2008年四川攀枝花某项目前期市场调研及项目开发可行性报告(doc 12)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料攀枝花地块地产开发可行性研究报告一、国家宏观经济及房地产行业展望1、国家经济形势2007年，我国国内生产总值246619亿元，比上年增长114，继续表现出高速增长的态势；城镇居民人均可支配收入也比上年增长了122，达到13786元。但受国际经济、国内自然灾害等多重因素叠加影响，2007年各月度PPI（生产者价格指数）、CPI（消费者物价指数）持续走高，今年1月份，工业品出厂价格同比上涨61，原材料、燃料、动力购进价格上涨89。全国居民消费价格总水平同比上涨71，涨幅创11年新高。一般说来当CPI3的增幅时，就会出现通货膨胀，而当CPI5的增幅时，就是严重的通货膨胀。因此，2008年，我国经济有可能出现不稳定情况，央行也会有相应的紧缩货币政策和财政政策的行为，从而造成2008年经济前景不明朗,经济可能出现波动,影响国民经济的发展速度。近期我国CPI上涨幅度00102030405060708090100071072073074075076077078079071007110712081082增幅日期071072073074075076077增幅22273330344456日期078079071007110712081082增幅656265696571872、行业发展情况2007年，我国房地产总体运营数据为开发投资25280亿元，比上年增长302，其中商品住宅投资18010亿元，增长321。商品房竣工面积58236万平方米，增长43。商品房销售面积76193万平方米，增长232，其中商品住宅69104万平方米，增长247。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料回顾2007年全国房地产市场，由于楼市泡沫存在，相对于2006年，国家对房地产市场的宏观调控不断加大，从土地、信贷、税收、金融、市场秩序等多个方面，相继出台了20多个政策，连续6次加息、10次上调存款准备金率，大力推进经济适用房、限价房、廉租房建设，实施“住房保证政策”，使房价飙升、投机炒作日益严重的现象在一定程度上得到了遏制。全国绝大部分城市观望情绪加重，房市呈现低迷状态，全国各主要城市房市先后进入“有价无市”的局面，期房和二手房的交易量都大幅萎缩。至今年初，部分城市开发商已经开始松动，不断打出降价的口号，有楼盘出现了最高57的让价幅度。种种迹象表明，2008年房地产宏观调控将从土地、金融、税收等进一步深化调控，将对房地产开发企业的发展产生一定的影响，房地产利润将逐步降低到合理水平。但由于城镇化的飞速发展，以及前期观望人员的需求累积，后期商品房需求依然强烈。房地产企业也将逐步走上规范化、品牌化的发展道路。二、攀枝花文化及经济状况1、地理人文攀枝花市地处攀西裂谷中南段，属四川省所辖，具有山高谷深、盆地交错的恃点，相对高差32585米。河流属长江水系、境内有大小河流95条，分属于金沙江水系、雅砻江水系。该市是中国西部最大的钢铁基地，重要的能源、原材料基地，是一个移民城，城市中90的市民来自全国各地。下辖东区、西区、仁和区、米易县、盐边县等两县三区。总人口约1144万，其中市区人口约50万。2、经济状况2007年攀枝花市实现地区生产总值（GDP）3456亿元，较上年增幅高达142。人均GDP达到30203元，超过4000美元，位列四川省第一。3、气候状况攀枝花具有夏季长、四季不明显，干、雨季分明，昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照多，太阳辐射强等特点。年平均气温192至203摄氏度。一般最热月出现在5月，最冷月出现在12月。6月上旬至10月为雨季，11月至翌年5月为干季，无霜期300天以上。4、科技教育全市科技人员众多，门类齐全，现有冶金、煤炭、农业、林业、建筑、规划、交通等各类科研机构29个，全市专业技术人员为职工总数的187。5、交通情况攀枝花有通车公路2500公里，108国道贯穿全市。成昆铁路和川滇西线国道公路纵贯全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，攀枝花机场也于2003年年底建成通航。6、自然资源攀枝花市矿产资源得天独厚，铁的储量占全国的20，钒的储量占全国的64，钛的储量占全国的93，钒钛磁铁矿的远景储量达200亿吨，并伴有多种稀贵金属，其潜在经济价值达6万亿美元；金沙江和雅砻江水系汇集攀枝花，境内河谷深切，高差悬殊，形成巨大的水能资源；植物和野生动物种类达2500多种，生物资源丰富；光热资源充足，有利于搞立体开发农业，是建立早熟蔬菜、水果、蚕茧、烟叶、糖料作物等的良好基地。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料三、攀枝花房地产市场情况概述攀枝花房地产行业起步较晚，在迅速发展时期遭遇国家宏观调控，发展被遏止，目前时常表现较冷；发展至2008年初，攀枝花市区均价约为3500元/，仁和区均价为2650元/；攀枝花住房保障政策相对完善，经济适用房（目前均价不足1200元/）、廉租房（租金1元/月）的开发量较大，对房地产市场产生了很大冲击；产业结构表现出以矿产开采业为主，以占用资源的集约度来看主要表现为劳动密集型。攀枝花钢铁厂是其中主要代表，职工数约12万人，加上职工家属，约占总市区人数的1/2以上。攀枝花市允许单位集资建房，以解决单位职工住房问题，以攀钢为主要代表的企业，大量集资建房，对当地房地产市场冲击很大。1、市场发展情况攀枝花房地产行业于2005年逐步步入快速发展阶段，在2006年至2007年上半年处于市场“黄金期”，使全市商品房均价比2005年上涨60以上，全市商品房均价达到2800元/；市中心房价几乎翻了一番，均价达到3500元/左右。同时，也引入了很多先进的房地产开发理念、现代流行住宅风格及景观配套等，带动了本地居住生活质量和社区品质提升。2007年下半年，国家加大对房地产行业的宏观调控力度，攀枝花政府主管部门坚决执行国家宏观调控政策，着力构建住房保障体系，实行限制高端（高档商品房），调控中端（普通商品房），保障低端（经济适用房和廉租住房补贴）的措施。多项政策的共同作用下，进入2007年10月，尽管不少楼盘开盘，但成交量却一直持续走低，前9个月的平均成交套数是710套，10月份只交易了304套，市场出现萎缩。随着国家各项宏观调控政策效应的逐渐显现，目前观望气氛浓厚。而且，政府主导建设了大量的经济使用房，均价均在1200元/左右，特别是其中多个属于攀钢经济适用房项目的开发，让在该市待收入情况优、最有可能成为商品房购买者攀钢员工被经济适用房市场吸引。整体来看，2007年，攀枝花市房地产市场共投放30个商品房预售项目，共计7909万，房地产投资同比增长591，增幅超过攀枝花市全社会投资增速385个百分点。目前，该市房地产市场运营处于稳定发展状态，近年内，商品房市场仍存在较大的发展空间，价格仍存在一定的上涨幅度。2、住房保障政策1）、在满足城市发展规划、土地利用计划和企业经济发展规划的前提下，攀枝花市鼓励企业组织本单位职工，充分利用企业红线范围内的存量土地进行集资建房。至2007年，攀枝花市已竣工投入使用集资建房90万平方米、约8400套住宅，另有115万平方米、128万套在建。同时，采取“政府主导、竞争房价、土地划拨、政府回购、定向销售”的方式进行经济适用房开发建设。现已开工建设4个小区约83万平方米、8582套经济适用房，均价在1200元/左右，其中2702户经济适用房已交付。2）、2007年，攀枝花市启动了由政府主导的首批504套廉租住房建设，其中，东区156套、西区204套,仁和区144套，总面积238万平方米，总投资约2800万元。首批廉租住房均为六层砖混结构，每套建筑面积47平方米。廉租住房租金标准2008年1月1日起执行，租金暂行标准确定为100元/月。2008年，该市还将新建或改建廉租住房1000套，其中，东区300套、西区400套、仁和区300套，总面积FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料约47万平方米。计划截至到2010年，建设廉租住房20万平方米、约4500套，建设经济适用房105万平方米、13000余套，经济适用房供应量占商品住房供应总量的30；竣工交付使用普通商品房300万平方米，约30000套。序号项目名称占地面积建筑面积容积率总套数套平均面积非住宅面积销售均价1力山菁华苑55284122922222132931202中房阳光大厦2789320683074212610528741793龙在蝴蝶花园969343442503553241062503000元/4金色地带440131300002951081203705龙江明珠一组团622517421964068432960868896欧郦景苑二期3488601685050481561080207远达南山花园20958106918370332330元/8宝岛花苑322919330170102196164198359临亚家园5238610672520482110181637710华庭雅居346746289778084313925811宝岛花苑一期322919116928036961218012菁华苑26677201580756172013紫竹苑523862631165024406214龙江明珠311261624651400815上海花园绿洲康庭7700355154470672600元/16翠屏苑209581811091600517金联御林38523507230131718华庭雅居1314936564905072911819学府花园10789634273031829210995216720印象米兰2148315370752503500元/21金沙西苑396860540000136600900022曼哈顿蓝钻1408661009085716783114331139033400元/2007年攀枝花部分预售楼盘数据表3、人口及消费特征1）、人口特征攀枝花以劳动密集型的矿产开采业为主。这座建立于1965年的年轻工业城市，为保证生产需要，大量从外地移民，以保证城市工业发展需要。攀枝花市90以上的人口为外地移民，文化程度相对四川其他城市处于较高水平，因此对生活品质的要求也较高。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料从房地产销售角度，攀枝花人口基本可以分为“攀钢员工及家属”、“非攀钢员工及家属”。其中“攀钢员工及家属”，攀钢在攀市区职工数约10余万人，加之家属，占攀市区人口的40左右。该人群大部分家庭月收入5000元左右，具有购买商品房的能力。但攀钢每年通过单位集资和与政府合作，大量兴建经济适用房，使得该人群对商品房的需求量大打折扣，属于攀市普通商品住宅的非主力客户。“非攀钢员工及家属”，从事攀市的第三产业、政府部门和部分原材料加工企业，占攀市人口的大多数，也是普通商品住宅的购买主力。但该人群收入差距较大，对生活品质的要求也相差较大，客户筛选较为复杂。2）、消费特征2007年上半年，攀枝花市城镇居民人均可支配收入592698元（低于芜湖的6569元的水平），比上年同期增长161，扣除物价因素影响，实际增长114。人均消费性支出439351元，增长129，消费需求趋旺。各领域消费情况几及增幅如下（一）食品消费支出增多，膳食结构变化。上半年城镇居民人均食品支出178489元，同比增长112。副食品支出比重继续提高，居民对肉类、蛋类、干鲜瓜果类及方便食品等消费需求明显增加。（二）教育文化娱乐支出下降。免除义务教育阶段公办学校学生学费的政策，使得攀枝花市上半年教育文化娱乐领域人均支出46221元，同比下降19。（三）现代家电消费增加。上半年，攀枝花市人均家庭耐用消费品支出1736元，比去年同期增长801。（四）信息化产品消费不断升温。上半年，攀枝花市城镇居民家庭每百户拥有家用电脑4142台，增长192；接入互联网计算机2843台；人均通过互联网购买商品或服务的花费为822元。（五）住房投入增加。随着收入的增加，攀枝花市城镇居民对居住质量的要求也不断提高。上半年，城镇居民用于购房与建房的人均支出为36462元，人均住房装潢支出为13164元，比上年同期增长417。（六）医疗保健支出快速增长。上半年攀枝花市城镇居民人均医疗保健支出30489元，增长94。4、与芜湖市场对比1）、户型对比攀枝花市商品房产品以小高层和高层为主，层高多为3米，户型建筑面积集中于100120，户型面积绝大部分都引入入户花园、飘窗等元素。2）、容积率对比项目容积率集中于2240左右，相对芜湖容积率比较大，这是主要是因为该地日照资源丰富、东西方向日照时间充足。3）、成本对比攀枝花地貌属于山地，土地平整度差，平整后地质基础部分较差，在施工时需要设桩基础，如开发高层产品，桩基础的成本约300元/，因此基础造价相对较高；建筑钢材本地供货，成本相对低廉；人工费用也相对偏低。4）、政策对比攀枝花地势起伏较大，平地面积有限，房地产开发用地基本为“向山要地”，地块较小。因此无一次性预售总量的限制；公积金贷款政策也无如芜湖地区的制约政策；5）、住房保障攀枝花住房保障政策实施有效，允许单位集资建房，对房地产市场产生了冲击，是目前攀枝花房地产市场萎缩的重要原因。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料四、宗地基本情况1、基本情况宗地位于仁和区区域内，共98亩，其中商业用地35亩，已取得土地证，土地使用权期限为2004年2043年，获取价格为30万元/亩，总价为1050万元；工业用地63亩，契税未交，尚未取得土地证，土地使用权期限为2004年2043年，获取价格为4万元/亩，总价为252万元。2、地块配套FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料目前该地块可以保证小流量的通电、通水，管道煤气没有铺设入地块，周边基本无人烟居住。其他配套无，类属于生地范畴。3、地貌地质地块平整差，部分土地地质为土、石回填地质，地质情况较差，并有约30的土方没有回填到位。在该地块上西侧沿渡仁西线部分建有4000平方米的奇瑞汽车4S店和其他门面，其中的部分门面已经出租给了其他车辆经销商。4、周边环境地块距离市中心区域约67公里，西临渡仁西线道路，东临仁和河。地块西侧，正队正在规划建设并有FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料少量工厂已经投产的仁和区南山循环经济工业园区，向南3公里范围内基本无人居住。地块仁和河东侧，河对岸为五十一片区，该区域是攀枝花市仁和区的密集居住区域之一，南向15公里处，为占地约28993亩、总建筑面积4634万、住宅总户数约4800套的攀钢经济适用房“阳光家园”小区。五、区域竞争楼盘简介1、碧水阳光开发商攀枝花中伟地产有限公司全程营销安家房地产经纪有限公司占地面积11万地理位置攀枝花市仁和区新仁和广场容积率约60土地价格5700万设计户数506户开盘时间预计为2008年8月销售均价约3100元/销售形式排号、预售。在开盘前，客户先交纳12万元诚意金，并选定意向房源。根据诚意金额度多少，开发商给予客户不同额度小额（12）的优惠。户型建面80140（不含跃层），主力户型为89户型产品高层，共计4幢，一单元4户，两部电梯，两个楼梯。25层结构，普通基础。其中12层为商业，323层为标准户型，24、25层为跃层产品。得房率80物业费用12元/月地块环境该楼盘建设用地为“L”形地块，在地块前为政府规划建设并已具规模的新仁和广场公园，供周边居民健身、娱乐之用。因此，该楼盘可以达到很高的容积率，并且可以降低小区内景观配套成本。2、仁和春天花园开发商四川鑫欣达房地产开发有限公司占地面积170余亩总建面积18万地理位置攀枝花仁和老街鱼塘片区容积率约16设计户数1176户销售状况已开盘2年左右，开盘时均价约2200元/；开发共分3期，目前已经全部建成。现剩余尾房数量约20套现房进行提价后销售，剩余房源户型建筑为130150，均价约2800元/户型建面90150（不含跃层）,主力户型为100左右户型产品多层6跃7层结构，大部分楼梯为普通基础，一层住宅送私家小院。沿街部分楼幢12层为商业。物业费用05元/月地块环境该楼盘位于仁和区攀枝花大道南段1176号，东临70亩的仁和新街城市广场，西临政府规划中的54亩人工湖公园，南临仁和河，北临大河南路，有多路公交车通达市区全境，开车FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料到市区仅需9分钟，到机场仅需20分钟。小区绿地率42，同时建造了灯光网球场、篮球场、游泳池、幼儿园等配套。3、仁和竹苑春晓开发商攀枝花市川云西路公司占地面积2524亩总建面积32万地理位置渡仁西线迤沙大道（仁和电力公司对面）容积率19设计户数224户销售均价2600元/开盘时间预计为2008年4月下旬户型建面90120（不含跃层）产品产品运用徽派建筑中“青瓦、灰砖、白墙”的建筑风格及部分建筑特点，景观设计为古典园林式风格。多层6跃7层结构，沿街部分楼幢12层为商业。地块环境该项目西临渡仁西线道路，东临仁和河，北向1公里处有桥梁连接仁和河两岸。项目西北方向为仁和区区政府，市政配套比较完善；正北方向为即将交付的占地87万上海花园项目，为项目凝聚了一定的人气。该项目整体为仁和市场批发交易区，地势及交通道路比较平坦。一期2524亩的仁和竹苑春晓定位市场配套服务区，但实际操作就是完全的商品房开发项目；二期99亩为市场批发交易区。六、项目SWOT分析1、SSTRENGTH竞争优势1）、土地的购置费用较低；2）、距离市中心区域较近，渡仁西线道路通畅；3）、土地持有企业捷顺公司在当地有一定的社会资源，有利于协调开发中部分问题。2、WWEAKNESS竞争劣势）1）、地块尚未具备“三通（水、电、路通）一平（地块平整）”的基本开发要求；2）、捷顺公司无房地产操作相关经验；3）、捷顺公司开发资金不足，制约开发进度；4）、地块地质情况差，增加了开发成本；5）、地块目前用地性质不允许进行住宅类产品开发，需要进行调规、土地变性，保守估计，另需要补款约3000万元。6）、捷顺公司股东间存在纠纷，经营状况可能出现不稳定。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料3、OOPPORTUNITY潜在机会）1）、紧邻地块北侧的120亩土地已拍卖，规划为住宅及商业用地，估计年内开发，可带动该区域人气；2）、政府规划道路、规划桥的修建使用，能有效引入仁和河对岸人气，提升地块价值；3）、南山循环经济工业园区的发展，将给该区域引入其他市政配套，增加区域住房需求；4）、攀枝花市在地块所在的仁和区规划建设了“钒钛工业园”项目，估计移民移入10余万人，带动攀枝花市各方面经济的发展。4、T（THREAT外部威胁）1）、目前虽然了解到该地块旁边规划建设一座桥通往对面五十一，但是未规定何时建成通车，另考虑到攀枝花目前市委书记主抓城市建设，但其现为中央候补委员，将可能调往省里工作，下任书记是否会继续推进此项目，有一定威胁。2）、2007年4月，攀枝花市区规划刚刚调整，若没有一定的政策需要，现阶段调规难度较大；3）、紧邻地块北侧的120亩土地为住宅与商业用地，将出现两项目同期开发相互竞争的局面，使双方在产品方面都必须考虑对方产品、营销策略对己方运营的风险；4）、当地政府有意要求从该地块中收回50亩，另作规划。七、土地价值评估1、行业估价法价值评估根据在攀枝花接触的几位房地产开发商，根据地块所在区域配套及房地产市场状况，表示对此块土地目前开发前景不甚看好，按照目前攀枝花房地产市场情况、土地出让价格及地块现状，评估出该地块总价为2000万元。2、土地类比法价值评估前提土地能够调规、变性，土地使用期延长为50年。类比土地地块北侧相邻土地，获取方式为拍卖获得。类比土地捷顺土地价格差异备注计算公式面积120亩98亩用途商业与住宅用地工业63亩，商业35亩2590万需要调规，将土地变性为成商业与住宅用地，调规按商业20万/亩，工业按30万/亩计算135206330土地平整政府负责平整约30土方未填300万FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料地质状况贫铁矿岩基础回填部分地质较差11001万/亩按照1/3地块需要用桩基础，25的容积率，桩基础造价建筑面积1约200元2033666725200容积率2525依照前提给定使用年限50年50年依照前提给定出让单价110万元/亩6951万元/亩110（2590300）/9811土地价值13200万元681198万元695983、综述行业估价法的判定基准为充分考虑“市场现状”因素，对“市场发展”这一重要因素考虑不足；而土地类比法主要参照“市场发展”因素，对“市场现状”因素考虑不足。因此，实际价格应该是平衡各方面风险得出的结果，因此取上述两种评估法结果的平均值，判定出该地块总价值为440599万元。八、项目操作建议在土地能够调规、变性并延长使用期的前提下，如果该地块进行房地产项目开发，根据上述各项分析，给出项目操作建议如下。1、风险规避建议综合以上事实及分析，建议采取以下措施规避经营风险1）、确定地块区域规划路、桥的动工时间和使用时间。在规划路、桥未动工之前，该区域人气不足，不能强行开发。必须在确定规划路、桥的建设时间和完工时间后，再进行项目运做，以达到利润最大化、产品快速销售去化的目的。2）、抓紧时间办理地块调规、变性的手续，尽早使该地块可进行房地产开发。土地用途变性后不及时开发无所谓，可等待时机再进行开发；但如果开发时机成熟，而土地用途变性工作未完成，就将错失良机。3）、需求一家经验足的房地产企业进行合作，成立项目公司，一家控股，两家共管，利润根据投入大小分成，以解决捷顺公司无房地产操作经验的问题，节约管理成本，少走弯路，避免不必要的损失。如捷顺公司专为该地块成立房地产公司，项目管理、人员成本等方面都可能出现疏漏，使整个项目运作出现问题。4）、着重研究相邻地块房地产项目，尽量避免与其同期开发。如果难以避免，也要研究对方产品及运营特点，在己方项目定位上，一定要保证和对方产品有很大的差异，如，对方主力户型为100以上，己方则尽量多开发100以下户型，在产品上产生差异，以避免和对方打价格战而两败俱伤。在运营特点上，也要注意利用对方的开发空挡推盘，避免恶意竞争而造成损失。5）、考察相邻地块的开发商人员队伍的相关从业经验。如果其团队技术过硬，可考虑与其协商连手开发，完全消除竞争，使双方利益最大化。6）、根据目前攀枝花房地产市场及地块区域房地产市场状况，建议采用“多期开发”的开发策略、“低开高走”的价格策略。即以在项目开发中，分做数期开发。前期，根据市场需求情况，先开发一部分（开发FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料量根据当时调研数据判定），在利用产品吸引客户的同时