某印刷包装有限公司住宅楼项目可行性研究报告

印刷包装有限公司住宅小区项目可行性研究报告目录第1章总论111项目概述112可行性研究的依据与范围313可行性研究的结论4第2章项目建设的必要性721项目建设的背景722项目建设的必要性10第3章市场分析与预测1731项目市场前景1732项目目标市场分析24第4章项目场址与建设条件2741自然条件2742基础设施状况30第5章工程技术方案3151规划设计依据3152项目设计主题和开发理念3153项目总体规划方案3254建筑设计3355结构设计3456给排水设计35第6章节能节水措施3661设计依据3662建筑部分节能设计3663节水措施38第7章环境影响评价3871编制依据3872环境现状4073项目建设对环境的影响4474环境保护措施5075环境影响评价结论51第8章项目实施进度5181项目开发期5182项目实施进度安排5183项目实施过程控制措施51第9章投资估算与资金筹措5291投资估算依据5292投资估算5393资金筹措55第10章项目招投标55101工程项目招标依据56102工程项目招标内容56103工程项目招标组织形式56104工程项目招标方式57105工程项目招标工作的组织领导57第11章财务评价57111项目评价依据57112财务评价基础数据的选择57113财务评价59114不确定性分析62第12章社会评价64121项目对社会的影响分析64122风险分析66123社会评价结论67第13章研究结论与建议67131可行性研究结论67132建议69附表70附件75第1章总论11项目概述111项目名称及建设地点项目名称XX市XX印刷包装有限公司住宅小区项目项目拟建地址XX市XX区XX三路68号112项目建设单位概况名称XX市XX印刷包装有限公司法人代表XX市XX印刷包装有限公司成立于1995年，主要经营纸箱制造。公司经过10多年的发展，现已经发展成为XX市包装印刷行业的龙头企业，公司现已经搬迁至XX高新区，现有职工400人。113可行性研究报告的编制单位12可行性研究工作依据与范围121可行性研究工作的依据A、企业营业执照、企业资质证书B、委托方提供的营业执照C、委托方提供的建设用地规划许可证（地字第441700201300045号）、华联路边（原XX纸箱厂）用地控制性详细规划等D、广东省地质矿产局文件（199940号）E、广东省建筑工程综合定额、广东省建筑工程计价办法、广东省市政工程综合定额F、建筑结构荷载规范（GB500092012）G、混凝土结构设计规范（GB500102010）H、建筑抗震设计规范（GB500112010）I、建筑地基基础设计规范（GB500072011）J、建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）K、建筑地基处理技术规范（JGJ792002）L、原国家计委关于颁发建设项目进行核准申请的试行管理办法的通知（1983第116号M、原国家计委和原建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）N、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）O、广东省人民政府印发粤西地区经济社会发展规划纲要（20112015年）的通知（粤府2011152号）P、国家及省市现行的有关法律、法规Q、委托方提供的有关资料R、报告编制单位收集的相关市场信息资料121可行性研究工作的范围本可研报告通过对XX市XX印刷包装有限公司住宅小区项目所依托的建设单位现状及项目所处的市场及社会经济环境分析，并结合国家、地方的有关规划、产业政策等，对该项目的总体规划、建设规模及内容、工程建设方案、项目的经营方式、项目的实施管理、劳动定员、项目实施进度计划和项目投资估算及资金筹措计划等开展分析与研究，并对项目的经济和社会效益进行评价，最后得出可行性研究的结论。13可行性研究的结论131市场规模分析项目位于XX市XX区XX三路68号，临华联路,西距XX三路约270米，东距湖湾路约250米，交通方便。XX三路是市区重要的生活、交通混合主干道，车流量较大，近年来XX的城市建设发展较快，XX三路作为XX市XX区与阳东县城的主要通道，公路两边的商住建筑已连成一片，现已成为XX市新的城市中心区，附近的城市基础设施逐步完善，几个住宅小区已建成，靠近鸳鸯湖环境优美，项目建成后，会提高区域内的综合环境质量。同时，根据华联路边（原XX纸箱厂）用地控制性详细规划中的规划定位，项目定位为中档商住区，该定位也符合XX市中心城区总体规划要求，与XX市整体经济发展水平和居民收入相适应的，故项目建成后市场前景较好，能全部完成销售。132项目选址项目位于XX市XX区XX三路68号，为XX市中心城区，区域内公共服务设施、商业设施及各项生活服务设施较完善，项目的用地已经达到了“五通一平”（即通路、通供水、通排水，通电，通讯和场地平整）、基础设施完善。项目用地地势平坦，地基为实土，土地承载力强。项目选址符合适宜建设用地要求。133项目建设的主要内容及规模项目规划建设框架结构高层住宅楼，项目总用地面积43394，建筑总面积112824，容积率26，建筑密度28，绿地率30。具体详见项目主要技术经济指标表11项目主要技术经济指标指标名称数量项目总用地面积43394总建筑面积112824住宅建筑面积100674商业建筑面积12150其中停车位1033个计容建筑面积112824容积率26建筑密度28总投资额34361万元建设期2年财务净现值1257310万元财务内部收益率6091静态投资回收期108年134项目工程建设方案项目规划用地面积为43394，计容总建筑面积约112824，规划可居住人口约3600人，同时，配套建设道路交通设施、公共服务配套设施（停车场、物业管理用房、居委会、治安联防站、变电站、垃圾收集点等）范围，采用的建筑结构为钢筋混凝土结构、基础采用锤击预应力管桩基础，项目建设所需要设备的都来源于国内。具体项目工程建设方案详见附件华联路（原XX纸箱厂）用地控制性详细规划。135环境保护根据项目的环境影响评价结论，项目建设过程中及运行中，产生的污染物排放及治理措施都达到国家规定的标准。136项目劳动定员由于建设单位没有房地产开发资质，故项目可全权委托有相应资质的房地产开企业开发。137项目建设进度计划项目的总建设期为2年，其中前期工作（包括立项报批、可行性研究、地质勘探、规划设计、工程招标、场地平整）2个月，基础工程（项目土建部分穿插施工）4个月。主体工程14个月，附属工程2个月，竣工验收2个月。138项目财务评价结果项目全部投资财务内部收益率为6091、大于基准内部收益率12，全部投资财务净现值（I12）为1257310万元，大于0，静态投资回收期为108年，小于项目建设期2年，故项目是可行的。第2章项目建设的必要性21项目建设背景211项目所在地的XX市的区位优势及城市规划发展情况XX市位于广东省西南沿海，现辖阳东县、阳西县和XX区，设海陵岛经济开发试验区、岗侨管理区，代管阳春市。全市总面积7813平方公里，人口260万。XX地处广州和湛江两城市之间，毗邻港澳，距广州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里，距香港143海里，距澳门129海里，是连接粤中与粤西的交通走廊。325国道、广湛高速公路、广东西部沿海高速公路、三茂铁路横贯市境，交通便利。XX港是国家一类对外开放口岸。市政府编制XX市中心城区近期建设规划（20112015年），加快修编城镇总体规划和城镇控制性详细规划。继续完善三江岛、城南新区、海陵岛等重要片区和广州（XX）等产业园区的规划；2013年，XX市政府将继续加快城镇化建设，坚持规划引领，启动城市总体规划修编，抓好重要片区和农村规划编制，实现城乡规划全覆盖。促进市区扩容提质。加快城南新区和市区“一河两岸”改造建设，推进市区与东城镇、雅韶镇、红丰镇同城一体化进程，大力开展创建国家园林城市工作，高标准推进城市基础设施和景观建设，提升城市功能、形象和品位。推进城乡一体化发展。重点抓好县城和中心镇建设，壮大县域镇域经济，增强集聚承载和辐射带动能力，促进城镇结构和人口布局优化。突出抓好农村道路交通、垃圾处理、危房改造等工程，推进名镇名村示范村和幸福村居建设，进一步改善村镇人居环境。积极推进人口城镇化，推进户籍制度改革、流动人口管理、农村土地流转以及公共服务覆盖等配套制度建设，有序促进农业转移人口市民化。随着城镇化进程的加快及城市的扩容提质，必将推动房地产业的发展。212XX社会经济发展情况2012年全市实现生产总值877亿元，同比增长13；地方公共预算收入431亿元，同比增长234；投资规模进一步扩大。通过加强和规范政府投资，落实国家鼓励民间投资“新36条”政策，促进投资规模稳步扩大，投资结构逐步优化，全社会固定资产投资4837亿元，同比增长207；重点项目建设扎实推进。2012年，我市重点项目建设实现了省列重大项目在XX内投资、市重点项目占固定资产投资比重、招商项目到位资金均高于全省平均水平10个以上百分点，推动经济发展的投资引擎力不断凸显。预计56个重点项目累计完成投资195亿元，完成投资计划的110，占固定资产投资的41，成为固定资产投资的主要驱动力。XX核电、镍合金深加工、十里银滩、海螺水泥、阳西电厂34号机组等大型项目投资进度加快，镍合金深加工、500千伏XX核电出线工程、海螺水泥一期、华能XX东平风电场、新洲风电场等5个项目建成投产，阳阳高速至S277连接线工程、新都汇时代广场等12个项目新开工建设。XX抽水蓄能电站、阳西菩提山风电场、广东汉能光伏发电金太阳示范工程等项目获国家和省批准开展前期工作。2012年XX规模以上工业总产值达1185亿元，同比增长238。规模以上工业增加值283亿元，同比增长246；先进制造业和新兴产业加快发展，XX核电、阳西电厂34号机组、阳西菩提山风电等项目建设有序推进；培育和引进了一批LED、生物制药等产业。传统优势产业升级步伐加快，“中国餐厨用品出口基地”、“中国陶瓷刀中心”、“中国打火石中心”等国字号品牌落户我市。自主创新能力不断提升，省、市级工程技术研究开发中心分别达10家和53家，建成XX银岭、阳东和高新区创新孵化中心。服务业发展提质增效。旅游、物流、会展、金融等现代服务业快速增长，旅游发展势头迅猛，新增4A、3A旅游景区各1个，2012年全市接待游客达10855万人次，首次突破千万人次，同比增长207，其中过夜游客57803万人次，同比增长253；旅游总收入达8648亿元，同比增长303；旅游业增加值占第三产业增加值的13。物流运输持续活跃，公路、水路、铁路货运周转量分别增长654、662和328，港口货物吞吐量达1605万吨，增长432。商务会展水平提升，成功举办第十一届刀博会，签约项目62个，总额逾79亿元。金融运行保持稳健，金融机构年末存贷款余额分别比年初增长136和204，支持实体经济力度加大。积极落实国家和省促进消费政策，大力推进大型城市综合体、专业市场等建设，抓好家电下乡工程，组织参加“广货网上行”，促进商贸发展提档增速，社会消费优化升级，城乡消费活跃。2012年全市社会消费品零售总额完成467亿元，同比增长145。其中，城镇和农村消费额分别增长16和14，批发零售和住宿餐饮业消费额分别增长154和135。居民消费价格指数上涨26。交通基础设施加快推进，阳云高速罗阳段和S277线海陵大堤段扩建工程正式动工，西部沿海高速公路三山出口到XX核电基地公路改造工程基本完成。市政配套设施不断完善，漠XX、马南河整治取得良好成效，城区供水、排污设施得到加强。创建国家园林城市工作全面启动，深入开展园林绿化“十佳”单位和“百佳”家庭评选活动，全面完成市区绿道示范工程，建成区绿地率达347。“三旧”改造扎实推进，实施改造项目58个，涉及改造面积4620亩。宜居城乡建设深入开展，实施村庄整治工作，新建成3325个村庄垃圾收集池，超额完成农村公路硬底化任务，完成海堤加固达标建设25公里。加强生态环境建设，加大节能减排和环境污染治理，突出重点区域环境和生态治理，对XX市第一净水厂和阳西电厂等9家国控重点污染源进行实时自动监控，连续8年在全省环保责任考核中获得优良以上等次。2012年总体社会经济发展情况良好，为XX的房地产市场的发展提供了很好的社会经济基础。22项目建设的必要性221项目建设所符合XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、XX市城镇化发展“十二五”规划、XX市土地利用总体规划和产业政策XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及XX市城镇化发展“十二五”规划中指出“十二五”期间，XX市推进城镇化发展的总体目标是围绕XX建设“五地一城”（“双转移”示范基地、沿海临港工业基地、中国刀剪产业基地、国际休闲旅游度假胜地、环珠三角现代农业基地和宜居创业滨海新城）和三次产业协调发展的新型工业化城市的总体目标，积极稳妥推进城镇化进程、努力提高城镇化发展质量，推动社会经济发展方式的转变。通过进一步贯彻落实和深化完善相关政策制度，推进市域城镇化发展进程，实现城镇化由“政府主导”向“政府引导、市场主导”转变；逐步提高城镇户籍人口比重，提高人口城镇化水平与消费增长的匹配程度；初步实现城镇化空间格局优化目标，基本形成集约节约型的城镇土地利用模式；城乡基础设施和公共服务设施在覆盖范围、完善程度上均得到较大提高，形成城乡一体化、网络化的服务体系，城乡人居环境得到明显提升；基本建成市域城乡居民统一的社会保障体系，住房保障程度进一步提高，就业保障机制进一步完善；市域生态安全格局基本形成，生态环境保护建立起长效机制，城市生态空间进一步优化；城市综合实力得到显著增强。到“十二五”末，XX市城镇化水平提高到67。（1）城镇化水平发展目标“十二五”期间，通过制度创新和政策创新加快城镇化步伐，引导乡村人口向市区及中心城镇集聚，实现城镇化率年均提高15个百分点左右。到2015年，市域城镇人口达到140万人以上，全市城镇化率达到55左右，城镇人口年均增加约6万人。（2）城镇空间格局优化目标到2015年，市域城镇协调发展格局基本形成，逐步建立起与内生增长的经济发展模式相适应，布局合理、功能完善、大中小城市和小城镇相协调的市域城镇体系，其中，中心城区、县城、中心镇的城镇人口占全部城镇人口的比重达到70以上。市域中心城区框架进一步拉开，功能显著增强，综合竞争与辐射带动作用充分显现，中心城区常住人口达到70万人以上。通过推进城市重心南移和城南新区、高新区、海陵岛的建设，城市品质不断提升，将XX打造成为“城市靠海、城中有海”的滨海新城。（3）城镇土地集约利用目标控制新增建设用地规模，充分利用闲置和低效建设用地，提高建设用地的节约集约水平，增强建设用地的保障能力和利用效率。“十二五”期间单位城乡建设用地的二、三产业产值年均提高10以上，人均城镇建设用地指标控制在110平方米/人，人均乡村建设用地指标控制在120平方米/人。（4）城镇住房保障完成目标以“广覆盖、保供应、多受益”的原则，加快建设公租房、廉租房、经济适用房等政策性住房，“十二五”期间计划建设134361套以上保障性住房；放宽廉租住房等住房保障申请条件，扩大住房保障受益范围；挖掘租赁房源供应量，提高已享受租房补贴资格家庭的租房率；增加公租房、廉租房和经济适用房等保障性住房供应，使更多中低收入家庭住房条件得到改善。廉租房房源供应做到“应保尽保”；经济适用房定向建设，落实规划安排，保证拆迁家庭安置用房全覆盖。本项目符合XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及XX市城镇化发展“十二五”规划的要求。项目位于XX市XX区XX三路，为XX市区中心城区，根据XX市土地利用总体规划（20062020年），属于允许建设区，本项目所占地块规划为二类居住用地R2兼容商业用地C21；符合XX市土地利用总体规划（20062020年）中的规划要求拟建项目同时符合XX市有关房地产产业政策的要求。XX市政府2012年召开土地管理暨“三旧”改造工作会议明确管理政策，严守耕地红线，坚持节约集约用地，加快“三旧”改造步伐，强化土地执法监察，做好农村土地确权登记发证工作，狠抓土地整治和高标准农田建设，落实例行督察整改措施。2012年XX市出台关于进一步加强市区私人自建住宅建设管理的意见，强调凡已办理报建手续而未动工建设的私人自建住宅，在2012年12月31日前必须动工建设，逾期动工建设且领取建设工程规划许可证超过一年期限的，原报建手续自行失效，需重新办理报建手续，并按意见颁布实施后规定的标准重新缴交有关税费。在国土资源部闲置土地处置办法的基础上于2012年11月份出台了XX市闲置土地处置方案，经过一系列政策的引导和执行，本地房地产价格上涨势头趋于理性，XX市住宅用地价格稳定。XX市政府为鼓励企业、个人投资建设商业写字楼项目，完善城市功能，提升本市投资环境，出台了XX市市区（含海陵岛、高新区）鼓励投资商业写字楼项目优惠办法，根据XX市城市总体规划（20072020年）纲要和XX市土地利用总体规划大纲（20062020年），可优先安排商业写字楼项目建设用地，并在制定土地供应年度计划中确定合理的供应量。如现存土地原使用性质与商业写字楼性质不符，则在满足城市总体规划的前提下，可依法定程序变更为商业写字楼项目用地。原已完善土地手续的土地，因建设商业写字楼项目的需要而发生用地性质变更、增容的，土地补差价按规定的30收取。在此政策的鼓励下部分开发商转向投资开发此类商业写字楼项目，使得此类用地具有升值空间。XX市政府在全市提高城市化发展水平暨住房城乡建设工作会议上强调，以把XX打造成“让本地人自豪，令外地人羡慕”的城市为目标，全面提高城市化发展的速度和质量，力争在2015年城市化率达到67，接近全省平均水平。XX市政府在政府工作会议上强调要在2012年快速推进阳云高速罗阳段、325国道改造、省道、县道以及镇村公路建设和升级改造、海陵大堤拓宽工程、广东西部沿海铁路XX段、XX港510万吨码头和10万吨级航道疏浚工程等项目建设，加强城郊区域与中心城区规划衔接，重点抓好城南新区、中洲新城、海陵岛的规划建设，推进市区与阳东县东城镇、雅韶镇、红丰镇一体化，构建以城带乡、城乡共融的城镇群发展格局。在政府的大力支持下，城市建设水平提高了，投资环境变好了，整体地价水平保持稳定增长。222项目建设为XX经济发展的贡献房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，项目建成后，对XX市经济发展的贡献主要体现在增加XX市地方财政收入，增加了XX市房地产住宅市场的供应量。223项目建设对相关利益群体的作用建筑行业是劳动密集型产业，在当前金融危机加深，总体经济放缓的形势下，返乡农民工增多，XX市劳动人口的就业压力加大。本项目的实施将会给15002000人带来工作的机会。该项目投资涉及项目投资经营方、项目出售对象、当地居民、政府相关部门。通过分析可知项目经营方获取较好利润；项目购买人群获得高质量住宅，居家投资皆宜；项目改善了环境质量，当地居民欢迎；项目促进区域经济发展、提升了土地价值，政府部门受益应当注意的是项目价格应慎重定位，兼顾各方；项目建设过程中的各项活动应遵守政府的政策及各项规定。小区的施工建设对周围居民生活、休闲、娱乐业带来一定的不利影响，可能引起部分居民的不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。224项目建设对XX城市基础设施及城市发展的作用华联路（原XX纸箱厂）用地控制性详细规划显示项目配套建设有道路交通设施、公共服务设施和市政公用设施（给水、排水、园林绿化，城市景观），并对各项建设进行了规划设计和控制，项目用地原为工业用地，现在建有工业厂房，工业建筑密度大，绿化面积不足，缺少公共休息活动场所和市政基础设施，综合环境质量较差，故项目建成后，对完善区域内的城市基础设施、提升城市品质有一定的作用。225项目建设对其他相关行业的发展的作用房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点，不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献，而且通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中，直接和间接与房地产相关的达50多个行业。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接的紧密联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电等基础工业和制造业；还带动家用电器、家具和室内装饰等行业，促使旅游、园林、商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算，房地产业的产值每增加一个百分点，就能使相关产业的产值增加152个百分点。1990年以来，中国经济的持续、稳定和快速增长，也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。此外，房地产行业在发展中所面临的社会经济背景，是可以吸引大量的国内外投资，特别是质量较高的投资，增加城市的经济含量。其城市化进程具有较强劲的工商业发展支撑，其城市的辐射作用更强大了，快速发展住宅产业具有一定的合理性。本项目的的实施可以较大地带动XX市的本地的建材等相关产业较快的发展，同时促进第三产业的发展。第3章市场分析与预测31项目市场前景311XX市房地产市场现状及发展情况虽受国家宏观调控的影响，但XX市房地产市场仍然保持了稳定增长的态势，完成房地产开发投资额、施工面积、商品房销售、实现房地产税收等各项指标都有一定的幅度增长。据统计，2012年市场累计完成房地产投资开发611亿元，同比增长22；施工面积6729万平方米，同比增长77；商品房（含商业用房、住宅等）空置面积21万平方米，同比减少26（其中空置一年内的034万平方米，占17）；商品房销售面积1677万平方米，同比增长9；商品房销售额803亿元，同比增长32；实现房地产税收（不包含耕地税、契税）793亿元，同比增长391；全市商品住宅交易平均价格为4104元/平方米，同比增长189，市区商品住宅交易平均价格为4408元/平方米，同比增长126。1、市场情况综述由于受供求关系、建造成本上升、住宅小区品质提高以及高档住宅成交较多等因素的推动，全市均价出现结构性增长，突破4000元/平方米这一关口，特别是阳东因高档大盘较多，房价已达到5138元/平方米。据调查，今年成交的商品住宅主要以环境优美的高档楼盘为主，而中低端楼盘销量相当较少。由于“名扬国际”、“华科国际”、“新都汇”等一批城市商业地产推出，吸引市民追捧。据统计，2012年全市商业地产销售约129万平方米，93亿元，同比分别增加258和232。部分商业地产成功，吸引不少资金进入，多个商业地产项目将动工建设。不过商业地产过多过快发展，容易产生同质化竞争，加大未来营运难度。旅游地产持续升温。继海陵岛旅游地产持续热销，阳西县沙扒湾旅游地产也开始进入开发和销售阶段。据不完全统计，2012年共预（销）售度假公寓128万平方米共1855套，总销售额达127亿元，同比分别上升13、34和30。外来房企凭借资金雄厚、投资规模大、品牌知名度高、营销理念先进等优势，竞争优势明显，市场份额进一步扩大。据统计，外来房企销售面积约占市区（XX区）的45，销售额占市区的47。而本土的两大企业销售面积和销售额约占市区的20。2、房地产市场发展情况除2008年受到全球金融海啸的影响市场出现下滑情况外，近几年XX房地产市场均保持快速发展的势头，完成开发投资额、商品房销售面积及销售额、实现房地产税收等多项指标均创下新高（见表1）。从县（市）区的情况来看，2012年各县（市、区）房地产市场整体发展较快，特别阳西县的增长最快（见表2）。市区（含两区）的房地产比重最大，完成开发投资额、商品房销售面积、商品销售额三项指标分别占全市的436、424和509。3、商品住宅空置情况全市商品住宅空置面积174万平方米，同比减少22，其中待销一年以下（含一年）的01万平方米，其中市区空置一年以下（含一年）的为003万平方米（见表3）4、商品住宅销售情况2012年全市共批准预售的商品住宅13456套，同比增长172；面积16666万平方米，同比增长55。其中市区（XX区）共批准预售3976套，面积5275万平方米。全市共销售的商品住宅共12653套，同比增长18；面积1424万平方米，同比增长31。其中市区（XX区）预（销）售的商品住宅共4125套，同比减少2，面积为5559万平方米，同比增长38。全市情况来看，总供应量相对平衡略有偏大，第三季度销售情况相对较好；从市区情况来看，需求略大于供给，第四季度销售情况较好，而第三季度情况相对较差（见图1）。20082012年共批准预售70706万平方米，55442套，预（销）售65089万平方米、52125套，供给略大于需求，总体还是比较平稳。除2007年需求大过供给外，其余各年基本上都供给大于需求。2012年供给和销售是分别2007年的42和23倍，住宅商品化、市场化逐渐成为市民住房消费的主要选择。（见图3、4）。从2012年全市预（销）售商品住宅的房价计划情况来看，每平方米售价在3000元以下（含2000元）的4262套，30004000元（含4000元）的3046套，400034361元（含34361元）的2344套，34361元以上的3001套，比例为33241924；而市区则分别是32套、1199套、2050套和2699套，比例为1203445（见图5、6）5、房价走势情况从近六年房价走势来看，XX市房价稳步上升，全市交易均价由2007年的2033元/平方米上升到2012年的4104元/平方米，年平均增长204；市区房价从2007年的2299元/平方米上升到2012年的4408元/平方米，年平均增长184。目前全市和市区均价都已突破4000元/平方米的关口（见图7）。6、市区新建住房交易登记备案情况2012年市区（XX区）新建住房（一手房）交易登记备案共4916万2167亿元，同比分别减少584和增长131。其中第一季度为803万361亿元；第二季度为1145万501亿元；第三季度共1471万644亿元；第四季度共1497万661亿元。每个季度登记逐季度有所上升。（见表4）7、未来发展趋势由于中央房地产调控政策仍将坚定不移执行，市场不确定因素依然存在，不过由于XX在核电、风电等一批大项目的拉动下，总体经济持续向好，后发力度强劲，预计房地产市场仍将保持平稳发展态势。（1）房地产市场仍将保持平稳发展态势。由于XX总体经济持续向好，后发优势明显，房地产投资、先开工面积、销售面积等保持一定幅度增长，商品房供求基本平衡。不过个别县（市）出现投资过快增长、房价上涨较快而销售增速相对较缓等情况还是需要认真注意和审慎对待。2房价仍有上升空间。房价经历连续多年增长，尽管目前房价已突破了4000元/平方米，但供求关系总体仍保持相对平衡，预计房价仍有10左右上升空间。房价过快上涨也会抑制一部分刚性需求。3市区城南新区继续成为开发的热点。随着城镇化进程加快、政府向南发展的战略积极推进以及城南新区配套设施不断完善，市区城南新区将继续成为投资开发的热点。4商业地产继续升温。随着“名扬国际”、“新都汇”、“华科国际”等商业地产项目成功进入并取得较好销售业绩，商业地产引起开发企业关注。很多开发企业投资逐步转移到商业地产领域。据不完全统计，将有多个商业地产项目将动工建设或续建，开发规模将进一步扩大，商业地产竞争将进一步加剧。因此，有关企业要注意做好调查研究，充分考虑市场容纳程度，尽量避免同质化竞争。5旅游地产档次不断提升。继保利地产成功进入旅游地产后，国内地产界的巨头看好XX旅游地产的发展前景。恒大、敏捷、东方月亮湾等大企业分别在海陵岛、沙扒湾等低投资开发，旅游地产开发档次将有进一步的提升，销量将会增加，价格也会有所提高。6根据国家的政策，为保民生促稳定，今年限购、限贷的调控政策将会持续。我市估计也将会出台限价政策，建议开发企业在新的一年里调整开发结构，发展旅游地产、工业地产和普通住宅建设，减少高档住宅的投资，规避限价风险，顺应时势，开辟新项目，促进城镇化建设。32项目目标市场分析321市场定位本项目规划为XX市区的中档楼盘，项目临近阳东县城，主要面向XX市区及阳东县城常住人口（包括工作、经商人士）和XX在外地回乡置业者。以自住型为主，兼有投资性质。322市场规模预测项目规划建设框架结构高层住宅楼，建筑总面积112824，住宅总数约1200套，商铺约240间，根据XX市2012年的住宅和商业房地产的销售情况预测，项目建设规模，远远低于市场需求规模，故项目能达到销售预期。323项目销售收入预测该项目是XX市区重要居住区，环境较好。根据XX市2012年房地产市场统计资料显示，市区商品住宅交易平均价格为4408元/平方米，具体分布如下表71XX市住宅用地片区平均房价表单位元/片区四至范围主要楼盘名称平均价格旧城区漠XX、河堤路以东，安宁路以南，仙踪路以西，文明路及高凉路以北名扬汇峰、城中雅轩、颐和名居、银基商厦、东门雅苑、恒源大厦、理想雅苑、华港豪庭、英雷大厦、高凉雅筑、南方雅苑、中源家园、创业豪园4100城西区漠XX、沿江路以西桃园峰景、龙源居水岸花园、糖厂小区、碧桃园3500城南区文明路及高凉路以南、新江东路以西新都会时代广场、保利花园、丰怡豪庭、阳光马德里、南方花园、华厦花园4600城东区康泰路、安宁路、仙踪路以东新江东路以西，高凉路以北中鼎中央豪门、中珠在水一方、景湖花园、金湖明珠、金湖翡翠、金山雅筑、淘金湾、京源胜景轩、御湖花园、富盈比华丽山庄、锦绣名城、雅景豪庭、漠江花园5100城北区观光北路以东、安宁路以北康泰路以西锦绣江南、德信华城、富和海岸城、威尔登堡花园、嘉华尚城、富地花园、上东新城、浩大岭南新邨、新源名居、御景豪园、嘉福园、金海湾花园、瑞俪轩4500临街商铺的交易平均价格具体如下表表72XX市商铺片区平均房价表单位元/片区四至范围主要街道名称平均价格旧城区漠XX、河堤路以东，安宁路以南，仙踪路以西，文明路及高凉路以北新华北路、新华南路、南恩路、东门路、金鸡路、XX一路、XX二路、二、三环路石湾南路、安宁路、环城北路、西平路石湾南路、安宁路、漠江路、创业南路234361城西区漠XX、沿江路以西沿江北路、沿江南路、漠江中路10000城南区文明路、高凉路以南，新江东路以西文明路、高凉路、东山路江朗大道、东门南路13000城东区康泰路、安宁路、仙踪路以东新江东路以西，高凉路以北新江北路、金山路、XX三路体育路、新江东路、仙踪路18000城北区观光北路以东、安宁路以北康泰路以西建设北路、马南路、创业北路西平北路、石湾北路、金山路马曹路、康泰路14000项目所区域为XX市旧城区，根据其区域价格，综合考虑项目的建筑特点及临路状况，项目开发完成后的价格和销售收入预测如下住宅按4500元/M2的价格进行出售，则住宅销售收入为100674450045303（万元）。商铺按15000元/M2的价格进行出售，则商铺销售收入为121501500018225（万元）。项目开发完成后的总销售收入为453031822563528（万元）具体分年估算详见销售收入和销售税金及附加估算表第4章项目场址与建设条件41自然条件411项目地理位置概况项目位于XX市中心城区的东边，XX三路的东南侧，中间有一条12米宽的华联路穿过，东南是20米宽的XX一街，东北是华鸿花园，西南是阳东县众强汽车配件总公司用地，交通便利，总用地面积为43394。412项目工程地质条件4121岩土层工程地质特征项目用地形状较规则，地势平坦、地势起伏变化坡度在10以下，地势条件优越，地面标高为1741495米之间。地质状况为实土，地质条件较好，地基的承载力一般都大于15吨/平方米，地形可塑性强，为一类建设用地4122场地地质构造场地经钻孔揭露，岩性为燕山期侵入的花岗岩。岩石除风化裂隙外，未发现破碎带及断裂构造。基岩稳定性良好。4123地下水概况说明经钻孔水位观测，地下水静止稳定水位埋深约为065080M，变化较小、地下水的主要赋存于第四系砂层、风化花岗岩及其残积上层中，前者属砂层孔隙水，为主要含水层，但厚度不大，后者属孔隙裂隙水，含水量及孔隙比小，地下交替较缓慢，为弱透水层。地下水量贫乏。地质环境良好，周围有无污染情况。根据水质分析结果SO41140/L,在类环境地下水中,对混凝土无结晶性腐蚀,PH值得注意57,侵蚀性CO23594/L,HCO33003/L,在弱透水层中具中等分解性腐蚀MGNH3353/L，CISO4NO35421/L，在类环境地下水中,对混凝土无结晶分解性腐蚀。因此，综合判断地下水对基础混凝土有中等腐蚀情况、必须对基础混凝土结构采取二级防护4124工程地质条件评价与建议（1）项目用地内全、强风化带花岗岩埋藏深度中等，岩性为燕山期侵入的花岗岩，岩土种类少，岩土层结构简单，未发现断裂构造或破碎带等动力地质构造作用的破坏影响迹象，基岩稳定性良好。（2）项目用地内第四第冲积层为局部发育的砂土层，厚度不大无软土层，主要岩土层为花岗岩残积土及其风化岩，根据建筑抗震设计规范（GB500112010）划分，项目用地土类型为中硬立类型，内别属于工类。（3）根据项目用地的工程地质条件，结合建筑物的结构荷载、使用功能及施工条件，对基础选型建议采用桩基础，桩型为沉管灌注机或预应力管桩，选用全风化、强风化岩（局部可选用坚硬状残积上）作桩端持力层，按最终贯入度要求收桩。有关桩基参数详见表41表41桩基参数表层次岩土层名称岩土层状态FAFKKPAQSKPAPQKPA12中砂稍密中密20023020252残积层（上部）可塑坚硬2202535180020003残积层（下部）硬塑坚硬28035402400260031全风化花岗岩坚硬土状35050552500280032强风化花岗岩半岩半土状500600608030003300（4）由于地下水对混凝土具有中等腐蚀性，必须对基础混凝土采取二级防护，水泥品种、标号、水次比、最少水泥用量，C3A百分比及防护层厚度等技术指标，应按有关规定执行。（5）按广东省地震烈度区划图，项目用地地震烈度位于、级交界部位，建筑设计中建议按度作为抗震设防。413水资源概况XX市紧邻珠三角,扼粤西要冲,位于北纬212845”224102”,东经1111635”1122151”,属亚热带气候,常受海洋性季风及热带、副热带高压气候影响,雨量充沛,气温变化小,多年平均气温23。国土面积7965KM2,水资源计算面积7865KM2,其中丘陵与山地面积占7783。地质岩体主要由花岗岩、砂页岩和石灰岩等组成,其分布走向与河流方向基本一致。地形从高到低,土壤质地由砂至黏。市内河流密布,集雨面积在100KM2以上的河流有28条,多发源于北部山区,上游河床陡峭,天然落差大,中下游河床平缓,易发生洪涝灾害水力资源蕴藏量为676万KW,可开发利用量为285万KW。境内最大河流漠XX发源于阳春市河朗镇云廉洒山西南,经阳东和XX由北向南流入南海,其干流长199KM,流域面积6091KM2,河口多年平均径流量882亿M3。2水资源状况21降水从时间分布来看,全市降水年内主要集中于汛期49月,约占全年水量的7085,且多以洪水形式出现非汛期10月至次年3月,只占153042基础设施状况交通说明项目所有路网结构，交通便捷度电力邻有110千伏广东电网XX110千伏东城变电站，电压稳定，项目用电可就附近电网接入。本项目供电电源为交流380伏或220伏，由建设单位低压引至综合处理站配电间民，负荷等级为三级；其中废水处理配电采用三相五线制，单相配电为三线制；电缆选用VV型，控制线路选用KVV型，经电缆沟或穿管敷设，需直埋的电力或控制电缆采用VV22或KVVP型，照明用交流220V电源。用BVV电线难燃塑料线槽沿墙敷设。以上电机、管线要做接地及防雷措施。供水XX自来水厂有自来水管网经过，管径为DN600，可供应项目建成后的生活、消防、市政用水。目前XX自来水厂的日供水能力达到28万立方米，供水充足，水质优良。本项目用水可就近驳接，由附近管网接入。电信XX邮电通信事业超前发展，固定电话、移动电话、图文传真一应俱全，已基本建成了电信光纤网、盈通宽带IP网、移动通信网、联通通信网、网通通信网等为基础骨干网络，开通了因特网、电子邮件、VPN/VPDN虚拟专网、虚拟主机、主机托管等电信业务，“信息高速公路”已初步形成。通讯条件优越。综上分析，项目场址道路、水、电、通信等市政条件具备、交通便利、环境承载力较好、水质优良并且项目用地具有良好的地形地貌、地质构造条件良好，且无其它特殊的要求，经多方综合论证，项目用地适合选址要求。第5章工程技术方案51规划设计依据A中华人民共和国城乡规划法B城市规划编制办法（建设部令第146号）C城市规划编制办法汇编D国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）E方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（JGJ5088）F城市道路交通规划设计规范（GB5020095）G高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32010）H高层建筑箱形与筏形基础技术规范（JGJ62011）I建筑地基处理技术规范（JGJ792002）J人民防空地下室设计规范（GB500382005）K钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS5193L建筑给水排水设计规范GB500152003（2009年版）M建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）N自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（05年版）O建筑设计防火规范（GB500162006）P室外给水设计规范（GB500132006）Q室外排水设计规范（GB500142011）R国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等52项目设计的理念和设计原则521设计的理念说明项目建成后的功能定位和项目的特点522规划设计原则5221可持续发展与生态性原则强调可持续发展的指导思想，坚持自然资源与生态效益、经济效益、社会效益三者的有机统一，在保护生态环境的前提下，实现资源的最有效利用。5222“以人为本”的原则在本次规划设计中，充分体现“以人为本”的设计理念，从多方位、多层面考虑人的需求，注重环境保护和改善，完善、优化各项基础设施和配套服务设施。5223可操作性原则规划设计方案应充分考虑投资及自然资源条件等因素，合理预测项目的发展规模，进而指导项目的设计。5224多样性原则为最大限度满足各类不同层面、不同需求的人们的需求意愿，在设计上应该提高项目的多次重复使用的适应性，突出项目的特点，达到最佳的利用效果。5225弹性原则项目的开发建设周期较长，而市场的需求和发展会有一定的多变性，所以，应保持规划设计的适应性和灵活性。以上规划设计原则，应体现在规划设计的全过程中。53项目总体规划方案531说明该项目的总体规划情况项目总体规划为中档住宅小区，具体详见土地利用规划图532规划范围项目东至XX一街，南至阳东众强汽车配件工贸有限公司，西至12米道路，北至华联路，项目总用地面积为43394平方米，计容总建筑面积为112824平方米，容积率26建筑密度28，绿地率30，建筑限高60M，具体规划指标详见附件华联路边（原XX纸箱厂）用地控制性详细规划。54建筑设计541建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。542建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑XX的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。55结构设计551指导思路5511在结构设计中充分考虑以下内容使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。552结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限60年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。553结构选型采用钢筋混凝土框架结构，楼层盖均休用现浇梁板结构。554地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。56给排水设计561给水设计5611水源概况XX自来水厂有自来水管网经过，管径为DN600，可供应项目建成后的生活、消防、市政用水。目前XX自来水厂的日供水能力达到28万立方米，供水充足，水质优良。本项目用水可就近驳接，由附近管网接入。市政给水管网的供水流量能满足项目用水量要求；压力能保证项目要求的压力要求。5612用水量由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标用水单位用水定额L/PD使用人数P使用时间（H）小时变化系数最大时用水量M3/H最高日用水量M3/D住宅24036002415126864不可预见水量按最高日用水量201728合计151210368用水量估算结果为最高日用水量为10368M3，最大时用水量1512M3。5613给水系统项目各栋建筑由室外给水管网直接供水。5614消防系统项目消防给水管网成环状布置，管径DN150，并从市政给水管上接入进水管，并有按规范设置室外消火栓。562排水设计采用分流制排水。雨水、污水分别排放。雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管生活污水经室外污水管集中后，先排入化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第6章节能节水措施61设计依据为贯彻国家有关节约能源、保护环境的法律、法规和政策，改善夏热冬暖地区居住建筑室内热环境，提高空调和采暖的能源利用效率，夏热冬暖地区居住建筑的建筑热工、空调暖通和照明设计，必须采取节能措施，在保证室内热环境舒适的前提下，将空调和采暖能耗控制在规定的范围内。根据中华人民共和国行业标准夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ752003及广东省居住建筑节能设计实施细则制定的标准为依据。62建筑部分节能设计621、总平面设计建筑总平面布置和单体平面设计，尽量利用冬季日照取暖，减少夏季太阳热辐射，并充分利用自然通风。本项目建筑物的朝向均接近南北向。622、体形系数在居住建筑设计时尽量减少建筑物的外表面积，以减少传热耗热量。本项目6层建筑设计体形系数在035037之间，小于040；18层建筑计体形系数在030033之间，小于035。均符合广东省居住建筑节能设计实施细则对建筑的体形系数的规定。623、窗墙面积比和遮阳系数由于窗户的保温隔热性能较差，因此本项目建筑设计尽量减少窗户面积，同时采取一定的遮阳措施。本项目建筑东、西向外窗设外遮阳（较密的花格），遮阳系数CW符合建筑节能设计标