2009年第一季度东莞房地产市场分析报告-13页-中原

中原2009年第一季度东莞房地产市场分析报告一、宏观形势环境一）经济面1、物价走势居民消费价格指数在2月份出现6年来首次负增长。3月初国家统计局发布2月份我国居民消费价格（CPI）数据，同比下降16，为6年来首次出现负增长；而东莞统计局的数据则显示，东莞市2月份的CPI同比下降45，为24个月以来首次出现负增长。这组CPI数据一方面说明受国际金融危机影响，我国居民近期消费谨慎，消费信心不足；同时也说明拉动内需仍然是今年我国经济增长的关键；另一方面给央行降息带来压力和空间，同时给市场带来了降息预期。2、出口贸易东莞出口贸易自去年10月出现负增长，目前降幅开始收窄。从近半年的海关数据统计可以看出，受国际金融危机进一步深化的影响，东莞市出口增速在去年10月份出现负增长。10月、11月、12月、2009年1月、2月分别为增长45、136、185、321、203。从最近的情况看，降幅在扩大后目前已经开始呈现收窄趋势。3、金融信贷新增贷款大幅增长，货币紧缩向货币宽松实现转变。2009年首月，全国新增贷款高达162万亿元，2月新增贷款107亿元，两个月合计超过26万亿，相当于2008年的70，预计全年超过5万亿元以上，与08年紧缩的贷款情况形成强烈对比。而房地产作为资金推动型市场，市场充裕的流动性为楼市的发展提供强有力的支撑。4、股市趋势股市触底持续反弹，预示实体经济开始出现向好迹象。我国股市从去年10月底在政策调控刺激下开始触底回升，经历两个月的震荡筑底后在2009年开始持续快速反弹，至今仍然在上升通道中运行，这一波反弹行情涨幅超过40，个股涨幅普遍超过50，股市的财富增值效应开始重新显现，购买不动产的潜在需求开始累积，购买力有望持续增强。A股的喜人表现逐步改变了人们对经济的担忧预期，经济信心在逐步恢复，从而也使得居民的消费和投资意愿在逐步回升。5、数字两会一揽子计划全力保持经济稳定发展。二）政策面进入2009年，去年年底的经济刺激政策和房地产促进住房消费的调控政策累积效果逐步显现，加上国家十大产业提振计划陆续通过给予市场的持续刺激，同时两会进一步落实了今年一揽子计划权利保持经济稳定发展，市场各个层面都得到了强有力的支撑，市场信心在逐步恢复。焦点关注“省十五条”助力东莞楼市持续反弹行情。“省十五条”在3月份出台，给本已酝酿反弹行情的珠三角楼市注入更强的动力。而对于东莞楼市而言，反弹动力更加强劲。“省十五条”表明了政府出手“稳市”甚至是“救市”的态度。一方面鼓励促进住房消费，另一方面也缓和了开发商的资金压力。从相关政策的执行时间来看，部分政策显然是短期救市政策，这种政策有望短期刺激到购房需求，快速转变市场的预期，增强购房者的入市积极性。在去年年底中央调控政策出台后，效果已经逐步显现，市场观望情绪逐步打破，消费信心逐步增强，累积的住房需求逐步释放出来，珠三角楼市特别是东莞楼市在进入2009年成交呈现明显反弹态势。在“省十五条”的政策影响下，预期反弹行情得以持续更长时间。二、市场运行状况在经历2008年的深幅快速调整的基础上，受政策调控影响，2009年第一季度东莞房地产市场运行进入一轮反弹行情。商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房成交量大幅反弹，在成交量的支撑下，房价在3月份触底回升。从供给方面来看，2009年第一季度商品房新增供应、库存供应等有较大幅度的下降，而房地产开发新开工面积指标则有较大幅度的增长。从需求角度看，2009年第一季度商品房成交面积大幅增长，说明市场经过一年多的高位深幅快速调整后累积需求开始陆续释放。其中自住需求释放明显，市场以首次置业为主，改善型需求开始逐步释放，同时关注到长线投资需求逐步激活。结合供求分析，东莞市场吸纳周期开始缩短，高库存消化压力开始逐步缓解，市场供求有望趋向平衡。从房价走势来看，第一季度的商品房均价同比大幅回落。从近期看，3月的普通住宅可售存量加权均价环比上升31，短期市场量价齐升，市场上演一波反弹行情。40006000元/为目前普通住宅成交的主力区间，40005000元/成交占比同比大幅上升；3050万元总价为首次置业需求的主力区间，但改善型置业门槛仍然较高。三、新增供应状况整体新增供应增长放缓，市场继续消化近年积压库存。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年第一季度全市共有37个楼盘项目有新增供应（不含松山湖的松湖花园和教师公寓这两个福利房），总供应面积为8882万，总供应套数为11086套，供应面积同比下降332。其中3月份全市商品房新增供应面积为2823万，环比2月下降140。一方面说明目前的市场新增供应增长仍然有所放缓，市场供应以库存消化为主；同时从近期的月度走势看，新增供应持续低位徘徊，随着五一营销节点的到来，预期45月市场新增供应将有较大幅度的增加。新增供应镇区唱主角，城区以消化存量为主。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年第一季度商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为492万，占全市的供应比例仅为554，城区供应面积为396万，占全市供应比例高达446。2009年第一季度全市商品房新增供应量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎门、万江等区域，其中供应量较大前五名楼盘为世纪城国际公馆、新世纪上河居二期、东骏豪苑（查看地图）三期、世纪绿洲（查看地图）二期、上东国际等。公寓继续消化积压库存，普通住宅供应比重上升迎合市场自住需求。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年第一季度东莞商品房新增供应普通住宅比重有所上升，公寓本季度没有新增供应，反映市场迎合自住需求加大普通住宅推货力度，而公寓则继续消化积压库存；同时，商铺、车位等住宅配套物业供应比重上升，反映了随着普通住宅存量的逐步消化，众多现楼项目入住率逐步提高，为商业配套及车位的销售提供了较好的市场基础。四、库存供应状况商品房市场存量6989万，库存高位持续回落，高库存消化压力开始逐步缓解。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年3月底目前东莞商品房的累积可售存量为6989万，首次降破700万，自2009年1月份开始连续三个月呈现持续回落态势。目前住宅存量为5807万，共53138套，其中洋房存量为4743万，共43451套；别墅存量607万，共1552套；公寓存量457万，共8135套。从上图可以看出，自今年1月份以来，市场累积供应量增势趋缓，累积销售量持续上升，市场可售存量高位回落，并呈现持续下降趋势。反映出东莞市场一方面市场缩量供应，另一方面市场随着价格的回调站稳，交投量日趋活跃，市场成交量得到有效提升。随着库存高位持续回落，高库存消化压力开始逐步缓解。五、潜在供应状况据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年第一季度全市新开工面积10998万，同比下降505。3月全市新开工面积为5955万，同比2008年同期下降419。从趋势上看，2007年8月2008年1月是新开工面积最高的时期，主要受市场处于快速上升趋势所影响，同时可以看出新开工面积这个指标滞后于市场销售情况，市场上升趋势新开工量增加，市场处于调整新开工量随之大幅缩减；从今年第一季度看，在东莞楼市反弹行情展开后，新开工量开始逐步增加，说明开发商对于市场的信心逐步恢复，市场预期逐步向好。同时我们也看到，随着市场持续反弹，新开工量的增加也为后市带来持续的新增供应，这对于目前存量压力还比较大的市场形势下，对于后市价格将起到稳定作用。六、市场成交状况09年第一季度东莞商品房市场成交同比大幅增长，上演一轮反弹行情。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年第一季度商品房成交面积为1187万，同比上升893；成交总金额为694亿元，同比上升701；成交套数为11761套，同比上升696。其中住宅成交1124万，同比上升905；成交总金额为637亿元，同比上升769；合共10633套，同比上升达742。2009年第一季度东莞市商品房成交总体情况09年3月东莞商品房成交面积579万，创“927”调整期以来月度成交新高。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从月线走势图可以看出，自国家去年10月启动房地产新政以后，东莞市场成交量持续萎缩。进入2009年，市场成交持续放量，特别是3月份，市场强力反弹，成交量高达579万，是自“927”以来的月度成交新高。南城成交领跑全市，南城、东城、万江三区成交合占全市405。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年第一季度东莞商品房镇区成交面积为648万，占比为546，城区成交面积为539万，占比为454。从各区域成交情况来看，南城成交面积为213万，领跑全市；其次是东城、万江、长安、寮步等区域，城区中南城、东城、万江三区成交合占全市405。自住需求释放明显，长线投资需求逐步激活。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，同比去年第一季度，2009年第一季度东莞商品房成交中，普通住宅、别墅、商铺的成交比重有所上升，而公寓、写字楼、车库等物业的成交比重有所下降。一方面反映自住需求释放明显，同时也看到随着住宅存量的持续消化，配套的商业部分销售情况较为理想，商铺的投资需求开始逐步升温；另外，作为长线升值的别墅产品销售情况逐步转好，反映了长线投资资金开始在市场上活跃。市场以首次置业为主，改善型需求开始逐步释放。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从第一季度的普通住宅新增供应户型面积区间分部布可以看到，60100的新增供应比重有较大的上升，反映了开发商迎合市场首次置业自住需求；同时140以上的大户型新增供应比重也有所上升，说明开发商看好2009年的改善型置业需求的释放；从第一季度的普通住宅成交户型面积区间分析，市场需求较大的是60120的户型，三者合占比例高达649，其中以80100需求最大；通过供应与成交的比重对比，100120的户型市场需求与供应形成较大的反差，需求强烈而供应不足；同时6080、140160的户型也比较畅销；反映了中小户型的首次置业需求较大，同时改善型的需求已经开始逐步释放。市场吸纳周期开始缩短，高库存消化压力逐步缓解。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至3月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为113个月，城区为85个月，均较前期有大幅下降，意味着随着成交量的持续放量，同时市场新增供应增长放缓，市场的高库存消化压力有望逐步缓解，市场供求逐步趋向七、市场价格状况09年第一季度东莞市商品房均价5849元/，同比下降1025。东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年第一季度东莞市商品房均价为5849元/，同比下降1025，环比有69的降幅；普通住宅均价为5165元/，同比下降109；其中洋房均价为5086元/，同比下降1054；公寓均价为5636元/，同比下降955，而非住宅类产品同比均有较大幅度的下降。说明目前在市场预期不明朗的情况下，投资需求受到抑制，纯投资型的物业价格下调压力仍然较大。普通住宅均价二次探底后触底回升，3月普通住宅均价为5213元/，环比上涨55。进入2009年2月，元宵节开年后开发商以价换量意图明显，促销力度相对较大，而且市场上中低档楼盘项目销售良好，中高端楼盘由于总价高，改善型置业者纷纷抑制置业需求，造成了中低端项目唱主角的局面，从而使市场出现了短暂性的结构性下调；可以认为这是继去年910月份房价的二次探底，而由于前期政策的影响开始显现，此番二次探底得到了成交量的有效配合；进入3月份，由于“省十五条”的出台，更是给到了市场强劲的反弹动力，成交量大幅反弹，房价开始触底回升，普通住宅均价环比上涨55。经历一年多的调整，3月份普通住宅加权均价止跌回升，市场底部显现。可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从可售存量加权均价走势来看，08以来，东莞普通住宅价格呈现逐月下降的趋势，去年1112月由于高端项目的上市和存量商品房性价格比高等因素导致价格有所上浮，但终究市场消化压力大，进入2009年2月价格再度下探并创出新低；而从3月的普通住宅可售存量加权均价来看，环比上升31。可以认为，在政策、经济、市场等多方因素综合影响下，市场累积的住房需求大幅释放，市场开始止跌回升，市场底部已经显现。40006000元/为普通住宅成交的主力区间，40005000元/占比同比大幅上升。据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年第一季度东莞普通住宅成交均价区间主要集中在40006000元/，其中40005000元/占比372，50006000元/占比234，两者合占606。对比去年同期，30005000元/的占比大幅上升，尤其是30004000元/的成交比重大幅上升，说明去年同期镇区众多楼盘价格居高不下，而今年大部分镇区的普通住宅均价基本都回落到30005000元/区间。3050万元总价为首次置业需求的主力区间，但改善型置业门槛仍然较高。据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年第一季度东莞普通住宅单套成交总价主要集中在2060万元，合计占比近75；其中以3050万元总价为成交主力区间。而60万元以上的成交比重也占到23，说明东莞在大户型主