2017-2021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告

20172021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告内容简述近年来，我国社会和经济的飞速发展加速了城市化的进程，也对城市内部的建设形成了巨大的推动与压力。城市中部分老旧城区往往存在着房屋老化下沉、道路狭窄拥堵、功能规划有缺陷、公共设施落后、环境污染严重等问题。因此，城区改造的进程在我国各地陆续开展起来。我国旧城改造实践当中形成了三种比较典型的模式破旧立新、协调规划、复兴旧城。三种模式的排列顺序体现了旧城改造中历史文化保护逐渐增强的方向，其精髓依次是改变、协调、保护。我国于2011年1月20日颁布实施的国有土地上房屋征收与补偿条例也为制订旧城改造实施方案提供了政策依据。近年来，在以一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。2017年1月国务院印发全国国土规划纲要（20162030）发布，确认“向外向上要面积”转向“向内向下要面积”，从“贪大”转向“做强”，从“追求量”转向“追求质”，从土地粗放利用转向精细化利用，从盲目追求城市建成区扩大转向提高单位土地产出效率。旧城改造将成为盘活土地存量，为市场的发展腾出更多发展空间。中投顾问发布的20172021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告共十一章。首先介绍了旧城改造的界定、特征、类型等，接着分析了中国旧城改造的发展环境，然后重点分析了国内旧城改造的发展现状，并对重点省市旧城改造的规划与发展做了具体细致的分析。随后，报告对国内外旧城改造的成功案例以及我国房地产市场的现状做了分析，最后分析了旧城改造的投资潜力及未来前景。本研究报告数据主要来自于国家统计局、国土资源部、国家发改委、住建部、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心、中国城市规划协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对旧城改造发展有个系统深入的了解、或者想投资旧城改造建设，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。报告目录一、旧城改造概念4二、旧城改造现状4三、旧城改造投资态势5四、旧城改造投资前景6附报告详细目录8一、旧城改造概念旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。二、旧城改造现状（一）存量房时代中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应（住宅、非住宅）存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外都处在存量房时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易500万套，但满足500万套住房需求的90是二手住房，新房只满足需求的10左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。2015年后所有一、二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。政策上对于土地红线愈发严格。包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。此外，国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一、二线城市和部分三线城市的全覆盖。包括北京、上海等一线城市在内已经被严格控制土地供应。（二）开发商的选择不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分。包括万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等都在内部着手这一战略。而一些一线城市也不得不通过城市更新来进入。富力地产早在2015年年初就表示，其优势之一是在旧城改造项目方面有丰富经验，因此旧城改造将是其2015年开发计划中优先考虑的项目，并确信，多开发旧城改造项目有助于完成销售目标。富力地产一直在图谋进入深圳市场，目前有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外，在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。统计数据显示，深圳未来需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占深圳陆地总面积的123；而目前深圳未利用土地为4360公顷，仅占全市陆地总面积的223。这也意味着，深圳土地供应极其有限，开发商若想参与这座城市的项目开发，就必须通过旧改这条途径。北京中粮广场就正在进行旧楼改造。按照政府要求，北京中粮广场会将原先的购物中心和写字楼配比，改造成写字楼和写字楼相关配套模式。2015年9月份，福州国土资源局挂牌出让位于晋安连潘旧改项目两宗土地。最后，首开股份子公司福州首开榕泰置业有限公司以64亿元、581亿元竞得201528地块、201527地块，楼面价分别为14330元/平方米、15524元/平方米，溢价率分别达4883、12607。在企业发展规划中，旧城改造将是企业重要发展方向。三、旧城改造投资态势随着旧改规模逐步扩大，越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。从近期房企参与重点城市城市更新项目来看，深圳由于长期受困于土地供应紧缺，是旧改政策最为市场化的区域，因此也是房企抢夺旧改项目的主战场，上海、广州等地旧改热度亦有所增强。恒大15年在深圳拿下的城市更新项目多达15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米，货值高达两千多亿。16年房企对于旧改项目的投入依然高热，新湖中宝加大了对上海旧改项目的布局，碧桂园则与昆明市政府达成框架协议，拟投入860亿锁定城市旧改机遇。图表9720152016年以来房企参与城市更新情况数据来源中投顾问产业研究中心四、旧城改造投资前景自98年房改开启房地产黄金时代，随着过去近20年的高速发展，房地产行业正在步入存量房市场的进程1、从全国土地供应角度，建设用地供应节奏趋于放缓，同比增速自12年来持续收敛，14、15年连续两年同比降幅接近20。对于一线城市而言，土地供应的紧张程度更为突出，深圳自08年来年供应量均在500万平米左右，是土地供应最为稀缺的城市，北京年供应量自07年来逐年下行，上海同样从07年开始呈现阶梯式收缩。2、进入存量时代的另一标志在于二手房市场的崛起。目前一线城市的二手房占比均已超越一手房，2016年以来的成交数据显示北京二手房占比已高达72，部分二线城市的二手房市场份额也逐年提升。这说明对于这些城市而言，核心区域的开发空间已经相当局促，住宅市场已经存量化。3、从政策层面来看，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，严格死守耕地保护红线，控制新增土地供应，并出台相关政策为各地方政府出让土地提供依据。2014年2月，国土部出台关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发布节约集约利用土地的相关政策。房地产存量时代已然开启，尤其对于主流城市而言，中投顾问发布的20172021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告认为，在新增建设用地规模逐步下降的背景下，如何去把握存量盘活、城市更新，将是未来行业发展的重要命题。附报告详细目录20172021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告第一章旧城改造相关概述11旧城改造的界定111旧城改造的概念112旧城改造的内容12旧城改造的类型及运作模式121旧城改造的类型122旧城分期改造步骤123旧城改造运作模式13旧城改造与城市更新的对比131内涵的区别132范围的区别14旧城改造与新区开发的对比141旧城改造与新区开发的区别142旧城改造与新区开发的基本要求第二章国外旧城改造概况及经验借鉴21国外旧城改造的理论依据211有机疏散论212有机更新论213城市活力论22国外旧城改造的主要模式221全盘改变222完善旧城功能223局部修葺224更换外表材质23全球主要城市旧城改造模式分析231美国纽约232英国伦敦233新加坡234中国香港24全球主要城市旧城改造案例分析241纽约市苏荷区242法国巴黎243德国鲁尔区244新加坡河25国外城市旧城改造的主要经验251规划为先导252专门机构负责253法律保证254居民权益保障255严格的程序和标准256注重历史文化的保护257多方筹集资金第三章20142016年中国旧城改造的环境背景分析31中国经济快速发展311国内生产总值增长312固定资产投资分析313居民消费升级分析32中国城镇化进程加速321城镇化发展成就322城镇化模式转变323城镇化发展愿景324城镇化发展方向33旧城改造的现实意义331为城市带来经济和社会效益332促进空间资源的可持续利用333提高城市土地资源利用效率第四章20142016年中国旧城改造总体分析41中国旧城改造的状况分析411旧城改造主要特征412旧城改造政策依据413旧城改造现状分析414市场参与态势分析415旧城改造面临形势42我国旧城改造的模式对比分析421破旧立新422协调规划423复兴旧城424对比分析43我国不同类型旧城改造项目的比较分析431城市中心区432历史文化区433混合居住区434城市边缘区435工业聚集区44我国旧城改造运营模式研究分析441土地权利问题分析442土地权利解决途径443运营策略分析研究45中国旧城改造存在的主要问题451围绕拆迁事宜的非合作博弈452GDP与传统文化的得失453规划粗糙带来的后遗症46中国旧城改造的对策及建议461应遵循的原则和措施462模式创新的对策建议463必须注意的问题464实施生态先行战略第五章20142016年中国主要省市旧城改造进程分析51北京市511旧城改造现状512旧城改造规模513改造模式创新514旧城改造热点515补偿方案案例516旧城改造规划52上海市521旧房改造历程522改造更新模式523改造更新必要性524旧城改造现状525旧城改造案例526旧城改造规划527市场投资机遇53广州市531旧城改造支持政策532旧城改造成果分析533旧城改造工作安排534旧城改造总体规划54深圳市541城市更新重点事件542旧城改造规模现状543城市更新发展成果544城市更新建设规划545城市更新暂行措施546城市更新主要经验55重庆市551旧城改造现状552创新投融资机制553旧城改造做法554旧城改造规划56成都市561旧城改造现状562旧城改造效果563改造投资规模564创新投融资模式565旧城改造热点57江苏省571旧城改造现状572旧城改造规划573主要省市改造58浙江省581旧城改造现状582金融支持状况583主要省市改造584旧城改造规划59山东省591旧城改造现状592金融支持状况593旧城改造计划594主要省市改造595旧城改造规划510湖北省5101旧城改造现状5102旧城改造政策5103主要省市改造511河南省5111旧城改造现状5112金融支持政策5113旧城改造规划512云南省5121旧城改造现状5122金融支持规模5123旧城改造规划513贵阳市5131旧城改造现状5132旧城改造计划5133旧城改造规划514银川市5141旧城改造现状5142旧城改造热点5143旧城改造措施5144旧城改造规划515其他城市5151长春市5152福州市5153南昌市5154合肥市5155佛山市第六章国外旧城改造经典案例分析61莎德泰晤士（SHADTHAMES）611项目简介612更新机构613更新方式614改造成效62罗斯蒙特三角地块（ROSEMONTTRIANGLE）621项目简介622更新机构623更新方式624改造成效63城市路船坞（CITYROADBASIN）631项目简介632更新机构633更新方式634改造成效64本斯海姆和索尔特维尔（BENSHAMANDSALTWELL）641项目简介642更新机构643更新方式644改造成效65安科斯（ANCOATS）651项目简介652更新机构653更新方式654改造成效66斯皮塔菲尔德（SPITALFIELDS）661项目简介662更新机构663更新方式664改造成效第七章国内旧城改造成功案例分析71大规模改造为主的案例711项目背景712更新机构713更新方式714改造成效72老特色居住区的改造案例721项目背景722更新方式723方法创新724改造成效73老工业区功能更新与再利用案例731项目背景732更新方式733改造成效74老商业历史街区的复兴案例741项目背景742更新方式743改造成效744改造模式75旧城改造土地运作案例分析751“捆绑式”模式752“修旧如旧”模式753“不动迁”模式754市场化运作为主与政府组织结合模式755土地运作案例对比分析第八章20142016年旧城改造领域重点房企发展分析81佳兆业811企业发展概述812企业发展现状813旧改项目进展814经验及优势815运作模式解析816典型案例分析82恒大地产821企业发展概况822企业经营业绩823旧改项目概况824旧改项目进展825旧改项目利润826投资并购状况83保利地产831企业发展概况832企业经营业绩833旧改项目进展834旧改发展战略84碧桂园841企业发展概况842企业经营业绩843旧城改造项目85新鸿基地产851企业发展概况852企业经营业绩853旧改项目进展854运作模式解析86瑞安房地产861企业发展概况862企业经营业绩863旧城改造模式87金地集团871企业发展概况872企业经营业绩873经营业务分析874合作拿地攻坚875运作模式解析第九章20142016年中国房地产市场现状分析9120142016年中国房地产市场运行分析911因城施策严控风险912调控收紧后价格趋稳913成交结构明显上移914一二线土地市场热度高915行业整合加速9220142016年中国房地产行业需求因素分析921人口及城镇化率922居民收入水平923杠杆水平924政策作用9320142016年中国房地产供给及去库存分析931土地供应状况932开发建设及库存933去库存工作现状94中国房地产行业预测分析941地产成交量分析942房地产价格走势943房地产投资总额95中国房地产行业面临的问题及考验951当前需注意的问题952市场运行存在的问题953行业面临的危机954市场供需结构失衡96中国房地产行业的对策及建议961发展对策分析962市场调控应走法制化道路963制度改革和市场发展的对策964规范税收管理的对策第十章20142016年中国旧城改造投资分析101旧城改造投资现状分析1011市场投资态势1012投资原因分析1013投资特性分析1014投资主体分析102旧城改造融资模式分析1021旧改融资模式1