2008年长春房地产市场分析报告

TJHJ研展部08062008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789长春市场报告华基行销传播机构天津研展部2008年6月2日TJHJ研展部08061目录第一篇长春市经济态势与房地产市场211GDP总量与增长速度312固定资产投资及房地产投资额313居民消费能力414三大产业比例变化515社会消费品零售总额516居民消费品价格总指数6172008年一季度经济运行情况6第二篇主要政策回顾及影响721国家政策7211金融政策7212税收政策8213土地政策8214小结922长春市颁布主要相关政策9第三篇长春市房地产市场分析1131市场回顾1131120032007年土地成交概况11312人均年住宅面积增长趋势12313房地产投资总额12314住宅均价增长趋势13315各区域住宅均价1431607年批准销售住宅的面积分布1431707年主要市场数据15318小结153208年市场概况1632108年供应计划163222008年14月份市场概况18第四篇宽城区市场概况2141宽城区14月房价变化趋势2142宽城区主要住宅项目信息2243重点竞争项目分析23431东田青年城23432华大天朗国际社区25第五篇市场总结及预测2651综合评述2652未来市场预测27TJHJ研展部08062第一篇长春市经济态势与房地产市场近几年来，长春市的经济发展快速平稳，城市建设的成果显而易见，20022006年，经济的增长幅度保持在1314的高增长率。2007年，增长率高达173，除汽车、高新等产业以外，房地产业的发展也和经济的快速发展产生良好的互动。11GDP总量与增长速度115013381675193412073515351731412513514213050010001500200025002002一2003一2004一2005一2006一2007一05101520GDP一一一一一一2007年长春市生产总值2089亿元，比去年同期增长了20。其中第一产业生产总值200亿元，比去年增长了86；第二产业生产总值10493亿元，比去年增长了221；第三产业生产总值8397亿元，比去年增长了145。长春市生产总值持续稳定的增长为长春房地产市场奠定了坚实的发展基础。12固定资产投资及房地产投资额1150133815351675193412073523523896460421950113501424612018216247050010001500200025002002一2003一2004一2005一2006一2007一01020304050GDP一一一一一一一一一一一一一一一一一一TJHJ研展部0806320002007一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一235228503205389646006509504135013034856087779041066174225956063449179163278328202020040060080010001200140020002001200220032004200520062007010203040506070一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一2007年，固定资产投资完成13501亿元，比去年同期增长421，其中城镇固定资产投资完成9568亿元，同比增长337，房地产开发投资2595亿元，增长49。长春市房地产开发投资继续大幅增长，使房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。13居民消费能力1272011358100008900790512136123126146020004000600080001000012000140002003一2004一2005一2006一2007一0246810121416一一一一一一一一一一一一一2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，基本保持在1214的增长速度。居民生活水平得到显著提高。可支配收入的不断增加，在很大程度上增强了居民的购买力和实际支付能力。对于房地产市场来说经济的发展使居民的生活质量得到了明显的改善，相应的也增加了对住房的需求。为房地市场提供了有效的需求市场，进而推动了房地产市场的稳步发展。TJHJ研展部0806414三大产业比例变化11811107128924714834684545044114074254184040204060801002003一2004一2005一2006一2007一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。15社会消费品零售总额20002007一一一一一一一一一一一一一31123583438349536001666377834022161511239132121116802004006008001000200020012002200320042005200620070510152025一一一一一一一一一一2007年，长春市社会消费品零售总额完成7783亿元，比去年同期增长168。此组数据不仅反映出居民生活、消费品购买能力有了明显的提高，也从侧面反映出其居民人均收入的增加，一定程度上提高了对房地产市场的需求。TJHJ研展部0806516居民消费品价格总指数20002007一一一一一一一一一一一一一一102399710171013103710419881010352523042431021396981001021041062000200120022003200420052006200732101234一一一一一一一一一2007年长春市居民消费品价格指数为1037，比去年同期上涨了24。其中食品类指数1116，上涨了116；烟酒及用品类指数1011，上涨了17；医疗保健和个人用品指数1019，上涨了19，居住类指数1039，上涨了39。172008年一季度经济运行情况各项指标完成额增长指数地区生产总值3789亿元169第一产业增加值128亿元07第二产业增加值1896亿元228各产业增长第三产业增加值1765亿元122财政收入75亿元305固定资产投资288亿元371消费品零售总额1897亿元18商品房批准预售758万396完成施工面积646万8353完成房地产投资27亿元963TJHJ研展部08066第二篇主要政策回顾及影响21国家政策211金融政策2007年至今六次加息636576847027297475566577580731807519077210782207915071221一一一一一一一十三次提高存款准备金率1651615515145135131251211511105109502468101214161811522541651565815925102511261225125325425520一一一一一一TJHJ研展部08067提高第二套住房贷款首付及房贷利率中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，房贷款利率提高10。提高第二套住房首付比例，同时提高房贷利率，提高了购买第二套住房的购买门槛，从而稳定住宅市场的正常需求，减少过多的投资性需求。212税收政策征收土地增值税自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收3060的土地增值税。土地增值税的收取，降低部分投资者及炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。严格清算土地增值税国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。严格并全面的清算土地增值税，使企业面临利润空间减少，流动资金不足的局面。但消费者也同时面临“羊毛出在羊身上”的房价上涨的压力。增加二手房的个人所得税；讨论物业税的征收；物业税的征收，会使人们出现买房容易养房难的心理。据了解，物业税的征收会有一定的标准线，且物业税主要针对投资盈利性的物业，而对自住性的物业则影响不大。自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5。降低个人存款利息所得税，意在增加居民储蓄所的利息收入，从而加大居民储蓄意愿，增加储蓄，减少货币流动性。213土地政策土地分小宗出让；TJHJ研展部08068严厉查处闲置土地；整顿市场次序打击捂盘惜售等；工业用地禁建宾馆、专家楼2008年2月15日，国土资源部新修订的工业项目建设用地控制指标发布实施。其中明确提出，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套实施。新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。根据新规，工业项目所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7；工业项目的建筑系数应不低于30。物权法住房满70年后，使用权自动续期；小区车位、车库应首先满足业主需要；露台出让不得损害他人利益；会所依约定确立权属；小区绿地由业主共有；物业服务用房由业主共有；物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停；土地开发期限不得超过三年；单宗土地出让规模受控制；实行净地出让；土地闲置费按20；“土地分期拿证”叫停防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20收取在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。214小结2007年至今，政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度，加息、提高存款准备金率、征收土地增值税、打击囤地、打击捂盘等措施已初TJHJ研展部08069显成效。但是居民消费指数的居高不下，流动性过大的局面仍然存在。预计，加息等金融措施会继续实施，各种房地产相关政策也会相继出台。22长春市颁布主要相关政策2008年起住宅层高超48米一层算两层近年来，规划设计中出现通过增加建筑层高达到扩大建筑空间和变相突破规划许可容积率的问题，一些开发企业利用此办法规避土地出让金，少缴城市配套费针对此现象，本月，长春市规划局出台了关于进一步明确城乡规划管理中建筑层高和容积率关系计算规则通知，通知规定对住宅层高48米以上算两层，写字间层高54米以上算两层，商铺层高63米以上算两层。2008年上半年长春市非普通住宅价格出台近日，长春市税务局公布了2008年长春市非普通住宅价格。具体标准如下地段非普通住宅价格线（元/平方米）一级地段6880二级地段5628三级地段4906四级地段4557五级地段4890六级地段3976七级地段3193八级地段2581八级以外地段（净月）2120长春市非普通住宅价格标准是根据该地段房屋前半年实际交易价格的12倍确定的，每半年更新一次。价格超过该标准的，则界定为非普通住宅，需按总房款的3交纳契税。另有，如住宅小区建筑容积率在10以下（不含10）的或单套建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的住宅，都为非普通住宅，契税TJHJ研展部080610都按总房款的3征收。2008长春住房建设计划出炉按照国家规定，长春市房地局出台了2008年长春市住房建设计划，计划建设各类住房700万平方米（794万套）包括廉租房57万平、保障性住房5万平、经济适用住房24万平、商品住房614万平，计划用地75宗，供地量8608公顷。长春今年起环线内停建大型超市日前，在长春市商务工作会议上获悉，从2008年起，长春市外环路以内原则上停止审批大型超市建设。同时，再开5000平方米以上超市要召开联席会，在2010年以前，同一业态在本商业规划期内只允许开3家大型超市连锁店。4月1日起“复式”房打夹层需报批自4月1日起，长春市城市房屋安全管理条例实施细则将正式施行。明确规定，从4月1日起，“复式”房打夹层需要报批。2008年5月1日开始施行。第三篇长春市房地产市场分析31市场回顾31120032007年土地成交概况8027584983662517074423122020040060080010002003一2004一2005一2006一2007一01020304050607080一一一一一一一一一一一一一一TJHJ研展部0806118009008008009808720200400600800100012002002一2003一2004一2005一2006一2007一一一一一一一20032005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74。2007年，棚户区改造工程继续实施，土地供应面积继续走高，但总成交额有小幅下降。312人均年住宅面积增长趋势223223852462253226880510152025302003一2004一2005一2006一2007一一一一一一一一一一长春市人均居住面积增长较稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积达2688平方米。居住面积已基本能满足人们基本生活。预计未来一年，长春房地产会以提升住宅品质为发展方向。TJHJ研展部080612313房地产投资总额7779041066174225950501001502002503002003一2004一2005一2006一2007一一一一一一一一2751618344496554933150102030405060702003一2004一2005一2006一2007一一一一一一一一一一一一一一一一一从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。说明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。TJHJ研展部080613314住宅均价增长趋势22252409250327415494100500100015002000250030002004一2005一2006一2007一024681012一一一一一一一一一一一一一一一104954121361231260510152004一2005一2006一2007一一一一一一一一一一一一一一一一从上图可以看出，07年长春市房价增长幅度较大。预计原因如下棚户区改造带来刚性需求长春高校数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题大量房屋房龄较高，居民居住条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群部分消费者看好长春市场，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军TJHJ研展部080614315各区域住宅均价250032003300350030004000010002000300040005000一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。由此可以证明地段是影响楼盘价格的首要因素。31607年批准销售住宅的面积分布成交面积区间（元/）单位合计60以下6080809090100100120120144144180180以上套数套4230153456521516372446696579031552387面积万44142684664436867257749656金额万元150183858479213817871287242201989921422232525131808932303837均价元/34027304032965229057294452954832794364705425760一一,66080,118090,1090100,15100120,16120144,18144180,11180一一,1360一一6080809090100100120120144144180180一一从以上两张图可以看到，90以下的住宅17029套，面积为1177万，仅TJHJ研展部080615为总量的27；90以上的为25272套，面积为3237万。显然，2007年长春市场的产品还是以90以上的中大户型为主，90以下小户型的供应较少，且均价不高。“90/70”的效果会在2008年更加明显。从2008年住房供应计划上看，90平方米以下的约48万套，430万平方米，占总供应量的70。住房供应结构发生了根本性的变化，从而引发90以下的小户型产品价格下降的压力。31707年主要市场数据指标数据信息同比增长指数新建住宅面积391万149人均住宅面积26887住宅批准预售面积4414万03商品房成交面积6026万454商品房成交金额1868亿元689其中住宅销售面积5255万645住宅销售金额1533亿元907二手房成交面积2763万254二手房成交金额457亿元452其中住宅销售面积1689万121住宅销售金额216亿元112318小结土地市场依然强势，交易量平稳上升外来企业确立主导地位，万科、中海、保利、香江等企业纷纷拿地，挖掘市场潜力，树立企业形象政策频出，但本地市场影响不大，依然平稳发展，呈现量、价双升态势小户型产品加大放量，逐步成为市场主流TJHJ研展部080616郊区的中低档楼盘开始逐步展现在消费者面前3208年市场概况32108年供应计划土地供应（万）758802800730740750760770780790800810200620072008一一一一一一一2007年，长春市计划供应经营性土地850万，而房地产、商业服务性用地成交仅为77宗，约494万，比实际减少了350多万。显而易见，土地成交的多少是根据市场的实际需要。而一系列宏观政策，特别是土地政策的出台，也使得开发商拿地的难度增加。2008年，土地供应继续放量，经营性土地供应达800万。土地供应的增加，意味着房地产的开发量也随之增大。供应量的加大，对价格的快速上涨也有一定的抑制作用。商品房供应计划）2008年供应情况朝阳南关二道宽城绿园净月高新经开汽车园双阳合计建面209211776100810512948111951732498180279867TJHJ研展部0806172092117761008105129481119517324981802020406080100120一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一2008年，长春市计划供应商品房约79867万，其中供应量超过100万的区域有四个，分别是净月区、南关区、二道区和宽城区。仅从供应量上来看，净月区将会是今年长春市场最“热闹”的区域。其中，万科、中信、华业、力旺、和黄、益田等品牌开发商在今年都有产品推出，市场竞争继续升级。从产品类型上看，依然是高端产品的主要战场。从2008长春市商品房供应计划中得知，在2008年放量的项目有以下特点10万以上的项目占到约一半左右。大盘开发，规模效应已经成为项目开发的趋势，有利于形成区位优势，提升板块价值。从项目的初步产品设计中了解到，多数项目产品的户型面积都较多样化。其中小户型产品不在以“边角余料”出现，而是以正式产品或主力产品的形式出现，且小户型产品体量增加。据了解，08年套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房计划供应48万套、430万平方米；套型建筑面积90平方米以上商品住房计划供应15万套、184万平方米。城市综合体逐步显现。开发商不仅是开发小区，还要做好社区配套，也就是造城。大盘的不断出现，居住“综合体”也将不断出现，并将充分带动区域的发展。）2009年供应计划根据2009年长春市住房建设计划，明年吉林省长春市将进一步加大各类住房供应，供应面积850万，比2008年计划增加两成。根据计划，2009年长春新增商品住房789万，廉租房32万平方米，政府TJHJ研展部080618保障性住房5万，经济适用房24万。其中，商品房面积增幅较大，比2008年增加了28，政府保障性住房和经济适用房建设面积与2008年持平，廉租房较2008年有所下降。3222008年14月份市场概况整体市场供求分析1月2月3月4月新增量（万）146710599634成交量（万）778986154322供求比1890110651541467105996347789861543221890110651540102030401一2一3一4一0051152一一一一一一一一一从上图可以看出，2月份正值春节期间，房地产市场较为冷请，供应量较小，多数为先前产品的持续销售；进入3月份，市场开始回暖，华泰世纪新城、东方万达城等项目的上市，新增供应量与成交量均呈上升的趋势；4月份，正值东北建筑工地开工之时，大部分项目开工，市场逐渐放量，另外受土地政策的影响，开发商加快了对手中土地的开发。因此，4月份开始出现了供过于求的局面。14月份各区新增供应量分析月份指标TJHJ研展部08061972901818142791451491466805101520一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一从上图看到，14月份长春市场住宅的供应主力区域为高新区和经济开发区两个新区域，供应量均达到14万方以上，其中仅4月份两个区域的供应量均在7万方以上；朝阳区与绿园区在4月份开始放量，前四个月的供应量均集中在4月份；宽城区4月份的新增供应量为0。从目前来看，各区的供应量正在缓缓释放，但是放量还较小。从2008年住宅供应计划中可以看到，南关、净月、二道、高新、宽城、绿园等各区的计划供应量都较大。预计这些区域会在下半年集中放量，如宽城区2008年住宅计划供应105万方，而前4个月的供应量仅为427万方，可见下半年的区域竞争会相当激烈。14月份各区均价对比0100020003000400050006000一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一1一2一3一4一从上图我们可以看到，朝阳、南关、二道中心区域的房价依然是价格主导；高新、净月、经开的房价也由一些别墅等高端产品的入市而拉高。整体来看，宽城区是全市房价最低的区域，均价在3000元/以下，而全市的平均房价为4000元TJHJ研展部080620/左右，价格上升空间较大。随着北部造成计划的进一步实施，宽城区各大项目的陆续上市，区域热度会逐渐提升，促进房价上涨。第四篇宽城区市场概况41宽城区14月房价变化趋势3000294029022634240025002600270028002900300031001一2一3一4一一一一一一一2008年前四个月，宽城区房价呈理性上涨的趋势，至4月份均价已达到3000元/。但目前均价与全市的平均价格仍相差近1000元，价格上涨空间比较大。TJHJ研展部080621015041200123451一2一3一4一一一一2008年14月份，宽城区共推出住宅总量427万，但2008年宽城区计划推出月105万的住宅总量，前四个月仅推出了4，显然各项目会寄希望在奥运会前两个月及奥运会以后的两个月里，届时市场会集中放量，销售竞争十分激烈。42宽城区主要住宅项目信息案名位置产品规模均价面积销售率备注华泰世纪新城柳影路1567号二期共1000户左右；二期占地10万,容积率16均价2800元/主力面积50100范围27160一期100产品一期售罄,二期已于08年4月份推出；钻石礼都亚泰大街与天光路交汇处三期共9栋多层，600多套占地157万建面26万三期起价预计3500元/三期75130主力户型90105一、二期已销售95项目分四期开发,现已开发两期，三期预计08年6月销售凯悦花园宽城九台南路24号1000户3栋多层、4栋小高层占地3万,建面7万,均价4300元/范围43116主力7090多层100多层已销售完毕,小高层年中推出乐嘉茗园宋家路与菜市倍街交汇55栋多层（可售1181套）占地164万,建面积21万均价2700元/范围49200主力5080预定98项目为华泰世纪新城的三期,10月份推出4栋,08年3月开盘；目前剩余400余套TJHJ研展部080622中东首座西环城路与基隆北街交汇处25栋多层占地8万,总建面12万均价2800元/；50120已推房源90一期10月20日首次推出栋400余套房源；08年5月推出5090户型东田青年城青年路与新月路交汇处一期共21栋,12栋多层9栋高层,共11001200套房源；占地446万,建面积70万,一期建筑面积15万；门市单层7900元/,双层44605800元/；住宅多层30003500，高层2680300住宅64130门市19290门市预定95，住宅95现销售的为青年路一侧临街商铺，住宅08年5月推出9栋多层3栋高层美景天城青年路与农安南街交汇处项目分三期,共103栋,一期53栋多层占地41万建面62万,一期占地13万,建面20万,二期占地11万,建面18万均价2850元/住宅47117门市60起住宅一、二期90项目分四期开发，住宅有42栋回迁户，11栋对外销售，08年5月推出200套4060左右房源已基本售罄华大天朗国际社区小南街以东、北环城路以南、长哈铁路以西；多层共7000户占地52万建面60万预计均价2700元/50110，主力户型6070目前积累登记客户超800组一期先建5万平方米回迁房，项目预计6月份上市万龙第五城菜市南街、柳影路、榆树南街、扶余路、北五胡同之间多层、小高层，一期870套房源占地81万建面155万均价3200元/40127，主力户型46105客户积累阶段项目分2期开发，一期6月中旬推出TJHJ研展部08062343重点竞争项目分析431东田青年城背景2008年5月18日，东田青年城开盘，当日推出612套房源，销售近600套。创造2008年开盘即清盘的销售神话。高层起价2680元/，多层起价3000元/。案例分析青年城这种开盘即接近清盘的销售案例在2007年的长春市场并不少见，但在2008年市场却鹤立鸡群，对于该项目来说，形成这种热销的局面也是预料之中。主要因素有近半年的客户积累自2007年9月中旬起，青年城就发放VIP增值会员卡，每天可增值50元，这种留住客户的手段在长春算是较少和叫较早的。至开盘当天，大多数客户的增TJHJ研展部080624值额都在万元以上。这些增值的金额不买房无他用，套住客户心理。开发商东田集团香港背景香港东田股份有限公司，是以房地产、建筑业等为主的大型企业，该企业实力雄厚，信誉度高。个人偶像崇拜以出身长春的乒乓球世界冠军王浩作为项目的代言人，并在该项目置业，实现了部分消费者与偶像为邻的愿望，为项目造势推波助澜。低价入市该青年城的开盘价格为多层起价3000，高层起价2650，该价格在宽城区处于中低档，而在整个长春市处于低档次。产品大众化青年城的产品构成为高层1室65约10；2室8088约60；3室103126约30；多层2室8090；3室103130丰富的产品类型，在降低风险的同时，扩大了消费者群体。客户积累增值卡诱惑偶像崇拜心理项目热销产品适中低价入市该项目6月上旬会继续推出300400套房源，均价会比开盘时略有所上升，TJHJ研展部080625先前的持卡者购买新推产品仍有效。432华大天朗国际社区继本案目前最大竞争项目青年城之后，另一个区域内的竞争对手华