2008年南京华侨路写字楼项目市场研究报-34doc

1目录第一部分南京写字楼物业市场概况31南京写字楼市场呈现供大于求态势，价格与住宅倒挂32市场后续供应量庞大，机遇与挑战并存33租售模式进一步调整，持有型物业比率增大44河西CBD将逐步崛起4第二部分南京写字楼物业市场特征分析51南京城中写字楼物业市场区域划分及特征分析511南京城中写字楼市场已经形成“三足鼎立”态势512“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块概况513“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块概况514“山西路湖南路”写字楼板块概况62南京写字楼物业市场各板块竞争项目分析；621“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块分析6211“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块竞争项目概况6212“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块竞争租售模式分析11213“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块销售/租赁价格分析11214“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块客户入驻情况分析1222“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块分析12221“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块竞争项目概况12222“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块租售模式分析16223“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块销售/租赁价格分析17224“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块客户入驻情况分析1723“山西路湖南路”写字楼板块分析18231“山西路湖南路”写字楼板块竞争项目概况182232“山西路湖南路”写字楼板块租售模式分析19233“山西路湖南路”写字楼板块销售/租赁价格分析19234“山西路湖南路”写字楼板块客户入驻情况分析20第三部分大地华侨路项目写字楼项目配套建议211内部配套2111硬件设施21111竞争项目内部楼宇自动化系统分析；21112竞争项目内通讯自动化系统分析；22113竞争项目内部安全防范自动化系统分析；23114竞争项目内部消防自动化系统分析；24115竞争项目内部办公自动化系统分析；25116竞争项目内部电梯配比分析2612软件设施27121竞争项目物业服务分析；272外部配套2821竞争项目车位配比分析2822竞争项目建筑外立面分析；29第四部分大地华侨路项目写字楼初步价格定位301大地华侨路写字楼项目初步销售价格定位；302大地华侨路写字楼项目初步租赁价格定位；313大地华侨路写字楼项目租售初步结论；32第五部分大地华侨路项目商业初步价格定位331大地华侨路写字楼项目商业首层销售价格建议332大地华侨路写字楼项目商业二、三层价格销售价格建议343第一部分南京写字楼物业市场概况1南京写字楼市场呈现供大于求态势，价格与住宅倒挂数据来源南京网上房地产统计数据通过南京网上房地产对2008年一季度南京写字楼市场供销统计数据显示，2008年13季度南京写字楼新上市量约为1208万，销售总量约为491万，市场整体继续延续2007年供大于求的特征。在市场继续保持供大于求的市场特征的同时，城中与本项目同区域的写字楼销售价格与住宅呈现倒挂的现象。例如，位于珠江路上的华利国际该项目办公楼售价约15000元/,而离项目仅一街之隔的木马公寓售价已经达到18000元/，造成该种现象的原因一方面是由于“住宅改商用”满城开花，写字楼办公型物业的价值被低估，另一方面由于写字楼产品进驻门槛高、租金回报低、风险较大，多年来写字楼的受关注程度并不高，加之南京城市整体办公商务氛围不及上海、北京、广州等一线城市成熟，因此出现价格倒挂在所难免。2市场后续供应量庞大，机遇与挑战并存根据南京网上房地产一季度南京写字楼销售数据显示，南京目前约80万平方米办公用房可售。这一数字，2006年2008年一季度南京写字楼市场供销对比图4339452120850383149108614624601020304050602006年2007年2008年13月000050100150200250300上市量（万）销售量（万）供销比4折射出2008年南京写字楼市场的销售压力仍然较大。但随着南京城市经济与投资环境的不断发展，南京整体的商务氛围呈现不断成熟的趋势，写字楼物业面临较大的发展机遇。有机遇的同时，挑战仍然存在。南京写字楼市所面临的问题在于跨国公司及国内知名企业在宁数量相对较少，本地一些实力企业多自建或已购置，消费潜力不大，新兴企业数量不足以消化现有市场的供应量，现阶段供需结构还存在一定脱节现象。3租售模式进一步调整，持有型物业比率增大通过市场观察南京写字楼市场租售模式正在不断进行调整，租售结合的项目在增多。珠江路地铁口的珠江路1号引进“金鹰新天地”后将租售结合的方式转变为只租不售状态。此外，新街口的南京国际金融中心是由全售的方式转为租售的结合的方式。租售模式的不断调整一方面是房地产开发成本的不断走高，鉴于现阶段办公型物业的价值被一度低估，多数开发商采取了“以时间换空间”的价格提升策略。另一方面一些上市公司的持有型物业不断增多，包括招商、世茂、金地、绿地、首创等一线企业。增加持有型物业往往是上市房企的内在需求，因为稳定增长的财务报表能让机构投资者和普通股民安心。此外，城市黄金地段的土地迅速增值、可以暂时避免土地增值税的清算等，也是持有型物业成为“新宠”的原因。4河西CBD将逐步崛起从成交数据看，城中仍然是办公用房成交的主力区域，但河西写字楼销售面积在全市的比重明显提升。河西是南京市政府着力打造的CBD商务中心带有明显政府导向性质，2007年，虽然城中的写字楼销售量仍占全市总成交量的一半以上，但年河西写字楼在全市的销售份额则从2006年的15左右，上升到了30左右。2008年随着紫鑫中华广场、宋都奥体名座等一期标志性建筑接连建成交付，以及2008年南京市政府率先将10大部门办公点设置在河西CBD，河西写字楼市场份额将进一步提升。5第二部分南京写字楼物业市场特征分析1南京城中写字楼物业市场区域划分及特征分析11南京城中写字楼市场已经形成“三足鼎立”态势第一板块“新街口长江路太平南路洪武路写字楼板块”第二板块“鼓楼珠江路广州路写字楼板块”第三板块“山西路湖南路写字楼板块”12“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块概况“新街口长江路太平南路洪武路写字楼板块”。该区域内有大量的写字楼及商务机构，已经具备了成熟的CBD的形态及特征，是南京写字楼最集中的地带，代表楼盘有商茂世纪广场、置地广场、新世纪广场、长发、德基大厦等。新街口地区中高档写字楼的入驻率大多维持在8090，在价格上处于领头羊地位。城市地位的优势、成熟的商业氛围以及相对完善的办公及交通配套成为其价格的最终支撑点。13“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块概况“鼓楼珠江路广州路写字楼板块”，包括绿地广场、易发大厦、新世界中心、龙世中心等，是极具特色的IT商务圈。珠江路经过十年的发展，已逐步发展成为华东地区最大的电子、电脑产品集散地，华利国际、广州路的新世界中心等中高档写字楼相继落成、南京新地标绿地广场的全面竣工、交付，鼓楼珠江路广州路写字楼板块已成为市中心极具吸引力的商务办公板块。614“山西路湖南路”写字楼板块概况“山西路湖南路写字楼板块”、聚集了天星翠琅、和泰大厦、龙吟广场等项目。该板块内写字楼市场发展时间较长，较为成熟，入驻率大多维持在7080，但租赁价格较低。租用该板块内写字楼的以中小规模的企业居多，主要涉及IT、金融、咨询、广告和中介服务等行业。2南京写字楼物业市场各板块竞争项目分析；11“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块分析111“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块竞争项目概况表一楼盘名称CFC长发国际新世纪广场龙台国际南京国际贸易中心地理位置中山东路300号太平路1号中山东路198号中山东路18号售楼电话（物业电话）66670716846533358445188884791099发展商长发房地产开发公司泛亚集团，新浦发展公司龙台房地产有限公司南京兴宁实业有限公司建筑面积1200001300003287080000建筑总层数24层52层21层33楼层规划1至24为办公1至6层为商场和餐饮，7楼开始为办公1至21为办公楼16商业、717写字楼、1833住宅标准层建筑面积（）250080015652500物业管理戴德梁行莱佛仕物业有限公司企祥物业南京未来物业租售方式租售结合租售结合只售不租租售结合销售价格（元/）18000100001200011500标准层层高5米37米49米357楼盘名称CFC长发国际新世纪广场龙台国际南京国际贸易中心租赁价格（元/月）12072只售不租60面积区间（）572894868487270380主力面积（房率7062871667入驻率801008595物业费（元/月）69555物业服务主要内容收发信件，24小时安保，保洁，车库管理收发信件，代办票务，专人保洁，车库管理收发信件，代办票务，24小时安保，专人保洁，卫生清理，收发信件车位数量及租赁价格地下402个暂时免费地下310个租赁800/月。个地下150个租赁600/月。个地下200个；租赁800元/月。个车位配比10810611106写字楼配套公用卫生间，无集中式餐厅独立卫生间，无集中式餐厅公用卫生间，无集中式餐厅卫生公用，有集中餐厅，健身会所电梯部数及品牌7部/三菱6部/三菱4部/三菱7部/三菱主要租户金融，证券，航空，大型外资企业广告公司和IT企业外贸公司和IT企业较多外贸公司为主周边交通状况5W/9W/25W/51W/805W/地铁2号线80W/313W/1W/2W/25W/65W80W/313W/1W/2W/25W/65W地铁1号线8号出口，公交1W、3W、5W、9W、25W、51W表二楼盘名称商茂世纪广场天安国际金轮国际广场金鹰国际地理位置中山南路49号中山南路122号汉中路6、8、10号汉中路89号售楼电话86893074847005488470401884703131发展商南京盛茂房地产开发有限公司南京天都实业有限公司金轮房地产开发有限公司金鹰国际集团建筑面积110000120001000001480008建筑总层数56453260楼层规划16商业、756写字楼18商业，912商务写字楼1726层为办公、2732层为商务套房19层为商业和餐饮，1036为办公区，3760为侨鸿皇冠酒店标准层建筑面积（）800150021002032楼盘名称商茂世纪广场天安国际金轮国际广场金鹰国际物业管理公司江苏盛茂物业管理有限公司南京港力物业管理有限公司新鸿运物业管理公司金鹰物业租售方式租售结合租售结合只售不租只租不售销售价格（元/）150001100017000只租不售标准层层高M323331529租赁价格（元/月）9063只售不租120面积区间（）5035070300602000136610主力面积（）15018016060136得房率668807271入驻率907570100物业费（元/月）87714物业服务主要内容送报纸，信件，定票，卫生清理收发信件、订阅报纸、卫生清扫带收发信笺，专人保洁，24小时安防，停车场管理有偿电工服务，带收发信笺，专人保洁，专人24小时安保，停车场车辆管理，可代办票物。车位数量及租赁价格地下200个租赁1000元/月地下200多个，租赁400元/月未建成地上200个/600元一月，周六周日非停车时间。地下312个/1280元一月。车位配比106108106106写字楼配套卫生公用，有集中餐厅卫生公用，有集中餐厅，有网球场独立卫生间，无集中独立公用卫生间均有，无集中式餐厅。电梯部数及品牌6部/迅达5部/OTIS9部/富士达16部/三菱主要租户IT企业和电子企业较多保险公司，外贸公司，广告公司混合型暂未入驻金融、证券、外资企业居多9周边交通状况地铁1号线，公交34W、1W、16W、100W地铁1号线，公交16W、33W、35W、100W、27W周遍5条公交线路3W、9W、5W、18W、4W，地铁1号线，未来地铁2号线。周遍5条公交线路3W、9W、5W、18W、4W，地铁1号线，未来地铁2号线。表三楼盘名称华泰证券大厦置地广场金鹰汉中新城德基大厦地理位置中山东路50号洪武路55号汉中门大街1号长江路188号售楼（物业）电话84579800847002228666134486816060发展商南京新地房地产开发南京斯亚实业金鹰国际集团德基房地产建筑面积58000600004900049268建筑总层数28303135楼层规划14层商业和餐饮娱乐，428层为办公区。13层为江苏银行430层为办公15层为商业631层为办公14层为某银行，535层为办公标准层建筑面200018001500800物业管理公司江苏长江物业新鸿运物业金鹰物业德基物业租售方式租售结合租售结合只租不售租售结合销售价格（元/）890014000只租不售10000标准层层高M33363437租赁价格（元/月）1001305485面积区间（）8033033913086012561主力面积（）80339130351、265得房率70696872入驻率979810080物业费（元/月）87327物业服务内容带收发信笺，专人保洁，24小时安防，停车场管理24小时报案巡逻，收发信笺，带定机票，有偿维修服务，手水电费。收发信笺，有安防，停车管理，收水电费，日常保洁。收发信笺，定票务，有偿电工服务，专人保洁，有停车场管理。车位数量及租赁价格地上70个，5元一小时，地下100个，500元一个月地上30个/1300150元一月，地下240个/13001500元一月地上45个/820元一月，地下80个/820元一个月地下200个/500元一个月。10车位配比10710811106写字楼配套公用卫生间，有集中式餐厅。全部公用卫生间，无集中餐厅全部公用卫生间，有集中式餐厅。全部公用卫生间，无集中餐厅电梯部数及品牌6部/富士达8部/OTIS5部客梯/三菱。5部/三菱主要租户金融、证券电子企业、硬件公司较多房地产公司、外资企业、设计公司较多。房地产公司、证券公司、外资企业较多。周边交通状况2W、30W、3W11条公交1W、2W、3W、5W、35W、100W、80W、9W、46W、30W、25W7条公交133W、127、W、5W、9W、29W、18W、13W11条公交1W、2W、3W、5W、35W、100W、80W、9W、46W、30W、25W表四楼盘名称丰汇大厦世界贸易中心福鑫国际大厦汇鸿国际大厦地理位置五台山11号汉中路2号洪武路359号白下路89号售楼（物业）电话83203231847118888457170984691000发展商南京丰汇房地产金陵有限公司南京城市开发建设南京汇鸿集团建筑面积33033260008700048000建筑总层数29264223楼层规划1、2楼为餐饮，3、4楼为太平洋建设集团，4楼以上为办公16商业，720写字楼纯写字楼1楼商业、223办公标准层建筑面积1000750800600物业管理公司爱涛物业金陵置业有限公司新和平物业汇鸿物业管理租售方式租售结合只租不售租售结合只租不售销售价格（元/）9500只租不售8500只租不售标准层层高M323553租赁价格（元/月）60756060面积区间（）140290803004550060300主力面积（）150150200120得房率73706868入驻率9710080100物业费（元/月）3816655物业服务内容大楼清洁，保安，信件收发，车库管理定时楼层清理、送发信件、物品保存楼层卫生清理、送发信件、停车管理楼层清理、送发信件、送报纸11车位数量及租赁价格地下60个车位700/月地上50个（600元/月），地下200（800元/月）地上86（500元/月）、地下110（750元/月）地上30个、地上80个（600元/月）车位配比105106106106写字楼配套公用卫生间卫生公用，集中餐厅卫生公用，集中餐厅卫生公用电梯部数及品牌3部/OTIS2部/三菱12部/迅达4部/三菱主要租户培训中心，科技研究单位，外贸公司较多金融机构、外资公司、政府机构外贸、IT企业汇鸿集团内部分公司，科技公司周边交通状况60W、43W、18W、29W、68W、302W、83W、13W、3W、5W、9W4W、5W、9W、18W、25W、34W2W、30W、46W、80W、16W、37W2W、30W、80W、26W、16W、33W、37W112“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块竞争租售模式分析租售模式数量楼盘名称租售结合10CFC长发国际、新世纪广场、南京国际贸易中心、商茂世纪广场、天安国际、华泰证券大厦、置地广场、德基大厦丰汇大厦、福鑫国际大厦只售不租4龙台国际、金轮国际广场、世界贸易中心（金陵饭店）、汇鸿国际大厦只租不售2金鹰国际、金鹰汉中新城“新街口长江路太平南路洪武路”多数办公写字楼销售模式项目均采用租售结合的方式进行，且持有物业的比率呈现逐年增大的趋势。12113“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块销售/租赁价格分析从上图观察得出“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块项目销售价格以新街口为中心辐射递减办公写字楼项目销售价格区间为850018000元/，主力售价区间集中在1000014000元/，租赁价格区间为54140元/月，主力租赁价格区间为6090元/月114“新街口长江路太平南路洪武路”写字楼板块客户入驻情况分析项目名称入驻率入驻企业类型CFC长发国际80金融，证券，航空，大型外资企业新世纪广场100广告公司、IT企业、外贸单位较多龙台国际85外贸公司和IT企业较多南京国际贸易中心95外贸公司为主商茂世纪广场90IT企业和电子企业较多天安国际75保险公司，外贸公司，广告公司较多金鹰国际100金融、证券、外资企业居多华泰证券大厦97金融、证券置地广场98电子企业、硬件公司较多新街口长江路太平南路洪武路写字楼板块租售价格分布图1800010000120001150015000110001700089001400010000950085001207260906312010013054856075606002000400060008000100001200014000160001800020000CFC长发国际新世纪广场龙台国际南京国际贸易中心商茂世纪广场天安国际金轮国际广场金鹰国际华泰证券大厦置地广场金鹰汉中新城德基大厦丰汇大厦世界贸易中心福鑫国际大厦汇鸿国际大厦020406080100120140销售价格（元/）租赁价格（元/月）13金鹰汉中新城100房地产公司、外资企业、设计公司较多。德基大厦80房地产公司、证券公司、外资企业、物流公司较多。丰汇大厦97培训中心，科技研究单位，外贸公司较多世界贸易中心100金融机构、外资公司、政府机构福鑫国际大厦80外贸、IT企业汇鸿国际大厦100汇鸿集团内部分公司，科技公司由于板块位于南京的核心区域交通办公等配套设施相对齐全，板块内写字楼的入驻率大多维持在8090，入驻企业主要以外贸公司、大型金融、证券机构、外资公司以及IT企业为主。12“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块分析121“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块竞争项目概况表一楼盘名称金峰大厦江苏议事园大厦绿地广场地理位置中央路19号中山北路95号中山北路18号售楼（物业）832228885152888883280777发展商南京德嘉置业江苏新大都置业绿地集团建筑面积3000026000300000建筑总层数293189楼层规划15商业、629写字楼113是5星酒店，1530写字楼1F商务大堂、宴会厅、25F奢侈品商业中心、6F商业中心、电影院、7F会议厅、89F健身10F43F办公、4546F空中大堂、47F咖啡吧、48F酒店后勤、4971F六星酒店、72F观光层、7679F餐厅、8081F总统套房、82F绿地俱乐部、871489F灯塔标准层建筑面积10005001900物业管理公司安吉物业江苏议事园酒店物业上海科瑞物业管理有限公司租售方式租售结合租售结合租售结合销售价格（元/）150001200035000标准层层高M27342租赁价格（元/月）9060240面积区间（）9514050150200600主力面积（）1107080340得房率62685562入驻率708070物业费（元/月）63819物业服务内容发送信件、楼内卫生清理发送信件、楼内卫生清理统一管理、楼层清理、信件收发、酒店管理式服务车位数量及租赁价格地下200（800元/月）地上50（600元/月）、地下80（750元/月）地下（1200元/月）车位配比108106108写字楼配套卫生公用、餐厅卫生独立、餐厅公用，又集中式餐厅电梯部数及品牌7部/帝森克虏伯3部/西门子17部/迅达主要租户尚未交付政府机构、金融机构生产制造类、代表处和物流贸易等周边交通状况1W、3W、16W、28W、地铁1号线等16W、100W、34W、26W、56W、3W24W、16W、100W、31W、67W、26W、35W、1W、33W表二楼盘名称华利国际新世界中心珠江1号地理位置珠江路5号珠江路88号珠江路1号售楼（物业）电话850188968406809783376988发展商华威房地产开发华威房地产开发金鹰国际集团建筑面积870001941079954907建筑总层数地上47，地下34453楼层规划17层为商业，7楼以上均为办公区底层为商场和餐厅，主楼为办公用楼16楼为商场，6楼以上为办公区标准层建筑面积18601600200015物业管理公司华威物业新世界中心物业南京金鹰物业租售方式只售不租只租不售只租不售销售价格（元/）14000只租不售只租不售标准层层高M34533租赁价格（元/月）只售不租75120面积区间（）8025053502120300主力面积（）130245200得房率7862873入驻率暂未交付10070物业费（元/月）4525层以下39、25层以上486物业服务内容代收发信件，代办票务，24小时安保，专人保洁，车库管理代收发信件，代办票务，24小时安保，专人保洁，车库管理代收发信件，代办票务，24小时安保，专人保洁，车库管理车位数量及租赁价格地下400暂未定地下500500/月900/月地下4251000/月车位配比106106108写字楼配套公用卫生，无集中式餐厅独立卫生间，无集中式餐厅全公用卫生间，无集中式餐厅电梯部数及品牌10部/瑞士迅士达11部/三菱8部/上海三菱主要租户金融，证卷，航空，大型外资企业广告公司，IT硬件公司电子企业、外资公司、外资金融机构周边交通状况5W/9W/25W/51W/805W/地铁2号线80W/313W/1W/2W/25W/65W5W/9W/25W/51W/805W/地铁2号线表三楼盘名称易发大厦龙世中心苏宁环球地理位置中山路179号广州路2号广州路188号售楼（物业）电话833272166662230083322388发展商南京易发房地产南京龙世宝业房地产苏宁房地产开发有限公司建筑面积260001200080000建筑总层数141328层楼层规划13商业、414写字楼13商业、4到13是办公底层为商务中心，主楼为办公区域和五星级酒店16标准层建筑面业管理公司南京易顺物业管理未定戴德梁行物业管理公司租售方式只售不租租售结合只租不售销售价格（元/）11000140000只租不售标准层层高M336268租赁价格（元/月）607590面积区间（）1301400150700165940主力面积（）150180250200得房率7867075入驻率8080100物业费（元/月）5675物业服务内容专人清理各楼层卫生，信件收发报纸传送，信件收发，卫生的定时清理收发信件，票务，24小时安保，专人保洁，车库管理车位数量及租赁价格地下100个（600元/月）地下80个（600元/月）地下300400与酒店共用700/月车位配比106106106写字楼配套独立卫生间、有集中式餐厅公用卫生间、有集中式餐厅公用卫生间，无集中式餐厅电梯部数及品牌3部/OTIS2部/IEF8部/三菱主要租户技术管理公司、保险公司律师事务所、教育企业电子企业办事处较多周边交通状况公交路线22W、28W、1W、33W、35W、38W、3W、100W，地铁1号线珠江路站地铁1号线珠江路站、公交1W、22W、28W、25W、30W、33W、35W、38W、65W6W/13W/83/91W122“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块租售模式分析租售模式数量楼盘名称租售结合5金峰大厦、江苏议事园大厦、绿地广场、易发大厦、龙世中心17只售不租1华利国际只租不售3新世界中心、珠江1号、苏宁环球“鼓楼珠江路广州路”板块多数办公写字楼销售模式项目均采用租售结合的方式进行，且持有物业的比率呈现逐年增大的趋势。18123“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块销售/租赁价格分析鼓楼珠江路广州路写字楼板块租售价格分布图1500012000350001400011000140009060240751206075900500010000150002000025000300003500040000金峰大厦江苏议事园大厦绿地广场华利国际新世界中心珠江1号易发大厦龙世中心苏宁环球050100150200250300销售价格（元/）租赁价格（元/月）从上图观察得出“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块项目销售价格以鼓楼为中心辐射递减，办公写字楼项目销售价格区间为1100035000元/，除去个别超高端办公楼项目外主力售价区间集中在1200015000元/，租赁价格区间为60240元/月，主力租赁价格区间为6090元/月。124“鼓楼珠江路广州路”写字楼板块客户入驻情况分析项目名称入驻率入驻企业类型江苏议事园大厦80政府机构、金融机构绿地广场70大型外资企业分公司、代表处和物流贸易、金融类公司新世界中心100广告公司，IT硬件公司珠江1号40电子企业、外资公司、外资金融机构易发大厦80技术管理公司、保险公司龙世中心80律师事务所、教育企业苏宁环球100电子企业办事处、IT企业由于板块位于南京的文化科技主轴上，应此板块内除个别新投入使用的写字楼外，多数写字楼的入驻率大多维持在7080，入驻企业主要以IT企业、电子企业为主。1913“山西路湖南路”写字楼板块分析131“山西路湖南路”写字楼板块竞争项目概况楼盘名称天星翠琅中环国际广场和泰大厦龙吟广场地理位置云南北路49号军人俱乐部内山西路128号山西路布料城旁售楼（物业）电话93600581833766668663628883453123发展商南京广厦置业江苏汇达房地产江苏和泰置业有限公司江苏创宁实业发展建筑面积300001217325800059500建筑总层数22502830楼层规划14裙楼，5楼会所622写字楼18商业，1023写字楼，2550公寓地上28层，其中16层为裙楼，12层为15层商业用，616层办公，1730住宅。标准层建筑面积400180017001600物业管理公司广厦物业管理中心大酒店和泰物业管理南京快乐世家物业租售方式租售结合只售不租租售结合租售结合销售价格（元/）900013000170001400010000标准层层高M313153733租赁价格（元/月）48只售不租5446面积区间（）30848168168090170096216主力面积（）70140200130100得房率66706872入驻率70708079物业费（元/月）666855物业服务内容代收信件，送报纸统一管理、保洁、信件收发、酒店管理式服务代收信件，送报纸收发信件，公共区域清洁，房屋带租。车位数量及租赁价格地面30个，500/月，地下100，700/月地下500个300元/月地下200个，1000元/月地下车位300个车位配比108106108106写字楼配套卫生公用，餐厅卫生公用，有集中餐厅卫生公用，集中餐厅公用卫生，无餐厅电梯部数及品牌3部/日立6部/迅达8部/三菱11部/三菱主要租户贸易、运输暂未交付金融机构、广告公司、电子企业私人学校，外贸公司和广告公司。周边交通状况26W，3W，303W26W,16W,13W,8W,34W,100W等3、8、67、74、114、52、13、地铁1号线26W,16W,13W,8W,34W,100W等20132“山西路湖南路”写字楼板块租售模式分析租售模式数量楼盘名称租售结合3天星翠琅、和泰大厦、龙吟广场只售不租4中环国际广场、“山西路湖南路”板块大多数办公写字楼销售模式项目均采用租售结合的方式进行去化，“山西路湖南路”板块是以商业为主的城市次商圈，并不是写字楼租户的热点地区，这样的方式有利于规避风险，同时租售结合的方式也能够起到吸引投资客购买的目的。133“山西路湖南路”写字楼板块销售/租赁价格分析山西路湖南路写字楼板块租售价格分布图90001500014000100004854460200040006000800010000120001400016000天星翠琅中环国际广场和泰大厦龙吟广场4244464850525456销售价格（元/）租赁价格（元/月）从上图观察得出“山西路湖南路”写字楼板块项目销售价格区间为900015000元/，主力售价区间集中在1000014000元/，租赁价格区间为4654元/月。21134“山西路湖南路”写字楼板块客户入驻情况分析项目名称入驻率入驻企业类型天星翠琅70贸易、电子企业、广告公司和泰大厦70金融机构、广告公司、电子企业龙吟广场79私人学校，外贸公司和广告公司。“山西路湖南路写字楼板块”依托城市副商业中心优势，入驻率大多维持在7080，但租赁价格较低。租用该板块内写字楼的以中小规模的企业居多，主要涉及IT、金融、咨询、广告和中介服务等行业。22第三部分大地华侨路项目写字楼项目配套建议1内部配套11硬件设施111竞争项目内部楼宇自动化系统分析；项目名称楼宇自动化系统CFC长发国际中央空调有单控，自动供排水，便配电监控，电梯内有监控、新风系统新世纪广场中央空调有单控，自动供排水，便配电监控，电梯内有监控龙台国际中央空调有单控，自动供排水，便配电监控南京国际贸易中心空调自控、供排水自控、交配电监视、电梯监视商茂世纪广场空调自控、供排水自控、交配电监视、电梯监视天安国际空调自控、供排水自控、交配电监视、电梯监视金轮国际广场中央空调自控，交配电监控，自控供排水。金鹰国际中央空调可单控，自动供排水系统，后备供电系统华泰证券大厦有自动供排水，有中央空调，有供电系统置地广场中央空调单控、自动供排水，单独供电系统、电梯监视系统金鹰汉中新城自动供排水，有供电系统德基大厦中央空调可单控，自动供排水，有变配电监控，有电梯监控、备用电源丰汇大厦交配电监控，自控供排水世界贸易中心中央空调自控、自动排水系统、电梯监视福鑫国际大厦中央空调自控、排水系统、电梯监视汇鸿国际大厦独立空调、供排水自控、电梯监视金峰大厦空调自控外带独立空调、供排水自控、交配电监视、电梯监视江苏议事园大厦写字楼独立空调、供排水自控、交配电监视、电梯监视绿地广场暖通动力、空调末端、新风系统、蒸汽加湿装置、电子空气过滤装置、供电、排水系统华利国际独立空调，自动供排水，电梯内有监控、新风系统新世界中心独立空调，自动供排水，便配电监控、电梯内有监控珠江1号中央空调有单控，自动供排水，便配电监控，电梯内有监控易发大厦中央空调和独立空调自控、排水系统的控制、电梯监视龙世中心空调自控、供排水自控、交配电监视、电梯监视苏宁环球独立空调有单控，自动供排水，交配电监视、新风系统天星翠琅中央空调自控、自动供排水自控、交配电监视、电梯监视中环国际广场中央空调、分户式空调自控、自动排水自控、交配电监视、电梯监视、新风和泰大厦空调自控、供排水自控、交配电监视、电梯监视龙吟广场空调自控外带独立空调、交配电监视、电梯监视23从竞争项目分析显示目前南京各写字楼项目楼宇自动化系统均较为传统，局限于中央空调有单控，自动供排水，交配电监视、新风系统、备用电源系统，交配电监视六大系统，建议本项目以该六大系统作为基础充分满足市场基本要求，并在可能的情况下需依据未来办公的发展潮流进行提升性设计。112竞争项目内通讯自动化系统分析；项目名称通讯自动化系统CFC长发国际综合布线（电话与网络分开）、光纤接入、电梯和公共区域有移动信号增强、楼宇WIFI新世纪广场综合布线（电话与网络分开）宽带系统、电梯和公共区域有移动信号增强系统龙台国际综合布线（电话与网络分开）、有宽带，电梯和公共区域有移动信号增强系统南京国际贸易中心综合布线、公共网络平台，信息覆盖商茂世纪广场电话宽带接入、有移动信号增强系统、卫星电视系统天安国际公共网络与电话系统、信息覆盖系统金轮国际广场移动信号增强系统，线路综合布置。金鹰国际有光纤接入，移动信号增强，有开放的网络平台。华泰证券大厦有网络接入，办公区域电梯内有移动信号加强。置地广场网络、电讯，各层有移动信号加强，可无线上网。金鹰汉中新城网络光纤接入，电讯系统接入。德基大厦网络光纤接入，电梯和公共区域有移动信号增强系统，有无线上网平台。丰汇大厦宽带接入，电讯接入，电梯移动信号覆盖。世界贸易中心网络光纤接入，电梯和公共区域有移动信号增强系统，有无线上网平台。福鑫国际大厦电话宽带接入、有移动信号增强系统、卫星电视系统汇鸿国际大厦电话宽带接入、移动信号加强系统金峰大厦综合布线（电话与网络分开）宽带系统、电梯和公共区域有移动信号增强系统江苏议事园大厦电话宽带接入、有移动信号增强系统、卫星电视系统绿地广场光纤入户、综合布线，各层移动信号加强华利国际有宽带，电梯和公共区域有移动信号增强系统新世界中心综合布线（电话与网络分开）、有宽带，电梯和公共区域有移动信号增强系统珠江1号综合布线（电话与网络分开）、光纤、电公共区域移动信号增强、楼宇WIFI、卫星电视易发大厦宽带、电话接入，信号加强系统龙世中心电话宽带接入、移动信号加强系统苏宁环球有宽带，电梯和公共区域有移动信号增强系统天星翠琅电话、网络线路综合分布、电话宽带接入中环国际广场内部综合布线系统、外部通讯接口、宽带接入和泰大厦信号加强系统、综合布线、宽带系统龙吟广场综合布线（电话与网络分开）、光纤接入从竞争项目分析显示目前南京各写字楼项目通讯自动化系统均较为传统，局限于综合布线（电话与网络分开）、光纤接入、电梯和公共区域有移动信号增强系统、楼宇WIFI系统、卫星电视五大系统，建议本项目以24该五大系统作为基础充分满足市场要求，进行提升性设计。113竞争项目内部安全防范自动化系统分析；项目名称内部安全防范自动化系统CFC长发国际有24小时防盗监控，车库出入口有监控，红外监控、各楼层闭路电视监控新世纪广场有24小时防盗监控，车库出入口有监控，防盗报警、各楼层闭路电视监控系统龙台国际车库出入口有监控，有防盗报警系统、各楼层闭路电视监控系统南京国际贸易中心24小时公共闭路监视、各写字楼有报警系统，地下车库有黑白监视商茂世纪广场有闭路监视、防盗报警，车库有监视，刷卡电梯系统天安国际公共闭路监视、防盗报警、各楼层闭路电视监控系统金轮国际广场24小时公共区域监控，地下车库黑白监控、各楼层闭路电视监控系统金鹰国际24小时安全监控，各楼层公共区域、电梯口、主要出入口均有监控。华泰证券大厦有红外监控，各楼层电梯内军有24小时防盗监控系统置地广场防盗警报系统，停车场出入刷卡，大楼公共区域均有24小时监控系统。金鹰汉中新城红外预警防盗，内部无监控。德基大厦车库出入口无监控，楼内各层有监控，24小时安保。丰汇大厦声光报警，车库专人管理世界贸易中心24小时有闭路监控、各层有防盗报警系统，地下车库监视福鑫国际大厦有24小时公共区域闭路监视、各层写字搂防盗报警汇鸿国际大厦闭路监视、防盗报警金峰大厦24小时闭路监视、楼内各层防盗报警系统、地下车库有监控江苏议事园大厦有闭路监视、有防盗报警绿地广场24小时公共地方闭路监视、各层写字楼防盗报警，地下车库全方位监控华利国际有24小时防盗监控，车库出入口有监控，有防盗报警系统新世界中心有24小时防盗监控，车库有专人管理，有防盗报警系统珠江1号有24小时防盗监控，车库有专人管理，有防盗报警系统易发大厦有闭路电视监视、楼层防盗报警龙世中心24小时闭路监视、防盗报警苏宁环球有24小时防盗监控，车库专人管理，有防盗报警系统天星翠琅24小时视频监控系统、楼层防盗系统中环国际广场保安监控系统、巡更系统、楼层防盗系统、闭路电视监控系统、车库监控系统和泰大厦保安监视系统、车库监视系统、龙吟广场室内红外报警，各楼层闭路电视从市场中竞争项目观察显示目前南京各写字楼项目安全防范自动化系统除个别高端项目外均较为传统，局25限于有24小时防盗监控，车库出入口有监控，红外监控系统、各楼层闭路电视监控系统四大系统，建议本项目以该四大系统作为基础充分满足市场要求，进行提升性设计。114竞争项目内部消防自动化系统分析；项目名称内部消防自动化系统CFC长发国际自动火灾预警系统，自动喷淋、火灾自动报警系统、独立消防增压供水系统、火警直通市消防中心系统新世纪广场火灾预警系统与自动灭火系统，龙台国际火灾预警系统与自动灭火系统，火灾自动报警系统南京国际贸易中心有消防栓、火警自动报警、烟熏自动系统商茂世纪广场设有各种智能防火报警系统天安国际消防栓、火警自动报警、烟熏自动系统金轮国际广场自动火警预警系统，自动喷淋，烟熏自动喷水系统。金鹰国际自动火警预警系统和自动火警喷淋系统。华泰证券大厦火警预警系统，与自动喷淋系统。置地广场自动预警，自动喷淋系统。金鹰汉中新城有烟感器，火警预警报警器，自动喷淋系统。德基大厦自动预警，自动喷淋系统。丰汇大厦火警自动预警，烟雾自动喷淋世界贸易中心消防栓、火警自动报警、自动喷水灭火系统福鑫国际大厦有消防栓、火警自动报警、烟熏自动喷水系统汇鸿国际大厦有消防栓、烟熏自动系统金峰大厦有消防栓、火警自动报警、烟熏喷水系统江苏议事园大厦消防栓、火警自动报警绿地广场有消防栓、火警自动报警、消防水系统华利国际有火灾预警系统与自动灭火系统，火灾自动报警系统新世界中心有火灾预警系统与自动灭火系统，火灾自动报警系统珠江1号有火灾预警系统与自动灭火系统，火灾自动报警系统易发大厦自动火警预警系统和自动火警喷淋系统。龙世中心火警自动报警、自动喷淋系统苏宁环球有火灾预警系统与自动灭火系统，火灾自动报警系统天星翠琅消防栓、火警自动报警、烟熏自动系统中环国际广场消防报警系统、通风排烟系统、喷淋灭火系统和泰大厦火警自动报警、烟熏自动系统、排烟系统龙吟广场烟感自动喷淋系统，火警报警从市场中竞争项目观察显示目前南京各写字楼项目消防自动化系统除个别高端项目外均较为传统，局限于自动火灾预警系统，自动喷淋、火灾自动报警系统、独立消防增压供水系统、火警直通市消防中心系统五大系统，建议本项目以该五大系统作为基础充分满足市场要求，并在可能的情况下需依据未来办公的发展潮流进行26提升性设计。115竞争项目内部办公自动化系统分析；项目名称内部办公自动化系统CFC长发国际公共信息服务公告系统，智能卡系统、内建物业管理平台新世纪广场公共信息服务公告系统，管理软件龙台国际无南京国际贸易中心无商茂世纪广场公用信息服务、智能卡服务天安国际无金轮国际广场智能软件管理，公共信息服务公告系统。金鹰国际有物业管理，公用信息，智能卡，商场管理应用软件。华泰证券大厦有物业管理软件平台置地广场有物业管理软件平台金鹰汉中新城有物业管理软件平台德基大厦有物业管理软件平台、公共信息服务公告系统丰汇大厦无世界贸易中心公用信息服务、门禁刷卡系统福鑫国际大厦无汇鸿国际大厦无金峰大厦物业管理软件平台、智能卡服务江苏议事园大厦物业管理软件平台绿地广场物业管理软件平台一卡通系统、公共信息服务公告系统，智能卡系统华利国际公共信息服务公告系统公告系统，智能卡，管理软件新世界中心物业管理，公共信息服务公告系统，管理软件珠江1号物业管理软件平台，公共信息服务公告系统易发大厦公共信息服务公告系统龙世中心公共信息服务公告系统苏宁环球公共信息服务公告系统，智能卡，酒店管理软件、物业管理软件平台天星翠琅公共信息服务公告系统中环国际广场公共信息服务公告系统，智能卡和泰大厦无龙吟广场无从市场竞争项目分析显示目前南京各写字楼项目办公自动化系统除个别高端项目外均较为传统，局限于物业管理软件平台一卡通系统、公共信息服务公告系统，智能卡系统三大系统，建议本项目以该三大系统作为27基础充分满足市场要求，并在可能的情况下需依据未来办公的发展潮流进行提升性设计。116竞争项目内部电梯配比分析项目名称标准层面积电梯部属品牌电梯服务半径部/CFC长发国际25007部/三菱3571新世纪广场10006部/三菱1667龙台国际15654部/三菱3913南京国际贸易中心25007部/三菱3571商茂世纪广场8006部/迅达1333天安国际15005部/OTIS3000金轮国际广场21009部/富士达电梯2333金鹰国际203216部/三菱电梯1270华泰证券大厦20006部/富士达电梯3333置地广场18008部/OTIS。2250金鹰汉中新城15005部/三菱。3000德基大厦8005部/三菱1600丰汇大厦10003部/OTIS3333世界贸易中心7502部/三菱3750福鑫国际大厦80012部/迅达667汇鸿国际大厦6004部/三菱1500金峰大厦10007部/帝森克虏伯1429江苏议事园大厦5003部/西门子1667绿地广场190017部/迅达1118华利国际186010部/瑞士迅达1860新世界中心160011部/三菱1455珠江1号20008部/三菱2500易发大厦14003部/OTIS4667龙世中心7002部/IEF3500苏宁环球28578部/三菱3571天星翠琅4003部/日立1333中环国际广场18006部/迅达3000和泰大厦17008部/三菱2125龙吟广场160011部/三菱电梯1455从竞争项目分析显示目前南京各写字楼项目电梯服务半径区间为664667部/，除去个别高端项目竞争项目电梯主力的服务半径为130250部/，建议本项目以该区间作为基础充分满足市场要求，并在可能的情况下需依据未来办公的发展潮流进行提升性设计。2812软件设施121竞争项目物业服务分析；项目名称物业服务CFC长发国际代收发信件，24小时安保，专人保洁，车库管理新世纪广场代收发信件，代办票务，专人保洁，车库管理龙台国际代收发信件，代办票务，24小时安保，专人保洁，南京国际贸易中心各楼层的卫生清理，收发信件商茂世纪广场送报纸，信件，定票，卫生清理天安国际收发信件、订阅报纸、卫生清扫金轮国际广场代收发信笺，专人保洁，24小时安防，停车场管理金鹰国际有偿电工服务，带收发信笺，专人保洁，专人24小时安保，停车场车辆管理，可代办票务。华泰证券大厦带收发信笺，专人保洁，24小时安防，停车场管理置地广场24小时巡逻，收发信笺，定机票，有偿维修，收水电费。金鹰汉中新城收发信笺，有安防，停车管理，带收水电费，日常保洁。德基大厦收发信笺，定票务，有偿电工服务，保洁，停车场管理。丰汇大厦大楼清洁，日常保安，信件带收发，车库安全管理世界贸易中心定时楼层清理、送发信件、物品保存福鑫国际大厦楼层卫生清理、送发信件、停车管理汇鸿国际大厦楼层清理、送发信件、送报纸金峰大厦发送信件、楼内卫生清理江苏议事园大厦发送信件、楼