2008年宁波四区1月份市场报告

第一部分报纸广告投放分析一、按时间段分析1、临近年底收官，消费者购房热情大幅下降，在售项目剩余量也较为有限，开发商造市热情度也不高，导致本月广告投放量大幅下挫。2、周三、周四、周五仍然为周内单天投放最集中的时间段，其中星期三所占比例最高，占至43。广告投放月统计88231181429716282931026985141310501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月投放量二、按广告刊登方式分析1、四大报刊中，晚报、日报广告投放量位居前列，其中晚报广告投放量最多，占至35左右。周内单天投放量所占比例664329160星期一星期二星期三星期四星期五星期六广告投放分报刊统计29261035宁波日报东南商报现代金报宁波晚报2、广告投放中，整版广告投放所占比例最高，其次为半版、跨版。广告投放分版幅统计6652632P1P1/2P1/2P第二部分房产新政及本地重要新闻宁波市近5000套单身公寓上市折射楼市怪现象在沉寂了近两年后，近期甬城楼市上开卖的单身公寓骤然多起来，且数量惊人。值得注意的是，与此前单身公寓多为住宅性质的房产不同，目前在售的和即将上市的单身公寓，房产性质大多是办公用房。据市房产交易中心网上备案系统数据以及业界市场调研数据统计，目前，市四区老三区及鄞州区在销的和即将上市的单身公寓项目接近15个，总套数接近5000套，其中绝大部分集中在鄞州中心区。然而，在目前市四区在售和待售的11个单身公寓项目中，仅有3个的房产性质为住宅，其余均为办公用房“变脸”而来。而有房产代理机构给记者提供的一份调研报告显示，去年全年市四区写字楼销售量不到41万平方米，今年的供应量则约150万平方米这么大的供应量，即便在2007年的销售量基础上按每年30的速度递增，也不大可能在四五年内消化掉。市场竞争激烈，使得写字楼非但难卖，价格也卖不高。目前，宁波大量写字楼价格在每平方米6000元9000元的空间徘徊，大多和中高端住宅价格持平，甚至出现倒挂现象，而写字楼的建筑安装及设计成本却高于住宅。目前，市四区单身公寓的售价已明显高于写字楼。以鄞州中心区为例，在鄞县大道以北区域的单身公寓售价高达12万元/平方米甚至更高，南部商务区附近的单身公寓售价也在8000元/平方米以上。在这样的形势下，将写字楼“变脸”为单身公寓就成为了一些开发商的选择。鄞州中心区内大部分精装修单身公寓的月租金水平，在1200元1500元。按此租金水平计算，现在一套售价12万元/平方米、面积40平方米的精装修单身公寓，购房者的购房成本包括契税等税费在内约495万元，若月租金1500元，则年租金为18万元，年投资回报率仅36左右。而在去年央行六次加息之后，目前银行的一年期定期存款利率也有414。宁波“中提升“十大功能区的建设交出了年度答卷刚刚过去的2007年，“中提升”十大功能区块的开发建设，交出了一份沉甸甸的“年度答卷”。其中，市民较关注的湾头休闲旅游区区域空间形态规划编制完成，农民安置房一期地块完成协议签订和旧房拆除，顺利实现开钻建设；长丰滨江休闲居住区，安置小区建设已完成土地预审和立项工作，即将开始桩基施工；东钱湖旅游度假区年初确定的34个建设项目，高钱生态村二期安置小区、效实中学东钱湖校区等12处项目建成交付；莲桥街文化商业综合区内的非住宅用房拆迁已全部完成；鄞奉路滨江商务居住区，影响一期首批改造区域拆迁工作的市劳动力市场，目前已确定过渡性方案，市第二技工学校正在抓紧落实搬迁方案；江东核心滨水区（即三江汇金融街），沿百丈路临时店铺、忠介街菜市场拆除完成，铸坊街31号、三眼桥街81弄等五幢居民楼拆迁全面启动。宁波荣安集团将以2443亿认购SST成功实现上市在投资者一年多的焦急等待后，SST成功000517终于公布了股权分置改革说明书，宁波本地的房地产企业荣安集团将以2443亿元认购SST成功的828亿股新股。这个公告原本应该在元旦前公布，但由于其中环节较多，一直拖到昨天才发布，估计上半年完成所有程序有困难，荣安集团正式借壳上市的时间表可能要推到今年下半年。ST成功恢复交易仍需时日，上半年复牌的可能性不大。宁波市今年将研究制订住宅精装修工程检查标准在去年开始全市推广住宅工程质量分户验收制度的基础上，今年，有关部门将研究制订住宅精装修工程分户检查标准。目前，楼盘精装修在甬城楼盘中趋势渐显开发商相继推出了“海景花园、“绿城绿园”、“金色水岸”等全部房源精装修的住宅楼盘。然而，在住宅精装修领域，统一的验收检查标准尚付阙如，一些精装修单身公寓项目在交付时，出现过令业主利益受损的质量事件。宁波市建委22日表示，将研究制定住宅精装修工程分户验收检查标准。去年1月1日起宁波市推广实施住宅工程结构实体检验和质量分户验收制度以来，房屋质量通病呈下降趋势。由于每套住宅验收档案制度的建立和向住户告知制度的推行，工程质量问题的可追溯性和社会监督性也得到了加强。今年，宁波市建委还将研究住宅工程渗漏、开裂、几何尺寸偏差等质量通病的防治措施。第三部分土地市场一、土地月走势1、土地出让2008年1月土地只有2幅，但值得注意的是有一幅位处海曙中心区的北郊路地块由于属于稀缺地块，具有较大的开发价值，将形成知名实力开发公司激烈的竞争，地价会处于一个较高点，对周边项目以及整体市场的房价均会有一个拉升作用。2、土地成交08年1月竞拍地块属于郊区地块，由于所属市场仍处于一个起步阶段，因此并没有受到开发商的追捧，地价以起始价成交。历月土地出让347186133831420010020030040050006年07年1月住宅总建（万M）金融商业总建（万M）历月土地成交37219774111541010020030040050006年07年1月住宅总建（万M）金融商业总建（万M）二、土地个案1、出让土地序号地块名称坐落位置用地性质用地面积M容积率出让时间成交时间总建面积1鄞州区鄞州工业园区人才公寓地块鄞州工业园区居住（人才公寓）32067182008142008215772061科教455505227752城镇住宅24474143426362北郊路以西地块3南至范江岸路,东临北郊路城镇住宅2894614200812520082284052442、土地成交序号地块名称坐落位置用地性质用地面积M容积率成交时间楼面起拍价元/M楼面成交价元/M竞得单位1联丰路延伸段北侧4号居住地块A集士港镇镇区住宅44243162008172343723440宁波建信置业2鄞州区下应街道顾家村1商业地块下应街道顾家村商业（汽车销售4S店）42801520081301200012000宁波兄弟汽车销售服务公司第四部分网上备案分析一、住宅市场1、供销比分析（时间序列）房贷新政施压，调控效果显现，并随着年底楼市降温双重阻击下，1月住宅交易量明显下滑，相比07年1月也有较大差距。2、成交价格分析历月住宅供求市场38484514409313615931891146720143194328917982056101086514307940100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月可售量（套）销售量（套）1月由于郊区项目扮演主角，整体房价比2月有较大幅度降低，已跌破9000，海曙、江东区由于并无新推项目，在售项目均为偏中心区项目，整体均价仍高居不下。本月住宅成交价分布表2823172017137206以下6778899101011111212131314141515以上二、写字楼市场1、供销比分析受楼市降温影响，写字楼成交也出现下滑态势，写字楼供销比失衡，后续市场面临较大不确定性因素。本月住宅成交811651615349132859805893887353931505000100001500020000江北海曙江东鄞州合计成交量（套）均价（元/M）1月份写字楼成交集中在海曙区，其它四区较为平均。历月写字楼供销市场47737031454553333670204060801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月可售量（万M）销售量（万M）2、成交价格分析江东中心区恒富大厦、市中心区威斯汀中心项目均处于热销期，使得1213万/平米、15万/平米以上的成交量占有较大比例，也使得整体均价处于一个较高点。本月写字楼成交分布24203125江北区江东区海曙区鄞州区第五部分未来市场预测虽然目前的市场颇为冷清，但大部分业内人士依然对后市表现出足够的乐观和信心。春节前宁波楼市成交量还会有一定幅度的下降趋势，但因为土地资源紧缺和开发成本趋高，房价也会随之稳中有升，但是涨升幅度也许会小于今本月写字楼成交价分布表005037911163106以下6778899101011111212131314141515以上年的幅度。高位缩量预计会持续到3月，在明年3月后由于受到房贷政策延缓购房计划的部分购房者的需求会释放需求，楼市开始逐渐放量，宁波楼市将步入正常的增长轨道。第六部分本月开盘个案楼盘名称奥林80地理位置北侧为姚江花园和洪都花园，南侧为亲亲家园开发商迪赛置业代理商迪赛售楼处范江岸路170号楼盘简介总建16万，包括多层、中高层，受90/70限制，一期开盘多层55F，共266户，主力面积8090平米。销售动态2008年1月6日开盘，截止2008年1月31日网上备案销售率61。价格7600，一次性200元/，首付40优惠50元/。楼盘名称西城十二庭院地理位置联丰路与藕缆桥河交界处东南开发商冠华西城房地产全程策划杭州青岛广告售楼处宁波市药行街85号楼盘简介项目总建18万，由叠拼、多层、小高层、高层组成，其中小高层、高层已全部售罄。目前推出部分叠拼、多层共计498套，多层户型面积86115，叠拼231276。销售动态2008110开盘，截止2008年1月31日网上备案销售率32。价格多层9500，叠拼13000（中间套）、1