2006年上半年泉州房地产市场报告

ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM12006年上半年泉州房地产市场报告第一部分数据DATA一、指数走势二、市场概况第二部分事件EVENT一、楼市风云二、政策法规三、金融动向第三部分看点VISION一、政策动向二、楼市风向三、片区展望四、产品趋势五、商业地产六、房价走势附件附件12006年上半年楼盘预售许可情况附件22006年上半年市区楼盘报广操作情况参考资料ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM2第一部分数据DATA一、指数走势1、房地产企业景气指数继续上升，进入中度景气区间今年第一季度房地产企业景气指数达到1217点，分别比上季度和去年同期上升75和17点，进入中度景气区间。另外，高达957的被调查企业表示其综合生产经营状况良好或一般。反映宏观经济运行情况的企业家信心指数也由上季度的1333点上升至1391点，有478的企业对当前行业宏观经济环境表示乐观，仅87的企业持谨慎态度。05年至06年第一季度泉州房地产业景气指数走势图1201105105611431217160126311671333139110012014016018005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度企业景气指数信心指数2、建筑企业企业家信心指数小幅上升泉州市企业调查队的调查数据显示，第一季度有151的企业对宏观经济环境持乐观态度，849表示一般，没有一家企业表示不乐观。企业家信心指数为1151点，同比上升18点。但由于受春节节假日影响，建筑企业进入淡季，企业景气指数相应由上季度的1200点下调至1089点，处于景气区间。虽然本季度工程合同、建筑工程量、新开工工程量、工程进度景气的指数与上季度比均有不同程度的下降，但较去年同期则呈现出明显的上升趋势。其景气指数分别为1188、1052、1375和1375点，同比分别上升521、252、775和242点。ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM3工程结算收入和企业盈利情况也较去年同期明显好转，其景气指数分别为1214和1089点，同比分别上升680和355点。流动资金相应更为充裕，该景气指数为1177点，分别比上季度和去年同期上升了110和444点。3、建筑业固定资产投资速度加快建筑业固定资产投资速度加快，本季度建筑企业固定资产投资进一步加快，固定资产投资景气指数由上季度的1067点上升到1089点，同比上升222点。企业技术设备能力相应提高，该景气指数达到1651点，处于高度景气区间，分别高出上季度和去年同期251和251点。有651的企业表示企业技术设备能力相对施工工程较为充足，349的企业认为一般，没有一家企业认为不足。4、商品房销售价格有升无降第一季度，备受关注的商品房销售价格有升无降，其景气指数达到1391点，高出上个季度201点。435的被调查企业认为商品房销售价格高于上个季度，522的企业保持了上季度的水平。同时，有696的企业表示本季度空置面积比上季度减少，该景气指数高达1696点，分别比上季度和去年同期高出267和246点。二、市场概况1、商品房供应量减少由于市区可供开发土地稀少、预售审批要求五分之一形象进度、增加预售资金监管手续等措施，在一定程度上放缓了商品房预售审批进度，导致了泉州市区批准上市的商品房供应量下降。今年一季度市区批准预售面积716万平方米，同比下降7043，其中住宅批准预售面积639万平方米，同比下降6897。市区商品房备案面积1671万平方米，同比下降3642，其中住宅备案面积1167万平方米，同比下降3722。一季度的房地产施工面积、竣工面积、空置面积均呈下降趋势。一季度全市房地产施工面积42883万平方米，同比下降1545。竣工面积1137万平方米，同比下降6292。新开工面积8672万平方米，同比下降2187。ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM42、空置房大量消化到3月底，全市商品房空置面积3838万平方米，比年初7917万平方米减少了4079万平方米，消化一半以上。其中住宅空置面积1531万平方米，占空置总量的3989，比年初减少1374万平方米，下降4729。去年的宏观调控曾一度让市场需求萎缩，2005年12月底空置房面积大量增加，随着市场的复苏，市场需求再度旺盛，空置房消化明显。3、土地交易价格上涨根据国土部门提供的数据，一季度全市土地招、拍、挂供应面积3425万平方米，同比增长9；交易金额696亿元，同比增长210；土地平均交易价格135万元亩，同比增长181。从市区单宗土地拍卖最高价格情况看，2004年、2005年、2006年一季度三个阶段土地拍卖最高价格依次为413万元、564万元、642万元。从同区域地段以及同开发性质的土地拍卖楼面地价情况看，2004年、2005年、2006年一季度三个阶段土地拍卖楼面地价依次为2069元平方米，2542元平方米和2793元平方米，每平方米依次递增473元和251元。4、存量房交易大幅上涨一季度全市存量房累计交易面积3044万平方米，交易金额596亿元，平均交易价格1957元平方米，分别比增292、6445、2724。存量住宅交易面积2439万平方米、交易金额450亿元、平均交易价格1847元平方米，分别比增1397、3545、1885。一季度泉州市区存量房累计交易面积1795万平方米，交易金额469亿元，平均交易价格2614元平方米，分别比增7128、9457、1360。其中存量住宅交易面积1158万平方米、交易金额321亿元、平均交易价格2770元平方米，分别比增2796、5771、2325。从市区备案情况看，普通存量住宅交易量1076套，复式及别墅等高级住宅交易量只有25套，普通存量住宅交易占绝大部分，交易面积多在80100平方米。这种情况说明了中低收入家庭在一级商品市场房价攀升的情况下，只能通过购买存量住宅满足居住需求。ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM55、资金多来自贷款据市统计局数据显示，13月房地产开发本年资金来源2395亿元，同比下降1852。自筹资金432亿元，占本年到位资金的1804，定金及预收款529亿元，占本年到位资金的2209，两项合计比例4013，与去年同期相比比例下降32个百分点；国内贷款921亿元，占本年到位资金的3846，与去年同期相比增加18个百分点。由于房地产开发资金投入量逐渐增大，加上实行预售资金监管，本年度房地产资金来源更多的来自于银行信贷，之前依靠自筹资金、定金及预售款的资金来源方式已改变。第二部分事件EVENT一、楼市风云1、土地出让1月6日我市今年第一场国有土地使用权拍卖出让，4块地都卖出高价。对于高地价可能导致高房价，国土部门负责人则认为，这是正常现象，房价该涨的要涨，该降的要降。在越来越讲究住宅品质的今天，高品质的楼盘价格还会涨。06年1月泉州市国有土地出让情况一览表地块编号地块位置出让面积出让方式起始价成交价楼面价200504丰泽区云鹿路西侧约合43亩挂牌6880万元200509江南街道办事处古店社区约合1809亩挂牌2500万元2680万元200510江南街道办事处下店社区约合3258亩挂牌3600万元3800万元200514市区浔美工业区内约合18亩拍卖2300万元27778万元/亩1392元/东涂街以北，15米支路以西约合132亩200515东涂街以北，15米支路以东约合35亩拍卖23000万元64315万元/亩3024元/200516刺桐东路东侧约合13亩拍卖5850万元64615万/亩2790元/ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM6200517市区新华北路西侧约合30亩拍卖5300万元200518市区新华北路东侧，城西环路北侧约合337亩拍卖550万元39169万/亩41849元/06年6月泉州市国有土地出让情况一览表地块编号地块位置出让面积出让方式起始价成交价楼面价200504丰泽区云鹿路西侧约合43亩挂牌6880万元200601丰泽区城东街道西福社区约合496亩挂牌4070万元200602鲤城区江南街道火炬社区约合3686亩挂牌5160万元6710万元2、楼盘动向【第一季度】城市之星06年元旦开盘认购，住宅当天基本销售完毕；盛世天骄商业街1月中旬开盘；宝宏花园1月21日22日两天“宝宏客户会”征集首批会员；锦绣江南三期新城旺角于1月21日开盘，价格创清濛新高；奥林匹克花园春节期间接待中心正式开放，2月11日排号12日选房，首批27套别墅预订完毕；富临天下借封顶之机在2月10日和2月17日进行尾盘的两次推广；滨江花园城2月中旬正式推出滨江3期；中毅丽景城2月22日起交房；聚融臻品2月底进场，开始客户积累；千亿山庄3月初推出四期掬月园双拼别墅和采薇园独立别墅30余套；诺林商城3月中旬开始剩余店面推广；宝珊花园3月植树节期间做相关活动，推广楼盘；铂金酒店公寓3月中旬接受正式预订；宝宏花园3月25日正式推出别墅和店面。【第二季度】4月初滨江花园城三期开始强势推广，22日公开预订；4月上旬东方金典推广沿街保留店面；千亿山庄4月初一期正式交房；江滨豪园4月下旬正式公开咨询预定；千亿山庄5月初强势推广28套独立和双拼别墅，邀请德国宫廷乐队进行演出；国际华城五月中旬进场公开；景明花园5月中旬推出联体别墅；5月13日宝宏花园住宅开盘；阳光曼哈顿5月25日收订27日开盘；铂金酒店公寓6月17日公开；洛江金色丽景6月初进场，下旬推出店面；海景国际花园6月30日一期开始入住。3、我市“十一五”房地产发展目标确定ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM7一季度，我市“十一五”期间房地产业发展目标已基本确定，房地产开发投资量年均增长将在10以上，经济适用住房年度平均开发20万平方米，年度提供廉租住房8000平方米。主要内容还包括重点扶持1020家大型房地产企业；开发商基本资料纳入诚信信用体系；开发房产项目以中小套型为主；住房供应结构向经济适用房倾斜等。4、市房管局组织调查统计我市商品房空置面积为了解空置情况，3月初泉州市房管局组织全面调查统计我市商品房空置面积。调查的范围涉及全市自2000年初至2005年底所有经批准预售并已竣工验收、办理产权初始登记的商品房项目。在统计过程中，将商品房分为空置1年以内、空置13年、空置3年以上三类分别统计汇总。同时，按照不同使用性质，分别统计商品住宅、商业用房、写字楼、厂房及其他等各类用房的空置面积。调查结果显示泉州市区空置房近10万平方米，其中绝大部分是商业用房和写字楼，空置商品住宅比例很小，空置1至3年的住宅甚至出现了负增长。数据表明泉州市商品房空置率属合理水平。市区几乎没有空置的商品住宅，中心市区房地产购销两旺，全市尤其是中心市区的房地产市场仍然呈现供不应求的市场态势。泉州市商品房空置面积调查表（全市）泉州市房地产管理局单位万平方米其中总量比上年增长空置1年以内比上年增长空置13年比上年增长空置3年以上比上年增长商品住宅6277190914621273364182214515370商业用房8246734818802191994720817189234写字楼288319992515031200134276315492厂房4452816706251271113300745118其他空置量482830142428208714555790954143注小数点后保留2位二、政策法规ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM81、福建省商品房预售管理暂行办法1月1日起开始施行办法规定房地产开发企业在申请商品房预售许可证之前，应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户。在房地产开发企业付清该开发项目工程款（不含质量保修金）之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设的工程款、法定税费及支付土地使用权或在建工程抵押的贷款，不得挪作他用。为规范房地产开发企业预售行为，办法设了6条“禁令”，包括房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定；商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计等。办法还规定，房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用账户的凭证。2、建设部公布实名购房制所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。这一规定的主要目的是，遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。“实名购房”的做法对于真正的职业买家来讲有一定影响，但并不重大，反而是普通百姓对此反应强烈。有关人士认为，实名制应当是一种管理制度的进步，但是急需细化其配套措施，而且在信息披露方面也应该遵循一定程序。3、省政府办公厅2月20日下发福建省人民政府关于进一步规范房地产开发用地管理的通知通知明确规定，今后全省将严格控制大面积出让经营性房地产开发用地，并对各地一次性出让宗地面积做出限定。各设区市的一次性出让宗地面积具体限定如下泉州、福州、厦门市城市中心区和旧城改造区为8公顷，城乡结合部和新区为20公顷；漳州、莆田、三明、南平、龙岩、宁德等六个设区市中心区和旧城改造区为6公顷，城乡结合部和新区为12公顷；其余县（市）中心区和旧城改造区为4公顷，城乡结合部和新区为8公顷。此举将进一步促进我省土地节约集约利用，构建公开透明、规范有序的房地产市场秩序，对房价的平稳发展也将起到积极作用。4、国家税务总局3月21日发布国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM9国家税务总局3月21日发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15提高到不得低于20。通知对新办房地产企业减免税做了限制，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。新政策进一步降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。新的规定追溯至今年1月1日起施行。三、金融动向1、固定利率房贷将“现身”泉州固定利率房贷马上就要登陆泉州。目前，已经有光大、建行、招行等几家银行分别在全国几个城市推出了“固定利率房贷”的试点。现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。所谓的固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。对客户的好处就是不需要考虑市场利率的变化，如果利率上调，客户就可以减少一定的利息支付。2、泉州各银行相继取消房贷险在今年3月住房公积金贷款取消强制房贷险后，建行、中行、兴业、中信等银行也取消泉州个人住房贷款中的强制房贷险。取消这一业务后，贷款人可以自己选择是否投保。但取消强制房贷险，只是针对新增的个人住房贷款客户。对于已经投保了房贷险的客户并不能退保。据介绍，这一险种是在客户的房屋因为自然灾害而毁坏时才予以赔偿。这一险种承保责任有限，而且出险率很低，取消这一险种是为了广大市民在进行商业贷款的时候更加方便，而且减轻负担，可节省少则数百元多则几千元的保险费用。3、市公积金中心将联手建行率先推出公积金还贷新规ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM10今年市住房公积金管理中心携手建设银行，计划最早在今年6月底共同推出“一次提取逐月转还”的公积金还贷新方式。所谓“一次提取逐月转还”，指的是按时足额缴交住房公积金的职工，可申请将其本人、配偶及直系亲属公积金账户内结存的一定金额转至统管公共账户，用于连续偿还其一定还款期数需偿还的公积金贷款本金及利息。另据透露，为了管理的科学及操作的简便，真正实施时，借款人必须等其本人、配偶及直系亲属的公积金总额足够偿还至少12个月的贷款本金及利息时，方能选择“一次提取逐月转还”这一还贷方式。第三部分看点VISION一、政策动向今年3月初人大和政协十届四次会议如期召开。回顾今年“两会”，我们会发现与会代表对房地产市场的关注超过了往年，从房价到销售制度，从土地供应到产品结构，从物业管理到业委会组织，统统都纳入“两会”代表和与会政府官员的议题中。“两会”的相关议题引发的连锁反应将对楼市产生怎样的影响，引起了广大民众和业内人士的极大关注。1、“勾地”制度按照国土资源部方面的解释，所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。写有相关内容的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿，已经下发至地方国土厅局，正式执行日期大致在2006年7月。2、物权法虽然物权法（草案）没能在今年3月的全国人大会议上表决，但关于物权法的讨论以及草案的修改一直没有停止过。物权法引发的对于物是谁的，对物享有什么权利，怎样保护物权的三大问题的思考，是许多人谈论的话题。当中的许多条款涉及到不动产领域，关系到大家的切身利益。物权法已明确列入全国人大常委会今年立法计划，会争取在明年提交全国人代会表决。ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM113、建设部建设部印发的建设部2006年工作要点，指出2006年将继续加强房地产市场调控，控制房地产投资规模，切实稳定住房价格，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给等等。与此同时，为遏制炒房，建设部还将落实实名制购房制度。此外，还将严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。有关人士预测，未来一年内，政府出台新的调控政策可能性不是很大，但会继续加强执行前期已经出台的政策。、预售制度中国人民银行在2005年8月15日发布的年度房地产金融报告中，曾建议取消房屋预售制度，立即产生强烈“地震”，在房地产界引发了一场房地产预售制度取消与否的争论，但这场争论最终以建设部明确表态近期不取消商品房预售制度而结束。在十届全国人大四次会议上，有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。预售制度的弊端此前已有不少人提及，但是对于取消预售，政府主管部门却表现得十分谨慎。如果开发商与贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险，一旦供求链条被打破，房价在一定时期会出现报复性攀升，可能引发部分房地产开发商的破产倒闭而导致的市场震荡，将对整个国民经济造成重大影响。估计在今后相当长的一段时间内，关于预售制度废存的争论将持续下去。、房贷产品今年房贷新产品的推出呈加速趋势，固定利率房贷引起的讨论尚未平息，市场就又多出两个“新成员”。2月底，深圳发展银行推出“双周供”房贷；刚进入3月，上海银行又在国内首推个人房贷“宽限期”还款方式。尽管这两个产品尚未在泉州出现，但专家普遍认为，只要有特定市场需求，银行将其引入是迟早的事。银行目前的房贷产品创新主要表现在两个方面，一是利率水平的调整，如固定利率房贷；二是还款方式的改变，“双周供”、“宽限期”就属于这一范畴。在央行利率水平不变的前提下，这些创新并不能从根本上减少借款人的利息负担，而是给了借款人更多还款上的便利。ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM12一季度本市各商业银行接连取消强制房贷险，也是市场需求的结果。银行业人士透露，其实各行总行早就将房贷险存废决定权交由各地分行，因此，只要有一家银行率先提出，其他银行出于竞争需要，就会马上跟进。市场的推动，最终将使市民在申请房贷的时候更自由，不仅利率灵活，而且可根据需求选择还款方式。二、楼市风向1、行业洗牌房地产业之所以使众多企业趋之若鹜，最重要的原因自然是高额利润，过去造成高额利润的主要原因之一是低廉的土地成本。随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升，房地产利润率势必出现下调。同时，财务成本的增加、不可预见风险等因素，都会使利润率回到合理区间。利润率空间的缩小将带来行业洗牌。我市目前有房地产开发企业446家，但是行业却基本呈现出散、小、差的状态。近年来我市加大推进企业品牌化工作，采取一系列措施扶持房地产品牌企业做大做强。随着市场推进和企业整合力度的加强，今年开发商的淘汰力度将加大。2、代理竞争加剧2000年开始，厦门一批专业代理公司进军泉州，开启泉州房地产的代理时代。代理公司的出现推动了泉州房地产的快速发展。出于对泉州市场的看好和市场扩张的需求，越来越多的代理公司出现在这个舞台上。泉州的楼盘代理名册上，出现更多的代理商的名字。像“奥林匹克花园”的上海卓越未来，全程策划“山水湾”的厦门百合田，代理“梧桐轩”的厦门商周置业以及“瑞士花园”的宁波华新等。越来越多的外地代理公司的进驻泉州市场，给泉州房地产带来不少新的营销理念和营销手段（如奥园的摇号选房等），同样也带来了竞争的压力，对代理企业提出更高的要求。能否在这个硝烟弥漫的战场上站得住脚，各个代理商需得摆正自己的位置，好好练就一番真本事了。3、房市转向买方市场目前市场上以中高端产品为主，供应量多意味着消费者有更多的选择机会，市场价位达到新高意味着买得起的人更少了。在两样因素的共同作用下，ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM13泉州的房地产市场开始从卖方市场转向买方市场。这几年来，泉州房地产市场一直供不应求，价格一路上涨，市场上产品种类少，绝大多数都是中高价位商品房，今年即将推向市场的商品房也大部分是中高端产品。泉州尽管经济发达，购买力旺盛，但随着房价的上升，中高端产品将逐步趋向供大于求，市场风险增加。泉州房市转向买方市场，消费者对产品有了更多选择余地，但这并不表示泉州的房价会下降。在目前的市场格局下，开发商仍处于强势地位，定价仍是开发商说了算，在短期内不可能降价。随着挂牌拍卖的高价地块的产品推向市场，市场整体平均价格可能还会上涨。价格的上涨开始与销售速度成反比，因为房地产市场的发展速度快于城市化增长的住房需求。目前，泉州消费者对中高端住宅产品仍有一定的需求，但这种需求不再像前两年那样前仆后继、源源不断，也许，过了这一波需要买房的人就少了。泉州房市的拐点将在今年或明年出现，市场开始进入高风险周期，聪明的开发商已经认识到这一点，他们都会赶着在拐点来临之前把产品推向市场。4、供需走向平衡近几年，泉州市区房地产开发可谓是最为热门的产业，房价一直在上涨，可仍无法满足市场需求。业界人士认为，供不应求是因为泉州城市化进程落后于经济发展，积累多年的住房需求加上城区扩大新增需求一下子爆发，市场很难在短时间内满足这么大的需求。从目前房地产开发的量与市场需求的量看来，房地产市场的供需格局正在逐渐转向平衡。现在晋江、石狮、南安、安溪等地的房地产开发非常火热，土地价格甚至超过泉州中心市区，楼盘品质不见得比中心市区的差。在这种情况下，一些原本想到泉州市区买房的消费者（包括投资者）经过比较之后，选择了在当地买房。从整个大泉州范围来讲，某一时期市场的需求量是相对固定的，县（市、区）商品房购买者多了，泉州市区的购买者相对就少了。这种趋势正在继续，因为各县（市、区）的房地产市场开发正在深入，中心市区商品房需求将会减少，购买力削弱。从目前土地公开拍卖的价格看来，泉州中心市区的房价仍将平稳上升。但房地产开发的风险正在不断增加，需求逐步满足，大量经济适用房将推出，ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM14加上各县（市、区）开发对中心市区购买力的削弱，房子将会越来越不好卖，竞争更加剧烈。5、购房群体转变据有关调查显示和前几年相比，泉州的购房群体发生了极大的变化。这一结果，得到相当多开发商、房产代理商等业内人士的印证。区位这几年，泉州中心市区发生了很大的变化。泉州市的城市建设与经济发展都面临很好的历史机遇，商业机会多，不断吸引着周边县市及外地人到泉州来创业。另外，中心市区因为具备较完善的教育、医疗、生活等配套，因此，周边县市不少富人因为子女就学等原因也选择在泉州中心市区购房。再加上晋江、石狮等地，民间资本雄厚，手中有闲钱的人不少，这些人也会选择在泉州中心市区投资购房。年龄据有关调查数据表明目前，泉州中心市区的购房者中，上世纪70年代以前出生的所占比例是19；1970年到1975年之间出生的所占比例是27；购房者中所占比例最大的是1976年到1980年之间出生的，占到了43，1981年以后出生的所占比例是11。泉州中心市区购房者年龄比例示意图1927431170年代以前出生70年到75年之间出生76年到80年之间出生1981年以后出生6、二手市场活跃2005年，房地产市场受到国家一系列政策的影响相对较为明显，特别是政策出台后，众多购房者普遍持币观望。但从第四季度起，市区二手房市场日渐回暖。进入2006年，特别是春节以来的一两个月内，二手房市场交易持续升温，交易量不断攀升。ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM15房产的刚性需求是促进二手房市场升温的重要因素。处在中心市区的二手房因占据着交通便利、配套设施周全的优势，备受购房者青睐。从市场需求和交易的情况来看，面积在80平方米至110平方米，总价不超过40万的房子需求量最大，也是最受欢迎的房子。同去年相比，今年一手市场放量增加，但高速增长的房价已远远超出普通收入人群购买力的承受范围。可以确定，今后市区的二手房市场仍将持续活跃，二手房价也会逐渐走高。三、片区展望1、西湖板块西湖片区一向都是各个城市开发投资的热点区域。在杭州，西湖边的楼盘价格每平方都在万元以上，在泉州，西湖的价值则还没最大的体现出来。今年200518地块的高价出让再次表明了开发商对该区域的看好。“梧桐轩”“玉湖嘉苑”等新项目的推出，以及近年来出让土地的陆续开发建设将给习惯居住在旧城区的人们提供不少选择的机会。5月中旬闽台缘博物馆的竣工开馆也将使该区域的价值得到进一步的提升。传闻“梧桐轩”将把开盘价格做到6000元/，原水上乐园用地将会开发改为住宅区，是不是真的我们暂时无法考证，但可以肯定，西湖片区的楼盘将越来越珍贵越来越抢手。板块主要项目名称开发商物业形态主力户型价格项目进度梧桐轩大发房地产总用地2503总建面积52193层共58套一房未定客户积累中在打桩基ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM16玉湖嘉苑元泰房地产占地5亩多；2栋7F多层；共约80套三房130四房180复式250以上未定土地未平整售楼处关闭200517占地约30亩200518占地约37亩见龙亭安置小区2、江滨板块今年江滨板块依然是开发和关注的热点。滨江概念将会有新的楼盘面市，加上原有楼盘，预计今年中心市区的滨江概念盘将达到五六个。“滨江花园城”三期，“水岸假日”北区，金利来房地产的“江滨豪园”及“辉映江山”等楼盘的开发和建设，城市江滨地带的价值和潜力将又一次被最大化地挖掘出来。江滨的日渐抢手，必将吸引不少置业投资者的眼球。板块主要项目名称开发商物业形态主力户型价格项目进度滨江花园城诚源房地产金鑫房地产三期（30F高层1栋，小高层3栋，联体别墅，双拼别墅）三房130140四房150160复式180250双拼别墅联排别墅250三期起价4800均价5850最高价6700别墅200万/套一二期基本售罄三期4月22日开盘目前主推商业江滨豪园金利来房产总占地3000010幢单体双拼别墅6幢小高层双拼别墅三房四房复式预计起价5000以上内部预订定金10万水岸假日清源房地产占地面积16万；规划18栋，622层住宅和部分联排别墅；两房82102三房130小四房135套房起价4300单身公寓起价4298南区11栋全部推出；主推北区ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM17共1000多套大四房151复式230260辉映江山中升集团总占地181亩一期共787户四房180200未定客户咨询登记中售楼处在建预计06年10月推出3、中心片区东涂片区作为市中心一块炙手可热的区域，它的改造和开发使得它所在区位“CLD”的味道越来越浓。今年年初该区域200515和200516两块地以每亩超过640万的高价出让，加上各种建筑开发费用，业内人士测算出成本价在5000元/以上。可以预见，届时推出的楼盘价格必将突破新高。今明两年，东涂片区的开发建设对于整个市场的格局和走向都将造成一定的影响，也将进一步加剧中心市区楼盘间的竞争。板块主要项目名称开发商物业形态主力户型价格项目进度国际华城群盛集团力标房地产一期占地约16亩总建面积65万商业面积3090公寓350套住宅258套二期占地642亩三期占地636亩单身公寓3050两房80三房四房130以上售楼处进场客户咨询项目总占地约30亩分三期开发一二期共约760户三期规划调整中宝宏花园宝德房地产占地22亩规划19F和16F各一栋三房130180独立别墅320400联排别墅230250住宅起价4900差价608006年5月13日开盘预定情况较好别墅未推山水湾益通房地产占地10亩左右；两栋16F小高层；共130套三房140四房160170基本预定完毕预售证已下未开盘ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM18经典名门经典房地产包括安置占地共482亩总建面积12万售楼处在建丰盛日景丰盛集团占地21亩规划6栋共470户一房两房三房四房未启动刺桐明珠新时代房地产占地10亩三房130150单身公寓晖扬花苑诚源集团占地11亩项目规划报批湖景豪庭宝兴房地产标准三房130150预计06年底或07年初推出200516占地13亩200503商林房地产占地28亩4、东海组团作为未来市政中心的方向，06年东海依旧是投资开发的热点。客运中心落户坪山路，市政府即将东迁等都带动起东海片区的开发热潮。“千亿山庄”“宝珊花园”“海景国际花园”等别墅大盘的持续热推，百汇，麦德龙的入驻，千亿零关税香港街的规划等都给东海带来不小的活力。区域优势的突显带动了区域房价的增长。即将推出的“瑞士花园”“盛世名门”成为今年泉州楼市值得关注的焦点。板块主要项目名称开发商物业形态主力户型价格项目进度盛事融城恒富房地产占地近80亩总建面积23万总户数900多套未定桩基施工售楼处未进场瑞士花园瑞峰房地产占地50亩总建约10万10栋121518F小高层三房120150四房150170复式220250未定售楼处刚进场现场土地垫高ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM19宝珊花园南益集团占地2300亩怡湖苑独栋263530双拼248257浪琴苑面积未定怡湖苑独栋300350万/套双拼250万/套单价13万左右/浪琴苑价格未定怡湖苑A区B区售罄现拟推“浪琴苑”53套独立别墅千亿山庄千亿地产近500亩大独幢别墅地上地下建筑面积近700大独幢别墅850万左右/套四期掬月园双拼和采薇园独幢别墅共28套售罄现拟推10余套大独立别墅海景国际花园金爵房地产1000亩一期独栋300700双拼250280占地面积3001000一期独栋300450万/套双拼200万/套单价850013500元/一期150套独立及双拼别墅于7月初开始交房入住；二期未推200504麦德龙金鑫集团2005055、城东片区城东千亩安置小区已完成1400亩的征地工作，进入施工图纸设计阶段。6、洛江片区随着坪山隧道的开通，2008年农运会会馆的奠基建设，以及一院新址的落户城东，洛江市场的前景日渐看好。从今年第二季度开始，“日出东方”、“美尔奇花园”二期、“武夷花园”二期等项目将陆续推出，加上禾昌（据说已转手给福新房地产）百余亩地块、吉源花园三期、洛江政府边大华地块，洛阳江沿岸别墅地块，今明两年洛江又将有十余个项目开发建设。一边是房地产开发建设的如火如荼，一边则是该区域投资者多自住者少的尴尬，在中心市区的高房价越来越让普通老百姓承受不起的时候，比市区ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM20房价每平方低上1000多元的洛江能否尽早克服区域配套设施不完善的缺点，市区的人能否转变传统居住习惯置业洛江成为大家议论的话题。板块主要项目项目开发商物业形态主力户型价格项目进度日出东方三鑫房地产占地4761AB两栋12F住宅98套店面15个一房两房三房四房复式未定客源积累中东辰大厦福煤房地产建筑面积23088；一栋7F一栋17F未定内部订购售楼处人员未进场金色丽景亿龙房地产占地约11亩三房店面7千1万6月底推出店面住宅客户积累金威颐园金陵房地产占地3658亩颐景苑独立别墅69套御庭院独立别墅285427颐景苑450御庭院168万/套起颐景苑310320万/套项目暂时封盘预计年底推广御庭院苏州园林式小型独立别墅销售完毕颐景苑别墅可售武夷花园二期武夷房地产吉源花园三期吉源房地产美尔奇花园二期美尔奇房地产M0303、M0309大华房地产五福大厦五金机电商城项目前期7、江南组团2005年底桥南片区改造工程项目已全面启动，“大唐世家”锦绣江南三期“新城旺角”也都开盘热销，价格一路飚涨。新年里“奥林匹克花园”ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM21也已公开入市，预订情况让人满意。“福隆星城”一二期、远太集团60亩的“明光花园”（原王宫商住区）将是接下来该区域的焦点。板块主要项目名称开发商物业形态主力户型价格项目进度新城旺角嘉龙房地产占地249亩；5栋8F带电梯；近600套单身公寓2837二房5080三房108起价3400最高3700精装公寓3600起06年1月21日开盘销售情况良好嘉龙现代城嘉龙房地产占地50亩建筑面积8万12幢多层小高层售楼处刚进场规划调整中亿郎SOHO亿郎房地产由原规划的亿郎商务酒店改造共80套34886月25日起公开接受预订准现房销售沿街2600商场招商时代天骄商务公寓证照不全售楼处被关奥林匹克花园上海奥林匹克置业投资有限公司占地400亩独立精装修别墅266360北区A地块别墅11万/北区A地块27套别墅售罄7月8日样板房公开7月15日24套的独立精装修别墅进行排序选房福隆星城福隆置业一期拆迁二期未推明光花园远太集团占地60亩未动工江南雅园中升集团占地182亩一房3348二房7285三房105123最高2850/售楼处装修未进场高科雅园中升集团占地326亩项目未启动江南经济适用房总用地约143亩位于鲤城区江南街道玉霞、ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM22总建17万经济适用房10万乌石社区四、产品趋势、户型面积随着地价的飙升，泉州中心市区房价的上涨不可避免。在这样的背景下，不少开发商将楼盘的客户群锁定为二次置业的中高端人士，户型开发也以高档舒适的大户型为主。年初的时候我们曾粗略统计过今年泉州市区推出楼盘的户型面积情况。通过下表我们可以看出除单身公寓外，面积在120160三房以及160200的平层大四房五房为今年市场开发的重点。而120内的小三房，90内的两房成为市场需求最大却又最稀缺的产品。2006年泉州中心市区住房开发情况不完全统计60020070900900602008009046002004006008001000单身公寓70100两房100120三房120140三房140160三房130150四房150160四房160200五房180200复式200250复式开发商认为，随着外来购房群体的增加，特别是来自收入较高的晋江、石狮等城市的投资客，泉州中心市区大户型的需求仍然很旺盛，在中心市区开发大户型仍然有很大的市场。这也是今年中心市区楼盘开发仍是以大户型为主的主要原因。2、市场需求近几年来，泉州中心市区开发的楼盘大多以大户型为主，经过这一两年的市场消化，大户型的需求已经得到较大的满足。而且，随着房价的上涨，ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM23购买大户型的门槛已经越来越高，虽然大户型仍然有一定的市场空间，但显然不再是购房需求的主流。另外，周边县市如晋江、石狮，当地房地产市场这两年也取得了很大的发展，高品质的商品房不断涌现，不少原先投资厦门、泉州的资金开始回流，转而投资本地市场，这些都会造成泉州的购房需求减少。目前，泉州中心市区大户型仍然有一定的市场空间，但是和以前相比，这一部分的需求已经越来越小，如果中心市区仍以大户型为主，那么在销售周期上将会拉得很长，对于开发商的资金将是严峻的考验。从市场反馈回来的情况看，市区购房群体发生了变化，年轻一族在购房群体中所占的分量越来越重。其中，上世纪70年代出生的人正逐步成为目前楼市的主要购房者，他们对于住房的要求也和以往大不相同，这部分人对于中小户型的需求非常旺盛，最突出的一点是，80120平方米的户型是他们的最爱。开发商是否应该开始调整目前的开发思路，不仅仅是大户型，而是更多的针对上世纪70年代群体的购房需求，开发出适合他们的房子。中小户型楼盘虽然有面积小、总价低的优势，但是要追求好的采光朝向，又有设计比较复杂，建材花费大，营销成本较高，利润空间相对较小的缺点。因此，在追求利润最大化与填补市场空缺，降低投资风险，促进资金顺利回笼之间如何权衡，成为今后开发商要重点考虑的问题。3、精装修房在前些年，精装修概念通常只出现在单身公寓中。今年年初，位于清濛的奥林匹克花园正式推出。它们打出的“福建首个精装修独院住宅”概念在泉州豪宅市场独树一帜，对于精装修豪宅能否被市场接受，不少人持观望态度。而首推27套别墅的热销一空，则打消了所有人的疑虑。有资料显示，早在2004年，上海就有70的消费者认同精装修，北京的认同率也达60。目前，精装修市场份额正以每年1520的速度快速增长。虽然泉州的消费者对精装修的认同率，可能没有北京、上海等这些大城市那么高，但是很多有过装修经历的人以及工作忙碌的白领青年已经开始接受甚至是喜欢精装修了。在毛坯房仍然占主导地位的情况下，精装修房想要后来居上是需要时间的。由于精装修房有一定的弊端，比如装修风格比较单一，无法突出主人的个性等。所以精装修房想要真正让广大老百姓接受，或许还需要更长的一段时间。4、建筑节能ADD泉州市田安北路华尔顿大厦9楼D座HTTPWWWCHINATCNTEL2251777522517779FAX22517776EMAILCHINAT2003VIPSINACOM24建设资源节约型和环境友好型社会是近年来被大家提得最多的话题之一，也是今后整个社会的发展趋向。在杭州，以及中国北方各大城市，节能建筑已被广泛应用到实际当中去。而在南方，似乎节能建筑的发展脚步比较缓慢。建筑节能主要包括墙体保温、门窗保温、供热系统、新型可再生能源（包括太阳能、地源热泵、水源热泵）等。从目前看，开发商建筑节能建筑的建造成本一般要高出5到10，也就是说每平方米要增加100到200多块钱。这些对于开发商以及购房者来说是一笔不小的开支。在温暖湿润的南方城市，建筑节能的问题还没被重视起来，节能的道路依旧漫长。五、商业地产尽管连续数年来，泉州的房地产市场一路红火，住宅销售供不应求，但与住宅相配套的商业项目销售情况却不容乐观，成为开发商和营销代理公司最为头疼的事。商业地产需要高瞻远瞩的规划和专业的运作，而一般的开发商都是将店面直接销售，不参与后期运作，导致后期经营困难。在商住混合的项目中，商业项目价值高，获利空间大。在早些年的商住项目开发中，房价低，住宅的利润空间小，开发商主要从商业项目获取大部分利润。现在，房价高了，但土地成本、建设成本、配套成本等方面的成