2016年株洲市湖南工业大学冶金学院地块开发可行性研究报告3

2010年株洲市湖南工业大学冶金学院地块开发可行性研究报告3PART6交通组织出入口设置在项目临大坪路西侧、南侧分别设置有三个出入口。其中，西侧临中心花园广场出入口为形象主入口，南侧一个主要车行入口、一个消防应急入口。在形象入口、车行出入口一侧，各规划双向出入的地下室车行出入口。路网设计本项目道路环线规划原则以地块内现有道路为基础，在原道路基础上进行适当改造，使之更适合小区规划与建筑布局需要。其次，道路环线以“人车分流”为规划设计理念，分为车行道与人行道。车行道小区车行道采用环线设计，通过车行环线连接各个组团，并将地下停车库的出入口与车行道路连通，使小区车辆顺利进入地下停车库，降低车辆对小区内部环境的影响。人行道小区人行步道以景观主轴为轴线，通过景观主轴与各组团的连接，避免人行线路与车行线路的混合，实现小区人车分流的动线设计理念。停车位设计本项目住户车位比要求按照081配置，按此要求测算，需配备2880个停车位，此配置在作为三线城市的株洲市明显偏高，操作过程中有待于与政府部门进一步协调。如按照此配比，本项目将修建177140的人防地下室，及80000的半地下室和部分高层架空层停车位。PART6建筑立面设计建筑立面设计商务休闲功能区休闲功能区深色线条弧线造型浅灰色系简洁活泼人文特色富有质感纯白色系现代简约风格景观环境水系设计多层次大景深人文关怀人性化水造景水活景视觉张力雄厚大气建筑布局结合中央景观，形成层次丰富的环境系统设置社区活动场所、网球场、儿童乐园，入口喷泉广场、小广场喷泉广场作为入口主景观，形成小区对外的窗口景观运用“景深效果”，做到“小而不小，以小见大”强化小区的主题，采用具有新意的景观小品，进行氛围营造PART1设计理念本项目园林风格摒弃欧式园林的繁琐，倡导东方现代园林风格，讲求“都市、生态、家园”的主题，以自然为先，因地制宜，以特色为先，融合东方现代园林的精华，进行一主多辅的组团园林设计，如循环水贯穿整个园林小区，不规则的驳岸，水生植物和石头的点缀，原木制成的小桥，喷泉瀑布等园林景观。PART2设计风格本项目的园林建设，主要依托项目内部自然景观并加以合理改造，如坡地和原生植物的保护性改造，再以“入口景观中心花园广场组团景观”为景观线索，从入口开始，设置一条中央景观轴线，步步深入，从前奏空间到高潮空间到序列空间再到尾声空间，向周边辐射，配合景观步道、宅间绿化带、架空层景观，打造“一主多辅”景观系统。让景观向音乐一样流畅而有节奏，以组团景观进行配合，实现步步有景，步随景称的全面景观空间。PART3景观空间结构中心花园组团花园尾声空间入口景观叠泉水系喷泉广场咖啡茶座展示形象提升品牌局部水系栈道走廊景观节点主要景观打造气氛立体景观装饰语墙延续风格增强个性休闲广场网球场羽毛球场完善功能丰富层次组团花园公共座椅背景音乐充实空间营造情调PART4景观节点在宅间绿化内，设置健身休闲小广场，提升使用功能，可与架空层的使用相结合，提高空间利用率；在此空间内可设置网球场、羽毛球场、儿童乐园、鹅卵石健康步道等，也可与组团内的小型活动空间相辅相成。景观细节上倡导人性化设计，注重人与景观的融合与参与，创造和谐之美。公共座椅不仅用来充实休闲广场的内部空间，更要做到客户随时可以有休憩的空间，可将树木的围栏等也设置为座椅，增加参与性；小区背景音乐营造小区的人文情调，与温情气氛。尾声空间景观细节PART4配套设施泛会所会所曾经受香港地产模式影响，地产界流行大而全的会所，但大多面临亏损，尤其是远离中心城区的会所，更因为社区人气不足，经营困难。泛会所居家生活模式提倡居住社区人与人之间交流、人与环境的交流并营造居家文化。它模糊了时间与空间的界限，倡导在社区内自由交流、沟通，是业主互动、共享的一种生活方式。建议将棋牌室、老年活动室等室内设施仍设在社区内部，而将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区的底商中，通过招商或商铺对外出售时的业态规划，引入配套商家，可从商家方面引入消费卡形式，业主凭卡享受消费优惠。幼儿园幼儿园配套为业主提供了足不出小区即可解决幼儿托管的目的，同时购房人群日益青年化，而此类客户由于年龄，对幼儿园需求比较集中，对新兴物业形态接受程度也较高，幼儿园也是营造本项目教育物业及文化主题的重要部分，将是本项目未来市场推广的重要宣传卖点。打造环保节能建筑外墙采用泡沫砂浆保温，玻璃采用中空、双层、充气玻璃，隔音隔热，环保节能，同时能有效的降低城市噪音，打造节能型环保住宅，成就区域标杆物业。阳台栏杆阳台栏杆采用黑色金属栏杆,配合透明白玻，美观实用，具有品质感，与小区其它物业拉开档次，展示地区标杆物业品质。PART5品质细节空调外飘窗的正下檐处设空调板，板外加百叶遮蔽，统一预留空调管位及外部滴水管，从而使外立面更加整洁、美观。中空玻璃住宅玻璃建议使用双层中空玻璃，与物业品质相匹配。营销推广PART1营销模式品牌营销环保营销体验营销竞争营销口碑营销大众营销活动营销文化营销产品PART1开发进度计划销售周期及目标根据对市场的分析与判断，计划本项目整体分三期开发每期开发量813万平方米2010年89月完成土地转让相关手续2010年1012月项目整体规划方案形成，土地详勘与土地清理启动2011年13月规划方案报批2011年45月施工图设计，完成报建手续、施工队伍招标2011年6月一期工程开工（开发量8万平米左右）2011年10月一期开盘销售2012年11月二期开盘销售（开发量13万平米左右）2014年9月三期开盘销售（开发量8万平米左右）2015年12月底整体竣工，总体销售90以上总销售周期从项目一期开盘销售起50个月，预计从2011年10月2015年12月底，总体达到90以上的销售率，转为尾盘销售期。总开发周期从2011年6月份一期开工起计算，到2015年12月底整体竣工交付，总开发周期约54个月。PART2开发销售周期及目标阶段时间本阶段销售任务第一阶段201115项目前期销售筹备及前期推广第二阶段2011620128一期推盘量8万，销售目标7万以上第三阶段2012920145二期推盘量13万，销售目标11万以上第四阶段201110201212三期推盘量8平米，销售所有房源的90以上PART1商务方面项目运作方案铁四院集团投资由湖北华鸿置业在当地成立项目子公司实施开发PART2技术建设方面建设方面本项目用地面积约106900，根据限高要求和地块现状，容积率计划按照28左右控制，按初步概念性规划设计方案测算，计入容积率的总建筑面积约306800。其中，161层住宅约282800，商业22000，幼儿园等公建配套约2000；另建设约17140平米左右人防地下停车库，80000平米左右半地下停车库，共约2428个地下停车位和250个左右架空层停车库，以及部分地上临时停车位。技术方面采用当场市场上较为普遍的框架剪力墙结构，此类技术难度不大，市场通用程度高，不存在技术难题。技术方面项目总投资成本12558872万元总销售收入17226000万元税前利润额4667128万元投资收益率3716净利润2600008万元净利润率2070经济方面为适应本项目运作需要，需在当地成立项目子公司，按照精干、高效原则配备工作人员PART3运作机构及人力资源2010年3季度前，与冶金学院签定转让合同，完成供地工作；2011年2季度，完成整体规划方案报批手续，完成一期报建手续和施工队伍招标；商品房分为三期开发，每期813万左右，计划自开工之日起，用45年左右时间全部建成；PART4项目实施进度计划2011年3季度开始项目一期建设；一期建筑面积约8万平米，力争在2011年第三季度开始销售二期建筑面积约13万平米，于2012年3季度开始建设三期预计从2013年开始建设商品房正式销售周期约45年PART1开发成本构成投资收益测算土地成本总建设用地10635亩，土地成本按照150万元/亩测算，加上土地交易契税等其他费用，按照上浮10预算，即165万元/亩。前期后期费用包括上缴政府的城市基础配套费、环评费、新型建筑材料基金、白蚁防治、红线定界、商混保证金等行政事业性收费和政府基金，勘察、设计、监理咨询、招投标、质监、图审、防雷、测丈、档案管理等前期工程费等，暂按150元/预算。建安费用参考长沙市建设工程材料预结算基准价格信息和造价指标，以及本项目地形地貌等特点，含基础、主体、外墙、门窗、室内水电气、高层电梯、公共部分装修等，161层高层住宅、商业门面建安成本均暂按1500元/预算；幼儿园（含简单装修）暂建安成本按照1200元/预算；人防保准地下室建安成本按照2500元/预算；非人防保准地下室建安成本按照2200元/预算。基础设施与公共配套建设费用包括道路、排污、供水、供电、供气、绿化景观、消防、安防、围墙等，暂按照总建筑面积250元/预算。期间费用包括财务成本、管理成本、销售广告成本等三项，其中财务成本、销售广告成本各按总销售收入的3预算，管理成本按总销售收入的2预算。不可预见费用按建安费用总和的5预算。PART2投资与收益预算表项目单位数量万单价元小计万元备注固定成本一土地成本万元/亩160351652645775土地150万元/亩，加上契税、土地变性等成本，增加10二前期后期费用元/4039150605913费用包括规费、招投标、勘察、设计、监理、图审、建管质监、测量、档案管理等三建设开发费1商业建安元/2201500330000高层建安元/282815004242045幼儿园建安元/020120024000含简单装修费用2基础配套设施元/3068250767008水电气、道路、排污、园林景观、消防安防、围墙等3人防标准地下室元/1712500428475人防面积按建筑投影面积计算4非人防标准地下室元/80022001760000按081配套车位数量，扣除架空层停车及人防可供车位5不可预见费377576上述14项总和的5建安费合计7929104固定成本合计11180792销售收入1商业元/2201500033000002高层元/28284500127260003车位元/个024500001200000按每个车位40平米计算，约1428个地下车位销售收入合计17226000999108期间费用1财务费用516780按总销售收入的3估算2管理费用344520按总销售收入的2计算3销售费用516780按总销售收入的2估算期间费用合计1378080总投资12558872总销售收入17226000税前利润额4667128投资收益率3716税金2067120净利润2600008净利润率2070编制亚展国际编制日期2010年7月18日单位万元序号项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注1土地款土地出让金2405224052按150万元/亩估算2其他土地费用24052405土地转让契税等其他费用，按土地成本的103开发建设成本前期、后期费用273010008007298006059按地上地下总建面4039万平米,每平米150元估算4建安费用70251675416746176531733775515年度建安费用的60在当年内支付5管理费用6896896896896893445按总销售额2估算6销售费用1034129210349308795168按总销售额2估算7不可预见费用3518388378838673776按建安费的5估算8营业税金及附加103720801905252224479991按总销售额58估算9小计3932322652220112340623018130411PART3项目全投资财务内含报酬率测算表10住房销售收入17875268562885227488261891272602828万4500元11商铺销售收入09000400010000100003300022万15000元12车位销售收入00060006000120002400个50000元个13小计178753585632852434884218917226014算值净流量2144762132041084120082191714184915折现系数（30）076905920455035026916折现现金净流量164937817493270295157844117折现系数（40）07140510364026018618折现现金净流量153146734394652213566415319内含报酬率30108441/（84414153）3670注开发成本费用中未含贷款利息5168万元。单位亚展国际编制日期2010年7月18日单位万元序号项目第一年第二年第三年第四年第五年合计1土地成本土地出让金24052240522其他土地费用240524053开发建设费用前期、后期费用2730100080072980060594建安费用702516754167461765317337755155管理费用68968968968968934456销售费用10341292103493087951687不可预见费用35183883788386737768营业税金及附加1037208019052522244799919小计393232265222011234062301813041110销售收入住房销售收入178752685628852274882618912726011商铺销售收入09000400010000100003300012车位销售收入000600060001200013小计1787535856328524348842189172260PART4项目动态投资回收期计算表14测算净流量21448132041084120082191714184915年现金净流量21448132041084120082191714184916折现系数（6）09430890840792074717折现的现金净流量2022511751910615905143203085718现金净流量累计202258474632165373085719动态投资回收期28474/20225242年注开发成本费用中未含贷款利息5618万元。项目总投资成本12558872万元；总销售收入17226000万元税前利润额4667128万元投资收益率3716净利润2600008万元净利润率2070成本收益风险控制PART1控制对策主要风险风险简要描述风险控制及对策1法律与政策风险房地产行业政策调整较频繁，不排除项目运作期间出现新的政策变化。开发过程中，密切关注政策和市场变化，采取强化预研，周密策划，合理安排开发进度，避免资金积压，掌握市场主动权。2价格风险有可能因销售价格下降，或原材料价格上涨，致使利润下降带来的风险。株洲房地产市场较为健康，销售价格大幅向下