天津中粮地产大悦城项目全程策划提案(深圳尚达信，含平面)2007

天津中粮地产大悦城项目全程策划提案深圳尚达信，含平面2007大悦城项目提案非常感谢各位领导能给我们提供这样一个机会，让我们参与到本项目中来。在对本项目的初步的理解下，我们在此提出一个新的营销模式体验式终点营销案，敬请各位领导指正。市场继续向好，压力依然宏观关键词中国第三极80年代深圳，珠三角经济圈90年代上海，长江经济发展圈现在天津，环渤海经济圈环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三引擎。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域发展问题，更是关联全国的战略问题。宏观关键词天津的战略位置2006年3月份，国务院审定同意天津城市发展规划，要把天津建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市；6月初，国务院下发推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见，正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区；天津滨海新区被纳入国家发展战略，使天津顺理成章地成为中国北方经济的增长极，同时跃升为环渤海地区和北方地区经济发展的“龙头”。宏观关键词宏观调控20094年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了“70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国家可能会出现更严厉的政策如全现房销售4资料来源天津统计信息网天津房地产市场2006年，开工面积3500万，竣工面积1500万，销售1050万。2007年，全年安排房地产新开工面积2100万平方米，房地产竣工面积1700万平方米。其中，中心城区新开工面积为1087万平方米。当年竣工并投向市场的小户型将达到14万套。关键词地产数据2006年至2010总建筑面积为7000万平方米，住房总量为68万套至99万套，其中，中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，小户型约占30万套。步入07年，天津商品住宅成交价格持续走高2006年11月天津商品住宅价格上升到最高点为5106元/平方米；步入2007年以来，价格持续走高，4月份表现得尤为明显，4月价格达到5443元/平方米，环比3月上涨389，同比增幅达到1120。天津房地产市场20062007年天津商品住宅成交价格走势图天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年成交1500万平米。从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10的速度增长。尚达信观点家庭户均人口数3人家庭户数为335万城镇居民人均住房建筑面积26平方米人均可支配收入14000元人均储蓄款25万元常住人口1050万私营业主15000元/月企业高管8000元/月大型国企及外企管理层、高薪行业、工程师等资料来源天津统计信息网消费者关键词存款余额人均收入天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别投资回报、居住成本、交通配套、价格、总价、综合品质投资各方投资客50100品牌形象、交通配套、人文环境、综合品质、居住成本购买居住租赁居住外籍人士人文环境、品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、居住成本购买居住200万以上文化精英160以上品牌形象、人文环境、综合品质、交通配套、价格、总价、居住成本购买居住200万以上商界领袖120200品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人文环境、居住成本购买居住50万私企业主120160综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交通配套、居住成本购买居住50万大中企业高管120160品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、总价、居住成本购买居住30万机关领导干部80120价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人文环境、居住成本购买居住20万企业白领阶层80120价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人文环境、居住成本购买居住15万机关中层管理人员40100总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌形象、人文环境购买居住10万行政事业单位职员40100总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌形象、人文环境购买居住10万大中企业普通员工需求面积购房消费心理特征消费目标家庭年收入客群类别消费群体购买欲望天津岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均774平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。关键词刚性需求按中产阶层月收入分析，家庭年收入在20万元以上。理论上进行分析，支付25万的首期款。假设除去基本消费外再无其他花销，则用于月按揭的款项达到14000元。关键词年收20万月消费6000600服装费200医疗费300人手机费200居住费1200养车费100交通500娱乐100家庭座机费500教育2000伙食50煤气200电6000元合计50水费用（元月）支出事项购买力天津本土的人群基数较大，五年发展所吸引到的外来人口的增加将达到1800万人。经济实体的发展将会大大提高高管及技术人员的收入。结合刚性需求分析以及综合性需求分析，五年间天津至少拥有100万套以上的需求量，合计约7000万平米。结合本项目的情况，针对中产阶级的调查我们得出，首期支付能力最大为36万，除去所有开销外客户能支付的月供款达到60007000元。能承受的总房款为120200万之间。在面积为90130的区间内能承受的单价为1300015000之间。随着天津房价的上涨，消费者能承受的价格还有一定的空间。尚达信观点占地354公顷建面1659万平米容积率59规模9栋高层,1700户个案关键词中央恋城未开始销售销售率8500元/平米销售均价户外、网络、报纸、展会传播渠道未封顶工程进度无景观园林一般户型，无特色。户型特点162元/平方米月物管和收费中新集团和美震地产开发商品牌小区内部配套车辆出入及停车场智能管理学校中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、天津师范综合商场新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、华纳影城、南市食品街、百盛购物中心银行建行、交行、工行、中行、农行医院第二中心、长征、眼科、永安医院其他可视防盗对讲系统，主卧室薄警按钮，厨房设置燃气报警器配套地铁1，2号线西南角站交通情况南开城厢中路与南马路交口区位价值个案厨房连阳台主卧和客厅全朝南方正实用户型比较规矩缺点就是缺少特色关键词98平2房个案有赠送面积户型朝北主卧通风和采光不足厕所门口对着房间门口关键词86平2房个案远东百货新世界百货关键词中央恋城商业配套个案鼓楼东街关键词中央恋城餐饮/药店个案关键词餐饮配套南市食品街个案关键词配套娱乐个案中国农业银行、海辰药店招商银行关键词金融、药店个案关键词商业配套个案服装街、鼓楼、水牛城折扣商场、加宜家居占地60618平米建面217万容积率规模11栋高层排列而成，其中2栋22层，2梯3户；3栋32层，2梯4户。目前推售5幢高层关键词金领国际个案50销售率7500元/平米销售均价现场、网络传播渠道目前有栋正在封顶工程进度河景和中央花园景观园林情趣空间、弧型造型户型特点190元/平方米月物管和收费泰达广洋置业开发商品牌中小学三中、五中、三十一中学综合商场大胡同商贸中心、新安百货其他西沽公园生态园林区、天津美术学院配套地铁一号线交通情况红桥区河北大街快速路与三条石大街交口区位价值个案舒适型二房客厅、卧室全南向双卫客厅大南向阳台主卧功能全2119B3173B3163个案关键词叠翠阁119平米二房个案关键词叠翠阁99平米二房舒适型二房客厅、卧室全南向独立客厅视觉小南向阳台和生活阳台大门对主卧大胡同商业城在建商业配套个案关键词商业配套占地33000建面180000容积率380规模由10栋高层排列，2梯3户，2梯4户个案关键词同方瞰和平63销售率9500元/平米销售均价户外、报纸、传播渠道3期4号、7号楼已封顶工程进度小区园林景观园林107160平米户型特点2元/平方米月物管和收费天津世茂置业发展有限公司开发商品牌二南开、24中、鞍山道小学,综合商场金街、古文化街、新安购物、鼓楼商贸区、食品街、旅馆街,医院长征医院、市一院、二院配套地铁4号线和通往市区各地的20余路公交车交通情况和平区福安大街与新华路交口区位价值个案客厅较大有独立餐厅明厨明卫大阳台采光足客厅卧室全部南向个案关键词同方瞰和平107二室全明户型客厅北向四房全部南向赠送凸窗双卫南北双向阳台个案关键词同方瞰和平16041四室全明户型客厅北向赠送凸窗主卧南向异型阳台双卫个案关键词同方瞰和平135四室和平路商业街百安居百盛个案关键词商业配套占地42000建面172000容积率419规模7栋30层高层，1栋超高层写字楼以及底商个案关键词中新城上城2期销售率80销售率10000元/平米销售均价户外、报纸、网络传播渠道1、2期都只出地面数层工程进度小区园林，绿化面积较大景观园林5060一室，8390两室，117160三室，220四室，南北不通透，部分暗厅户型特点3元/平方米月物管和收费中新信捷房地产开发有限公司开发商品牌学校中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、天津师范综合商场新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、华纳影城、南市食品街、百盛购物中心银行建行、交行、工行、中行、农行医院第二中心、长征、眼科、永安医院配套地铁1、2号线交汇点交通情况和平区鼓楼东街项目地址个案客厅朝北客厅卧室有凸窗赠送明厨明卫卧室西照个案关键词上城豪苑62一室全西照户型客厅卧室赠送凸窗暗卫厨房带生活阳台个案关键词上城豪苑53一室大进深、小开间卧室均赠送凸窗双卫生间厨房可变性强两间卧室西照客厅带西南向L型阳台个案关键词上城豪苑164三室全南向户型双卫生间主卧功能全暗卫主卧赠送凸窗两个南向生活阳台个案关键词上城豪苑1173二室鼓楼商业街远东百货新世界百货个案关键词商业配套食品街个案关键词餐饮占地46万建面100万（住宅建面55万）容积率217规模三期28、32号楼，两幢高层个案关键词时代奥城销售率9500元/平米销售均价报纸、网络（搜房、焦点、全房网）、多个外展场传播渠道未封顶工程进度现代风格、以自然景观为主景观园林精装小户、没有阳台、厨卫采光通风不好。户型特点22元物管和收费天津融创奥城投资有限公司开发商品牌麦当劳等商业配套、水上公园、体育中心、动物园配套临近地铁6号线和快速路及879、901、8、685路交通情况南开区宾水西路与水上东路交口区位价值个案舒适型一室二厅客厅大南向饭厅大大门对主卧明厨明卫生活阳台南向无阳台个案关键词88平一室二厅过道长客厅大南向饭厅独立与厨房协调大门对主卧明厨明卫生活阳台南向无阳台个案关键词108平二室二厅客卧送凸窗客厅大南向饭厅独立与厨房协调明厨明卫生活阳台南向阳台个案关键词112平二室二厅餐厅送凸窗客厅大南向饭厅独立与厨房协调明厨明卫生活阳台南向阳台卫生间够用个案关键词120平二室二厅奥城商业广场个案关键词商业配套皇冠夜总会帝都夜总会披萨KFC个案关键词餐饮娱乐在建体育馆动物园个案关键词休闲配套个案关键词水上公园宾水路导视南马路旁个案关键词户外广告占地606万建面21万容积率35规模11栋31层板式高层个案关键词犀地销售率14500元/平米销售均价报纸、户外传播渠道部分封顶工程进度现代风格、以自然景观为主景观园林大户型、功能齐全、部分户型带入户花园户型特点3242元物管和收费天津市天创置业有限公司开发商品牌滨江道商业区、海光寺商业区、完善的生活配套配套临近地铁6号线和快速路及879、901、8、685路交通情况和平区西康路与成都道交口区位价值个案三室三卫南北通透两间次卧北向中西厨主卧出阳台个案关键词180三室三室三卫南北通透两间次卧北向中西厨主卧出阳台个案关键词180三室占地63万建面83799万容积率133规模4栋89层小高层，洋房、高层各3栋个案关键词弘泽印象销售率10000元/平米销售均价户外传播渠道洋房封顶、其他未开工工程进度现代风格、以自然景观为主景观园林大户型、功能齐全、部分户型带入户花园户型特点未定物管和收费天津弘泽建设集团,天津中联发展有限公司开发商品牌蓝水商业、家世界超市配套临近友谊南路快速，838路交通情况河西区友谊南路与绥江道交口区位价值个案占地建面6万容积率规模1栋26层塔式高层，2栋7层公寓个案关键词天津公馆销售率14000元/平米销售均价小众媒体传播渠道A座封顶工程进度空中花园景观园林精装小户型、空中别墅户型特点354元物管和收费天津市开发区和合置业有限公司开发商品牌凯旋门等商业配套、海河中学、众多写字楼、滨江万丽酒店配套多条公交线路、地铁1号线交通情况河西区解放南路与绍兴道交口区位价值个案个案关键词商业配套42244娱乐休闲950033245瞰和平1000052233城上城750095008500均价443户型322自然255商业455交通355地段金领国际金茂现场中央恋城个案天津公馆53244414000高中低高中低品质价格天津公馆犀地中央恋城奥城金领国际瞰和平弘泽印象城上城天津高层目前还没有真正意义上的高档房，从目前天津公馆和犀地的发展情况看，天津公馆属于有口味的建筑，而犀地在建设高端房上现场没有说服客户的工具。除了别墅洋房的高形态外，在天津的高层项目中，能成为高端的项目目前还没有。在目前天津的市场上，高层建造高端项目还很少，虽属于市场空白，但在教育市场中也伴有相应的风险。尚达信观点项目市中心高端综合体项目位于天津中心区，处于老城厢和南市商圈中天津市核心城区和平区与南开区交界处三面临街，东面是南门外大街，西面是南开二马路，北面是服装街重要卖点区域关键词市中心高品质成熟社区修建中的地铁2号线的鼓楼站位于本项目内地铁1、2号交汇的西南角站及2、4号线交汇东南角站距离本项目均在700米左右。地铁2号线直接接驳天津滨海国际机场和2008年开通的京津城际轻轨交通关键词地铁公交周边配套关键词配套齐全商业远东百货、新世界百货、鼓楼商业街教育中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天津大学、天津师范大学餐饮铜雀台、舒泊花园酒店、快乐迪自身配套关键词高端综合体12万平米的大型SHOPPINGMALL天津首家室内拥有最大年龄跨度消费者的商业综合体。建成后将成为天津的消费目的地。甲级写字楼单体建筑中高端的写字楼。国际5星级酒店市中心高端住宅。重要卖点规划关键词创新产品街景内园林项目住宅部分规划建议可用地面积19096平方米总建筑面积78600平方米建筑风格现代楼层3栋32层，1栋混合体（32、18、24）总户数830户容积率412户型面积40、80、90、130车位11规划关键词市中心高品质生态社区138032、18、24东向4号44032南向3号44032南向2号44032南向1号平层面积层高朝向楼号规划方案一关键词市中心高品质生态社区3栋点式和1栋外廊式板楼规划方案二关键词市中心高品质生态社区3栋点式和1栋外廊式齿状板楼（注为避免出现西向或是北向房子，外廊式齿状全部为东南朝向）规划日照分析关键词市中心高品质生态社区规划立面示意关键词4号楼西立面示意图规划示意关键词让硬建筑有感情规划示意关键词色彩和错落让硬建筑的表情丰富规划示意关键词局部开放，让长线条的变化更加丰富和提高舒适性。局部的立面档板增加私密性。规划示意关键词立面不仅让项目好看，也让其成为天津最精彩的街景规划关键词户型配比7856083032249602319213044345604638490221776027222802128043240面积比例户型所占面积户数比例户型数量户型面积本栋为4号楼南面高层，全部为南或南北向的二房，靠西面为一个接拼接户型（单房和二房）典型户型关键词庭院送面积二房有内庭院的二房有入户花园送凸窗全明设计南向生活阳台重要卖点典型户型关键词南北向送面积三室二厅南北通透带入户花园和内庭院送凸窗全明设计主卧设计了观景台重要卖点典型户型关键词东南向送面积前庭后院带前庭后院的二房保证卧室的隐私性。全复式结构，动静分区，可商可住。外廊设计，公摊小实用率较高重要卖点开发商品牌关键词中粮集团中粮集团自1994年以来一直位列世界500强。其主业为地产与酒店、生化能源、粮油加工、粮油贸易；目前在海内外拥有5家上市公司中粮国际、中粮地产、中粮屯河、中粮控股、丰原生化；中粮集团计划用10年时间成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一。开发商品牌关键词天房集团中粮天房集团是天津市房地产首家上市公司，以房地产开发经营为主，为天津市房地产企业二十强、中国房地产企业200强、中国服务业企业500强。S优越区位，辐射多区域规模优势，协同效应交通极为便利人文气息和历史底蕴实力开发商W容积率过高周边商业档次低商业区噪音O天津地标建筑投资价值高外来人口大量增加T区域竞争激烈商业成活存在风险国家宏观调控项目SWOT气势恢弘，装修考究，创意领先。凸显开发商的实力、项目的规模效应和集约效应以及产品的细致程度。优势强化关键词样板间和售楼部提高产品性价比赠送面积赠送商业和酒店等VIP卡利用我司在天津的客户资源（水岸公馆约15000个客户，水岸江南约4000个客户）威胁化解关键词快速销售客户投资置业工作地点在南开、和平，为上班方便的客户居住地在南开、和平、红桥等附近的客户。来自全国的外来人口。在本项目内上班的客户全市乃至全国的投资客客户分布关键词工作方便改变居住投资509551000公司车位办公楼户外、音乐、电台2009350955马路、汽车启程、途中提包、换鞋509300935电梯、楼梯出门开车灯光、化妆品摆放更衣、化妆间换衣服、化妆清洗池等厨房、水池快速清理早餐吧台、餐厅1009200930餐厅、吧台吃早餐开灯、冰箱、厨具509150920厨房、冰箱准备简易早餐面盆等洗脸、刷牙开灯、换气设备1009050915洗手间洗手间开灯、穿衣服、穿鞋509000905卧室、衣柜起床备注花费时间预估时间使用空间活动客户习惯关键词早上上班族伴随同事交流、电话办公室办公室工作伴随同事交流、电话30013001800办公室工作伴随同事交流、电话6012001300餐厅、食堂午餐伴随同事交流、电话16510151200办公室工作报纸1010051015办公室看报纸浏览消息510001005办公室开电脑备注花费时间预估时间使用空间活动客户习惯关键词在公司上班族4022502330看书等2022302250浴缸、淋浴洗浴上网、看书、运动、电话、休闲、散步购物、酒吧、会友、参加活动、看电影KTV、麻将、娱乐等20019502230客厅夜生活清洗池1019401950厨房收拾餐具餐厅1019301940餐厅用餐厨具、灯光2019101930厨房准备晚餐放包、雨伞等、开灯、沙发休息、开电视等2018501910玄关客厅到家休息1018401850电梯、电梯间大堂、楼梯回家社区商业1018301840商场、超市购物音乐、电台、路上2518051830启程、途中乘电梯518001805车库进车库备注花费时间预估时间使用空间活动客户习惯关键词下班后上班族客户特征关键词在公司上班族年薪10万元优越感压力他有一技之长和职业追求，是在这座城市的中产阶层，月薪8千，高学历、高智商、高收入、高消费、压力大、节奏快客户特征关键词社会符号艺术家、私营业主、外企白领、媒体和房地产、自由职业者，金融、IT、公务员、灰色收入者、教育医疗等推广大众口碑满足客户在上班的途中，上班的时候，下班的途中，休闲的时候，与朋友交流的时候都能和本项目联系到一起关键词媒体出现频率短信电视口碑网络户外电台报纸利用客户设计突出客户单一无条件100高中弱短较全客户和同行房交会知名度提高传播慢无100高无弱长较全朋友口碑数量增加瞬间记忆强条件100高中弱长少周边和路过户外频次增加漏听，不容易记忆无条件100中低中短中有车族电台专人负责会遭到对手打击无条件