2008年四川省新繁镇项目产品定位建议书(doc 37)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。新繁项目产品定位建议书成都尚智房地产代理有限公司二零零八年十月二十七日FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录前言及思路3一、新繁区域市场及房地产市场现状31、新繁的历史32、新繁的文化33、现在的新繁44、新繁的基础设施建设45、新都2007国民经济和社会发展统计相关数据56、新繁房地产市场77、成都代表性楼盘产品分析11二、繁崇路和家具大道调查15三、项目位置调查及地块分析161、项目位置调查162、地块分析16四、宏观政策、经济17五、项目建议181、规划建议182、产品主体建议203、配套建议234、小区景观建议235、开发节奏建议25五、新繁项目媒介推广策略251、广告的基调252、广告诉求点253、楼盘的命名254、VI、CI系统设计265、广告周期安排266、新繁项目项目推广预算表30六、后记32FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。前言及思路产品的定位是要解决怎么开发，是一个方向性问题，有了正确的方向是走向项目开发成功、利润最大化的的关键，这离不开项目前期强有力的市场调查，然后融会贯通的加以统计、分析研究，结合开发投资估算，项目成本测算，找出一条适合自己发展的路，首先第一步工作调查面即区域市场及新繁房地产市场现状，其次是线沿做项目的两条街（繁崇路和家具大道）的现状及发展规划第三是我们项目这个点，第四是分析体宏观市场和政策市场。从中找出我们的规划、主体（户型配比、物业形态、色彩达配）、配套、交房标准、开发节奏、物业管理、媒介推广方面的突破点，找准自己的方向，做出产品实施建议。一、新繁区域市场及房地产市场现状1、新繁的历史新繁镇是四川省历史文化名镇,距今约2800多年历史。公元前8世纪，蜀王杜宇设繁县，归蜀郡管辖，三国时期，姜维屯垦，更名“新繁县”。1965年，新繁、新都两县合并为新都县，改新繁县为新繁镇。2、新繁的文化21人杰新繁是东汉著名学者和教育家任末、宋代龙图阁学士梅挚、元代宰相张惠、清初著名思想家费密、“五四”文化名人吴虞、当代文豪艾芜、FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。著名作家哈华、神学家袁珂、革命家和清华大学教授刘弄潮的故乡。22地灵镇内有全国唯一保存完好的唐代园林新繁东湖公园（距今1200多年历史），被誉为“西蜀名园”。还有汉传佛教古寺龙藏寺，属于我国少见的“一半子孙庙、一半丛林”性质，现存明代壁画，是四川明代壁画中内容最丰富的一处。另外还有双忠墓、华林寺、殷商遗址水观音、吴虞故居、吴虞墓、三会院等文物保护点。3、现在的新繁新繁镇是四川省历史文化名镇，是国家、省、市、区四级重点镇，成都市13个优先发展的重点镇，成都市生态工贸卫星城，新都区的副中心。新繁镇位于成都市区20公里卫星城圈层上和成都、郫县、彭州、新都四个城市构成的“菱形”结构中心点，在成都市总体规划中被确定为成都市都市区。全镇地势平坦、地质稳定、环境优良、水源丰富、四季分明。平均海拔536米，相对高差5米，属亚热带湿润季风气候，平均气温162摄氏度。全镇幅员面积815平方公里，其中城区面积567平方公里，耕地面积67万亩。（以上资料四川旅游网收集整理）从新繁的历史背景和文化从中找到对我们项目有用的关键词“西蜀名园东湖园”“三国姜维名新繁”“四级重点卫星城”“离蓉市区20千米”我们项目要注入灵魂的东西，在我们的VI，楼盘命名、广告基调、诉求点都要融入文化。虽目前新繁已有以东湖命名的楼盘，但还是做得不够，我们应该升华，以“西蜀为抬头案名”引入蜀文化、三国文化，与现代文化找到平衡点，又现代、时尚，又不乏低蕴还可在“离蓉市区20千米”的基础之上找些我们的诉求点，如“向西驱车一千秒，西蜀贵园一刻到”（按80公里/小时算）来吸引部分成都潜在客户等等。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4、新繁的基础设施建设目前，成都至新繁可通过北新干道天斑路大斑路鸦雀口老成彭成彭高速新繁沙西线团结镇新犀路（荣校路）新繁,因成彭高速与成都的连接路段太远，制约了交通的便捷，为此成彭高架桥改造工程已于2008年4月底开工，高架桥主线向北依次跨越金府路、三环路、铁路西环线、东风渠，穿越大丰镇，至外环路内侧下地，连接成彭高速公路。全长79公里，高架桥为双向六车道，桥宽26米，桥下净空7至9米。根据成都市建委网站公布的内容显示，成彭高速入城段施工大体分为四个阶段三环成彭立交桥的改造，拓宽施工便道；基础及桩基施工；高架桥上部结构施工；底层道路排水及市政管线、绿化、路灯等配套设施。高架桥部分2009年9月30日建成通车，待此高架桥全线贯通，将大在缩短交通时间，这也是此线周边镇和我们项目发展的契机，为此，我们项目的目标客户不仅仅只是新都和新繁市场，还应放眼成都市的市场，开始以试探性的推广宣传，效果好，则更深层次的推广宣传。5、新都2007国民经济和社会发展统计相关数据综合全年实现地区生产总值（GDP）1851亿元，按可比价计算比上年增长180。其中第一产业增加值156亿元，同比增长52，对经济增长的贡献率为24；第二产业增加值1138亿元，同比增长223，对经济增长的贡献率为747；第三产业增加值557亿元，同比增长130，对经济增长的贡献率为229。三次产业比例关系FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为84615301，与上一年相比，第一产业比重上升02个百分点，第二产业比重上升15个百分点，第三产业比重下降16个百分点。人均实现地区生产总值27765元（按常住人口计算），同比增长229。工业和建筑业全年实现工业增加值998亿元，同比增长234，占GDP的比重达539。其中年销售收入500万元以上工业企业以下简称规模以上工业企业实现增加值757亿元，同比增长303,占全口径工业的比重由上年的737上升到758。机械、食品、家具等五大支柱产业向园区集中，推动工业向新型化、集群化、规模化发展。规模企业中五大支柱产业增加值完成482亿元，同比增长333，占全部规模企业的比重为637。在规模以上工业企业中，国有企业增加值588亿元，同比增长125；集体企业增加值13亿元，同比增长404；股份制企业增加值481亿元，同比增长388；三资企业增加值147亿元，同比增长316；私有及其他企业增加值57亿元，同比增长184。工业经济效益进一步提高。规模以上工业企业综合经济效益水平大幅度提高。全年实现销售收入2253亿元，同比增长379；实现利润81亿元，同比增长232；利税总额145亿元，同比增长279；工业企业经济效益综合指数1873，比上年提高157个百分点。全年实现增加值140亿元，同比增长148。建筑企业完成总产值378亿元，竣工产值233亿元。建筑企业施工面积5793万平方米，竣工面积2132万平方米。建筑业生产与效益同步增长。全员劳动生产率为102231元/人，同比增长240；利润总额08亿元，同比增长17倍；税金总额14亿元，同比增长556。房地产销售快速增长。全区商品房销售面积1264万平方米，同比增长891；实现商品房销售额389亿元，同比增长15倍；商品房销售均价为3074元/平方米，同比增长260。人口与就业年末户籍人口总数为6587万人。其中农业人口为3829万人，占总人数的581；非农业人口2758万人，占总人数的419。年末全区纳入统计范围的单位从业人员84763人，同比增长23，其中国有经济单位23761人，同比下降35；集体经济单位8740人，同比增长256；其他经济52262人，同比增长573。年末城镇登记失业人数2223人，城镇登记失业率21。新增就业和再就业人数5260人。农村劳动力输出83万人。全区在岗职工平均工资19070元，同比增长141。城镇居民人FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。均可支配收入14439元，同比增长153；农民人均纯收入5803元，同比增长153。城区居民人均建筑面积34平方米，农村居民人均居住面积55平方米。年末城乡居民人均储蓄存款16万元，同比增长143。（第5项资料新都统计信息网收集整理）从以上数据反映的是新都宏观市场GDP、工业与建筑、人民生活水平和就业的相关数据，较2006年呈上升趋势，包括新都人民的工资和收入水平全区在岗职工平均工资19070元，城镇居民人均可支配收入14439元；农民人均纯收入5803元，城区居民人均建筑面积34平方米，农村居民人均居住面积55平方米。年末城乡居民人均储蓄存款16万元，从这些数据看，这些城乡居民还是有购买能力的，我们走的路线应是中高端路线，不乏品质感，让这些城镇居民花适中的钱也能享受品质社区，让他们能找到优越感和品质感，6、新繁房地产市场新繁楼盘分布图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。从楼盘分布图上看，项目主要分布在镇中心和北面，对于我们项目的南面几乎还是空白，也是我们引领、主导、发展市场的一个契机，已售完项目和无竞争项目都没有可比性，因入市较早，有以前产开发的时代特性，以下是对本项目竞争楼盘的调查统计、对比FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目楼盘参数东湖名居（一期）新城豪庭外滩一号森林锦舍规划面积（亩）15建筑面积（平米）36520物业形态2幢18层，1幢11层61多层车位（辆）229住宅面积（平米）28580商业面积（平米）1750约2400平米左右，共6层容积率3绿化率35最高面积9084户最低面积设计指标主流面积90242户销售部正在搭建，目前还没有相关规划参数等，但以上导旗广告和一单立柱广告。围墙广告已出，还没有售楼部和推广措施FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。竞争楼盘统计对比表户型特点有1幢空中花园小套二，有跃层规划配套社区图书馆、水系、水净化系统等开发公司四川光明置业有限公司成都世宏房地产开发有限公司物业管理费09周围交通北新干线、老成彭路、成彭高速北新干线、老成彭路、成彭高速售楼电话673250006732511183999933还没电话66693336其它销售均价3000价格未出，预计3000以内FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。从整个新繁房地产市场调查情况看，东湖名居无论在产品、和材料的运用、推广上都比其它楼盘要好，一期产品以两幢18层、一幢11层建筑，一梯四户设计，小区配备水系、儿童设施和健身器材，并分设有地下，地上车库。户型没有灰空间设计，只有双层挑高空中花园设计。项目销售预计今年9月份开盘，因项目等原因，目前都还没有对外发售，森林锦舍是一个纯多层住宅，项目地段位置较好，有森林广场，东湖公园和滨江路，这是本项目的地位优势，建筑产品还是3年以前市场规划产品，没有自己的产品特色。新城豪庭项目销售部正在搭建（钢结构），土建工程还未启动。在新繁的主要街道发布有导旗广告和单立柱广告，外滩一号只在项目工地围墙上发布有自己的广告，并且只有案名和形象，销售电话和销售接待中心都还未执行。目前新繁正在进行销售的盘也是唯一的楼盘东湖御景，是一个别墅楼盘，无论是在规划产品、景观上、材料的运用及其它都没有可比性，并且销售情况不是很好，入住率相当低，其它正在修建项目森林锦舍、东湖名居，他们都还未开盘；正在启动项目新城豪庭、外滩一号。供给量在提升，在新繁这样一个镇市场，市场供给量在提升，需求量是有限的，我们的产品只有走差异化的这条路，有自己的特色，有自己的杀手锏，才能在竞争中获胜。我们可从成都相关楼盘中找到我们的特色。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7、成都代表性楼盘产品分析71、中海兰庭中海兰庭在灰空间的运用上有自己相当独到的产品特点，但现在政府对灰空间的运用上有限定，不能超过建筑面积的20，也就是说，100平方的建筑面积，灰空间的面积只能在20平米以下，我们看中海兰庭是如何做灰空间的，1、奇偶数层双层挑高设计以大阳台设计计入半面积，双层奢侈空间不计算建筑面积来增大灰空间，通过装修还可以增加层，变成复式住宅，即可变空间。2、花池设计不计入建筑面积利用花池没有与室内联通的走廊的擦边球来增加灰空间。3、飘窗设计增加宽度和长度，而不计入建筑面积4、入户花园计一半建筑面积（常规做法）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。72、蓝光、碧蔓汀蓝光、碧蔓汀的户型设计也是主推可变空间，主要是入户花园、大阳台和空中花园，也就是在朋城远界项目上运用的方式，但飘窗设计没有中海兰庭那么大，在外观上是东南来风格，景观亭采用坡屋顶形式，用油毛毡瓦，建筑外观采用花岗石，整洁、大方，富有品质感，注重装饰小品、灯具、配饰的协调、统一。注重细节，并配以大型油画，充满艺术气息。在此项目不仅体现的是文化，还有艺术。让人意味深长，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。以下是相关活动图片和景观效果FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。73华润凤凰城华润凤凰城户型设计没有可变空间，但户型设计紧凑，简洁，实用，这里引入了他们的景观小品、建筑材料，和外形层次感的设计。其主要特点体现在以下方面（细节）1道路粗犷、杂而不乱、大方的铺贴。2建筑色彩与景观、小品的色调形成统一，风格稳重而不失现代气息。3建筑富有层次感，特别是窗户的设计为一特色，更宽、更高，通透性及采光效果好，并有飘窗设计，窗框颜色浅绿色设计、有流线感，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二、繁崇路和家具大道调查家具大道及老成彭路，东西各接成彭高速的进口和出口，在新繁地段主要分布有四川新盛家具公司、祥和装饰木器厂、海涛家具厂、合恒家具、精品家具博览中心、重庆片片鱼火锅、华龙酒店、千合家具，主要分页以家具厂为主，也是新繁家具定位的主要大道，据消息和规划局证实，家具大道的家具厂要全部住入家具产业园，搬迁后的土地将被整合，有于土地开发，新繁规划分局正在规划，审核，还未公布。我们将随时与之取得联系，掌握第一手资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三、项目位置调查及地块分析1、项目位置调查本项目周边的建筑都还是城镇效果，找不到现代都市时尚、高层的效果，周边分布有家具厂和洗浴中心等，这也是我们项目引领、培育、发展市场的一个契机，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、地块分析其中黄色部分为住宅用地（135208亩）绿色部分为代征绿化用地（09118）红色部分为代征道路用地（13304亩）本地块成L形状，极不规则，造成建筑平面布局难度，因此在本项目的设计过程中需要最大限度利用土地资源，尽量发挥代征绿化用地的作用，来弥补建筑用地不规则造成的小区的局促感，可以将部分小区公建配套安排在代征地中，使建筑主体达到更好的总体布局。项目南面侧道路为老成彭路，东侧为繁崇路，只有西南侧临街，建议可在此段布置商业，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、宏观政策、经济以下是中国、成都新都区信息办今年10月7日的消息“推进城镇建设，加快城镇结构改造，努力提升城市居住品质。”新繁镇按照2020年城区面积达12平方公里、人口达13万的规划，立足现在，着眼长远，严格按照规划要求，进行科学合理的改造、建设；在资金来源上，充分利用社会投资，把城镇建设与房产开发结合起来，增强城镇投资活力，改善城市环境，切实做好经营城市这篇文章，让新繁城镇形成新的商业、居住活力。新繁镇在城镇建设中，以规划为龙头，以经营城市为手段，以土地整理项目为载体，加快新型社区建设，加大城市开发力度，发展以商业地产、经济适用房、廉租房等多种形式的房地产，营造宜居优势，打造现代商业片区，实现物流、商流、资金流汇集，形成以文化特色、产业特色和商业特色为载体的新都城区副中心。新繁镇在城市开发建设中，将成彭路沿线的家具厂迁入家具园区，腾出的土地进行整合、包装、开发；全面启动18个地块拆迁，共分两批次推进；打通繁江大道，形成新的城市框架；拍卖10号地块，改造正北街；加快吸纳项目开发建设；新城区完成敬老院、派出所、金地二期建设，启动金地三期、廉租房、新城豪庭、政务中心等项目建设。从以上的宏观政策中可读出1、新繁镇按照2020年城区面积达12平方公里、人口达13万的规划。2、将形成以文化特色、产业特色和商业特色为载体的新都城区副中心。3、将成彭路沿线的家具厂迁入家具园区，分两批次推进,打通繁江大道，形成新的城市框架，我们正好在成彭路沿线及家具大道侧。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。五、项目建议1、规划建议11尽量发挥代征绿化用地的作用，来弥补建筑用地不规则造成的小区的局促感，可以将部分小区公建配套安排在代征地中，使建筑主体达到更好的总体布局。12、地下车位可做在单体建筑的基础至正负0之间，可相对减少单独开挖的成本。13、风格建议时尚现代风格本项目建筑风格设定为纯现代风格主要源于以下几方面原因131目标客户群需求建筑风格5325272711693903900102030405060现代风格中式风格欧式风格北美风格地中海式风格一半以上的被访者喜欢现代建筑风格。其次为中式风格。欧式、北美等异域风情对购房者的吸引力相对较弱，主要受区域特征和需求档次的影响。具有大众化效应的现代风格是大多数楼盘的选择。132项目特征本项目规模比较小，总开发量仅2万余平方米左右，在产品的风FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。格上难以发挥，因此与其花大量的成本塑造建筑风格，不如打造具有一定亲和力的现代风格产品，在迎合目标客户群口味的同时，将成本花在可以体现产品性价比的地方，如园林、景观的打造及其他附加值的提升。14布局建议可在地块异型部分布置点式住宅，能最大发挥土地的使用，又与时尚现代风格相吻合，还保证了公共交通、绿化的使用。此部分以条式建筑为主，邻街面布置商业，可采用23层商业，合理布局，最大化的利用土地，15、主入口建议主入可设计在地块东侧，因为西南面设置有铺面，又临次要街道，闹中取静；次入口可设计在地块西南侧即有低商位置，下穿试通道。方便快捷。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。主入口建议次入口建议2、产品主体建议21、户型建议211灰空间的处理（我们项目亮点）A、奇偶数层双层挑高设计双层奢侈空间不计算建筑面积来增大灰空间，通过装修还可以增加层，变成复式住宅，即可变空间。B、花池设计不计入建筑面积利用花池没有与室内联通的走廊的擦边球来增加灰空间。C、飘窗设计增加宽度和长度，而不计入建筑面积D、设置入户花园计212、户型配比FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。本项目为住宅物业，综合本项目定位和片区需求特征，认为本项目户型设计应该以居家型的主力两房（但两房可能过可变空间变为复式三房）和少量三房户型为主。户型配比及面积区间表户型面积区间比例经济套二607020标准套二708025舒适可变套二9010060套三1001205注该表中户型面积均为建筑面积，含公摊。建议将小高层的公摊控制在15以下。在三房的户型配比中，面积在95105平方米的三房，实际上是两房半的概念，针对特定目标客户群，该户型的适用度较高。舒适可变套二60的体量是有必要的，在二三级城市，户型的灵活、可变需求优为突出，购买都真正能体验到实惠，这可从以前我们公司代理项目“朋城远界”销售情况可看出，和成都中海、龙湖、蓝光等盘的操作模式。以经济型、标准型、舒适型配比来对应不同需求的客户，使产品多样化，选择性强。213、户型布局布局干湿分区、动静分区，保证日照，不浪费空间，面积合理利用等FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、配套建议从其它竞争楼盘看，有图书馆的、有水系景观的、有健身场所的等等，我们项目受地块的限制，要做到麻雀虽小，五脏俱全，扬长避短，可配置小型游泳池（如华润凤凰城）、室内小型健身场所等设施。小型游泳池建议儿童游乐设施羽毛球场4、小区景观建议小区园林是体现居住品质的重要方面，为了使本项目最大化达到开发目标，园林设计应该与本项目所倡导品质相协调，共同体现引领性，因此建议本项目的园林设计必须满足以下几方面要求园林设计与小区整体规划和环境相协调、融合，体现小区的整体性；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。尽可能使环境的利用率达到最大化；在细节方面体现环境与人的和谐共生。41、水景由于本项目占地面积不大，因此应当考虑部分立体水景。立体水景不占土地面积而且在成都市的运用也很少。本项目做立体水景可能成为园林设计上的一大特色。（整个景观很简单，但却很精致，水池的底色变化丰富，虽然整个水池面积不大，但却给人耳目一新的感觉）42、路面43小品FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。花盆垃圾桶FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5、开发节奏建议分期开发和分块开发的好处在于,不用一次性投入太大的资金,而且还可以分期推出试探市场反应,控制项目的上市时间，东湖名居等其它楼盘也是分期开发，我们楼盘虽小，结合公司资金运营情况，也可进行分两期开发，试探反应，降低风险。一期开发二期开发五、新繁项目媒介推广策略1、广告的基调广告的基调首先是来自于明晰的客源定位，还应把握住产品的特征，传递现代、时尚、有文化底蕴和冲击力的基调。2、广告诉求点根据我们产品的特点，提炼出和客户最关切最能引导客户购买欲的诉求点。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、楼盘的命名项目案名是项目综合定位的集中反映，一个好的案名能准确地传递项目所涵盖的核心理念，达到吸引主体目标受众的目的。本项目在选择案名时需遵循以下原则文字简洁、音调抑扬，朗朗上口；易传播性；唯一性；有助于项目品牌的树立；表达项目的核心定位。楼盘案名建议西蜀贵园、（西蜀代表的是蜀文化，三国文化，贵字与西呼应，在成都有西贵的口杯）4、VI、CI系统设计现代、时尚、有文化低蕴，有鲜明的产品特性。颜色、字体等统一。以上四点是我们总体设计原则，具体设计创意、表现由整合的设计团队执行。5、广告周期安排、蓄水筹备期执行时间2008年11月1日至项目开盘前主要任务完成公开销售以前的各项工作事项，积累VIP客户广告重点试探性的广而告之，检验市场反应，确认商品卖点，寻求以FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。最佳方式表现产品的特点。广告诉求点（文案完成）公共传媒在新繁、新都和成都房产114、搜房网等相关房产互联网上发布我们楼盘广告，以论谈的形式开展，不会产生费用，如果效果可观，可在以后的公开期更深层次的投入、宣传。因项目有区域性，在蓄水筹备期可不必在成都主流媒体等报纸广告和电视广告，主要是以新繁和新都为主，开展其它形式的推广。印刷媒体1、楼书的设计制作、名片、2、销售人员工作服的选定及名片的制作和保安制服的确定3、A3图幅250G亚粉纸DM单5000份，和户型单张设计制作4、建立本项目的特约商家，达双方的共同协议，互惠互利，并设计、印制我们的生活手册。5、其它印刷品的设计制作户外媒体1售楼部的选址、设计、施工发包监控工作；（设计、施工单位完成）2销售部外围氛围包装（广告公司完成）3项目围墙外包及大广告牌设计制作（广告公司完成）4沙盘的制作（可不必考虑三维制作）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。促销活动及其它1可在新繁的商场、人员比较集中的公众场合设立DM单派发点、和地推点，范围全镇及新都布点推广，成星火燎原之势，汇水聚气。2在项目不同情况下可开展演出亮相、看电影、互动、品鉴等相关活动。界时有SP活动等详细策划执行案。、公开期执行时间项目开工至项目取得预售许可证。主要任务商品信息广泛推广，积累、巩固VIP客户，广告重点此阶段采用拉式策略，运用广告媒体的宣传，唤起目标客户的注意，广告诉求点（文案完成）公共传媒1一方面各在各相关网站上更新楼盘信息，并要建立本项目的专题网站，建立自己的论谈。2分区域在主流媒体上夹带报纸广告。包括新都发行站、新繁发行点、和成都西门、北门发行站。3召开记者招待会，散播信息稿，引起社会的大众关注。印刷媒体第二阶段广告诉求DM单，15000份，在公开期除了新都、新繁等公共场合设立固定或流动推广点外，范围还应扩展至成都西门、北门人员比较集中的区域、商业区等区域。成都市区可流动推广派发。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。户外媒体1畜水筹备期建立的户外广告资源更换主题画面，2询求其它合适广告位，诸如单立柱广告、公交站牌等。3维互以前建立的广告牌并保持效果。促销活动及其它1节日营销策划执行案（如元宵、端午、中秋、周年庆等）2开展竞赛SP活动（如运动会，有奖知识问答、斗地主等活动）三、强销期执行时间取得预售许可证主要任务正式公开强销，塑造产品整体气垫，使VIP客户正式成为业主。广告重点立体广告功势，塑造商品整体气垫。广告诉求点（文案完成）公共传媒持续以前媒介推广工作，可根据销售情况可在成都主流媒体上广告，短信群发（新都、新繁10万条体量）印刷媒体1印刷品广泛传播，2邮递或直投的设计、印刷3印刷媒体的补充、追加印刷。配合主题活动的推广宣传工作户外媒体1更改主题及推广语，配合相关主题活动的有效执行FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的