2002年北京消费者购房需求研究报告

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力2002年北京消费者购房需求研究报告冬季是房地产市场的楼市盘点阶段，在此期间进行房地产市场的调查研究，一方面可以总结过去一年房地产市场的发展历程，另一方面可以准确地揣摩房地产市场的特点，把握开发商的供应特点和购房者的需求特点，并能够预测今后一段时间房地产市场的发展态势。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。北京大视野社会经济调查有限公司（PANORAMARESEARCH）在进入冬季之后，进行了“2002年北京消费者购房需求研究”的市场调研。此次调研从北京市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本次调研的对象为最近一年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“大视野调查”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。一目前购房群体的基本状况1大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中216的购房者处于事业的起步阶段，627的购房者处于事业的发展阶段。处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为3145岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在50008000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为5040元，而907的购房者的家庭月总收入都在8000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的932，其中844的分期付款购房者所能承受的首付款额度在房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力20万元以下，每月的还款额度在2500元以下的占购房者总数的816，而总体平均每月还款额度仅为1840元左右。2购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高如今，随着国外、外地的房地产开发商进军北京房产市场，在京的房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为210，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为210，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达312，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的认知程度总体不高。在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃34个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为417和348，而对其他开发项目不多的开发商的认知度则更低。消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从“大视野调查”以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。二消费者住房需求特点与趋势1消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现从购房者生活空间的居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者的意向居所向多居室方向发展房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力同时，意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加，目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为184、108、104和107，而意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量上升至221、138、14和128。购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加。调查表明，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降同时，人均建筑面积也有很大的提高。以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例，目前家庭成员的人均建筑面积为158平米，而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到32平米。N购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加。调查结果表明，购房者的意向居所与目前居所，在格局相同的情况下，平均套建筑面积有不同程度的增加可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所的平均套建筑面积较以前都有所增加，有向较大户型发展的趋势。2消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向调查结果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆（含地铁）两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。意向居所与目前居所相比，至工作地点的总体平均车程有所增加。购房者对较远车程的接受程度有所提高。伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。首先，购房者的意向居所区域向城市边缘扩散。就整个市区来看，购房者目前居所位于四环内的比例为658，而意向居所位于四环内的比例下降至576，同时目前房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力居所位于四环外（不含郊区县）的比例为250，而意向居所位于四环外（不含郊区县）的比例则上升为277。与目前居所相比，意向居所位于四环内的比例的下降与位于四环外（不含郊区县）的比例的上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从四环内的市区移至四环外的城市边缘。其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。就市区及郊区县整个地区来看，目前居住于北京郊区县的购房者所占的比例为92，而购房者的意向购房区域在郊区县的比例已经上升至147。与目前居所相比，位于郊区县的意向居所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。三购房者置业特点与趋势1绝大多数购房者为自住型购房者从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数902，剩余的98购房者则是将投资作为自己置业的主要目的。调查表明，自住型购房者购房的主要目的是改善生活空间、方便工作生活和满足基本的住房需求，回答包含以上目的的购房者所占自住型购房者的比例依次为535、308和254，作出其他购房目的的回答比例不是很大，均在自住型购房者总数的10以下。在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90以上的购房者目前只有一处居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局为一居室的购房者中，93以上的意向居所为两居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45的意向居所为两居室，同时约53的意向局所为三居室；居所为平房的购房者中，约95的意向居所为二居室或三居室。以上是从居所的居室数量的增加来说明购房者的改善生活空间的置业目的，下面从居所的建筑面积的加大方面进一步说明。调查数据表明，与目前居所的建筑面积相比，绝大多数购房者的意向居所的建筑面积都有所增大。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力置业目的为方便工作生活的购房者大部分为目前的居住地点距离工作单位比较远，乘公共汽车的车程多为40分钟，平均车程约为44分钟，而意向购买的居所地点则更加靠近工作地点，乘公共汽车的车程的要求多为30分钟，而平均车程约为40分钟。而置业目的为满足基本住房需求的购房者，其房屋来源60以上为单位租用房或租用外人房，他们希望有属于自己的居所，而还有一部分为拆迁户，他们不得不为自己和家人购买居所。但是同时他们的购买力水平不高，家庭月总收入较低，绝大部分集中在5000元以下。所以在有限的经济条件下，他们为了满足基本的住房需求，其意向居所建筑面积不可能太大，大都集中在6695平米之间。2交通配套是购房者最为关注的基础配套设施工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到了685，同时也有相当比例的购房者认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施，这一比例为182。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在很大程度上影响着购房者的选择。因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。除此之外，对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分别为517、453和369。以上三项配套设施与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对生活的方便性要求已经提上了日程。但是，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不很高，选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25以下。然而，40以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明还是有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向，但是在众多的配套设施中，在有限的经济支出条件下，他只能将自己的为配套设施付出的成本，按照其重要性进行相应的投入，也就是说，购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入，而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力3购房者对居住环境与房价之间的关系的权衡调查表明，受多方面因素的影响，购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择，可以从以下几个方面来考察购房者在居所地理位置、自然环境、住房面积和房价等方面的权衡有451的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所，有372的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下，选择距离市城区很远的居所。属于前一种情况的购房者，他们大多数喜欢现代的、热闹的、开放的生活，购物和休闲娱乐是他们重要生活内容，他们为了能够迎合自己喜欢自己的生活方式，房价、住房面积和自然环境方面的优势让渡给了居所位置。除此之外，还有相当一部分消费者，现代的、热闹的、开放的生活方式并不是他们所向往的，但工作是他们最主要的生活内容，为了方便工作，他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近。属于后一种情况的购房者，他们大多数喜欢宁静的、隐秘的、自然的生活，所以会将居所选在自然环境好的离城区很远的区域。同时，也有相当一部分购房者经济实力有限，选择距离城区很远的居所则更看重的是它的价格优势。购房者在园林设计、自然景观和房价方面的权衡购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为412，倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为453。这一调查结果表明，有相当一部分购房者喜欢拥有美丽的园林设计和自然景观，注重生活品位和居住环境。但是这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限，只有放弃优美的园林设计和自然景观，选择房价较低的居所。但是可以预计，随着购房者经济实力的增强，会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外，还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关注，而对房价更加在乎，这部分购房者的比例大约为206和226。购房者在绿化率、建筑密度和房价方面的权衡倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购房者所占的比例分别为495和456，这一比例在所有房价让渡的环境因素中的比例最高，而不过多强调绿化率与建筑密度，更多在乎价格的购房者所占的比例分别仅为186和201，这充分说明购房者对居住环境和生活质量与舒适性方面有了更多的关注，消费者的住房观念更加房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力科学化，同时也对房地产开发商提出了更高的要求，所以开发商开发的住房应该更具人性化。4投资型购房者的置业特点及购买权衡购房者的投资意识已经有所提升。从调查中发现，目前已经进行房地产投资的购房者的比例为109，位于储蓄、保险和股票之后，处于投资理财方式的第四位，而今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例为211，并且将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了118，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式的第二位。同时，意向进行房地产投资者占211的比例与业已进行房地产投资者占109的比例之间存在一定的差距，这又说明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向，但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域，但是可以预见今后随着个人经济实力的加强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。就目前涉足房地产投资的购房者，有684的购房者都将新购房用于投资，263的购房者则选择新房居住，旧房出租，只有53的购房者会将在购入新房之后，将旧房出售。从调查结果来看，投资型购房者对居所的交通配套表现出了特别高的关注程度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程度相当，但是其中认为交通配套是最重要的配套设施的投资型购房者的比例高达770，而总体购房者认为交通配套是最重要的配套设施的比例为685，对交通配套设施的关注，从某种程度上来讲，也就是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观一般，房价较高但距离市区较近的地段。调查结果表明，目前的投资型购房者比较热衷的地段集中在东、北二环至五环之间的地段，尤其是交通相对优越的轻轨、高速公路、环线沿线地区。同时，投资型购房者倾向于对中小户型的选择。人们在租房时，除了考虑地段、价格外，恐怕考虑最多的就是户型。从意向的投资情况来看，大约85的投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。四房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群1投资型购房者房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力投资型购房者的年龄大多在2645岁之间，并且处于事业的发展阶段或已经取得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为6150元，比所有购房者的平均收入高出1110元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所，相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已购房屋，这又进一步说明投资者的具有相当强的经济实力。多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的主要内容，而且认为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。2郊区型购房者我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明，郊区型购房者主要由两部分人群组成。一部分是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的阶段或者发展的初期阶段，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水平在20005000元占一半左右的比例，而50018000元的比例约为30。他们一般只拥有一处居所，并且多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娱乐。他们认为自己的事业发展仍需要一定的钱财，他们认为有必要进行一定的积蓄，所以储蓄是他们最重要的投资理财方式