2008年常州房地产市场分析报告

地产行销专家常州市房地产市场报告1常州市房地产市场报告地产行销专家常州市房地产市场报告2一、常州概况江苏省常州处于长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了“苏锡常都市圈”。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，常州市总面积4375平方公里，常州市总人口3516万人。常州市处于长三角经济圈，上海是长三角经济圈经济实力最强的城市，是经济扩散的中心和产业布局的重心。围绕着上海，这一经济圈的经济空间扩散为三个圈层。常州市位于这三个扩散圈层的第二扩散圈层。另外“苏锡常”经济圈是长三角经济圈的一个分支，也是长三角经济圈中经济实力最强的一个团体。因此，常州市优越的区域位置，无论是为其经济的快速发展还是房地产市场的发展都创造了非常优越的条件，同时常州市房地产市场也是长三角经济圈以及“苏锡常”经济圈房地产市场的一个重要组成部分。地产行销专家常州市房地产市场报告3二、城市规划1、市区规划市区规划形成“一城、七片”的结构形态。一城即常州主城区七片即主城外围七个片区孟河片区、卜弋片区、奔牛片区、湟里片区、漕桥片区、洛阳片区、横山桥片区。2、主城区发展规划常州主城区空间发展方向“拓展南北，提升中心”；主城区结构形态“一体两翼”分散组团式的空间结构、一体一体中心城区（由中心、高新、城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组团组成）。范围北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为常州城市的本体。主要功能生活居住、公共服务、商业金融、旅游服务、科技教育和高新技术产业等。、两翼两翼为主城的南翼和北翼。南翼即武南组团。范围联三高速公路以南，南至公路大外环南线。三、房地产市场1、土地市场常州市历年土地出让面积和土地价格均呈现逐年上下波动态势，且均在波地产行销专家常州市房地产市场报告4动中上升。从2004年以后的出让情况来看，当出让面积上升时则出让均价下降，当出让面积下降时则出让均价上升，详见下图常州市历年土地出让走势2893286446391502307511558986142133899814017361694100205001000150020002500300035004000450050002001200220032004200520062007020406080100120140160180出让面积亩出让均价万元/亩分析从2004年土地出让面积远远超过前三年总和的情况来看，常州市房地产开发在这一年进入了一个高速发展期，虽然2005年受宏观调控影响土地出让面积大幅下降，但常州市2006年2007年的土地出让面积达了到7503亩，可建总建筑面积约为1000万平方米左中，显然常州市土地出让的规模和步骤在进一步加快，常州市未来的市场供应量非常大，未来市场竞争将非常激烈。2、房地产开发投资情况21、开发投资额走势常州市房地产开发投资从2002年开始呈现较快的增长势头，尤其是到了2004年随着土地出让面积的大幅增加，房地产开发投资增幅更是达到了8563。但随着2005年国家对房地产业的宏观调控，当年房地产开发投资增长速度快速回落，2006年土地出让面积的大幅回升又重新带动了房地产开发投资额的回升，详见下图地产行销专家常州市房地产市场报告5常州市历年房地产开发投资额走势050100150200000100020003000400050006000700080009000房地产开发投资额万元3224152898011143171增幅73327332878856316624970200120022003200420052006从20012003年常州市商品房施工面积和竣工面积的增长幅度较为平稳，进入2004年以后随着土地出让面积的大幅增加，房地产开发进入了一个高速发展期，2004年商品房施工面积大幅增加，由此也导致了2005年商品房竣工面积大幅增长了108，但2005年与之相伴随的宏观调控措施在一定程度上抑制了开发的过快增长，导致2006年竣工面积大幅下降，但此时施工面积在土地出让面积重新回升的情况也大幅上涨了366，详见下图常州市历年商品房施工、竣工面积走势020040060080010001200140016001800单位万平方米竣工面积19326882492250352073978施工面积4875526645991124617019200120022003200420052006地产行销专家常州市房地产市场报告6分析常州市房地产开发投资在2005年受国家宏观调控的影响增长速度大幅度下降，在一定程度上缓解了常州市房地产开发增速过快的局面，有助于常州市房地产市场稳定健康的发展。3、商品房销售情况、历年商品房销售面积走势2003年常州市的商品房销售面积在竣工面积下降的背景下呈现负增长的局面，随后几年在常州市房地产市场表现出供需两旺的快速增长局面，特别是2006销售面积增长了72，详见下图常州市历年商品房销售面积走势010020030040050060030002000100000010002000300040005000600070008000销售面积万平方米）172924862059236630251943增幅158043801720149027607200200120022003200420052006分析2005年后常州市商品房销售面积在宏观调控的大背景下，仍然保持了高速的增长，从2005年276的增幅到2006年72的增幅来看，常州市商品房市场的刚性需求较为强烈。、历年商品房销售价格走势常州市商品房价格的增长速度在2003年达到顶峰，随着2004年商品房开发量的大幅增长和2005年国家的宏观调控政策的出台，常州市商品房成交价格的增长速度呈现逐年递减态势，但是商品房成交均价仍然增长态势，详见下图地产行销专家常州市房地产市场报告7常州市历年商品房价格走势0100020003000400050000005001000150020002500销售均价元/平方米250730493518383540044214增幅140022001500900400200220032004200520062007年上半年分析近年来常州市商品房销售价格快速增长，但随着国家宏观调控的影响和市场开发供应的放大，商品房销售价格增长的后劲呈现出不足的迹象。4、商品空置面积从2001年到2004年常州市的商品房空置面积连续呈现下降局面，但2005年商品房竣工面积的大幅增加使得该年的商品空置面积大幅反弹，商品空置面积增幅达到了237，而2006年竣工面积的大幅减少在一定程度减少了空置面积的增加，缓解了市场供应过剩的局面，详见下图地产行销专家常州市房地产市场报告8常州市历年商品房空置面积走势02040608010000500000050001000015000200002500030000空置面积万平方米）69785068252164553513增幅102027405030350023700740200120022003200420052006分析常州市商品房的空置面积在2005年以前一直呈现快速下降态势，但是到了2005年却急剧增加，这也进一步说明了这两年常州市房地产市场的发展出现了不稳定因素。5、常州房地产市场板块分析、各板块认识城中板块城中板块是常州市的主要商业中心、文化中心及老行政中心，因此区域内生活配套比较完善，商业休闲设施齐备，交通路网汇聚，常州市商品房价格最高的区域，部住宅楼盘价格在9000元/平方米以上。城东板块城东区域属于经济开发区，商品房开发销售个案比较少，商品房价格在常州市也处于低位。新北区该区域是常州市新行政中心所在地，是政府重点打造的新北商业副中心，也是当地市民比较关注的一个区域。地产行销专家常州市房地产市场报告9武进区该区域是常州相对独立的一个区域，客户来源主要以本区域内为主；本区域是常州重点打造的南翼商业副中心，开发力度比较大，市场新推案量仅次于常州中心城区，销售竞争异常激烈。城南板块城南区域主要以常锡路贯穿，常锡路（即将更名为世纪大道）在312国道未改道前担负着贯彻常州与无锡的交通骨架作用。06年以来该板块房地产发展迅速，区域内分布着多个大型社区，总体量达到200多万平方米。城西板块本区域是常州经济水平相对较低的区域，虽然近两年常州在该区域进行了大力的基础设施建设和改造，但是对活跃区域来讲还是有一个缓冲期，加上区域内新建和在售楼盘比较多，定向安置商品房也比较多，所以对纯销售楼盘来讲竞争压力比较大；不过对于销售价格制定比较合理，产品设计比较新颖实用的新推个案来讲还是取得了不错的销售成绩。、各板块商品房价格分析地产行销专家常州市房地产市场报告10从各区域的商品房平均销售均价来看，城中、城北和城南板块处于常州市商品房价格的高端地位，商品房主力价格在43006000元/平方米之间；除地理位置相对偏弱的武进板块商品房价格在3300元/左右外，其它的城东、城西和新北区板块的商品房价格差距较下，商品房价格在35003800元/平方米之间，详见下表各区域住宅平均销售价格单位元/平方米区域时限城中城东城南城西城北新北区武进区5692366643523681471335733258分析从上述常州市各板块的商品房价格分布情况可以看到，常州市房地产的发展呈现出三个集团，城中、城北和城南板块处于第一集团，城东和城西板块处于第二集团，新北区和武进板块则处于第三集团；从地理位置的分布来看，表现为南北强、东西相对较弱和外围新北区和武进板块最弱的房地产发展格局。6、2007年上半年市场概况新增供应情况2007年上半年，常州市新建商品房累计批准预销售面积为40704万，较上年增长1503。其中，商品住宅累计批准预销售26950万，同比增长286；商业营业用房累计批准预销售7188万，同比增长1857；办公楼累计批准预销售1116万，同比增长1261；别墅累计批准预销售2602万，同比增长28152。分析受过去两年土地出让面积的大幅增长，上半年各类商品房的供应量普遍增长较快，其中别墅的供应量增速最快。楼市销售情况2007年上半年，常州市新建商品房累计实现合同预销售面积30319万，较上年增长3410。其中，新建商品住宅累计成交21792万，同比增长2760；商业营业用房累计成交4779万，同比增长5872；办公楼累计地产行销专家常州市房地产市场报告11成交1081万，同比增长18674；别墅累计成交762万，同比下降499。另分析上半年除别墅供应过快导致市场观望局面呈现，成交量有所下降外，其它各类商品房的销售量都有大幅增长，市场表现为供需两旺的局面。、供销结构情况2007年上半年，从常州市不同户型的新增供应结构来看90以下商品住宅的批准预销售量约为6700套，占上半年总新增套数的2726，新增占比较去年同期上升940个百分点；而144以上户型的批准预销售量约为1400套，占上半年总新增套数的590左右，新增占比较去年同期下降了约584个百分点。分析2006年宏观调控中的“90/70”政策作用开始显现，小户型商品房销售量明显上升，非普通商品房销售量则明显下降。、市区一手房价格情况2007年上半年，常州市新建商品房的预销售整体成交均价为421451元/，同比上涨561。其中，新建商品住宅的预销售平均成交价格为376998元/，同比上涨439；商业营业用房预销售平均成交价格为645776元/，同比下降006；办公楼预销售平均成交价格为408554元/，同比下降1749；别墅预销售平均成交价格为545502元/，同比上涨161。分析作为市场主力的住宅类房源（包括别墅）的销售价格继续呈现上升趋势，商业用房的销售价格有所微降，而办公楼销售价格则有较大幅度的下降，这表明当前常州市的商品房市场中住宅类房源仍然主导着商品房价格的上升趋势，整体的房地产市场表现仍较为活跃。7、消费者分析、消费者特征按年龄特征地产行销专家常州市房地产市场报告122007年消费购房年龄分段如下图0316253113252102岁5岁263岁45岁60岁岁以上消费者年龄结构年轻购房者婚房需求购房意向比较明确，一般在12年内完成购房，以2房和3房为主；单身独居白领阶层，比较时常，崇尚自由，比较注重娱乐、商业配套，冲动性消费比较明显，以1房小户为主；中年购房者换房需求对未来居住环境比较挑剔，要求生活配套齐全，物业管理到位，一般消费比较谨慎，以3房及以上户型为主；为儿女或父母购房为儿女购房主要以婚房为主，一般选择离目前居住区较近的楼盘，购房意向明确；为父母购房主要是选择适合老年人居住的小户型房源，一般为低楼层，要求周边的医疗配套比较便利，小区环境优美，适合养老；老年购房者为儿女自身经济实力比较好，主要是出资，对居住选择方面主要由儿女决断；养老需求自身经济实力比较好，对小区生活配套要求高，希望有老年活动场所，要求小区环境优美，对小区未来情况了解比较细致，要求周边的医疗配套比较便利，适合养老。按层次特征地产行销专家常州市房地产市场报告13消费者受教育程度大专,413高中,264高中以下,156本科以上,16本科,1513432295126123150元以下1502元2504元4060元6080元80元以上家庭平均月收入工薪阶层主要选择中低档次的普通商品住宅，主要以区域性购房为主，购房态度比较谨慎，对小区生活、商业、交通等各方面配套要求比较高；一般选择2房或3房。企事业单位中管理者及白领阶层主要选择中高档次的环保、节能型普通商品住宅，需要有完善的生活、商业配套，小区内有优美的园林景观，完善的物业管理，小区整体能够体现出该阶层的社会地位；该类消费者购买能力强，一般选择1房、3房或以上房型。企事业单位高管理者及私营老板主要选择高档次的环保、节能型普通商品住宅及别墅类住宅，需要良好的地产行销专家常州市房地产市场报告14小区环境，优美的园林景观，小区内有各大园艺小品、水景，可以说是富人区豪宅，对物业管理的要求最高；该类消费者购买能力强，处事果断，一般选择在4房及以上房型。消费者心理研究充足的供应量、首付价降低成为首肯消费者普遍注重商品房的挑选空间。同时，相对于目前尚处于较高位的楼市价格，都有期许下降的心理；消费者注重因素25182164961012376品牌交通地段户型配套物管社区景观购房者注重的因素从以前一味的追求价格、地段，开始向追求景观环境、配套、品牌转变，消费者购房观念也逐渐在发生改变，购房者也越来越理智；越来越注重现有配套设施，如交通、购物、医疗设施、运动、教育设施中，对交通的要求尤显重要。消费者需求研究地产行销专家常州市房地产市场报告1554190396237754850880110212041408180以上消费者拟购物业面