挂牌均价为13110元/平方米，翠竹也小涨08，挂牌均价为13782元/平方米。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178942、1月份福田区二手房价格分析1月份福田区的二手房挂牌均价跌破16000元/平方米，报15855元/平方米，环比下跌43。福田区本月除上梅林和下梅林有小幅的上涨外，其余片区的二手房挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是福田南南园片区，环比下跌55，挂牌均价为13231元/平方米，黄木岗的跌幅也较大，接近5，挂牌均价跌破15000元/平方米，八卦岭、福田保税区、景田的跌幅都超过3，其中景田的挂牌均价跌破16000元/平方米，其余片区的跌幅相对较小，不超过25。3、1月份南山区二手房价格分析1月份南山区的二手住宅挂牌均价为14183元/平方米，环比下跌54。本月南山区的所有片区二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，华侨城、科技园、西丽的跌幅在2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789543左右，其中华侨成跌破20000元/平方米，科技园跌破13000元/平方米，西丽跌破11000元/平方米，南头、前海、粤海招商蛇口、红树湾的跌幅在33左右，其中，粤海招商蛇口跌破16000元/平方米，红树湾跌破25000元/平方米。4、1月份盐田区二手房价格分析【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。1月份盐田区的二手房挂牌均价为15130元/平方米，环比上涨23。本月所监测的三个片区中，沙头角和大梅沙都呈下跌趋势，其中沙头角的跌幅相对较大，环比下跌45，挂牌均价为12110元/平方米，大梅沙环比下跌17，挂牌均价为21654元/平方米，盐田片区环比有17的上涨，挂牌均价为9276元/平方米。虽然大梅沙和沙头角都呈跌势，但由于大梅沙片区房源所占的比重由上月的28上涨至本月的35，高端物业的比重增加拉升了全区的均价，使得全区的均价环比不跌反升。5、1月份宝安区二手房价格分析【注】由于光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178961月份宝安区的二手房挂牌均价为9498元/平方米，环比下跌22。所监测的七个片区中西新、龙华、松岗呈上涨态势，其中，西新的涨幅较大，环比上涨了61，挂牌均价为8557元/平方米，龙华和松岗的涨幅都很微小，不到1；观澜、宝安中心区、福永的跌幅都超过3，沙井的跌幅相对小些，为17。6、1月份龙岗区二手房价格分析【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178971月份龙岗区的二手房挂牌均价为8116元/平方米，微涨2元/平方米。所监测的六个片区中除平湖有19的小幅上涨外，其余五个片区的二手住宅挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中龙岗片区的跌幅相对较大，环比下跌31，挂牌均价为6781元/平方米，其次是布吉，环比下跌23，挂牌均价为7557元/平方米，龙岗中心城和横岗本月的跌幅和挂牌均价都相差不大，坂田的跌幅最小，环比微跌05，挂牌均价为11577元/平方米。二、出租部分（一）全市概况1月份全市的住宅租赁挂牌均价为37元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。本月罗湖区的跌幅较大，环比下跌3元/平方米/月，福田区和南山区环比都下跌1元/平方米/月，盐田区、宝安区、龙岗区本月的住宅租赁均价都与上月持平。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898（二）各片区租赁价格分析1、1月份罗湖区住宅租赁价格分析罗湖区1月份的租赁均价为39元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月。除东门南湖和东湖的住宅租赁均价与上月持平外，其他片区都有不同幅度的下跌，其中，桂园蔡屋围的跌幅最大，环比下跌3元/平方米/月，其次是东晓、翠竹、笋岗，环比下跌2元/平方米/月，莲塘、黄贝、清水河泥岗、银湖环比都下跌1元/平方米/月。2、1月份福田区住宅租赁价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899福田区1月份的租赁均价为46元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。上涨片区方面，香蜜湖农科和上梅林环比都上涨了1元/平方米/月，涨幅在2左右；下跌片区方面，皇岗和石厦本月都下跌了2元/平方米/月，八卦岭、园岭白沙岭、黄木岗环比下跌了1元/平方米/月，其余片区本月的租赁均价都与上月持平。3、1月份南山区住宅租赁价格分析南山区1月份的租赁均价为38元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。各片区走势方面，本月红树湾的跌幅最大，环比下跌3元/平方米/月，其次是华侨城，环比下跌2元/平方米/月，南头和粤海招商蛇口环比都下跌1元/平方米/月；科技园的租赁均价有1元/平方米/月的上涨，西丽本月的租赁均价和上月持平。4、1月份盐田区住宅租赁价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910盐田区1月份的租赁均价为33元/平方米/月，和上月持平。所监测的三个片区中，大梅沙和盐田片区的租赁均价环比都下跌上涨1元/平方米/月，沙头角则与上月持平。5、1月份宝安区住宅租赁价格分析宝安区1月份的租赁均价为27元/平方米/月，与上月持平。所监测的七个片区中，西新片区的涨幅最大，环比上涨2元/平方米/月，观澜和福永环比都上涨1元/平方米/月，其余片区的住宅租赁均价都与上月持平。虽然西新、观澜、福永的租赁均价都呈上涨态势，但由于这几个片区的二手房市场都很小，这些片区租金的上涨并不能带动全区租金的上涨。6、1月份龙岗区住宅租赁价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911龙岗区1月份的租赁均价为23元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，除平湖环比下跌1元/平方米/月外，其余五个片区本月的租赁均价都与上月持平。三、本月挂牌频次最高楼盘行情1月份所监测的个盘中，挂牌均价继续小幅回落，部分楼盘跌势很明显，如蔚蓝海岸，月跌幅超过2000元/平方米，阳光带海滨城和黄埔雅苑的月跌幅也超过1000元/平方米，其他如鸿翔花园、皇御苑、东海花园、中信红树湾、尚都、万科城等跌幅也较大，月跌幅超过500元/平方米；租赁均价方面，关内的个盘有较明显的跌势，关外的个盘租金水平以稳为主；租售比方面，由于挂牌均价普遍下跌，因此大部分楼盘的租售比都有所回落，其中又以关外的楼盘租售比回落明显，但仍远高于合理底线（1230）。区域项目名称挂牌均价环比增幅租赁均价环比增幅租售比12月租售比百仕达花园1630214484013401331鸿翔花园1683643551813061314嘉宝田花园1515223482113161330罗湖区名骏豪庭10506223700128412902008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912碧岭华庭1298428382613421343黄埔雅苑2383945584914111409皇御苑1312740485912731268东海花园1979931610013251335益田村1431915372613871382福田区梅林一村1686901340014961497中信红树湾2655331701413791386波托菲诺3038410771313951404阳光带海滨城1975582414714821501南海玫瑰花园2332205683013431355蔚蓝海岸17388113392514461490南山区阳光棕榈园1454620380013831391锦绣江南1022005300013411342西城上筑1169833280014181432尚都1380659290014761506富通城956403239514131457宝安区桃源居823552240013431362桂芳园889934250013561368可园938803260013611360中海怡翠山庄816839204814081405四季花城1096123290013781387龙岗区万科城1431638360013981413商业物业篇一、出售部分2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789131月份全市的商业物业挂牌均价为41758元/平方米，环比上涨了将近10。本月关外两区的商业挂牌价表现坚挺，宝安区和龙岗区环比分别上涨38和57，挂牌均价分别为30528元/平方米和23307元/平方米，南山区本月也有较大的涨幅，环比上涨5，挂牌均价为48486元/平方米，南山区的商业挂牌均价越来越接近福田区的价格水平；传统的商业大区罗湖区和福田区价格表现软弱，环比分别小幅下跌22和32，挂牌均价分别为74018元/平方米和50929元/平方米。二、出租部分1月份全市商业物业的租赁均价突破200元/平方米/月，环比上涨12元/平方米/月，涨幅为63。本月除福田区的商业租赁均价环比下跌5外，其他区都有不同幅度的上涨，其中，宝安区的涨幅最大，达10，租赁均价接近100元/平方米/月，但仍低2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914于龙岗区的价格水平，罗湖区和南山区本月的涨幅相差不大，在75左右，租赁均价分别为371元/平方米/月和256元/平方米/月，龙岗区环比也有41的上涨，租赁均价为128元/平方米/月。写字楼篇【注】由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。一、出售部分1月份全市出售写字楼的挂牌均价为22947元/平方米，环比上涨28。本月全市写字楼价格的稳健上涨主要是福田区的写字楼在支撑，福田区的写字楼不但所占的份额大，而且价格坚挺，本月小幅上涨24，挂牌均价为24513元/平方米，而罗湖区和南山区写字楼的表现相对乏力，本月都有小幅的下跌，环比分别下跌05和16，挂牌均价分别为15742元/平方米和20745元/平方米。二、出租部分2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789151月份写字楼出租均价为91元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，涨幅为11。和出售市场类似，本月全市写字楼租赁均价得以上涨，同样是由福田区的写字楼租赁市场所支撑，本月福田区的写字楼租赁均价环比上涨3元/平方米/月，涨幅为3，租赁均价为102元/平方米/月，南山区环比下跌2元/平方米/月，跌幅为27，租赁均价为74元/平方米/月，福田区上涨1元/平方米/月，租赁均价为103元/平方米/月。深圳市房地产市场月度报告（2008年2月份）住宅篇一、出售部分（一）全市概况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178916深圳市二手住宅2月份的挂牌均价有微小的回升，环比微涨09，挂牌均价为12850元/平方米。关内的二手楼行情明显好于关外，关内四区中除南山区外，其余三区的二手房挂牌均价本月都有小幅的上涨，其中，盐田区的涨幅最大，环比上涨32，挂牌均价为15617元/平方米，其次是罗湖区，环比上涨14，挂牌均价为11213元/平方米，福田区勉强扭转跌势，环比微涨04，挂牌均价为15917元/平方米，南山区则继续下跌，本月再下挫11，挂牌均价跌至14000元/平方米附近，关外两区的二手楼市行情继续小幅下跌，宝安区和龙岗区环比分别下跌2和26，其中，龙岗区的挂牌均价跌破8000元/平方米。（二）各片区二手房挂牌价格分析1、2月份罗湖区二手房价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789172月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为11213元/平方米，环比上涨14。各片区的涨跌幅度都比较温和，罗湖区本月共有四个片区的挂牌均价呈涨势，涨幅最大的片区是银湖，环比上涨38，挂牌均价为13545元/平方米，其次是桂园蔡屋围片区，涨幅接近3，挂牌均价为13622元/平方米，笋岗和东晓的涨幅相对较小，分别为16和04；下跌片区方面，东门南湖和东湖片区的跌幅在2左右，其余片区的跌幅都不超过1。2、2月份福田区二手房价格分析2月份福田区的二手房挂牌均价为15917元/平方米，环比微涨04。福田区本月只有四个片区的挂牌均价呈上涨态势，其中，香蜜湖农科的涨幅最大，环比上涨46，挂牌均价为25285元/平方米，其次是福田中心区，涨幅为33，挂牌均价为2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891821706元/平方米，黄木岗和八卦岭的涨幅相对较小，分别为14和08；其余片区的挂牌均价都呈跌势，其中，跌幅最大的是新洲片区，环比下跌73，挂牌均价为14224元/平方米，上梅林和下梅林分别下跌24和38，其余片区的跌幅相对较小，不超过2。3、2月份南山区二手房价格分析2月份南山区的二手住宅挂牌均价为14032元/平方米，环比下跌11。本月南山区除华侨城和红树湾这两个豪宅片区的二手房挂牌均价止跌回升外，其他片区继续走低。华侨城本月环比上涨4，挂牌均价重回20000元/平方米之上，红树湾环比涨28，挂牌均价收复25000元/平方米关口；本月科技园的跌幅最大，环比下跌4，挂牌均价为12147元/平方米，其次是粤海招商蛇口，跌幅为32，挂牌均价跌至15000元/平方米边缘，西丽和南头的跌幅在2左右，前海微跌01。4、2月份盐田区二手房价格分析【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789192月份盐田区的二手房挂牌均价为15617元/平方米，环比上涨32。本月所监测的三个片区中，大梅沙和盐田片区都呈下跌趋势，其中盐田片区的跌幅最大，环比下跌61，挂牌均价跌破9000元/平方米，大梅沙环比下跌34，挂牌均价为20928元/平方米，沙头角环比上涨35，挂牌均价为12532元/平方米。5、2月份宝安区二手房价格分析【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789202月份宝安区的二手房挂牌均价为9305元/平方米，环比下跌2。所监测的六个片区中，观澜和沙井的挂牌均价本月有6左右的上涨，其余四个片区都呈跌势，其中龙华的跌幅最大，将近5，挂牌均价跌破9000元/平方米，其次是福永，环比下跌31，挂牌均价为6141元/平方米，宝安中心区和松岗本月的跌幅都为14，其中松岗的挂牌均价跌破7000元/平方米。6、2月份龙岗区二手房价格分析【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。2月份龙岗区的二手房挂牌均价为7903元/平方米，环比下跌26。所监测的六个片区挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是坂田，环比下跌53，挂牌均价跌破11000元/平方米，其次是平湖，跌幅将近5，挂牌均价跌破6000元/平方米，再次是横岗，跌幅为43，挂牌均价跌至7000元/平方米附近，布吉、龙岗中心区、龙岗片区本月的跌幅在3左右。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178921二、出租部分（一）全市概况2月份全市的住宅租赁挂牌均价为38元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，本月全市租赁市场的上涨，主要是关内租赁市场的带动，罗湖区、福田区、南山区本月的租赁均价环比都上涨1元/平方米/月，盐田区则与上月持平，关外的租赁市场本月走弱，宝安区和龙岗区的租赁均价本月都下降了1元/平方米/月。（二）各片区租赁价格分析1、2月份罗湖区住宅租赁价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922罗湖区2月份的租赁均价为40元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。银湖的涨幅最大，环比上涨3元/平方米/月，其次是桂园蔡屋围，涨幅为2元/平方米/月，东晓、东湖、笋岗的涨幅都为1元/平方米/月；跌幅最大的是清水河泥岗，环比下跌3元/平方米/月，黄贝和东门南湖环比跌幅都为1元/平方米/月，莲塘和翠竹本月的租赁均价都与上月持平。2、2月份福田区住宅租赁价格分析福田区2月份的租赁均价为47元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。涨幅最大的片区是车公庙，环比上涨3元/平方米/月，其次是黄木岗，环比上涨2元/平方米2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178923/月，八卦岭、上梅林、下梅林、皇岗的涨幅都为1元/平方米/月；福田区本月有四个片区的租赁均价呈下跌态势，新洲和福田南南园环比下跌2元/平方米/月，福田中心区和福田保税区环比下跌1元/平方米/月；园岭白沙岭、景田、香蜜湖农科、石厦本月的租赁均价和上月持平。3、2月份南山区住宅租赁价格分析南山区2月份的租赁均价为39元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。各片区走势方面，本月红树湾的涨幅最大，环比上涨3元/平方米/月，其次是华侨城，环比上涨2元/平方米/月，西丽和粤海招商蛇口环比都上涨1元/平方米/月；科技园的租赁均价本月有1元/平方米/月的下跌，南头和前海本月的租赁均价和上月持平。4、2月份盐田区住宅租赁价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178924盐田区2月份的租赁均价为33元/平方米/月，和上月持平。所监测的三个片区中，大梅沙和沙头角的租赁均价与上月持平，盐田片区环比下跌下跌2元/平方米/月。5、2月份宝安区住宅租赁价格分析宝安区2月份的租赁均价为26元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的六个片区中，宝安中心区和沙井环比都下跌1元/平方米/月，松岗则有2元/平方米/月的上涨，龙华、观澜、福永本月的租赁均价和上月持平。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789256、2月份龙岗区住宅租赁价格分析龙岗区2月份的租赁均价为22元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的六个片区中，横岗的租赁均价环比下跌2元/平方米/月，布吉、龙岗中心区、坂田环比都下跌1元/平方米/月，平湖环比有2元/平方米/月的上涨，龙岗片区本月的租赁均价与上月持平。三、本月挂牌频次最高楼盘行情2月份所监测的个盘中，挂牌均价继续大面积下跌，特别是关外，所监测的10个热点个盘挂牌均价全部下跌，本月个盘的跌幅整体上要小于上月，但仍有个盘楼盘呈大幅下跌态势，如南海玫瑰园，本月跌幅接近2000元/平方米，万科城本月也有超过1000元/平方米，东海花园、阳光棕榈园、锦绣江南本月的跌幅在500元/平方米左右；租赁均价方面，关内的个盘涨跌相对有较大的波动，关外的个盘租金稳中趋跌；租售比方面，由于挂牌均价普遍下跌和大部分个盘的租金或平稳或小涨，因此大部分楼盘的租售比都有所回落，但仍远高于合理底线（1230）。区域项目名称2月挂牌均价元/环比增幅2月租赁均价元/月环比增幅2月租售比1月租售比百仕达花园1615709504213231340罗湖鸿翔花园16826015736129513062008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926嘉宝田花园1551624464213371316名骏豪庭1055805362712931284区碧岭华庭1293704380013401342黄埔雅苑2400107580014131411皇御苑1328712504212661273东海花园1931624593313271325益田村1394326370013771387福田区梅林一村1649322352914711496中信红树湾2631609682913871379波托菲诺3120527743914221395阳光带海滨城2057842447314681482南海玫瑰花园2138483645913341343蔚蓝海岸1776622390014561446南山区阳光棕榈园1397839365313881383锦绣江南971250300013241341西城上筑1128435273614181418尚都1362013290014701476富通城926032224314211413宝安区桃源居810616240013381343桂芳园875117250013501356可园904337253813621361中海怡翠山庄813604215013871408四季花城1068325290013681378龙岗区万科城1307587360013851398商业物业篇2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927一、出售部分2月份全市的商业物业挂牌均价为39876元/平方米，环比下跌45。本月所监测的五个区商业挂牌均价都呈下跌态势，其中，罗湖区暴跌222，主要原因是本月罗湖区的商业挂牌物业中高价位商业很少，特别是东门的高价商铺，几乎没有挂牌出让，高价位商业比例的大幅减少导致价格出现机构性的大幅下跌，龙岗的商业跌幅也较大，环比下跌72，挂牌均价为21638元/平方米，福田区的商业挂牌均价跌破50000元/平方米，跌幅为45，南山区和宝安区的跌幅相对较小，分别为22和33，其中，宝安区的商业挂牌均价跌破30000元/平方米。二、出租部分2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789282月份全市商业物业的租赁均价为218元/平方米/月，环比上涨16元/平方米/月，涨幅为79。涨幅最大的识福田区，由于本月福田中心区、华强北、地铁口商业等的放租量较大，拉升了区域价格，环比上涨67，租赁均价为222元/平方米/月，龙岗区本月也有将近4的涨幅，租赁均价为133元/平方米/月，大大高于宝安区的租赁均价，宝安区本月由于低端商业比重大，导致全区价格下跌91，租赁均价仅90元/平方米/月，罗湖区也小幅下跌24，租赁均价为362元/平方米/月，南山区的跌幅很小，不到1，租赁均价为254元/平方米/月。写字楼篇【注】由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178929一、出售部分2月份全市出售写字楼的挂牌均价为22928元/平方米，环比微跌01，基本与上月持平。各行政区方面，福田区的二手写字楼本月小幅回落16，挂牌均价为24132元/平方米，罗湖区和南山区的走势刚好相反，环比都有约24的上涨，挂牌均价分别为16115元/平方米和21227元/平方米。二、出租部分2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789302月份写字楼出租均价为92元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，涨幅为11。所监测的三个行政区本月的写字楼租赁均价都呈涨势，罗湖区的涨幅最大，环比上涨3元/平方米/月，租赁均价为81元/平方米/月，南山区环比上涨2元/平方米/月，租赁均价为74元/平方米/月，福田区上涨1元/平方米/月，租赁均价为103元/平方米/月。报告来源SZHOME研究与发展部第二部分、2007年深圳房地产市场回顾一、2007年深圳房地产市场总体情况（一）房地产开发建设110月，我市完成房地产开发投资34664亿元，同比下降297，其中住宅完成投资25608亿元，同比增加663；商品房施工面积290725万平方米，同比下降541，其中住宅施工面积20621万平方米，同比下降364；商品房新开工面积2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893163499万平方米，同比增加266，其中住宅新开工面积49208万平方米，同比增加43；商品房空置面积14148万平方米，同比下降1024。（二）商品房批准预售面积110月，全市新建商品房批准预售面积4675万平方米，同比下降2589；其中住宅批准预售面积42108万平方米，同比下降226。110月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积30181万平方米，占全市住宅批准预售面积的7168。（三）新建商品房销售面积110月，商品房销售面积51547万平方米，同比减少1657，其中，住宅销售面积46376万平方米，同比减少1461办公楼销售面积1983万平方米，同比减少365；商业用房销售面积2863万平方米，同比减少208。（四）商品房销售结构110月，特区外商品住宅销售面积31144万平方米，占全市销售面积的672,特区外置业仍居全市主导地位；全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数41156套，占全市销售套数的883，其中90平方米以内的住宅销售套数为23017套，占总套数的4938。（五）商品住房价格按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，110月，我市新建商品住宅价格同比涨幅为135，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为102、99、107、113、123、139、161、176、165、168，每月房价涨幅居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，110月，全市新建商品住宅销售均价为1321162元/平方米。（六）二手房交易110月，全市二手住宅交易面积为85369万平方米，同比增长4726，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例达到1841；与去年同期相比，二手住房总需求增长较快。但是，8、9、10月份，二手住房交易面积环比上月分别出现较大下降，降幅分别为2639、4304、3678。（七）商品住宅销售对象110月，全市国内购房人购房套数43677套，占总套数的937，购房资金5674亿元，占总资金的926。境外购房人（含港澳台）购房资金453，亿元，占总资金2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932的739，其中港澳台购房资金3878亿元，占总资金的633，外来购房资金所占比例相对较小。二、近期我市房地产市场运行特征（一）市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势从今年各月商品住宅销售面积看（见图1），自年初开始，住房销售面积持续下降，从1月份的8026万平方米，下降至10月的1536万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃的9、10月月份，今年销售面积分别为311万平方米、1536万平方米，是今年成交量最低的两个月份。近两年我市房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支付能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机性需求。在以上因素的影响下，今年以来，我市房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房交易量总体呈现下降趋势。（二）住房供应结构不断调整，建筑面积90平方米以下住宅所占比例逐渐上升从今年各月套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例的变化看（见图2），90平方米以下商品住宅所占比重逐渐上升，从年初的29，上升到9、10月的44左右。而2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178933大户型住宅所占比例近期明显减少；9月、10月，90144平方米之间的住宅销售面积分别为999万平方米、511万平方米，占全市住宅销售面积的比重分别为3318和3327，较8月下降幅度较大；144平方米以上住宅销售面积分别为67万平方米、351万平方米，占全市住宅销售面积的比重为2225和2285。（三）各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但近期住宅价格已开始出现调整110月，全市住宅价格总体保持上升趋势，1月份全市住宅销售均价为10872元/平方米，10月份均价达到17350元/平方米。57月，尽管在宏观调控政策作用下，住宅价格在14000元/平方米左右出现小幅调整，但随着市场交易量的减少，以及部分高档楼盘上市对价格的拉动，8月之后各月价格仍出现小幅上涨。从9、10月份不同户型结构住宅的均价变动看，各类住宅价格已开始出现波动调整；9月份，90平方米以内普通住宅均价为127925元/平方米，环比8月下降761，但10月份又有一定幅度上升；10月份，90144平方米户型住宅均价为1380296元/平方米，环比9月下降605。此外，10月份144平方米以上住宅均价环比9月也出现小幅下降。（三）近期二手住房销售面积出现较大幅度下降，二手住房投机炒作得到一定控制今年下半年，随着我市商业银行住房贷款额度的控制，以及国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，二手房市场的资金来源得到了严格控制；而随着二手房交易按评估价征税的日渐来临，以及二手房买卖合同示范文本和“二手房网上交易系统”的启动，近期我市二手住房市场的投资、投机现象得到了进一步的抑制，并开始出现交易规模大幅下降的局面。8月份，二手住房成交量为9872万平方米，环比7月下降2639；9月份成交量为5623万平方米，环比8月下降2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789344304；10月交易量跌至年内最低，仅有3555万平方米，环比9月下降3678。在宏观调控政策的持续影响下，二手房市场也出现观望气氛浓厚的现象，部分中介机构成交明显萎缩，甚至出现亏损、停业，投机炒作现象也得到明显的控制。三、近期国家及我市房地产宏观调控政策（一）出台住房保障相关政策，切实解决低收入家庭的住房困难8月7日，随着国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）发布，解决低收入家庭住房困难，7将成为我市住房建设与发展的重要工作。我市将从以下几个方面着手，加强住房保障工作一是健全住房保障的政策法规。我市将有计划、有步骤地构建和完善住房保障政策法规体系，加快出台廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房管理办法及住房公积金制度综合改革方案等一系列政策法规文件，确保住房保障工作的制度化、规范化。二是加快年内保障性住房建设。目前有关部门已加快今年25万套保障性住房的开工建设，并力争于年底实现建成并分配给低收入家庭6000套保障性住房的目标。此外，为全面、准确掌握低收入家庭居住状况和住房需求情况，全市低收入家庭住房普查工作也于近期开展并完成。（二）出台金融政策，进一步调控房地产市场近期，央行持续加息并出台了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，该通知明确提出提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，有利于进一步抑制房地产投资、投机需求，抑制房地产市场过热。（三）出台房地产市场整顿相关政策，进一步规范市场交易秩序7月3日，市政府出台深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案，市政府13个部门将采取联合行动，专项整治深圳房地产市场秩序。7月10日，市有关部门出台关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知，进一步规范境外个人和机构购房，严格限制外资炒房。7月13日，有关部门发布关于进一步规范我市商品房销售行为的通知，明确禁止房地产企业内部认购、内部登记、办理“VIP卡”、收取预定款项等行为，并规定取得预售许可证10日后必须公开销售。7月25日，市有关部门宣布，自8月1日起，全市将启用二手房买卖合同示范文本且二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同。此外，针对近期在二手市场萎缩情况下少数中介机构2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178935违法、违规问题，有关部门将出台相关政策，进一步规范二手市场秩序，防止危害社会稳定和经济秩序的事件的发生。来源深圳市国土资源和房屋管理局第三部分、2007年深圳市经济运行情况初步核算，2007年深圳市生产总值676541亿元，比上年（下同）增长147。其中，第一次产业增加值623亿元，下降173；第二次产业增加值344474亿元，增长145，；第三次产业增加值331444亿元，增长150。三次产业结构由上年的01525474发展为01509490，第三次产业所占比重提高了16个百分点。按初步测算的年平均人口计算，2007年我市人均GDP为79221元，按国家外管局公布的供计划统计用的人民币对美元折算率计算，人均GDP为10628美元，全市首次跃上人均1万美元的新台阶。一、工业生产稳步增长2007年，全市规模以上（下同）工业企业实现增加值309479亿元，增长150。从主要经济类型看，国有企业增加值50108亿元，增长14；股份制企业增加值103690亿元，增长243；外商及港澳台投资企业增加值149870亿元，增长142；其他经济类型企业增加值5492亿元，增长139。支柱行业快速发展。全年通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值151501亿元，增长212，占工业增加值比重490，比上年提高16个百分点。大中型工业企业增加值214844亿元，增长197，占工业增加值比重694，提高24个百分点。二、固定资产投资增长平稳全年全社会固定资产投资134500亿元，增长56，其中，基本建设投资71405亿元，增长116；房地产开发投资46104亿元，下降02；更新改造投资14411亿元，增长37；其他投资2581亿元，下降216。全年商品房施工面积316095万平方米，增长12，其中，住宅218553万平方米，增长13；商品房竣工面积87645万平方米，增长32，其中，住宅63046万平方米，增长84；商品房销售面积55511万平方米，下降304。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178936三、运输、旅游业发展快速2007年全市货运量1375383万吨，增长203，完成货物运输周转量85227亿吨公里，增长166；客运量和旅客周转量分别完成1502972万人和30990亿人公里，分别增长77和158。全年深圳港货物吞吐量1991896万吨，增长132，其中，集装箱吞吐量210992万标箱，增长142。机场货邮吞吐量6160万吨，增长101，机场旅客吞吐量206193万人次，增长123。全年邮电业务量完成46829亿元，增长234。2007年全市共接待过夜游客256028万人次，增长105。其中过夜海外游客83130万人次，增长166；国内游客172898万人次,增长78。全市旅游外汇收入2623亿美元，增长107。四、消费市场兴旺2007年全市实现社会消费品零售总额191503亿元，增长146。其中，批发与零售业零售额168955亿元，增长156；住宿餐饮业零售额22548亿元，增长78。在商品销售总额中，十大类商品除金银珠宝类略降外，其余均实现两位数增长。其中，文化办公、体育娱乐用品类成倍增长，分别达25和20倍；汽车类增长466；服装类增长305；书报杂志类增长249；通讯器材类增长233；家用电器和音响器材类增长190；食品饮料烟酒类增长185；日用品类增长158。五、外贸出口继续高位增长据海关统计，全年全市外贸进出口总额287533亿美元，增长211。其中出口总额168493亿美元，增长238；进口总额119040亿美元，增长175。2007年以来,外贸出口在2006年高速增长基础上继续保持较快的增长势头，单月出口不断创新高，全年月均出口超过140亿美元。六、金融存贷良好12月末，国内金融机构人民币存款余额为1149579亿元，比年初增长208，其中，居民储蓄存款余额379259亿元，比年初增长14。国内金融机构人民币贷款余额为796545亿元，按可比口径比年初增长184。七、居民收入提高，消费物价上升2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178937根据全市600户居民家庭抽样调查推算，2007年深圳居民人均可支配收入2487021元，增长102。2007年全市居民消费价格总水平比上年上涨41。其中,八大类消费品价格分别为食品类上涨86；烟酒及用品类上涨30；衣着类上涨26；家庭设备用品及维修服务类上涨24；医疗保健和用品类上涨37；交通及通讯类上涨18；娱乐教育文化用品类上涨13；居住类上涨23。过去一年