项目拓展阶段成本测算工作细则

第1页共7页项目拓展阶段成本测算工作细则1目的明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。2适用范围本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。3定义31拓展阶段成本测算在项目拓展阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4、职责41成本部经理负责审核项目拓展阶段建安成本测算表42成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制项目拓展阶段建安成本测算表。5、资格或培训51无6、实施细则61项目经济性分析阶段成本测算611成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地区的各类建筑各种档次物业建造成本水平报告，供领导和相关人员参考。（表格见GFICB5F1）第2页共7页62项目可行性研究阶段621成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。622成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的市场调查报告、项目开发部提交的土地规划指标及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。623成本控制工程师按项目拓展阶段建安成本测算表（见GFP78F1）格式要求，完成测算。6231填写编制说明包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如测算时没有考虑哪些费用）6232结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。6233根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属于成本部填写的项目。6234有多方案需要比较的项目，成本测算人应对各方案成本差异性分析说明，比较后提出成本建议。624项目拓展阶段建安成本测算经过成本部经理审核，提交项目开发部，作为可研分析的附件。625公司进入新的城市进行房地产开发，成本测算人必须在测算前完成该城市的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括6271该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。6272当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。6273当地建造成本与深圳的比较包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表第3页共7页628成本控制工程师应在营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选12个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告。63集团公司立项阶段631项目可行性研究报告获得集团公司批准，在集团公司正式立项后，项目拓展阶段建安成本测算表中有关的数据自动成为项目的预控目标。632成本控制工程师负责把预控目标输入成本信息库。64资料存档项目拓展阶段建安成本测算由项目资料信息员负责保管，工程竣工验收后交部门秘书存档。7附件71GFICB5F1地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表第4页共7页GFICB5F11_地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表编制人编制时间成本指标（元/M2）说明（标准及配置）分项工程名称低档中档高档指标单位低档中档高档一、住宅基础天然基础；结构框架一般装修电梯门厅贴墙地砖、室内毛坯房；电梯无安装住宅内给水只安装一个龙头、无洁具、电开关插座到位，普通座灯头，设备基本为国产或合资；系统正常设置包括电话、电视、普通对讲、闭路监控、室内外燃气管道和自动抄表系统。（一）6层以下元/M2可销售面积外墙涂料，阳台砼栏板，普通铝合金门窗白玻。大面涂料，底部墙砖饰面；室外空调机座铝合金百叶装饰，外墙门窗采用粉末喷涂铝合金，部分中空玻璃，增加智能卡等系统。外墙墙砖；铝合金空调百叶；阳台玻璃栏杆；铝合金门窗采用断热型材、中空玻璃；门厅进行专业装饰设计；TM卡锁高档实木入户门；可视对讲、红外报警、智能卡系统；直饮水系统。第5页共7页（二）714层元/M2可销售面积参见（一），基础采用预应力管桩，有电梯（三）1524层元/M2可销售面积参见（一），基础采用预应力管桩或人孔桩，有电梯（四）2530层元/M2可销售面积参见（一），基础采用预应力管桩或人孔桩，有电梯（五）别墅元/M2可销售面积参见（一）二、配套工程半地下室元/地下室建筑面积含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包一层地下室元/地下室建筑面积含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包二层地下室元/地下室建筑面积含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包会所元/M2会所面积一般精装修高档精装修，无室内泳池高档精装修、设室内泳池。幼儿园元/M2幼儿园面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。第6页共7页小学元/小学面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。商业元/商业面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修。物业管理用房元/M2物业房面积含基础、结构、初装修