年成都市商业地产市场年报(锐理)

年成都市商业地产市场年报锐理2013年1月15日2012年成都市商业地产市场年报目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇锐评一固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长20002012年111月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况20052012年111月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图2012年第13季度成都居民可支配收入锐评二成都经济发展趋于平稳，居民收入稳步增加2012年成都PPI、CPI同比涨幅20062012年成都GDP（2012为预估）8700锐评三成都即将进入商业地产启动期，大商业地产时代即将到来世界房地产发展阶段规律目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇锐评一成都市对商业地产进行规范和扶持并重的发展方针目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇锐评一新开工面积居高不下，企业投资商业地产热情持续升温锐评二价格震荡上行，12月备案创历史新高，市场回暖抬头2007年2012年大成都各类型商业供销走势图（备案口径下写字楼、LOFT、SOHO、商铺）2月15日成都住宅限购令100万方均线新增供应井喷锐评三供销比21、存销比超31，存量持续上扬，市场消化不良锐评四商业市场热点火力集中城南的南延线高新段供应销售存量均价经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇目录企业篇电商篇预测篇锐评商铺一近郊已成为商铺市场主要供销区域商铺市场面积供销存对比图（单位万方）锐评商铺二12月销售价格下降，带动主城区商铺销售形成全年小高潮2012年成都主城区商铺供销存（单位M2）2012年成都主城区商铺分行政区供销存（单位M2）锐评商铺三全年价格波动上扬，新都区、双流供销存分列市场前两位近郊指双流、温江、龙泉驿、郫县、新都区2012年成都近郊商铺供销存（单位M2）2012年成都近郊商铺分行政区供销存（单位M2）锐评商铺四远郊商业销售创全年最高、但新增、存量数量巨大2012年成都远郊商铺供销存（单位M2）2012年成都远郊商铺分行政区供销存（单位M2）锐评商铺五市场活跃度最高区域集中在城市西南部供应销售存量均价锐评商铺六商铺项目“金”字排头，金牛万达广场独占鳌头锐评办公一市场最活跃区域集中在主城区，但供销、存销比偏高2012年成都城区办公物业供销存量对比图（单位万方）锐评办公二市场对正规的写字楼认可度最高、LOFT认可度最低写字楼、SOHO、LOFT供销存比较（单位万方）写字楼、SOHO、LOFT供销比、存销比对比写字楼、SOHO、LOFT供销存市场占比锐评写字楼一成都写字楼市场还是以主城区为主，郊区市场未成熟2012年成都写字楼市场面积供销存对比图（单位万方）锐评写字楼二高新区表现抢眼，但存量依然居高不下2012年成都主城区写字楼供销存（单位M2）2012年成都主城区写字楼分行政区供销存（单位M2）锐评写字楼三全年存量持续走高，去化偏低，龙泉驿存量最低2012年成都近郊写字楼供销存（单位M2）2012年成都近郊写字楼分行政区供销存（单位M2）锐评写字楼四远郊存量巨大，仅在年底有少量去化，市场表现冷淡2012年成都远郊写字楼供销存（单位M2）2012年成都远郊写字楼分行政区供销存（单位M2）锐评写字楼五写字楼主要活跃区域集中在城南，主城区价格最高供应销售存量均价锐评写字楼六写字楼会展公司的环球中心备案面积金额双第一锐评写字楼七新建写字楼自持比例不断提升（1）部分项目列表锐评写字楼七新建写字楼自持比例不断提升（2）部分项目列表锐评写字楼七只租不售的模式开始成为新趋势（3）部分项目列表锐评写字楼七只租不售的模式开始成为新趋势（4）部分项目列表锐评LOFT一LOFT产品主要集中在主城区，整体去化情况欠佳2012年成都城区LOFT市场面积供销存对比图（单位万方）锐评LOFT二层高5米以上、住宅型、配套好的LOFT产品受市场认可新建的住宅、办公LOFT产品层高上限49米，未来，高投资性价比的56米以上层高产品将不再出现。锐评LOFT三高新区最集中，成都致规使LOFT产品缺陷，认可度降低2012年成都主城区LOFT供销存（单位M2）2012年成都主城区LOFT分行政区供销存（单位M2）锐评LOFT四近郊仅在年底有少量去化，客户已逐步淘汰此类产品2012年成都近郊LOFT供销存（单位M2）2012年成都近郊LOFT分行政区供销存（单位M2）锐评LOFT五项目主要区域集中在城南及城西，市区内少量供应销售存量均价锐评LOFT六2012年LOFT中德英伦联邦苹果跃层大获成功锐评SOHO一主城区是市场主要活跃区域，供销比、存销比偏大2012年成都城区SOHO市场面积供销存对比图（单位万方）锐评SOHO二市场整体表现不佳，主要活跃区域集中在高新区2012年成都主城区SOHO供销存（单位M2）2012年成都主城区SOHO分行政区供销存（单位M2）锐评SOHO三近郊市场反应一般，存量高居不下，双流供存比最大2012年成都近郊SOHO供销存（单位M2）2012年成都近郊SOHO分行政区供销存（单位M2）锐评SOHO四远郊市场去化几乎为零，现实市场投资过度2012年成都远郊SOHO供销存价月度走势图（单位M2）2012年成都远郊SOHO分行政区供销存对比图（单位M2）锐评SOHO五SOHO市场一直集中于城南，市区东门板块价格最高供应销售存量均价锐评SOHO六2012年成都SOHO龙湖时代天街和金牛万达广场登顶锐评车位一价格波动上升，车位未来有向近郊发展的趋势2012年成都车位“供销存”月度走势图2012年成都城区供销存占比（单位万）锐评车位二距离中心城区越远，车位配比越高成都市规划管理技术规定修编2010修改版备注1含有住宅项目（不含公共住房项目）的建设用地内地面不宜停放机动车，少量的地面临时机动车停车不计入停车位指标；其它建设用地内地面机动车停车率不宜超过20；2公共住房项目建设用地内地面机动车停车率不超过40，计入停车位指标。3地铁1、2号线其地铁出入口街坊范围内的项目，如果其机动车停车位确不能达到以上指标，可在满足交通影响评价的基础上适当下浮，下浮的最大幅度不大于20；4含有住宅项目的建筑配建机动车停车库建筑面积不小于最小配置机动车车位数30平方米；5凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划条件确定要求为准；6一分区内建设项目机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的50，其余分区范围内建设项目机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的25。锐评车位三仍存在车位配比不达标，对吸引高端客户入驻产生影响成都写字楼车位情况锐评车位四车位配比不足还将是一定时期内住宅的普遍现象成都部分住宅车位比情况（按环域）目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇锐评一成都综合体标准出台，不是大型项目都叫“城市综合体”“成都标准”首次出现，2012年6月7日，成都在全国率先对大型城市综合体项目进行定义，制定的成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定试行正式实施，对新审批的城市综合体项目在性质、选址、规模和规划等方面给予了新的要求。要求临近轨道交通站点、15万平米起体量、具备商业性质用地和至少三种城市功能规划。应临近轨道交通站点；应临两条（含两条）以上道路二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米应由商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上的城市功能组成规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地锐评二新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）锐评二新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）锐评三产品分布集中度高、未来同质化竞争明显备注以上为总体量在10万平米以上的64个项目分布示意图新世纪环球中心（176万）金牛万达广场（110万）成都大魔方（105万）绿地世纪城（83万）中铁西城（70万）华润万象城（32万）来福士广场（32万）棕榈泉国际中心（26万）复城国际（23万）北城天街（70万）时代天街（180万）世豪广场（77万）阳光100米娅中心（30万）江宇天府城（138万）布鲁明顿广场（17万）传化国际新城（110万）新熙门（12万）唐人街（70万）雄飞中心（14万）北欧知识城（240万）中粮大悦城（25万）环球贸易广场（130万）美年广场（100万）福年广场（18万）绿地国际花都（100万）珠江国际新城（24万）华置广场（43万）摩根中心（13万）晶融汇（18万）城北天地（48万）成都水游城（57万）富森美家居法国风情长廊（50万）沙湾现代城（60万）成都国际商城（32万）仁恒广场（20万）大鼎世纪广场（20万）莱蒙置地广场（14万）富力天汇（30万）国际金融中心（44万）凯德广场天府（28万）华润翡翠广场（14万）在售或已营业未售龙之梦（180万）优品时代（50万）德坤新天地（18万）天来国际广场（60万）协信项目（22万）万科砖石广场（12万）重庆商社创纪中心（39万）太古项目（21万）茂业中心（35万）航天城上城（30万）河畔新世界（28万）五彩城（130万）中航国际广场（35万）东方希望天祥广场（50万）龙湖金楠天街（57万）泓昌嘉泰金融中心（28万）保利国际广场（24万）金沙太阳城（70万）力宝东盟城（150万）花样年龙年国际中心（70万）总体量超3800万方部分对外宣传为城市综合体项目分布图锐评四购物中心扎堆开业，政府补贴，同质化竞争趋势显现广百退出熊猫城、孩子王进驻，“万千百货”改名“万达百货”；2012年前新开业的商业综合体，政府补贴50万元。华润万象城2012年5月11日开业20051115，华润置地取得土地20090520，华润万象城正式开工20101210，华润万象城封顶20111109，华润举行万象城招商成果发布会20111124，华润万象城商铺上市20120511，华润万象城开业华润万象城购物中心（主力百货、服饰为主）华润万象城是成都首次引入退台设计，第一个将博物馆引入商业中的购物中心，其品牌商家入驻超200个，具有特色品牌店包括尚泰百货、OLE精品超市，百老汇影城，缤纷万象真冰场和NOVO潮流概念店等主力店，以及30多家首次进入成都的国际高端时尚品牌。品牌入驻来福士广场2012年9月23日开业20061119，凯德置地取得来福士商业土地20080101，成都来福士广场开始基础土方施工20100528，来福士广场对媒体首次开放土地20110301，成都来福士广场正式启动招商20111104，成都来福士广场体验中心亮相20120528，成都来福士广场入驻品牌揭幕仪式20120923，成都来福士广场全面开业来福士广场购物中心，自营成都来福士广场定位于中高端大型城市综合体，以绿色概念融入建筑与商业的独特设计，其购物中心定位于成都地标、潮流娱乐、动感时尚，汇聚时尚流行服饰、国际精品名店、精品饰品、餐吧等多种流行时尚业态，特色餐吧的引入，而国际品牌超过70，旗舰店品牌占57，呈现出“餐饮精致生活”的生活格调，成为成都时尚新地标。品牌入驻九方购物中心2012年9月20日开业20110224，中航九方购物中心落户成都城南20110321，中航地产与华润万家签署战略联盟协议20110505，成都九方体验中心已对外开放20110620，成都九方招商推介会盛大举行20111117，成都九方购物中心品牌签约仪式20120312，成都九方购物中心亮灯20120920，成都九方购物中心开业九方购物中心购物中心（购物、餐饮为主）成都九方中心定位于西南最具示范效应的国际精品购物中心，引进国际品牌、国际精品主力店，融入一站式购物中心模式规划理念，涵盖了服饰名品、餐饮美食、星级影院、美容护理、儿童世界、家居数码等多元化业态，旨在打造最具魅力的都市生活中心，引领时尚消费潮流。品牌入驻世豪广场2012年11月29日开业20100422，世豪广场耀世公开20111145，伊藤洋华堂高新店（世豪广场）试营业20111108，伊藤洋华堂高新店（世豪广场）开业201112612，建设路伊藤店世豪巡展世豪广场购物中心（伊藤为强势主力店）世豪广场商业部分共20万方，一期是5万方的伊藤中国旗舰店，二期15万方的购物中心，给生活带来了一站式便利，汇集高档百货、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、餐饮等，包括购物街、溜冰场、电影院、电玩城、美食街等业态。该项目的出现将直接改变国际城南目前单一的产业发展模式，让天府新城真正成为办公、宜居一体化的国际之城。伊藤生活方式新鲜负1楼新鲜食品馆天然1楼的化妆品以绿色天然为主流，包含DHC、薇姿、格兰玛佛兰等品牌；4楼的浴室生活馆，接近自然的木桶完美2至3楼PBI男装、女装、童装应有尽有；4楼男士护肤品专区，3楼的儿童天地，年轻的父母与年幼的宝宝，可以在高新店愉快度过一天舒适将关联商品一起陈列，让顾客有一种归家的感觉品味1楼猫屎咖啡西南第一家店，2楼来自葡萄牙的IMO咖啡也是西南第一家店美食负1楼美食广场，5楼餐厅奥克斯广场2012年11月29日开业20110623奥克斯广场商业中心接受咨询20110728奥克斯广场临街底商震撼发售20111130奥克斯广场全球招商盛会八大主力店签约告捷201210月底孩子王成都奥克斯广场店亮相20121129成都奥克斯广场盛大开业奥克斯广场购物中心（生活配套、餐饮为主）成都奥克斯广场位于金融城核心之上，负一层直连地铁一号线，占据交通黄金点，90以上商业属于自持经营，其商业采用大围合单动线设计，11米层高200得房率，将精品店与主力店交叉布局，8大主力店入驻，业态齐备，其涵盖天虹百货、巴菲盛宴、国美电器、保利万和国际影城、量贩式KTV等，多种业态为城南提供全方位一站式便捷服务品牌入驻金牛万达广场2012年12月22日开业20110225，成都金牛万达广场奠基20111021，成都七中万达学校开校20120411，招商大会暨品牌签约仪式20121125，成都金牛万达广场时尚商业品牌揭幕20121222，成都金牛万达广场开业金牛万达广场购物中心成都金牛万达广场位于金牛区人民北路与一环路交汇处，汇聚众多世界知名品牌店，更齐聚万千百货、国际万达院线、大歌星KTV、大玩家等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式、24小时全天候的商业中心，以2倍春熙路3倍锦华城的规模，打造目前西南最大城市综合体，升级城市传统商圈，铸造城市新中心，改变成都单一市中心的城市。品牌入驻东郊记忆2012年11月1日东区音乐公园正式更名为东郊记忆20090515，无线音乐入驻成都东区合作协议签订201011卓能实业三大品牌入驻东区音乐公园201107一期工程基本完工，70多家商家入驻20110929，成都东区音乐公园正式开园20110930，成都国际艺术双年展开幕20121101，更名升级为“东郊记忆”东郊记忆成都独有艺术创意商业街区成都东郊记忆利用旧工业厂改建为音乐文化创意园区，打造集商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区项目，以“跨界、创新、时尚、潮流”为主题，业态划分为7种，分别是演艺、音响视听、酒吧娱乐、主题零售、餐饮、主题酒店、商务办公培训，以满足办公、演艺、旅游等各类人群的消费需求。企业入驻锐评五2013年将有18个商业项目开业，可预见未来竞争的惨烈程度目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇主城区39家大成都区域23家大成都区域44家主城区35家103家大成都区域35家主城区29家已使用正在建规划中锐评一五星级酒店急速扩张，205家五星级，未来酒店行业竞争惨烈102家锐评二高新区、都江堰五星级酒店的数量有超市场容量趋势主城区酒店使用、建设、规划一览表大成都区域酒店使用、建设、规划一览表锐评三主城区新建规划酒店向东、向南趋势明显，密度最高成都市市区五星级酒店分布示意图锐评四高端酒店公寓、服务式公寓集中南延线分布香格里拉仁恒辉盛阁丰德奥克伍德盛捷服务式公寓金融汇华置广场来福士广场雅诗阁经融城费尔蒙经营方式50家（准）五星酒店，自营与托管比例为32，自营中国内品牌占比70（21家）而托管中国际品牌占比80锐评五国内酒店品牌倾向自营、国际品牌倾向托管经营模式锐评六五星级酒店开业速度加速，国际品牌扎堆成都成都历年酒店开业数量均价729元均价2046元锐评七最高与最低房价差距大，国际与国内品牌差距明显国际豪华国际标准差价400元/间夜国际标准国内品牌差价200元/间夜五星级酒店最低价格比较五星级酒店最高价格比较锐评八商务、会展及旅游客源构成成都酒店客源主体会展目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇从业人员截止2012年9月，电子商务服务企业直接从业人员超过200万人。目前由电子商务间接带动的就业人数，已超过1420万人。锐评一电子商务作为一个新兴市场，迅猛发展，对传统商业产生冲击2012年全国电商整体数据锐评二网络的快速发展带动电商的迅速崛起，中国内地还有广阔空间2011年世界各国互联网普及率20062011年四川省互联网普及率及增长率锐评三电商市场高速增长，规模日益扩大，已占GDP157的份额2011年1季度2012年3季度中国电子商务市场交易规模占占GP157锐评四网购群体快速增长，消费方式悄然改变，传统商业受冲击2010年1季度2012年3季度中国网购交易规模锐评五网购已经成为一种不可忽视的消费模式，传统商业需求改变20032012年中国网购规模占社会消费品零售额占比趋势20112012年四川省购规模占社会消费品零售额占比趋势锐评六电商促销、市场爆发式增长，网购方式深入人心2012年“双十一”支付宝交易规模达191亿元，接近去年同期336亿的57倍，创单天销售“世界第一”超2011年同期交易额336亿突破百亿，超过美国“网络星期一”全天94亿接近2011年同期336亿的57倍天猫商城双十一“光棍节”当天大促销锐评七现阶段零售业呈现线上线下结合的交易趋势淘宝、阿里巴巴的出现，让实业线下交易的传统手段受到了很大的打击，很多实业不得不舍弃线下，转而求线上。难道电子商务发展，中国传统实业就要关门歇业吗电商观察员鲁振旺则一针见血地指出，越贵的商品，消费者体验性需求越强，而电商却难以提供。对39C、家电、图书等标准化的产品来说，电商化趋势较为明显；而对于高端的、非标准化商品，目前电商难以深入渗透。电商“洪水猛兽”线下结合线上，共同瓜分市场目录经济篇政策篇市场篇产品篇综合体篇酒店篇企业篇电商篇预测篇锐评榜一写字楼世纪城销售面积大幅领先备注以上蓝色字体部分表示为成都本土企业锐评榜二SOHO龙湖、万达、万科瓜分三甲备注以上蓝色字体部分表示为成都本土企业锐评榜三LOFT中德与保利冲前，英伦联邦APPLER“熟了”备注以上蓝色字体部分表示为成都本土企业锐评榜四商铺“万”字当头，万科涉足商业表现喜人备注以上蓝色字体部分表示为成都本土企业锐评榜五大型品牌开发商项目构筑商业市场主体锐评企业1万科进军商业，酒店、办公、商业均有涉足，土地储备惊人万科2012年拿地105574万平方米，纯商业用地达到1221万方，同比增长4倍以上；一线城市拿地主要集中在上海和广州，以纯商业用地为主；二三线城市拿地主要集中在青岛、长沙、大连等房地产市场较为成熟的城市，以商住及综合用地形式为主。2012年万科近期部分商业用地拿地一览表锐评企业2万科在建项目多分布在二三线城市，多为大型综合体项目东莞长安万科广场项目动态在建所在城市广东东莞建设面积36万项目类型综合体青岛万科城项目动态在建所在城市山东青岛建设面积50万项目类型综合体龙岗万科广场项目动态2012年底开业所在城市深圳龙岗建设面积100万商业面积15万佛山万科广场项目动态在建所在城市广东佛山建设面积75万项目类型综合体万锦汇项目动态在建所在城市重庆建设面积165万项目类型集中式商业中心苏州万科美好广场项目动态在建所在城市江苏苏州建设面积64万项目类型综合体万科森林公园商业小镇项目动态在建所在城市海南三亚建设面积47万项目类型主题地产锐评企业3商业地产将成为万科又一重要发展方向万科东荟城项目动态在建所在城市广东广州建设面积44万项目类型综合体深圳壹海城项目动态在建所在城市广东深圳建设面积36万项目类型综合体佛山海南万科广场项目动态在建所在城市广东佛山建设面积375万项目类型综合体芜湖万科城项目动态招商所在城市安徽芜湖建设面积1万项目类型社区商业长沙万科城金MALL坊项目动态招商所在城市湖南长沙建设面积4万项目类型社区商业万科金色领域商业中心项目动态在建所在城市四川成都建设面积12万项目类型综合体东莞松湖万科生活广场项目动态2013618开业所在城市广东东莞建设面积3万项目类型综合体锐评企业4万达商业地产扩张加速，进驻文化、旅游力度加强王健林“预计到2020年万达地产类收入要下降到总体收入的45以下。”截止2012月12月20日，万达广场已开业68座、五星级或超五星级酒店38家、影城453家，商业地产销售