三河世纪花苑新区项目可行性研究报告

三河世纪花苑新区项目可行性研究报告三河世纪花苑新区项目可行性研究报告三河市兴达房地产开发有限公司2007年6月目录项目概况项目建设的意义三河市经济概况三河市房地产市场分析项目市场定位项目规划设计构想项目开发建设及经营计划项目投资估算、资金筹措、投资计划项目经济效益、财务分析结论及建议项目概况项目位置本项目位于三河市贤人街与建兴北路的交汇处，东临建兴北路，南侧是西贤人街，北边为规划路，西侧为三号总用地。周边道路顺畅，南侧相邻地块为成熟居住小区，东侧为九中，市政设施齐全。项目占地284035公顷，其中住宅用地17368公顷，菜市场用地06667公顷。住宅用地规划建筑面积9881758平方米，其中地上936219平方米，容积率为569。菜市场用地规划建筑面积2013平方米，容积率030。项目交通本项目紧邻闲人街，有5路公交车及三河市内公交从项目地块前通过，向南行约1500米可到达102国道，向西行约1000米可到达迎宾大道，交通较为便利。配套设施项目周边有多个成熟的住宅小区，闲人街商铺林立、业种丰富，南面1500米左右有三河华联超市、商业步行街，距离三河市人民公园和文化广场较近，消费娱乐休闲都较为便利。项目建设的必要性及意义近几年，随着三河市经济健康快速的发展、人民生活水平的逐步提高，投资置业的需求也得到日益提高，尤其是近几年在全国房地产市场强劲发展的背景下，三河的房地产市场也得到了长足的发展，人们置业的热情空前提高。无论是首次置业用于解决基本住房需求，还是多次置业改善居住条件的需求都明显增加。而本项目的建设可以解决三河市民日益增长的投资置业需求，改善市民的居住条件。本项目地处贤人街旁边，位置优势明显，本项目的建设除了能够满足本区域置业的人群需求，同时从该区域规划完善、提升城市的形象的角度出发均有建设的必要性和良好的社会意义。三河市经济概况一、三河简介三河建制于唐开元四年（公元716年），因境内有泃河、鲍邱河、洳河流经而得名。1993年经国务院批准撤县设市，现辖10镇2区（燕郊省级经济技术开发区、省级农业高新技术园区）、2个街道办事处、395个村街。幅员面积643平方公里，其中山区面积78平方公里。总人口44万人。几年来，三河综合经济实力一直位居廊坊市首位，名列河北“十强”，并先后获得了“全国百强县（市）、“全国科技工作先进市”、“全国科技实力强市”、“全国双基教育先进市”、“全国文化工作先进市”、“全国初级卫生保健达标先进市”、“全国一优双高农业示范市”、“全国秸杆养牛示范市”、“全国节水建设先进市”、“全国商品粮基地县（市）”、“全国花卉生产示范基地”等一系列荣誉称号。二、地理区位三河市位于海河流域，处于东经1164511715，北纬39484005之间，地理位置独特，地处京、津、唐“金三角”经济区域之腹地，位扼东北入京之要冲，与北京市接壤，市中心距北京天安门仅58公里，地理优势得天独厚。辖区总面积643平方公里，大部是平原，城内有洵河，鲍邱河，潮白河等河流滋润，土地肥沃，灌溉便利，物产丰富；东北部是燕山山脉，矿产极为丰富，有大量的高质白云石矿，石灰石矿，页岩矿等，山上盛产苹果、核桃、柿子、小枣等果品。三、气候特征三河属典型暖温带大陆性气候，年平均气温111，历史极端气温分别为402和258，总降雨量为9051MM，年蒸发量16819MM。历史平均降水量为6174MM。相对温度平均为58，全年日照时数平均为2870小时，历年平均无霜期183天，最大冻土深度77CM，最大降雪厚度26CM。辖区一年季分明，风调雨顺，气候温和宜人，风沙量小，自然破坏力极低。四、交通通讯102国道横贯东西，京秦、大秦两条电气化铁路穿腹而过，京通快速公路直达燕郊，北京市内930路公共汽车直通三河，镇区公路四通八达，市内1至9路公共汽车全面开通，交通极为方便。三河市区和燕郊各开通了10万门程控电话，并建有10个移动电话基站。北京“6159”局市话已延伸到三河市燕郊，是全国唯一的跨省电话端局。五、经济发展党的十六届五中全会后，三河市把更快更好发展作为主旋律，掀起了新一轮发展热潮。随着“京津冀都市圈区域规划”的实施，推进京东地区崛起的号角已吹响。有着486万人口的三河市面临着前所未有的发展机遇，他们坚持科学发展观，紧紧围绕“率先发展、更快发展、更好发展”这一主题，全面加快“实力三河、效率三河、和谐三河”建设步伐，使三河经济进入发展快车道。“十五”期间是三河历史上经济增长最快、发展最好的五年。三河市经济发展势头之好、活力之旺，令人振奋，地区生产总值由过去682亿元，增加到1362亿元，年均递增148；人均地区生产总值由1840美元增加到3525美元；财政收入由3亿元增加到1227亿元。财政实力随经济发展越来越强，对经济和社会发展的支撑作用越来越大。近几年，三河市共投向社会事业126亿元，与此同时，城乡居民收入连年持续增长，广大群众普遍得到实惠。经济发展后劲十足。三河市充分利用国家开发银行大额授信，以及“扩权强县”的有利条件，着眼于京津冀一体化建设，结合推进城市化进程，按照统筹规划、适度超前的原则，谋划一批基础设施建设工程，在基础设施上搞好与京津的对接，努力缩小落差，增强对项目的承载力。启动燕郊迎宾路北延和贯通东西的102国道扩建工程，在燕郊北部形成一个新的“十字框架”，拓展燕郊开发区的发展空间。积极构筑进京入津的“四通八达”交通网络，打造“一小时经济圈”，为实现与京津的资源融通、市场互通、信息共享、产业互补奠定坚实的基础。与此同时，他们还大力营造“创业最宽松、社会最文明、人居最安全，低交易成本、低生产成本、低行政成本、低社会成本”的“三最四低”的发展环境。深化行政管理体制改革，对经济放活、对企业放权、对市场放开，创造少阻力、少禁区、少障碍的投资环境。建立阳光行政服务中心，实行审批一条龙，对必要的审批事项严格规范审批的标准、程序和时限，提高审批效率。同时启动涉企收费管理体制改革，组建开发区、纳税百万元以上重点企业、印刷装订企业三个收费中心。依法清理闲置土地，加大土地整理力度，推进城中村改造，盘活破产、改制企业用地，增加土地储备。通过“易主、易位、易权、易用”，搞好建设用地置换。鼓励使用荒滩、荒坡、荒地、荒山等未利用地。严格限定投资强度、建筑密度，倡导集约节约用地。鼓励企业上技改项目，开展“零地招商”。通过召开金融恳谈会、组织银企联谊、开展金融产品推介活动等形式，建立新型银企沟通平台。通过推进企业评级授信、鼓励有条件的企业上市等措施，增强企业自主融资能力。通过支持金融创新，扩大和运作好中小企业贷款担保基金、高科技发展基金、农业产业化基金、地方财源建设基金，努力满足企业融资需求。三河房地产市场分析三河市房地产市场的真正起步应该是源于0203年之际世纪花苑的开发建设，在此之前三河市住宅市场的结构主要由单位建设的集资楼、政府分派的福利房构成，可以说那时基本上还没有纯粹意义上的商品房开发建设活动，房地产市场还没有真正的步入到市场化、商品化阶段。随着世纪花苑的入市，其他如华泰一期、华泰二期、磐石园开始陆续进入市场，掀起了三河市房地产市场开发的篇章。此时的三河房地产市场处于起步阶段，随着开发市场化、销售市场化，消费也开始逐渐走向市场化，福利分房的终止，居民的住房消费意识也开始转变，人们开始逐渐的进入到商品房市场中。三河的房地产市场发展的时间可以说比较短暂，不过3、4年，但发展的速度很快，建成的商品住宅小区逐渐增多，产品的质量和价格均有明显的提升。目前三河市的房地产市场主要呈现以下一些方面的特点一、市场供应方面近几年房地产市场的开发区域主要集中在102国道北侧，像早期的世纪花苑、华泰一二期、花园洋房及近期的理想新城、四季阳光、华泰三期等项目。从市场发展的过程来看，三河的房地产市场起步于02、03年世纪花苑等项目的开发建设，而在04年市场上供应的新项目只有一个“花园洋房”，到了05年市场供应达到了一个高峰，市场上共有4个新项目集中入市，供应体量较大，市场竞争趋于激烈。三河市部分典型项目概况表项目名称项目位置项目规模建筑形式四季阳光西贤人街占地面积140亩；总建筑面积126200多层板楼华泰三期迎宾北路四小对面占地面积30亩；总建筑面积6862312层小高层理想新城迎宾路，房管局南面占地面积21亩；总建筑面积2970312层小高层丽景花园建兴市场西侧建筑面积37000多层板楼产品层次开始分化，如高档的理想新城、中档的华泰和四季阳光、档次较低的丽景花园。各项目依据自己所处的位置、项目自身的特点，分化为不同档次、不同价位的产品，采用不同的诉求点以其吸引不同层次、不同需求的购房客户。各项目之间都在努力塑造自己的特色，以其迎合自己的目标客户的需求。从下面两个表可以看出，目前在三河销售的住宅项目户形类别配置基本上以二、三居为主，各项目二、三居的整体比例都在90以上，其中三居的比例偏大一些；二居的面积基本在80100之间，三居的面积除理想新城项目由于定位于高端客户，面积稍大些外，多数在100120之间，110左右；从户形的面积种类上看，三河市住宅市场供给主要还是以紧凑型、实用型的户型为主，从下表可以看出紧凑型的二居、小三居占有较大的比重。三河市部分典型项目户型面积表项目名称二居（）三居（）四居或跃层（）四季阳光80、93105、109、111126、135151理想新城89107、122、126、141156、235华泰三期80、82、85、88、89、98、100103、109、113、114、115、117、132165、195、223三河市部分典型项目户型类别配比表项目名称二居三居四居或跃层主力户形四季阳光35605100左右的三居理想新城30655120的三居华泰三期4055580120的二、三居随着三河市近几年房地产市场的发展，住宅的价格水平也随之明显提高，从03年到现在，三河市的住宅项目的价格每年都有较大幅度的提升，平均同比上一年的增长幅度在20以上。目前三河的在售项目只有四季阳光一家楼盘，目前售价约在25003000元/平米之间，“理想新城”与“华泰三期”已基本售罄。伴随着一手房市场的快速发展，三河市二手房市场也得到了长足的发展。新建的商品房无论从建筑质量、户形格局、功能配置等方面均有明显的提高，促使了大量的具有置业升级需求的客户卖旧买新，进入一手商品房市场，从而释放出了大量的房源，充实了二手市场，带动了二手市场的发展。同时，二手市场的发展壮大也为一手市场的健康快速发展奠定了坚实的基础，一二手市场形成了互相促进、良性互动的格局。而二手房市场在新建商品房的带动下，价位也随之水涨船高。二、市场需求方面三河市目前的购房群体主要由市区内的本地人群、下面乡镇的部分购房人群和在三河工作多年的外来人口这三大类构成。从购房的动机来看，三河市区人群多以改善居住需求为主，提高生活质量为目的；而其他人群多为首次置业，解决基本的居住需求为主。从目前的市场状况看，三河市市场需求容量有限，经过近几年快速的发展，住宅市场的消费需求已大部分被吸纳，尤其是改善型市场需求的容量有限，高端市场需求空间较以前已明显缩小，市场拓展的空间有限。三河市外来人口相对于燕郊来说较少，市场主要还是靠本地居民支撑，而其外来人口增长幅度较小，这也导致未来住宅市场需求扩张的速度趋缓。从目前在售项目的市场表现来看，面积紧凑、功能实用的二、三居较受市场欢迎，在售的项目中8090二居、110左右小三居销售情况都很好。通过与三河兴达经纪公司的同事沟通了解后得知，目前二手市场上需求的客户类型基本为经济基础弱，购买力有限的客群，相对于一手商品房市场上较高的价位，此类客户只能到二手市场寻找与自身需求能力相匹配的住房。经过多年房地产市场的发展，目前客户需求较为理性，不再像过去几年市场刚起步时期那样具有盲目性，跟风需求减少，选择住房时更加理性，会结合自身的需求和消费能力进行选择。经过05、06年的宏观调控措施，税费成本的增加，更加之目前三河市场上房屋价位已在较高的水平上运行，投资需求较前两年明显减少。项目市场定位一、定位的原则和依据综合考虑三河目前的房地产市场现状及未来发展的趋势。结合本项目自身的特点，项目的定位要符合地块自身的属性和该区域发展规划的目标。提升区域价值，完善区域规划。响应三河政府加快“实力三河、效率三河、和谐三河”的建设目标，营造优良的自然与人文的环境，大力建设适宜居住的配套设施，努力提升三河的城市品位和居住理念。二、项目定位本项目定位于三河市区内具有优美的居住环境、完善的配套服务、丰富的地域文化内涵的现代化、时尚感的绿色健康居住社区。产品以具有时尚感、现代化风格的三栋点式蝶型塔楼组合而成。户型类别配置主要为市场最为广泛接受的二、三居，其中以小户型为主，其中90平米以下的户型约占70左右。项目规划设计构想一、规划设计理念本项目是由兴达集团投资建设的园林住宅小区。小区将按照现代城市居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务、丰富的地域文化内涵的21世纪新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。对现有住宅小区规划模式优缺点的考察扬弃。对地段进行合理规划利用，整体更新城市区段，使建筑空间和周边环境紧密的融为一体，营造绿色、文化的居住氛围，创造出风格独特、环境至上、舒适和谐、生机盎然的社区空间。充分尊重环境，顺应自然，增强大景观的设计意识，强调绿化均好性。以人为本。住宅是建筑类型中最能体现人文关怀的，设计中一切从居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，以求达到居住性、舒适性和安全性的要求。同时以弹性的设计适应人的发展，创造多元选择，以满足不同群体的不同需求。在规划中提前考虑日后物业管理模式，加强住区管理智能化和物业管理的设施建设。本小区规划在充分尊重现有环境的前提下，利用简约的道路系统和大景观的绿化理念在较高的容积率下实现人与居住的和谐，舒适。二、规划设计原则生态社区充分考虑该地区和周围环境的特点，体现时代特色和城市风貌。引导社区文化的形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。景观优先规划建设绿色、健康、休闲的社区形态。重视地方气候条件和环境设计，注重利用自然资源和现有条件合理布置集中绿化和分散绿化。功能优化注重住宅的均好性，户型设置合理，性价比高，充分考虑室外景观的朝向。合理组织室外不行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。社区模式在社区设计中，明确的社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键。以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构。三、规划设计说明（一）规划总图构思1规划结构与城市发展本小区在设计中将广场、道路、绿化、水面、住宅有机地组织在一起，为城市提供了一处优雅的绿化休闲场所，更为本小区聚集了人气，丰富了居民的生活，形成了广场环绕绿化的景观，相互结合的规划结构，使整个小区主题鲜明，气势流畅。2功能分区本小区为纯居住型小区，由北至南布置三栋蝶形点式高层，1，3号楼临建兴北路，2号楼位于小区中部。大户型布置在景观、采光较好的东侧及南侧，其余为90M2以下的小户型，主入口附近布置物业管理用房，包括房管、维修、绿化、环卫、保安、家政服务、社区治安管理，自动化监控等。每栋住宅设有独立出入口及大堂。3空间组织本用地为南北长，东西短的狭长地块，为实现最大限度的通透，将三栋高层品字形布置，同时在三栋高层建筑之间布置主入口广场，水景绿树环绕，人们徜徉其中，步移景异，变化丰富，连廊穿插其间，变换了空间节奏；与之对比的是小区内部的半围合的绿化庭院，提供安静私密的空间感受。4交通流线小区主入口位于用地东侧，由于用地有限，项目机动车均地上停车，沿住宅外侧布置环形单行机动车道，住宅机动车进入小区后可于道路两侧就近停放，住户由主入口进入后经入口广场及景观步行道直达各楼入户大堂，主入口可进行人车分流管理、机动车道限速管理，使小区内部环境达到曲径通幽的效果。小区北侧设次入口，平时封闭管理，仅供紧急情况时使用。5景观设计开放空间与自然元素相结合，小区主入口广场是景观设计的一大亮点。水面环绕广场，倒映出建筑挺拔的线条，同时使住宅的出入口相对独立，别致；水面上漂浮的树阵与沿街广场树阵相呼应，使重点景观为城市与小区共享，道路与停车绿化结合，为城市添绿的同时，也使本小区的环境品质得到了提升。庭院绿化用灌木形成围合，用草坡形成一定的微地形，同时点缀亭子和花架，追求自然情趣。（二）单体建筑方案设计1平面住宅部分户型设计合理，针对市场购楼人群对住宅的需求，以小户型为主，解决迫切的安居要求，给年轻人提供一个“负担得起的家”，同时考虑二次置业及较为成熟的中年居民，设计了一部分120平方米及150平方米以上户型，小于90平方米的户型面积比例为7090,符合国家有关规定。2建筑立面小区整体以现代风格为主，突出高层建筑挺拔的垂直感，同进采用弧形挑窗、挑阳台设计，使整体感觉更流畅、有细部、富有人情味。以明快的浅色为主，在百叶窗阳台栏杆等处加重色处理，与“充满活力的社区”主题相呼应。3建筑剖面住宅层高295米，地下一层为自行车库，满足设备要求，考虑主要管道在本层，设层高35米，地下二层为杂物间，层高24米。（三）项目经济技术指标1、项目用地平衡表项目单位数量权重（）规划用地总面积公顷24034居住用地面积公顷17368100其中住宅用地面积公顷029371691公建及商业用地面积公顷0005029道路用地面积公顷091625275公共绿化面积公顷052193005菜市场用地面积公顷06667100其中菜市场用地面积公顷020133019道路用地面积公顷026043906公共绿化面积公顷020530752、住宅综合经济技术指标表项目单位数量备注规划用地面积公顷17368建设用地面积公顷17368总建筑面积9881758其中地上中建筑面积936219地下一层建筑面积259784自行车库，设备用房地下二层建筑面积259784杂物间居住建筑面积925715非营业性公建面积100容积率万/公顷569建筑密度1720绿地率3005居住总户（套）数户（套）990户均人口人/户28居住总人口人2772居住人口毛密度人/公顷1596建筑限高米100M机动车地上停车数辆330自行车地下停车数辆990按每户1辆计算3、菜市场综合经济技术指标表项目单位数量备注规划用地面积公顷06667建设用地面积公顷06667总建筑面积2013建筑高度6建筑密度3019绿地率3075机动车地上停车数辆25按65辆/千平方米自行车地上停车数辆80按40辆/千平方米大厅摊位个1082515独立摊位个603354、公共服务设施规划设计指标居住区总户数户990每户平均居住人口人/户28居住区总人口人2772类别序号项目名称建筑面积用地面积备注医疗卫生1社区卫生服务站位于周边地块服务半径内文化体育2文体活动站位于周边地块服务半径内6综合文体活动场地位于周边地块服务半径内商业服务7菜市场201366667位于用地南侧社区管理服务9社区服务中心位于周边地块服务半径内10社区居民委员会位于周边地块服务半径内13物业管理用房504504位于小区主入口交通17存自行车处1485地下一层，分散设置18居民汽车场库8295停于地面（绿化停车）市政公用22配电室116设于地下室24有限电视光缆转换间15设于地下室27垃圾分类投放战就近投放，及时清运项目的开发建设、经营计划建设期本项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积9881758平方米，考虑施工进度预计建设期的安排根据项目规模，在资金到位、合理的施工条件及