2008年11月份镇江楼市分析报告

2008年11月份镇江楼市分析报告目录一、宏观政策法规二、全国房产动态各地楼市三、本地楼市土地市场（）土地供应镇江楼市（）市场动态（）十月份镇江楼市销售情况2008年11月份镇江市区成交情况2008年111月成交套数、面积、总额、均价环比情况2008年11月镇江市区销售量同比情况区域供求结构2008年11月镇江楼市销售排行榜一、全国政策法规11月起实施的新政一、首次购90平米以下住房契税下调至1政策原文从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1。评论以直接减少契税的办法减轻购房者的压力二、暂免印花税和土地增值税政策原文对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。评论税费降低，鼓励购房者购房置业三、首次购房贷款利率的下限扩大为07倍；首付款比例调整为20政策原文金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。评论减轻买房人的贷款压力四、央行下调存贷款基准利率公积金利率不变政策原文从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存款基准利率由现行的387下调至360，下调027个百分点；一年期贷款基准利率由现行的693下调至666，下调027个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。评论贷款利率继续降低，鼓励消费，刺激欲望。五、建行出台细则最低首付款比例调整为20政策原文中国建设银行日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为。评论各银行纷纷出台细则，拉动楼市。六、11月27日个人住房公积金存贷款利率下调政策原文通知明确，调整个人住房公积金存贷款利率的有关事项如下一、从2008年11月27日起，当年归集的个人住房公积金存款利率从072调整为036，上年结转的个人住房公积金存款利率从288调整为198。二、从2008年11月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率054个百分点。五年期以下（含五年）从405调整为351，五年期以上从459调整为405。通知要求，各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理，严格贷前审查，加强贷后管理，切实控制贷款风险。评论商业贷款的利率降低以及公积金利率的降低等民心政策，让更多的人买得起房。总评随着全球经济的疲软，楼市股市不免收到影响，国家出台了一系列民心政策，旨在回复市场市场信心，拉动内需。出台的一系列房产政策正是促进购房者的消费欲望。镇江政策法规一、11月4日将降低企业用地成本，加大个人房贷支持力度政策原文摘要11月4日，市政府出台关于进一步促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见。意见指出要加强对我市房地产市场的宏观调控，合理引导房地产开发与消费，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。评论加强市场宏观调控制，旨在促进镇江房地产市场健康稳定发展。二、11月5日我市上调普通住宅物业管理服务收费标准政策原文11月5日，市物价局发布关于调整镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准的通知，上调了我市普通住宅物业管理服务收费标准。通知规定的新物业服务收费标准为多层（7层（含）以下）分15级，标准为025110元平方米月；高层（8层（含）以上）分15级，标准为065140元平方米月。原收费标准为多层（7层（含）以下）分15级，标准为020085元平方米月；高层（8层（含）以上）分15级，标准为050110元平方米月。评论促进物业管理的健康发展。总评作为三线城市的镇江，积极出台相关政策，树立市民信心，促进楼市健康稳定发展。二、全国房产动态多地楼市成交11月回升中国房产网讯11月刚刚结束，焦急等待楼市动向的各地市场整理出11月份最新成交记录，京沪穗等重要城市房地产市场成交量大幅攀升的信息占据了几乎所有财经媒体的头条位置。北京、上海、杭州等地新房或二手房成交量环比平均增长接近五成，市场为之一振。但上海证券报深入采访后发现，多数开发商和市场人士并不认同“小阳春”说法，并称楼市深入调整周期远未结束。各地统计数据显示，11月，北京期房网上签约13027套，比10月增加58，现房签约为1593套，与10月的1041套相比也增加达53。上海商品住宅7085万平方米的成交量环比10月上升了4198；深圳商品住宅交易环比增加2550套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。杭州市区不含萧山、余杭共成交二手房1419套，这一成交量不仅是今年6月份以来的新高，也实现了环比616的增幅。业界不认同回暖的三大原因包括房贷利率下降等新政效果促进了部分购房交易，但一些城市开发商在久撑不下的情况下集中推出供应量也是导致交易上升的供给方动力，这反而说明开发商资金重压明显；成交量上升五成多为环比，因为10月市场过于低迷，11月的成交回升并不代表市场已经走出低谷。以南京为例，11月南京商品住宅成交量高达3817套，创下半年以来月成交量之最。但今年前11个月，南京商品住宅累计成交量仍较去年同期下降581；最后，消费者对未来经济形势的判断不明朗，消费意愿可能随着实体经济的下滑进一步紧缩。股市投资无法恢复收益的情况下，很多刚性需求的购房意愿将继续延后。本次楼市成交上升的重要原因之一是供应增加。“成交上升数据有绝对和相对之分，如果相比供应量的增加，去化率其实仍然不高。”杭州滨江房产董事长威金兴表示。以深圳为例，上月深圳商品住宅交易量创年内最大值，但同时，上月深圳住宅批售供应量也巨额倍增，新批商品房项目22个，共提供12343套、10819万平方米商品房，其中商品住宅为11211套、9983万平方米，环比分别增长27671和23886。值得一提的是，即便是暂时回暖，对开发商来说倒有利于回笼部分资金。“如果成交良好，可以部分改善开发商的资金链问题，还可利用这批资金进行战略调整，准备过冬。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅称。一位开发商坦言，在楼市景气周期远未到来的时候，开发商需要做的仍是埋头积蓄“过冬”能量，这种能量仍然主要围绕资金链展开。“从银行、资本市场等方面直接融资是不大可能的，主要是销售回款。开源之外是节流，这主要体现在短期不再拿地、减少开工量，寻求政府支持，能晚上市销售的就晚上市。”上述开发商称。在此情况下，一位杭州开发商表示除杭州市中心部分楼盘外，大量的供给压力仍会带来杭州房价向下调整。南京11月日均认购200余套南京楼市11月销售数据新鲜出炉。日均认购200余套的数字，超过传统销售旺季9、10月份，令不少开发商心生暖意。南京网上房地产统计数据显示，截至11月30日零点，南京商品房住宅共认购6149套，成交3825套，日均认购量突破200套。对比10月，本月商品房住宅认购上升近5成，成交量则上升5成多。而从最近3个月南京商品房住宅的销售曲线也可以看出，认购和成交量均呈现逐步上升的趋势。总评楼市渐渐回暖，政策初见成效。本地楼市一、土地市场据国土局网站内容镇江市05期建设用地出让成交结果地块号区县地块名称（地块详情可以点开进入链接）起始价（万元）成交价（万元）挂牌日期成交日期200851镇江市丁卯桥路农贸市场地块260026502008111220081121200852镇江市丁卯谷阳路东纬一路北地块700071002008111220081121200853镇江市大港临江西路南侧地块3003102008111220081121200854镇江市大港赵声路西侧地块1601702008111220081121200855镇江市大路镇地块2302502008111220081121200856镇江市大路镇二三八省道北地块5005302008111220081121200857镇江市丹徒区DT0708地块370037502008111220081121200858镇江市丹徒区DT0801地块210021502008111220081121200859镇江市丹徒区DT0802地块4700480020081112200811212008510镇江市丹徒区DT0805地块780080002008111220081121镇润工0831润州区润州区金桥大道南侧地块2134472234472008111220081121二、镇江楼市1市场动态本月开盘的楼盘有梦溪嘉苑、中浩国际广场、亚厦风和苑、永安新城家园、银泰万和世家本月楼市活动以树立购房者信心为主，大多数楼盘推出物业保值计划，增强业主购买信心，本月丹徒片区三个楼盘开盘成交飘红。其余各楼盘也策划各种活动吸引购房者目光，从看房送轿车到尚东国际团购洽谈会到魏玛推出假日置业计划活动层出不穷。时间楼盘片区活动性质详细事件11月1日香江世纪名城京口区开盘11月1日逆市飘红一期盛大开盘11月1镇江义乌小商镇江新开盘、发镇江浙商投资研讨会暨义乌小商品城招日品城区布会商发布会召开11月1日沃得城市广场镇江新区活动沃得地产08巨献暨沃得城市中心沃尔玛启幕庆典11月8日优山美地京口区开盘、抽奖活动优山美地11月8日盛大开盘看房豪礼现场钜献11月9日华都名城润州区招商发布会11月9日华都财富广场招商发布会华彩亮相11月15日中浩国际广场润州区开盘中浩国际广场11月15日盛大开盘11月15日亚厦风和苑丹徒区开盘亚厦风和苑逆市飘红，开盘当日订购31套11月15日香江世纪名城京口区优惠香江世纪名城限时优惠启动首付58万即可得两房11月18日义乌小商品城镇江新区楼讯义乌小商品城三号楼11月18日封顶11月18日魏玛假日丹徒区楼讯魏玛假日“假日置业计划”全面启动11月29日永安新城家园东区丹徒区开盘11月29日共同见证永安新城家园（东区）的魅力11月29日银泰万和世家丹徒区开盘11月29日，位于丹徒区谷阳大道62号的银泰万和世家盛世开盘。11月30日鑫韵花苑润州区荣誉鑫韵花苑被评为消费者信的过楼盘和最具东方情韵楼盘开盘简讯楼盘名称香江世纪名城11月1日香江世纪名城逆市飘红一期盛大开盘11月1日，位于江苏大学正对面，拥有绝佳的地理位置的香江世纪名城在中山东路售楼处盛大开盘。逆市飘红，当天成交20余套，创造镇江11月楼市的销售佳绩。更多详情点击此处。楼盘名称镇江义乌小商品城镇江浙商投资研讨会暨义乌小商品城招商发布会召开镇江义乌小商品城于2008年11月1日举办招商新闻发布会，镇江首家“体验式购物广场”呼之欲出，镇江义乌小商品城的建设势必引领镇江商业的一场变革。更多详情点击此处。楼盘名称优山美地优山美地8日开盘看房豪礼现场钜献11月8日下午，位于谷阳路、禹山风景区的“优山美地”销售中心现场，为期一个多月的“优山美地”看房抽奖活动完美落幕，上千个客户中，抽取了51位幸运者获得了由优山美地精心准备的豪华大奖。更多详情请点击。香江世纪名城楼盘名称亚厦风和苑亚厦风和苑逆市飘红，开盘当日订购31套11月15日，位于镇江丹徒新区的亚厦风和苑盛大开盘，当日创下预订31套的热销奇迹。当天早上一开盘，现场气氛就异常热烈，人流不息，一直到下午5点，售楼部内依旧人头攒动，不时有闻讯赶来的购房者前来咨询。在这个相对冷淡的楼市，亚厦风和苑凭借什么创下此等佳绩更多详情请点击此处。楼盘名称永安新城家园东区11月29日共同见证永安新城家园（东区）的魅力11月29日，风和日丽，永安新城家园盛大开盘，继9月28日开盘推出的4幢房源后，本次永安新城家园又推出了4幢多层以及3幢小高层，一如既往地吸引了许多购房者得关注。开盘当天更是礼献镇江，开盘当日购买享受惊喜优惠。当天成交近20套。更多详情请点击此处。优山美地楼盘名称银泰万和世家银泰万和世家冬日里的热销一把火11月29日，位于丹徒区谷阳大道62号的银泰万和世家盛世开盘。现场的火爆销售出乎大家的意料，售楼处人潮拥挤，现场不停传来购房者成功认购的好消息，那是什么造成了银泰万和世家的热销呢更多详情请点击此处。2十一月份镇江楼市供应情况根据商品房网上备案平台数据统计，全市供应量达到3865套，而镇江市区供应量为2650套，其中京口区供应340套，新区（543套）、润州区（1147套）、丹徒区（620套），供应量较10月份相比稍有下降。但销售情况也较10月份相比有一定的提升。永安新城家园市场供应分析620,23340,131147,44543,20丹徒京口润州新区3十一月份镇江楼市销售情况（）2008年11月份镇江市区成交情况2008年11月份商品房成交973套，成交面积10991282平方米，成交金额5086018437元，成交均价462732，较10月份相比同比分别上升112,84,2296,1344,同比下降4363，4096，1354，均价上同比4644。去年11月份的房展会将11月份的销售推向了高潮，而今年房展会并没有如期举行，但国家一系列的政策的促动，本月的销售相比前4个月都有所上升，可见政策起到了一定的作用。在国家楼市股市并不景气的情况下，11月份的镇江引发了投资热潮，本月之所以如此高丁卯润州有如此高的均价，主要由于丁卯的两大商业义乌小商品城以及沃得购物广场商铺的热销，而润州区由于金山宝地销售的破冰以及国际工业品城的热销导致均价的拉动，可见在如此大环境下，投资客的目光集中到这些拥有升值潜力的商业不动产上。（）2008年111镇江楼市成交套数、成交面积、成交总额、成交均价环比情况楼市回暖迹象初现，12月的房交会是否对将12月的销售推向高潮令人期待序号辖市区统计销售套数销售面积M2销售金额元均价1润州区333364617318288349415015772京口区254312333114511461094646153丹徒区128158580756182613463542844丁卯204193983298298700215067385大港5469613926122425375247总计973109912825086018437462732成交套数9644221069965138510081023868807875973020040060080010001200140016001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份成交套数成交面积0500001000001500002000001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份成交面积成交总额01000000002000000003000000004000000005000000006000000007000000001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份成交总额成交均价02000400060001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份成交均价（3）2008年11月镇江市区销售量同比情况近两年销售套数050010001500200007年成交套数08年成交套数07年成交套数1441769120510171830132815991729190114931726154008年成交套数96442210699651385100810238688078759731月2月3月4月5月6月7月8月9月101112（）区域销售结构从图中可以看出，除了大港，其余片区的11月份的销售套数均有所提高，其中丁卯片区销售增长可谓上了一个台阶，无论同比还是环比都有所上涨，其中新区政府的一系列优惠政策以及契税优惠促进了本月丁卯片区的销售。由图中可以看出，丁卯的成交金额空前上涨，主要义乌小商品以及沃得购物广场的商铺热销促使成交金额的上涨。图中，京口区的普通住宅的成交均价在4000元左右，而由于优山美地以及我家山水别墅项目的销售在前列在一定程度上影响了京口区的成交均价，润州区主要由于金山宝地商铺以均价20000左右拉升了润州区的均价，以华都名城和万科魅力之城为主的普通住宅的销售均价大概在4500左右，丹徒区的均价一直在稳步上涨，随着配套的日渐成熟以及丹徒片区楼盘品质的不断提高，高品质楼盘销售均价将稳步上涨。丁卯片区随着高层高品质的量不断增多，除去义乌小商品城以及沃得购物广场的销售情况，住宅的销售均价在3950元左右，而本月由于商铺的热销导致整片区销售均价偏高，大港片区主要由于海德公园别墅的销售使得均价有所上升。楼市销售排行11月楼市销售总排行（据房管局房产网站销售数据）从本月销售排行可以看出。本月的商铺投资是购房者抢手的一个投资项目，在全球经济疲软的形势下，说明购房者对商铺这种不动产投资具备信心，而纵观排行前十，住宅项目位置好，配套好，价格实惠依然是首选因素。序号项目名称行政区销售套数销售面积M2销售金额元1镇江义乌小商品城新区5518244014070578002镇江国际工业品城润州5438916613297678253中浩国际广场润州4147917421314757004华都名城润州3740114118947029005东城绿洲京口3629027210678950706中南世纪城京口3242632520267213007魅力之城润州3133995314978072008风景城邦丹徒283319669860882009美林湾新区2625246869613470010沃得花园新区24309883145644970011月份京口区销售排行序号项目名称销售套数销售面积M2销售金额元11月售楼处价格11月实际成交价格物业形态1东城绿洲3629027210678950703300360036789多层2中南世纪城32426325202672130047004754重叠别墅3优山美地215246373783680000170200万7212联排4华厦水木阳光20211610733605300360040003466多层、小高5香江花城19251915919564600420053003650小高、青春公寓6我家山水1613821210164831003850100007355双拼、青春E座7京口花园14166387725330200370046004