2008年上半年成都房地产土地市场分析报

2008年上半年成都房地产土地市场分析一、总体概述自“927”新政以来，开发商各项目销售进度受到了极大的影响，开发商在资金方面也出现了或多或少的问题，因而在土地市场上大多数开发商都无法有所作为。因为土地市场的不景气，土地供应与交易呈现了大幅下降。今年上半年，成都市土地供应与成交情况（注土地供应与成交的统计对象限于城镇混合住宅用地和商业用地，工业用地不在统计之列）如下08年上半年全市供应土地124宗，共计面积约82464亩，同比减少39宗和下降1754。成交土地122宗，交易面积约93271亩，成交数量较07年上半年减少6宗，成交面积增长约3324。主城区08年上半年，主城区供应土地数量为22宗，面积约13964亩；同比分别减少37宗和下降5768；单宗土地平均面积约6347亩，较同期增加了约1864。成交土地22宗，面积约12793亩；成交数量较07年上半年下降24宗，面积约下降了48。主城区土地交易价格约为3167万元/亩，较去年同期下降492。郊县对于郊县而言，08年上半年土地供应量较07年上半年略有下降，数量为102宗，面积约6850亩，两项指标分别比07年上半年减少5宗和616；宗均面积约8050亩，同比增长了4557。成交数量100宗，共计面积约80478亩，同比增加18宗，面积大增约7766。各郊县土地交易均价约为104万元/亩，比去年同期下降约37。数据显示，08年上半年成都土地供应量较07年上半年有所下降，但从成交规模来看有一定的增长。近年来，市区土地的稀缺性已越来越凸显出来，主城区供应量及交易量骤减；而周边郊区县的房产市场逐渐被激活，各郊区县的土地成交量有所上升。注成交信息根据相关政府职能网站公告汇总；工业用地未列入统计。3月土地供应最多除1月土地供应量较少外，其他各月都有不少数量的土地供应，其中3月份达到了最高峰，数量为36宗，土地面积共计约2771亩。2月和5月供应分列二、三位。5、6月成交量较低从上表可看出，08年上半年14月成交量均在千亩以上，成交宗数除2月外每月成交数量都在30宗以上；而5、6月由于受地震因素影响，导致部分土地推迟拍卖或流拍，因此成交量较低。二、主城区土地市场状况1、主城区土地供应情况月度土地供应走势主城区供应量数量最多是2月份，为9宗，面积为859亩。1月和6月都无供应，3月仅为1宗。目前主城区土地可供面积逐渐减少，直接导致主城区供应量整体性下降。南部新城供地区域最多数据显示一环内的地块多为旧城改造的小地块，宗均面积都在10亩以下；一二环间无土地供应；三环外多为近年整理出来的地块，规模较大，宗均面积在47亩以上，其中城北一商业地块规模最大，面积约为521亩。07年，城南新城商业用地的供应量达到了30余宗，加速推进城南新区建设的步伐。今年上半年这一趋势得到了延续，成交的22宗地块中，城南新城达到了8宗，且都为商业用地。城西由于房地产开发较早，三环内可建设用地日益减少，今年上半年供地仅在三环外有1宗，面积约为90亩。城东近年来“东调”出不少土地，土地规模都不小，但在0607年的土地供应高峰后，08年上半年仅有3宗土地供应，最大面积为三环外的一宗二类住宅用地，约70亩，大大低于往年最大供应面积。总量减少中小地块为主今年由于国家对建设用地的严格控制，土地总体规模有所减少。同时受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制，08年上半年供应的土地以中小规模地块为主。据星彦地产研究中心统计，08年上半年主城区宗均规模为6347亩，虽较去年同期的535亩略有增加。但在所供应的22宗土地中，面积在80亩以下中小规模地块有19宗，为总量的8636。商业用地供应量大幅上升在上半年成交的土地之中，商业用地成为主流，达到了63，而城镇混合住宅用地仅占37。由于土地市场相对较为冷清，国土部门土地供应对象多以商业用地为主，因为商业用地起价较低，地块规模较小，总地价较低，对开发商资金要求相对要小些，从而以避免出现土地流拍的局面。2、主城区土地成交情况月度成交走势08年上半年，整个土地市场处于一个较冷的局面，特别是主城区。从成交来看6月份的土地成交数量最多，为7宗；成交面积最多的为4月份，共计面积790余亩，除4月外的单月面交面积都在200亩以下。各用途土地价格分析由于08上半年城镇混合住宅用地成交地块二三环间占较大比例，且三环外土地也位于较为热点外金沙及高新南部新区热点区域，因此，即便在土地市场较为低迷的势态下，交易均价仍在约560万元/亩；上半年商业用地成交均价为174万元/亩，主要原因在于以60万元/亩的价格成交了一宗面积达521亩的商业用地，将整体价格拉低。商业地块最高价为2600万元/亩，位于天府广场（原新声剧场）地块，其次为东大街15号地块，成交价为1200万元/亩。但由于以上两块地面积较小，均不到10亩，因此，对商业用地的整体均价没有太大影响。各行政区土地价格分析锦江区由于东大街15号地块以1200万元/亩的价格成交，使该区土地成交价格有一定提升，均价约为667万元/亩。青羊区以6448万元/亩的交易均价位居第二位。成华区、高新区和武侯区的土地成交均价均超过了450万元/亩。面积达521亩的天回宝严地块，以60万元/亩成交，影响了金牛区土地成交的价格。各方位土地价格分析由于天府广场（原新声剧场）地块的成交，市中心土地的交易均价达到了2600万元/平方米，远远超过其他各方位。城东东大街15号地块、五桂桥8号、麻石桥等地块均以较高价格成交，因而城东土地的交易均价约6588万元/亩。城南、城西以及城北的商业用地拉低了整个区域的地价，并且08年上半年推出土地多以起拍价成交，也影响了总体均价。特别是城北天回宝严的商业用地，大大影响了整体价格。各环域土地价格分析一环内土地交易均价都在1200万元/亩以上；三环外土地价格较低，均价为206万元/亩。可见，土地均价沿各环域向外降低，体现了物以稀为贵的道理。住宅楼面地价回落至18003000元/平方米之间08年上半年，由于多数地块以起拍价成交，住宅楼面地价与去年下半年40006000元/平方米的高地价，有了较大幅度的下降。数据显示，今年上半年成交的住宅楼面地价主要集中在18003000元/平方米。流标均为商业用地08年上半年，主城区共流拍2宗地块，都为商业（服）用地，位于成华区东林和高新区机场高速。国资开发商成为市场主角上半年的土地市场，具有国资背景的开发商成为了市场的主角，频频出现在土地市场上，以起拍价或较低的价格成交，成为今年土地市场的大赢家。据统计，上半年主城区成交的地块中，国资背景开发商拿到了22宗当中9宗。三、各郊区县土地状况1、各郊县土地供应状况3月供应量最大各郊县之中，3月的供应量居各月之首，数量为35宗，面积约27649亩；2月数量为19宗，交易面积为18067亩位于第二位；1月供应量最小为9宗，面积仅376余亩。双流县供地约3188亩由于双流县具有良好的地理区位优势，因而双流县将房地产业是定位为支柱产业，其土地供应量在成都各郊区县中占绝对优势。08年上半年，在土地市场整体低迷的状态下，供应量仍然达到了34宗，面积达3188亩，位居各郊县首位，独占鳌头。金堂利用该市距成都较近的优势及便利的交通资源，近年也已成为房产市场的一支潜力股。08年上半年，金堂前后推出三星镇及淮口片区地块共14宗，面积约为606亩。近郊的温江、都江堰和郫县的土地供应量都在400亩以上，超过其他各郊区县。2、各郊区县土地成交状况月度成交走势1月、3月和4月的土地交易宗数均为28宗。成交面积上，4月为24187亩，高于其他月份；1月和3月分别以22245亩和17997亩的成交量名列08年上半年的第二、三位。双流交易量居首位双流、新都和都江堰成交土地面积名列各郊县前三名，分别为2889亩、1228亩和1217亩。此外，龙泉、郫县和温江交易面积均在500亩以上。可见处于第一圈层的双流、新都、温江、龙泉、郫县和都江堰仍将是未来几年成都房地产开发的主要区域。郫县地价位列各郊县第一各郊县成交地块价格中，除温江的地价在50万元/亩以下外，其他各郊县地价均在50万元/亩之上，其中郫县地价位列首位，约为216万元/亩。其他第一圈层的地价按高低依次为龙泉、崇州、大邑、新都和青白江，均在100万元/亩以上。双流、温江、金堂、都江堰等郊县，由于拍卖地块多为商业或商住地块，且地理位置较偏，拉低了该区县的地价。土地市场趋势分析住宅用地供应减少可能会出现阶段性的供应不足根据上半年情况，以及下半年的趋势，住宅用地的供应与成交量比去年将有较大幅度的下滑，造成未来一段时间内住宅的供应量呈现下降的局面，形成一定的供需矛盾。但是商业物业却呈现相反的局面，由于近年商业用地的大幅增加，特别是城南新区和东大街一线，未来的商业用房和办公物业将极大的放量，或将形成供大于求的局面。下半年土地市场将持续上半年状况由于土地市场的不景气，今年国土部门或将削减今年的土地供应计划，减少土地供应，以避免大量的土地上市，造成流拍的局面，带来的负面效应。因而预计今年下半年的土地市场将不会有太大的变化，包括土地的供应量与供应土地的用途方面等方面。同时所供土地多数仍将以起价成交，楼面地价仍将维持在3000元/平方米的状态。仍以中小规模地块为主由于销售困境无法立刻解决，开发商资金方面或多或少地存在一定的问题，因而他们在土地市场将不会有太大的作为。在这样的情况下，出巨资购地的可能性减小，因而总价不高的中小规模地块将受到欢迎。国资开