2008年江苏盐城房地产市场研究报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789盐城房地产市场分析报告南京垠坤2008年8月20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录一、08年上半年全国房产发展情况3（一）房地产市场运行的主要特征3（二）2008年前三季度房地产市场趋势预测14二、盐城房地产市场分析19（一）房地产市场投资分析19（二）市场供给与需求分析21（二）2008年盐城房产价格分析36三、盐城市区住房建设规划44（一）住房现状和需求44（二）住房建设规划45（三）土地供应规划4720082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（四）空间布局规划49四房地产市场板块分析52（一）盐城房地产市场板块布局概述52（二）西南板块房地产市场分析55一、08年上半年全国房产发展情况（一）房地产市场运行的主要特征1住房投资加快，90平米以下住房比重持续上升2008年上半年，全国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长335，增幅比上年同期高50个百分点。其中，商品住宅完成投资9497亿元，同比增长366，增幅比上年同期高58个百分点，比房地产开发投资增幅高31个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72，比上年同期高16个百分点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年房地产投资情况02000400060008000100001200014000315032003250330033503400345035003550360036503700投资额（亿元）131969497同比增幅33503660房地产投资其中商品房投资上半年，90平方米以下住房完成投资2509亿元，同比增长851，增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高516个百分点和485个百分点。从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看，上半年为264，比一季度高35个百分点，比2007年同期高69个百分点，比2007年全年高31个百分点，90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年房地产投资情况0200040006000800010000000100020003000400050006000700080009000投资额（亿元）94972509同比增幅36608510商品房投资其中90平米以下住宅2土地开发增长较快，企业购置土地较为谨慎2008年上半年，全国完成土地开发面积达13亿平方米，同比增长99，增速比15月提高56个百分点，比去年同期提高23个百分点。上半年，全国完成购置土地面积19亿平方米，同比增长76，增幅比上年同期回落24个百分点。受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地较为谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，部分城市土地供应出现冷场，甚至有个别地块出现流拍。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年土地市场情况005115200020040060080010001200面积（亿平方米）1319同比增幅990760土地开发土地购置3商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年2008年上半年，全国商品房建设速度较为平稳，施工面积、新开工面积、竣工面积分别较上年同期增长241、191、138个百分点，但均较一季度增幅有所回落。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年商品房建设情况00050010001500200025003000002040608112住宅同比增幅25601390住宅同比增幅施工竣工20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年商品住宅建设情况0510152000050010001500200025003000住宅面积（亿平米）168314住宅同比增幅25601390施工竣工从施工面积上看，上半年全国房屋施工面积为213亿平方米，同比增长241，增幅比上年同期提高22个百分点，比一季度回落34个百分点；其中，住宅施工1683亿平方米，增长256，比上年同期提高27个百分点。其中，商品房新开工面积53亿平方米，增长191，增速比上年同期提高07个百分点；其中，住宅新开工面积443亿平方米，增长180，增速比上年同期下降29个百分点。从竣工面积上看，上半年全国商品房竣工面积169亿平方米，增长138，增幅比上年同期高27个百分点，比2008年一季度回落131个百分点；其中，商品住宅竣工面积14亿平方米，增长139，增幅比上年同期提高了21个百分点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894商品房销售延续负增长，销售压力加大2008年上半年，全国商品房销售面积实现259亿平方米，同比下降72；其中，商品住宅销售面积实现236万平方米，同比下降69。商品房销售面积的下降幅度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场观望期最长的一次，更是商品房销售面积首次持续出现下降。08年上半年商品房销售情况222324252627675680685690695700705710715720725销售面积（亿平米）259236同比降幅720690商品房其中商品住宅从销售额上看，上半年，全国商品房实现销售额10325亿元，同比下降3，降幅比15月增加02个百分点。其中，商品住宅实现销售额8941亿元，下降11，降幅较5月增加07个百分点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年商品房销售情况8000850090009500100001050001122334销售额（亿元）103258941同比降幅3110商品房其中商品住宅5价格涨幅出现回落，部分城市房价出现下降2008年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格继续保持回落，6月份全国房屋销售价格上涨82，涨幅比上个月回落1个百分点。上半年各月，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅分别为03、02、03、02、01、0，涨幅明显回落。2008年上半年，全国房屋销售价格平均环比涨幅为018，远低于2007年上半年的平均涨幅075，更是低于2007年下半年115的平均涨幅。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年上半年全国70个大中城市房价环比涨幅0005010150202503035环比涨幅030203020101月2月3月4月5月6月分城市看，6月份，在70个大中城市中有12个城市房屋销售价格涨幅高于10，有22个城市涨幅低于5；从环比情况看，房价出现下降的有16个城市，房价环比涨幅超过1的有4个城市。从重点城市和区域的情况来看，上半年珠三角部分城市如广州、深圳等出现价格下跌，部分楼盘下跌幅度接近30。考虑到“翘尾因素”影响，上半年实际上已经有部分城市房价已经出现下降，其余城市房价上涨幅度也明显回落。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896东部地区楼市趋冷，中部地区继续保持较正增长2008年，中部地区增长明显放缓，投资销售增长较慢，中西部地区仍保持较快增长。0001000200030004000500008年上半年各地区房地产开发投资增幅房地产开发投资增幅283645263806东部中部西部从投资上看，上半年东部地区房地产开发投资实现增长2836，分别低于中部地区和西部地区169、97个百分点。这是东部地区自2005年2月起连续38个月投资增幅低于中西部地区。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（二）2008年前三季度房地产市场趋势预测根据2008年上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计2008年下半年房地产市场将整体继续处于调整之中，整体保持回落态势。2008年前三季度主要指标预测如下1投资增长平稳回落，住宅投资比重继续上升预计2008年前三季度，固定资产投资完成额达到94527亿元，增长246，增速较2007年同期回落18个百分点。其中房地产开发投资完成22058元，增长312，增幅同比加快09个百分点；商品住宅投资完成16211亿元，增长345，增幅同比加快17个百分点。从投资结构上看，房地产开发投资和商品住宅投资占固定资产投资比重继续上升。2房地产开发资金来源增速平稳受从紧货币政策以及销售市场低迷的共同影响，房地产开发资金来源增幅有所回落，预计2008年前三季度房地产开发资金来源达到31670亿元，同比增长248，与08年上半年相比，加快2个百分点；与2007年同期相比，增速回落131个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低64个百分点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893商品房建设平稳回落2008年下半年，商品房建设增长继续保持平稳。预计前三季度商品房施工面积为2410亿平方米，同比增长206，其中商品住宅施工面积为1911亿平方米，增长215。与2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落18个百分点和21个百分点。与2008年上半年相比，分别回落35和41个百分点。从竣工面积上看，2008年前三季度商品房竣工面积将达到27668万平方米，同比增长132，其中商品住宅竣工面积23176万平方米，同比增长154。与2007年同期相比，竣工面积增长有所加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别提高22和44个百分点。4销售面积延续负增长，回落幅度较大从销售面积上看，2008年上半年，受宏观经济走势放缓以未来房价预期影响，市场持续保持观望情绪，商品房销售面积和销售额同比均出现下降，且降幅基本上呈逐月扩大态势。预计下半年销售面积将延续这种趋势，继续处于较低水平，但不排除随着房地产商促销力度的加大和价格下调的带动下销售量出现回升，但整体增幅仍处于较低水平。预计2008年前三季度全国商品房销售面积为44921万平方米，同比下降52，与2007年同期相比，增幅回落372个百分点。其中，商品住宅销售面积为41085万平方米，同比下降50，与2007年同期相比回落389个百分点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895房屋销售价格指数继续回落，涨幅低于5从房地产销售价格指数上看，预计2008年下半年继续保持回落趋势。预计2008年9月当月房屋销售价格指数为1042（同比指数），比2008年6月回落4个百分点，比2007年9月回落47个百分点。其中，商品房销售价格指数为1045，商品住宅销售价格指数为1049，分别比2008年6月回落40和43个百分点。这是自2003年4季度以来，房屋价格涨幅首次回落到5以下。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、盐城房地产市场分析（一）房地产市场投资分析盐城历年房地产投资额（亿元）020406080投资额3145156557032004年2005年2006年2007年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头。08年14月,全市完成房地产投资285亿元，同比增长488。其20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中住宅投资226亿元，同比增长489。08年14月份房地产投资情况0510152025304874487648784880488248844886488848904892投资额（亿元）285226同比增幅48804890房地产投资其中住宅20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（二）市场供给与需求分析1、总体供给由于2007年盐城市政府及规委会不断调整规划要求，规划审批从严，审批通过量过少；而且开发前期要求不断提高，从而加长了从土地出让到上市的周期；又由于房价不断上涨，在逐利原则下，有些开发商捂盘惜售，使有一些本该上市的楼盘未能如期上市。万平方米,供给量,100万平方米,需求量,200050100150200供给需求总量对比万平方米100200供给量需求量20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年三季度盐城市区楼盘供应量约22万平方米，四季度供应量约26万平方米，全年供应量不足100万平方米，供应量明显偏少。而盐城市区2007年仅拆迁就有约40多万平方米的刚性需求，加上其它购房需求年均约有200万平方米的需求量，供不应求、价格急涨是盐城楼市2007年的总体特征，特别是在城中及城南板块更是如此。供应量总体变化01002003004005006007008002007上半年2007下半年2008上半年2008下半年后两年01020304050607080902007年下半年供应量虽有上升，但幅度不大，市场供不应求、价格上涨的局面仍未改变。2007年四季度已批或已公示拟批规划的项目建筑面积约有80万平方米，相对于2007年前三季度明显放量，但考虑到到这些楼盘上市还要许多前期工作要做，还需3至4个月的时间，因此2008年一季度仍是供不应求的局面，等到4月开始出现缓和。但是由于受前篇所述的盐城市区存量土地开发的陆续大盘上市、2007年下半年市区商品房土地供应激增、2008年下半年限价房集中上市，2008年下半年开始2年内将有600万至800万平方米的供应量，再加上国家与地方的房地产调控从紧从严、购房者心态发生变化等综合因素的影响，盐城市区的商品房届时将出20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789现供求平衡甚至供大于求的局面。2、盐城市区板块供求关系与特征（括号内均指可开发的建筑面积）A、城中板块0204060城中供给需求总量供给（万方）1045需求（万方）4507下半年08上半年2007年下半年楼中板块在售楼盘有清华名居、金色家园、国飞尚城、鼎盛时代、瞰城国际、时代旺角等，其中清华名居（合计10万平方米）一期约5万平方米，金色家园约2万平方米，其它的以零星尾盘为主。2008年楼中板块即将开发的项目有中央绿洲（40万平方米）、劝业场改造（11万平方米）、清华名居二期（5万平方米）、国飞尚城（3万平方米）、盐城师范高等学校地块（18万平方米）、工学院会校地块（67万平方米）、工学院电大地块（7万平方米）20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789、盐马路五中地块（2万平方米）、原城区政府地块（约15万平方米）、金鹰国际、环城西路改造（约20万平方米）、明新地产大圣地块（14万平方米）。其中工学院会校地块、劝业场改造、金鹰国际项目以商业为主，该板块2008年住宅上市供应量约45万平方米。2008年城中有环城西路地段改造、跃马路北延、东闸桥东地块改造等项目，合计约有300亩的拆迁量，应有20万平方米以上的刚性需求，加上其它各类需求，相对于45万平方米的供应量来说，供不应求的局面虽有将有所改善，但仍将维持供不应求的局面。2007年城中的金色家园从年初的4000元/平方米涨到年底的5200元/平方米，全年涨幅30；清华名居第四季度从开盘的4200元/平方米涨到4500元/平方米，涨幅7。城中板块至2007年底均价约4700元/平方米，比年初上涨25以上。据城中住宅供求关系预计2008年上半年城中板块仍将供不应求，价格仍上涨但涨幅有所放缓；2008年下半年供不应求局面有所缓和，在市区总体供大于求及受其它板块的影响下，价格滞涨，高端项目房价可能在5500元/平方米左右维持平衡。城中板块的特征是区位优势明显、市政配套成熟、生活便利、区域认可度强，但供应量低、供不应求、楼价偏高、消费者承受力弱。B、城东板块2007年下半年城东板块在售楼盘有盐城馥邸、大洋湾畔、迎宾花苑、黄金海岸、东方绿苑、高成金水湾花园等，供略小于求。2008年城东板块即将开发的项目有亚都置业原农科所地块（7万平方米）、新客站地段（11万平方米）、市火车站对面（5万平方米）、鲁艺学校地块（9万平方米）、新四军纪念馆东侧地块（3万平方米）、加州东郡（12万平方米）、大洋湾星光大道西侧地块20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（36万平方米）、师范学院老校区地块（115万平方米）等，加上在售楼盘该板块2008年住宅上市供应量约35万平方米，供求基本平衡。城东均价及涨幅2900300031003200330034003500360005101520253035404550价格（元/）涨幅（）价格（元/）350031003300涨幅（）453535高成金水湾东方绿苑城东平均2007年城东的高成金水湾从年初的2400元/平方米涨到年底的3500元/平方米，全年涨幅45；东方绿苑从年初的2300元/平方米涨到年底的3100元/平方米，全年涨幅35。城东板块至2007年底均价约3300元/平方米，比年初上涨35以上。预计2008年上半年城东板块仍将供不应求，价格仍上涨但涨幅有所放缓；2008年下半年开始供求平衡，虽然板块规划前景较好，升值潜力大，但在市区总体供大于求及受其它板块的影响下，价格只能平稳缓慢增长，房价可能在4000元/平方米左右维持平衡。城东板块作为盐城市区的下一个热点地区，随军着盐城工学院、盐城师范学院的整体入驻，亭湖区政府的迁入，加上市政府及亭湖区政府很重视该区建设，近两年分批投入十几亿资金在市政建设方面，如飞机场、铁路、新火车站、新汽车站、直达上海的沿海高20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789速，如今的城东区发生了天翻地覆的变化，道路畅通，绿化景观多，高品质的楼盘多，来这里办厂买房的人多了，目前该板块已成盐城市区次热点地区且是最具潜力的板块。城东板块的特征是目前楼价低，将来升值潜力大，但目前公建市政配套不成熟，交通不太方便。C、城南板块2007年下半年城东板块在售楼盘有钱江方舟、恒荣世家、华厦绿城、中远世纪城、水绿名苑、金大洋花园、月湖花城等。2007年市行政中心入驻，盐渎公园建成，再加上城南新区重新规划及大学城的启动建设，将使城南成为盐城市区新的的政治、文化、商业中心。2007年下半年由于审批供应量不足及部分开发商捂盘惜售的原因，使得该板块商品房显得供不应求，价格暴涨。2008年城东板块即将或继续开发的项目有钱江方舟（60万平方米）、恒荣世家（12万平方米）、恒盛都市豪庭（13万平方米）、金庭世纪广场（11万平方米）、汇景新城（154万平米）、水绿名苑（4万平方米）、月湖花城（20万平方米）、金大洋花园（24万平方米）、华厦绿城（30万平方米）、瑞尔国际（30万平方米）、公园道1号（60万平方米）、文华名城（8万平方米）、盐渎路北侧日月路东侧地块（19万平方米）、开元路南神州路东地块（10万平方米）、解放南路西第一沟北侧地块（7万平方米）、跃马路东第一沟北地块（18万平方米）、青年路南迎宾路东地块（46万平方米）、城南新区内港湖周边地块（126万平方米）等，2008年商品住宅上市供应量应有150万平方米，供明显大于求。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789城南价格及涨幅41004200420078355040404060408041004120414041604180420042200102030405060708090价格（元/）410042004200涨幅（）783550恒荣世家钱江方舟城南平均2007年城东的恒荣世家从年初的2300元/平方米涨到年底的4100元/平方米，全年涨幅78；钱江方舟从年中的3700元/平方米涨到年底的4200元/平方米，涨幅14。2008年1月新开盘的“汇景新城”开盘价为4280元/平方米。除2007年年内开盘的项目外，城南板块跨年项目至2007年底均价约4200元/平方米，比年初上涨50以上。预计2008年上半年城南板块进入供求平衡期，除部分地段条件好的项目外价格滞涨；2008年下半年开始供明显大于，价格滞涨且有回落的可能。虽然板块规划前景较好，但在总体供大于求的情况下，大部分项目如想在理想的价位上取得良好的销售业绩很难，高端项目房价可能在5000元/平方米左右维持平衡。城南区作为盐城未来的城市新中心在近几年内建设步伐比较快，特别是2006年以后，城南区的发展真可谓是一月一个样，变化极快。而作为城市发展的重点，2007年的城南区的房产市场也延续了2006年的发展，在原来的基础上继续发力，由于具有城市新中心、学区、公园及串场河风光带等卖点，该板块在2007年整个盐城楼市中表现突出销售量最大、房价涨幅最高。随着城南区建设工作20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789的深入、配套完善、居住价值高的城南区仍将成为整个盐城楼市的热点，同时由于城南区板块楼市供应量、需求量均为盐城市区各板块之首，因此城南区楼市市场的变化趋势，对其它板块的市场行情变化有较大的影响。城南板块优势是公建市政配套齐全、高校名校多、上学方便、公园景观好、污染少。板块劣势是房价高、购房者想以理想的价格买到合适的房子难。D、城西板块城西板块在售的楼盘有金品花园、万方名城、伟厦嘉园、水岸名都、新日月翠洲嘉园、八菱华庄，该板块因处于城市发展的次要地段，且公建、市政配套不佳，因此不是被购房者重点关注的地段，2007年下半年该板块供应量充足，供求处于平衡状态，价格上涨幅度较小。2008年城西板块即将或继续开发的项目有西城逸品（40万平方米）、博客领地34万平方米、驿都金庭苑（13万平方米）、宏大工业园改造地块（31万平方米）、西环路西鹿鸣路南地块（275万平方米）、西环路西南纬路南地块（13平方米），2008年该板块商品住宅上市供应量应在40万平方米以上，供明显大于求。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789城西07年低价格及涨幅3200330034003500360005101520253007年底价格（元/）330035003400涨幅（）222520翠州嘉园伟厦嘉园城南平均2007年城西的新日月翠洲嘉园从年初的2700元/平方米涨到年底的3300元/平方米，全年涨幅22；伟厦嘉园从年初的2800元/平方米涨到年底的3500元/平方米，涨幅25。城西板块项目至2007年底均价约3400元/平方米，比年初上涨20。预计2008年上半年城西板块开始供大于求，大部分项目价格滞涨；，2008年下半年供大于求更加明显，价格滞涨且有回落的可能。大部分项目要取得良好的销售业绩十分困难，高端项目房价可能在4000元/平方米以内。城西板块的优势是楼价合理、社区文化氛围浓郁，但周边公建生活配套欠缺、交通不太方便。E、城北板块城北板块目前在售楼盘有柳岸花城、锦江冠城、盛世家苑、杭嘉城市花园、燕达花园、锦华苑、四季服装城、城北小区，2007年城北楼市总体低迷，主要是因为该板块受到一些工厂污染的影响，但城北也有不少优势可言，比如生活配套齐全，交通便利，工业项20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目即将搬迁，而且它还处在即将重点发展的城北商贸物流圈内有一定的发展潜力。2007年下半年该板块商品房供应量不足，处于供不应求状态，价格上涨。2008年城北板块即将或继续开发的项目有杭嘉城市花园（7万平方米）、新港明珠（3万平方米）、原工学院北侧地块一（14万平方米）、原工学院北侧地块二（95万平方米），2008年该板块商品住宅上市供应量应在18万平方米左右，供求基本平衡。城北07年底价格及涨幅330032003000401535280029003000310032003300340005101520253035404507年底价格（元/）330032003000涨幅（）401535锦江冠城新港明珠城北平均2007年城北的锦江冠城从年初的2300元/平方米涨到年底的3300元/平方米，全年涨幅40；新港明珠2007年四季度从2800元/平方米涨到年底的3200元/平方米，涨幅15。城北板块项目至2007年底均价约3000元/平方米，比年初上涨35。预计2008年上半年城西板块供仍小于求，价格上涨；2008年下半年供求平衡，价格滞涨，大部分项目销售应不太困难，高端项目（如原工学院地块）房价可能在4500元/平方米以内。城北板块优势楼价全市最低、社区成熟、商业成熟、自然环境适合经商，但板块周边环境较差、嘈杂，暂时有工业污染。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789F、政府保障房作为盐城市政府的为民办事实工程之一，为改善群众居住生活条件，盐城2007年扩大了廉租住房保障对象收益面，市区廉租住房保障对象从目前565户扩大到1700户以上，同时适度提高经济适用住房货币补贴标准，并新建40万平方米中低价位商品房。2007年下半年工作实施已经取得了成效，现行廉租住房保障对象由年初的565户扩大到1726户。而经济适用房标准已经从每平方米200元调整为每平方米267元，每户最高补贴从15万元提高到2万元，市区有280户低收人家庭享受了货币补贴,占应补贴户数600户的47。此外，截止2007年底市中低价位商品房实际建设面积1667万平方米，完成年度目标任务40万平方米的4168；经济适用住房新开工3万平方米，完成年度目标任务8万平方米的375。2007年下半年市政府加大了政府保障房的出让建设力度，限价房合计出让土地面积9840904147613亩，可建建筑面积1673万平方米，可解决市区18600户住房困难问题，计划二年内全部建设交付。限价房主要分布在城南板块，其次分别为城北、城东、城西板块，且主要在城郊结合地段，依所在不同地段房价限定为1550元/平方米至2280元/平方米。由于限价房上市量占同期商品房上市量的35以上，且售价只有同地段商品房的60左右，因此2008年开始的限价房集中放量上市对商品房市场的冲击不容忽视，特别是对城郊结合部的商品房销售有巨大影响。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（二）2008年盐城房产价格分析1、14月份盐城成交价格及成交量表图月份2007121234交易均价元/平方米3192453314334433873526涨幅381009130410成交量万平方米1321201467599389涨幅902611028303506成交套数户1176990431587368涨幅158256463620373120082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、7月份盐城各版块价格情况南城区恒荣世家纯小高层住宅，3660元起售恒荣世家11、12、13三幢265套小高层住宅，已售200多套。剩余的面积在74平米至117平米之间，主要户型为二房二厅一卫、三房二厅一卫。目前正推出2、9、10三幢商住楼，计183套，正接受预订。预计将在6月底推出的14、15楼，起价为3660元每平方米。该项目自立项至今，小区公交站点开通、现场迎宾会所运营、首批工程已封顶、开盘，首批物业交付，已相继获得江苏房地产明星楼盘“最佳人居环境奖”、2007中国城市标志楼盘典范奖、消费者信得过诚信房地产公司等荣誉专业的运营正一步步塑造着恒荣世家的样板品牌。华厦绿城88平米小户型，做出三房两厅该楼盘二期全面封顶，在售中。6月份推出三期7万平方米多层、小高层、高层住宅，近600套。主力户型面积88平米小户型，三房两厅。花园洋房户型面积在90130平米之间。目前在推楼盘售价每平米3460元起。金沃城南印象稀缺多层受热捧，二期新品将开盘金沃城南印象在城南板块可谓“独树一帜”，推出了目前楼市稀有业态多层住宅项目，故引来了大量购房者的关注。其一期首推的3幢84套多层住宅，均价3600元/平方米，销售成绩优秀。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789金沃城南印象户型可选面积从70120平方米不等，具有短进深、大开间的特点，得房率高，适用性强。一期第二批3栋小高层、3栋多层开始预约，预计6月底开盘。恒盛都市豪庭“六星”楼盘，让人心动作为盐城市“六星”级楼盘，恒盛都市豪庭在户型上具备很大的优势，很多细节之处体现了人性化、功能化的一面，全心打造“六星品质工程”。恒盛都市豪庭拥有的金牌户型，水绿交融的优美景观、舒适便捷的生活配套以及强强联合的开发品牌，的确让不少购房者心动。据了解，目前恒盛都市豪庭6、7、8、9号楼主体已经封顶，臻品住宅正在销售。城西板块盛世华城二期多层、高层售价统一3996元起一期18号楼近400套住宅已于5月交付业主，911号楼近150套将于7月份交付。一期部分配套正在完善中。二期93140平米的多层住宅销售已近尾声，尚有少量余房；125140平米高层正在热销中，尚余100套左右。高层、多层统一售价每平米3996元起。另悉，该项目沿青年路商办楼将于8月份对外预售。金大洋花园一期业主入住，二期在建在售西环路南首家商业与生态住宅楼盘。目前二期2号、4号、7号小高层住宅在售，户型面积83133平米之间，每平米售价36004200元，正在做外墙。9号多层住宅楼即将交付。5号高层住宅（17层）已建到6层。目前该小区一期业主大多正在装修，部分业主已入住。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789汇景新城小高层组合户型可拆合，叠加别墅即将上市汇景新城注重细节，力求完美，14的容积率，50米的楼间距，在市区楼盘中，很是罕见。其一期4幢小高层住宅已基本订完，月销售20套左右，成交均价4300元/平方米左右。二期3栋小高层、48套叠加别墅将于7月推出。这批小高层为组合户型，可拆合。比如150平方米可分成60多平米与80多平米，一套可分成两套，两套也可合成一套。双拼叠加别墅面积260平方米上下，即将上市。老城区（城中）板块锦江冠城上海制造景观楼盘，最后奉献4栋小高层上海开发商制造的新洋港南岸景观楼盘，老城区高性价比楼盘的典范。项目最后一期4栋小高层住宅已全部封顶，可售150套左右，主力户型面积98140平米，二室半二厅，三室二厅，每平米售价2838起，预计明年2月交房。目前该小区的配套比较完善，绿化景观十分美丽。北城区板块香榭星城总价低、容积率低、绿化率高，体现高性价比香榭星城目前多层项目已全面开工，其中8、9楼正进行基础分部施工。楼盘户型多样，推出主力面积在42M2130M2之间。总价低，买两套房总价等于市区一套房的总价。高品质，低容积率、高绿化率、太阳能楼道节能灯，突出楼盘品质更高。这样好的楼盘预计7月中旬开盘。金塔新港明珠100套小高层正式销售20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789作为新洋港北岸第一号楼盘，其一期近100套小高层正式对外销售，主力户型100110平米，二室半两厅、三室两厅。售价2820平米起。一期已建地上9层。二期两栋高层、一栋小高层约250套住宅，预计9月份开盘。杭嘉城市花园纯多层在售，卖的都是准现房北城区纯多层准现房楼盘。其二期4栋多层100多套准现房正在销售，目前已售80以上。主力户型面积110130平米左右，两室两厅、两室半两厅，均价每平米2650元。现在项目人防工程、配套设施在建。三期6月底动工，计划推出10栋多层，户型90120平米之间，预计10月份封顶。东城区板块盐城奥林匹克花园现房销售，即买即住该项目二期40多套联排、双拼别墅现房销售，即买即住。户型面积在160250平方米，售价每平米5000元左右。该项目开展的“客户服务月”活动正在进行中，非常适合经营、管理层精英成功人士在此安家置业。高成金水湾多种业态一起亮相目前项目在售4050平米的小型公寓，均价每平米3400元左右。社区商铺单体面积在200平米左右，售价每平米6000元左右。六月底前后将推出小高层110套左右，户型面积100平米左右，预计售价每平米3400左右。该项目年底将推出高层（18层）住宅20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、盐城市区住房建设规划（一）住房现状和需求根据盐城市国民经济和社会发展“十一五”总体规划纲要及城市总体规划，到2012年城区城镇人口将由2007年年底的9279万人增加到11843万人，按人均住房面积不低于33平方米的要求，规划期内我市市区需要建设各类住房12395万平方米。（二）住房建设规划按照规划期内我市市区需要建设各类住房12395万平方米的总目标，根据规划期间住房供应结构、不同收入水平家庭结构比例以及土地供应情况，规划期内需建设普通商品住房900万平方米，中低价位商品住宅235万平方米，经济适用住房90万平方米，廉租住房145万平方米。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789规划住房建设结构（万平米）900,73235,1990,7145,1普通商品房中低价位商品房经济适用房廉租房2008年至2012年期间，全市商品住房开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善。规划期末，全市人均住房建筑面积达到33平方米以上，住房成套率达到98，基本实现常住人口户均拥有一套住房，基本解决特困家庭的住房问题，彻底改善流动人口居住条件。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789规划年度住房建设情况（万平米）195522852635268528350501001502002503002008年2009年2010年2011年2012年（三）土地供应规划规划期内，我市市区应建各类住房12395万平方米，新建住房用地总量按容积率115计算，需要供应土地82633万平方米。其中（1）新增住房用地供应总量为4485万平方米，存量土地盘活总量为37783万平方米。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789规划土地供应结构（万平米）新增住房用地,4485,54存量土地,37783,46新增住房用地存量土地（2）新增住房用地供应总量中，普通商品住房用地面积为34265万平方米，中低价位商品住宅用地面积为7349万平方米，经济适用住房用地面积为276万平方米，廉租住房用地面积为476万平方米。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789新增土地建设结构规划（万平米）34265,777349,16276,6476,1普通商品房中低价位商品房经济适用房廉租房（3）存量土地总量中，普通商品住房用地面积为25732万平方米，中低价位商品住宅用地面积为8321万平方米，经济适用住房用地面积为323万平方米，廉租住房用地面积为5万平方米。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789存量土地建设结构规划（万平米）25732,688321,22323,95,1普通商品房中低价位商品房经济适用房廉租房（四）空间布局规划区域布局按照“统一规划、合理布局、连片开发”的原则，以城市新开发区域为重点，加大新建区开发建设力度，同时加快旧街区改造步伐。规划期内，各类住房建设需要土地82633万平方米，具体用地供应规划为城市新开发区域面积为516万平方米，旧城区改造面积31033万平方米。其中（1）河东分区供应土地12395万平方米；（2）城中分区供应土地14874万平方米；20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（3）城南分区供应土地20658万平方米；（4）城北分区供应土地12395万平方米；（5）城西分区供应土地14047万平方米；（6）城西南分区供应土地8263万平方米。各区土地供应规划城东,12395,15城中,14874,18城南,20658,25城北,12395,15城西,14047,17城西南,8263,10城东城中城南城北城西城西南20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789四、房地产市场板块分析（一）盐城房地产市场板块布局概述以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。城北板块该板块的划分区域主要为毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板块主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。图31盐城市区房地产板块分布图20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789城中板块该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。城南板块该板块的划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟。西南板块该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。城东板块该板块的划分区域主