2008年惠州市惠阳区金惠大道宗地分析葡萄苑项目前期定位报告(doc 24)

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241惠州市惠阳区金惠州市惠阳区金惠大道宗地分析惠大道宗地分析【葡萄苑项目前期定位报告葡萄苑项目前期定位报告】中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第一部分惠阳区房地产市场分析111惠阳区房地产现状已建和在建的住宅小区目前在惠阳区知名度比较高的有针对中低等收入人群的润福苑阑庭、金领中心等；针对中等收入人群的万城、中建彩虹城等；针对中高等收入的振业城等。就目前惠阳区房产市场来讲，还比较缺乏定位精确、产品优良的高性价比的产品。但惠阳区大量土地的进入市场已吸引了不少外地房地产开发的进入，据统计，2008年该区将投资近百亿，开发房地产，这些项目势必在产品上会有进一步的提高，也势必加剧该区的竞争。表1惠阳区项目均价及建筑规模一览项目名称均价（元/平方米）总建筑面积（平方米）金惠大厦350025000平方米景茂国际41002346944平方米金领中心37002749973平方米枫叶雅堤40006463619平方米金莎花园3800671188平方米万城460080万平方米一期37万，二期14万，三期29万惠景豪苑二期3600120000平方米润福苑阑庭350025187平方米西湖愉景350060109平方米美岸栖庭41004300850107平方米圣堤亚纳370058000平方米峰景左岸400035682平方米彩虹城4300460000平方米四洲城市经典410079478平方米注红色字体项目为本案直接竞争项目112重点楼盘个案分析以下为本案区域市场典型在售竞争房地产项目，以金惠大厦、金领中心、景茂国际为代表的一批项目市场反映均良好。下表对本项目区域内竞争性项目作为重点楼盘分析。表2主要竞争楼盘个案分析中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241项目名称金惠大厦景茂国际金领中心枫叶雅堤金莎花园位置惠阳区淡水镇金惠大道惠阳区市政广场金惠大道与东华路交汇处惠阳区金惠大道市政广场西侧惠阳区白云一路内环路交汇处惠阳区淡水深汕公路与内环路交界处价格3500均4100均3700均3788起，4000均3800均（内部认购折后价）开发商惠州惠标房地产开发有限公司惠阳信和实业发展有限公司惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司深圳市厚基房地产开发有限公司巨龙房地产开发（惠州）有限公司开盘认购时间2008年10月2008年12月2008年10月09年5月开盘预计09年10月正式开盘总占地面积3000平方米2068平方米2188平方米13208平方米15032平方米总建筑面积25000平方米2346944平方米2749973平方米6463619平方米671188平方米容积率/绿化率7/2669/35125/30318/323237/35规划销售进度90，剩余30套9095一期住宅部分剩余41套目前为内部认购期，尚未开盘销售。已经预定10余套建筑风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格建筑形式塔楼塔楼塔楼板楼南北向2栋，东西向1栋，南北向未开盘板楼（南北通透）外立面材质瓷砖涂料涂料、瓷砖涂料涂料楼层数/层高商业1层，住宅20层，商业层高8米，住宅层高3米商业12层，住宅19层，住宅层高3米商业12层，住宅24层，住宅层高3米，商业层高57米商业12层，住宅318层。住宅层高3米商业12层，住宅316/18层。商业层高55米，住宅层高3米，顶层复式层高6米装修标准毛坯房毛坯房毛坯房简装修毛坯房户梯比/品牌3梯16户3梯13户3梯16户3梯28户，4梯2户2梯4户，2梯6户车位近200席100席60席115394席车位115404席车位产品设计总户数/栋数322套，1栋247套，1栋356套，1栋一期639户，1栋板楼576户，8栋板楼中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241户型面积及配比1居37/47平方米，2居49/64/69平方米，3居88平方米1居52平方米，2居6884平方米，3居96平方米1居38/42/44平方米，2居70/82平方米，3居113平方米，5居196平方米1居31/46平方米，2居70/71/75/78/90平方米，3居96/102/110平方米1居4751平方米，2居7881平方米，3居89/113117平方米赠送面积无无无无无商业体量/层数2000平方米3500余平方米2931平方米2000余平方米物业公司惠州百合物业管理有限公司惠阳信和物业深圳鹏基物业管理有限公司惠州市惠阳区运行发展有限公司开发商自己物业物业费12元/平方米/月12元/平方米/月12元/平方米/月12元/平方米/月尚未最终确定物业服务内容传统物业服务传统物业服务传统物业服务传统服务传统物业本地人本地人购买占50（外来定居者）本地人购买占20本地人购买占50本地人购买占10尚未开盘购买者不详购买客群外地人外地人购买占50，其中部分为深圳市区内人群，主要以坑梓、龙岗、工业区工作人群为主要购买力。外地人购买占80，主要为深圳市区内购买客群。外地人购买占50，主要为深圳市区内购买客群。外地人购买占90，其中多为深圳市区内人群，不乏坑梓、龙岗等地购买者尚未开盘购买者不详一次性付清20101595尚未开盘购买力不详商业贷款8090805尚未开盘购买力不详付款方式公积金0050尚未开盘购买力不详营销模式项目主要推广方式为楼体广告，路牌指示牌为辅项目主要推广方式主要为DM宣传单为主，楼体广告条幅为辅项目主要推广方式主要为楼体条幅宣传为主，手机短信息为辅项目主要推广方式为DM直投广告为主（深圳市区/惠阳）项目主要推广方式为DM直投广告为主（惠阳）网络宣传为辅中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241备注本项目的购买者年龄多在30岁左右本项目的购买者年龄多在2550岁，多为投资本项目的购买者年龄多在3050岁，多为投资。该项目2居以上都为多套房源打通，可适合多方面客户选择。项目目前正在施工中，南北通透板楼预计在10月底开盘，目前内部认购中。会所占地面积1700平方米，建筑面积6000平方米，地上共计3层。项目本身有约7600平方米的会所，主要以休闲健身为主。目前内部认购的客户年龄约为3040岁之间。以上是本案所在区域的主要竞争项目，通过分析可以发现，它们具有下列几个共同特征1都有明显卖点，分别以国际生活、菁英领地、城市综合体最为流行的概念作为其项目主题；2规模基本上都都在20000平方米以上（枫叶雅堤、金莎花园建筑面积在60000平方米以上），项目自身均有商业配套；3社区规划均考虑集中式广场，设有停车库，实行人车分流，绿化率都达到30以上；4建筑形式以塔楼（20层上下）为主，枫叶雅堤、金莎花园为板楼，其中竞争项目顶层多为复式户型；5竞争项目客户70为投资型客户，多为深圳市区、坑梓、龙岗等地购买者；6均价都在3800元/平方米左右；7在设计和营销等方面均有地方特点；113综述通过对本案所处区域房地产现状的调查分析，可以看出所处区域的规划等外部政策因素对房地产开发具有积极影响。由于惠阳城区西移，本区域比其它区域可开发面积大，目前区域内已涌现出大盘，从规划到配套到营销都有一定特点。区域中高端项目竞争已初见端倪，这一方面使区域竞争提前到来，产品同质化竞争促使竞争向品牌、向规模、向服务转变；另一方面营造了区域市场中、高端产品的整体形象，为本案定位为中高端项目营造区域环境。第二部分客群分析21客群特征分析通过以上各方面分析，决定了本案的定位必然是针对中高等收入客群的中高端住宅项目。我司调研人员结合我司“葡萄苑（暂定名）”高尚住宅等特点有针对性地进行了的调中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241研，对这部分人群做出以下分析判断。客群特征惠阳区中高等收入人群的家庭收入3000元/月以上年龄2555岁文化程度中专及高中以上职业私营小业主、村委领导、企业的中高层管理人员、政府公务员、教师及学校管理人员购房目的利用手头多余闲置资金购房作投资，以换取高回报22购房偏好特征221户型偏好调查显示，居民的置业购买意向中，一居和二居受到青睐。选择一居的最多，占5124，二居其次，占3433。对三居、四居、五居及以上的选择分别是746、597、1。惠阳区置业者购房户型偏好三居746四居597五居及五居以上3二居3233一居5124222面积偏好目前户均建筑面积近60平方米，超过8成的家庭使用面积在60平方米左右，而且多为一居和两居户型，7590平米的二居也比较受欢迎。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241惠阳区置业者购房户型偏好110130平米561130平米以上25690110平米19897590平米26416075平米312960平米以下1424223区域偏好选择在人民五路与中山路置业的人最多，占4428；白云路其次，占2328；叶挺路为896；其他道路占1452。224能接受的单价下表对惠阳区新建和已建项目中，比较有特色的楼盘进行了初步统计，这些针对中高收入人群的楼盘的均价约为3800元/平米，在开盘后半年到一年之间，销售量一般在80左右，显示惠阳区及其周边投资、自住者中高收入人群可以接受38004000元/平米的住房价格。225能接受的总价按照三成首付，七成按揭来计算，有近70的消费者希望购买总价在30万以下的房子，有30左右的消费者能支付总价30万元以上的房子，有2266的消费者希望购买总价在17万元以下的房子。23综述通过以上对客群特征以及购房偏好特征调研的结果，主要对购房偏好进行归纳。绝大部分人偏好中小户型住宅；时尚住宅首选因素是便捷度和舒适性，容积率不是最为关注；户型采光通风最重要；房型最偏好平层，错层与跃层有相当比例；户型最偏好一居与二居；面积最偏好6085平方米，60100平方米也较受欢迎；区域最为偏好人民五路与中山路区域，占44；能接受单价38004000元/平方米；能接受总价30万左右。第三部分本案竞争力分析中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324131本案的项目分析311区位项目地点惠州市惠阳区金惠大道西头占地面积120242平方米容积率553绿化率293312基本情况本案地块平面为基本规整，地块内高差不大，没有明显的高低起伏。现用地状况为居住用地。该块边界大体呈现出长方形形状，四周有4条市政道路穿过。313交通状况分析地块周边交通条件目前尚不理想，公共交通网络未形成，目前与外界连接的主要出行方式为摩的。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324132本案周边居住质量分析321交通条件本案地块周边规划的道路为双向六车道，现状四周都有近10米宽的道路，它们与老城区内东西贯通构成了较为便捷的交通网络。从本案到市中心乘公交车约15分钟、骑自行车约20分钟，公交网络系统未形成，交通条件一般。322自然环境本案地块所处区域是惠阳区大气环境最好的区域，但除了空气较清新外，景观资源诸如水景较为缺乏。323生活配套设施本案市政配套设施完善，自来水、天然气、集中供热主管线已经进入区域内，排污可雨污分流。生活设施配套相比老城区内区域较欠佳，只有一个大型医院，但距离本案用地3公里以内；大型现代商业配套缺乏，多数为住宅项目的附属配套商业为主。33本案条件与资源分析在了解市场环境对本案的影响前提下，对本案现有的各种资源进行整合，进一步明确目标市场，充分发挥整合能力以提高本案的竞争力。本处仅对一般初步条件进行分析。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241331条件分析用地条件本案居住用地的地形地貌不复杂较为平淡，但考虑到惠阳区多地下河流的缘故，所以地底较为复杂，故可预见的建筑类型选择空间较大，各地块定位需分组团考虑。城市建设和规划条件根据惠阳区的规划，其建设标准和环境标准都将优于老城区，本案地块也将随着区建设、规划而具有很高的升值潜力。在惠阳区近期发展规划中，内环路建设是其中重中之中，而内环路的建设与本案地块有直接影响。内环路的建成将使的惠阳区的交通重心西移，同时内环路规划中将与深汕高速相接，大大提升了该区域交通便捷性。项目成本条件土地出让金，用于改造范围内的主次干道和公建公益设施的用地，目前已经全部缴清。注本项目考虑建地下室，故上面标准采用的是建地下室时应免、交条款。基于以上条款，本案折合可销售面积5448938平方米（未考虑住宅配套商业）计单价成本，粗略估算1土地成本（征地费与出让金）每亩土地费用约为万元，元/平方米；2建安费（首期考虑住宅、商业、公建配套设施等）元/平方米；3基础设施建设费（红线内外）元/平方米；4期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）元/平方米；5不可预见费元/平方米；总成本费用元/平方米。将营业税计入，则综合成本元/平方米（毛），那么为了保证本案首期的盈亏平衡，均价应以平方米起价。332资源分析1项目位置本项目用地位于北京市朝阳区安立路西侧，北五环向北1000米，立水桥南，地处奥林匹克森林公园北侧。2地块指标及现状本案总用地面积为120242平方米，容积率553，总建筑面积862788平方米，可提供820余套住房，属大规模的开发项目。地块现状，55万平方米的湖面湿地，沿岸生满芦苇，场地内有柳树与杨树中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241为主的10年生原生树。地块西北侧为沿清河70米沿河绿化带与清河南滨河路，东侧为安立路与沿安立路100米绿化带用地，西南侧为还建楼项目翠堤春晓，与之分界的为成型的市政路洼里中路。北侧有待拆迁的农民住宅。拆后用地性质为居住用地。整个场地较为平整。周围市政情况除自来水有预留管线但暂不通,不具备市政热水条件外其余市政条件齐备。3、项目拟建内容简介用地分为两个项目。在健康公园与沿河70米沿河绿化带之间西南东北走向的带状用地为健康住宅区用地（高层公寓建设区），约50347平方米。其中，建设用地26400平方米，代征城市道路用地23947平方米。高层公寓地上可建84480平方米（其中含配套及管理服务用房969平方米）。地下面积21000平方米（努力朝30000平方米靠近，含车库，人防及设备用房面积）。地块除沿河及沿安立路绿化带之外为健康公园建设用地。105641平方米的用地，可建地上建筑面积19886平方米的公园配套，即各类健康会馆。占地不超过6000平方米，檐口高度不超过9米。所有建筑围绕一个水面不小于5万平方米湖面的湿地公园建设，建筑设计风格及布置要求与其和谐有机的结合，达到双赢的局面。二、项目规划设计及交通组织设计1、项目规划设计健康住宅区用地位于整个用地西北角，大致呈梯形用地。长底边在北侧。根据用地特点，将两栋81米高高层公寓南北排开，最大限度兼顾住户对景观的视野与建筑朝向。公寓东南为健康公园，西北为70米沿河绿带。在用地西南侧与健康公园湖面相邻的地方为住户会所。2、交通组织设计健康住宅区用地为带状用地，建设用地面积仅26400平方米。面积较小。对外交通通过基地西南及东北向市政路开口来解决。小区内部交通全部进地下室，地面除到会所尽端式道路及消防车道外均为人行道。三、项目产品设计定位1、户型本高层公寓均为大户型单位。设计理念为满足多次置业者对高层公寓生活的终极追求。主力户型面积为180平方米两房半，220平方米三房，260平方米以上三种类型。个别大户型考虑复式房。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412、目标客户及其要求对生活的高品质有国际化视野的人士。室内的空间设计及硬件配置是与他们在其它发达国家享受的生活是同步的。除此之外，物业管理及相应的增值服务是按五星级酒店的标准来要求。3、建造标准（1）、结构专业、基础桩的种类与基础形式视地质条件与地面建筑情况采用最经济体系与方案。、地下室建议采用无梁楼盖加柱帽，在处理管线综合的矛盾时有最大的灵活性，能比较好地解决建筑净空要求与设备安装净空要求的矛盾。、主体结构钢筋混凝土剪力墙（尽量位于外墙及分户墙，分户墙上留2400X1800洞口，方便整层购买客户改建）。、楼板厚板体系，满足无梁大跨度与上下层隔音的要求。200厚结构楼板，60厚找平做法（10厚挤塑板加50厚水泥砂浆），方便精装修时地面布管线及安装高端住宅中常用的强弱电地面插座。、屋面大跨体系，满足室内无梁及屋面保温隔热与屋顶花园的覆土及种植排水的构造要求。、外墙现浇钢筋混凝土墙，满足各种体系的外窗系统及保温系统的安装与构造要求。（2）、建筑专业、大堂（设户式中央空调或中央空调）墙面进口石材，名贵木饰面，豪华灯饰，地面进口石材加局部羊毛地毯天花轻钢龙骨石膏板吊顶造型天花、电梯厅及通道（设户式中央空调）墙面进口石材，名贵木饰面，豪华灯饰，地面进口石材加局部羊毛地毯天花轻钢龙骨石膏板吊顶造型天花中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241、户内精装修天地墙按五星级酒店标准装修、外墙系统（暂定现浇钢筋混凝土外墙为基层）楼基部分干挂石材/主体干挂进口墙砖/玻璃幕墙，发泡聚氨酯保温体系注以上做法均为高级公寓常见做法，因建筑外立面未定，我们无法最后定案。、内墙系统100厚以上轻质实心混凝土砌块（确保隔音性能），方便后期装修。、隔声地板系统6公分厚度的隔音楼板，1公分厚的塑胶高效隔音垫。在塑胶高效隔音垫上方是5公分的水泥沙浆保护层、外窗系统别墅铝包木窗配LOWE玻璃公寓氟碳喷涂断桥隔热铝合金窗，配LOWE玻璃、遮阳系统、户内楼梯（仅复式）成品钢梯，钢木踏步，成品钢（或不锈钢）木扶手、户门全进口钢制门11、房门高级成品木门12、门用五金进口五金13、卫浴洁具墙体隐蔽式同层排水管路系统（用于隐蔽管路墙体厚约200，管材为双壁消音UPVC或HDPE管材），壁挂式后出口洁具（配坐便器专用安装支架，居室内可自由布置洁具位置），防臭味配件（欧式浴盆存水弯，吸气阀，浮阀式地漏）14、卫浴五金进口卫浴五金15、厨房设备德国进口橱柜及厨房设备16、洗衣设备进口设备中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324117、固定家具（步入式衣帽间）步入式衣帽间内部家具连衣柜门19、绿色装饰材料按欧洲标准执行室内装饰材料选择。20、电梯电梯为二户三梯设置，其中两部电梯为主人专用客梯，一梯为服务梯。客梯IC卡刷卡选择楼层。另一部电梯为工人专用。采用先进的电脑全自动全集选控制，采用交流变频变压技术，采用无齿轮传动，采用多电脑分散布置网络控制技术，采用串行传输技术，并具有红外光幕保护，大尺寸液晶多媒体显示器等高端配置。电梯装修标准参见五星级酒店标准。（3）、电气专业在确保住户用电收费按居民用电的国家标准收取的前提下，做高压自管（发电手续会简便很多），用户用电3相380伏（方便大功率中央空调，家用电器的使用）。采用大容量的电气负荷，户内配电箱中安装避雷器，从根源上保护了业主的家用电器，并采用高档的开关及面板。（4）、弱电专业、娱乐采用光纤和同轴电缆混合网HFC构成双向有线电视系统，用户端可设电视机顶盒及电视调制器接入设卫星电视和有线电视系统，住户可接收近百个电视频道。各房间客厅及佣人房配有充足的电视接口。各户型中的主卫生间内设置电视接口。、通讯及网络解决超高层楼宇无线通讯问题，使业主无线通讯在小区内的任何地方（如地下车库、电梯轿箱、高层住宅）均能正常使用，设置可增强信号接收的移动通讯楼宇覆盖系统，使宝贵的信息不会因通讯接收问题而遭贻误每户配备直线电话三至四部，并设置3进8出电话交换机。每间客厅、卧室及佣人房均设有充足的电话插口，并保证内线通话。主卫及次主卫亦配备相应插口，保证随时的通讯联络。每户配备超五类INTERNET宽带接入，并配置16口网络交换机，保障局域网及INTERNET网络畅游。业主并可随时通过网络查询用户资料以及交费信息等。通过因特网或电话可随时随地根据需要启动家中的空调、厨房电器、电灯等设备，为自己设定入室即享的舒适家居环境；在出门时不慎忘记关闭电器时，可中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241实行远程控制。、安防小区大门、各单元门及住户门均设置访客对讲机，业主可通过系统确认来访者身份后开锁，确保安全私密的居住品质。由IC卡、读卡器、管理中心组成的一卡通系统，社区各单元门、各主人电梯和车库出入口均设置读卡器，可选配掌形识别器提高保安等级。小区大门、各单元门及住户门均设置访客可视对讲机，业主可通过系统确认来访者身份后开锁，每户门口设二次确认机，确保安全私密性。小区周界设主动式红外线报警探头，在小区安保中心实行24小时监控，筑起业主安全防卫的第一道防线。各住户客厅、卧室及佣人房均设双鉴探测器，各主卧室及次主卧室均设置紧急求助报警按钮，安保中心随时监视设防信息。小区入口设置双鉴探测器，与监控系统进行联动，夜晚提醒保安注意出入口状态。采用无线电子巡更方式，安保中心进行全天候管理。车库各出入口采用非接触式读卡器，车库设置摄像机监察每个车位，及意外事件的发生。住户厨房内设置天然气探测器，并设置燃气切断阀，遇有意外情况发生，将随时报警安保中心，采取迅速的救援措施。如果可能，燃气立管尽量位于辅助阳台。、消防住户使用公共区域消火栓箱全部暗装，单元内住户电梯厅采用双栓消火栓，确保室内效果。消防立管住户电梯厅位于楼梯间内。正压送风口设计在不影响立面位置。在各公共区域、各电梯前室、各楼梯间及住宅内除小于5平方米卫生间外的各房间均设置各种灵敏而可靠的消防探测器，安保中心24小时监视所有探测器的工作状态，一旦发生火灾确保可以将损失控制在最低限度。同时为防止火灾及触电意外的发生，所有插座回路均装设漏电保护器。（5）、暖通专业对项目大市政条件还待做进一步的了解和调查，考虑该项目只有10万平方米建筑面积，因此暂时按照目前无市政热力条件提供的假设做出空调方案。可能会中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241要和空调专业合并考虑供暖及热水供应问题。（本项目有湖面及地热资源，城市燃气到位，可考虑水源热泵或直燃机组解决热水及公共区域空调问题）、空调专业（暂按户式中央空调考虑）、通风（自然新风处理、加湿系统）独立置换式全新风系统及加湿系统、排风及排烟排烟排烟废气实现全面烟道化（双止回式烟道、变压止逆阀式烟道等两种，加装变压板，导流装置及倒流式逆止阀等组件，具有双重防护功能，能够有效避免串烟串味现象发生）排风卫生间和厨房排风采用单独的自然导流式风道，并加设无动力风机，使厨房和卫生间排风及室内的热气与回风废气，强制由抽风口抽离，充分保障室内空气的新鲜，即使室内长久封闭无人在家，或不开空调的季节，仍能避免不流通的异味和霉味。（6）、给排水专业、热水系统采用地热中央热水系统或小型热水锅炉及热交换器采用半容积式浮动盘管换热器，管材采用铜管，热媒管上采用温控阀，回水管上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，对传统热水供应系统设计做了革命性的突破，通过对主循环立管系统的倍量增加，使横管热水得以参与整体热水系统循环，成功的解决了冷却水存留问题，使终端各龙头花洒得以瞬时出水。先进的远传计量系统安装在户外。、给水系统给水采用市政供水，配有独立的水箱和变频设备供水系统，通过水质二次处理及软化，提高供水品质，达到供水直饮。给水管材为PPR管。美国EPD永久介质过滤系统。、中水处理中水处理采取洗浴废水等水经过两级生化处理及砂滤、碳吸附和次氯酸那消毒处理，达到回用的标准，并配有独立的水池和变频设备供水系统，方便管理，节约电能。先进的远传计量系统安装在户外，本小区富余中水用于湿地回灌。、排水系统（同层排水、管材）厨房卫生间排水全面采用同层排水系统，厨房及卫生间不再降板，配套采用中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241横排地漏，并带有存水弯，即使没有存水，防臭功能也大大优于当前绝大多数的下排地漏。这是目前欧洲广泛采用的一种排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题。用户将不受到邻里的干扰，私密性得到很好的保障。如瑞士吉博力GEBERIT公司全防臭横排地漏、同层排水系统。部件全面采用该公司的HDPE高密度聚乙烯管道、存水弯（洗脸盆存水弯、厨房水槽存水弯、浴缸落水）、进水阀、排水阀、厨房落水装置、浴缸落水装置等。屋面雨水排水采用虹吸式屋面雨水系统，使屋面雨水的排放只需简单的几根立管，就可解决传统的需要数十根立管的排水问题，极大地解决了建筑立面问题。注有关于建筑经济技术指标的计算依据，详见附表一34综述通过对本案竞争力的分析，本案做为中高端项目具有发展潜力，住宅的发展方向可为相对低价位、高品质、高附加值的具有良好性价比的项目。但目前交通条件、周边配套条件还不够成熟，而且更为关键的是本案地块地下可能存有地下河等不可预估性，对于整体性规划增加困难；从资源条件上看，本案具有吸引中高端客户群体的优势。一是规模优势，这一点不逊色于周边竞争项目；二是我司的户型产品设计方面具备优势，而这一点优胜于周边竞争项目。具体优劣分析见SWOT分析。另外值得一提的是，鉴于本案的规模以及惠阳区中心的西移、宽阔的道路、便捷的交通网络等优质“配套”前景，加以独一无二的户型产品设计等无形影响，使本案用地不应仅仅单纯具备住宅功能，同时应充分考虑其商业用途物业，将其商业功能融入惠阳新区功能，做为惠阳新区功能的一部分，提升地块价值，体现区位价值的最大化。第四部分本案SWOT分析41优势STRENGTH开发规模大，可持续开发空间广阔，开发模式灵活；惠阳新城区域的定位吸引物质流、资金流、人流的聚集；内环路的建设先行带动区域的活力；中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241周边良好的人文环境与自然环境；本案自身优良的性价比。42劣势WEAKNESS生活配套设施尚不完善本案地块目前为农耕地，生活配套设施一般，除了可通电通水外，基本上缺乏商业配套设施。交通网络不发达同一板块内土地供应量大，竞争将会激烈化。开发商本身经验不足，暂缺乏品牌实力和市场信服力。在本案周边正在发售的项目，具有一定亮点而价位较低，形成直接竞争。43机会OPPORTUNITY市政道路的建设，惠阳区中心的西移是本案外部利好因素。本案目前交通状况、生活配套尚不完备，但当内环路的建成使用（据报今明两年可以投入使用）对于本案是一重大的利好因素，不仅交通状况可以得到大幅改善，生活配套也随之完备，同时亦可在营销上大做文章。周边市场尚处于初步开发状态，尽早入市，有利于快速抢占市场制高点开创品牌。本案所处区位，土地储备量大，已有不少达成协议但多数处于前期阶段，尽早入市，获得品牌信誉力，有利于后期的开发。市场潜力空间较大惠阳区作为城市副中心的建立，尚处于新兴的市场，后续发展潜力颇大，意味着有相当数量与质量的客户群可供吸纳。44风险TREAT市场风险本案开发规模大，开发周期长、供应面积大，面临市场变化的风险大。营销工作存在压力，尤其是首期的销售状况。面临激烈的竞争导致不确定性风险由于惠阳新区的建设，以及周边项目开发的力度，加剧了中高端项目的市场竞争，增加了不确定性因素。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324145综述本案的定位既要清醒地认识本案的劣势与风险，又要充分利用本案的优势与机会，成熟的项目的经营模式，利用自身的品牌、经验和管理优势，规避市场风险，弥补地块缺陷。第五部分定位建议根据对本案市场以及竞争优劣势的分析，本处对项目定位做出建议，从整体性规划角度综合考虑住宅与其它商业性物业整体定位，但限于本篇可研分析侧重于住宅市场，只对住宅类物业目标客户群体做出定位。51住宅类目标客户群体定位依据市场调研篇对客户群体特征及购房偏好的研究，再结合本案所处区域和本案的竞争力分析，进一步对目标客户群体定位为向往简约、健康生活、追求生活品质、生活环境的首次、二次置业者，其中部分二次置业者多以投资为主。首次置业（追求高品质生活）有一定资金积蓄，对生活素质有较高要求的惠阳区高收入人群，政府官员、村镇干部、企业高管及私营业主。他们成天生活在钢筋水泥从柱里，鳞次栉比写字楼里，节奏越来越快，信息越来越多，物质越来越丰富，思维越来越活跃，他们渴望过上悠闲，自由自在的生活，渴望在闲瑕之中运动运动，一种无处不在的运动生活。首次置业者特征档案年龄2832职业政府官员、村镇干部、企业高级职员、私营业主（外地与当地）文化背景有一定的教育基础、中专至以上学历者是我们首先的主要对象区域惠阳区中心及西南区、东南区消费心理具有一定的理性消费观，不盲目追求低价格、追求高水准生活质素、追求简约、时尚、潮流的生活，看好地段的升值潜力中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241特征总结1、关注生活、享受生活2、理性为基础、感性为指引3、爱好运动、追求健康活力4、关注地段的升值潜力二次置业者（投资房产、改善生活环境）本区域二次置业者多数是投资房产型，兼有置业者对现有居住环境不满意，需要改善居住环境，具体表现类型如下投资型本地的投资客多数来自深圳市区坑梓、龙岗地区也有部分置业者，其中外地投资客占惠阳区购房者的近60。这类人群的主要购买需求为总价在30万以内/套，单价在35004000元/平方米之间，面积在80平方米以内的中小户型为主。随着广东沿海公路的即将贯通和深圳地铁14号线坑梓站的建成，该地区的升值潜力将快速上涨。目前大量的外地投资客均是看中了惠阳区优越的地理位置和低估的价值区间，纷纷来此置业投资“以小换大”型中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241属于“小房换大房”这种情况的消费者，他们目前的居住面积在4080平方米，年龄在25至50岁之间，这部分群体占了“二次置业”人数的70以上，所占比例相对较大，他们大多数目前居住在自家建造的房子里。此类群体多数是80后，相对年轻化，年龄在2835岁之间，文化层次大专以上占80，随着社会地位和经济实力呈上升趋势，具有一定的市场经营能力或具有精湛的专业知识及技术，理性思维能力强，追求生活质素，重视地段、社区文化、生活配套、交通、教育、环境等，对房型的细节设计要求严格，价格也是其重要考虑的因素。对居住环境素质要求较高，追求自由个性与严谨务实的统一，追求高标准的服务社区，对现代化、科技化含量有较高的追求，此类客户以自住为主，部分喜欢装修一次到位。“舍老求新”型由于老城区与新城区城市配套、建设面貌等差别，一些消费者开始舍老求新，相对而言同品质的住宅新市区的价格稍低，且升值潜力较大，想住高品质住房的消费者开始选择新城区。目前虽然新城区交通网络还不足够方便，但也同样能吸引大部分买家。这部分人之所以选择新区住宅是因为看重新区的环境改善与价格升值，他们的愿望是花同样多的钱享受到更高更好的生活。所以在尽可能控制总价的情况下将各功能分区考虑周到，尽可能做到经济实用。他们除对房型、总价看重外，对社区环境，社区文化以及社区服务也很在意。“环境差换好”型这其中的消费者又分两部分，一部分是注重生活质量、环境质量的年轻人，另一种是年龄偏大的老年人。并且这两类人的收入都比较稳定，属“白领”阶层。其经济实力强，收入水平高，追求舒适生活享受，注重身份与品位，对楼盘区域档次、品牌、质素、环境比较重视，非常注重生活质素，他们追求的是享受型的居住环境，要求生活空间功能分区明显，对区域盘的升值与保值潜力较看重，社区文化也是此类客户的考虑范围。主要目标对象为事业单位中、高层干部、成功人士、私营企业老板。二次置业者特征档案年龄35