2008年11月深圳宝安区房地产市场分析

宝安区房地产月度统计分析报告（2008年11月份）目录第一部分宝安区110月宏观经济数据1、工业增速明显回升2、固定资产投资快速增长3、出口增速低位运行第二部分新房市场一、宝安区供应分析1、11月份新增供应量分析2、11月份新增预售分析二、宝安区成交分析附宝安区111月份新房不同成交量指标走势图三、上月成交五虎将第三部分二手房市场一、出售部分附宝安区111月份二手住宅挂牌均价走势图二、出租部分附宝安区111月份住宅租赁均价走势图三、挂牌频次最高的楼盘行情四、成交分析1、宝安区二手房成交分析附宝安区111月份二手商品房成交量走势图2、宝安区11月二手房、新房成交比较五、宝安区成交面积最大的前5名中介第四部分政策解析第五部分、结束语第一部分宝安区110月宏观经济数据1、工业增速明显回升110月，宝安经济保持平稳增长，全区完成规模以上工业总产值575698亿元，同比增长150；实现规模以上增加值94513亿元，同比增长近13，增速明显回升。消费市场旺盛，全区实现社会消费品零售总额35435亿元，同比增长216。CPI涨势回落，110月累计上涨65。2、固定资产投资快速增长110月，宝安完成固定资产投资总额30563亿元，同比增长245，投资快速增长。其中基本建设完成投资16298亿元，占投资总额的5333，同比增长477，是投资快速增长的支撑点。房地产开发完成投资10078亿元，同比下降67，增速比19月下滑加快了59个百分点。3、出口增速低位运行受国际金融风暴的影响，外贸出口增速放缓。宝安全区实现出口总额58448亿美元，同比增长1179。协议（合同）外商投资额1477亿美元，同比增长1958；实际利用外商直接投资805亿美元，增长186。第二部分新房市场一、宝安区供应分析1、11月份新增供应量分析根据房地产信息网的监测，宝安区11月份共有13个项目开盘（或加推），新增住宅套数4973套，新增面积4129422平方米，入市产品丰富，涵盖普通住宅、高尚住宅和别墅项目，户型分布多样化，囊括各种面积的14房户型，价格适中，普通住宅均价51289000元/平方米，为不同层次的购房者提供多样化的置业选择。从分布区域看，这些楼盘多集中在西乡和龙华两个区域，西乡片区共有5个项目开盘（或加推），新增住宅套数2142套，新增面积1425797平方米，入市项目均为普通住宅，13房是主力户型，片区内典型楼盘富通城五期推售915套，推售面积699598平方米，均价8500元/平方米，是入市量最大的楼盘。龙华片区有4个项目开盘，新增住宅套数2350套，新增面积2074652平方米，除星河丹堤九玺是别墅项目之外，其余3个项目均为普通住宅，14房是主力户型，均价67009000元/平方米，龙华片区溪山美地园、深物业新华城、金地梅陇镇三个项目推盘量都很大，虽开盘项目比西乡片区少1个，但推售套数和推售面积均大于西乡。宝安中心区有2个开盘项目，分别是深业新岸线三期88号公馆和碧湾雅园，碧湾雅园共推出286套1房、2房户型。2、11月份新增预售分析根据监测，11月份宝安区共有6个项目取得预售许可证，总批售套数2892套，总批售面积3030222平方米，其中住宅批售套数2683套，批售面积278899平方米，商业批售套数209套，批售面积2412323平方米，从批售面积和批售套数来看，宝安楼市近期增量供应充足，置业者有多样化的选择空间。从分布区域看，龙华片区有2个项目取得预售许可证，分别是溪山美地园和深物业新华城美花园，批售套数1984套，批售面积1793328平方米。松岗片区的中海西岸华府和桂景园取得预售许可证，批售套数473套，批售面积9059467平方米。西乡的碧湾雅园取得预售许可证，批售套数371套，批售面积2729758平方米，福永的永恒楼批售量很小，仅为64套。二、宝安区成交分析根据深圳房地产信息网的监测，11月份宝安新房市场呈现“量增价跌”的局面。全区共成交2924套，居于六大行政区首位，与上月1315套的成交量相比，成交套数大幅上扬，环比增长1224，日均成交量97套，兴达华府、金地梅陇镇、溪山美地园、凤凰雅居等楼盘低价入市，以价格优势吸引购房者，从而引发个盘热销，是成交量大幅上扬的主要原因。11月份全区成交均价11594元/平方米，环比下跌145，个盘陆续降价引发楼市整体价格走低，全区成交面积281423平方米（成交金额326283万元），环比增长895（62），从成交量的环比增长情况对比来看，虽然成交均价有一定的降幅，但却引发成交套数、面积和金额的大幅上涨，可以看出，随着不同个盘的低价入市，观望者逐渐出手，楼市呈现出可喜的“小阳春”局面。附宝安区111月份新房不同成交量指标走势图三、上月成交五虎将根据深圳房地产信息网的监测，以下楼盘在11月份成交比较活跃，荣登成交五虎将榜。排名规则以成交套数为主要比较指标，如果成交套数相同，则比较成交面积。宝安区五虎将总成交量1535套（1175162平方米），占全区总成交量525（418），成交套数超过总量的一半以上，说明个盘热销是楼市交易量的主体。兴达华府以435套的成交量位居第一，本项目是以小户型为主的楼盘，入市均价5500元/平方米，低单价、低总价、低首付是本盘热销的主要原因。金地梅陇镇以322套的成交量居于第二位，均价8000元/平方米、可自选是否带装修、开发商的品牌优势，促进本盘热销。阳光海湾花园是本月成交面积最大的楼盘，成交量3244797平方米，约占全区总量的115。第三部分二手房市场一、出售部分【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。根据SZHOME二手房栏目的监测，11月份宝安区二手房挂牌均价为7932元/平方米，环比上涨29。在所监测的六个片区中，上涨下跌片区各半，龙华片区以8248元/平方米的挂牌均价领涨宝安区，环比上涨79，松岗片区挂牌均价5765元/平方米，以37的涨幅居于第二位，沙井片区挂牌均价6700元/平方米，环比上涨15，涨幅最小。在下跌的三个片区中，观澜挂牌均价9118元/平方米，以37的跌幅领跌宝安区，宝安中心区和福永挂牌均价分别为7729元/平方米和5438元/平方米，跌幅均为08。附宝安区111月份二手住宅挂牌均价走势图二、出租部分根据监测，宝安区11月份租赁均价为25元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月，环比下跌幅度为38。在所监测的六个片区中，除福永片区租赁均价以43的涨幅领涨之外，其他五个片区都呈下跌态势。观澜租赁均价32元/平方米/月，环比下跌59，是本月宝安租赁价格最高的片区，同时也是跌幅最大的片区。沙井片区以29元/平方米/月的租赁均价居于第二位，环比下跌33，龙华和松岗两片区租赁价格均为24元/平方米/月，均环比下跌40，宝安中心区租赁均价26元/平方米/月，与上月持平。附宝安区111月份住宅租赁均价走势图三、挂牌频次最高的楼盘行情根据SZHOME二手房栏目对宝安挂牌频次较高的楼盘跟踪，11月份所监测的10个楼盘二手房挂牌均价全部呈下跌趋势，平均跌幅为25，金地梅陇镇挂牌均价7779元/平方米，环比下跌659元/平方米，环比跌幅78，是本月跌幅最大的楼盘。桃源居以32的跌幅居于第二位，西城上筑跌幅08，是本月跌幅最小的楼盘。租金方面，在10个所监测的楼盘中，三个楼盘租金下跌，两个楼盘租金上涨，五个楼盘租金与上月持平。城投七里香榭、世纪春城均以42的跌幅居于领跌首位，尚都租赁均价27元/平方米/月，环比下跌36，第五大道、金地梅陇镇租赁均价环比上涨45和43。租售比方面，由于所监测的10个楼盘挂牌均价全部下跌，而租赁均价上涨或与上月持平的楼盘居多，故本月有7个楼盘的租售比都有不同幅度的回落，但距合理底线（1230）仍有很大距离。租售比最大的楼盘是锦绣江南，为1278，租售比最小的楼盘是深业新岸线，为1422。四、成交分析1、宝安区二手房成交分析根据监测数据，11月份宝安区二手商品房成交量大幅上涨，全区共成交594套，较上月增长了213套，环比增长559，成交面积58343平方米，环比增长745，从成交套数和成交面积的环比增长情况来看，本月二手房成交以90平米以上的中大户型为主，结合二手房的挂牌均价来看，二手楼市呈现“量增价稳”的局面。附宝安区111月份二手商品房成交量走势图2、宝安区11月二手房、新房成交比较本月新房成交量保持绝对的领先地位，二手房与新房成交量的差距进一步加大，二手房新房成交套数比、成交面积比均为021，说明本月新房、二手房不同面积区间的成交比基本相当。五、宝安区成交面积最大的前5名中介第四部分政策解析11月26日，市场热议的降息尘埃落定，108，犹如一枚春雷，再次成为楼市的强心剂，这次降息之后，五年期以上贷款利率为612，首次置业者可享受7折利率优惠，五年期以上的购房贷款利率为4284，购房者的利息负担大大减轻。从9月16日至今约70天里，央行已经4次降息，贷款利率累积下调了171，以首次置业7折利率折算，房贷利率下降约24，大幅降息之后，购房者月供减少明显，11月27日降息之后，10年期贷款的月供减少34，20年期贷款的月供减少62，30年期贷款的月供减少84，期限越长，月供减少越明显。以贷款50万，利率下浮30为例，说明11月27日降息前后的月供变化情况如下如果与9月16日之前比，月供减少更明显。9月16日之前，5年期以上贷款的基准年利率为783，利率优惠15，优惠后年利率为666。11月27日之后，5年期以上贷款的基准年利率为612，利率优惠30，优惠后年利率为428。贷款50万，9月16日前和11月27日后的月供变化情况如下对比可以发现，时隔约70天，同样贷款50万，各贷款期限的月供都有大幅的减少，其中30年期的月供减少幅度高达231幅度不可谓不大，房奴的月供压力明显减轻。不过房奴们也应该清醒的认识到，这种“便宜”没有长期的保证，会随政策的变动而变动，唯一可以保证的“便宜”是房价下降。第五部分、结束语在新政利好的刺激下，宝安新房成交量翻番，高达2924套，二手房市场也有不错的表现，成交量接近600套，11月份宝安楼市翻量成交的原因在于其一，个盘热销带旺楼市。本月成交量前五名的楼盘占全区总成交量的525，这些个盘定价理性，如兴达华府、溪山美地园、金地梅陇镇等新开盘项目，采取低价策略入市，在区域内有一定的价格优势，备受置业者关注，成交量大，曾经滞销的项目，如阳光海湾花园、海语西湾花园，在经历滞销寒冬的煎熬之后，果断采取降价促销策略，由滞销变热销。其二，降息新政为市场注入信心。随着降息、降税、降首付等政策利好不断实施之后，重振楼市信心。楼市新政和