2012悦来古镇商业业态策划方案建议书76p

2012悦来古镇商业业态策划方案建议书76P商业地产全程策划建议书商业项目全程策划建议书第一阶段市场调研阶段商业项目市场调研报告一、市经济环境的分析和生活结构研究总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等GDP发展状况及产业结构情况消费品零售总额商业增加值城乡居民的人均可支配收入城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查公共设施状况交通体系状况道路状况、通行量区域性质与功能特点各项城区的机能城市规划三、商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况商铺发展规划城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析地区商铺分布及经营业态详图商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析地区间的销售动向大型主力店的动向五、典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究地理细分调查分析购买人群细分调查年龄细分调查分析经济状况细分调查分析消费者交通和出行方式购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究道路类别及交通状况项目地块自然与社会条件分析顾客是否容易达到商业区周边环境和公建设施项目周围经济条件分析项目SWOT分析九、商圈的确定和研究商圈的范围的确定商圈的构成及顾客来源第二阶段项目定位阶段项目定位报告一、项目的市场定位形象定位规模定位二、目标客户定位购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分析四、商铺的经营项目定位及功能定位经营项目定位功能定位五、商铺特色定位六、竞争定位第三阶段项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段项目营销策划阶段项目价格计划项目市场推广方案一、营销整体规划方案建议书营销方式建议营销渠道建议营销策略建议营销计划安排建议促销策略建议二、价格策略执行计划建议书整体均价建议分期均价建议层差和朝向差分析价目表建议价格特别调整方式建议付款方式建议三、管理模式建议书招商管理模式建议物业管理模式建议客户管理模式建议销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书VI设计建议楼书设计建议展板设计建议五、广告宣传策划建议书以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准户外广告策略建议报刊广告策略建议新闻炒作策略建议网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准开工仪式建议开盘仪式建议封顶仪式建议竣式仪式建议入伙仪式建议新闻发布会建议展销会建议第五阶段销售实施阶段篇二2012年2月12日广安市龙马商业广场项目总体营销策划方案龙马商业广场项目总体营销策划方案第一部分产品定位第一章项目SWOT分析一、项目优势S1、地段优势项目位于渠江北路与洪州大道之间，是老城与新城的结合地带，具有良好的地段优势，能较好地吸引商业消费人流。2、区位优势项目地处老城商业中心地带，周边商业经营较为成熟并且项目靠近广安区委、区政府，具有较好的商业氛围，区位优势明显。3、规模优势项目总规模24万方，其中商业10万方左右，具有较大的规模，能较好地完成业态的规划，使项目自身具有较强的资源整合能力，对项目成功经营有较大的优势。4、开发商品牌形象优势项目开发商安得集团在广安有较高的知名度，已成功开发过多个项目，本项目的推出较易被市场接受，能较好的借助开发商的品牌形象提高项目知名度。5、产品优势项目商业多为2层建筑，较适合大型商业步行街的经营形态，有利于商业的后期经营。项目底层多为25平方米左右的小铺位，可组合成多种面积，使经营中有较好的灵活度，小面积铺位的推出，能较好的被市场所接受。项目中心有一个具有一定规模的商场，便于项目引进主力店，使项目具有较强的吸引力，便于后期经营。项目有多个出入口，可以从项目周边不同位置进入项目，有利于人流的组织。广场内部由5纵5横10条道路划分，有利于商业人流的流动。6、政府支持本项目为广安市重点工程，引起了政府的高度关注，得到政府的大力支持，已在社会上引起较大的反响，项目知名度得到较大的提高，获得了市场对项目广泛的认知。二、项目劣势W1、产品方面项目建筑风格不明确，总体趋向欧式风格，不能很好的适应大型商业广场对建筑产品的要求。项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问题，如建筑顶层利用、靠近西门广场四个罗马柱形建筑。道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道路的要求，多采用普通的水泥路面，不利于各业态对商业的经营需求。外立面形象不突出，由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观特点的需求，而在设计中千篇一律的采用一种形式，不能很好的突出商业业态经营的特点。项目车位的规划数量不足，项目应规划足够的车位，以免除后期经营中对车位需求的后顾之忧。广场主入口位于洪州大道和渠江北路，距离成熟商业区较远，不利于吸引商业人流。2、市场方面投资回报率较低目前市场上商业门面整体售价较高，多数门面位置均较好，售价多在800010000元/平方米，但大部分门面经营类别雷同，经营收益较低，收益增长缺乏潜力，而多数租金在5080元/平方米月，客户经营压力较大，投资回收周期较长1020年（一般投资回收期在810年），且缺乏稳定性。市场竞争压力较大目前市场上投放商业门量较大，多数项目将在年内或明年初完工投入使用，多数都进入了销售的关键时期，同时目前市场上有众多的项目都在规划中，预计将在年内或明年初推出，对本项目大体量商业项目来说，将面对在售其他项目的有限客户分流和未来推出项目的市场竞争，市场压力较大。工程进度严重滞后根据项目原来的工程进度计划，住宅部分应在今年年底交房，商业部分也应大部分完工，但目前商业部分除A区主体完工以外，其余部分处于拆迁或场地平整阶段，住宅也有大部分未动工，同时目前工程进度较为缓慢，施工场地较为冷清，客户对项目工程进度信心不足，工程进度的严重滞后成为了销售的重要阻力。销售状况不理想项目自面市以来，历时一年多，目前主要销售的为住宅部分，商业部分仅有少部分售出，商业部分根据市场项目缺乏对产品卖点的深度挖掘，不能有效的支撑项目较高的价格，对消费者的吸引力不够。消费者信心不足由于项目工程进度严重滞后，工地现场施工缓慢，甚至有部分项目还未完成拆迁，项目商业部分产品展示的不完善及较高的售价对消费者来说，将面对较大的后期经营风险，导致消费者信心方面严重不足。项目市场形象定位不明确项目前期营销定位上仅注重项目大概念的营销，过多的从企业的角度来宣传项目产品，没有很好的从产品自身的卖点上挖掘产品的内涵，向客户传递项目的理念，给市场和消费者一个明确的定位。三、项目威胁点O1、后期开发项目的威胁市场将有更多的商住项目推出，将对本项目的开发造成较大的威胁。2、目前经营的商业项目的威胁目前在经营商业步行街，其经营状况较好，已经抢占了大部分商家的，所以本项目在后期招商经营过程中将受到这部分经营成熟的商业步行街的威胁。四、项目机会点T大型的集合各业态的商业物业处于市场空白点随着广安市城市化进程的推进，目前商业消费虽然较为繁荣，但整个商业处于一种无序，自发的经营状态，商业经营竞争能力、盈利能力较低，广安作为一个地级城市需要有大型的商业物业来提高城市商业的发展，这为本项目的经营提供一个机会，只要能较好的抓住市场的空白点，必将为本项目的经营发展带来较好的经营前景。第二章项目目标客户群定位一、目标客户群特征描述1、投资客户家庭收入较为稳定，具有一定的闲钱，注重投资收益的稳定性，对风险的承受能力不足，对投资具有较高的热情，具有一定的盲目性但同时又较为理性，多数年龄在3045岁之间，投资承受能力在1020万之间，来自社会的各行各业。2、经营客户1）本地经营户广安市内品牌经营商家及其他个体经营户，其购买目的具有投资兼自用的双重作用，一般其投资支付能力弹性较大，投资较为理性，注重投资风险的把握及投资回报的稳定性，具有一定的风险意识，具有较强的支付能力。2）外地经营户这类经营者多为大城市中，有过成功的经营案例，随着城市商业的发展，经营出现瓶颈需要寻求积极的发展，同时又有较好的品牌资源的客户，这类客户具有较强的支付能力，有跨区域投资经营的需求，如果有较好的产品或经营项目，其一定会积极投入其中，本项目作为地级城市中具有完善商业业态，自身具有较强资源整合能力的商业项目，只要推广得当对其是有较强吸引力的。篇三商业广场合作建议书商业广场项目初步合作建议书商业公司服务内容一、招商代理服务工作内容商方届时将针对本项目成立一个“商业广场”推广专责小组负责本项目。针对特别是本地区市场的招商推广工作；同时，将透过网络及于过往重点筹划的国际性市场推广架构，为本项目成立一个区域性的市场推广队伍。目的在于发挥与当地品牌商家紧密的联系，以最短时间及最具经济效益地把本项目同时直接介绍予不同地区的国内外零售商家，而无须进行漫长的个别接触及洽商。作为贵公司的招商代理，本行主要工作内容如下（一）阶段性招商策略及动态修正方案（二）招商推广及进度安排（三）招商渠道规划（四）主力店、专业店的招商规划、选择和联系（五）租金设定、付款方式设计（六）各阶段租金运行策略及促销策略（七）主力店、专业店招商入城及商业洽谈（八）主合同对接协助、技术合同对接协助（九）招商广告推广及宣传动态调整（十）市场动态分析及业种调整（十一）双方同意招商进展时间安排及完成目标如下（时间根据双方确定合作时间和工程进度情况来制定）注招商目标时间以现场实际执行情况为准。三、商业运营管理顾问服务提供全方位的商业运营管理顾问服务，全面输出项目管理体系，派驻专业化团队,系统注入现代商业地产项目机制。建立完善的组织架构，形成成熟稳定的经营体系，帮助开发商建立管理团队，从立项筹建开业运营各阶段进行系统管理和项目统筹指导，完成双方商定的经营目标。主要工作（一）人事行政、运营管理、市场推广、租赁管理等相关管理程序和规定的制定（二）运营管理执行与控制指导（三）市场推广执行与控制指导（四）租赁管理执行与控制指导（五）管理诊断及解决方案的实施指导（六）每月营业总结分析与对策（七）消费市场变化分析具体内容1人事行政组织机构设置、人力配置、岗位职能、薪酬制度、员工管理、例会制度2运营管理合同履行、值班管理、促销协调管理、现场管理、安全、消防管理、保安管理、顾客服务与投诉管理3市场推广年度促销计划、每一项促销活动4租赁管理租户管理、招商管理四、商方服务收费及服务时间1、招商代理收费时间与人员安排注招商推广等宣传广告费用由开发商承担，方案经开发商研究批准后双方共同实施；另在项目招商期间甲方需免费为乙方提供二室一厅住房两套宿舍。深圳市商方企业管理策划有限公司项目管理部联系人方万豪联系手系电话07552844667689530454商方策划操盘介绍部份案例展示云南安宁三明鑫疆集团（2012年）商业定位、招商、运营管理建筑规模商业面积为18万业态百货综合体山东宇通集团儿童梦幻堡（2012年）/商业定位、招商、运营管理建筑规模商业面积为15万业态儿童主题百货山西大华集团大华购物中心（2012年）/商业定位、招商、运营管理建筑规模商业面积为12万业态高端百货河北隆福购物中心2012年/业态重新定位整改、招商、运营管理建筑规模3家连锁百货店整改运营山西晋城晋煤集团财富