2008年6月上海房地产市场月度分析报告

2008年6月上海房地产市场月度分析报告目录房价“俯卧撑”后，上海楼市几何（前言）1一房地产市场关注211业内政策资讯212市政规划要点213土地金融3二房地产一级市场421土地出让情况422新增供应423土地价格5三房地产二级市场531公寓市场5311公寓市场供求走势分析5312成交关注6313新盘播报732别墅市场10321别墅市场供求走势分析10322成交关注12323新盘播报1433商业市场15331商业市场供求走势分析15332成交关注16333新盘播报1634办公市场17341办公市场供求走势分析17342成交关注17343案例关注19（一）东亚银行收购高宝金融大厦10层楼面19（二）周正毅旗下兴力浦大厦叫卖29亿19344新盘播报20四二手房市场211业内观察2120082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892市场评述213市场关注2220082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891房价“俯卧撑”后，上海楼市几何（前言）“俯卧撑”窜红于网络之后，其火红之势迅速蔓延到整个楼市。“深圳房价整体下跌超过30，多数炒房客成为裸泳者”、“上海商品房价一周急跌17”、“炒房炒成民工”、“工行报告称房价短期内可能普跌”。全国楼市一片唱空之声，房价跳水言论更是不绝于耳。“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”开发商们据理力争，对市场的心理预期丝毫未发生变化。一场开发商与广大媒体、评论者的拉锯战正在上演。房价“俯卧撑”后，上海楼市真的要跳水上海楼市真的跌了楼市几何之论，业界争论不休争论的背后，市场永远是最具说服力的，供、求、价三个核心要素决定了市场的走向。环顾上半年上海楼市，公寓新增供应面积在4950000平米左右，成交面积在4500000平米左右，近6个月来的供求关系基本趋于平衡；与去年同期相比，供应和成交都出现大面积萎缩，宏观调控效果比较明显，但均价方面同比去年有了较大涨幅，在外界大力唱空上海楼市的情形下，房价却逆势上扬，坚挺无比。去年，郊环区域的成交异常活跃，大量的成交拉低了楼市整体均价，楼市宏观调控效果已开始显现；08年上半年，高档住宅项目（御翠豪庭、翠湖天地、尚海湾豪庭等）集中发售，致使楼市均价一路走高。细细观察，我们不难发现，受楼市做空影响较大的项目主要集中在以中、低价位段为主的项目，此类项目的目标客群观望态度明显；而针对高档项目，受到的影响则较小，高档住宅项目一放量，去化情况普遍偏好，楼市整体均价便一下子拉高了很多。对于上海房价是否跳水，不应笼统而论，从整体上我们可以将上海楼市分成高端市场和非高端市场。针对高端市场，需求缺口较大，市场面仍然向好；针对中、低端市场，唱空基调明显，投资泡沫将不断被挤出，市场将迎来中期盘整，不排除有阶段性跳水的可能。“俯卧撑”后，上海楼市几何下半年，市场将给出答案20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892一房地产市场关注11业内政策资讯6月1日，违反土地管理规定行为处分办法正式实施，政府对土地出让和使用的管理将更加严格。6月6日，财政部和国土资源部联合印发新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法，对中央分成新增建设用地土地有偿使用费的使用管理做出新的规定。6月下旬，静安区房地局将调调整拆迁最低补偿标准并对外公告，A、B、C三级区域分别为每平方米建筑面积15900元、14200元、13200元。其中A级区域为北京西路、愚园路以南区域；B级区域为长宁路（江苏路万航渡路）、康定路（万航渡路武宁南路）、昌平路武宁南路西苏州路以南；北京西路、愚园路以北；C级区域为康定路（万航渡路武宁南路）、昌平路武宁南路西苏州路以北。12市政规划要点（1）6月中旬上海5号线奉贤段开建，将使奉贤楼市和中南部楼市受益。据奉贤规划局最新规划显示，5号线奉贤段北接闵行区内的东川路站，跨越黄浦江，南北纵向贯穿奉贤全境。5号线奉贤段在奉贤境内共设11个站点西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站。目前从东川路站至西渡站的49公里线路已进入施工阶段，沿线区域与市中心的联系将得到大大加强，多数居民的出行将迎来前所未有的便利。上海楼市的发展历史已经表明轨道交通对沿线楼市的房价上升起到了决定性的提升作用，对于公共交通配套更为不足的郊区而言更是如此。因奉贤区域发展中心原因，轨交利好将更多的将体现在南桥、海湾两个中南部板块。沿线在售项目从分布来说主要集中在南桥新城和海湾旅游区两个主要板块。南桥是奉贤区的经济、政治中心，各种生活配套成熟，楼市发展较为成熟，各在售楼盘成为奉贤区内居民购房的主要选择。新城内在售楼盘众多，大体量、高品质的代表性楼盘有绿地南桥新苑和正阳世纪星城等。但南桥距离市区较远，与莘庄、九亭相比该板块周边缺乏经济发达的腹地为当地楼市提供庞大的客户资源和购买力。海湾旅游区板块则拥有大量的别墅项目，从经济型别墅到中高端的独立别墅均有分布，而20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893海景这一自然资源是该板块在售项目的最大卖点。但是海湾旅游区居于上海西南边缘，远离市中心、配套设施的匮乏严重影响了区内楼盘的房源去化。5号线奉贤段的开工建设对海湾别墅群而言将是巨大的鼓舞。因轨道交通把海湾板块与市中心距离的拉近，它吸引更多市区客户前往置业，届时该板块的旅游业和别墅市场也将迎来快速发展的时机，困扰海湾别墅多时的客源不足问题有望得到缓解。此外，人流的密集也将促使商业等配套设施的完善，人居氛围也更浓厚。加上别墅禁批引起上海别墅可开发量下降，良好的自然环境和海景资源，海湾别墅的发展前景更加明朗。（2）陆家嘴人行天桥方案敲定C字形人行天桥年底露真容6月26日，几易其稿的陆家嘴人行天桥方案基本敲定，并悄然启动地下桩基工程。如果工程进展顺利，陆家嘴人行天桥预计今年年底完成地面及地上结构，届时其“C形”结构将初步呈现。根据此前的设计，陆家嘴人行天桥将分别在轨交2号线陆家嘴站2号出口、新鸿基项目和正大广场前设立“落脚点”，以方便这三大人流交会点的疏散，因此天桥地面主体部分将呈现一个3/4圆，近似于C字形。根据设计方案，天桥建成后，将连通小陆家嘴区域的多个大型建筑项目，其中包括金茂大厦、正大广场等。（3）奉贤南桥实施全新规划打造杭州湾北岸的滨海新城（4）浦东拟定3年时间计划，加速综合配套改革6月18日，在浦东新区推进综合配套改革试点工作干部大会上，上海市政府副秘书长、浦东新区区长李逸平宣读了未来三年浦东综改的总目标。“通过未来三年加快推进浦东综合配套改革试点，力争在全国率先形成制度完备、运行高效、具有国际竞争优势的相对完善的社会主义市场经济体制框架。”13土地金融6月7日，中国人民银行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按05个百分点上调。这将是我国08年以来第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到175的历史高位。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894二房地产一级市场21土地出让情况22新增供应6月全市新增商业和居住用地277014平米，其中住宅用地159933平米，商业办公用地117081平米。住宅用地中“浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块”备受关注，此地块原为外高桥（600648）运作多年的“森兰外高桥”项目中的一部分，6月18日原属单位正式在上海土地交易市场挂牌转让。而罗店新镇A22地块则是政府土地部门4个月来首次出让的住宅用地，且受助于罗店新镇的规划，引来了不少关注。商业用地中出让面积最大的一块在金山卫镇，土地面积87725平米，容积率不大于12；市区范围内商业用地为“闸北区117街坊5丘”地块，面积14438平米，容积率不大于40。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789523土地价格公告显示，“森兰外高桥”项目中A11、A12地块，转让面积约97万平米，总规划面积约为159万平米，根据转让起始价119亿元粗略估计，楼板价约为7500元平米。商业用地中，“闸北区117街坊5丘”总面积14438平米，挂牌底价693亿。三房地产二级市场31公寓市场311公寓市场供求走势分析6月，上海公寓市场新增批准预售面积1009910，月环比增幅为32；成交面积为866045，月环比下降301。200711至20086，上海公寓市场累计批准预售面积与累计成交面积之比为1031，供求关系基本趋于平衡。本月，上海公寓市场成交均价在16577元/，月环比上升2998。08年以来，上海公寓市场成交均价并未出现大幅下跌的情况,6月成交均价更是创下近几月新高,其中主要原因之一在于当月高价楼盘成交较多，价格出现了跳空拉高的情形。20071120086上海市公寓市场供求及价格走势图025000050000075000010000001250000060001200018000批准预售面积（）830057108626710105933307318923417519839786231009910成交面积（）1179210931066781932314386861613842147893602866045成交均价（元/）98341118011217105641173313200127531657720071120071220081200822008320084200852008620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896312成交关注一环线关注上海公寓市场环线走势月份内环内内中环中外环外郊环郊环外2007116999412185914325770125414284620071283395775221790694738491172322008166566521862014973637659791620082380372201048432162711431952008353797936561785984061441294212008499371993951197204180541056062008572043125417132965452629110549200869378818108811620639784777114各环线月度成交面积月份内环内内中环中外环外郊环郊环外2007112676717099114177245646220071224671208161248479276370200812919920046118417730595620082230261826511842745059642008325380221651301786416445200842950023551130528562664320085291612138614532864669402008641523251641393895586269各环线月度成交价格（二）成交面积排名上海公寓市场成交面积排名单位，元/排名项目名称行政区板块成交面积成交套数成交均价元/1、37619243317412、35626385213163、5、32594293156254、27782267341905、192309984977高价房15000元/以上20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178976月高价房成交排行榜中，位于徐汇龙华板块的尚海湾豪庭以376191的成交量位居高价房榜首。该案位于上海徐汇宛平南路1441号，总建筑面积约62万平方米，其中住宅面积约为486000，物业类型包括住宅、酒店、酒店式公寓、商业等。上榜楼盘大部分集中于内环以内，内环“有价无市”的局面在本月被一举打破，高价楼盘成交迅速，值得注意的是，翠湖天地成交量近20000，成交均价更是达到了84977元/。6月中价房排行榜中，来自宝山庙行通河板块的两个项目占据了榜单的前两位。宝宸怡景园，从开盘至今，去化形势一直教好，该案目前已售罄。好天缘家苑于08年5月份开盘，共推出288套房源，至6月末，已去化掉189套，均价在12627元/。环顾榜单，除好天缘家苑为新开楼盘外，其他都是老面孔且均集中在中环以外。目前，宝山、青浦等区域将是中价房的主力供应区域。6月低价房排行榜中，以老面孔居多，单个项目成交量均在10000以下。松云水苑以6062的成交量坐稳了榜单的头把交椅，上榜楼盘主要集中在闵行、松江、奉贤、南汇等郊县区域。郊县区域似乎受到了“房价下跌”氛围的感染，成交量与内、中环区域相比差距较大。313新盘播报本月新推楼盘排名项目名称行政区板块成交面积成交套数成交均价元/1、27354284123822、17334189126273、1492118682204、1400618784705、B1、1336611913279中价房800015000元/排名项目名称行政区板块成交面积成交套数成交均价元/1、60623360102、56056475003、57314872084、52065170735、4455407502低价房8000元/20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898项目区域地址占地面积总建筑面积容积率开盘期报价（元/）本期套数天山怡景苑长宁威宁路507弄753271972012220086220000680浦江映像浦东峨山路679号1345831876242008672000030000245金地未未来浦东张杨北路2899弄963831542131620086817000220海派青城松江新桥镇中心路112弄12号5957714087819320086168700136恒陇丽晶公寓普陀中山北路3327号51341507022200862825000（住宅）115（住宅）19（商铺）绿地领海宝山真陈路锦秋路口14294435000024520086277600376新盘介绍【金地未未来】地理位置金地未未来位于浦东张杨北路2899号，五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通6号线五洲大道站。周边配套教育高行中学、金苹果学校、福山外国语小学、东沟幼儿园、小博士幼儿园购物联华超市、农工商、易初莲花、家乐福市政农业银行、高东邮电局、市七医院、长海医院等其他文化艺术中心、体育公园、SUNPARK绿地交通6号线五洲大道站、东周线，610等项目简介金地未未来小区规划总户数1611户，由22栋5层、3栋14层、7栋15层组成。项目分二期开发。设计有三大创新建筑产品组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆，均为顺应“90/70”大潮流趋势、潜心研发的创新型产品。总户数中有近80的户数套型小于90平方米，分为5060平方米一房；8090平方米两房；90115平方米三房；150平方米四房。绝大多数户型既有超高附加值的建筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑”。销售情况金地未未来于6月8日首期开盘，推出220余套房源，均价为16000元平方米。房型面20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899积为5060平方米一房；8090平方米两房；90115平方米三房；150平方米四房。推出后不到一周，多数房源已售罄。金地集团于6月17日再次开盘，推出170套花园洋房房源，房型与前期相同，此批房源均价达17000元/平方米。【恒陇丽晶公寓】地理位置项目东起梅岭支路，南靠中山北路，西至银都名庭，北依梅岭南路。周边配套商场好又多、华联吉卖盛、杏山集贸市场学校华东政法学院市政设施曹杨电影院、长风公园、普陀区房地产交易中心等交通轨道交通3号、4号线，规划中的11、13号线，周边30余条公交线路项目简介恒陇丽晶公寓位于普陀区曹杨板块，紧邻中山北路（内环）金沙江路出入口，坐拥中环、内环及贯穿“外、中、内、延”四大交通“筋脉”的金沙江路。本案属全装修、精配置、小户型、个性全能的高级公寓，由4幢618层不等联排板楼组成，总建筑面积约15070平方米平方米，主力房型为小2房，主力面积6575平方米，首批房源将于年底交房。小区绿化率35，拥有地下车位68个、地面车位8个。销售情况本案于6月28日对外公开，售楼处对外报价2200026000元/平方米，价格为该区域内的中上水平。主推面积为7080平方米的小两房，主打小户型，总价在180200万左右。现阶段售出2套住宅，面积合计155平米，去化率为15。【天山怡景苑】地理位置天山怡景苑东起威宁路、南靠海逸公寓、西至双流路、北依长宁路苏州河。周边配套中小学长宁实验小学、天山中学、延安中学幼儿园小区配套幼儿园、东展幼儿园、长宁实验幼儿园综合商场世纪联华、古北家乐福、易初莲花银行农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行、中国银行医院长宁区中心医院、长宁牙防所其他西郊百联、天山商夏、虹桥百盛、龙之梦、国美家电卖场、永乐家电卖场轨道交通地铁二号线公共交通71路、74路、141路、808路、825路、855路等项目简介20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910项目外立面设计为现代简洁主义风格，材质上采用的是高档石材面砖。紧靠天山、虹桥、古北、中山公园四大商圈，生活配套设施非常完善。房型上60190平米的一房至四房都有，还有少量140300平米的复式房型。销售情况本案于6月2日正式开盘，推出套数680套，房源多为90平米左右的小两房。截至六月底，销售395套，销售面积总计36546平米，去化率581。【海派青城】地理位置项目位于松江区新桥镇，属于松江政府规划的“新城板块”由松江新城主城及轨道交通9号线沿线站点，组团式发展城镇组成（包括泗泾、洞泾、新桥、九亭等），拥有便捷的交通和成熟的生活圈，距新桥镇中心仅5分钟路程。周边配套中小学新桥小学，新桥中学，新桥职业技术学校；综合商场农工商超市，联华超市，乐家购物中心；银行建设银行，农业银行，农村商业银行；医院新南门诊部，新桥社区卫生中心；交通地铁1、5号线莘庄站（松莘线，莘春线直达地铁1、5号线莘庄站）其他新桥公园、新桥大药房、新桥农贸市场；项目简介项目地块面积约6万平米，建筑面积近14万平米。小区规划总户数1220户，拥有车位地上170个，地下694个。整体绿化率36，主力户型设计为2房8897平米，3房109127平米。本案定位于国际青年人居第八代新品，旨在为青年人提供舒适享受又轻松购房的居住产品。此房源户型拥有超高得房率，极具创新性，同时兼顾青年人的居住特性，将餐厅、厨房功能精简，强调丰富的附加值和感受（如叠加形态、入户花园、多观景阳台、主人套房的设计）。销售情况项目于6月16日开盘。主要推出的为约88平米127平米自由之墅房源，共计136套，面积14146平米。根据网上房地产的显示，截至六月底该案至今一套未售。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891132别墅市场321别墅市场供求走势分析6月，上海别墅市场新增批准预售面积281808，月环比下降26；成交面积为174783，月环比上升172。200711至20086，上海公寓市场累计批准预售面积与累计成交面积之比为1451，供需失衡态势已凸显。本月，上海别墅市场成交均价在18915元/，月环比下降108。今年四月，成交价格一度拉高到27035元/，本月成交均价出现了较大幅度的回落。20071120086上海市别墅市场供求及价格走势图010000020000030000040000008000160002400032000批准预售面积（）2385511248737571753333275621194462289207281808成交面积（）2243291348067952732443128403133203149077174783成交均价（元/）1585112902148451568522320270352096718915200711200712200812008220083200842008520086注市中心包括黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇、杨浦、虹口、闸北、普陀9区086各行政区别墅市场供求及价格走势分析0250005000075000100000050001000015000200002500030000批准预售面积（）30173511896587862125838851920710599129742164700成交面积（）8498347047184138084699431406373716168937014611454成交均价（元/）2621821057151282733517106179042369716206182861421314019市中心浦东南汇闵行松江青浦宝山嘉定奉贤金山崇明20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789126月，多数行政区别墅市场都有不同规模的放量，其中仍以松江、浦东、闵行、青浦为主力供应区域，四个区域的累积批准预售面积为216405，占全市批准预售量的725；成交方面，松江、青浦、浦东、嘉定的累积成交面积为129272，为全市总成交面积的739。均价方面，除去远郊的金山、崇明成交均价低于15000元/外，其他行政区块都在15000元/以上，闵行的成交均价已逼近28000元/。322成交关注（一）成交走势图0711086上海独立别墅成交走势图0200004000060000800001000001200000500010000150002000025000300003500040000成交量（）9725946427229661222162441769355803350774成交均价（元/）20952217011997020752269543547829411249672007112007122008120082200832008420085200860711086上海联体别墅成交走势图0250005000075000100000125000150000040008000120001600020000成交量（）126463883795656020223653525560591044123336成交均价（元/）11890831412763126241783515454155851635020071120071220081200822008320084200852008620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913（二）成交排名上海别墅市场成交排名0866月独立别墅成交排行榜中，中海翡翠湖岸别墅凭借良好的成交情况，以41套的成交套数位列榜单首位。该案位于赵巷国际别墅区，占地38万方，湖景资源得天独厚，目前项目已推四期，去化情况一直较好。朱家角康桥水乡小城以9套的成交套数位列榜中，经过重新包装以来，销售形式较以前有了很大的改观，逐渐成为榜单中常客。成交均价方面，绿城玫瑰园成交均价已逼近40000元/，从别墅市场发展路线来看，闵行区域较青浦、浦东、奉贤等别墅区域更为成熟，区块规划更为合理，加之区域内别墅物业稀缺性日益凸显，成交价格一直居于传统别墅区块前列。联体别墅排名项目名称行政区板块成交面积成交套数成交均价元/1、18194106166072、840544158103、759838166414、686531202635、56081915532排名项目名称行政区板块成交面积成交套数成交均价元/1、1075041243952、357610261513、23159192664、21256324635、2067438341独立别墅20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789146月联体别墅成交排行榜中，位于浦东张江的优豪新园以16607元/的成交均价去化掉106套房源，一举夺魁。该案作为张江板块唯一的纯别墅社区，于08年5月25日开盘，开盘至今，项目去化情形理想。排名二、三位的是南都白马花园与依云听香园，金地格林风范城以其良好的品牌效应和产品创新设计，赢得了市场的高度认可，以20263元/的均价成交31套，该案后劲十足。作为市中心区少有的涵盖别墅物业的综合项目，大华颐和华城在6月以稳定的成交坐稳排行榜。323新盘播报本月新推楼盘项目区域地址占地面积总建筑面积容积率开盘期报价（元/）本期套数华润置地橡树湾杨浦江湾城路1299弄1442472307821620086223992065新盘介绍【华润置地橡树湾】地理位置项目位于杨浦新江湾城板块，与复旦分校、同济第一附中等优秀名校并列。周边配套中小学复旦科技园小学（已建成），同济第一附中（在建），上海音乐学院附属实验学校（待建）幼儿园；本溪路幼儿园（已建成），中福会幼儿园（待建）综合商场万达商业广场，百联又一城医院长海医院，东方肝胆医院交通地铁10号线沿线（在建），临近轨道交通3、8号线项目简介总规划户数2373户，物业类型有别墅、高层、小高层。首期开盘推出65套联庭别墅，面积为180250平方米，一层带地下为一户、二三层为一户、四五层为一户，每户均有庭院或露台。橡树湾联庭别墅属于创新产品，新英格兰风格。其以庭院为主题，通过“渗透”的手法，将绿化空间向住宅组群内部逐渐引入，为每户住家创造了丰富的庭院空间。相较于普通的联排20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915别墅，联庭别墅拥有更宽敞的南向面宽，且每一户均设置独立楼梯，从楼梯开始到入户空间都是专属自我的领域。销售情况项目于6月21日开盘，多数客户来自上海市中心区，还有部分慕名而来的外地客户。截至6月底，共销售18套，售出面积合计3847平米，去化率277。33商业市场331商业市场供求走势分析20071120086上海市商业市场供求及价格走势图01000002000003000004000000400080001200016000批准预售面积（）261211281038348885100931189787205841177528340712成交面积（）2539562012591933696175110374211485799155168846成交均价（元/）76659174115751160211236104681220911483200711200712200812008220083200842008520086050000100000150000200000250000300000上海商业市场同期成交比对0708年2007年2590741077281363271637811193151875012008年19336961751103742114857991551688461月2月3月4月5月6月20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789166月，上海商业市场新增批准预售面积340712，较上月增幅将近一倍；成交面积为168846，月环比上升702。与07年同期相比，下降99。200711至20086，上海商业市场累计批准预售面积与累计成交面积之比为161，供需矛盾比较突出，本月，上海商业市场成交均价在11483元/，较5月成交均价有所回落。332成交关注本月成交排名排名项目名称行政区板块成交面积成交套数成交均价元/1金轩商业广场金山枫泾板块1070498102332长江国际商贸中心宝山淞宝山板块8747341154143菱翔苑二、三期南汇周康板块745216182434长三角物流中心金山金山其他板块55888639175剑桥府邸闵行江川板块541422104766松水云苑松江松江新城板块49012198827宝辰怡景园宝山庙行通河板块484620172178海天花园青浦青浦其他板块45312140859时代商都青浦青浦其他板块43622882310名优土特产交易中心宝山庙行通河板块38112258776月商业市场成交排名呈现以下特点1成交集中于郊县区域；2成交类型以社区底铺为主；3部分社区底铺成交价格高于专业市场；4小面积商铺市场接受度较高。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917333新盘播报本月无新盘34办公市场341办公市场供求走势分析6月，上海办公市场新增批准预售面积89856，月环比上升135；成交面积为115758，月环比下降301；200711至20086，上海办公市场累计批准预售面积与累计成交面积之比为1021，供求趋于平稳。本月，上海办公市场成交均价为16762，环比下降1113，近8月以来，上海办公市场成交均价围绕着15000元/水平线上下波动。20071120086上海市办公物业市场状况0100000200000300000400000040008000120001600020000批准预售面积（）11733131433721346987145104281794457916589856成交面积（）162135157288130511105208104757125412162610115758成交均价（元/）171311605315281157961529216221186281676220071120071220081200822008320084200852008620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918342成交关注（一）成交面积市中心区办公楼销售情况086区域名称销售面积销售套数套成交均价元/黄浦16281526806卢湾000静安80182020577普陀1813715023014虹口908918571杨浦8213918853徐汇64914819101浦东2535522517532闸北72317621574长宁1417822470合计7000659018850上月87354108120934环比上月19864542996市郊区办公楼销售情况086区域销售面积销售套数套成交均价元/宝山59895011323闵行65485619055松江5503618449嘉定5800728777青浦1498119626南汇335246925奉贤2878315948合计3156828510015上月57147520982820082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919环比上月81038246187（二）成交排行上海办公市场成交面积排行TOP5086序号项目名称区域板块销售面积（）成交套数（套均价（元/）1北岸长风普陀长风板块715292265552汇银金融商业中心普陀长风板块59937251013华商时代广场北地块闵行七宝板块593354195914同济联合广场杨浦内环板块565113192535绿地东海岸国际广场浦东川沙板块491567196076月办公楼市场成交排行TOP5中，普陀长风板块成交较为活跃，北岸长风和汇银金融商业中心两个项目取得了良好的销售成绩，占据了榜单的前两名。均价方面，内环的办公楼均价在20000元/以上；值得关注的是，七宝板块的成交价格已拉高到19000元/，闵行区域的散点式办公正呈现外扩趋势。343案例关注（一）东亚银行收购高宝金融大厦10层楼面预计在明年第4季度完工的高宝金融中心已有10层面积约15000平方米的写字楼及商铺被香港东亚银行订购。高宝金融大厦坐落在花园石桥路66号，原址系陆家嘴金融贸易区X31地块，属于名副其实的小陆家嘴核心位置北面与新鸿基的上海国金中心隔路相对，西面正对花旗集团大厦和汤臣一品，南面毗邻李嘉诚的X32地块，东面则靠近金茂大厦和环球金融中心。高宝金融大厦的开发商为高鹏上海房地产发展。高宝金融大厦占地8128，总建筑20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920面积约87000，包括一幢地上42层、地下3层的写字楼和5层的商业裙房。其中，写字楼30层以下的标准层面积在2000左右，30层以上的标准层面积约为1200。目前，项目建筑结构已经封顶，正处于装修阶段，外立面开始铺设玻璃幕墙。据悉，高宝金融大厦在今年2月就开始招租，当前租金报价基本在1013元/天。（二）周正毅旗下兴力浦大厦叫卖29亿兴力浦大厦位于四川中路、汉口路交界处，项目所在地块为外滩街道183街坊21丘，目前已基本竣工。项目总建筑面积为55800，地下三层，地上19层。该项目于20061216开盘，共推出办公房源130套，房型面积从1521045/套不等，开盘至今未有成交。时隔一年半，该项目整体抛售29亿，折合单价已在50000元/以上。面对央行银根紧缩预期的情形下，开发商快速回笼资金之心，已显露无疑。344新盘播报项目名称地址租售方式（租/售）推出面积（）本期套数售价（元/）主力单元面积（）华商时代广场闵行区七莘路3535号（星站路路口）售128251151900023000（35楼，层高5米）1300015000（6楼，层高3米）80120本月新推楼盘【华商时代广场】地