ccp世纪文化广场（暂命名）市场定位报告

CCP世纪文化广场（暂命名）市场定位报告目录一、市场定位前言定位策略定位原则二、项目总体评价项目概况技术资料地块资源周边配套交通条件街区功能三、项目价值发现（SWOT分析）S优势分析W劣势分析O机会分析T威胁分析四、项目开发策略原则复合原则适量原则空缺差异原则创新需求原则经济美丽相对效益原则五、项目综合定位产品定位项目目标对象定位产品定位价格定位形象定位建筑风格定位项目开发模式定位开发竞争优势定位六、项目案名/主题口号（项目竞争力分析）命名方式命名建议案名推荐主题口号卖点梳理七、价格策略定价原则项目市场销售价格建议定价分析项目价格提升潜力分析价格表模拟项目区位图项目所在区域与其他区域关系示意图青山区昆区稀土开发区九原区东河区一、市场定位前言在了解研究包头市房地产市场现状，预测未来发展趋势，由市场反映的讯息定位项目。暂定为CCP城市文化中心；文化创意产业与城市发展的有机结合。附文化定位CCP世纪文化广场生活圈居都市中央，引领时尚都市生活在产品塑造中需要尽可能体现出产品所提倡的生活城市的、成功的、风尚的孩子在这里，都喜欢三五成群玩骑木马、溜滑梯、跷跷板等，城市里难得的玩泥巴、玩沙地也常能激发他们的创作的兴趣。社区为他们提供课堂，让孩子们通过参加音乐、绘画、舞蹈学习班或其他形式，培养广泛的兴趣爱好。成人在步行街闲逛，在异国风情的庭院休闲和运动，释放一天的工作压力。爱静则泡泡书吧，在“新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，体味那难得的悠闲；爱动则喜欢健身类运动。老人在这里老人都有早起习惯。日子闲暇，下棋，打麻将，打乒乓球,带着小孩在庭院里散步。日子过得舒心而富足。（一）定位策略通过市场调研了解了包头市场环境，根据市场制定差异化优化产品，填补市场空白。二定位推导思路1、项目目标市场定位了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项目基础定位提供依据。2、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本项目产品的建筑定位提供依据。3、项目营销推广主题定位调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的品牌（投资商、开发商的企业品牌）、品牌（小区或花园命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。4、项目销售价格定位通过对该项目所在社区的商品房发展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。5、项目市场营销策略定位通过对该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边项目和本项目的优、劣势及周边项目的营销策略，为项目营销决策提供依据。6、推广通路定位了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，了解他们对媒体广告的心理反映。明确广告定位，寻找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。（三）定位基本原则1、从消费心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；2、针对特定目标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金压力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、寻求差异化的产品，创造出包头市样板品牌。二、项目总体评价（一）项目概况项目地处包头青山区地处青山区钢铁大街沿线，劳动公园对面，集写字楼、公寓与商业和高档住宅区为一体的世纪新地标。基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为包头市青山区高尚商住样板工程。建成后的CCP世纪文化广场项目，集居住、金融、文化、购物、娱乐、休闲为一体，将成为青山区乃至包头的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。（二）技术资料项目总占地面积1579813平方米总建筑面积15万平方米住宅面积44万平方米商业面积32万平方米地上面积126万平方米；容积率约797；覆盖率49；绿化率36。（三）地块资源项目地东临建设路，南面是科大附中，西面是钢铁大街，北临劳动公园，项目地自然资源较为丰富，它现在展示在人们面前的是一片绿色生态之地，其它资源（例如树木、植被、建筑等）较为优越。其自然资源的具体表现为1、周围环境景观A、项目地现状B、东面，青山公园。（见下图）C、南面，四十五中学。（见下图）D、西面，神华大酒店。（见下图）E、北面，劳动公园。（见下图）环境景观综述地块具备良好的自然景观，景观资源评判较为有优势。2、污染状况A、工业污染该地块处于包头青山区，距离市中心区近，周边无厂矿企业。B、空气污染项目紧临钢铁大街与建设路，公路扬尘与尾气排放，空气质量一般。C、噪音污染地块北侧因交通而产生的噪音影响较为严重。3、社会治安状况本项目位于包头市的城市中心，靠近周边社会治安环境良好。4、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较好A、项目地周边分布教育院校，公园绿地。B、项目地周边住宅档次较集中，绿化状况良好。C、周边的道路车流量繁多，尾气排放突出。D、位于项目地内部景观设计较为完善。5、水资源状况良好（四）周边配套1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数据不完全统计，截止至2008年年末，青山区居民家庭总户数为988037户，人口总数为1034259人，是市辖区中人口较多的一个区域。2、客群习惯项目区域为目前包头市城市中心，有部分特色的商业设施，提供居家生活配套，距离本项目最近的步行十五分钟。3、周边居民文体设施缺乏大型的公众活动的文体场所，除购物外，客群户外活动的机会比较少。4、医疗卫生离本项目较近，驱车在510分钟，为业主提供了健全的健康保障。5、金融服务周边银行较多，如包行、中行、农行等大中型银行，距离本项目五分钟路程，相对比较方便。6、学校教育概念对住宅地产的拉动是明显的。四十五中、科大附中等教育资源具备一定优势。（五）交通条件位于项目地块其交通较为畅通。（六）街区功能1、目前形象项目紧邻市政主干道钢铁大街，交通便捷，占据城市新兴核心区，临近设有公园、文化宫、行政机关办公大楼，以及商业广场；2、未来发展由于项目地块位于包头城区的中部，。在将来的发展中，钢铁大街、建设路将成为包头市的主要交通动脉，同时项目所在的区域将成为包头的老城区与开发区过渡地段，同时对整个城市的发展起到至关重要的作用，政府可能会大力整顿该片区的市场与市容，项目将担负区域形象的城市功能，将成为该片区的标志性建筑。3、互动功能本项目位于包头城区中部，项目建成后形成区域内联合互补，从而构成一个大而集中的新兴高尚住宅区群。三、项目价值发现（SWOT分析）S、优势分析规模建筑面积15万平方米，规划住宅户数约400余套，就昆、青区域普通住宅而言，规模优势明显；区位紧邻市政主干道钢铁大街，交通便捷，占据城市新兴核心区，临近设有公园、文化宫、行政机关办公大楼，以及中心商业广场（老鼠街）；资源项目北侧紧邻劳动公园和青山公园，自然生态环境极佳。配套规划地块中科技大附中和四十五中等教育用地，教育人文魅力极佳；品牌品牌虽然目前无良好的口碑效应，但也没有任何负面影响，便于包装打造。紧邻钢铁大街；项目的展示面好，利于项目的形象建设；项目地型比较整齐，规划设计较为合理，提升了项目适应市场的灵活性；开发商具备专业的开发理念。对外交通具有较高的通达性。W、劣势分析紧邻主干道、有一定的噪音和灰尘污染就商业而言，早期人气缺乏区域内消费者意识薄弱；区域内同质化较为明显，供货量大，竞争十分激烈产品理念尚未深入消费者内心整体推广思路尚未明确，易受到竞争对手与市场冲击内部规划与配套尚未最终明确，前期推广受到阻碍O、机会分析包头城市重心向东发展“CCP世纪文化广场”定位及青山城区控制性详细规划方案的确定，并逐步落实中目前区域客群储蓄平均水平相当，引导客户消费，一定会抛起购房消费的高潮周边配套日趋成熟，客群投资或自用意愿加强，对客群未来生活较大吸引力市场竞争，促使性价比；项目规划设计定位准确有机会增强了项目的抗风险能力；品牌实力开发建设，增强了本项目区域的市场知名度；青山区是置业热点，钢铁大街路段更被看好；周边大盘造势、造市，使项目区域具备一定知名度；T、威胁因素项目定位较高，针对区域内的客群较为狭窄，较难找准消费对象，推广工作必须做到全面而宽阔项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，项目开发周期相对较短，控制中间环节避免出现问题，势必影响销售，增大销售压力，带来开发商的风险把握市场认同度时机，青山区同质楼盘的压力，销售周期过长带来的风险较大项目写字楼部分定位说明【STUDIO】，在英文中的意思是工作室，“个性商务空间”在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括针对中小型服务企业“发展中企业”；相对于写字楼面积可随意组合；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。STUDIO办公空间，是专为中型企业量身定做的简约式办公空间。STUDIO逐渐演变为成长期企业的集聚地。纯正的STUDIO商务空间，CCP世纪文化广场项目具备以下几大特点1、大开间，方正实用的户型，便于办公分割，使用率高；2、位居城市中心，地标建筑，拥有稳重大气的建筑形象，同时为企业带来良好的商务形象；3、尊崇创业、成长期企业特定要求，在城市中心成熟商务环境下，用经济集约的投入，提供完善服务。在物质层面上，STUDIO是一个空间（SPACE）；在精神层面上，它是一种高效率的工作方式STYLE；在西方经济思想史的层面，它演绎着一种时代的经济特质（STAGE）。如果再加上国际化的理念，毫无疑问，国际STUDIO是现代商务的最新境界。从经济学的角度来看，STUDIO是一种新的生产关系，它弱化了原有上下级行政关系，强化了经济关系中的甲方乙方关系，符合经济制度的演进方向。因此，国际STUDIO极有可能成为未来的主流商务空间模式之一，不仅仅作为一种房地产产品形态出现，更重要的是，它代表了一个庞大的社会群体，一种全新的、属于都市的办公、生活方式。现象分析STUDIO应该会被作为一个主流产品来对待，由于现在国内大城市的经济结构均偏向于第三产业，所以STUDIO在包头的未来应该会有比较大的市场。反观现有写字楼需求市场，作为新兴行业的广告、策划、制作、网络等大多在一般小区购房作为办公场所，也导致了包头许多住宅被迫承担商住办公楼的功能。由于多种原因，这一部分消费群体搬离现有场所，去购置写字楼是很难办到的，而STDUIO则可以解决这个问题。重要的是包头还没有真正STUDIO。STUDIO消费群体主要是所谓的“具备一定规模的民营企业”和“发展中公司”，这些公司一般的规模在100人以下，基本形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计（包括网页设计）等新兴行业。F5M3N8Y/V/4U5YCCP世纪文化广场STUDIO拥有“中心地标、立体交通、资本联动、24小时服务、50年产权、稳定收益”六大商务价值。还可以以更多优惠措施完美满足创业型企业的发展需求，如赠送商务空间精装修，赠送一年停车费，凭营业执照享受优惠等等。同时更提供完善的商务配套服务以及开通租赁服务绿色通道，全方位解除业主的后顾之忧。总结论综上所述,CCP世纪文化广场项目在概念规划上具有超前意识，综合优势明显，机会大于风险项目建成将成为青山区乃至包头市高尚商住样板工程、（花园式综合优住区），其鲜明的配套设施让其成为青山区住宅市场的一个亮点，如项目在付款方式上能较为灵活地推出了多项银行按揭的服务，将是项目销售走好的重要前提，也是树立项目在青山区及周边区域消费者心目中一定的知名度的最大保障CCP世纪文化广场项目推广工作须充分利用项目自身、企业自身和政策优势，来削弱劣势，规避风险，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩提高项目产品力，进一步塑造高品质项目形象及开发商自身品牌。利用营销包装，包头市地产营销水平较低这一最大机会，运用合理、适度超前的营销手段，促使项目成功。四、项目开发策略原则（一）复合原则避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，应该指出，单一项目15万开发量，在包头不算少（媒体将510万平方米推盘都称为大盘），3万平方米单一产品（如商业产品）供应势必引起市场同类产品价格波动，并且本项目周边环视的几个大盘都有可能视机而动，风险和竞争压力不少。丰富产品线，具体产品策略是商业、STUDIO办公、LOFT、SOHO、住宅。策略意义开发风险分散。互为卖点，互为配套（二）适量原则15万平米总量控制下，实现少而多的开发原则，即“多”产品线丰富，“少”各单一产品开发量控制。策略意义避免竞争，快速消化（三）空缺差异原则项目不具备直面竞争的品牌优势企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异，在这一定位策略前提下，我们通过市场调研，论证了市场空缺和入市机会的存在。具体产品策略是住宅紧凑型两房，三房（市场供应量较小）立面风格创新（市场同质化严重，个性楼盘少，公众对建筑立面较在意）入户花园，空中庭院等创新户型（市场空缺）空中TOWNHOUS（首层，顶层）（市场供应量小）写字楼80100平米型开放式专业化写字楼（市场空缺）商务会所（会议室/商务中心等）也可服务STUDIO办公和部分SOHO酒店式公寓（学校置换面积6080平米），二房一厅，两房两厅，白领族小户型公寓，宜商宜居，是目前包头市场热销户型的升级版（市场空缺）商业整售。分割不宜过于分散。北侧商业首层51米层高。2、3、4层42米层高二次改造容积率受到影响，难以突破。立面装修成本较高，仅适合金融类企业。（银行、证券商等）解决方案（下步详解）（四）创新需求原则通过市调分析，包头处于“改善居住条件”的置业阶段，房地产置业以自用为主，房地产投资市场，尚未形成规模，市场上可供投资的产品有限；本项目在以吸引置业自用为主的前提下，以有投资价值物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中商业、SOHO（固定投资回报），STUDIO办公写字楼（可拟代为租赁）都具备置业投资价值策略意义不把全部鸡蛋放在一个蓝子里，多元式市场开发。（五）经济美的原则以住宅产品为例，说明（BCG矩形分析）开发性价比优产品，具体讲就是以“中档价位销售中高端产品”。分析显示，在三个需求层面具备性价比竞争优势；中端中价市场产品竞争优势中价高端市场市场空缺高端高价市场价格竞争优势注此策略执行的两个要点要点一，成本控制本项目土地成本，建安成本都是否存在成本优势；商业产品区域内因市场空缺，无直接竞争，而可能实现较高收益，有助于住宅产品的价格下调（即商业的部分收益回贴住宅产品以保持竞争力）综合配套的成本是否有优势（如会所既服务业主，又服务写字楼和公寓住户）要点二，价值构成区位楼价明显偏高价位优势产品创新优势概念包装优势综合配套的服务优势（六）相对效益原则商业，写字楼，公寓单价提高，追求单位面积的相对最大化效益（具体定价后详）住宅单价有竞争能力，追求性价比的最快化效益五、项目综合定位（一）产品定位根据对包头的房地产市场调研，与本项目的综合质素分析，本项目应做一个经济美丽的复合型项目，集STUDIO办公、SOHO酒店式公寓（含一定量）、LOFT、住宅、商场、商铺等为一体的综合性都市白领社区，居住、商业、商务、休闲、教育，CBD城市精英开放式社区。商业定位（东西侧）一、功能定位（一）概述功能的定位是业态定位的指导纲领，广场内部适宜集合哪些功能，各功能的比例如何，怎样使长期效益最大化CCP世纪文化广场体量相对较大，准确的功能定位比业态定位更需要认真研究和谨慎决策。在进行功能定位时需要考虑以下因素1、规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。餐饮、休闲、娱乐能大大增加顾客的单次平均消费额、以及顾客的重游率，餐饮、休闲、娱乐主导具有更强的竞争力，再通过合理安排广场的动线，可以大大提高广场的人气和超市、商铺的业绩，营造一个良好的商业氛围。2、按对象进行功能布局，让体验式消费照样在各种业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也开始加入零售的元素，可能使一些业态变得越来越叠合在一起。3、让广场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织，各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。4、功能安排应与后续配套开发部分形成功能对接和互补。功能定位之后，需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。5、再根据消费者消费习惯的一致性进行功能细分，如一级功能、二级功能等。6、注意功能之间必须互补。各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，这样可增强广场的吸引力，。7、注意营业时间分析。不同功能的经营场所的营业时间是不相同的，通过营业时间、功能差异等因素，将不同的功能组合在一起，形成功能分区，可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。8、注意人流聚集性。广场应该具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的功能，或者至少具备前两种类型中的一种。9、CCP世纪文化广场暂时表现为边缘化，与其他项目是竞争关系，必须考虑错位经营。10、随时根据外部环境的变化修正规划。在功能定位之后，必须结合外界因素对功能进行调整，比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。功能定位方案基础功能是项目区域内写字楼、住宅及周边购物，主要功能是餐饮、娱乐、休闲、健身、公关、商务，辅助功能是活动、聚会、小集会、演出、展示。1、基础功能实现以文化、体育用品为主力、ITAT（高端品牌店）为辅助、各种中高档餐饮为补充业态组合。2、主要功能餐饮功能主力店（特色中餐），麦肯基（西餐）为辅助，引进特色餐饮（如湘菜、川菜、东北菜等）进行补充。同时，快捷速食类型的风味特色小吃还能细化功能，如冷饮、刨冰、冰花、凉茶、烫食等。娱乐休闲健身商务的主要依靠SPA、浴足、推拿、球馆、溜冰场、影院、健身、网吧、茶馆、酒吧、咖啡店、书报杂志、打字复印、传真邮件等业种来实现。目前，这一功能主力店、辅助店、补充店、外延店都是市场空缺。3、辅助功能是基于项目整洁、高雅、时尚、便捷、安全、轻松的环境，通过策划、引导、支持来实现的。裙楼商业，文化特性浓厚裙楼商业，文化特性浓厚集集生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费为一体的社区性高品质生活商业中心为一体的社区性高品质生活商业中心（二）项目整体目标对象定位1、客户定位通过对市场数据的分析和整理，本项目的主力客户定位为都市精英阶层主流客户包头市的白领；企业中高层管理者；企事业单位，个体企业主。年青的自由职业与IT一族其他补充客户（非主流）包头市有灰色收入的“洗灰一族”；部分追求发展（个人或孩子）的外省或外市人士；有钱或有权的外市人士，主要是包头市外的其他市；直系亲属在包头的外市人士。缺乏高端、文化性主导商业周边裙楼商业经营状况高端住宅项目裙楼消费力旺盛，可挖掘高端消费群体2、定位分析抓住主流消费群，是市场主要购买力所在；年龄层定位在3045岁；部分小型公寓以首次置业为主，常规住宅则以二次置业为主，以良好的社区环境、升值潜力、创新产品和性价优势吸引投资型消费者；以全市范围目标客户为主，周边换房客户为辅。3、客户描述根据消费市场调研，本项目的消费者为有一定的经济基础的行政事业单位职员、企事业单位的管理者和技术人员、个体私营业主、政府公务员及另外一部份高收入者，他们购买物业的目的主要是“住房享受”与投资。另一方面，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定的知识和经验，所以才真正知道所要购买物业的价值。A、主流客户分析（约占整体消费群体的82）A、包头市的白领（约占整体消费群体的36）年龄层3045岁购买决定因素单位价格，价格满意下的较高性价比，如产品品质、环境、配套、交通条件等。B、企业中高层管理者（约占整体消费群体的21）年龄层3540岁左右购买决定因素单位价格、合理舒适的面积组合、产品综合质素，教育条件。商铺的升值空间。购买决定因素单位价格适中，居住用房的面积和物业类型上有可炫耀的资本。写字楼用来投资或改良办公环境，做为企业发展用房。商铺的商业氛围与升值潜力。D、年青的自由职业者与IT一族（约占整体消费群体的10）年龄层2535岁客户特征描述他们是包头本地人，自由职业者，个人空间独立，有一定的经济基础，对未来发展有一定设想，E、非主流客户简析（约占整体消费群体的18）包头“洗灰一族”（约占整体消费群体的3）有钱或有权的外市人士（约占整体消费群体的5）直系亲属在包头的外省或外市人士（约占整体消费群体的5）F、具体客户比如下核心客户群广泛的自用客户（科技或贸易及相关产业），其自用并投资重点客户群资金充裕的闲富阶层，实力强劲，纯属投资游离客户群购买自用的中型组织或个人，属投资（三）产品定位根据对整体市场状况、区域市场形势、项目自身条件的综合分析，以实现较高的利润、回避市场风险为原则。各类物业档次建议如下写字楼楼智能化STUDIO写字楼（4A级）SOHO酒店式公寓商务型酒店式公寓（部分）住宅中档偏高居住型住宅商业产权式主题商业商铺底商街铺和步行街街铺（社区服务类）产品定位分析塑造产品高附加值，价值价格；市场空缺，差异、创新产品A、高层住宅定位本项目的住宅户型结构以紧凑型的二房、三房为主；大户型（4房）和TOWNHOUSE（首层、顶层）物业为补充创新户型，如空中庭院、入户花园、空中TOWNHOUSE等；B、STUDIO办公写字楼定位写字楼的户型结构以紧缩型80120平方米左右为单位户型可自由组合，提供公众商务设施配套；核心客户群5060重点客户群1525游离客户群915C、高层SOHO定位（部分）SOHO的面积以6080平方米（二房一厅、二房一厅、二房二厅）为标准。都市小户型的升级版；D、商业定位街铺80150平米。产权商业（略）具体户型比例建议如下住宅比例100比例100结构名称二房二厅三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫面积8090110120130140135160比例30302515SOHO（部分）比例100100STUDIO写字楼8012016024030203020商业（略）STUDIO产品设计建议1、自用型商务办公（1）按普通包头市住宅标准装修；（2）有偿提供简单的家私、电器、及基本厨具；（3）有偿提供简单的办公桌椅；（4）提供电话及宽带网络；（5）卫生间供应24小时热水及淋浴设备。2、投资型商务办公（1）按照包头市三星级宾馆标准装修；（2）有偿较高级的家私、电器；（3）有偿基本（厨具）饮水机微波炉等；（4）有偿较高级的办公桌椅；（5）提供电话、传真机、计算机及宽带网络接口；（6）卫生间供应24小时热水及浴缸设备。3、豪华型商务办公（1）按照包头市四星级标准装修；（2）有偿提供所有家私及电器质量及档次为最高；（3）有偿提供卫生间提供按摩浴缸设备；（4）最重要的是有偿提供人性化服务。如司机按时接送、临时秘书、临时翻译服务等。4、智能化系统建议（1）通信自动化系统铺设综合布线，提供先进的语言、数据、图形等技术传输通道。用户在通讯上除电话等常规通讯手段外，还可以提供快速的接入数据网络。同时设ISDN专线，实现端对端的数字连接，为用户提供充足的外线通信通道；（2）办公自动化系统在办公区内信息插座分布为5平米一个，消费者可根据自己的需求架设自己的网络系统，并可完成与外部网的连接。同时设置卫星电视及有线电视系统；（3）楼宇自动化系统对空调、制冷、新风、给排水系统进行自动化管理；（4）消防自动化系统设置先进的火灾报警及灭火系统，遍布各个角落。在火灾发生时，自动发出声光报警，紧急广播通知人员疏散，同时启动喷淋、排烟、防火卷帘等灭火设备；（5）保安自动化系统为保证大厦内人员的安全并及时处理突发事件，在大堂、公用通道及所有的出入口等重要部位设置先进的保安监视设备，并具有自动录像功能；（6）网上生活社区服务（网上商城、网络服务）。（四）价格定位1、价格策略经济美丽以中档的价格，中高端产品的品质打开市场2、STUDIO建议目标售价STUDIO写字楼平均均价为每平方米61006500元，五形象定位1、项目形象定位依据目标客户分析大多追求时尚，注重个性，乐于接受新鲜事物；认同国际潮流、接受西方文化；本项目定位要求全新的强势概念，更新换代的产品，演绎人文示范社区；2、项目形象定位要素体现项目定位要求国际人文示范社区符合目标客户格调时尚、大气、热情、和睦利于表达物业卖点位置地貌、文化韵致配合项目的多功能性，包含办公、服务、商业、安家、个性等元素形象鲜明，易于产生优质的价值联想欧洲文明、西方文化有较强的包容性，利于延展建筑特色、景观小品、生活方式有特色，印象深刻，利于推广独创、新颖、易于聚集市场目光，引起消费者好奇心。3、项目形象定位关键词和平、环保、运动、文明、亲情时尚、热情、阳光、文化、健康高尚、地位、品质、尊贵、财富4、项目形象定位核心词CCP世纪文化广场钢铁大街，绿色低碳旗舰综合体先锋革命性标志性激发抢购热潮引领一场变革强烈优越性强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变，将单纯的居住上升到一种高层次、多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的营造、完善配套对生活的引导、社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。一个有生活品味，有生活情趣悠闲的、充满人文气息的完备家园，在形象上、规模上就超越了对手，超越了以往。六建筑风格定位简约欧陆风格建筑风格,绿色生态环保社区七项目开发模式定位1、考虑因素充分发挥规模优势10余万平米规模，在市场中的有强的号召力。会所资源的共享针对我们的产品分类，我们的会所资源可有选择性的共享。物业形象的整体性由于项目的物业类型包括写字楼、商业、公寓、住宅，开发模式需要顾及整体形象。住宅、写字楼、商业物业的联动写字楼、商业物业的群楼是最好的展示面，同时住宅的销售对写字楼销售具有促进作用。商业资源的利用利用小区内部规划的商业步行街作全面的展示。支撑商业发展的要素有交通和商务功能的完善，以及大量潜在消费人群等。周边中高档楼盘的大量居民也有巨大的商业需求，这都对商业发展构成了强劲的支撑。如销售状态商业部分具有最好的展示面，适合在现场安设售楼处。附件A售楼处平面布置建议售楼处的内部设计应该充分考虑销售时的人流动线安排，能比较合适的使客户进行系统，有程序的参观完成。销售动线的流畅与舒适，各个功能分区的相互支持，能便于业务员与客户的直接沟通交流，增加客户滞留时间，更多话题的支持。售楼处功能分布接待、展示一体化；洽谈、服务、客户休息一体化；财务、签约、按揭一条龙；B、售楼处内部包装建议细节体现青山区商圈的优越性模型制作建议项目采用比例尺较小的模型，以表明项目在整个青山区商圈的优越性。模型的制作要求采用一些先进的技术，如灯光可以整体与局部进行调节，表现各交通重要干线、劳动公园、主要配套等的重要位置。展板的做法参考将展板的形式进行考究的设计与制作，作为客户对项目黄金地段的接触点，在细节中传递项目代表的形象和地段优越性。完善导视系统，利用形象墙与条幅等配合现场气氛个性醒目的导视系统大块醒目的形象墙重要的信息载体楼体条幅推广应利用项目地段昭示性优势，大面积形象墙工程将成为一个有力的信息发布渠道。2、综合考虑以上因素，开发销售模式定位为方案一、为保证充足现金流。住宅写字楼商业原则低开高走，迅速回笼资金。根据项目住宅的客户群特征，决定后期商业部分的销售，定向招商，以实现项目整合包装、销售。互动、互为背景分区，不间隔方案二、为利益最大化。写字楼商业住宅整体开发，商业先行（风险较大）。原则低开高走，控制开发资金成本。3、定位分析加大前期投入，填补品牌劣势，抬高竞争门槛，以较好的形象展示。八开发竞争优势定位复合优势；性价比优势；差异优势；细处竞争优势；技战术优势；门槛优势。七、项目案名推介/主题口号（项目竞争力分析）（一）命名方式项目整体命名，不同产品线（如写字楼、SOHO（部分）、商业单独命名，（统一在整体命名下），以体现大盘风范。产品的命名所体现出来的是一种导向和精神，所以，我们以“CCP世纪文化广场”这样的推广名主要是地段的优越性及开发商企业本身形象的推广。（二）案名建议A、项目整体案名CCP世纪文化广场钢铁大街，绿色低碳旗舰综合体B、SOHO（部分）商住公寓命名CCP世纪SOHO钢铁大街，绿色低碳人文公寓C商业部分案名CCP世纪商业广场钢铁大街，绿色低碳旗舰D高层社区命名CCP世纪华府钢铁大街，绿色低碳人文宅邸ESTUDIO办公推荐案名CCP世纪钢铁大街，绿色低碳办公空间（三）主题口号A、整体城市精英社区CCP世纪文化广场引领鹿城品味生活可引入“精生活”主题（精致、精品、精华、精彩、精英）国际人文居住社区风尚生活人居坐标B、公寓第一居所城市中央生活圈C、高层住宅瑞士风情特区（四）卖点梳理1政策优势明显。CCP世纪文化广场项目有政府的支持，由实力企业鼎力打造。2未来优势彰显。项目位于城市中心，魅力聚焦，城市荣耀。3规模大而完善。占地15万多平米，集高尚住宅、购物、娱乐、休闲为一体，城市新天地，旧貌换新颜。4区域配套完善。银行、学校、幼儿园、邮局，便利生活，举步可得。5建筑形式优美。现代气派的建筑风格，简洁明快，融合当地气候环境，大凸窗、双阳台，形成一道亮丽的城市风景线。6创新生活空间。建设街区标志性建筑，8米高商铺，创新户型和商铺，智能化管理，人车分流，以人为本，充满了浓郁的生活气息和艺术感受。7人文气息浓厚。文化广场、学校，深具根文化，提升了城市的区域品味。8得天独厚的环境，社区与学院融会贯通。与周边环境一脉相通，紧密相连，依公园而居，闲情逸致。9新文化商业圈。随着商业中心转移，完善的交通，配合周边商业，集成一个新的商圈，升值潜力无限，财富无限。10首推人性化服务管理。避免审查式管理，服务优先，倾情享受居住、购物、休闲、娱乐的生活，充满了自豪感和尊贵感。A、地段优越城市中心，尽享城市繁华与便捷B、10万平方米人文社区C、规划设计、喷泉广场等超过40的绿化率瑞士风情园林设计泛会所（步行径、运动健身中心、美容中心、IQ俱乐部、露天茶吧等）休闲商业步行街空中花园、入户花园豪华住户大堂时尚户型、舒适中大户型设计欧陆建筑风格后期导入先进、体贴的物业管理服务等七、价格策略（一）定价原则1、定价考虑因素低开高走在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高。理由低开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。低开使发展商在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空间。留有余地不把价格做得太满，给客户预留一定的升值空间。房地产作为保值增值的手段在投资者看来愈来愈不以为然，近几年来楼市的低迷，让诸多购房者持币观望。作为高价消费品，许多购房者是穷其一生积蓄购买，他们在决定购房时必然要货比三家、慎之又慎。价格定得太满使得他们难以享受物业升值，从而难以形成良好口碑，不利后期物业的销售。价格透明楼价一经定出，即完全公平公开，绝不搞讨价还价和人情折扣。小幅频调价格调整时变动幅度不要太大，适当多调几次，形成小步快跑的态势。灵活付款根据客户的各种理财需要多设计几种付款方式以供选择。储备后手不要一次将子弹用光，适度地将好的物业、最优惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促销。2、价格策划的目标在制定价格策略、进行价格定位之前，首先必须确定价格策略的目标。这是企业选择定价方法的依据。一般，楼盘的价格策略的目标无外乎以下几点。最大利润目标获取最大利润是发展商的重要目标，但追求最大利润并非追求最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润。销售目标这一目标不仅包括产品能全部销售，而且包括产品能在最短的时间内销售额达到最大。市场竞争目标许多发展商对竞争者的价格很敏感，但并不希望进行价格竞争。都有意识的通过定价来应付竞争或防止竞争，避免在竞争中失利。品牌目标市场竞争在某一方面已转化为品牌的竞争，如何在市场中确立自己的品牌优势，塑造、巩固、发展自己的品牌形象，为日后的发展打下基础也是价格策划的一个重要目标3、影响产品定价的因素具体而言，影响和制约产品定价的因素主要包括以下几个方面成本因素。在建筑物的价值构成中，成本占有重要的地位。发展商在建造、发售楼盘时所投入的各种费用构成了楼盘的生产、销售成本。一般而言成本是进行产品定价的下限，是影响和制约产品定价的重要因素。竞争因素。市场经济不可能没有竞争。价格作为市场竞争最基本的工具，受市场竞争程度和状况的影响极大。市场供求关系的变动、竞争者销售策略的改变对生产者的产品定价有着极大的制约作用。产品差异。市场竞争在某种方面实际上是差异竞争。产品的差异化程度越高，所面临的市场竞争也最小，价格已不再是销售的难点。价格竞争也将转化为功能竞争。此时产品可以提高定价。消费者心理因素如果消费者对企业的产品有良好的印象和偏好，定价就有较大的自由度。通常消费者在购买房产之前会考虑产品能为自己提供效用的大小，发觉产品是否有适合自己要求的特征，从而确定自己的期望价格。所以定价前必须认真分析消费者对产品的价值判断。企业发展目标根据企业在市场的地位、企业的发展目标。可有多种定价方法。如果企业的目标是成长为市场的领先者，此时定价可采取低价入市的策略，占领巩固市场份额。法律、政策因素在经济运行中，政府的作用非常大，为对市场经济活动进行必要的监督和调控，政府通常会制定一些政策、法律和法规。如09年国家为消化大量的空置房而实施了对空置房取消营业税的政策。4、定价程序首先，决定项目的整体均价，也就是“平均单价”然后在对项目各区分别定出“分区平均单价”分别确定每区各单元的平均单价，主要比较各栋在朝向、景观、通风、采光、临路条件等因素后确定。针对每个单元先确定主价楼层，再定出垂直差价。针对每个单元平层定出水平差价，主要根据单位的朝向、采光、户型面积、平面布局、通风、私密性及风水等因素确定。根据以上几步，最终分别计算出各单元每个单位的单价，形成项目价格表。（三）本项目市场销售单价建议1、市场依据通常大中型项目是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着项目小区的日益成熟，配套设施逐步完善，知名度提高，在后期逐步提高楼价售价，获取更高的投资回报。从市场调研分析可清晰看到，包头市现行住宅的中档楼盘价位在48005800元/平米之间、办分楼的价位在61008000元/之间、首层商业的价格按项目所在的位置的差异其价格也在20000元/左右，这说明价位体系已然形成，定价考虑市场依据和认可度。从销售节奏来分析，为了取得刚进入市场就赢得先机的良好势态，为项目在后期有较大调价空间，树立项目价格和形象整体逐步走高的市场印象，入市均价不宜太高；根据调研，定位中档价位中高档楼盘较符合包头市房地产发展趋势，目标客户相对最大化市场承接力较强；项目所处片区是一个未来发展的区域，项目又是一中等规模的项目，市场配套、规划前景、人们认知程度还有待时间检验，入市价格要留出发展空间。2、以住宅价格推论为例地段交通状况景观环境噪音建筑设计物业管理权重252010525153、建议入市售价据市场调研，通过对竞争类比住宅物业小区、写字楼与商业的市场销售价格推论，建议本项目的住宅与商业均价）分别为住宅为每平方米6000元；SOHO为6200元/；商业为17000元/；STUDIO办公楼为6100元/；（最终市场销售价格将随市场发展进行调整确定）。四定价分析（价格优势所在）1、住宅价格住宅平均均价为每平方米60006500元；全市范围内高层的价位为42006500元/在全市整体楼市的价格体系属中档价位（全市范围内高层价位在42006500元），相对周边（同类型）价位低300500元/左右，价格竞争优势明显，价格上升空间在200300元/。2、写字楼价格（6100/）全市范围内写字楼的价格在56007500元/和周边同类竞争楼盘比较，平均价格要低100元/左右。因面积适中写字楼总价较低，且容易组合，销售周期可人为控制。3、SOHO定价SOHO为62006600元/；和在售小户型住宅比，单价总价不存在优势，但作为白领小户型酒店公寓（目前小户型的升级版），其价位能为市场所认同，且相比商务公寓存在单价和总价优势，4、产权商业为1700020000元/；取决于投资回报方案（略）（五）项目价格提升潜力分析项目有望成为未来中心的附属功能物业，同时与类比竞争项目的比较，本项目未来升值的期望值较高，售价可有一定幅度的上杨（具体上杨幅度另详）具体体现在以下几点1、本项目应适应市场，适度开发；2、本项有可能成为新区的附属物业；3、本项目的市场综合定位适中，将来对市场的应变能力较强；4、本项目的综合功能齐全，户型结构配比可以满足各个阶层的消费群体。（六）价格表模拟1、价格表的制定价格表是根据己确定的核心均价为基础，通过各项调差而制定的各单位价格明细表。A、栋间差的确定考虑对比的因素主要有朝向高度景观密度结构噪音或污染一般情况下，栋间