07年8月昆山房地产市场月度研究报告-45doc

房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款07年8月昆山房地产市场月度研究报告目录PART1宏观房地产发展形势一、总体供求形势1房地产投资增速加快2新开工及竣工面积增幅平稳3供应结构结构性矛盾依然突出4销售情况空置下降，销售与竣工面积比上升二、价格态势1土地价格上涨远高于房价2商品住宅价格涨势不减三、最新政策解读房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2金融全国各地银行纷纷收紧个人住房贷款发放。PART2与房地产市场关系重大的经济、城市建设等动态一、区域经济17月昆山经济重要参数二、城市建设1昆山成为国家生态园林城市试点市2前进西路等中心老城区改造进展迅速3环城滨江景观带建设启动4昆山参评“中国人居环境奖”成为全省唯一一个推荐参评城市三、房地产政策1昆山整治房地产市场秩序、2建设局行政审批提速房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款PART38月昆山市场总体情况分析一、土地市场分析107年上半年供应情况分析表28月成交地块明细表3与06年相比，土地成交量呈下降趋势4昆山周边乡镇领跑土地成交市场二、销售及供应分析18月销售前10排行榜2各区域进入销售前10及前20名项目分布情况37、8月总体供应情况47、8月供应量对比分析表57、8月成交量对比分析表房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款三、二级市场特点分析1淡季不淡，成交活跃，总销售量与7月相比增长明显。2供应结构90平米左右的小户型是市场主力。3价格稳定之中小幅上扬。4市场格局各板块多点开花，花桥板块活跃，呈异军突起之势。5个性概念楼盘表现抢眼，业绩不俗。6精装修市场供应逐渐增加7大型商业蓄势待发，下阶段上市有集中扎堆态势。PART4竞争性楼盘研究分析1华敏世家花园2绿中海3吉田国际4佑林泰极房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款5弘基础财富广场PART1宏观房地产发展形势二、总体供求形势1房地产投资增速加快今年16月住房投资增长加快。据国家发改委公布的数据显示，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长285。其中全国商品住宅投资6955亿元，同比增长308，增幅同比提高26个百分点；经济适用住房投资292亿元，增长344，增幅比一季度回落72个百分点，占住宅投资的比重为42。1至7月份，房地产开发投资同比增幅高于固定资产投资增幅。同时，相比6月份285和5月份275的增幅数据，房地产开发投资上涨势头强劲。2新开工及竣工面积增幅平稳16月全国房屋施工面积1714亿平方米，同比增长219。其中，住宅施工面积1340亿平方米，增长229；房屋新开工面积449亿平方米，增长184，比一季度提高78个百分点。其中，住宅新开工面积375亿平方米，增长209。房屋竣工面积149亿平方米，增长111，比一季度提高17个百分点。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款3供应结构结构性矛盾依然突出16月全国90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资195。4销售情况空置下降，销售与竣工面积比上升16月，商品房销售面积279亿平方米，同比增长215，增速比一季度提高87个百分点。按用途分，商品住宅销售面积254亿平方米，增长225；办公楼销售面积544万平方米，增长216；商业营业用房销售面积1656万平方米，增长58。上半年商品房销售面积与竣工面积之比达到188，高于去年同期172及今年一季度171的水平，其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到208，高于去年同期的19，市场供不应求的矛盾尚未缓解。截止到7月末，全国商品房空置面积为121亿平方米，同比增长05。其中，空置商品住宅6250万平方米，下降54。二、价格态势1土地价格上涨远高于房价二季度土地交易价格同比上涨135，涨幅比一季度高37个百分点。其中，居住用地交易价格涨幅最高，达162，涨幅比一季度高73个百分点。令人深思的是，这一涨幅已经接近房价涨幅度3倍。2商品住宅价格涨势不减房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款全国二季度房价涨幅为63，比1季度高07个百分点。其中，涨幅较高的城市仍然是深圳、北京，以及后来居上的北海，其上涨幅分别为143、95、125。值得注意的是，新建商品房价格同比上涨高于平均水平，达64，涨幅比1季度高04个百分点。其中，普通住宅、高档住宅销售价格分别上涨68和71，涨幅分别比1季度高06和03个百分点；经济适用住房销售价格上涨14，涨幅比1季度低05个百分点。四、最新政策解读1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见意见是1994年全国城镇房改13年以来，第三次以国务院名义直接下发与我国住房制度改革相关的重大政策文件。（前两次以国务院名义直接下发的有关住房制度改革的文件为1994年7月的关于深化城镇住房制度改革的决定和1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知。前者确立了住房社会化、商品化的改革方向，后者停止福利分房、在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。）从文件级别来讲，它高于此轮房地产宏观调控中的任何政策。有关专家认为，意见是中国住房制度建设的又一里程碑性文件，力度及影响非同一般。意见的核心要点房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款（1）保障类住房受益群体扩大，由“最低收入”扩大到“低收入”；（2）新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；（3）购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；（4）政府责任细分为省级政府负责、市县落实；（5）明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5提高到10；（6）城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。意见出台的意义和影响分析（1）如在建设性用地计划总量保持稳定的情况下，保障类住房的建设量加大，将使商品住宅土地供应减少，土地出让市场竞争加剧，推动地价继续攀升。今年上半年以来，一线房地产开发商在长三角土地市场表现异常活跃，竞争日趋白热化。显然，地产巨头对宏观政策非常敏感，决策有一定的预见性。以南京为例，7月下旬到8月中旬的半个多月内，万科、金地接连创造“地王”，“地王”的楼面地价逼近周边现有房价。上海、杭州等地土地出让价格也频频突破人们的心理底线。（2）房价方面，或将有可能呈现结构性两级分化。保障类住房价格会被限制在较低的范围之内，而商品房市场可能出现较少政策干预的局面，在目前楼市升温的大趋势下，后者价格不排除进一步走高的可能。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款（3）中低档普通商品住宅的供应量将受到保障性住房的“挤压”而减少。相当一部分中低档商品房的消费者将转移到保障性住房的范畴之内，与保障性住房形成竞争关系的项目顺理成章的会失掉部分市场。（4）从消费心理角度分析，人们对商品房市场政策调控和干预力度的心理预期会一定程度的被弱化，而对商品住房价格继续上涨的心理预期又将被强化。2金融方面，全国各地银行纷纷收紧个人住房贷款发放。在二季度商品房价格涨幅达143成为全国上涨最快的城市的背景下，深圳多数银行已收紧房贷政策，将按揭贷款首付比例提高至四成，多数银行已全面停止办理二手房按揭贷款。与此同时，全国各地银行也相继采取措施，收紧住房个贷的发放。在北京，银监局要求各商业银行审慎发放房贷；武汉，部分银行停办抵押贷款；浙江地区，商业银行收紧个人房贷，严格个贷条件。PART2与房地产发展关系重大的经济、城市建设等动态一、区域经济17月昆山经济重要参数200717昆山市进出口统计表房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款指标名称计量单位本年累计去年累计增长率进出口总额万美元27626922253803226出口总额万美元16297241255183298其中三资企业出口万美元16118001241594298内资企业出口万美元1792413589319进口总额万美元1132968998620135200717昆山市外经合作统计表指标名称计量单位本年累计去年累计增长率新签国外工程合同额万美策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款国外承包工程营业额万美元2007200600当年派出人数人231170359举办海外企业个1200717昆山市利用外资统计表指标名称计量单位本年累计去年累计增长率批准三资企业数个34733633投资总额万美元515597439198174注册资本万美元249164223805113注册外资万美元237210206905146实际利用外资万美元9652774558295新增投产企业数个14615027三、城市建设房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款1昆山成为国家生态园林城市试点市日前，国家建设部公布国家生态园林城市试点城市名单，昆山榜上有名。这标志着昆山创建国家生态园林城市取得了重大进展，今年10月底，将迎来国家生态园林城市考核验收。创建国家生态园林城市一年来，昆山以巩固国家园林城市成果为基础，以改善城市人居环境为重点，对照生态园林城市的各项指标，详细制定创建方案，积极发动社会各界广泛参与，大力推进污水处理，发展循环经济，建设资源节约型、环境友好型社会；实行老城区改造，完善城市基础设施；启动滨江景观带建设，优化城市公共生活环境。目前，建设局等相关部门正在按建设部要求，不断深入开展创建工作，积极改进不足之处，争取通过10月份的国考，顺利获得国家生态园林城市的称号。2前进西路等中心老城区改造进展迅速走在前进西路上，可以看到，多座建筑脚手架林立，外立面改造工人正在挥汗如雨地工作。作为老城区综合改造工程的一部分，前进西路改造工程的建设者们继“啃”下污水管网改造顶管干管施工这块“硬骨头”后，正在实施包括建筑物外立面改造、公交港湾式站台等工程建设，全部工程有望9月底完成。前进西路改造只是昆山房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款市老城区综合改造的一个剪影。进入8月份以来，尽管连日高温，但城乡建设战线仍然是一派热火朝天的景象。老城区改造是今年的一号政府实事工程。目前，改造工程进展顺利，正阳桥、人民南路已竣工通车，珠江路大桥建设拉开帷幕，黑龙江路便桥建设完毕，火车站北侧地区环境整治基本完成，市民文化广场正在加紧建设。3环城滨江景观带建设启动昆山市民盼望已久的环城滨江景观带一期工程已经启动。在长虹大桥一侧，一个沿河兴建的公园正在形成，这一片生机盎然的绿地就是环城滨江景观带第一个工程门户公园。据负责施工的市城投公司朱工程师介绍，门户公园工程占地2万多平方米，目前公园已经完成了20的工程量。4昆山参评“中国人居环境奖”成为全省唯一一个推荐参评城市8月，江苏省建设厅推荐昆山参评“中国人居环境奖”，标志着昆山创建步伐迈进了一大步。改善人居环境，走可持续发展之路一直是昆山落实科学发展观的重要措施。近年来，昆山不断优化城乡环境，大力进行生态建设，先后获得国家环保模范城市、国家园林城市、国家节水型城市和江苏省人居环境奖。一连串的荣誉，使昆山符合创建“中国人居环境奖“资格，成为江苏省唯一一个推荐城市。2006年，昆山提出创建“中国人居环境奖“目标。为此，市建设、园林、规划等部门对照指标，自找差距，房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款落实整改措施，取得了显著成效。目前，各有关部门正努力工作，精心做好各项”补短“工作，力争创建成功。PART3昆山市场总体情况分析一、土地市场分析107年上半年区域土地成交分析表区域商业、办公住宅商住成交地块中心城区0000城东0000城南1900570546783城西0015446562成北33633447211287235沿沪产业园0000国际商务城1887502878665房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款陆家71759705340633张浦340811333333544354南部水乡29199018393673合计1758813580543121751062528月成交地块明细表地块位置面积（M2）用途容积率建筑密度起始价（元/M2）竞得价（元/M2）竞得人巴城镇景城北路西侧35744商住（商业30）12407501400苏州翠城投资顾问有限公司开发区圆明路以北、133917商住253020704100陈水龙房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款黑龙江路西侧玉山镇吴淞江北侧、312国道南侧31833商业、办公（五金电器交易中心）22459502300昆山建伟物流有限公司和广厦建设集团有限责任公司花桥镇花桥经济开发区C2010867其他商服业（企业总部、研发办公）1835450450江苏格林德斯投资有限公司花桥镇花桥经济开发区C2110867其他商服业（企业总部、研发办公）1835450450江苏爱知投资有限公司花桥镇花桥经济开发区C2226214其他商服业（企业总部、研发办公）1535450450玉源国际贸易有限公司房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款花桥镇花桥经济开发区B25、B26、B10、B1135778其他商服业（企业总部、研发办公）B10、B114，B25、B26340450450中城联合投资有限公司花桥镇花桥经济开发区C8333333其他商服业（企业总部、研发办公）1835450450昆山苏豪投资有限公司花桥镇花桥经济开发区兆丰路东侧16547其他商服业（企业总部、研发办公）0650450450晨风（昆山）国际会议中心有限公司开发区小虞河路东侧、柏庐路西侧10000商业（办公、酒店）253515001510昆山信韩软件科技有限公司房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款开发区太湖路东侧、同丰路北侧6219商业办公253518004800昆山市振通建设工程有限公司开发区黄浦江路东侧、前进路南侧28168商业（酒店）503512001200青岛山海天置业集团有限公司3与06年相比，土地成交量呈下降趋势据昆山市政府有关职能部门统计，截至7月15日，昆山商品房土地成交面积为1451446万平方米，与去年同期相比有所下降。06年昆山全年商品房土地成交量为3266991万平方米，而今年近7个月的成交数仅占去年总量的45不到，如下阶段土地成交无明显增长，今年全年土地成交总量将大幅低于去年。4昆山周边乡镇领跑土地成交市场从今年的成交情况来看，周边乡镇占据了绝大多数比例。其中花桥国际商务城更是表现活跃。二、销售及供应分析房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款18月销售前10排行榜本月销量前十入围套数64绿地国际花园启航社新城域青春雅居东方丽池绿地国际花园四期森隆蓝波湾衡山城国际花园早安青城新华舍第E特区2各区域进入销售前10及前20名项目分布情况销量前10楼盘销量前20楼盘月度总汇区域上榜个数总成交量上榜个数总成交量在售楼盘个数总成交量中心城区19419423164城东000033182房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款城南2206431224397城西164317255602成北2129212966507国际商务城27414856231030沿沪产业园00317813394张浦16716719132陆家1287234416405南部水乡00002382合计1015882021522953895房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款37、8月总体供应情况区域楼盘个数供应量新批预售总成交量中心城区2328620164城东3346480182城南243377316397城西554755256602成北667974339507国际商务城23534014731030沿沪产业园1332280394张浦194123178132陆家1622181195405南部水乡2312622882合计2953978737853895房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款47、8月供应量对比分析0200040006000800010000中心城区城南城北沿沪产业带陆家7月8月城东城西国际商务城张浦南部水乡（套）房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款57、8月成交量对比分析020040060080010001200中心城区城南城北沿沪产业带陆家7月8月城东城西国际商务城张浦南部水乡（套）房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款三、二级市场特点分析1淡季不淡，总体成交活跃，总销售量与7月相比增长明显。据昆山建设局统计，8月全市月度总销售量比7月增长200多套。从个案表现来看，8月成交量前10名的楼盘，最低销售量也达到了64套。各区域如中心城区、城西、张浦、陆家、沿沪产业园等板块成交均有小幅增长。在成交相对收缩的传统淡季，昆山市场能保持这样良好的状态，在接下来的“金九银十”旺销季节中，市场预期将非常乐观。2供应结构90平米左右的小户型是市场主力。与其他城市开发商的消极抵触截然相反，国家90/70的宏观调控政策在昆山得到了很好的贯彻和执行，全国各大中城市普遍存在的较为突出的结构性供求矛盾在昆山并不存在。究其原因，这与昆山房地产的特征密不可分即70以上的商品房住宅消费由外来人口完成。外来人口中，30岁以下的占据了绝大多数，这些年轻人学历高，敢于创新和开拓，而事业大都处于起步或成长阶段，收入较高，但现有的消费能力相对有限，购买以中小户型为主。购房目的多为解决基本问题的自住型消费。开发商在开发定位时，都充分研究和分析了这一市场特点，针对性很强的推出住宅产品。通过对昆山房地产市场的全面考察和分析后，不难发现，除了屈指可数的几个高端楼盘以及别墅项目之外，大多数楼盘的供应都以90平方米左右的两房及三房为主。不论是地段较好的东方曼哈顿、人民房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款路65号、黄埔城市花园、早安青城等，还是相对稍偏的新城域、衡山城国际花园、四季华城、东方罗马等，以及地段更为偏远的青春雅居、江南春晓、绿地家园四期等，虽然这些楼盘在市场定位上千差万别，但都选择了以小户型为主的产品供应结构。在市场表现上，这些以小户型为主的楼盘也基本上占据了销售排行的前列，8月份，销售套数排名前10的楼盘绿地国际家园、新城域、青春雅居、东方丽池、森隆蓝波湾等均为小户型盘。3价格稳定之中小幅上扬。供求结构的合理性使昆山的整个市场保持了较为平稳的良性发展态势。据昆山统计局统计，今年上半年以来，昆山市场的房价涨幅不到10。，且据分析，拉动均价上涨的主要原因之一为城区价格相对较高的房屋成交量增加，并非具体楼盘的单价绝对上浮所造成。从具体个案的分析来看，以今年来持续热销且一直进入销售套数前10的新城域为例，8月新推房源的价格比今年4月下旬的价格高出100元左右，上调幅度很小；5月中旬低价开盘的黄埔城市花园，一个多月内的时间内热销350多套，在二期新推小高层房源时，价格也仅较一期上调100元/平方。热销楼盘如此，其他表现平淡的楼盘在夏季则明显加大了促销优惠的力度。总体来看，价格表现为稳定之中的小幅上扬。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款07年1月8月部分楼盘价格变化区域楼盘名称1月（元/平方米）8月（元/平方米）涨幅中心城区上海公馆（公寓）4600500087中心城区昆山新天地（商铺）210002300095城东红顶会馆（酒店式公寓）89001000012城东和兴东城（公寓）3500370057城南新城域（公寓）330036009城南现代广场（写字楼）8000850063城南衡山城国际花园（公寓）3900415055城西香榭水岸（公寓）4500465033城西罗马假日（公寓）3480360034城西天使湾（别墅）6500750015房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款城北君临天下（公寓）35003900114城北锦绣豪门（公寓）3400370088花桥国际商务城大上海国际商务广场（公寓）4100430049陆家佳茂源城市空间（公寓）3000330010沿沪产业园君临千灯（公寓）2700300011张浦丰泽里（别墅）3960420064市场格局各板块多点开花，花桥国际商务城板块供求活跃，呈异军突起之势。8月销售前10的楼盘，分别分布于中心城区1、城南2、城西1、城北2、花桥国际商务城2、张浦1、陆家1，前20名的楼盘分布则基本涵盖了所有板块，而花桥、沿沪产业园等周边乡镇在前20名的楼盘数达到了10，与城区各板块平分秋色，其中，花桥国际商务城的表现最为突出，有2家进入销售套数前10，4家进入销售套数前20名。花桥国际商务城市场的优异表现，很大程度上归功于绿地集团开发的绿地国际家园项目。今年上半年以来，绿地国际家园的四期和五期每月均同时进入销售排行的前10。超级品牌大盘对市场的拉动效应作用十分明显。5个性概念楼盘表现抢眼，业绩不俗。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款随着昆山房地产市场的迅速发展和繁荣，在昆山城区有限的地域范围内，产品的同质化竞争日趋白热化。面对日益加剧的市场竞争，开发商开始求新求变，创新求变之路日渐凸现。今年来，昆山市场的几个个性鲜明的楼盘，令人耳目一新，表现抢眼。第E特区大打数字牌，主推形象为“打造昆山首席大型数字化社区”，以数字化管家、家庭数字化技术等为主诉求点，市场反响相当不错，本月又进入了销售套数前10名排行榜。LOFT企业家针对中小型办公自住和投资客户，主推广语“让人人都成为企业家”，最大的特色为商住公寓4米挑高，买一层可隔为两层使用，全装修，空间划分自由，自住、投资、办公灵活多样。与此类似，自由都市、高巢等楼盘也都比较具有鲜明个性和特色，把客户的某一类需求放大，做成一个专业化的主题进行推广和销售。6大型商业蓄势待发，下阶段入市有集中扎堆态势。大型的综合性商业项目在前两年的昆山市场尚属空白，与之相对应的是昆山的商业也明显的缺乏聚集性，在规模和业态上也已经无法满足现有的消费需求。这一情形在前进路上的大型综合性商业项目出现后将得以改变。目前，前进西路商业地产已经初具形态，该地段主要有三个大型商业项目，位于前进西路与中山路的世贸广场综合商业项目、位于昆山市前进西路与仓基街交会处的沃尔码购物广场和白马泾路到玉峰大桥之间的超华综合商业项目。世贸广场由中茵置业集团开发，该项目总量达14万平方米，其中有4000平方米的音乐水景喷泉、水幕电影，以及7000平方米的开放式休闲广场，内设购物中心、四星级酒店、5A甲级智能写字楼，充分体现SHOPPINGMALL集购、吃、玩、住、乐于一体的特房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款点，是目前昆山规模最大的综合型商业地产项目。欧洲排名第一的零售商家乐福签约入驻该广场。这是该集团首次进入中国县级城市，预示着昆山市产业结构进入优化调整时期，地产商业服务业得到快速发展。据称，除了家乐福，还有很多国际知名商家正与中茵世贸广场项目洽谈。家乐福大卖场可能打造成以经营高端精品为主的商业格局，从四星级的中茵皇冠假日酒店和5A甲级智能写字楼配套上对该项目的定位可见一斑。该项目的建设在一定程度上填补了昆山大型综合性商业地产的空缺，很可能成为昆山商业的新坐标之一。沃尔玛由深国投百货有限公司投资开设的，该项目是沃尔玛深国投百货有限公司在中国开设的第44家大型购物广场，也是沃尔玛在中国县级城市开设的首家旗舰店。中心总投资约2亿元，建筑面积为44万平方米，分地上三层和地下一层，中心计划于今年国庆前开业。世界500强首位企业的到来，其吸引聚集人气的影响力不得而知。由上海开发商投资建设的弘基财富广场在8月已经亮相上市，该项目位于前进东路、黄浦江路路口，是一个集四星酒店、公寓、低密度办公、商业于一体的综合性项目，规模达87万平米。此外在城南，与蝶湖湾同一区域，由吉田国际广场引进的零售业巨头乐购已经确认将于年底开业，目前处于装修阶段。7精装修市场供应逐渐增加。据今年初昆房网在昆山网民中所做的一次全面调查显示，不会选择精装房的占绝大多数，占64，而会选择精装房的只有36。这房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款次调查参与投票的网民中中青年占大多数，其中25岁至30岁的占47，30至35岁的占21，其他占32。主要抗性为担心精装修的质量问题以及个性化的缺乏。基于这一因素，昆山的精装修供应除蝶湖湾之外，鲜有其他项目。但随着市场的日渐成熟以及消费者心理的转变，精装修房开始更多的浮出水面。7月份以来高调面市的人民路65号，推出的产品即为精装修小户型，该项目坐拥绝佳地段，开盘后将抢占精装修市场的大量份额。5月份开盘的小户型楼盘江南春天，在一期毛坯房售完之后，二期也开始推出精装修户型。预计随着房地产发展的不断成熟，昆山精装修的市场供求规模还将不断扩大。PART4竞争性楼盘研究分析1华敏世家项目基本情况地理位置市中心前进路黑龙江路口房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款占地面积17000总建筑面积88000均价6500元/平米绿化率51建筑形态高层物业形态公寓、商铺、办公房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款产品分析房型面积98350主力户型105平米三房层高29得房率75主力卖点房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款市中心核心地段，与昆山市政府近邻依托准五星君豪酒店配套，共享酒店的资源布局围合结构，户户有景，私密性好。高科技建材及智能化产品的运用，如阳台选用新型环保的低能耗电泳断热型铝合金框中空玻璃门窗，比传统隔热窗节能30以上。部分房间选取新型LOWE玻璃。进户电镀锌钢门配置电子数码门锁，电梯采用非接触性刷卡装置，刷卡后才能选择居住楼层。三梯两户豪华设计，一梯到户，主仆分流。除周界防护外，每户设有彩色液晶屏可视对讲、摄像头；所有卫生间设置紧急按钮。销售状况该项目定位高端，价格上存在一定抗性，开盘一年半来，去化缓慢，目前销售率为70。广告分析媒体渠道市内户外大牌，搜房、昆房网，昆山日报广告阶段尾盘促销，延续了此前的高端定位形象房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款诉求要点绝版地段、尊贵品质、准五星级配套目标客群本地私营企业主、公务员及企业中高层管理、上海及外地投资客群投放频率8月一期报纸广告、网站新闻两篇2绿中海项目基本情况地理位置玉山区朝阳中路77号房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款占地面积92万平米总建筑面积17万平米均价精装修高层6100元/平，叠加7000元/平，独立别墅1400015000元/平绿化率47总套数联排、叠加别墅235套，独立别墅30套，高层600套产品分析户型面积公寓110250，独立别墅350500，联排叠加180210主力卖点市区繁华地段，朝阳路即将商业拓宽改造，升值潜力突出青阳港河岸自然风景叠加别墅72米超大面宽项目规模优势台湾知名房地产商品牌房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款销售状况目前尚未开盘广告分析媒体选择长江南路户外指示牌、搜房网、昆山楼市杂志诉求要点SLOG“私拥一座城市的奢华，典藏别墅绝版之贵”，卖点领跑市政中心繁华圈、领略新欧洲异国风情、品鉴72米宽HOUSE、品味200米水岸生活广告阶段形象树立期及进行开盘前客户积累蓄水投放频率8月昆山楼市夹页4版、搜房软文两篇3吉田国际项目基本情况地理位置柏庐南路与中华园路交汇处占地面积155万平米总建筑面积70万平米房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款均价5500绿化率39产品分析房型面积48单身公寓404层高3米主力户型149/155/165/179得房率83主力卖点地段交通优势投资升值潜力零售业巨头乐购入驻紧邻生态景观公园销售状况房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款大房型因总价过高，去化缓慢，今年新推小户型去化较快，130平米左右商铺也已售完，乐购年底入驻的利好对销售拉动较大，总销售率55左右。8月最新优惠措施，老客户介绍新客户成交可免2年物业管理费，房价无直接折扣。广告分析媒体渠道柏庐南路现场户外大牌，昆房、搜房网广告阶段一期商铺发售结束转入住宅的销售持续期诉求要点商业配套乐购进驻带来的便利生活、交通优势带来的增值潜力目标客群以台商为主投放频率8月网站软文一篇4佑林泰极国际花园项目基本情况房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备