湖北咸宁锦绣江南旅游休闲商业项目商业策划提案2011年_营销推广方案

湖北咸宁锦绣江南旅游休闲商业项目商业策划提案2011年_营销推广方案产品价值最大化开拓市场，提升项目整体品质经济效益最大化名利双收，可持续发展对项目商业部分理解目录CONTENTSPART1PART2市场分析项目分析及研判PART3项目定位PART4物业发展建议PART5招商运营区域规划咸宁山清水秀，景色宜人，物产丰富，在全国享有“温泉之乡”，“桂花之乡”，“苎麻之乡”，“茶叶之乡”的美誉近年来，咸宁市举办了国际温泉文化旅游节，九宫山避暑节等一系列重大活动，同时大力发展咸宁旅游业，将旅游业作为咸宁经济发展的主导产业旅游业在自身快速发展的同时，也促进了成宁市地方经济的平稳快速发展，其产业增加值已经成为咸宁市第三产业增加值的主体部分和全市产业经济增加值的重要组成部分。旅游产业发展旅游产业发展目前咸宁市拥有国家9A级风景区10个。星级旅游饭店51家，旅行社40家，持证导游200余人，旅游业直接从业人数33万人，间接从业人数近20万人，旅游业在咸宁市国民经济和社会发展中的地位进一步增强。消费基础20L0年上半年，成宁市接待游客70043万人，同比增长1496，旅游综合收入362亿元，同比增长170。预计2011年全年接待游客将突破1000万人，旅游综合收入占第三产业增加值的比重将突破24。“81”经济圈、武广高铁辐射效应、旅游产业的崛起提速咸宁发展。对本项目商业而言，改变传统商业发展模式，挖掘地块内涵的最大潜力，寻求项目商业最佳表现形式和契合点，是项目商业发展方向，而咸宁旅游产业发展及消费基础是项目商业突破点市场总结目录CONTENTSPART1PART2市场分析项目分析及研判PART3项目定位PART4物业发展建议PART5招商运营项目距咸宁著名旅游景点太乙洞不到10公里，地处城区东南侧，处咸宁东大门的桥头堡地位，也是旅游区与咸宁中心城区相连接的枢纽。项目经济指标项目紧邻马柏大道，大交通路网发达,周边商业配套有待完善周边商业潜在供应量大；市场消化能力有限；减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁威胁THREATEN咸宁旅游产品发展较快；周边楼盘社区的入伙带来大量人口；住宅投资的政策性打压利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会机会OPPORTUNITY目前周边商业氛围淡薄，商业基础薄弱；附近环境杂乱，整体商业形象差；主要道路临街面短，对街人流吸引难度大，商业空间的展示连贯性有限；地段优势；昭示性强；交通便利；劣势WEAK优势STRENGTHSWOT分析项目周边商业氛围淡薄，对本项目开发无促进作用。项目商业开发要根据市场实际情况，以需求为导向，找准切入点，重点引入区位适应性强，对人流拉动力强力强的业态，在商业后期经营中优化业态组合，营建商业经营的特色化、差异化。项目商业SOWT分析主题鲜明利于销售和招商利于商铺价值提升满足社区消费为目的，容易经营符合社区目前的消费需求社区配套商业现有的人流量不足，难以经营投资者信心不足主题性强，与周边商业冲突情景步行街短期内区内消费需求不大目前已存在市场竞争项目硬件及交通、停车位等设施不足。主题性强满足社区及周边居民的消费需求中档餐饮市场存在空缺主题餐饮休闲街商业与住宅匹配度不高业态过于单一主题性强存在市场需求具有一定的市场前景纯家居专业市场劣势优势发展模式社区配套商业较符合本项目商业定位，项目商业体量大，仅仅作为社区商业打造无法最大挖掘项目商业潜力，提炼项目价值，打造差异化特色产品，拔高产品档次及内涵，强化商业与区域旅游产业的联动，才能最大程度发挥项目商业价值项目商业定位研判都江堰是世界双遗产旅游文化城市，也是四川重要的旅游景点之一。天和盛世位于都江堰市中心，地处建设路、幸福路、杨柳河黄金商圈的核心焦点位置，属都江堰的“春熙路”，规划用地25000，规划总建筑面积55590。都江堰天和盛世典型案列研究天和盛世划分为五大业态商业空间满足消费欲望的精品购物街，以情调文化为主打的阳光休闲街，以特色餐饮为主打的名特小吃街，以都市夜生活为主打的文化娱乐区，为数量庞大的外地旅游者量身打造的适宜周末度假、休闲娱乐、投资自住的风情酒店式公寓都江堰天和盛世典型案列研究都江堰天和盛世是一个功能复合型的综合旅游商业步行街，其规划设计中充分考虑了建筑形态和人流动线，功能完善、档次较高。给消费群体营造一个舒适的旅游、购物、娱乐环境。都江堰天和盛世典型案列研究上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，建筑面积65000它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地典型案列研究23147商家数量1健身11会所1精品31甜点1中药27娱乐16艺术26装饰68服饰69酒吧1912餐饮数量湖畔南里北里区域新天地经营商家共有78家，其中大多集中的北里，但是商业面积南里确占了总面积的一半以上，主要以餐饮为主，其它艺术、娱乐休闲中药等业态比重较大。上海新天地典型案列研究上海新天地典型案列研究上海新天地典型案列研究北京古文化街典型案列研究以上案列开发模式都为旅游商业地产，主要依托文物、景点所开发的为旅游、休闲提供服务的商店、餐馆、娱乐等建筑物和相关设施。本项目借助区域丰富旅游资源和优越的交通条件，在商业经营模式、发展方向、业态定位方面均有契合点典型案列研究小结目录CONTENTSPART1PART2市场分析项目分析及研判PART3项目定位PART4物业发展建议PART5招商运营咸宁游资源丰富，且区域内尚无主题性旅游休闲项目理论上，本案可以截留一部分旅游客群，或者可以让其在本案稍事停留。因此，我司认为项目有潜力打造一个具有江南民俗特点的旅游休闲商业项目。项目商业定位消费者对于日杂零售商品，在售价、质量基本相同的前提下，采取就近原则；对于批量购物者而言，更倾向于可选择商品范围较大的购物场所；以本项目所处地理位置和交通状况而言，无法吸引较远的日杂零售消费群体；以规模而言，商业体量对于周边商业等处于劣势；结论中大型零售业不是本项目的发展方向；零售业方向应立足周边近距离消费；社区型超市、便利店是可选择零售业形式思考分析结论零售行业业态分析商业业态定位论证讲究成行成市，各卖场共享消费人流；对于消费者来说，有选择，才愿意去；服装市场中，客户对品牌的忠诚度要比其它行业低；项目周边服装卖场档次低，承租能力不强；项目周边客户服装购买群体基本外溢，并未形成消费习惯；结论结合周边商业环境考虑，本项目不适合发展服装消费市场；思考分析结论服装行业业态分析商业业态定位论证上档次成规模的中西式快餐店的选址条件要求相当的严格，一般需要设在中央商业区或区级商业区；正餐酒楼的选址对于人流量的要求相对较宽松，但是应该有便利的交通条件和停车方便，地段也不宜离目标消费群体过远；本项目周边有效人流少，车流远大于人流；周边居住人口较多，且集中；结论高档快餐业不适合本项目，但可考虑休闲型中档次餐饮业；中餐酒楼以特色定位，以对应市场竞争；思考分析结论餐饮行业业态分析商业业态定位论证周边的娱乐业主要形式为KTV、足浴、棋牌室、电玩、网吧等；古田二路已有数间KTV，多数为低成本经营，经营状况一般；足浴、棋牌室、电玩、网吧存在比较大的市场空间；项目周边少有经营良好的酒吧结论本项目不适宜发展酒吧类针对特点人群消费业态；可开发主要形式为KTV、足浴、棋牌室、电玩、网吧等娱乐休闲行业业态分析思考分析结论娱乐休闲业态生存能力最高，此类业态的选取关键是成行成市或寻求差异化；本项目周边常住人口基数大，对娱乐休闲业有较大需求；商业业态定位论证独立的专业市场至少具备以下条件之一必须有一定的规模使之成为市场中心；有一定的大型产业在背后支撑；有下游产业链支撑；所处位置是重要的产品中转地；本项目不具备上述任一条件，若建设为独立的专业市场，须承受较大市场风险；结论本项目不符合专业市场的商业方向，只能选取生存能力及承租能力相对高的业态；具体行业如咸宁特色水果零售、特色音像制品等；思考分析结论专业市场业态分析商业业态定位论证项目应该具有以下业态1、特色餐饮农家菜、风味小吃等；2、休闲类项目茶馆、足浴、棋牌等；3、主题类游玩项目三国赤壁纪念馆，民俗博物馆，闲林小曲、晚清八景、参与性手工作坊（陶艺、风筝作坊等）、主题表演等；4、增设酒店公寓项目商业业态定位特色餐饮先行休闲项目少而精解决住宿问题具体分析江南风味特色菜特色风俗小吃带有参与性质的小吃项目口味鱼嘉鱼麻糖茶叶、蜜桔引进35家茶馆，其中一家江南风格，另一家京式大碗茶引进23家足浴引进几家乡村酒吧利用项目商住地块性质，规划一栋酒店公寓，以延长逗留时间主题性游玩项目三国赤壁纪念馆晚清八景江南闲林小曲江南花卉互动性参与项目（陶吧、手工风筝作坊等）项目商业业态定位项目商业业态布局（1F）超市银行项目商业业态布局2F超市项目商业业态布局3F超市市场形象差异化项目商业形象定位江南主题文化旅游园定位内涵1、“集特色餐饮、旅游、休闲、酒店公寓于一体”体现出江南文化休闲园提供服务的全面性。2、“大型”是指江南文化休闲园的规模性在区域首屈一指。3、“互动主题”指的是项目主题性项目具有很强的区域特色性喝参与性。4、“文化旅游园”体现出项目的性质是一个文化旅游特色项目，并将传统社区商业加以区分。项目商业功能定位江南文化休闲园实质上是一个集特色餐饮、旅游、休闲、酒店公寓于一体的江南主题文化旅游园企业的品牌市场形象的差异化迎合市场需求产品产品综合品质项目整体形象定位支撑周边基本消费群休闲类消费者旅游类消费者需要餐饮及休闲类项目因是周末、假日型消费，故需要休闲、餐饮及主题类游玩项目需要主题类游玩项目商业目标消费群分类宝塔肉贺胜鸡汤南山猪脚鳌头元子汤项目特色引入凤尾鱼苕粉丝雷竹笋笋衣山竹笋项目特色引入项目特色引入赤壁盆鼓崇阳提琴戏真人三国秀赤壁盆鼓目录CONTENTSPART1PART2市场分析项目分析及研判PART3项目定位PART4物业发展建议PART5招商运营在建筑立面上的导入立面的效果应以时尚、新颖、美观为目的，演绎江南世家居住之美立面的形式通过江南建筑的某些符号（如马头墙等）进行象征，避免过于具象的植入外墙色彩选用浅色调作为底色，尽量开启大面积的玻璃窗，并利用特别的材质（如“街砖”）作为点缀江南元素的导入植物选用荷花、杨柳、竹子等江南特色植物为主；避免园林景观过于具象，缺少时尚感；在园林内选用一些现代的材质（如玻璃墙、铝塑板等），结合部分精致的中式元素（如拱门、美人靠栏杆），令新江南园林的风格“不落俗套”。江南元素的导入在园林规划上的导入销售中心的设计风格可以渲染出江南的文化风情，通过推广的主题概念和现场包装的效果去演绎项目所提倡的居住生活意境；设计一套极具江南情调的样板房，在现代的居住空间注入传统的文化风格，来突出灵秀、尊贵、传统而高雅的居住生活气氛。江南元素的导入在销售展示上的导入现有方案布局朝向及景观视野均好性不理想；3楼多层设置可能会成为项目营销难点；户型面积分布不尽合理，朝组团景观以小户型居多；水景设置多而散，营造成本及后期维护成本高；部分楼栋有对视负面影响；可适当考虑地下车库及架空层设置；补充居民停车处（摩托车、自行车）须结合地下车库布置；设计方案需补充物业管理用房、垃圾房、垃圾收集点详细位置及面积说明项目规划设计建议规划布局提升项目规划设计建议规划布局提升参考方案原方案套数楼栋882合计136913681367786785784843782781项目规划设计建议户型设计建议项目建筑设计建议客厅采光问题餐厅实用性问题书房与主卫对视问题户型设计建议项目建筑设计建议公共走道空间浪费，室内使用率低餐厅实用性问题户型设计建议项目建筑设计建议户型设计建议项目建筑设计建议卫生间门与卧室门对开餐厅采光问题户型设计建议项目建筑设计建议A、B户型差异不明显，A户型北向开间大户型可多样化设置衣帽间采光问题走到过长户型设计建议项目建筑设计建议A、B户型差异不明显，A户型北向开间大户型可多样化设置衣帽间采光问题走到过长户型设计建议项目建筑设计建议户型设计建议项目建筑设计建议书房卫生间与卧室门对开主卫采光问题客厅设置导致布局动静不分区户型设计建议项目建筑设计建议北向卧室采光问题餐厅实用性问题户型设计建议项目建筑设计建议户型设计建议项目建筑设计建议卫生间采光问题与E户型区别不大户型设计建议项目建筑设计建议户型设计建议项目建筑设计建议A、B户型同2楼卧室采光问题餐厅实用性及采光问题卧室与主卫对视问题户型设计建议项目建筑设计建议A、C户型差异不大餐厅客厅实用性及采光问题A户型过道影响卧室使用率8楼户型同7、9楼户型设计建议项目建筑设计建议户型比例建议项目建筑设计建议90户型适当增加部分小户型4060一房。120户型户型实用性不及区域内110三房，舒适型不及大三房，定位比较尴尬。建议取消，可将一部分调整为130舒适三房，另一部分可调整为110左右的紧凑型三房。140户型建议控制在139方内，避开契税征收点。145148户型从总价的控制及空间利用上考虑，建议面积扩大在160以内，拉开与132户型总价差距，以免户型形成内部竞争。空间层次与分区（三大分区理念动与静、工作与生活、公共与私密）、户型设计（利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分）功能分区更加明显双主卧、工作阳台、配套空间（书房、儿童房、健身房、衣帽间等）、玄关设计功能配置齐全朝向观念改革（兼顾朝向和景观）、需求观念改革（户型设计呈多样化）设计观念的转变厨房设计的细节（冰箱位等）、卧室门的朝向、打破单纯外延空间（落地窗、外飘窗、角窗）、低窗台设计（可坐可卧）、体现个性品位（自由间隔）户型设计更趋人性化出现新型布局，注重实用率面积趋向合理举例建议内容户型设计建议项目建筑设计建议通过露台、凸窗、花架、入户花园及内花园等赠送面积增加产品的舒适度和附加价值，提高性价比。95110二房三房四房117145130160户型设计建议项目建筑设计建议户型设计建议项目建筑设计建议户型设计建议项目建筑设计建议项目商业设计提升商业铺面连廊设置超市设置为2F，停车场部分以大面积商业取代街铺停车场改为地下，扩大商业规模公共走道面宽统一15考虑就近消费北面街铺面宽8减为4，同时降低商业购置门槛，南面街铺形式可多样