某物流中心工程可行性研究报告

XXXX物流中心工程可行性研究报告XXXX现代物流有限公司XXXX工程咨询有限公司目录一项目建设单位及项目概况11项目建设单位概况12项目概况13项目建设背景14可行性报告编制依据15可行性报告内容和范围二、项目建设的必要性21项目建设的必要性22项目建设的可能性三、市场调研31市场调研情况32市场调研总结四、项目发展定位41战略定位与发展思路42功能定位五、项目建址及建设条件51项目建设地点52项目用地53社会经济发展条件54自然地理条件55基础设施条件六、项目建设方案61规划设计目标62建筑设计63结构工程64给排水工程65电气工程66暖通工程67人防工程七、项目信息系统规划71规划原则72信息系统功能需求分析73信息系统目标定位74信息系统结构框架75信息系统运营机制与管理模式76信息系统建设实施方案八、节能方案分析81用能标准和节能规范82主要节能设计原则83能耗状况和能耗指标分析84节能措施85能源管理与保障九、环境和生态影响分析91项目周边环境现状92生态环境影响分析93生态环境保护措施94地质灾难影响分析95特殊环境影响分析十、投资估算与资金筹措101投资估算范围102投资估算依据103投资规模估算104资金总额及资金筹措十一、财务评价111评价依据112主要参数的确定113总成本费用估算114经营收入和税金估算115利润分配及借款偿还116盈利能力及经济影响分析117不确定性分析118财务分析评价十二、项目建设管理与招投标121项目建设管理122项目招标123建设周期十三、结论一、项目建设单位及项目概况11项目建设单位概况111项目建设单位名称XXXX现代物流有限公司112项目建设单位地址XX市XX镇XX东路388号113项目建设单位主营业务许可经营项目搬运装卸，货运代理（代办），货物配载，普通货运，煤炭批发经营。一般经营项目货物仓储，设备租赁服务，包装加工，电子信息咨询服务，物业管理服务，经销金属材料、建筑材料、五金材料。114法定代表人唐闻遥115项目建设单位注册资本金25000万元人民币116项目联系人电话传真12项目概况121项目名称XXXX物流中心项目122项目建设地点项目位于XX市XX镇XX村。具体位于104国道以北，XX运河以南，XX河以东，XX市界以西。123项目建设内容和规模XXXX物流中心项目旨在通过对现有市场的改造升级和扩建打造XX三省交界区的区域性专业物流集聚区，本次规划XX物流中心分为仓储区（金属仓储、生产生活资料仓储）、交易区（金属交易区、生活生产资料交易区、综合交易区）、综合配套区及商务信息区4大区；具有交易、港口作业、信息化服务、仓储、加工和配送（配载）六大功能。交易区主要是进行金属材料、生活生产资料和再生资源利用物资的交易，也可以提供金属材料的展示活动。仓储区主要有室内公共仓储、露天堆场和货棚、码头堆场等。金属材料加工区包括金属材料和利用材加工区。金属材料加工区主要为入驻物流中心的金属材料经营企业提供材料检验、加工以及其他相关加工服务。配送配载区除了商品采购、商品存储外，配送配载区还可以提供订单管理、货品检验、分拆包装、重新包装、贴标签、货品分拣、运输配送、货品回收、越库作业、信息统计等功能。港口作业区河岸长1000米，设各类型行车、吊车20台套，千吨吨位船舶的内港池（50米长、18米宽）一只，码头货物日吞吐量10000吨，日起吊能力达05万吨。综合服务区主要由商务信息化大厦（内部设办公区、信息服务中心、商务服务中心等）、综合服务中心和商业服务区组成。本项目规划建设用地299999平方米，地上总建筑面积52760236平方米（其中商业服务区94765平方米、办公交易区136272平方米、信息与商务区198135平方米、仓储区9843036平方米），及地下建筑面积58857平方米。停车位1759辆。分区技术经济指标商业服务区用地面积34134平方米容积率277建筑基底面积13684平方米建筑密度400建筑面积94765平方米绿地率257其中商业服务区94765平方米停车位533辆（地上78辆、地下455辆）地下室29083平方米办公交易区用地面积52727平方米容积率258建筑基底面积20288平方米建筑密度385建筑面积136272平方米绿地率24其中市场区55750平方米综合服务区80522平方米停车位421辆（地上190辆、地下231辆）地下室11615平方米信息与商务区用地面积95120平方米容积率208建筑基底面积36779平方米建筑密度388建筑面积198135平方米绿地率27其中市场区118685平方米综合服务区79450平方米停车位805辆（地上340辆、地下465辆）地下室18159平方米（局部二三层）金属仓储区用地面积34024平方米容积率10建筑面积34024平方米其中单层仓库34024平方米生产资料仓储区用地面积364736平方米容积率105建筑面积383772平方米其中单层仓库355218平方米办公28554平方米生产生活资料仓储区用地面积2361649平方米容积率11建筑面积2602916平方米其中单层仓库2281226平方米办公32169平方米13项目建设背景改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，经过30多年的发展，中国已经由一个工业基础相对落后的国家发展成为世界制造业大国，被称为“世界工厂”。但产业结构比重不合理。国家多次提出鼓励和扶持第三产业发展政策。2008年年末的次贷危机，中央迅速出台了总额4万亿的经济刺激计划，物流产业被列入十大产业振兴计划之一。为了配合国家物流产业调整和振兴规划，XX省很快出台了本省的物流产业调整和振兴规划纲要。XXXX物流中心项目就是在这种大背景下应运而生。物流中心或物流园区是物流企业、物流基础设施资源在空间上的积聚，有利于放大区位优势、承载现代流通、有机结合实物物流与信息物流。2004年8月，国家发改委、商务部、交通部等九部委联合下发的关于促进我国现代物流业发展的意见中明确指出加快物流设施整合和区域物流中心建设，由此规划和建设XXXX物流中心符合我国现代物流的发展趋势。XXXX物流中心具有良好的区位、交通、土地、市场优势。同时，在该物流中心同步规划建设为XX市及周边地区提供金属材料和生活生产资料的仓储、加工及交易、信息服务、商务服务等综合物流服务功能，可改变XX当前大型物流节点缺失的现状，全面提升XX市的物流服务水平，可有力推进XX边界地区现代服务业、制造业及城市化建设的发展。131中国物流园区发展概况面对中国经济快速发展现状，国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策及一系列发展文件国务院关于促进流通业发展的若干建议（200569）；国家发展和改革委员会等9部委印发关于促进我国现代物流业发展的意见和通知（200485）；物流园区分类与基本要求（GB/T213342008）200881（国务院）物流业调整和振兴规划（2009225）。截至2008年7月，中国物流园区基地约为475个。其中已经运营的122个，占257；在建的219个，占461；规划中的134个，占282。出现了货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区，优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成全国性、区域性和地区性物流中心和三级物流节点城市网络，促进大中小城市物流业的协调发展。加快发展物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。力争在2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团。中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式；政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式三种形式。在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。物流园区的赢利主要来自四个方面，即出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，其中又包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费、其他管理费用、信息服务费用、培训服务费用、融资中介费用、其他服务费用等等。132长三角地区物流园区概况长三角地区已成为全国经济发展水平最高，综合经济实力最强的地区之一，随着长三角区域经济一体化和城镇化进程的加快，区域物流一体化已成为进一步推进产业结构调整、转变经济发展方式、降低产品总成本、提升市场竞争力的必由之路。1经济发展迅速、外向型经济模式以及技术贸易的发展提升物流园区发展水平。2产业结构升级促使物流模式由大宗型向时效型转变。3交通网络的完善提升物流产业向外辐射能力。长三角物流圈已形成以苏锡常、杭嘉湖、南京、上海和宁波物流圈为主的物流产业体系。根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，国家重点发展九大物流区域，其中就包括以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域。目前长三角地区已建或规划建设物流园区近70多个，几乎是珠三角园区规划的2倍，占全国目前规划建设中的物流园区的五分之一。按区域辐射分类，长三角城市物流园区以综合型和国际货运枢纽居多，占74；按服务对象分，货运服务型占59；按行业导向分类，综合型占了87长三角地区物流园区发展特点（1）城市之间物流园区的规模已呈现梯度关系，上海作为区域经济发展的龙头、国际物流的接口，其规模等级最高。（2）功能已体现一定的专业特色性、开始呈现“错位发展”的特点。（3）布局选址与产业和综合运输通道规划基本一致，但链式衔接关系还有待形成。14可行性报告编制依据1、国家经贸委、铁道部、信息产业部、外经贸部和民航总局联合下发的关于加快我国现代物流发展的若干建议，2001年3月2日；2、国家计委“十五”综合交通体系发展重点专项规划；3、国家发改委、商务部、交通部的九部委联合制定的关于促进我国现代物流业发展的意见，2004年8月；4、国家发改委颁布的钢铁产业发展策略，2005年8月；5、XX省现代物流业发展规划，2002年6月；6、XX省委省政府关于加快发展现代物流业的若干政策，2005年8月；7、XX现代物流发展规划，2002年；8、XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；9、XX市历年统计年鉴；10、内河通航标准，2004年5月；11省发展改革委关于加快建设现代服务业集聚区的意见（苏发改服务发200752号）15可行性报告内容和范围本可行性报告是对项目在建设必要性、市场分析、建设规模及布局、经济效益等诸方面的可行性研究，并得出结论。研究范围包括必要性分析市场分析和项目定位建设内容、建设规模和总体布局信息系统规划生态环境保护组织机构和运行机制项目建设进度投资估算与资金筹措财务评价二、项目建设的必要性21项目建设的必要性随着全国区域经济一体化和城镇化的加快，XX现代制造业基地建设进程的推进，XX及整个华东地区对高效、快速和安全的社会物流服务体系的需求日益增加，需率先建设和形成若干个具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和信息化层次高的物流中心或物流园区来成为区域综合物流和区域经济一体化发展的助推器和发动机，促进华东地区物流业自身平稳较快发展和产业调整升级，服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。211项目实施是XX及XX应对区域竞争，实现跨越发展的客观需要。制造业一直是XX地区经济发展的主要支柱之一。随着XX地区现代制造业的发展与城市化进程的加快，对金属、生活生产资料等物资的需求量正逐年增加，但XX地区“两头”在外的经济特点决定了要增加XX生产制造企业的竞争力，迫切需要有高效、低成本的流通体系做支撑，需要通过发展现代服务业，来推动XX地区现代物流体系的建设。212项目建设是XX市现代服务业发展的客观需要。作为XX地区的重要中心城市，XX乃至XX还缺乏现代意义上的物流中心，迫切需要建设一个集金属及生活生产资料仓储、加工、配载配送、信息服务、商务服务等一体化的现代化物流中心。加快生产性服务行业发展的主要内容之一是加速发展现代物流业。为此，XX市政府为了促进现代物流业的发展，2003年颁发了XX市现代物流发展规划，制定了XX市现代物流业发展的优惠政策和保障措施。同时，将XX现代物流业发展功能定位为长江三角洲区域物流自中心之一及XX省现代物流中心城市。2005年，XX市加快发展现代服务业实施纲要提出“加大物流资源整合，推动工业企业物流业务外包，培育第三方物流，有步骤、有重点地引进国内外知名现代物流企业，推动本土物流企业与其开展多种形式的合作，催生一批具有先进理念、掌握现代物流技术的本土现代物流企业”。XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确表明在“十一五”期间，“依托宁杭高速和XX运河两条运河主干道，逐步建立一个物流园区，三个物流中心，两个物流站，从而形成多种层次、快捷准时、经济合理的社会化、专业化现代物流业。”213项目建设是满足XX市及周边企业发展的迫切需要。从产业结构和布局来看，不同层面的城市要形成不同的分工协作体系。制造业在XX经济发展中一直处于主导地位，全市制造业对GDP的贡献份额达470，制造业增加值占全市工业增加值的808。XX国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确提出“以增强资助创新能力和推动新型工业为目标，实施工业强势战略”。重点培育三大产业群1）以强化竞争优势为重点，巩固、深化和提高以饲料机械、汽车配件与工程机械、炼钢炼铁、金属压延和输变电设备为主的机械产业群；2）以采用新技术、新工艺、新材料为突破口，提升以纺织、食品和旅游产品加工的轻纺产业群；3）以提高经济效益和加快结构优化升级为核心，积极发展电子电器、生物制剂、精细化工和环保设备为主的新兴产业群。XXXX物流中心的规划正是以此为发展契机，规划建设占地约4717公顷的集金属、生活生产资料、信息服务、商务服务等为一体的现代化物流中心，不仅可基本满足XX地区的金属材料、生活生产资料等产品的需求，而且为经销商提供了交易、装卸、储存、流通加工、配送等物流平台，也为生产制造企业实施物流业务外包、降低生产企业成本创造了条件。因此，XXXX物流中心的规划是现代物流业发展、区域经济一体化和XX现代制造业基地建设的要求，符合政府规划目标，具有良好的区位、交通、土地、市场和政策优势。通过社会物流资源的整合，可作为区域物流的公共运作平台连接起物流需求企业、物流服务企业及社会公共服务资源，可有力地推进XX地区制造业与城市化建设的发展。22项目建设的可能性221项目已纳入“XX省物流业调整和振兴规划纲要”，物流中心被命名为省重点物流基地。XX市政府要求整合“XXXX”市场品牌，扩建改造XX边界市场，加快XX物流中心建设，打造具有核心竞争力的专业市场集聚区和物流集聚区。立足XX兼顾区域物流长远发展需要，紧密结合宁镇扬、苏锡常、通盐泰、徐连淮宿四大物流区域，南京、苏州、无锡、XX、南通、徐州、连云港等7个各具特色的区域性物流枢纽城市，带动周边及其他城市共同发展，逐步提高全省物流一体化水平。222XXXX物流中心控制性详细规划已通过评审并同意实施。2006年由东南大学建筑设计研究院对项目进行规划和设计，后又委托有关单位作了调整和完善，2009年已通过了XX市政府及相关部门组织的方案评审并同意按规划组织实施。223公司已与深圳海格物流、上海国伟实业有限公司正式签约合作。与国家50强综合物流企业深圳市海格物流股份有限公司正式确立了战略合作伙伴关系，不仅给企业带来了先进服务理念，还带来了开拓创新、顽强拼搏、争创一流的创业精神和业务熟练、专业精湛、经验丰富的管理人才，为共谋新发展提供了有力保障。通过海格物流的自有知识产权的物流信息系统，专业的供应链及物流方案，为周边的计划、采购、生产和销售等实现信息流、资金流、物流和商流来整合企业供应链整体的物流成本，提升企业综合竞争力。公司即将与中国物资储运总公司建立战略合作伙伴关系，开展质押融资监管业务，为物流中心内需要融资的商户提供库存质押融资服务。通过提供多种供应链融资模式为商户解决融资困难，帮助银行在业务过程中，发挥银行的客户资源优势，最大程度降低风险、减少客户融资成本和管理费用,及时了解货物信息，提高经营管理效率。目前公司正在与阿里巴巴、网盛科技等国内知名电子商务公司洽谈合作，力争迅速成为电子商务与实体物流紧密结合的典型范例，并以此拓展园区物流业务，打响国内品牌。园区将积极引入麦德龙等仓储型连锁超市，以国际品牌的号召力提升园区综合竞争力。麦德龙集团是全球最为重要的零售公司之一来自150个国家的30万名员工在分布于欧洲、非洲及亚洲的34个国家的2100家分支中工作。1996年，全球自助式批发业务的领导者麦德龙在上海开设了它在中国的第一家现购自运批发商场，经过十余年的发展，麦德龙在中国的34个城市开设了43家商场，拥有约8000名全职员工和超过310万的专业顾客。三、市场调研为了获得更广的视角，调查了生产企业、批发零售企业、物流企业，同时还对政府部门和其它物流园区进行了访谈，访谈样本达40个。具体名单如下政府部门，共计5家XX市发改局、XX市经贸局、XX海关、XX市外经局、XX市规划局。生产企业，共计18家正昌集团、盛东钢铁、申特钢铁、上上电缆、三元钢铁、新光实业、联盟化学、罗地亚稀土材料、维多生物、开利地毯、巨神化学、金峰水泥、天容集团、盛昌钢铁、金源锻造、保龙机电、华鹏集团、天目湖啤酒。批发零售企业，共计4家大统华超市、华帝百货、大润发超市、XX烟酒糖公司。物流园区，共计8家太仓保税物流园区、苏州综合保税物流园区、宜兴长三角金属物流园、南京农副产品物流中心、南京龙潭物流基地、XX新阳光食品城、XX城西冷冻食品交易市场、浙江传化物流基地。物流企业，共计5家华达物流、宏达物流、鸿达物流、再平货运、大地起重运输。图31访谈样本分布图生产企业,18批发零售,4政府部门,5物流企业,5物流园区,831市场调研情况311政府访谈情况从对5个政府部门的访谈情况看，XX过去几年的经济发展情况比较好，发展速度快。而XX本地产业机构以钢铁、机械制造化工为主，与苏南地区相比，外向型经济不发达，特别是出口和来料加工企业不多。目前XX出口企业大多通过上海等地的货代企业在上海口岸出口报关，但随着XX海关服务功能的不断完善提高，本地报关具有更大的灵活性和便利性，部分企业开始在XX本地海关报关出口。从海关角度看，希望物流中心能够设立保税仓储中心，支持本地进出口企业的发展。XX本地的物流服务业不发达，在仓储、货代、集中零担配载、冷库等很多服务领域都是空白，而XX地理位置优越，物流产业的发展空间很大。政府非常支持XX物流中心的建设，并尽可能提供各项优惠政策支持其发展。总的来看，政府各个部门对建设XX物流中心都抱着积极支持的态度，这是XX物流中心未来发展的一块重要基石。312钢材市场XX市具有典型的“两头”在外的经济特点，即市场在外，货源在外。在对XX的机械制造企业、金属加工企业和钢材生产企业的调研走访中，发现有以下特点一方面，XX市大部分的钢材需求企业主要的进货源是大型炼钢企业和大型钢材市场所在的地区，如山西、山东、武汉、上海、马鞍山等地区，范围很广，遍布全国大部分地区，只有少部分制造企业的钢材来源于XX本市；另一方面，XX市的钢材生产企业，主要是轧钢厂，生产的产品主要销售地区是XX市以外的各大中城市，部分产品出口到国外。因此，XX市这一经济特点决定了要增强XX生产制造企业的竞争力，迫切需要有高效、低成本的钢材流通体系作支撑，需要通过发展现代服务业，来推动XX现代物流体系的建设。313生产企业调研情况生产企业是物流需求的源头。本次调研的生产企业主要为XX本地销售额过亿元的骨干企业，行业主要分布于钢铁、机械制造和化工产业，这与XX本地的产业结构是完全匹配的。图32被调研生产企业行业分布钢铁33机械制造22化工28其它17在本次生产企业调研中，我们主要了解了生产企业的供应链情况，特别是运输和仓储的业务外包情况。在被调研的18家生产企业中，13家企业已将运输业务全部外包，占到被访企业总数的72；另有4家企业拥有少量自有车辆，同时使用社会车辆进行运输，占被访企业总数的22；被访企业中，只有1家企业完全依靠自有车辆组织运输。值得注意的是，一部分企业反映，XX本地运输公司的服务能力和服务质量都不能满足企业的要求，因此不得不到XX、无锡等地调用车辆资源，或直接将运输外包给外地有规模的运输公司。在出口物流方面，进出口企业基本通过上海等地的货代公司来操作出口物流，主要是因为本地还没有合适的进出口货代公司。从运输需求上看，生产企业原材料供应物流基本由供应商负责，一般直接送到厂区内。需要自己组织运输的基本是产品销售段的物流。图33生产企业运输外包情况全外包72部分外包22不外包6被调查企业仓储业务情况与运输情况相反，大部分企业均在厂区设立自己的仓库，自有设施基本能够满足需求，但部分企业在业务高峰期时，自有仓储设施能力不足，需要在外面租用临时仓库，有些企业甚至直接将产品堆放在厂区附近道路上。通过调查，很多企业对保税仓储业务还不是很熟悉，主要是因为企业进口量不大，同时XX本地也没有保税仓储设施。图34生产企业仓储外包情况全外包0部分外包22不外包78总的来看，大部分被调查生产企业对建设XX物流中心持非常积极的态度，认为建设一个大型物流中心会填补当地物流设施和物流服务的空白，提升物流服务水平，促进XX及周边地区物流产业的快速发展。图35生产企业对建设物流中心的态度希望72不希望6不确定22314批发零售企业调研情况XX本地的零售市场近几年发展迅速，目前有大润发和大统华两家大卖场，以及华地百货、五星电器、苏宁电器等其它业态零售商，此外，沃尔玛、金鹰、深圳天虹等知名零售商也已计划在XX开店，这也从侧面反映出XX本地消费能力较强，零售市场潜力巨大。本次调查了XX的四家批发零售企业，包括大统华超市、大润发超市、华地百货和XX烟酒糖公司。大统华超市是来自台湾的零售商，目前在XX有一家门店，生意十分兴隆。大统华目前在XX地区有14家门店，在宜兴设立了自己的区域配送中心，面积大约7000平方米，配送中心基本能满足目前的配送需求。大统华配送中心有大约20台自己的车辆负责配送，同时也使用社会车辆进行配送。未来23年，大统华的门店数量会快速扩张，物流中心可能需要扩容。大润发也是来自台湾的零售商，业务主要集中在华东地区，目前在XX有一家门店。自大润发进驻XX以来，销售情况超出了之前的预期，据有关部门透露，大润发XX店年营业额达到5亿元，这一数字远超过零售卖场单店营业额23亿元的平均水平。大润发的配送中心目前设在苏州，未来几年门店数量也将持续扩张。华帝百货与大统华隶属一个集团，目前华地百货没有设立区域配送中心，这主要是因为百货与大卖场的运营模式有所不同。百货业大多由供应商各自管理自己的运输配送，很多供应商在XX附近租用临时的小规模仓库，以满足配送的需求。从零售大卖场的供应链情况来看，目前大部分采购商品都通过配送中心配送至门店，但仍有部分供应商，如本地生鲜产品是直接送至门店的。有些供应商在XX租用临时仓库以满足送货需求。而供应商负责的采购端物流需求还有待物流服务企业大力发掘的。仓库供应商供应商配送中心零售门店终端顾客图36零售大卖场供应链模式（超过70）（主要是蔬菜等本地商品）供应商供应商仓库从批发零售企业调研情况看，零售市场发展十分迅速，各个主要零售商门店数量都在迅速扩张。设立统一的配送中心是业内的一个总体趋势，而门店数量的迅速增加，必然要求在配送中心的容量和布局上进行调整。而卖场供应商，为了满足大型零售商的配送服务要求，也需要在零售门店集中的区域设立一定规模的商品存储中心。315物流企业调研情况XX本地没有真正的三方物流公司，也没有大型仓储和货代公司，本地物流企业都是小规模的运输企业。本次调研我们共访谈了5家在当地有一定规模的运输公司。总体来看，当地的运输企业发展水平较低，一是规模小，一般只有几台至十几台车的规模；而且管理水平落后，基本没有使用运输管理系统等现代管理手段；三是业务能力低，基本靠本地企业或熟人介绍业务，获取业务的渠道很狭窄。被访谈的运输企业对物流中心的建设也表示了支持，希望通过物流中心建设，获取更多的业务信息，提升自身的服务管理水平。32市场调研总结通过以上市场调研，可以总结出如下几点A政府很支持无论是政府直接访谈，还是从物流园区侧面了解，都感受到各级政府部门对发展物流产业的大力支持。这种支持在项目立项审批、征地、税收、贷款、直接补贴等各个方面都得以体现。B运输有需求XX本地制造业发达，在运输方面存在非常可观的现实需求，而当地的运输资源和服务水平，都难以充分满足当地企业的需求。C仓储有空间XX本地没有大型仓储企业，而XX零售业发展迅速，大量零售企业及其供应商对仓储设施都存在一定的需求。D市场有空白XX在第三方物流、货代等方面均呈现市场空白，而随着当地经济的发展，企业管理水平的提升，都要求不断填补这些市场空白。E设施有缺位除了高标准普通仓库，XX还缺乏集装箱码头、信息服务、商务服务等设施，这使得XX在招商环境上与周边兄弟城市相比处于不利地位。F产业要提升物流产业是现代服务业的重要组成部分，他关系到国民经济和人民日常生活的各个方面，随着经济的快速发展，企业管理水平的提高，人民生活水平的不断提升，都要求物流产业同步提升。四、项目发展定位41战略定位与发展思路411定位原则经济合理性原则环境合理性原则起点高原则重点推进、循序渐进的原则协调统一原则与城市总体规划相协调原则可持续发展原则412服务范围立足于XX本市，其业务覆盖范围可以达到宜兴、金坛、广德、郎溪等XX周边200公里范围内，为生产、商贸、物流等各类企业提供完善的物流及相关后勤服务。413战略定位XX物流中心定位为大型综合性的区域物流中心。XX物流中心将建设成为大型的物流设施平台、现代物流服务平台和先进物流信息平台。414发展思路立足XX边界地区社会经济发展需要，以XX运河、宁杭公路、宁杭高速及扬溧高速公路为支撑，以港口作为整合与优化社会物流资源与生活生产资料的纽带，按照“以港促市（场）、以市（场）兴港、以市场促物流、以物流服务市场”的发展思路，建设服务金属、生活生产资料等具有交易、仓储、流通加工、配送、信息服务、商务服务等服务功能的综合性物流中心，为入驻企业提供一个集物流、信息流、商流、资金流于一体的现代化的交易平台，将XXXX物流中心融入到XX边界地区制造业、房地产业和农业的产业链中，成为XX边界地区重要的物流运作平台。42功能定位421交易服务4211现货交易主要提供金属、生活生产资料的现货交易，尽可能满足需求企业“一站式”集中采购的要求，提高知名度，为开展电子交易、电子期货交易等无形交易，打造良好的信誉和前期市场培育。4212期货交易期货交易，是指交易双方在期货交易所买卖期货合约的交易行为。期货交易是在现货交易基础上发展起来的、通过在期货交易所内成交标准化期货合约的一种新型交易方式。随着钢材和废旧金属的现货交易量大，市场信誉的提升，期货交易将逐步展开，从而回避了钢材和废旧金属价格波动而带来的商业风险；还可降低流通费用，稳定产销关系，吸引大型钢材、糖、粮食供应商入驻物流中心。4213一站式集中采购针对钢材需求量大、用钢品种多的企业，由物流中心集中采购部为这些企业提供一站式采购。由物流中心根据需求企业的具体要求，直接向钢材供应商进行采购，利用物流中心的经营管理优势，向这些钢材需求大用户提供价格低廉、质量优异的钢材供应。422物流服务4221流通加工主要是钢材的深加工，建立构建成型车间、卷板平开车间、线材拉丝车间，实行原材料加工、构建成型、仓储、配送等“一条龙”运作，逐步延伸钢材的上下游产业链，使XXXX物流中心成为XX及周边地区的加工配送中心。4222仓储与堆场仓储区分为金属仓储区和生活生产资料仓储区，为进入物流中心的货物提供堆存、管理、保管、保养、维护等一系列物流仓储服务。根据储存货物的对象不同分为钢材仓储区、废金属仓储区、生产资料仓储区等。堆场主要提供货品的暂时存放服务。4223配送主要分为金属和生活生产资料配送。金属配送主要进行钢材、废金属等原料、成品和半成品的配送服务，利用大吨位车辆，为需求商和供应商提供高效、快捷的运输服务；生活生产资料配送主要进行农副产品、生活用品、五金产品的配送服务，利用中型厢式货车和冷冻、冷藏车等专业货车进行快速运输。423信息服务4231电子钢材交易平台建设电子钢材交易平台，使钢铁交易变得舒适、休闲、简单、高效。其中包括电子钢材信息平台、电子钢材仓储平台、电子钢材加工平台、电子钢材运输平台、电子金融质押平台、公共保税仓的完善配套，钢材、糖、粮食供应商及采购商只需要坐在电脑前，轻点鼠标，即可在公正、透明、安全的前提下，轻松完成钢材现货交易和电子期货交易。电子化交易并不可能取代现货批发市场和传统的钢材贸易，相反，它在功能上对现货市场市场应该能够起到积极的补充作用，可弥补现货市场自身无法克服的缺陷。4232信息查询平台通过建立物流中心局域网，依托高速发展的互联网络和现代电子商务技术，采用国际先进的网络安全产品，为客户提供轻松、安全、高效的钢材结算、交收及相关服务。同时建立专业网站，为入驻企业实时提供钢材物流资讯、最新价格行情、生产企业动态等最新信息，并逐步向电子商务发展，从而形成业内有影响的现代化信息平台。创办市场专刊，为买卖双方提供全面的价格信息；设立触摸式客商自助信息查询机，形成局域网、互联网相互沟通的信息收集和分布系统，配合以电视、刊物、报纸专版等全方位的信息服务。424商务服务设立法律、税务、审计、财会等中介服务机构，为客商提供全方位优质服务；为入驻经营业主提供货物运输险、货物险、财产险等保险业务的咨询、代理等；为企业注册、项目报批、融资经营等实现“一条龙”高效、透明服务；为客户提供产品认证、品牌展览、广告宣传等项目的服务。4241金融服务保兑仓融资服务保兑仓业务（买方信贷），也就是说的先有票再有货，即制造商、经销商、第三方物流供应商、银行四方签署“保兑仓”业务合作协议书，经销商根据与制造商签订的购销合同向银行缴纳一定比率的保证金，申请开立银行承兑汇票，由第三方物流供应商提供承兑担保，经销商以货物对第三方物流供应商进行反担保。该产品有利于生产商和经销商建立长期稳固的合作关系，生产商可以尽快实现销售收入，提高资金使用效率；经销商可以享受稳定的供货渠道和销售优惠。仓单质押融资业务仓单是指仓储公司签发给存储人或货物使用权人的记载仓储货物使用权的唯一合法的物权凭证，仓单持有人随时可以凭仓单直接向仓储方提取仓储货物。仓单质押担保信贷业务是指业务申请人以其自有或第三方持有的仓单作为质押物向银行申请信贷业务。目前XX物流中心已于中国物资储运总公司展开关于在物流中心开展仓单质押融资业务的洽谈，为物流中心客户提供融资服务。代订货融资业务市场经销商存入物流中心或市场管理公司一定数量保证金并签订代订货合同，由物流中心或市场管理公司负责垫付部分款项订货，货物经销权归经销商。4242融通仓融通仓是以周边中小企业为主要服务对象，以流通商品仓储为基础，涵盖中小企业信用整合与再造、物流配送、电子商务与传统商业的综合性服务平台，是一个以质押物资仓管与监管、价值评估、公共仓储、物流配送、拍卖为核心的综合性第三方物流服务平台，它不仅为银行、企业间的合作构架新桥梁，也将良好地融入企业供应链体系之中，成为中小企业重要的第三方物流服务提供者。五项目建址及建设条件51项目建设地点项目位于XX市XX镇XX村。具体位于104国道以北，XX运河以南，XX河以东，XX市界以西。XX市位于长江三角洲西南部的苏、浙、皖三省交界处，地处北纬31093141，东经119081936，隶属XX市，东邻宜兴、西与高淳、溧水毗邻，南与安徽广德、郎溪接壤，北接句容、金坛。XX市距上海、杭州200KM左右，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80KM，距XX机场60KM，104国道穿境而过，宁杭高速公路横贯全境。52项目用地XXXX物流中心位于XX市东部，地处XX交界，与三省七县市相毗邻。XXXX现代物流有限公司通过竞拍方式取得了“XX镇XX村地块”，总占地面积4717公顷。该地块将用于码头、仓储、办公交易、信息服务、与商务服务区等部分项目。53社会经济发展条件XX市南北长约59KM，东西宽约45KM，全市土地总面积为1535KM2，约占XX省面积的15。2008年度全市可实现地区生产总值360亿元，财政总收入66亿元。XX目前已形成输变电设备制造、机械制造、食品医药、新型材料、新型建材、金属冶炼加工等六大产业集群，其中输变电产业集群被评为中国县域产业集群竞争力百强。2008年，规模以上工业企业销售收入750亿元，年纳税销售收入超100亿元以上的一家（XX申特钢铁），超50亿元以上的三家，超10亿元以上的七家。2008年全市接待国内外游客630万人，旅游总收入52亿元；社会消费品零售总额1251亿元（其中XX边界市场达715亿元），人均可支配收入21298元，农民人均纯收入10066元，人均消费性支出12666元，居民储蓄存款余额1855亿元，人均储蓄存款23868元。家用汽车总量369万辆，每百户城镇居民家庭拥有移动电话244部，家用电脑52台，家用汽车14辆。54自然地理条件541气候条件XX市属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛，无霜期长，全年平均温度175，其中一月份32，七月份311。年均降水量11497MM。其中，一月份422MM，七月1541MM。大约日照时间，一月份1376H，七月份229H。542工程地质条件XX地区所发育的第四系有中更新统红色粘土和网纹红土，厚015M；上更新统下属亚粘土层，底部为铁锰质结核，在上部位黄棕色粘土、亚粘土、粉砂，层中出土石斧、石铲等新石器，厚1350M，分布于北部和西部；全新统，主要为冲积与湖积粘土、亚粘土和亚砂土，层中出土穿孔石斧、石铢、黑陶、砂红陶碎片、青铜器、铁器等，厚060M，主要分布于淳溧河、丹金溧漕河、戴埠河、长荡湖泛滥地区。地貌受地质构造和岩石性质的控制，形成全县境内地山、丘陵和平原圩区兼有的格局。根据XX省地震烈度分区图，本地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为015G。55基础设施条件551交通条件XX市地处XX三省交界处，水、陆、空发达的交通条件构成了XX市畅通便捷的立体交通网络。航空距上海浦东国际机场240KM；距上海虹桥机场200KM；距南京禄口国际机场60KM；距XX奔牛机场60KM；距无锡硕放机场90KM；距杭州萧山国际机场160KM。水运XX港为一类口岸，年吞吐量400万吨，距离70KM；上海港为国际港口，年吞吐量18170万吨，距离230KM；张家港为一类口岸，年吞吐量1000万吨，距离140KM；距江阴港120KM；镇江港90KM。公路宁杭高速公路跨越XX全境，104国道横贯境内。552供水市区建有日供水5万吨级水厂2座，年供水量达2200万吨，水源为天目湖国家超II级饮用水。553供电采用双电源、双回路供电，全市建有35千伏以上变电所26座，其中110千伏变电所10座，220千伏变电所3座，形成了配套合理的高、中、低电压等级的网架结构，缩短了供电半径，提供了供电的可靠性。日最大供电负荷78万KVA。总装机容量150万千瓦大型抽水蓄能电站正在建设之中，建成后将大大提高电网调峰填谷能力。554通讯全市城乡电话程控交换机总容量255万门，城乡电话用户272万门。中国移动、中国联通、中国网通、中国铁通等通讯营运商已在XX开展业务。数据通信网、多媒体通信网覆盖全市，可提供DDD、IDD、ADSL、INTERNET服务及宽带综合业务接入服务，各类互联网用户突破了5万户，确保了XX与世界各地的无缝链接。555污水、垃圾处理市区和主要工业园区都建有污水处理厂，现日污水处理能力3万吨。采用雨污分流、清浊分流的排污体系，雨水接入河网，污水进入污管网系统，经污水处理厂处理后排放。日处理垃圾能力达200T，实现“无害化处理”。六、项目建设方案61规划设计目标XX边界地区重要的综合型物流园区；将立足于XX本市，辐射宜兴、金坛、溧水、高淳、宣城、广德、朗溪等XX周边XX三省边界地区。项目拟建设以批发配送、仓储中转、公路快速运输、水路运输和信息即时服务为主体的绿色物流体系，成为XX市设施配套最完善、环境最优美、商务办公条件最便利的现代化物流中心和商贸中心。（1）凸显XX东部新城发展的带动作用结合即将建设的XX东高速出口，伴随XX物流基地的建设，特别是物流基地先期建设的商贸组团，将极大地培育城市东部人气，提升周边区域土地价值，带动XX市区东部新城的开发建设，并成为XX市区新城建设的亮点和催化剂。（2）高标准规划、滚动式开发建设现代物流是一个具有关联性、整合性、集聚性和规模性的总体。本次规划区域位于整个物流基地的东北角，也是整个物流基地的核心区和信息、交易中心，是一个高起点的中长期规划,应在保证功能性实现的前提下充分体现其先进性和综合性。布局上根据基地环境及建筑功能特质，将码头、仓储等功能区沿基地北侧布置于XX运河沿岸；而将交易、办公、餐厅等功能区布置于基地南侧104国道沿线。并在基地主入口处设置了信息大楼、金融中心等标志性建筑，设置内庭广场与会议中心，美化环境提升档次，并根据基地现状条件，结合城市规划退让要求，妥善处理道路交通流线、建筑、广场及绿化等进行合理配置。本次规划XX物流中心分仓储区、交易区、后勤区及办公区；具有交易、港口作业、信息化服务、仓储、加工和配送（配载）六大功能。规划建设规模XXXX物流中心工程旨在通过打造XX三省交界区的区域性专业物流集聚区。本项目规划建设用地450亩，地上总建筑面积52760236平方米（其中商业服务区94765平方米、办公交易区136272平方米、信息与商务区198135平方米、仓储区9843036平方米），及地下建筑面积58857平方米。停车位1759辆。62建筑设计1、商业区商业区由2幢东西向7层、5层的商业综合体和局部19层综合楼构成。建筑剖面高度分布如下1层层高为6M，二层层高为42M，三层以上层高为36M。综合楼建筑高度大于50米，为一类高层建筑，耐火等级为一级。地下室为级地下汽车库。耐火等级为一级。消防车出入口设于南侧入口和东侧两个入口，设置6米宽环道，商业建筑长边均沿路落地，落地边长均满足规范要求，沿长边布置1818米消防登高场。商铺部分大于80米设置人行通道。地下面积约29083M2，车库防火分区的面积均不大于4000平方米，安全出口不少于3个，人员疏散距离不大于60M，满足汽车库、修车库、停车场的设计防火规范。地下车库停车位455个，设有1个出入口。地面停车78辆。2、办公交易区办公交易区南侧由1幢20层，1幢15层的写字楼及4层综合楼构成；北侧为幢层市场交易用房。交易用房1至层用于商品交易，至层用于办公，至层用于生活居住，每个单元为84米178米，自带户内楼梯及卫生间。1层层高为6M，二层层高为42M，三层以上层高为36M。办公楼建筑高度大于50米，为一类高层建筑，耐火等级为一级，地下室停车库为级地下汽车库，耐火等级为一级。办公形成独立的防火分区，分层设置防火分区，每个防火分区面积控制在2000平方米以内；本工程每个防火分区均设2个疏散楼梯和一部以上消防电梯。消防楼梯前室面积大于6平方米，消防楼梯电梯合用前室，面积大于10平方米，消防楼梯及前室分别设正压机械送风系统，疏散楼梯均通至屋顶。地下面积约11615M2，局部两层。车库防火分区的面积均不大于4000平方米，安全出口不少于3个，人员疏散距离不大于60M，满足汽车库、修车库、停车场的设计防火规范。地下车库停车位231个，设有4个出入口。地面停车190辆。3、信息与商务区信息与商务区南侧由2幢15层的信息中心，1幢3层和1幢5层的商业楼；北侧有8幢5层和12幢6层交易用房构成。建筑剖面高度分布如下1层层高为45M，二层至四层层高为39米，四层以上层高为36M。信息中心，办公高度大于50米，为一类高层建筑，耐火等级为一级。地下室停车库为I级地下汽车库，耐火等级为一级。信息中心、商业楼形成独立的防火分区，分层设置防火分区，每个防火分区面积控制在2000平方米以内；本工程每个防火分区均设2个疏散楼梯和一部以上消防电梯。消防楼梯前室面积大于6平方米，消防楼电梯合用前室面积大于10平方米，消防楼梯及前室分别设正压机械送风系统。疏散楼梯均通至屋顶相联通。地下面积约18159M2。车库防火分区的面积均不大于4000平方米，安全出口不少于3个，人员疏散距离不大于60M，满足汽车库、修车库、停车场的设计防火规范。地下车库停车位465个，设有5个出入口。地面停车340辆。4、仓储区仓储区由3组单层仓库及上部3层条形办公区构成。建筑剖面高度分布如下1层层高为12M。消防车出入口设于东南西北四个入口，设置6米宽环道。63结构工程631设计规范本工程按现行国家及当地有关结构设计规范、规程进行设计，其中主要包括建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）建筑结构荷载规范（GB500092001）混凝土结构设计规范（GB500102002）建筑抗震设计规范（GB500112001）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）建筑地基基础设计规范（GB500072002）砌体结构设计规范（GB500032001）建筑工程抗震设防分类标准（JGJ32002）其它地方性规程632设计荷载建筑物楼面及屋面主要部位的使用活荷载标准值（KN/M2）办公20消防楼梯35屋面（上人）20机房及设备用房70（或按实际设备重量）车库5消防车道20风载基本风压值W0040KN/M2地面粗糙度按B类雪载基本雪压S0035KN/M2设计使用年限本工程设计使用年限为50年安全等级本工程建筑物安全等级为二级抗震设防本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为010G，设计地震分组为第一组。抗震等级及场地土类别按有关要求取值。上部结构本工程采用现浇钢筋混凝土框架或剪力墙结构或钢结构体系。地基基础按本工程所处XX市一般地质条件及拟建建筑物的特点，拟采用多层以下为天然基础，高层建筑采用桩基础。地下室地下室防水等级为二级。地下室外墙采用防水混凝土，防水混凝土的设计抗渗等级为S6。结构材料本工程梁、柱、楼板及地下室墙板的混凝土强度等级拟采用C30；钢筋采用I级钢筋（HPB235）和级钢筋（HRB335）；钢材采用Q235和Q345；墙体依据因地制宜原则采用当地墙体材料内隔墙采用轻质隔墙，外墙墙体采用防漏抗渗的墙体。64给排水工程641设计依据建筑给排水设计规范（GB500152003）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）建筑中水设计规范（GB50336