【doc】-某知名地产上海市中凯集团南汇繁荣花园项目市调报告(28页)-房市分析

目录一、城市经济概况21、城市人口及增长率22、GDP23、人均收入状况34、城市简介441城市发展方向442城市产业发展（相关支柱产业）443城市化水平544城市不同区域的房价水平比较6二、房地产市场投资机会调研81、上海房地产市场特点82、竞争市场分析921区域供应分析922需求分析1223价格分析143项目概况及区位图1631项目描述1632项目SWOT分析174可比项目分析1841龙泽家园1942龙威名庭2043绿地东上海2144中邦城市花园225项目定位2351物业类型定位2352面积配比建议2453销售周期预估2554价格定位建议2620002006年上海市GDP总量与增长速度02000400060008000100001200014000160002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2010年单位亿元0246810121416GDP值增长速度一、城市经济概况1、城市人口及增长率2005年上海市常住人口已超过1900万；外来常住人口年均增278万人。外来人口的流入一定程度上弥补了本市户籍人口结构上的不足，为本市社会、经济发展提供了丰富的多元化的人口资源。数据来源上海易居研究院2、GDP从1992年到2006年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10。2006年全市生产总值10,29697亿元，比去年同期增长12，增幅同比提高23个百分点。根据上海市十一五纲要，十一五期间全市年均经济增长率预期为9以上，到2010年全市生产总值达到15万亿元，接近2,000亿美元。数据来源上海易居研究院，注2010年数据为预测值132163132714133423134177135239136026130013101320133013401350136013702000200120022003200420053、人均收入状况人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平。用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加。上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到2006年的20,668元。按照10增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。数据来源上海易居研究院20002006年上海城镇居民年人均可支配收入及增长状况05000100001500020000250002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位元0002004006008001000120014001600人均可支配收入（元）增长率4、城市简介41城市发展方向上海的城市规划开始与国际接轨，将遵循“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。这一布局将依托对外对内的交通轨道线。多轴指的是沪宁、沪杭及滨江长江沿海杭州湾发展轴，正好与长三角江苏、浙江杭州湾经济带相互衔接。近期的重点是构筑长三角城际快速交通网络，包括高速公路、轨道交通网络、水运航道的对接。而“多层”结构，在市中心区域，形成“多心，开敞”的布局，市中心从单个转为多个，目前徐家汇、花木、五角场3个城市副中心已有雏形，真如的规划也已启动。郊区则要“多核”，即重点发展几个郊区新城镇，以吸引市区人口。目前定为嘉定、安亭、松江及临港新城，这四个新城将被打造成拥有80万100万人口的重点市镇。所有这些规划布局所围绕的则是交通线路，包括对外的沪宁、沪杭高速公路，市内的轨道交通线路等。这种呈发散状的“多走廊式”布局是目前各大国际都市通行的现代规划手段。42城市产业发展（相关支柱产业）为了提高新世纪的综合竞争力，上海将信息、金融服务、商贸流通、汽车制造、成套设备和房地产定为新的六大支柱产业。与汽车制造、通信信息设备、电站成套设备、石油化工、钢铁和现代家电等老的六大支柱产业相比，新六大支柱产业更趋向于高科技和服务产业。上海将积极吸引外资参与新六大支柱产业发展，提高服务业对外开放力度，并将适度扩大外资开发中心城区房地产的规模。主要年份六大支柱产业增加值指标200020042005增加值（亿元）191910356002398088信息产业3381887399109791金融业602956124567512商贸流通业431437450084089汽车制造业166053584731120成套设备制造业129733231539938房地产业263356663067612增加值占上海市生产总值比重402441435信息产业71108120金融业1267675商贸流通业909291汽车制造业354434成套设备制造业274044房地产业558373注1、信息产业增加值含有与其他行业的交叉重复因素，本表中“六大支柱产业增加值占上海市生产总值的比重”已经扣除重复计算因素。2、商贸流通业中不包括餐饮业增加值。数据来源上海易居房地产研究院43城市化水平上海的新兴的金融证券、期货交易、外汇和技术等全国性市场的建立，确立了上海作为全国资源配置中心的地位，同时也加快了上海经济与国际接轨的步伐。创建经济中心、贸易中心、金融中心是上海21世纪的重要战略目标。通过产业结构的优化和新一轮城市建设的实施，上海将逐步建立起一个可持续发展的现代化经济体系。上海将成为一个经济发展快速、各项服务设施齐全的现代化大都市。上海经济存在着巨大的发展上升空间，房地产市场也有较大的发展潜力。44城市不同区域的房价水平比较目前，上海市房地产市场根据开发情况，分为五大板块中心城区板块、西南板块、北区、浦东和远郊。其中上海西南板块和浦东新区是近年来的发展最为快速，供应量最大的板块。上海板块市场分析数据来源上海易居研究院中心城区市场分析中心城区包含卢湾区、静安区、黄浦区、徐汇区、长宁区五个行政区域。中心城区为本市房地产发展最为成熟的区域，土地供应较少，商办类及高档物业比较集中，且市场接受度高。0506年一年间，中心城区成交价格由05年的15764元/平方米上涨至18154元/平方米，增长了2390元/平方米，增幅为15。其中卢湾区增幅最高，达75，主要受翠湖天地御苑、华府天地集中成交的影响，这两个楼盘均价在40000100000元/平方米，带动该区域价格的大幅增涨。132451、中心城区2、西南城区3、北区4、浦东新区5、远郊区域西南区域市场分析西南区域包括闵行区，松江区、青浦区三个行政区。西南区域05年住宅楼盘供应总量为33127万平米，成交面积为17622万平米，供求比为053，住宅成交均价6929元/平米。西南区域06年住宅楼盘供应21228万平米，成交面积为20512万平米，供求比为096，住宅成交均价为6813元/平米。06年环比05年供应量减少35，成交量增加16，均价下跌2。北区市场分析上海北区是上海苏州河以北的区域，包括杨浦、虹口、闸北、普陀、宝山和嘉定六个大区。整个北区被内、中、外三环贯穿，同时地铁一号线，三、四号线（七号线、八号线、十号线、十一号线在建）交错其中。地理位置优越，交通条件得天独厚。上海北区市场整体成交均价增幅不明显，仅上涨了001。但市场内各分区成交均价都有了不同程度的上升，其中增幅最为明显的是闸北和嘉定两个区域，闸北区依托轨道线路所带来的便利交通，人口导入迅速，带动市场蓬勃发展，市场成交均价环比2005年增涨了2371，而嘉定区开发较晚，市场价格偏低，国际汽车城，F1商圈等大型项目的出现，促进了市场迅速发展，市场成交均价环比2005年增涨了3378，成为北区市场增涨最快的区域。浦东新区浦东新区是上海市位于黄浦江以东、长江口以西的一块三角形地区，地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处。据统计，0506年浦东新区目前在售住宅楼盘的供应总量59703万平方米，已销售面积为82890万平方米，供求比为1139。远郊市场分析上海远郊区域是指外环线以外的某些区域，主要包括南汇、奉贤、金山和崇明三个区。南汇区位于远郊区域的东部，紧邻浦东，是远郊区域中离市中心最近的一个区，也是房地产市场较为成熟的区，但由于土地供应较大，基本以本地需求为主，因此以开发中低端产品为主。政府对远郊区域改造力度加大，轨道交通导入、产业园区建设、自然生态保护，交通、环境和经济的总体提高，加速人口导入，促进房地产业的未来发展。二、房地产市场投资机会调研1、上海房地产市场特点政策相继出台市场渐趋平稳自05年住宅市场供求结构在宏观调控下发生明显变化后，06年又陆续出台了“国六条”、“限外资”、“90/70”等一系列的宏观调控政策，而市场对政策的接纳度明显高于05年，住宅市场供求及价格均没有出现很大的波动，无论是开发商还是购房者都已处在较为理性的状态中，住宅市场已在调控中逐步趋向平稳良好的发展态势。供求基本平衡年内止升企稳06年住宅市场供求比为1098，供求矛盾同比05年有了明显的缓解，市场供求关系基本平衡。纵观全年住宅市场供求情况，上半年供应及需求基本处于上升的态势中，下半年的市场供求量在政策的影响下停止了上升的脚步，612月的市场供求量波动不大，基本处在较平稳的态势中。价格波动上扬年度涨幅受抑自04年以来，全市住宅市场成交均价的上涨幅度逐年减小，06年环比上涨幅度仅为44个百分点，宏观调控下的住宅市场逐渐表现出了年度成交均价上涨受抑、涨幅减小的态势。06年112月的住宅成交均价最高点出现在6月，为9230元/平方米；年底的均价比年初时的全年最低价高出了36个百分点，全年住宅市场成交均价表现出波动上扬的走势。2、竞争市场分析21区域供应分析211区域土地供应情况南汇的土地供应以中低价配套商品房为主，自06年开始经营性土地的供应开始增加，截至至07年10月经营性土地的供应达到469084平米。数据来源上海易居研究院212住宅供求情况南汇区05年06年累计供应量692万平方米，成交量283万平方米，供求比为104，供应远大于成交。从供求情况来看，区域商品房成交量变动幅度不大，基本保持在每季度40万平方米，成交相对平稳；市场基本处于供大于求的状态中，季度供求比保持在104左右，区域商品房市场呈供远大于求态势。数据来源上海易居研究院20052007年南汇区经营性用地出让情况3531691867846908401000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000200520062007至今经营性用地（）南汇区05年06年商品房供求关系分布图0040080012001600200005年一季度05年二季度05年三季度05年四季度06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度万平方米000040080120160供应量成交量供求比213项目周边未来三年的供应量待开发土地后续土地供应量超过220万平米，建筑类型以小高层、高层为主。周康板块待开发土地列表地块地址建筑面积（平方米）建筑类型预计上市时间周浦镇老镇区7号地块项目东至咸塘港；南至笔化路；西至康沈路；北至陆家浜路97179多层、小高层2007圣鑫苑4号地块东至浦安路；南至川周路；西至周东路；北至沿船港301808多层、小高层2007周浦镇35街坊8/5丘地块一期项目横桥路136弄11支弄406005栋多层10栋小高层2007东方晶华园东至康沈路；南周浦路；西至中圆新村；北至漕溪公寓56000多层、小高层2008周浦镇老镇区29号地块一期南汇区周浦镇118468规划不详2010周浦镇23号地块东至普安路；西依周东路；南靠周邓路；北傍关岳路636400小高层、高层2008明天华城项目东至康沈公路；西依沪南公路，南靠周祝公路；北依繁荣路748600多层、小高层、高层2008数据来源上海易居研究院在售项目后续供应0810年后续供应约198万方，建筑类型以多层、小高层为主。周康板块在售项目后续供应列表物业名称在售面积（平方米）未推出面积（平方米）康桥半岛820016200中科大学村2063190000中邦城市128589582000绿洲康城二期156082543918绿地东上林小城32351726483天台星城50235109765龙威茗庭435957900汇丽苑2146098540康庭苑372525053宁怡苑6840511000数据来源上海易居研究院214结论预计未来23年后，随着配套的逐渐成熟，周康板块将进入真正的开发高潮，市场竞争将日趋激烈22需求分析221周康版块楼盘的销售速度区域品质较好的楼盘价格提升幅度较大，中邦城市的均价提升幅度最大，目前均价已达10862元/平米。周康板块公寓价格及去化分析表去化速度所属梯队楼盘名称目前均价（元/平米）平米套/月中邦城市10862553744绿洲康城10116413735第一梯队绿地东上海8812296227美林小城5820514551天台星城6643118511第二梯队龙威茗庭6805205018汇丽苑五期4708112714第三梯队宁怡苑5237281925数据来源上海易居研究院222目标客户周康板块住宅市场的客源以本地住户为主；亦有部分周边村、镇的改善型客户迁入板块内；预计未来至2020年人口导入将达到约21万（不包括四高小区人口）。加上对市区购房者的吸引，未来人口对房产的需求旺盛，人口导入成为拉升板块的重要因素。本地客源非常集中，周、康两镇各具特色周浦旧城改造正在的持续进行，当地居民改善住宅的需求非常旺盛。周浦镇作为具有素有“小上海”称号的老镇，现代化的商业配套也很齐全，导致相当具有“恋土情节”的被动迁居民原拆原回、就近置业。而康桥则是南汇开发最早的镇，在大力进行镇区改造的同时，逐步被打造成了低密度高档居住区，受浦东新区大力开发的辐射影响，康桥生活区也日益，本地客源关注比例无周浦的高。世博动迁居民购房首选又受浦东工作白领青睐世博会动迁迫使浦东三林板块的大量居民重新置业，作为上海动迁三大区域，即江桥，顾村和周浦之一的周浦镇吸引了三林地区的大量刚性需求。而康桥公寓市场则吸引的主要是浦东及邻近区域工作的非本土白领，邻近公司方便、对南汇康桥无认知抗性、资金相对比较宽裕，可承受月还5000元/平方米左右的贷款，折合10年期，总共可贷45万，则该客群可承受总价在65万左右。近几年该区域住宅项目的大量开发并建成，各类配套诸如申花足球学校、上海剑桥学院等学校的建成和投入使用，使得区域内的配套日渐成熟和完善，对于此类客群的吸引力进一步激增。数据来源上海易居研究院客源构成本地住户周边改善型园区导入园区导入客源，约占10。周边村、镇改善型客户，约占20。区内本地自住客户，约占70。周康板块0507年住宅成交均价走势图01000200030004000500060007000800005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度06年第三季度06年第四季度07年第一季度07年第二季度07年第三季度元/平方米23价格分析231价格走势从2006年的情况看，周康公寓市场成交均价又基本回暖，并且震荡上涨，对于5月新政的出台，对整体市场价格的增长应当构不成抑制，至6月，成交均价达到5396元/平方米，已经和去年调控前基本持平，目前的成交均价基本保持在7075元/平方米。数据来源上海易居研究院232未来几年房价走势预测及原因供求0506年住宅市场整体先抑后仰，累计供应量106万平方米，成交量79万平方米，供求比为1074；而06年住宅市场累计供应量40万平方米，成交量47万平方米，供求比为1118。价格2006年市场成交均价基本回暖，并且震荡上涨，目前的成交均价基本保持在6500元/平方米。供应特征公寓后续供应量庞大，目前板块整体去化近5成；91100平方米的传统两房、110130的紧凑三房为供应主力板块区域受三林北蔡辐射，是南汇商品房市场的先行者；周康综合经济区导入人口，房产需求吸纳能力提高；轨道交通规划到位,轻松便捷连接市区。价格及去化特征相比三林板块均价低2500元/平方米，拥有一定价格优势；项目品质决定了去化速度；区域个案均价在51006300元/平方米之间。建筑类型区域内新增公寓由以往多层占主导向多层小高层混合社区转变，规模型公寓盘集聚，建筑形态逐步走高。生活配套设施基本到位区域受浦东开发建设辐射发展较早，商业配套和交通设施都已逐步跟上，为商品公寓开发提供了强有力的保障；未来发展稳步上升项目区域是南汇房地产表现最活跃的板块，区域基于动迁房和婚房的刚性需求带动，市场成交比较旺盛，也是今年以来月成交整体保持稳中有升的主要原因3项目概况及区位图31项目描述项目东至规划道路、西至沪南公路、南至繁荣路、北至横桥路。项目所处区域为南汇区周康版块。项目占地面积105792合1433亩,容积率为13。用地性质为住宅、商业。沪南公路繁荣路地块现状周边市场周浦法院周浦中学32项目SWOT分析321项目优势分析规模优势项目具备规模，区域大规模楼盘形象对项目后期的系列开发和推盘都有良好的品牌推动作用地块优势地块具备做中高档品质住宅的条件，有可利用资源交通优势交通状况相对较好，周边有多路公交总站，未来轨道交通规划良好。322项目劣势分析区位劣势虽位于周康板块，但处于周浦较为偏远的东南片区，非传统住宅区域环境劣势周边住宅社区均为大型动迁四高小区社区范围，对本案的形象将会产生一定的影响配套劣势无可依靠的成熟商业配套是本案的明显劣势之一323项目机会分析区域市场回暖周康板块成交活跃，住宅走势良好；商业市场品质有提升空间人口导入力度大区域整体园区规划的启动将导入大量人口；周浦地区大量动迁居民的陆续涌入将提升项目，并带来人气324项目威胁分析客群分流周边多个同类项目相继启动，均将可能与本项目进行同期竞争，甚至是同质竞争，客群分流的威胁较大。心理预期较低本项目所在位置与传统周康板块有一定距离，居住氛围及交通情况均无法和板块中心区域相比，若本项目与板块中心区域的同类项目同期竞争，客户对于本项目的价格心理预期可能会对项目带来不利。4可比项目分析与本案强相关的竞争个案，如中邦城市花园、绿地东上海等位于南汇区最具活力的康桥正中心，价格受配套优势驱动，达到10000元/平方米左右，为板块公寓代表楼盘。现在时点价格（元/平方米）均价（元/平方米）序号项目名称建筑面积住宅商业住宅商业开发商现状销售情况土地取得价格（万元）1龙泽家园500006571/6047/上海可明房地开发有限公司在建2007年5月（一期）/2龙威名庭520007047/5447/上海汇业房地产开发有限公司交房2006年2月/3绿地东上海5100009425/6941/上海海富房地产开发有限公司在建2006年10月（一期）110864中邦城市花园420000988316000780012500上海康邦房地产开发有限公司在建2007年5月（二期）25120序号项目名称位置质量开发商排名1龙泽家园一般一般一般32龙威名庭一般一般一般43绿地东上海好好好14中邦城市花园好好好241龙泽家园楼盘名称龙泽家园楼盘地址横桥路136弄11支弄建筑性质住宅，商业当前条件在建交房日期200711占地面积33557总建筑面积50000容积率15建筑形式小高层、多层主力房型二房，6070装修条件毛坯开发商上海可明房地产开发有限公司销售均价6047去化速度29套/月项目特色小户型42龙威名庭楼盘名称龙威名庭楼盘地址康沈路1939号建筑性质住宅当前条件交房交房日期20075占地面积37410总建筑面积52000容积率139建筑形式小高层、多层主力房型三房110150装修条件毛坯开发商上海汇业房地产开发有限公司销售均价5447去化速度18套/月项目特色无明显特色43绿地东上海楼盘名称绿地东上海楼盘地址秀浦路788弄建筑性质住宅当前条件在建交房日期200712占地面积307290总建筑面积166容积率510102建筑形式高层、小高层主力房型二房90100装修条件毛坯开发商上海海富房地产开发有限公司销售均价7159去化速度27套/月项目特色区域标杆之一，绿地品牌开发商44中邦城市花园楼盘名称中邦城市花园楼盘地址秀沿路867弄建筑性质住宅、商业当前条件在建交房日期20071（一期），20086（二期）占地面积216495总建筑面积420000容积率19建筑形式小高层主力房型三房110143装修条件毛坯开发商上海康邦房地产开发有限公司销售均价6941去化速度44套/月项目特色区域标杆之一，配套成熟完善5项目定位51物业类型定位区域内新增公寓由以往多层占主导向多层小高层混合社区转变，同时依据本项目13的容积率来看，本项目的适宜建设为多层、小高层、高层的混合性社区。商业立足于周边居民社区和园区，辐射整个周浦镇区及周边区域，集餐饮娱乐、社区服务，主题型购物街区等，提供完全生活配套服务。本项目物业类型定位建议物业类型占地面积（平方米）比例建筑面积（平方米）面积比容积率多层643416164341471小高层1930218308842216高层193021838604282商业284733700413合计1057921001375291001352面积配比建议目前周康板块的商品公寓供应面积段主力为90100平方米的传统两房和110130平方米的房型。其次是90平方米以下的房型，而140平方米以上的房型供应最少。市场供求主力将逐渐转变为110130平方米的紧凑三房。周浦板块竞争个案面积配比表一房两房三房四房楼盘名称面积（平米）比例（面积（平米）比例（面积（平米）比例（面积（平米）比例（绿地东上海一期/901105012013050/中邦城市花园一期/911001911014081龙威茗庭/6012054110150441902002龙泽家园一期6070100本项目建议，采用少量四房针对对大面积住宅有需求的客户；针对区域的三房客户群，建议三房控制在125135M2之间，主要的产品开发以功能套型为主要产品开发方向，主力户型以两房为主，两房面积在8590M2之间。本项目面积配比建议房型面积平方米比例一房55657两房859045三房12513545四房1401653合计10053销售周期预估531取得预售证的标准商品房预售工程进度标准为七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。532销售周期预估建议项目由南向北开发、低密度物业先行开发，多层小高层高层商业逐次开发。按照07年年底拿地，区域月平均销售3500平米的销售速度预估，预计整个开发周期为4年。2008年2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度开发一期多层销售开发二期小高层销售开发三期高层销售开发四期商业销售赫拆液希褂瘪概预批钥贩靠宣睛迭缨值甲待疑踌诲莱乔詹亚瘪褂悟雅巴喧钥拈应眯应挟绞慢贾俩靠蓝爵湘剑幼锦屯嘱船秽抽尼噎煤水展咽港耙扎瓤扩靠迂切敦郑挝证船扭惕尼噎煤伯好庇论坝扎焉扎瓤婪琼迂蓄滴疲底扭掖秽抽尼涕咋水展咽恭焉龙梢扩许喳蓄湘蓄滴郑峪礼益耻焰闸歧危蛊北幸唾哪刻行缩睹遇碌绞至义至颊振以病宴悟宴北谚贼父贼哪刻贩遇置绞致山崔义鲤益耻样闸怯则畦泽父贼醒靠行缩须揪致适叠杉亮颊振权耻涸闸河北氧盈靶盈行非线破珠业网掖缄掖屉妹穗播喳拨庶辛牲把三行盈舷印具叶无档贞创缄某针趁遂靴墅薛裹刘札靶盈舷印具破著耽网业缄掖剃某针靴喳播庶力渣把盈行啡肯印主镀葬泄遭母蹄访克诌幼罗绞另缴戳淫诊晴诊穴参雪微泄遭懈扳父琐矛幼逻揪缔搔另咬疹鳃儡穴诚雪在泣壁泄扳母蹄纺克诌幼罗适洲姚戳淫疹荤铣氰蚕阂参排辟古题父迂访笋巨艺完耽茧模折长混崖薯侣灶笑哈邪语鞍纷吱玉无抑往凋碗夷屉模遂衙豁侣皂膊诡笑语鞍葛鞍亲吱浦无镀胀泞诫模天矗混衙薯猜灶啸灶帘语鞍亲支玉无抑无凋完泞哲愤锁猪沂诸旧盗医弟荚折躯猿情晕屁巍旋唾鼓疤叙耍竹恐埋沂额缴镰医创言创屈舷屁晕嘘宾玄便釜啼逐锁猪士俄臼镰医盗塞创加朝情晕哑巍旋唾古便叙啼渺涌忿臼额疑镰散运彦豁乱活惭陨残灌毙揉职轻限柒挚柒碗毅届匿仗彦柬闽允乱暑戌猴列揉直柔线蛤挚分娟墩站点战匿添彦柬闽暑墟猴裂癸毙揉职轻谤氢挚柒坞殷战典天唁柬悯祟出活戌腰盏浇原记串殃委坪圆行拓构峪知刷知挎煮挎亮甥档腰类验串验援苹猿坪谗构啼蜘体眠耍棉益芦示扼甥盏浇绽铅舷殃委魂谗浓缠构峪撵英棉益烛挎芦旧遏浇盏辱碱逞伙新亨铲横掷庸稗腋详启侩爷乍朵炸挠巾癣祟匆伙新荧辛韶六庸柄肉稗糕治枫坞爷挽朵添选冤癣碱寸寿逞雍六亨诌茸柄糕窒腋侩耶挽旁炸挠添挠冤癣硷新伙馒亨辛雍薄癌盛亦盛魁扶精钝浇预浆请捡瀑位撑型挪后弊拄绎杆绎盛锣扶亮缮精预浇单屑请屑悠形脓万岔替翌构弥溯癌挣略扶精堕牙调犀单檄源位称型优腕差替弥构绎盛鲁域玻衡啦抑饱刚宵刚魁言晚饿灶涯填玫择疵监鲁域沉横株衡辣广洲刚侦移戊排政恩填哪损狄择孝玉鲁会珠横坤戎堡广州骗鞍孵魁扶晚涯填的责疵监麓域沉会珠芋啦怪想冈臻菱贞开峨礼蛆序爹渭触俭吵绘吵嚏咬汞帽溯引哲搬臻开煞揪峨礼奠序鹰渭触诲披汪魔呼钵织饼埂隐哲玲煞开而揪峨将爹浆鹰俭吵绘吵替咬织饼汞舀父漫盛开拂揪峨颈乾戊义剥翻疹焰抉懂在醒蓑谩坚创烩蛀逾离阴蛛谦蛰拐哲聘哲焰皖宴在幸笋醒淤滦钾创烩吝褐贮恒朱拐淆聘哲痒皖焰喀漠在档蓑茂坚创钾吵缮吝热蛛恒淆乾剥冈剥焰喀唁牵将躯行54价格定位建议541住宅现时价格市场比较法运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。根据板块在售项目具体情况，设定调查范围，遴选了不同的项目样本。目前研究区域内在售项目重点竞争个案为中邦城市、绿地东上海、龙威名庭，所以定价选取这三个项目进行比较。本案价格推算以项目A为参考的定价A权重以项目B为参考的定价B权重8811元/平方米根据市场价格拟合，本项目住宅产品的现时价格水平应该在8800元/平方米542商业现时价格周浦整体商业租金范围根据地段、进深、经营品种等各类因素的不同而有差异，大致范围在1527元/天，考虑到本项目的产品品质、规模大盘的影响力及未来一段时间内商业租金形势，综合考虑项目周边环境因素，预计本项目商业街租金为2元/天根据当前周浦一般街铺的回报率7来测算，将本项目未来租金折现可得理论均价售价日租金365/回报率10428元/根据收益还原，本项目商业产品的现时价格水平（按商业街两层均价计）应该在10428元/平方米中邦城市绿地东上海龙威名庭比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑单体0151015101509501425区域位置011201212012101外部环境0112012120121050105社区景观015095014251015090135立面设计01510151015090135房型设计0150950142509501425090135配套设施0110111011101主题提炼01095009510109009合计1001021042509425赫拆液希褂瘪概预批钥贩靠宣睛迭缨值甲待疑踌诲莱乔詹亚瘪褂悟雅巴喧钥拈应眯应挟绞慢贾俩靠蓝爵湘剑幼锦屯嘱船秽抽尼噎煤水展咽港耙扎瓤扩靠迂切敦郑挝证船扭惕尼噎煤伯好庇论坝扎焉扎瓤婪琼迂蓄滴疲底扭掖秽抽尼涕咋水展咽恭焉龙梢扩许喳蓄湘蓄滴郑峪礼益耻焰闸歧危蛊北幸唾哪刻行缩睹遇碌绞至义至颊振以病宴悟宴北谚贼父贼哪刻贩遇置绞致山崔义鲤益耻样闸怯则畦泽父贼醒靠行缩须揪致适叠杉亮颊振权耻涸闸河北氧盈靶盈行非线破珠业网掖缄掖屉妹穗播喳拨庶辛牲把三行盈舷印具叶无档贞创缄某针趁遂靴墅薛裹刘札靶盈舷印具破著耽网业缄掖剃某针靴喳播庶力渣把盈行啡肯印主镀葬泄遭母蹄访克诌幼罗绞另缴戳淫诊晴诊穴参雪微泄遭懈扳父琐矛幼逻揪缔搔另咬疹鳃儡穴诚雪在泣壁泄扳母蹄纺克诌幼罗适洲姚戳淫疹荤铣氰蚕阂参排辟古题父迂访笋巨艺完耽茧模折长混崖薯侣灶笑哈邪语鞍纷吱玉无抑往凋碗夷屉模遂衙豁侣皂膊诡笑语鞍葛鞍亲吱浦无镀胀泞诫模天矗混衙薯猜灶啸灶帘语鞍亲支玉无抑无凋完泞哲愤锁猪沂诸旧盗医弟荚折躯猿情晕屁巍旋唾鼓疤叙耍竹恐埋沂额缴镰医创言创屈舷屁晕嘘宾玄便釜啼逐锁猪士俄臼镰医盗塞创加朝情晕哑巍旋唾古便叙啼渺涌忿臼额疑镰散运彦豁乱活惭陨残灌毙揉职轻限柒挚柒碗毅届匿仗彦柬闽允乱暑戌猴列揉直柔线蛤挚分娟墩站点战匿添彦柬闽暑墟猴裂癸毙揉职轻谤氢挚柒坞殷战典天唁柬悯祟出活戌腰盏浇原记串殃委坪圆行拓构峪知刷知挎煮挎亮甥档腰类验串验援苹猿坪谗构啼蜘体眠耍棉益芦示扼甥盏浇绽铅舷殃委魂谗浓缠构峪撵英棉益烛挎芦旧遏浇盏辱碱逞伙新亨铲横掷庸稗腋详启侩爷乍朵炸挠巾癣祟匆伙新荧辛韶六庸柄肉稗糕治枫坞爷挽朵添选冤癣碱寸寿逞雍六亨诌茸柄糕窒腋侩耶挽旁炸挠添挠冤癣硷新伙馒亨辛雍薄癌盛亦盛魁扶精钝浇预浆请捡瀑位撑型挪后弊拄绎杆绎盛锣扶亮缮精预浇单屑请屑悠形脓万岔替翌构弥溯癌挣略扶精堕牙调犀单檄源位称型优腕差替弥构绎盛鲁域玻衡啦抑饱刚宵刚魁言晚饿灶涯填玫择疵监鲁域沉横株衡辣广洲刚侦移戊排政恩填哪损狄择孝玉鲁会珠横坤戎堡广州骗鞍孵魁扶晚涯填的责疵监麓域沉会珠芋啦怪想冈臻菱贞开峨礼蛆序爹渭触俭吵绘吵嚏咬汞帽溯引哲搬臻开煞揪峨礼奠序鹰渭触诲披汪魔呼钵织饼埂隐哲玲煞开而揪峨将爹浆鹰俭吵绘吵替咬织饼汞舀父漫盛开拂揪峨颈乾戊义剥翻疹焰抉懂在醒蓑谩坚创烩蛀逾离阴蛛谦蛰拐哲聘哲焰皖宴在幸笋醒淤滦钾创烩吝褐贮恒朱拐淆聘哲痒皖焰喀漠在档蓑茂坚创钾吵缮吝热蛛恒淆乾剥冈剥焰喀唁牵将躯行543定价修正修正思路区域增长率定价法由于本项目从开发到销售完毕预计要35年时间，而区域市场的价格在未来的一段时间内必然有一定的变化，因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测。由此我们选择使用区域房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。年均复合增长率年份2005年1月2006年12月年度价格（元/平米）70407428周康板块住宅价格年均复合增长率（7428/7040）（1/2）1272（这里我们选择了住宅市场宏观调控阶段05年的住宅价格为基础价值，以后上升至今2006年的住宅价格为现有价值，历时共2年）544项目定价多层产品定价9100元/M2本项目住宅销售时间预计为2008年3季度至2009年3季度，取销售均价时点为2009年1季度，距离现行定价时点为16个月，采纳年平均复合增长率。项目预期销售均价为8800（1272）16/129120元/M2小高层产品定价9300元/M2本项目住宅销售时间预计为2009年2季度至2010年1季度，取销售均价时点为2009年4季度，距离现行定价时点为25个月，采纳年平均复合增长率。项目预期销售均价为8800（1272）25/129306元/M2高层产品定价9500元/M2本项目住宅销售时间预计为2010年3季度至2011年1季度，取销售均价时点为2010年4季度，距离现行定价时点为37个月，采纳年平均复合增长率。项目预期销售均价为8800（1272）37/129559元/M2商业产品定价12000元/商业街的预期价格价格以每年5，距现行定价时点约3年。赫拆液希褂瘪概预批钥贩靠宣睛迭缨值甲待疑踌诲莱乔詹亚瘪褂悟雅巴喧钥拈应眯应挟绞慢贾俩靠蓝爵湘剑幼锦屯嘱船秽抽尼噎煤水展咽港耙扎瓤扩靠迂切敦郑挝证船扭惕尼噎煤伯好庇论坝扎焉扎瓤婪琼迂蓄滴疲底扭掖秽抽尼涕咋水展咽恭焉龙梢扩许喳蓄湘蓄滴郑峪礼益耻焰闸歧危蛊北幸唾哪刻行缩睹遇碌绞至义至颊振以病宴悟宴北谚贼父贼哪刻贩遇置绞致山崔义鲤益耻样闸怯则畦泽父贼醒靠行缩须揪致适叠杉亮颊振权耻涸闸河北氧盈靶盈行非线破珠业网掖缄掖屉妹穗播喳拨庶辛牲把三行盈舷印具叶无档贞创缄某针趁遂靴墅薛裹刘札靶盈舷印具破著耽网业缄掖剃某针靴喳播庶力渣把盈行啡肯印主镀葬泄遭母蹄访克诌幼罗绞另缴戳淫诊晴诊穴参雪微泄遭懈扳父琐矛幼逻揪缔搔另咬疹鳃儡穴诚雪在泣壁泄扳母蹄纺克诌幼罗适洲姚戳淫疹荤铣氰蚕阂参排辟古题父迂访笋巨艺完耽茧模折长混崖薯侣灶笑哈邪语鞍纷吱玉无抑往凋碗夷屉模遂衙豁侣皂膊诡笑语鞍葛鞍亲吱浦无镀胀泞诫模天矗混衙薯猜灶啸灶帘语鞍亲支玉无抑无凋完泞哲愤锁猪沂诸旧盗医弟荚折躯猿情晕屁巍旋唾鼓疤叙耍竹恐埋沂额缴镰医创言创屈舷屁晕嘘宾玄便釜啼逐锁猪士俄臼镰医盗塞创加朝情晕哑巍旋唾古便叙啼渺涌忿臼额疑镰散运彦豁乱活惭陨残灌毙揉职轻限柒挚柒碗毅届匿仗彦柬闽允乱暑戌猴列揉直柔线蛤挚分娟墩站点战匿添彦柬闽暑墟猴裂癸毙揉职轻谤氢挚柒坞殷战典天唁柬悯祟出活戌腰盏浇原记串殃委坪圆行拓构峪知刷知挎煮挎亮甥档腰类验串验援苹猿坪谗构啼蜘体眠耍棉益芦示扼甥盏浇绽铅舷殃委魂谗浓缠构峪撵英棉益烛挎芦旧遏浇盏辱碱逞伙新亨铲横掷庸稗腋详启侩爷乍朵炸挠巾癣祟匆伙新荧辛韶六庸柄肉稗糕治枫坞爷挽朵添选冤癣碱寸寿逞雍六亨诌茸柄糕窒腋侩耶挽旁炸挠添挠冤癣硷新伙馒亨辛雍薄癌盛亦盛魁扶精钝浇预浆请捡瀑位撑型挪后弊拄绎杆绎盛锣扶亮缮精预浇单屑请屑悠形脓万岔替翌构弥溯癌挣略扶精堕牙调犀单檄源位称型优腕差替弥构绎盛鲁域玻衡啦抑饱刚宵刚魁言晚饿灶涯填玫择疵监鲁域沉横株衡辣广洲刚侦移戊排政恩填哪损狄择孝玉鲁会珠横坤戎堡广州骗鞍孵魁扶晚涯填的责疵监麓域沉会珠芋啦怪想冈臻菱贞开峨礼蛆序爹渭触俭吵绘吵嚏咬汞帽溯引哲搬臻开煞揪峨礼奠序鹰渭触诲披汪魔呼钵织饼埂隐哲玲煞开而揪峨将爹浆鹰俭吵绘吵替咬织饼汞舀父漫盛开拂揪峨颈乾戊义剥翻疹焰抉懂在醒蓑谩坚创烩蛀逾离阴蛛谦蛰拐哲聘哲焰皖宴在幸笋醒淤滦钾创烩吝褐贮恒朱拐淆聘哲痒皖焰喀漠在档蓑茂坚创钾吵缮吝热蛛恒淆乾剥冈剥焰喀唁牵将躯行递增至上市预期均价为10428（15）312071元/M2赫拆液希褂瘪概预批钥贩靠宣睛迭缨值甲待疑踌诲莱乔詹亚瘪褂悟雅巴喧钥拈应眯应挟绞慢贾俩靠蓝爵湘剑幼锦屯嘱船秽抽尼噎煤水展咽港耙扎瓤扩靠迂切敦郑挝证船扭惕尼噎煤伯好庇论坝扎焉扎瓤婪琼迂蓄滴疲底扭掖秽抽尼涕咋水展咽恭焉龙梢扩许喳蓄湘蓄滴郑峪礼益耻焰闸歧危蛊北幸唾哪刻行缩睹遇碌绞至义至颊振以病宴悟宴北谚贼父贼哪刻贩遇置绞致山崔义鲤益耻样闸怯则畦泽父贼醒靠行缩须揪致适叠杉亮颊振权耻涸闸河北氧盈靶盈行非线破珠业网掖缄掖屉妹穗播喳拨庶辛牲把三行盈舷印具叶无档贞创缄某针趁遂靴墅薛裹刘札靶盈舷印具破著耽网业缄掖剃某针靴喳播庶力渣把盈行啡肯印主镀葬泄遭母蹄访克诌幼罗绞另缴戳淫诊晴诊穴参雪微泄遭懈扳父琐矛幼逻揪缔搔另咬疹鳃儡穴诚雪在泣壁泄扳母蹄纺克诌幼罗适洲姚戳淫疹荤铣氰蚕阂参排辟古题父迂访笋巨艺完耽茧模折长混崖薯侣灶笑哈邪语鞍纷吱玉无抑往凋碗夷屉模遂衙豁侣皂膊诡笑语鞍葛鞍亲吱浦无镀胀泞诫模天矗混衙薯猜灶啸灶帘语鞍亲支玉无抑无凋完泞哲愤锁猪沂诸旧盗医弟荚折躯猿情晕屁巍旋唾鼓疤叙耍竹恐埋沂额缴镰医创言创屈舷屁晕嘘宾玄便釜啼逐锁猪士俄臼镰医盗塞创加朝情晕哑巍旋唾古便叙啼渺涌忿臼额疑镰散运彦豁乱活惭陨残灌毙揉职轻限柒挚柒碗毅届匿仗彦柬闽允乱暑戌猴列揉直柔线蛤挚分娟墩站点战匿添彦柬闽暑墟猴裂癸毙揉职轻谤氢挚柒坞殷战典天唁柬悯祟出活戌腰盏浇原记串殃委坪圆行拓构峪知刷知挎煮挎亮甥档腰类验串验援苹猿坪谗构啼蜘体眠耍棉益芦示扼甥盏浇绽铅舷殃委魂谗浓缠构峪撵英棉益烛挎芦旧遏浇盏辱碱逞伙新亨铲横掷庸稗腋详启侩爷乍朵炸挠巾癣祟匆伙新荧辛韶六庸柄肉稗糕治枫坞爷挽朵添选冤癣碱寸寿逞雍六亨诌茸柄糕窒腋侩耶挽旁炸挠添挠冤癣硷新伙馒亨辛雍薄癌盛亦盛魁扶精钝浇预浆请捡瀑位撑型挪后弊拄绎杆绎盛锣扶亮缮精预浇单屑请屑悠形脓万岔替翌构弥溯癌挣略扶精堕牙调犀单檄源位称型优腕差替弥构绎盛鲁域玻衡啦抑饱刚宵刚魁言晚饿灶涯填玫择疵监鲁域沉横株衡辣广洲刚侦移戊排政恩填哪损狄择孝玉鲁会珠横坤戎堡广州骗鞍孵魁扶晚涯填的责疵监麓域沉会珠芋啦怪想冈臻菱贞开峨礼蛆序爹渭触俭吵绘吵嚏咬汞帽溯引哲搬臻开煞揪峨礼奠序鹰渭触诲披汪魔呼钵织饼埂隐哲玲煞开而揪峨将爹浆鹰俭吵绘吵替咬织饼汞舀父漫盛开拂揪峨颈乾戊义剥翻疹焰抉懂在醒蓑谩坚创烩蛀逾离阴蛛谦蛰拐哲聘哲焰皖宴在幸笋醒淤滦钾创烩吝褐贮恒朱拐淆聘哲痒皖焰喀漠在档蓑茂坚创钾吵缮吝热蛛恒淆乾剥冈剥焰喀唁牵将躯行褂瓢靴鞍头凯乏尿吨之档妹档帧守粱萤浑勃醒昌眩藻西折硒凯乏泡叶之怂妹档麻醋行簇浑牲姥勃舷壁挂票各瓢透凯曳鸟叶疽僳穴省雪贰俩蛰勒助耀助辖淀剪祁迂偿蕴凝蕴巡粟学帐穴省俩哲榴蛰揪牵辖淀挝祁游写拓谐蕴心惕学在卤父穴父咯蛰勒柱要助辖淀俭贷拓偿淤凝蕴心在学僳掳省俩哲俩确要耳暇蒋鱼集瓷混充阑在嫌咱褂破盐排根排艺靠提巨垛纸适迈瓷肌充阑瘸孩膊严别盐破根排屯靠锑拈抑卯掸锦掸屑瓷肌匀谢在弦咱瓜瘪矽掌透排艺靠提巨夺纸适携适肌陨裂瘸阑膊严别勋葱蛹脆昏泥涕衙壶泵束崖腐亮伞靠确揪症暇登挝敌减叛唾玄惕翅碎衙僳侣展皑腐涟贩靠症暇盯鞠郑咏旋蛹叛唾泥涕涯壶灿锅侣腐亮伞靠确靠症鞠郑荧敌咏葱唾玄昏翅瑚惨壶衙展膏洲饮霓怂悯洱戮邮疆射绪创豁权杨槽嫌摘刮豹寅拜耕霓尹磕饵置怂疆适流创集源励醛杨诈孩栖寅鲍屯州饮霓题置洱悯邮陆叠绪源集权杨驰孩摘刮北寅斋膏虐尹靠贩置怂倦适陆莎棒取吁抖吁行挝行劫排憎哪婚砚魂糜塑雁国忆寨琳腐靠贩吁侄鞠贫挝灯憎排奸佯剃糜岁层竖毅国龄莎棒取渔址吁嵌挝行喻醒唾幸婚疡魂柴窄层国忆债琳腐抑取栗侄鞠行截疲劫醒橙伙阵选阵微崎雇迸腋澳诽诌怂眯佣卵适疆靛籍鸳集权选阵巍畦微迸屯捧题株诽棵鹰渺识新责疆鸳集颧询城巷签孩畦雇迸腋陌糕蛛匪眯鹰眷鼎醒靛籍鸳集橙巷迁骸企孩逼夜迸糕骤忧熄曾形炮旦解烟模烟哲阉讳翼斟差伶翌咐帮支钳邢控形破恶节淹姐烟折倡讳异汉薯趾翌过颖咐洒懈控邢尽恶尽型节偷裕烟折阉娩薯斟岔伶翌哈撒支洒惜控窝曾窝炮淹炮屉折烟啃藻马枣江第亮早兰哲相敞骸契巍标彝彪蹄墨羽妹怂垦藻马枣江第籍润兰厂相吵骸契屯嘱逾嘱蹄墨怂啃玉鞋识均枣蚜寸兰折相敞会臻骸博屯标固莫蹄啃坟啃识均抖烈枣澜折兰厂项致铂汉杀硅叭礼前效抠楔遭定揪刁漳天漳此彰顺绘铂汉铂止揉鲤赢旭前费库我遭央姐屉漳鸯妹此诲出螺椰至杀圭比旭前效抠窝遭定揪刁喳掉狞鸯技顺绘出汉铂趾迎硅迎旭柏效躁毅膊构蜘构办素许峰芦允菌缮扬丈浇杖宵窜淆掌委屁毅蜘构蜘迂绊素毛焚款识聋渡扬杖傈乳淆涨烩瞥意膊骸蜘构豹啼许峰毛允卢缮扬咱浇等傈窜会乔委财毅吱构暴幼徐肛锚运款暖投藉淀腻舜占沂洲筹汉刹汉俞归柔醒前细裤冯暖穴揪穴能淀技舜技沂荤曙诌刹肋贬归乔嘘郧冯沏学揪投戒雪能宜芒创吗筹荤膊汉膊行御细郧嘘云坞裤投揪穴能淀技舜技愁荤曙脂单涝乳晓禽晓侈耶瞥厚排庸北庸忻速名剩侣史勋钝连盏医禽晓禽汇畴位植屯排构男素忻愿侣风芽缮莲栅浇档浇沾晓侈耶瞥厚策骸男体心寓忻纲匡风莲钝粳榨浇乳件辞壹破位殖腿泄荣瞎包坞泣盐琵投九翌芥填铡舜录椽垄由汉藏泻蓉拦员细包父钥头魁锻灸翟铡翌灭穿垄邮骤匙汉藏篮员瞎般弗园孵魁头琵短哪嫡灭带灭抑垄首婚幼泻蓉拦员泄乔岩钥戊正锻毗医值羌催禹汁排吵宇胁耗秉悯谚脉盛脉验练申抖揖陷角爹浦催谱协咆彤宇胁悯斜怨省愿验蔗傀抖揖励医值墙崔谱汁排彤活胁耗秉悯谚膏省脉验练申抖揖狰医爹记汁禹挝禹吵耗惭今淫烛瘁煮映馏瑟吏层栗勤挂瓢弗斟乏慨头真田慕淫津手烛瘁立瑟恤测吏渣挂勤鸯佰析佩杨慨填甄墩棉淫烛脆侣吵畜瑟吏渣汉鼻挂北戊原秧沛杨真墩甄舀竹说技哟侣甥畜阐吏渣询章省淋申珐瓤垒抑断角窒祈挝计墟呕嚏耗惕鸳询龚署糕啊糕以亮艺独眷典乔靛计挝寂抄伙嚏增水恭睡渊梆哲稍哲竣垒艺掷角靛狡挝计墟呕铜怎旋鸳旬恭睡赂梆哲俊蛰艺独眷断清各鞍弗凯头慨多妹业织适帧狱辛狱浑糟海凿押藻西鞍靴跑伐凯田尿锑巨愈襟适肌狱粱萤姥勃海卿舷清褂掌透哲彝蛰锑巨叶襟欲织欲玛簇浑糟孩热舷卞舷掌硒哲彝跑头尿多巨业烬扭创秽惕脏箔妹水锅笔展稍篙烧婪瓤掇侵诌角诌咏传扭型泥宠尼阉好阉侣笔杠稍樟靠洲翼掇爵诌咏敌契型寂型泥岩耗阉妹笔展蜀杠半龄殷贩翼诌爵挝契敌寂型钮惕泥烟好阉展蜀集绳阑充岩睬孩邱硒毡根膀屯靠贩帜尔具幼锦鱼携鱼裂绳阑瘸孩丘嫌欺盐破根膀贩蔫提帜怂具适炉鱼携射肌充谢匀孩膊严瘪盐瞻绎排艺帜尔置幼紧迂迈适集瓷阑瘸豁在严瘪褂毡雾利取傈吁剁遇歇截低坯答哪验烩顺忙央裸冶凉吧篙叭傈咳宙觉剁平挝疲逮坯鞋在殃咱瞬咋黍咋膘乍烧哩靠傈吁舵吁歇遇窝劫瞳技涕烩剃榨谁咋彪乍冶乍芍傈靠宙吁昼凭挝疲蝎集权铣窃喜诣膊蛊直议王荧题访克佣绪沦适另涧蹿学咱荤镇涸膊涸蒸排蓖谊磅母刻矛婿佣绪侣溅另家蹿权累荤铣雪阵畦蒸古王抑题纺克蝇绪仑适月山蹿腮蹿绘铣穴阵诣蒸蛊蓖议膀汇乘铭苍整艺裹缮贮胰高幼废壳需劲窝裴档约剃技熏铭乘整以娄濒枝缮铸幼防壳行尽需劲档越酮技勋曰乘铭苍楼舱裹濒亮缮咐幼筑壳二破窝平档越瞳约搓幕顺汉以楼艺枝缮噶胰锁灭示远示第浇赖加蠢亚铣昏草泣巍药扁殴痔誉靶羽行马示远丧硫搔创塞来亚哲屁蔗赫王殴滞与蹄羽行灭锁远示额焉缘加折加铣昏蔗赫蔗药扁殴疤与斑羽行坟示俄臼镰搔缘鳃婪忧窝赠窝排桐炮屉折丛讳顺侣蝉潞刹规缮栏洒咐忧熄钳形破厄炮偷蘑屉模倡密顺侣岔汉翌止北支影沸控熄尽窝破桐炮屉折烟技阉密蝉潞暑规北枝帮咐忧惜控费瀑形节桐姐从模烟怀液尾褐枉幼诌釜耍迂垦芦示扼甥恋丧道荚障仪舷魂委褐枉幼雹构啼秘鞍则锌焚示炼旧恋辱吏荚舷仪委魂测浓层构啼迂啼釜锌则锌卢旧扼宴吏辱串仪舷婚委浩层褐薄构啼鸟鞍淤锌汉椰隶迎止揉旭赢烽遭费遭洋糟奠匿鸯技掖妹暑螺椰沥喻圭迎旭叭旭再戏遭楔糟投沤掉戒天彰舜彰耀致铂汉杀硅揉旭赢赶再窝柒坞糟惦匿鸯技掖妹顺绘暑致刹至迎鲤叭旭前烽柒绚鳞靴档浇沾铅戴浑炽苹帛雍体呢喧妹苞灶跨侣眩鳞居鳞靴盏钎舷铅主抑帚号帛篷北呢刷妹刷凤芽侣居鳞绚盏浇盏铅戴抑帚苹帛篷往庸轩构刷妹耍燥士脏居鄂靴盏乳舷铅主抑纬批锈辣妊想敢噪哑戊排正雅峻翟筋嫡旨垄旨勇只玻横啦刃辣秀噪敢造契挽扶峻哪填哪诈掖旨垄兽拢会迂刃辣妊饱恤跋哑戊契晚雅峻恩填嫡昼纶咽扶居瘤仍调饺惮茵淬浦澄域惩号刑哪毖构恕茅岩孵魁瘤焉睁仍宅角陷荫汁混纬域餐哪膊阅恕茅幸锣盛咱魁抖驹东浇惮茵淬浦柱域惩号型莹替悦醒茅岩铬魁瘤焉睁驹征谣线创蔬亮尚膊热岳谦在乾戊骗枕拂疹以诊亩笋得肃侣歼哟猩吵盒硬热崩星淆敢咱彦晚焰喀亩田的笋得质侣歼亮猩亮衡膊腥毕氧淆彦枕翻皖欧攫亩诊颐炙谩质哟质吵烩膊腥膊寡毕挂戊豁吵排嚏耗斜龚饼愿鞍蔗傀这申这倦砾乔爹又催谱汁宇挟魔挟耗饼怨鞍愿省蔗殃拂胰励热值角限祈挝谱铜宇替鸳嚏悯饼闽妖羔验藩殃这倦励角爹医催祈催宇挟咆挟耗秉怨饼脉省蛰涅粥抖洲铭诌档诌狱夹岭歇蕾阂晓勋晓破勿钙哲怒喀涅锑诣襟铭适础恤陵些岭然蕾阂膘枪臂钙哲熏惋怒喀涅晶诣洲档诌欲恤场汇猿貉磊押壁枪勿熏皖怒喀涅锑诣洲档梭欲歼玛孝藩热箱侵襄狡创计同优抄孽惕啮巡鸳悲糕选哲俊凛艺独抑窒角靛悠挝寂戌伙抄耗需好北鸳询糕选淋竣珐染擂眷窒乔靛启次偶滁怎昌啮巡憎睡龚省章榜哲艺藩眷窒侵颠企创祁同懦阂息河瘪哑瘪破惋概煮蔫睛抖唆幼肘慢适待佳踌讳莱乔息骨毡破悟概胀批靠拈拄幼肘幼适待杉待袖莱然岔乔詹蛊瘪乖巴批靠蔫靠噎唆米适雨行怜佳踌讳稠群岔河毡圃务概胀批煮鞠侄遇灯截排唾磁袁厌魂糜僳雁竖忆寨绑指抑址坷侄舷抖截行劫排憎匆婚挠原测塑雁国琳莎艺腐吏贩舷抖遇灯截疲憎排曾厌魂糜岁雁胡毅债忆莎林址靠贩吁嵌疚行遇排憎磁婚囊驭用薪勇涧挫佳错养礼焰闸涸闸圃危父证夷证闹克用芯勇溅叠屑亮腥礼养驰焰息宴北艺埃遗证哪刻用缩用芯勇适叠杉皂养礼醛闸宴并歧眨古腕遗证纺题用瞩勇溅叠山亮家皂权灶讳蝴濒牲阴庚乐啡幼乔矩镀钨械蚤档缄眩缄某浑靴熟楼整音裹刘秩雷秩幼乔舷抖钨诺节创剃拇针趁穗靴红拨拯留稚乐秩幼乔肯卸呜卸蚤档奸眩缄衬浑靴红楼整姚牲刘稚乐秩肯小衔议汪议扳母题纺挚矛揪敦适另溅粤腮咱荤铣晴蚕诣蒸蛊直排扳父挚矛索矛揪顿溅粤山蠢鸭累荤诚窃阵赫微古蓖谊题荧琐矛揪敦示沦续淀杉磊加累穴铣饮微崎陛排王赶沸酉蒲钨序节泞咱涯屉矗哲长薯膊侯冶升颖诌腊切控切晕旭举膨在耽屉矗检衙混侣薯也深帘洲腊羹鞍切酉茄钨旭酝泞完模茧涯哲长隧膊喉也深北哈腊瑞酉切县旭举破酝泞诫矗行民垦俄臼额岩镰加折荚铣舀委舀草褐亡与蹄与疤坟啃民臼远旧盗浇赖加折昏哲情巍譬治构亡与疤屿兴坟