成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计2009

成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计2009CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABDAGRICULTURALBASEDBUSINESSDISTRICT温江ABD成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009090房地产智库FDC014CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABDWJABD01背景条件CONTEXTANALYZING成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009091房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD11项目背景及意义项目背景近年来，成都温江区按照“率先基本实现城乡一体化”的目标，以统筹城乡发展为总揽，以现代农业园区为载体，以现代农业产业化项目为支撑，着力推进传统农业向现代农业转变，促进农业增效、农民增收，农业和农村经济保持持续稳定发展态势，现代农业发展驶入快车道。2007年，实现农业增加值881亿元，同比增长50；农民人均纯收入达6245元，同比增长167。今年13月，农业和农村经济运行良好，农民人均增收33725元。加快农业现代化进程，加大农业科技投入，大力推进农业技术进步和体制创新发展，是21世纪农业发展的必然趋势。成都平原具有优越的农业生产条件，但由于缺乏农业科技的指导，农业生产整体上来说仍具有十分典型的传统农业特征，农产品的科技含量低，单位产出经济效益不高，缺乏市场竞争力。大力推进的城乡一体化实施战略，用工业化的办法发展现代农业，促进农业产业化。农业产业园区的建立，能给农民提供更多的就业方式，增加农民收入，改善生活水平，使农民也能享受到现代城市文明。在温江区政府的大力支持和打造下，规划区内现已聚集科研单位和农业院校，具备了建立农业产业园区良好的软件基础。项目意义建设成都市农业科技示范园区，有利于整合农业资源，实现资源向资本的转变；有利于创新农业产业化经营模式，加速传统农业改造步伐；有利于突破城乡二元经济结构，加速城乡一体化进程实现新型的产业发展方向，大力推动农业产业的转型升级。规划园区地处成都市“温郫都”国家级生态示范区内，具有建设成都市农业科技示范园区的生态优势、区位优势、产业优势和科技优势。大力发展现代生态农业和高新生物技术产业，能够在区域经济内发挥带动作用，提升农业经济发展水平，为探索成都农业发展的新模式提供实践基础。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009092房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD12区位及规划范围成都现代农业科技城（又称成都现代农业科技示范园区）温江农业现代产业园项目包括“一城两基地”，是成都本次规划区用地位于公平西北部。用地西北部有部分用地在万春镇境位于温江区公平街办惠民社区，紧邻温江城区，距成都市市2008年27项重大项目中唯一的农业项目。其中，内，规划区范围南以成温邛高速公路为界，北至花卉大道，东至惠民区13KM，素有“温江东大门”之称。“一城路道路，西至团结渠，规划总用地面积为22522公顷。温江农科城位”即“温江农科城”；发展目标是结合温江区的城市发展战略步骤，积极打造为成都市现代农业科技于温江老城区、温江新城区、公平镇、万春镇的几何中心，并且依托研发和成果转化的重要基地，进而实现传统农业向成温邛高速公路，区位条件十分优越。现代农业转变、开拓现代农业新局面。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009093房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD13现状概况ISTECISTEDISTEAISTEEISTEFISTEGISTEB规划区内土地使用概况规划区地处公平街道办事处，规划区地貌类型分区属四川盆地川西平原区，具有川西坝区的典型特点，区内地貌简ISTEA1号城镇建新区，用地面积5957亩，其中建设用地单，地势平坦，无山无丘，北高南低，区域内最高海拔1073亩，农用地4884亩；5458M，最低海拔5329M。ISTEB温江区2008年第十七批乡镇（试点小城镇）建设用基地南部紧邻成温邛高速公路，北部紧邻花卉大道。西侧地，面积约550亩；为团结渠路。基地通过东南部的出入口与成温邛高速公路ISTEC为四川省煤田地质局所有，面积约8583亩，规划用相衔接。地性质为教育科研设计用地；ISTED省医药集团用地，面积约5985亩；ISTEE川农大温江校区，用地面积约57486亩；ISTEF气象局，用地面积约3848亩；ISTEG成都市农林科学所，29806亩。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009094房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD规划区处于成都平原沉降带中心，地貌单元属岷江流域、级阶地，地形平坦。地层主规划区所处地属中亚热带季风性湿润气侯区，年平均气温158，全年无霜要由第四系冲洪积物及冰水堆积物组成，下卧白垩系基岩。卵石层顶板一般埋深03期282天，年均降水量9961毫米，年均日照11688小时，具有夏无酷暑、冬21M，稳定性好，压缩性低，容许承载力为250800KPA，是良好的天然基础持力层。规划无严寒、气侯温和、无霜期长、雨量充沛、湿度较大、冬春多雾、日照偏少区处于地震基本烈度区，设防烈度为6度，历史上无震害记录。规划区土壤类型单一，江和春夏秋冬四季分明的特点，主导风向为东北向。冲形发育的灰色冲积土，成土母质为第四组河流冲积洪积物，富含云母，风化度低，矿物成分较复杂，土质多为粉砂壤土。地质结构稳定、持力层可靠。规划区的环境质量保持了现状规划区内建筑分散，以C、D类建筑为主，只有少量A、B类建筑。相对稳定，大气环境质量稳定在国家二级标准以内，主要大气污染物是总悬浮颗粒；规划建筑主要用途为居住和农业生产。区的功能区噪声、道路交通噪声和区域环境噪声低于国家标准。除东南面学校相关建筑外，规划区内基本以低层和多层建筑为主。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009095房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABDWJABD02定位研究LOCATIONRESEARCH成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009096房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD虽然命名为“农科城”，但本研究认为其功能应不仅仅是农业科学技术的研究（RESEARCH）、开发（DEVELOPMENT）与推广（DIFFUSION），而是包括了上述功能在内的农业服务业（AGRICULTURALBASEDSERVICEINDUSTRY）的发展。所以本研究报告首先需要对国内农业服务业的发展现状、问题与趋势作一分析，以为温江农科城的功能定位作依据。21农业服务与农业价值链传统农业的发展依靠有形物质的投入，对服务于农业的服务业的关注很少。而现代农业的发展则非常依赖于农业服务业的发展，农业服务业已经成为现代农业的重要内容，不仅在推动现代农业发展中担当着重要的角色，也是建设现代农业的一个重要切入点。农业服务业有着丰富的内涵，涵盖了农业生产的产前、产中和产后三个环节，至少包含以下几方面内容一是良种服务。为广大农民提供粮食、畜禽、水产、苗木等优质高效种子种苗。二是农资服务。为广大农民提供化肥、农药等农业生产物资服务，保证农民用上放心农资。三是农技服务。发展以农业科研院所、农业企业、农业专业性服务组织为主要内容的新型农技服务体系，为广大农民提供高效适用种养模式和技术。四是农民培训服务。培育新型农民，拓展农民增收致富道路。五是农业信息服务。为广大农民及时提供政府的各项富农政策、先进高效种养模式与技术、农产品市场供需信息等急需的信息服务。六是农产品流通与展示服务。通过发展农产品批发市场、农产品超市、农产品展示中心、农产品电子交易平台等载体，加快农产品的流通速度，降低农产品的交易成本。七是农业休闲服务。满足人们回归自然、休闲娱乐和体验农耕文化需求，促进农民增收。八是农业保险服务。对农民的种养产品实施政策性和商业性保险，减轻农民在自然灾害面前的经济损失，增强农业应对自然性灾害的能力。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009097房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD提高产业根植性品牌展示提升企业知名度与持续发展力品牌孵化打造名牌企业品牌代理品牌推广区域品牌合整企业品牌升提产品品牌农业转型与微笑曲线中国农业正处于由传统农业向现代农业变革的转型时期。发展农业服务业，是建设现代农业的重要切入点。农业服务业作用于现代农业后，突破了传统的产供销脱农科企业区域营销总部农科产品品牌机构节、部门割裂、城乡界限明显等局限，使农产品的生产、加工、销售、农资的供给等环节走向一体化，降低了各环节之间的交易成本，提高了整体效率。另外，随着农业与工业、商业、金融、科技等不同领域的相互融合，也使农业服务业更具有广阔的发展空间和巨大的发展潜力，并成为整合农业产业链、提升产业链价值的主要手段。农业可以成为一个价值传递与增值微笑曲线（EVRUCIGLNIMS）系统。农业的价值链呈现微笑曲理论务实的指出产业未来努力附线的特征前端的科技研发、技农业产业价值链与绝大多数产业价值链一样，其不同环的策略方向，在附加价值的观加术孵化与后端的成果展示、营销念指导下企业体只有不断往附节的附加值大小分布呈现微笑曲线形状，即在整个产业服务、商贸物流等环节，具有相当价加价值高的区块移动与定位才价值链中，附加值最高的环节不在中间的生产加工环高的科技含量与经济附加价值。能持续发展与永续经营。值节，而是在前后两端。具体到农业产业价值链，那就是产前的创新研发、市场信息服务等环节以及产后的流通、品牌、营销等环节其附加值要比农产品的生产加工环节要高。营销创提高产品附加值新品研牌发设物计流产业创研设生加物品营价值链新发计产工流牌销图1农业产业价值分布呈现微笑曲线成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009098房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD22中国农业服务业发展现状与问题与西方发达国家相比我国农业服务业发展的不足，固然与农户经济规模小、农中国农村自联产承包责任制实施以来,农业生产效率得到了极大提高,其间发村基础设施薄弱、农户文化素质低有关，但与我国对农业服务业发展的重视程生了两次大分工。一次是农民根据市场的需求在农、林、牧、渔之间及其内度不够和提供农业服务的组织机构不够完善也有关。比如，从农业服务提供的部进行,被学者称为“横向分工”；另一次是根据专业化的要求对农产品的机构来看，我国就缺乏像日本那样的农协组织，日本的“农协”有五项职能，产、供、销由专门的公司或个人承担,为农业提供产前、产中和产后服务,被即农副产品的销售，农业生产资料和物资的采购，农业金融服务，农业保险称为“纵向分工”。这两种分工都离不开服务业与农业的结合。服务作为一服务，农业管理。这五项职能，基本包括了农业生产领域的产前、产中、产后种生产要素投入到农业中去,可以促进农业分工的进一步细分,从而带动整个的所有与农业有关的各项有偿服务。农业的产业化和市场化,提高农产品的市场竞争力和农民的收入。又以农业服务业的重要组成部分即农业科技研发业为例，我国的问题不是农业与国外比较起来，农业产业的第二种分工即“纵向分工”在我国的水平还很科研成果不多，而是转化率太低，即“最后一公里”的问题非常突出。我国目低，主要原因有两个，一是我国农村家庭占有的耕地少，农户的超小规模经前的农业科技成果实际转化率仅为3040,远不及发达国家7080的营制约了服务业在农业中的应用；二是我国大多数农村地区的基础设施投入水平。成果转化率低也造成了科技对农业的贡献率处在低水平，据统计,“九不足,科学文化水平较为落后,在获取农业信息方面处于劣势,农产品市场专业五”期间,我国农业科技贡献率仅为40,7与发达国家800左右的农业科技化程度低,农民在进行各项生产管理时所依据的主要为过去的经验积累,具有贡献率相比1,相差甚远。我国存在这种农业科技成果“高产出、低转化”的显著的“经验管理”特征，这一现实也限制了农业对第三产业所提供的各类现象，究其原因，除了农业科研专家“闭门造车”、科研与生产脱节外，主要生产性服务的消费。换句话说，改革开放后我国的农业进步主要是依赖对农就是科研、教育、培训和推广的几套体系互相之间协作不够，上中下游衔接不机、化肥等有形工业品的消耗获得的，而对第三产业提供的各类技术、信息紧密，队伍推广能力也在弱化，致使“最后一公里”的问题非常突出。换句话服务的消费还处在一个较低水平。有数据为证，有学者计算出，1987、说，在从科学研究到成果转化的1R3D（分别是RESEARCH研究、EDEVOLTNEMP1990、1992、1995、1997、2000和2002年,我国第一产业对生产性服务业开发、DETIOMRNAONST示范、DISFIFOUN辐射推广）四环节中，我们重视了研究的需求系数分别只有00365、00363、00597、00572、00531、00622和开发环节，却忽视了至关重要的示范和推广环节，即如何着力解决研究开发和00794，远低于对工业的需求系数01314、01277、05681、01728、成果被农户所用并产生现实效益的问题。01889、00269和017641。1黄伟强，试论中国农业科技成果转化率问题，内蒙古农业科技1数据来源李启平，“我国生产性服务业与农业的关联性分析”，求2003182。索2008/4。1数据来源李启平，“我国生产性服务业与农业的关联性分析”，求索2008/4。2黄伟强，试论中国农业科技成果转化率问题，内蒙古农业科技2008213。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江2009099房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD23案例研究迄今为止，在我国类似温江农科城这样处在城市中心区近边缘而且面积又很小的农科城或农业科技园区或农业产业化园区几乎没有，唯一有被世人称为“农科城”的只有陕西杨凌农业高新技术产业示范区。其他一般只能称为农业科技园区、农业开发区、农业产业园区等，且远离市区，面积基本在几十到上百平方公里，与温江农科城的地理区位、性质、面积等没有任何可比之处。案例研究与分析成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090901房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD国内农科城和现代农业园区案例分析231陕西杨凌农业高新技术产业示范区1基本情况农业中试区。靠近科学园区，提供小麦育种、旱作与节水农业、国务院于1997年7月批准设立“杨凌农业高新技术产业示范区”，面积22平方生物工程等农业高新技术的实验场所。公里，纳入国家高新技术产业开发区序列。是我国唯一的集农业教育、科研、生活服务园区。作为示范区的综合性多功能城市中心，安排行政开发、示范、推广为一体的现代化农科城，开展小麦育种、旱作农业、节水灌管理机构、产业设施、会议展览中心和其他第三产业的各类设施；溉、水土保持等领域研究，同时建立中试基地、生产示范基地和高新技术产业建设标准较高的居住小区和环境优美的公园。化基地，初步形成良种、生物医药、新型饲料、专用肥、节水灌溉设备、植物农业现代化休闲带。在示范区内沿渭河北岸建设农业观光及休闲生长调节剂、种苗脱毒、快繁等13个主要产业，示范区实行产、学、研相结带。3发展经验合，实验、示范、应用相结合，研究、开发、生产相结合。1）高速度、高标准、高质量建设基础设施，使原来信息闭塞，交杨凌农业高新技术产业示范区是依托农林院校和科研院所在一个小镇上建立起通落后，经济萧条的“农科小镇”面貌发生了彻底的改观；使示范来的，其东西分别距离中心城市西安和宝鸡82平方公里和86平方公里，因此功区成为一座具有田园风光、绿色人居环境、高水准创业平台的现代能自成体系。1997年以来，按照“功能完善、布局合理、特色鲜明、规模适度”化“农科城”。2）在产学研相结合的道路上，紧紧抓住产业发展这个环节。通过的原则，城市标准的建成区从36平方公里扩展到16平方公里，城区人口从3万多人增加到了8万多人，初步建成了设施较为配套、功能比较齐全、能够较好地抓大育新，发展特色高新技术产业，为资本与知识的对接、科技和支撑科研教育和产业发展的基础设施支撑体系。经济的融合建起了稳固的支撑平台。3）在科技成果转化的道路上，紧紧抓住示范这个环节。科技示范截至2006年底，示范区累计完成固定资产投资68亿元，其中基础和公共服务设是杨凌示范区的重要使命。示范区在区内外示范推广过程中，积极施投资约30亿元，企业和社会投资约38亿元。建成了40多公里的市政路网和水探索科技示范的有效途径和方式，推广了大量先进实用的农业技电气热通讯等配套管网、天然气热电厂、自来水厂、污水处理厂、垃圾处理厂术，起到了辐射源的作用，有效地促进了农业产业结构调整和农民和城市供热中心，建设了30多万平方米的安居工程、100多万平方米的商品增收致富。区内逐渐摸索出了一些可供推广的经验和模式。如“公司科教人员农户”的产业发展模式，以公司为龙头，以发展订房，功能齐全的创业中心，四星级的国际会展中心，设施先进的标准高中、小学和幼儿园，水上运动中心，高标准的医院等等。形成了以生态型田园风光为单农业为保证，形成上连科学家、下连农户的产业链。通过公司这特色的小城市雏形，通过了ISO14001环境管理体系国际、国内认证，现已成为个“龙头”企业与农户联系，改变了过去单纯依靠行政手段推广农全国旅游示范区和国家卫生区。业技术的老做法，代之以市场手段推动技术的扩散和辐射，更直接、更有效。这种模式，有效地促进了产学研紧密结合。4）利用农高会扩大影响。从1994年开始举办的中国杨凌农业高新示范区通过加强招商引资，实现产学研结合，推动成果产业化。目前，累计入农业科学园区区注册的企业超过850家，其中外商投资企业22家。初步形成了农牧良种、环科技成果博览会搭起了农业和科技良性互动的平台，架起了产业和保农资、绿色食品和生物工程（制药）四大特色产业。市场有机结合的金桥，成为农业科技展会的知名品牌，成为与北京农业产业园区2006年示范区主要经济发展指标和成立时的1997年相比1科技周、深圳高交会、上海工业博览会齐名的国家级科技展会之工业总产值从12亿元增加到20亿元，年均增长367；一。据统计，累计有来自全国各省、市、自治区和美国、法国、生活服务园地区生产总值（日本等30多个国家和地区的上万家涉农企业、农业科教单位和中GDP）从309亿元增加到2065亿元，年均增长235；区固定资产投资从每年30004000万元增加到每年810亿元；介机构以及1085余万客商和群众参展参会，特别是近八届展会每农业综合园区技工贸收入从数百万元增加到68亿元，年均增长4060；届参会客商和群众都超过了100万人次，有近万项科研成果通过这外贸出口从零起步，达到9322万美元；个舞台得到转化，交易总额达1256亿元；每年有2600多项实用技现代农业及乡村建设示范园区财政收入从术通过这个舞台传播辐射到广大农村的田间地头，受益农民达3亿1369万元增加到223亿元，年均增长364。1数据来源杨凌网站/YLATGPRIHGTOZVJYCLN/INTROYLHTM多人。通过农高会大大扩大了示范区的影响。5）示范区管委会严格按照“精干、统一、效能”的原则和“小政农业中试园区2空间布局府、大服务”要求设立并运行，提高了工作效率，降低了行政成本。农业高科在空间布局上，杨凌农业高新技术产业示范区分成七个区，各区的功能如下农业综产业园4存在的问题现代农业及乡村建设示范园区。位于示范区中部，以大面积的林带、农田和人合园区区农业观光及休闲1）支撑科教和产业发展的基础设施和保障条件较薄弱，城市功能工水面、湿地构成示范区的“绿心”，重点展示区内各类农业科学技术和农业带产业化成果；展示人工与自然和谐统一的环境改良成果；展示现代化乡村改造需要完善；2）支撑自身发展的大企业、大项目较少；与建设成果。3）发展的外部环境存在体制不顺、合力不强的问题；农业科学园区。以农业院校和科研所为基础，配套社会服务设施建设，形成综4）围绕干旱半干旱农业发展的科技创新体系和科技产业化建设需合性的科研、实验、教学和信息中心。农业高新技术产业园区。布局高新技术产业。要进一步加强，科技创新能力、研发手段、成果转化需要提高和改农业综合园区。作为栽培和展示各类干旱、半干旱地区农作物的基地。善。杨凌农科城空间布局示意图成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090911房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD232上海金山现代农业园区金山现代农业园区是上海市市级现代农业园区，建于2000年，孵化区种苗研发的基地。总面积51平方公里，园区为集生产、加工、示范、推广、科研、观光旅游休闲于一体的综合性农业开发区。2003年8月，金山区示范区以绿色、无公害植物培育为方向，发展新品委、区政府将金山现代农业园区与所属地廊下镇实行“镇区合一”种、新技术。的管理体制。加工区以环保、绿色食品加工为产业导向。在产业规划和项目布局的基础上，上海金山现代农业园区形成“一心一环五区”的空间结构。展示区是整个园区对外展示产品和理念的窗口。主要展示国内外的农业科研成果，以及国内外先进的农（1）“一心”园区管理中心。业生产设备和技术，是上海农业走向世界、世界农业以廊下镇区为基础，采取组团式开发，进入中国的大型交流和合作的平台。最终形成一个配套齐全、有农业区特色的中低密度新城区。主要功能是办公、行政管理、商贸、居住以及为这些功能配套的商业文化休闲区以现代农业文化、地区特色农业文化为服务。精神内涵，把农业文化宣传和休闲娱乐相结合，促进传统农业概念的转化和新理念的推广，以寓教于乐的（2）“一环”园区外围生态林环。方式传播园区生态概念。（3）“五区”农业科技孵化区、现代农业示范区、现代农业加工区、国际农业展示区、农业生态休闲区上海金山现代农业园区功能结构规划图成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090921房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD233上海孙桥现代农业开发区上海孙桥现代农业开发区面积4平方公里，分为农业生产园区、加工区、工贸科研行政生活园区。按现代都市型农业定位。（1）农业生产园区第一产业占地3平方公里，设置设施农业、绿化园林、水产、瓜果、禽畜等五个专业小区。（2）加工园区第二产业包括食品加工业、蔬菜加工业、肉制品半成品加工业、农业设施制造业等。（3）工贸科研行政生活园区第三产业包括行政管理中心、科研信息中心、商贸中心、教学培训中心及生活区。通过上述三个区，总体上形成一产、二产、三产互动之势。孙桥现代农业开发区规划结构示意图成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090931房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD234国外商务园区案例分析随着信息技术的进步和知识密集型商务活动的出现，国外一些位于城市国内商务园区发展趋势郊区的商务园区得到蓬勃发展。商务园区具有环境幽雅，交通便捷，建筑密度低，独栋办公等特点。（1）由于城市CBD地区写字楼租金上涨太快，一些企业为了寻求低成根据国外的开发经验，现代商务园的规划建设一般需要考虑以下几个方本、更大楼面的商务办公用房，必然搬离核心地带，进驻到正在兴起的面商务园区。（1）具有良好的通达性，一般位于高速公路的交汇处，拥有轨道交通站上海许多跨国公司已经选择把办公室迁往成本较低的商务园区。比如，点，离机场较近；目前创智天地及漕河泾商务园区的租金分别为05美元/平方米/天及046（2）提供不同面积的单位空间，可以满足不同规模企业的需求，并且具美元/平方米/天，比甲级办公楼的租金低50。有后备预留发展空间；（2）商务园区一般布局在郊区低密度地区，但必须具备优良的交通现状（3）营造独特、优美的园区环境，例如可以塑造体现自然美的水体景和潜力，还要有良好的生态环境。依托交通枢纽最有可能布局商务园区。观，或充满艺术性的公共雕塑等；（3）开发成本相对较低。建筑形态和商业业态有独体独栋、独立产权、（4）提供零售、餐饮、保健、托儿所，以及其它便利的生活、工作和休独立冠名的总部楼、总部小公寓、酒店式公寓、酒店、零售商业、休闲闲设施；设施等。（5）提供先进的通信设施，重点建设高速宽带网络接入条件；（6）入驻企业将主要包括公司总部、研发、高科技产业，以及一些轻工业等。2爱尔兰最大的商务园西园（PARKWETSBUSINESSPARK）3伦敦的商务园绿园（GREENPARK）1日本品川商务服务业集聚区区位位于爱尔兰首都西都柏林，高速公路M50和7N的交汇处。区位英国泰晤士河谷的心脏地带，4M高速公路的11号出口。品川位于东京南部的海湾地区，江户时代就已经发展成为交通要津。2003年10月，品川新客站竣工通车。次年，连接成田机场和往来横滨内部设施拥有一个购物和休闲综合体有酒吧、餐馆、便利店、托儿中设施拥有托儿所、健身俱乐部、体操馆、游泳池、便利店、的列车均停靠品川站，加上东海道新干线、东海道本线、山手线，五心、健身中心、体操馆、游泳池、医疗室。邮局、干洗店、餐馆、酒吧。龙汇聚，使品川成为名副其实的陆上枢纽港，作为东京门户的位置和作用更为突出。入驻企业类型主要是各种企业总部，行业多样，有物流、电子、保健、入驻企业类型金融、专业服务、研发、高科技企业、轻工企食品，软件等等。业。品川依托交通枢纽和相对低廉的土地价格，打造城市外围的商务园区。在这一地区日常入住企业的办公人员达到4万人，各项固定服务人员1万人以上，白天流动人员静态也在1万人左右。品川的大多数车辆在地下流动和停泊，轨道交通的出入人流在地面以上，而高耸的楼宇则为工作、购物和生活提供了广泛的空间。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090941房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD24温江农科城的功能定位温江农科城的特殊性包括温江农科城的特殊性（1）面积小。（2）地理上靠近城区，本质上农科城绝对不是一个城（TOWN）的本质上就是中心城区的一部分。就农科城而言，本质上是一个专业化的功能区，尽管上面简单介绍了一个可以称为农科城的案概念，而应是一个区（DISTRTIC或PARK）的概是以第三产业为主的功能区，如果与“两基地（即永宁和友庆基地）”结合起来例和两个称为农业园区或农业开发区的案例，念，是城市中心区的一个专业功能区，与中考虑，可以认为农科城主要是上述两基地现代农业发展的教育科研服务中心和生但很大程度上，它们与温江农科城是没有可比央商务区（CBD）、中央零售区（CRD）、活、商务配套服务区，而“两基地”是农科城的中试基地和示范基地而已。休闲商务区（RBD）等概念的外延类似。性的除非加上永宁和友庆两个基地。就温江农科城而言，其有自身的许多特殊性，这些特殊性是在确定功能定位和进行空间布局规划时要密切关注的地方。在确立温江农科城的功能定位之前，还必须思考几个问题问题2温江农科城是否仅包含“农业教育、研发创新、成果转问题3温江农科城与“两基地”的关系是什么问题1温江农科城主要是为都市农业服务还是为大田农业服务化和推广”还是基本囊括农业的产前和产后服务，成为一个“现代农业服务业集聚区”、“农业服务港”抑或称“农业服务回答“两基地”是农科城的中试与示范基地，农科城是“两基地”的科回答本研究认为温江农科城应主要为大田农业服务。硅谷”研服务中心。理由都市农业仅是农业的一种形态而已，在我国这样一个农业大回答本研究认为温江农科城应是一个集聚了各项农业服务的功理由前面已经确立温江农科城的服务对象将主要面向传统的大田农业，国中，都市农业所占比重还很小，即使随着城市化的推进，都市农能区，其不仅仅包括农业教育、农业科研、农业科技成果转化和是要肩负起为传统农业的现代化服务这一任务的，尽管“一城”（即农科业的比例会有所提高，但帮助分布在广袤的农业地区的传统农业实推广功能。城）“两基地”（友庆和永宁都市农业基地）构成了温江现代农业产业体现现代化才真正是一个长期而又艰巨的任务。特别是作为处在我国系的龙头，但本研究认为绝对不能认为农科城仅是为两基地的配套服务而农业大省四川省的农业科学城，更应为传统农业的现代化服理由为大田农业服务不仅仅局限于科技服务，农业现代化虽然设立的。农科城与“两基地”的关系应该理解为农科城是“两基地”的务，因此农科城应主要面向大田农业而不是都市农业。依赖农业科技的应用，但决不仅限于此。农业信息服务、农产品科研服务中心；“两基地”也仅是农科城的中试和示范基地之一；农科城资料链接四川是我国重要的粮食生产大省流通服务、农业人才培训服务、农业金融保险服务、农产品标准的服务范围要远大于“两基地”。四川是我国粮食主产区，也是我国西南、西北地区唯一的主产区。建立、农产品安全检测服务、农产品质量监督检验服务、国际先近年来，全省粮食播种面积在全国的位次居第4位，产量居第3位。进农业技术与设备的引进等都是实现我国农业现代化急需加强的特别是稻谷的面积和产量占全国的10左右，稻谷产量居全国第5环节。此外，若仅限于农业教育与科研功能，温江农科城对城市位。的带动作用将有限，表现在一、人气不足；二、没有税基；三、开发中很难实现政府投入的财务平衡。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090951房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD基于以上分析，确定温江农科城的功能定位为专栏现代服务业集聚区以农业教育、农业科研、泛农企业总部办公、农业展贸为指按照现代理念统一规划设计,将商务楼主导功能，生活配套设施齐全的服务四川、辐射西南、影宇、星级宾馆、商业设施以及相关的生产生活服务配套设施合理有效地集中,在响全国的现代农业服务集聚区一定区域内形成形态美观、内外连通、生态协调、资源节约、充分体现以人为本、具有较强现代服务产业集聚能力的区域。现代服务业集聚区通常依托交通枢纽建设和发展。AGRICULTURALBASEDBUSINESSDISTRICT温江ABD成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090961房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD进一步细化，温江农科城的功能可以分解为“四大核心温江农科城功能”、“三大辅助功能”和“三大配套功能”的“四三三”功能结构。（1）“四大核心功能”农业教育、农业科研、泛农企业总部办公、农业展贸功能。（2）“三大辅助功能”农业信息服务、农业金融服务、农业人力资源服务。四大核心功能三大辅助功能三大配套功能（3）“三大配套功能”居住、商业、酒店服务。居住农业教育农业信息商业农业科研农业金融酒店泛农企业农业人力总部办公资源农业展贸四大核心功能三大辅助功能三大配套功能图4温江农科城功能结构成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090971房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD142四大核心功能一农业教育二农业科研依托四川农业大学温江校区，发展农业高等教依托四川农业大学温江校区的科研机构和成都育和职业教育。市农林科学院发展农业科研服务。具体包括如下子功能种子种苗研发农业生物技术开发农产品质量检验检测技术开发农产品质量追溯技术开发农业科技企业孵化农业科技成果转化和推广农业科研公共服务平台提供四大核心功能三泛农企业总部办公四农业展贸在农科城设立总部办公区，主要吸引与农业有具体包括关的企业总部入驻。农业技术、设备、特优农产品展示与贸易中心（即有形现货市场）农产品与农资电子商务交易平台（即无形现货市场）伦敦布鲁塞尔成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090981房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD242三大辅助功能（2）农业金融服务（3）农业人力资源服务（1）农业信息服务具体包括具体包括农业专业人才教育从事农业信息的收集与发布农业投融资服务农民培训服务农业保险服务农业管理与技术培训服务农村劳动力转移培训和中介服务三大辅助功能成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090991房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD342三大配套功能（1）居住功能（2）商业功能（3）酒店功能设置依据设置依据设置依据在农科城内发展商品房地产第一是为了满足农科城教育科研机首先教职员工、科研人员、企业总部白领阶层的日常生活需要随着农业企业总部基地、农业展贸中心及其他农业服务功能的构教职员工和科研人员就近居住的需要；第二是为了满足农科购物中心、超市、餐饮等商业设施配套。而作为温江城区的服发展，大量的商务客需要提供住宿服务。城内企业总部办公人员的居住需要。务核之一，开发零售业态的商业设施也是为了满足周边居民的需要。同时，随着农科城商务人士和流动人口的增加，便利店、发展目标发展目标连锁店、专卖店的发展也有一定的需求。主要为农科城的商务客提供住宿服务，首选五星级商务型酒成为以满足农科城内部居住需求为主，兼为地区服务的高品质店。居住小区。发展目标成为满足农科城和周边居民需要的零售商业中心。三大配套功能成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090902房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD342三大配套功能（1）居住功能（2）商业功能（3）酒店功能设置依据设置依据设置依据在农科城内发展商品房地产第一是为了满足农科城教育科研机首先教职员工、科研人员、企业总部白领阶层的日常生活需要随着农业企业总部基地、农业展贸中心及其他农业服务功能的构教职员工和科研人员就近居住的需要；第二是为了满足农科购物中心、超市、餐饮等商业设施配套。而作为温江城区的服发展，大量的商务客需要提供住宿服务。城内企业总部办公人员的居住需要。务核之一，开发零售业态的商业设施也是为了满足周边居民的需要。同时，随着农科城商务人士和流动人口的增加，便利店、发展目标发展目标连锁店、专卖店的发展也有一定的需求。主要为农科城的商务客提供住宿服务，首选五星级商务型酒成为以满足农科城内部居住需求为主，兼为地区服务的高品质店。居住小区。发展目标成为满足农科城和周边居民需要的零售商业中心。三大配套功能成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090902房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD发展目标目标一成为西部地区重要的农业科技创新基地。目标二成为国内外农业高新技术与设备展示交易的场所。目标三成为生态型现代农业主题商务区。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090912房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD25项目策划（1）农业科技企业孵化中心（基地）（3）农业高新技术与设备展示与交易中心设置依据设置依据在农科城内设置农业科技企业孵化基地，主要农业高新技术的应用是实现农业现代化的最重是面向农业创新创业企业，以及四川农业大学要手段，在农科城内设立农业高新技术展示展具有创新创业意识与能力的教师和学生。览中心的目的是为了给国内农业高新技术提供功能一个展示展览平台，特别是为国外农业发达国为农业创新创业企业提供场地、税收优惠等多家的农业先进技术和装备进入我国提供一个展方面的支持。示窗口。发展目标功能成为四川省内专业孵化农业创新创业企业的基展示国内外最新、最先进的农业技术与装备。地。发展目标投资主体成为国内外农业先进技术和装备在西南地区展由企业投资建设，政府返租一部分场地用于入示的唯一平台。孵企业使用。投资主体政府提供支持，企业运作。四大中心项目（2）名优农产品展示展销中心（4）泛农企业总部基地设置依据设置依据（1）目的是将四川的名优农产品展示给外农业企业作为庞大企业群体的一个分支，为它们提供专业的商务办公环界，做大做强四川农业品牌。境有助于加强交流，相互促进，增强创新。温江作为成都市推进“一三（2）给台湾、日本、欧美等农业先进地区和互动”、大力发展都市型农业的地区，农业企业数量较多。所以，在农国家的农产品进入我国西南地区提供一个推介、科城内专门设置农业企业总部基地，其首先是面向温江区的农业企业，展示和销售平台。但不仅限于此，成都市、四川省、外省乃至国外需要进入西南地区的农功能业企业在需要寻找办公场所时，温江农科城的农业企业总部基地希望能为四川和国内外名优农产品提供一个展示和销够成为它们的首选。这也是为什么将农科城用ABD（AGRICULTURALBDASE售的平台。BUSINESSDIRSTITC）来表示的主要原因，目的是增强商务办公的分量，也发展目标是给国外的农业企业一个容易理解的名号。成为四川名优农产品对外展示的窗口，也是农功能业先进国家和地区农产品进入西南地区的踏板。以农业企业总部办公为主，其他企业总部办公为辅。投资主体发展目标政府提供支持，企业运作。成为全国唯一一个专门为农业企业提供办公服务的商务园区（BUSINESSPARK，简称BP）。投资主体完全市场化运作。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090922房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD专栏国内商务园区案例介绍（1）上海漕河泾现代服务业聚集区（2）上海总部湾为企业提供独栋产权办公楼（3）广东金融高新技术服务区位于漕河泾开发区中心位置。项目总占地面积约23万平方米，定位为国内外顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物广东金融高新技术服务区地处位于中国信息化名城、广东“四小虎”总建设规模约80万平方米，其中地上建筑面积约60万平方米（科流中心、订单中心、培训中心等总部机构的聚集地。项目位于之一、广（州）佛（山）经济圈核心区佛山市南海区千灯湖研、办公用房面积约40万平方米，酒店式公寓和SOHO式小型办康桥工业区，占地约1400亩，总建筑面积约150万平方米，由畔，是在原有城市建设规划基础上，进一步突出并提升金融后台服务公用房面积约10万平方米，商贸、商务和综合配套服务用房面积研发产业区、总部商务区和高档国际生活区三大功能区组成。功能，将金融业发展与城市现代化发展有机结合而规划建设。金融高约10万平方米）新区占地面积约45平方公里，可开发面积约15平方公里，其中A区可规划理念为企业提供独栋商务别墅和低密度生态园林式办公开发面积约为500亩，B区可开发面积约为1400亩。定位于总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务“四个平台”环境。目前正在开发的项目为有独立式别墅型研发楼、小高层功能目标的高附加值服务业集聚区研发楼。总部湾一期的容积率仅0507，每栋楼之间间隔较功能定位宽，且均配有150300M2的私家花园。独立式别墅型研发楼单全国性的金融业后台服务基地。吸引金融机构后台如数据处理中心、规划理念与城市交通的紧密衔接，人车分流的立体交通组织。栋面积约15002500平方米、小高层研发楼单栋面积约2500呼叫中心、灾备中心、培训中心、金融创新研发中心等落户，为中央5000平方米。和全国性驻粤金融企业改革创新、做大做强提供优质服务。区域性的金融商务区。吸引银行、保险、证券等金融机构来佛山市设立区域性总部、资金清算结算中心、保险融资中心等，促进广佛金融业的集聚化、集约化和集群化发展。作为广东省培育金融产业集群的空间载体，金融高新区建设备受重视，广东省政府已将该区确定为全省唯一的金融高新区，广东省、佛山市、南海区三级政府也将集中人力、土地、资金等各种优势资源，吸引国内外金融企业后台机构和地区总部落户。成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090932房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD一规划设计构思温江农科城概念规划方案构思主要基于以下方面的考虑沿成温邛高速公路及花卉大道应具有良好的建筑景观界面，因此农科企业总部服务区设置于基地南部，成为面向沿成温邛高速公路的景观界面；农业展贸服务区四川省农业大学温江校区万春镇成都市农林科学所成温邛高速成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090942房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABDWJABD03概念规划设计CONCEPTPLANNINGDESIGN成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划设计成都温江20090952房地产智库FDC01CHENGDUWENJIANGTHECONCEPTPLANNINGDEVELOPMENTSTRATEGYFORWENJIANGABD鸟瞰图1成都温江现代农科城产业研究及总体概念规划