2009年春季重庆主城区房地产市场运行预测报告-13页

2009年春季重庆主城区房地产市场运行预测报告希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。核心解读2009年春季土地建筑规模放量在5070万方这个区域内。2009年春季出让土地楼面价格在810900元每平方米这个范围内。2009年春季批准预售许可证的放量为270335万方之间。2009年春季交易成交量为213242万方。2009年春季新增销售存量为4793万方左右。2009年春季新增开发存量为（200）（285）万方左右。2009年春季成交价格为34883678元平方米。一、背景说明1、基于对房地产行业发展的规律性认识不足，因此整个行业尽管众说纷纭，但是我们发现每一种理论和每一种声音后面都缺乏严格的经济学理论依据，以及对行业经济学现象的漠视或者忽视，仅仅依靠个人感情色彩和主观愿望来对房地产行业的走势进行预测和预期，因此大多数预测都严重失真。基于这种情况下，我司希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。2、我司曾经在【2008年重庆土地市场运行报告】中对2008年全年房地产市场的两大指标进行过预测，预测的价格区间为【乐观中的乐观为4434元（套面）、乐观中的悲观为3759元（套面）；悲观中的乐观为3992元（套面）、悲观中的悲观为3384元（套面）】，08年现在数据已经全面出来了，最终价格，我们采用第三方价格做依据作为最后确定价格为建筑面积3998元（我司预测中对于建面和套面关系采用15公摊进行换算，套面价格为4598元每平方米），准确程度为964（偏差量为164元每平米）；我司对于另外一个指标，放量的测算因为我司调整统计口径以后，出现较大偏差，我司预测先期预测放量是预测的开工量，但后来基于经济形式的变化，我司发现开工量很难正常反映市场的正常供应情况，因此调整了统计口径，改成检测预售许可证放量指标。【2008年重庆土地市场运行报告】中我司的预测值为2008年整个市场的全年供应量大概应该在24002900万方之间。2009年最终预售许可证放量为1965万方（一般情况下，从项目开工到拿到预售许可证的时间差为35个月）如果按照预售许可证放量来比较，我司预测准确率为819，如果按照开工量来最终确定（开工量数字还没公布），我司预测准确将会达到100。3、08年四季度我司预测，总的来说，效果不高，主要原因是没有预计到4万亿救市政策的出台，这个政策出台改变了整个成交市场，成交市场在四季度出现明显正异常，超过全年平均成交量的20，证明救市对于刺激需求还是起到了很正面的作用。同时我们对楼市预期也偏向于乐观，因为乐观预期，我们调整我们系数，因此也出现了比较大的偏差。08年四季度预测成绩如下2008年第四季度土地建筑规模放量在125165万方这个区域内。真实数据8389准确率672008年第四季度出让土地楼面价格在850993元每平方米这个范围内。真实数据8818准确率1002008年第四季度批准预售许可证的放量为700770万方之间。真实数据4525准确率6452008年第四季度交易成交量为255286万方。真实数据3751准确率7632008年第四季度的供应存量为13321633万方左右。真实数据1486（搜房数据）准确率1002008年第四季度成交价格为35773766元平方米。真实数据37925准确率994、美国经济危机，走完心里影响期，进入事实和实体影响期。我国对美国经济危机的反映，进入经济传导的周期阶段。美国经济危机对我国的影响逻辑是出口受挫工厂倒闭失业增加消费信心受挫经济下行这样一个逻辑。而对房地产影响的逻辑应该是虚拟资产缩水未来预期收入减少投机热情下降投资热情下降居住购买热情下降。因此从这两条逻辑线来看，我们对09年房地产市场持继续悲观态度。5、行业背景08年四季度，中央政府4万亿财政政策救中国经济，以及随后出台的行业性拯救政策与地方政府大规模的行业拯救政策，客观上刺激了市场交易量。同时年关将近，资金紧缺局面并没彻底改观，不能通过正规渠道谋得资金的开发商开始降价也客观上刺激了08年四季度的需求市场。而这种刺激会对09年一季度产生多大影响，以及持续时间有多长，是我们必须要思考和关注的。6、预测统计口径困扰因为统计口径和统计数据之间的关系，造成数据之间差异性很大。从今年一季度起，我司对以下数据归口统一放量是指预售许可证发放量；成交315网站上显示的成交数据；销售存量发放预售许可证与成交量的差；土地存量获得国土证允许可建建筑规模总量减去预售许可证发放数量；对于存量数据统一，我司统一按照我司的存量数据来统计，即从2006年元月1日起所有重庆国土房管局数据为基础进行重新整理和处理后得到的量为存量。因此我们只解释公司技术误差，而不对官方误差进行解释。预测方法1、说明通常的预测都会采用数理方法进行预测，我们认为，在市场平稳阶段，数据是有用的，在市场处于趋势变化阶段，任何数学方法得出来的预测都只会是预测者的主观愿望，因为当前市场处于趋势改变过程中，我们认为数学方法不能反映整个市场的变化，因此我们放弃了用数学方法来进行预测。2、因果分析方法因为房地产行业的基本逻辑线条是行业利润率行业资金投入土地放量规划放量预售放量成交放量，因此我们认为因果关系假设将更能准确的解释这个行业的走势与动向。3、市场仿真还原分析我们假定，市场上所有供应主体都是带有严重个体气质与个体差异的，每个供应主体对局势的判断会因自己的资本、技术、知识等看法不同，而形成不同的市场判断，从而形成不同的市场决策。同时我们对现在房地产行业市场的市场性质界定为寡头垄断市场与自由市场两者处于分裂前期的市场特性。4、历史分析可能是基于我们自身的气质与经历，我们更看重在整个行业领域内长周期的变化，并对长周期变化中的某个局部保持关注，因此我们的方法是准确判断行业的趋势，在某个节点进行局部技术剖析。5、对比分析因为我们始终是在研究整个行业内的某个区域问题，而不同区域的不同市场周期存在着相对一致的市场最终走势，因此在预测过程中，不同市场的借鉴与参考成为我们整个预测主体的一部分。三、重庆市2009年第一季度房地产运行行情预测（一）土地市场放量预测1、2006年2008年历年土地放量走势图2、06、07、08年首季度放量情况（单位万）2006一季度平均放量23362006年全年平均放量270年均值偏离度52007一季度平均放量4412007年全年平均放量255年均值偏离度7292008一季度平均放量2032008年全年平均放量829年均值偏离度14453、2008年1、3、4季度土地市场放量情况2008年一季度平均放量203万年均值偏离度14452008年三季度平均放量59万年均值偏离度2892008年四季度平均放量28万年均值偏离度663说明1、从季度放量与年度放量关系来看，土地市场放量呈现出巨大的不规则性。也就是历史数据对于土地市场的放量关系不具有明显的价值意义。2、我们对比整个国家宏观经济时候，发现土地市场成交量与宏观经济预期具有明显的相关性。宏观经济景气，土地市场成交量活跃；宏观经济预期不好，土地市场放量萎缩。3、整个土地市场年均值偏离幅度在2008年达到200，说明土地市场更多的是反映的是大资本个体差异，大资本个体对整个经济形式的判断，是对土地市场最终成交的决定性因素。预测2009年一季度土地市场放量总量5070万依据1、宏观经济持续低迷状态，4万亿与具体地产相关性太差。2、上市公司第四季度盈利继续萎缩。中国制造业经理人采购指数下降到38，职业经理人对经济形式预期十分悲观。3、房产二级市场08年四季度特征是放量下跌，资金利润率大幅度减少，资本进入地产热情减少。外行业资本在度进入地产可能性几乎没有。4、12月期，保利，招商、金地曾经吃进一定数量的土地。如果没有强大资金平台做保障的话，他们持续吃地可能性将减少。5、我们对2009年土地市场基本判断为大型地产企业继续吃地，或者一些项目公司吃地成为市场独有现象。（二）土地市场楼面成本预测1、2008年全年重庆成交土地楼面成本趋势2、2007年4季度2008年1、3、4季度成交土地楼面成本对比说明2008年全年土地市场成交均价为1015元每平方米。2季度成交均价1299元。二季度成交的国美地块楼面均价达到8989元，造成该季度平均成交价格大幅度提高。2008年一季度与全年均价偏离程度1092008年三季度与全年均价偏离程度1512008年四季度与全年均价偏离程度1322008年1、3、4季度的偏离程度为42；19；23预测2009年一季度成交土地市场楼面均价范围810900元区间。依据1、我们预测是以2008年三季度为基数进行预测的，原因是因为国美地块造成了08年均价异常，结合宏观经济形式悲观预期。这是我们定基数的基本依据。2、土地市场季度偏离程度很小，一方面说明土地市场供应市场为政府的单主体市场对价格的控制能力；二是说明土地市场价值评估标准的高度稳定性。我们从这个角度而言，给予5左右的正负偏差作为预测依据。（三）批准预售量预测1、2008年全年预售许可证放量图2、2008年各季度预售许可放量与全年平均放量偏离度分析2007年全年取得预售许可证放量数量为2557万方；月均放量为213万方2008年全年取得预售许可证放量数量为1965万方；月均放量为1638万方2008年一季度与全年均值偏离程度3（二月过于特殊，取1、3月平均为季度平均）2008年三季度与全年均值偏离程度1162008年四季度与全年均值偏离程度792008年1、3、4季度的偏离程度为146；185；49预测2009年一季度预售许可证放量270335万方依据1、2006年1月到2008年新增土地存量大幅度减少，仅仅为522万方。2、2008年全年土地市场新增放量仅为995万方。3、09年由于政府对开发商政策放宽，压迫性放量减少，同时因为二级市场持续悲观，开发商资金短缺现象依然严重，这将大幅度降低09年预售许可证的放量。因此我们将大幅度调低预售许可证放量系数。（四）成交量预测1、2007年2008年成交走势图2、07年08年各季度成交量与全年平均成交量偏离度分析2006年全年成交量为1325万方月均1104万方2007年全年成交量为1924万方月均160万方2008年全年成交量为1253万方月均1044万方。上述各季度的偏离幅度为353；均值为1056均值偏离度依次为114；596；151；899；18406、07、08年一季度偏离度为174；914预测2009年一季度成交量为213242万方。依据1、08年全年平均成交量为104万方，前三季度平均成交量为96万方。第四季度异常拉高，一方面是因为政府大幅度就是政策刺激；二是市场价格过大跌幅所刺激形成的成交，随着价格下跌幅度的缩小，救市政策持续影响的减弱，以及经济预期的持续悲观，我们认为09年第一季度成交市场将出现一次深度的下挫。2、因此我们预测的依据，将参照07年一季度与08年一季度的数值作为基础进行系数调整。（五）销售存量预测1、2008年新增存量趋势图2、历史存量确定关于历史存量因为统计口径过多，而且数据大相径庭，因此很难准确进行计算。我司对于历史存量的口径统一的办法如下从2006年元旦起归零，统计06年元旦以后的预售许可证与销售量差额作为统计标准。因此我司的数据可能会与市场上现有统计数据出现比较大的出入。我司所有数据均以重庆市国土房管局公布的数据为基准进行统计的。我司统计出2006年2008年历史总存量为22819万方。2008年重庆市场新增销售存量为711万方。预测2009年一季度新增存量为28122万方。（六）开发存量预测1、2008年全年开发存量走势图2、历史存量确定关于历史存量因为统计口径过多，而且数据大相径庭，因此很难准确进行计算。我司对于历史存量的口径统一的办法如下从2006年元旦起归零，统计06年元旦以后的国土证放量与预售许可证差额作为统计标准。因此我司的数据可能会与市场上现有统计数据出现比较大的出入。我司所有数据均以重庆市国土房管局公布的数据为基准进行统计的。我司统计出2006年2008年历史总存量为522万方。2008年重庆市场新增销售存量为9698万方。预测2009年一季度开发存量为200（285）万方。（七）价格走势预测1、2007年、2008年房价走势图2、07年08年各季度成交价格与全年平均价格偏离度分析说明1、统计价格混乱，让我们预测时候失去很多辨别的准绳。如2008年12月我司统计出成交均价为3761元每平方米，而房管局公布数据为3541元每平方米。我司价格与搜房价格对比，相差不大。再此基础上，我们采用我司价格作为预测依据，但对于08年前的数据处理，难度甚大，我司依然采用官方数据。因此具体的价格已经不具有太大的意义，因此更重要的在于趋势的判断。2、通过数据显示，07年与08年价格仍然具有很高的差异，在计算土地楼面成本时候，我们发现，07年二季度重庆市全市平均楼面成本仍然为459元每平方米。因此市场价格仍然具有向下行的巨大空