珠江新城板块公寓市场调查报告

珠江新城板块公寓市场调查报告COMMENTMICROSOFT1好像缺少广州其他区域公寓的分析目录一公寓市场概况2二珠江新城公寓市场特征2三珠江新城板块公寓经营情况31分布情况32产品结构53客户群定位54功能定位65销售价格66市场回报率77装修标准78经营模式109物管服务10四市场小结及趋势分析11COMMENTMICROSOFT2广州乃至全国投资者对公寓的认识，投资公寓的欲望强不COMMENTMICROSOFT3要清楚最近珠江新城的发展进度，市场对其认可程度，既规划的实施效果如何，投资者的认可度如何COMMENTMICROSOFT4广州在区域、国家、国际上的影响力如何，发展前景是怎样前言随着珠江新城CBD的规划与建立，各大超甲级写字楼、大型商业体、豪宅、顶级酒店的火热建设与进驻，“公寓”此种产物自然也随市场再度炒作与活跃。一公寓市场概况随着开发进度的加快，近几年珠江新城里公寓类产品不断出现。目前，珠江新城板块已有领峰W公寓、朱美啦公寓、富力威尔斯公寓等在售公寓项目，以及铂林国际公寓、富力爱丁堡公寓、嘉裕礼顿公寓等多个已经入住的公寓项目，再加上较早期的星汇园、凯旋新世界等项目，珠江新城板块的住宅项目已成为高端住宅项目的主要集中区域，也是众多投资者的首选区域。二珠江新城公寓市场特征总体来讲，珠江新城的公寓市场呈现以下特征1公寓作为投资性产品已被市场认可随着早两年珠江新城大批涌现的公寓炒热，公寓这种投资型产品已让市场上的客户充分认识，加之近两年珠江新城的楼价迅速飙升，令前两年早一批的公寓投资客尝到了甜头。公寓作为投资型产品，就犹如股票、基金一样在投资市场上得到了追捧。2珠江新城的建设与投入使用，拉升公寓的升值前景今天的珠江新城已不象早几年凭着CBD规划的想象空间在市场上吹嘘，随着珠江新城各大项目的落成及进驻，已让市场看到珠江新城正以飞速发展，升值潜力不可低估。特别是跨国企业领事馆、国际级酒店巨无霸的进驻，更让公寓的投资前景从想象走向现实，并不断体现其辽阔的升值前景。3经济的逐步向好，直接刺激公寓这种投资型产品的迅速炒热及拉升服务式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。08年的经济危机确实令公寓这种投资产品一定程度上受挫，但随着年后经济及楼市的回暖，珠江新城公寓市场的回升速度及反应非常快。三珠江新城板块公寓经营情况1分布情况公寓产品在珠江新城早有出现，如早期的凯旋新世界、双城国际以及星汇国际均是珠江新城较为早期的公寓物业。随着珠江新城CBD的不断发展，区域不断有新的公寓落成，目前公寓产品主要以集中在西区为主，如爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等已投入服务的及在售的领峰W公寓、朱美拉公寓等。详见下图珠江新城西区公寓市场状况一览铂林国际公寓20000元/起租金58元/嘉裕礼顿公寓17000元/起租金55元/富力史丹尼国际公寓20000元/起3800元装修朱美拉公寓（D栋）20000元/起4500元装修领峰W公寓25000元/起6500元装修酒店式公寓写字楼式公寓富力爱丁堡20000元/起租金70元/富力威尔斯商务公寓17500元/起3500元装修二手公寓二手住宅新大厦公寓16000元/起租金54元/酒店式公寓写字楼式公寓二手公寓星汇云锦20000元/起6000元装修COMMENTMICROSOFT5从投资者的角度对CBD发展前景、投资回报率的分析是重点COMMENTMICROSOFT6对租客总部经济发展水平及趋势，可通过高档办公楼的出租情况来了解COMMENTMICROSOFT7公寓的档次是高档2产品结构珠江新城公寓产品一览（表一）项目名称领峰W公寓朱美拉公寓星汇云锦铂林国际公寓嘉裕礼顿公寓富力史丹尼国际公寓富力爱丁堡国际公寓富力威尔斯商务公寓产品性质酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓投资型公寓酒店式公寓写字楼公寓写字楼公寓写字楼公寓户型单间、一房、两房单身公寓一房小复式、单身公寓单身公寓、一房单身公寓一房三房单身公寓、小复式产品面积4012050608797306040604067891875060目前区域内的公寓产品主要以一房和单身公寓为主，面积集中在5097为主；而近期在售的领峰W公寓及星汇云锦均因针对高端的商务人士，则以8090左右的舒适型一房单元作为主力户型。3客户群定位珠江新城公寓客户群一览（表二）项目名称领峰W公寓朱美拉公寓星汇云锦铂林国际公寓嘉裕礼顿公寓富力史丹尼国际公寓富力爱丁堡国际公寓富力威尔斯商务公寓产品性质酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓投资型公寓酒店式公寓写字楼公寓写字楼公寓写字楼公寓主力买家高端投资者、外籍人士高端投资者、外籍人士高端投资者高端投资者高端投资者高端投资者高端投资者高端投资者主力租客高端外籍商务人士、外国官员高端外籍商务人士、外国官员高端外籍商务人士、外国官员等商务人士、白领、留学生等商务人士、白领等中型公司、企事业单位日韩人士欧洲人士商务人士创业型公司、商务人士买家方面目前珠江新城板块公寓产品的买家多是看中CBD的发展前景、追求高回报率的高端投资者。而近年随着对外籍人士购买房产的政策不断放宽，外籍人士在珠江新城购买公寓产品的比例亦有所增加。租客方面随着总部经济发展的需求，到广州工作、居住的外籍人士也越来越多，现时珠江新城公寓产品租客多为较高端的外籍人士。该类型外籍人士对居住环境都有着较高的要求。一般来说，交通时间成本、外籍人士聚集区域、小区内部环境、服务配套，以及装修风格均为综合考虑的要素。COMMENTMICROSOFT8这报告所指公寓主要有酒店式、办公楼式，丽红的分类是怎样的分几种4功能定位目前板块内公寓产品功能定位方面主要分酒店式公寓与写字楼式公寓两类。酒店式公寓酒店式公寓大多数都是以住宅性质报建的，实质上与普通住宅没有什么区别，使用期限为70年。另酒店式公寓主要特征在于大多引进了知名的物业管理公司，采用五星级酒店式管理，为业主提供全方位的家政、文体、教育、商务等服务。如免费的服务就包括礼宾服务、代订报刊、平信投寄、订票服务、代冲印服务、代办电视、电话、宽带网报装手续等若干项内容；此外，还提供裁缝、熨洗、送餐、家庭宴会、传真、打字、翻译等有偿服务。写字楼公寓写字楼公寓则是公寓具有写字楼功能。其属商业性质，使用期限一般在50年。该类物业物业具有面积小、总价低、可注册等优点。在“住宅禁商”政策下，该类型物业除可居住外，还可以为广州市大量的中小型企业提供了适合其需求的办公场所。如现时在售的富力威尔斯商务公寓，就是写字楼式公寓的代表。5销售价格珠江新城在售公寓价格一览（表三）公寓名称公寓性质销售状态在售面积（）单价（元/）总价区间（套）装修标准（元/）管理费（元/）朱美拉公寓（D栋）在售538320000起110万170万50006领峰W公寓在售4513025000起120万250万650066星汇云锦（A、B栋）酒店式公寓在售879720000起200万250万600045富力威尔斯商务公寓写字楼公寓在售5012717500起90200万3500住宅38办公65目前板块内在售公寓销售单价都在18000元/23000元/之间，总价则COMMENTMICROSOFT9这是方向COMMENTMICROSOFT10对未来公寓市场的主要影响因素COMMENTMICROSOFT11瓶颈还是优势COMMENTMICROSOFT12主要租客COMMENTMICROSOFT13是否意味着当前市场并不十分看好珠江新城公寓的投资前景COMMENTMICROSOFT14珠江新城目前的主要问题，如何克服或者减弱其对公寓的影响在每套120万250万左右，在广州整体楼价属高端概念。该区域是广州商务公寓市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。尤其是珠江新城大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。但目前珠江新城生活配套设施还略显滞后，这对发展商务公寓这类带有生活配套性质的物业，与纯住宅项目相比反而更加有利。6市场回报率珠江新城公寓租价一览（表四）公寓名称公寓性质户型面积（）二手均价（元/）租价（元/）市场回报率（）管理费（元/）案例嘉裕礼顿阳光（东塔、中塔）酒店式公寓3060200005060453555元/27层63租3500元/月新大厦国际公寓酒店式公寓90200160005060453554元/25层183租10000元/月铂林国际公寓投资型公寓3060200005060453558元/15层40租2300元/月富力爱丁堡国际公寓写字楼公寓8818622000708045572元/19层96租7000元/月富力史丹尼国际公寓写字楼公寓4067200006070453865元/25层100租6500元/月珠江新城公寓市场的兴旺来自CBD发展的需求，公寓租客主要有国内企业高级职员、跨国集团高级雇员、驻华办事机构等外籍人士、SOHO族等，这部分租客是高学历、高收入群体，对居住环境的要求高，租金承受能力强。目前珠江新城公寓整体投资回报率在45之间，仅属中等水平。原因在于现时珠江新城板块多处建筑还在兴建当中，办公气氛未完全成熟，交通道路网还没完善，使租赁价格暂时受阻。而在往后几年，随着市场气氛渐趋成熟，预计未来公寓投资回报率将在58之间。7装修标准1区域内公寓产品都以精装修房作为交楼标准区域内如较早期的富力史丹尼公寓及爱丁堡公寓等带有写字楼性质的物业都以COMMENTMICROSOFT15定位高档居家风格的精装修房作为交楼标准来吸引投资者。毛坯交楼标准早已不复存在。2区域内公寓产品装修标准不断提高近年区域内公寓产品为增加其项目附加值，不断提高装修标准。如近期推出的星汇云锦、领峰等酒店式公寓，装修标准都在60006500元/之间，其装修表现在所送的国际名牌越来越多、越来越贵。屋内多处地方使用名贵石材、木材，甚至连墙纸都采用皮革。而在早06年、07年销售的嘉裕礼顿阳光及铂林国际公寓，其以前2000元/档次装标，现在已纷纷被取代。附各楼盘装修标准图片领峰公寓星汇云锦COMMENTMICROSOFT16有没有人去了解公寓的主要经营模式及其特点富力威尔斯国际公寓富力史丹尼国际公寓富力爱丁堡国际公寓铂林国际公寓8经营模式现时公寓市场其经营模式多数以发展商先把产品卖给业主，业主再自行委托中COMMENTMICROSOFT17物管方面有没有人负责物管的特色也可能是市场细分定位的一部分COMMENTMICROSOFT18热点、空白点、不可替代性在物管的角度COMMENTMICROSOFT19珠江新城发展潜力与认可度COMMENTMICROSOFT20回报率介出租，发展商聘用专业的物业管理公司统一管理为主。这对发展商而言较利好，可以迅速收回开发资金。而像早期新世界的新凯国际公寓，发展商自行持有物业，采用只租不售的形式则为数较少，主要原因在于这经营模式对的资金实力有严格的要求，因为国际公寓是一种长线投资。另外，使用者的口碑，租赁服务也是对发展商和其所聘请的物业管理公司的一种考验。9物管服务珠江新城公寓物管服务一览（表五）项目名称物业顾问公司配套服务领峰W公寓W酒店物业六星级酒店标准24小时前台接待24小时保安监控服务每周客房清洁商务中心服务保姆服务购物服务会议室及多功能厅朱美拉公寓（D栋）高德置地物业（迪拜帆船酒店）六星级酒店标准24小时前台接待24小时保安监控服务每周客房清洁商务中心服务保姆服务购物服务会议室及多功能厅星汇云锦SHAMA集团服务式公寓标准24小时前台接待24小时保安监控服务每周客房清洁商务中心服务保姆服务购物服务会议室及多功能厅铂林国际公寓弗莱物业顾问商务中心清洁房务客衣洗烫24小时保安富力史丹尼国际公寓天力物业（富力）代客订餐钟点家政穿梭巴士商务中心维修服务会所服务等富力爱丁堡国际公寓天力物业（富力）代客订餐钟点家政穿梭巴士商务中心/维修服务会所服务等富力威尔斯商务公寓天力物业（富力）代客订餐钟点家政穿梭巴士商务中心/维修服务等嘉裕礼顿国际公寓嘉逸酒店物业房间打扫换洗用品24小时保安代客订餐在广州公寓市场早期由于从成本角度考虑，大多使用自己的物业管理公司来管理自己开发的“国际公寓”。而随着所开发的产品不断升级，现时许多发展商逐步趋向于聘请国际品牌的物业管理公司来管理。如领峰W公寓及星汇云锦都不约而同地引进世界知名的管理团队来增加其产品附加值。这些物业顾问公司基本都提供语言翻译、24小时服务、会所、健身房等软硬件设施，严格来说应与五星级以上酒店提供的项目相类似。四市场小结及趋势分析公寓投资需求大珠江新城公寓投资潜力及前景收益已被市场认可及追捧。注重中长线投资目前绝大部分投资客投资公寓式是用来做中长线投资，COMMENTMICROSOFT21需求而投资回报率自然成为他们最为关心的