中山项目市场调研报告修改版

昌生博爱项目市场调研报告P1目录一、中山城市宏观经济现状1911区域层面112城市层面2913市场小结9二、房地产市场发展状况分析102121市场容量101522市场潜力及市场周期分析1623各片区住宅市场状况及发展潜力1621三、土地市场情况及未来预期222631土地市场现状分析222532土地市场上各类土地的供应情况、价格以及未来三年预期2533各片区土地市场状况、供应量、价格状况以及未来三年预期26四、重点竞争楼盘分析277241聚豪园273042朗晴轩313543雍逸廷364244优雅翠园434745中海翠林兰溪园485146万科城市风景525647碧堤湾畔576048颐和山庄616449水云轩6568410尚城6971五、中山房地产市场总结7251物业类型7252产品发展状况7253户型72六、广州参考楼盘分析728061汇景新城727562星河湾757863四季花城7880昌生博爱项目市场调研报告P2中山项目市场调研报告一、中山城市宏观经济现状11区域层面111珠三角各城市国民生产总值城市佛山东莞中山广州深圳2004年GDP亿元16537115536101441158134228较上年增速163196187215173112珠三角各城市人均可支配收入城市佛山东莞中山广州深圳2004年人均可支配收入亿元160454420100158362759616884较上年增速828862364125中山国民生产总值在珠三角属于第三梯队，仅为第二梯队的佛山、东莞的二分之一。但国民生产总值增幅快，人均国民生产总值及人均可支配收入与排在第一第二梯队的佛山、广州相距不大，说明中山人生活水平较高，消费潜力较大，藏富于民的情况相对明显。12城市层面121城市宏观经济历年国民生产总值昌生博爱项目市场调研报告P335944155497161014155016501780187001002003004005006007002001年2002年2003年2004年000500100015002000国内生产总值（GDP）（亿元）增长率中山国民生产总值历年来保持稳定快速增长，04年增长速度在珠三角各市当中处于前列。各镇区国民生产总值比较2003年中山各镇区国民生产总值比较11222223333333445555551416神湾镇五桂山镇阜沙镇横栏镇板芙镇南区南朗镇大涌镇港口镇西区民众镇黄圃镇三角镇东凤镇南头镇东升镇三乡镇石歧区沙溪镇坦洲镇古镇镇东区小榄镇火炬区东部的火炬开发区，北部的小榄镇、古镇镇，南部的坦洲镇、三乡镇，西部的沙溪镇为中山经济实力最强的镇区。昌生博爱项目市场调研报告P4历年固定资产投资17799219262052912861902304196611540501001502002503003502001年2002年2003年2004年0001000200030004000500060007000固定资产投资总额（亿元）增长率中山历年固定资产投资保持稳定增长，社会经济增长潜力持续加强。从2005年4月份开始，固定资产投资增势止跌回升，同比增长290，与上月相比提高458个百分点。城镇固定资产投资大型项目及新开工项目个数增多，规模趋大，拉动全市固定资产投资增长。社会消费品零售总额1343151717881195311501240129016400204060801001201401601802002001年2002年2003年2004年00020040060080010001200140016001800社会消费品零售总额（亿元）增率昌生博爱项目市场调研报告P5人均可支配收入1187612800142081490615836113607804906200200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年00020040060080010001200城镇人均可支配收入（元）增长率02年中山城镇人均可支配收入有一个明显的增长，引发了当年的房地产需求热潮，可支配收入的持续增长带动了未来几年中山的房地产市场供给。人口发展情况134831360213786139451321331341351361371381391402001年2002年2003年2004年全市人口总量（万人）昌生博爱项目市场调研报告P62004年中山各镇区人口比较1112233333344445555566713五桂山镇小榄镇神湾镇南区大涌镇板芙镇阜沙镇西区三乡镇南朗镇南头镇火炬区横栏镇三角镇港口镇沙溪镇坦洲镇东区东升镇古镇镇东凤镇民众镇黄圃镇石歧区04年中山各镇区人口数量分布从多到少一次为石歧区、黄圃镇、民众镇、东凤镇、古镇镇、东升镇、东区、坦洲镇、沙溪镇、港口镇、三角镇、横栏镇、火炬区、南头镇、南朗镇、三乡镇、西区、阜沙镇、板芙镇、大涌镇、南区、神湾镇、小榄镇、五桂山镇。122城市未来发展规划中心城区发展规划昌生博爱项目市场调研报告P7中山市市政规划建设以石岐老区呈放射性向外发展，以中区旧城改造、东区快速发展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发。受中山市原有规划向东发展的影响，中山市目前的商品住宅的开发重心在市政府周围和城市花园开发组团，整体有向东发展的趋势。起湾路以东一带开发的楼盘也相对增多，北部新规划为工业区，南部本身环境较差，西部将规划为商业功能。南区规划定位为以工业为主，集物流、旅游、行政、餐饮、汽配及商住为一体的新兴城区。南区交通网络完善，与珠三角交通网络形成联系南区城市道路网络105国道、南环路、城南路、东环路、西环路和兴福路是中山中心城区向南、向西辐射的主要交通枢纽。中山四大组团发展模式西部组团以小榄和古镇为核心，凭借特色产业优势，主动承接广佛经济圈的辐射，提升产业层次，提高产品档次，打造新型特色产业群以专业市场、大型商贸、特色商业街为基础，以物流产业、技术创新为重点，着力发展生产性服务业，提升资本营运能力。西部组团与江门市仅一河之隔，西部组团各镇的城市规划及发展都是实行“城乡结合”，建成生态型的特色现代化城镇。西部组团的房地产开发主要集中在沙溪镇。东部组团以火炬开发区为核心，依托国家级高新区和临港优势，积极发展高新技术产业和装备制造业，提升与南沙开发区的产业配套能力，强化高新技术的推广和应用，带动全市昌生博爱项目市场调研报告P8产业结构升级。充分利用丰富的海岸资源、水系发达的自然条件和深厚的人文历史，努力建设既适宜创业又适宜居住的、环境优美的现代化生态滨海新城。火炬开发区是中山城区的副中心区，国家级高新技术产业开发区。火炬开发区的发展吸引了一批外来的白领。随着该片区产业的不断发展壮大，片区房地产业的未来发展潜力较大。南部组团以三乡和坦洲为核心，优化产业配套环境，加强承载新一轮国际产业转移能力，着力打造出口加工基地。整合组团内旅游资源，开发农业旅游观光项目，积极与珠海联手打造珠三角西岸休闲旅游度假区，大力推进房地产、物流等第三产业发展。南部组团房地产市场主要集中在三乡、坦洲两镇，其他镇区经济相对落后，房地产发展滞后。坦洲临近珠海，楼盘置业客户主要来自坦洲以及珠海白领。三乡为南部组团的核心镇区，客户以港澳人士居多，片区规划良好，配套完善，房地产业发展已形成规模。北部组团位于中山的最北部，与顺德、佛山、广州相接。北部组团的镇区是中山特色经济发展非常好的区域，以小榄镇的五金产业，古镇镇的灯饰产业最为著名。目前小榄、古镇房地产开发相对成熟，产品形象好，档次较高。广珠城际轨道广州至珠海（含中山至江门）城际快速轨道交通位于珠江三角洲经济区珠江口中西岸，概算总投资约为195亿元，全长140公里，含主线和支线段，主线北起新广州站，南至珠海市，途经广州市番禺区、佛山市顺德区、中山市，主线全长114447公里，中山段6915公里。支线起自中山市小榄镇，终止于江门市新会区，途经中山市古镇、江门市外海，支线全长26328公里，中山线路长12092公里。广珠城轨南段采用新的“南朗方案”，设东升、石岐（中山北）、中山、翠亨、金鼎等5个站，吸引了东升、港口、石岐、火炬开发区、南朗、珠海金鼎大学城、金凤路、明珠路沿线的客流，兼顾到孙中山故居的参观客流。广珠轻轨全程全部采用高架桥，从中山到广州最快27分钟。昌生博爱项目市场调研报告P913市场小结中山经济平稳增长，人均可支配消费金额较高，居民消费潜力较大，藏富于民的情况较为明显。经济的稳步增长保证了房地产业的健康发展。中山整体城市向东发展，东部区域未来发展前景良好。南区交通网络完善，交通网络与珠三角形成融合，加强了中山与珠三角各城市的联系，片区未来发展潜力较大。北部小榄、古镇；东部火炬开发区；南部三乡坦洲；西部沙溪均为中山经济强镇，片区发展潜力较大。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P10二、房地产市场发展状况分析21市场容量211新开工面积历年房地产投资情况328736551462460102030405060702001年2002年2003年2004年全市房地产投资总额（单位亿元）中山房地产投资额持续增加，投资力度逐年加大，2003年增长尤其明显。2005年一季度商品房开工、竣工面积商品房开工面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）地域本季度累计数本季度累记数城区1416141628532853镇区2039203949594959合计3455345578127812项目昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P11历年商品房施工竣工面积历年商品房施工面积3678254804677733263384156702004006008002002年2003年2004年0001000200030004000施工面积（万平米）增长率历年商品房竣工面积9889151041931114368909520501001502002502002年2003年2004年0002004006008001000120014001600竣工面积（万平米）增长率自02年开始，中山房地产市场出现了明显的投资热潮，开发量迅速上升，市场供给旺盛。212空置面积历年空置面积1002412423138522169133311050204060801001201401602002年2003年2004年0005001000150020002500空置面积（万平米）增长率昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P12自2002年开始，中山市场供需两旺，虽然空置面积不断增加，但空置率则呈下降态势，以往部分空置面积得到了一定的消化。213批准预售面积2005年一季度商品房批准预售面积及预售套数批准商品房预售建筑面积（万平方米）批准商品房预售套数预售证宗数住宅商业用房其他（含车房）住宅商业用房其他（含车房）项目地域本季数累计数本季数累计数本季数累计数本季数累计数本季数累计数本季数累计数本季数累计数城区17171497149745645611411413661366379379189189镇区171730283028385385151523322332405405960960小计3434452545258418412642643698369878478411491149合计第1季度563万平方米，累计563万平方米第1季度5631套，累计5631套预售面积户型结构80（含80）80120（含120）120160（含160）160以上二房以下（含二房）三房至四房（含三房和四房）四房以上13月累计862套1249套1053套534套1078套2336套284套自2002年开始，中山市场供需两旺，虽然空置面积不断增加，但空置率则呈下降态势，以往部分空置面积得到了一定的消化。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P13214销售情况1005918319271619123521908322126280501001502002503003502001年2002年2003年2004年全市房地产销售面积商品住宅销售面积从02年开始，商品房销售量有了明显的增加；03至04年销售量持续上涨，市场需求开始全面释放，市场需求被高度消化。4826275636564878552829984083278968606287485093539045589766020775020000040000060000080000010000002001年2002年2003年2004年全市房地产销售总额（万元）商品住宅销售总额（万元）历年销售金额持续增加，03、04年销售金额增长明显，结合销售面积和市场开发情况分析可以看出，从03年开始，中山房地产市场已经进入了快速发展阶段。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P142004年商品房合同销售登记备案数据商品房合同销售登记备案其中非住宅宗数面积平方米产价元宗数面积平方米产价元人民币9551116440650778399200256303212925472421700城区港币217505528725000000000人民币14711675820146894230800300419896916186231600镇区港币3339963718417506008133960488170300人民币24262792260797672630000556723109741658653300港币3541714218946231008133960488170300分类合计合计24612833974999567253100564736505742146823600人民币29614317078024883594477800629558955377242362537300港币443504158220964268400383996021988691000本年累计合计30057322119606904558746200633359354979244351228300中山房地产市场中外销房占有一定比例，从上表统计中看出，港人在中山置业的比例只占到15。050100150200250历年商品房销售面积比较（万平米）城区115421372111704119641168镇区55926611757411573205322000年2001年2002年2003年2004年昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P15215市场均价2521942542422512212683862400002450002500002550002600002650002700002002年2003年2004年2005年前4月全市商品住宅成交均价（元/平米）全市商品住宅成交均价（元/平米）商品房销售价格稳步增长，市场发展较为稳定。216人均住房面积2001年2002年2003年2004年城镇29328523003309农村328633563415347中山人人均居住面积较高，面积较高，结合中山经济水平，人均居民消费水平分析，中山房地产已经进入以改善需求为主的发展阶段。小结中山房地产进入以改善需求为主的发展阶段。自2002年开始，中山房地产业全面启动，03年进入快速发展阶段，04、05年发展到一个高潮。中山房地产市场被高度开发，房地产发展水平相对较高；历年来人口增幅不大，客户群被高度消化。自2003年，中山房地产市场发展重心已发生变化，城区市场存在上限，镇区发展较为迅速。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P1622市场潜力及市场周期分析221市场周期分析结合中山的宏观经济指标及房地产开发、销售状况分析，从02年开始，中山房地产开始复苏，03年中山进入了房地产快速发展阶段，04、05年处于发展上升期。222未来发展预测预计未来23年依然处于增长阶段。当达到某一高峰，整体市场在没有外来需求（如启动新的经济增长点、新的城市发展带来外来有效需求）拉动市场发展时，房地产市场的发展则可能出现一段时间的平稳后开始回落。23各片区住宅市场状况及发展潜力231总体市场格局中山总体房地产格局主要分为一区四组团。（中心城区、东部组团、南部组团、西部组团、北部组团）中心城区经多年沉淀，已形成石歧、东区、西区、南区四大片区市场，房地产业发展相对成熟。其他四大组团主要为中山镇区所在地，房地产业发展不均衡，经济强镇小榄、古镇、东凤以及农业强镇三角、民众房地产业发展良好，其余镇区处于起步阶段。南部组团西部组团东部组团北部组团中心城区昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P17232中心城区市场分析中山中心城区市场分为石歧区、东区、西区、南区四大片区。石岐区（含原北区）北至海景路附近，南到博爱路，东至兴中道，西至石岐河。东区北至康华路附近，南到博爱路，西至兴中道的市内大部分区域。西区北至广珠公路，南至博爱路，东到石岐河，西至105国道。南区博爱路、沙石公路南侧的距市区较近大部分区域。石歧区石歧为老城区，是中山最繁华的商业文化中心，也是中山市房地产发展最为成熟的区域。石歧区住宅市场特点规模中小盘为主建筑类型以多层为主，小高层为辅，高层较为少见产品类型2房3房，中小户型为主均价（元/）30003500开发商以本地开发商为主卖点/优势片区配套成熟，居住氛围浓郁，教育配套好，在市区的消费者有较高的认可度。客户中山市区置业者为主，少量镇区置业人士。石歧典型楼盘一览表名称均价建筑类型占地（）总建面（）主力户型开发商汇星豪庭3000小高层433341074752房3房中山鸿盛房地产开发有限公司新成帝涛湾2800多层、小高层46620700632房3房中山新成置业恒基花园2280多层537741280003房中山恒基实业昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P18清溪花园2400多层42000680002房3房中山清溪地产歧乐花园2500多3房中山格力置业城市花园2700多层34090569892房3房厚兴地产永怡花园2800多层12万3房4房中山永怡置业半山翠苑3300小高层38873房中山仪表地产东逸豪园3300多层19720393652房3房东逸房产豪逸华亭3780小高层400741050003房4房中山华创置业君悦豪庭4000高层771151773563房5房中山君悦地产石歧发展潜力简析石歧为中山老城区，受旧规划限制，可开发用地少，且多数已掌握在本地开发商手中，土地资源稀缺性明显，片区地产发展潜力较小。东区住宅特点由于中山市政府东移，市政重点对东区开展投资建设，东区市政配套完善，环境良好，是中山市民理想的置业区域。东区住宅市场特点规模中大盘建筑类型小高层为主，产品3房4房，中大户型为主均价（元/）35004000昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P19东区典型楼盘一览表名称均价建筑类型占地（）总建面（）主力户型开发商华鸿水云轩3800小高层586661300003房4房中山华鸿地产优雅翠园4000小高层、高层1032873房4房香港盈丰创建地产奕翠园4200小高层、高层3480003房4房香港新宏基地产颐和山庄4000小高层、别墅1750003550003房5房中山中经置业朗晴轩3500小高层、高层1333332851483房中山新龙基公司雍景园三期4200小高层70003房4房雅居乐集团高云台3500小高层6666222212房3房中山弘泰贸易开发商以本地实力开发商为主，香港开发商为辅卖点/优势新兴的政治、经济、文化中心，片区规划良好，配套成熟完善，周边自然环境优美，社会关注度较高。东区的商品房价格因其地域性预计将保持较高的价格并微幅上涨。客户市区私营企业主，政府公务员为主，医生、律师及部分镇区置业人士。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P20盛景园3500多层、小高层19689332703房4房中山南盛地产东区发展潜力简析东区为中山行政中心，配套完善，环境优美，规划中的东区将以旅游、商贸、房地产及行政为主，是中山市近五年内的重点发展区域，片区未来发展潜力巨大，升值前景良好。目前中山的房地产开发主要集中在东区，在东区进行房地产投资开发，必然面临众多竞争对手，竞争压力较大。南区南区距离市中心有一定距离，市政配套缺乏，区域建设相对落后，且之前开发的项目市民口碑不好等相关原因，南区目前在购房者心目中仍不属于首选考虑范围之内。在中山近年的房地产开发中，南区几乎是被忽略的片区。南区住宅市场特点南区的房地产市场发展严重滞后，2003年之前南区房地产发展重点是对既往烂尾楼的处理、整治，商品房规模开发始于2003年；南区发展潜力南区交通网络完善，规划定位为以工业为主，集物流、旅游、行政、餐饮、汽配及商住为一体的新兴城区。目前房地产业的兴起将带动南区的第三产业快速发展，房地产产业将成为本片区的新经济增长点，片区未来发展潜力较大。南外环交通便捷，品牌发展商聚集，将成为中山城区新热点。西区住宅市场特点西区是中山市著名的商业区，区域特色经济凸显，区内拥有全市最大的酒店群和美食城、拥有全市最多的专业特色商场，饮食服务业、物流业高度集中，商贸繁华。西区住宅市场特点规模中等规模建筑类型以小高层为主昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P21西区典型楼盘一览表西区发展潜力对于房地产行业来说，商业所带来的巨大人流同时也意味着巨大的消费需求，同时，岐江河不可多得的自然景观也是发展房地产的绝佳条件，多家发展商已经瞄准西区的部分区域，发展住宅项目以及商业项目。随着西区的各项配套的完善，西区板块住宅市场已经逐步升温，市场具一定发展潜力。233小结中山镇区房产开发已经向大规模、大配套、深层次迈进。从2003年起，镇区楼盘交易对整个商品房交易市场的贡献率不断上升，销售宗数及销售面积直逼城区数量。“藏富于民”产品类型3房，中等户型为主均价（元/平米）28003000左右开发商本地、外地开发商卖点/优势交通便利，娱乐业相对其他片区完善，外销市场比例大于其他区域。客户中山市区置业者为主，部分港澳人士，少量镇区置业人士。名称均价建筑类型占地（）总建面（）主力户型开发商蓝波湾3000小高层1885415000003房珠海华策置业翠景湾四期3300小高层1200001860003房中山长洲实业集团星辰广场2750小高层33798610002房3房中山星辰广场地产柏景台3000高层3房中山富源地产昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P22的中山镇区的市场潜能正被陆续挖掘出来，对整个社会经济的发展以及房地产业的发展显示出巨大的促进效应。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P23三、土地市场情况及未来预期31土地市场现状分析中山市国土资源局分别于1998年底和2004年初成立了土地招标拍卖办和土地储备中心，“831土地大限”之前，土地市场、尤其是大宗土地交易基本以协议出让为主，通过招、拍的仅为零星地块。“831土地大限”之后，市场配置土地资源的基础性作用明显增强，土地市场交易日趋活跃，正处于逐渐由无形向有形、由隐蔽向公开过渡的过程。311近年土地成交情况年份宗数增长率面积（万）增长率价格（万元）增长率200227583643186227672003390441649497359982943714200448942548293267518533469886土地成交量连续三年大幅上涨，04年土地成交面积和成交产价的上涨幅度远远超过成交宗数的上涨幅度，说明土地市场中，个人之间转让的零星地块比例下降，而高价值大宗土地成交比例加大。312交易价格稳步上涨据业内人士介绍，之前中山地价基本上是30万元亩的价格，现在经过拍卖，不少土地都要超过100万元亩。前不久，古镇的镇中心位置推出的一块土地，地价竟然达到66198万元亩的高价，成为中山市土地有形市场成立以来，土地使用权交易成交单价最高、增价幅度最大的一宗。注数据来源于中山市国土资源局，土地交易的统计数据中包括了工业用地、商业用地和住宅用地。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P24313协议转让仍然是交易的主要方式，招、拍、挂比例逐年增高；协议出让方式使同一地段的发展商土地成本可能相差很远，造成非公平竞争的市场环境。2004年通过土地招标拍卖办公室交易的招、拍、挂土地有204宗，虽然市场公开度依然较低，但与2003年同期相比，土地交易总面积、总成交额增长了100。314镇区土地市场成为全市主力，各镇分化严重从以上图表的数据分析，镇区土地成交面积和成交金额均占全市总量的绝大部分，显然是市场主力，其中土地市场比较活跃的分别为三乡镇、坦洲镇、小榄镇和火炬开发区。城、镇土地成交金额比3640172034303020017城区火炬区横栏镇三乡镇南朗镇东凤镇古镇东升镇坦洲镇小榄镇民众镇阜沙镇沙溪镇大涌镇南头镇神湾镇昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P25315西区和东区依然是城区内土地交易的主要市场316土地储备中心的库存储备有限，土地存量市场份额远大于增量市场份额土地储备中心成立一年多来，其土地来源主要有三个方面。一是接收原财政局代管的的国有土地；二是征用农地；三是通过市场收购。其中，接收国有土地占绝大部分，市场收购的份额极少。目前，土地储备是以中心城区为重点，对南北外环两侧沿线土地开展有计划征用储备，对未成熟地块暂实施规划预控。国有土地交易占绝大部分，市场收购的份额极少。城区可出让土地集中在博爱路、彩虹桥附近及蓝波湾南面等区域，约1000亩左右。城区土地成交面积比2513584石岐区东区西区南区城区土地成交金额比221752石岐区东区西区南区昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P26317政府提高房地产市场准入门槛，小发展商很难在一级市场上拿地根据中山市政府刚刚颁布的新规定，城区新开发项目不能低于50亩，镇区项目不能少于40亩，一般的小发展商由于缺乏相当的土地运营能力及资金实力，难以同一线发展商相竞争，只能争夺二级市场上企业转让的土地。32土地市场上各类土地的供应情况、价格以及未来三年预期土地市场上各类土地的供应情况不详，下表为各类土地的现行基准地价商业住宅工业类别镇区一级二级三级四级五级一级二级三级四级五级一级二级三级四级五级中山城区270019801500112056014801110760520340570510440320190小榄22801250100067012409307606204205004003202702251古镇2280125010006701240930760620420490370300260195东凤19501395900600900750580380300250180南头1050780550420900675450330240290240210130东升18001050750600375700580440300200290190150沙溪15001200900675320525380300240160330230140三乡135010508256003006104703202702002401951502火炬区1300980730520380570420330240170300230190130坦洲1300950620450560450400250190200140120港口830470370310230560380310260170225180110大涌9007506005003754502902301503302602001403黄圃1070740610510330590490360300230230180140120南朗930660490280225650420250160200155125板芙1025725370200290250170180140120民众8206304203203203602801801302001401004横栏800650440320290240190180160120神湾570490430190160135160150110阜沙600430300230300230110225160105五桂山4503302203002101602001501055三角580480430300220370270200150105200180150120注1、商业用地是指城区路边以外60米深（按建筑规划红线为准），镇区30米深的用地为标准深度（按建筑规划红线为准），超过这一深度的商业用地因其商业价值明显减低。因此，超过标准深度后的这一部分商业用地，其地价等同于住宅用地。2、商住用地的地价按如下公式计算商住地价商业地价15住宅地价853、基准地价是以五通一平的土地，容积率为多高层15别墅04为标准的。4、编制日期2002年（以上地价单位为元/平方米）（2002年编制），新的基准地价将于2005年编制完成。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P2733各片区土地市场状况、供应量、价格状况以及未来三年预期据国土资源局土地储备中心副主任周婷介绍，未来两到三年全市的土地储备是以城区为重点，征收城区边缘的农地。目前主要是围绕开发建设紫马岭南片区及彩虹商业片区，积极向市场供应土地。未来两到三年政府土地工作重点仍将放在储备方面，因此，土地交易来源也仍将以存量市场为主。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P28四、重点竞争楼盘分析41聚豪园411基本概况项目位置博爱七路开发商永怡地产物业定位中山东区首席坡地高尚社区占地800余亩总建面53万容积率09产品类型由50余栋911层的小高层与600多套别墅组成总户数约为3000多户412社区配套昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P29大规模商业街星级酒店别墅业主独享会所社区配套会所室外泳池茶艺馆SPA红酒店中西餐厅413一期价格定位洋房均价3100元/联排别墅均价5000元/独立别墅均价8000元/本项目自内部认购以来推出55套别墅已基本售完、288套洋房已销售过半，销售势头较好，由于整体规模大，需要分期开发，预计整个项目开发销售周期需5年左右。414聚豪园洋房户型配比及成交状况分析户型面积区间（）套数比例2房2厅87331153房2厅121151181634房2厅1504616复式2182702895昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P30415聚豪园主力客户群分析洋房政府公务员、教师、医生等别墅私营企业主、政府公务员、律师及部分港澳客户等416聚豪园营销活动分析本项目尚未正式开盘，目前没有大规模的营销活动，只是2004年在中山日报和中山商报上各发表了几篇软文，主要宣传本项目的绝版山地环境，树立项目形象，为后续营销作铺垫。针对意向客户举办了多次文化沙龙，营造了良好的口碑效应。417聚豪园成功及不足分析成功之处项目产品设计和周边地形、地貌特征紧密结合，挖掘出地块独有的地理特昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P31征，成功打造坡地大盘形象依山就势设置了近2万大面积叠水，引入山水概念项目紧邻GOLF球场与广东博文学校，有利于吸引注重运动和教育的高端客户营销中心大气恢弘，在现楼实体之外，针对项目各类潜在客户设计了多款风格各异的样板房示范单位，提前体验社区的高尚生活不足之处项目附近建有储气站，客户对小区安全隐患有所顾忌前期推广由广州一家专业策划公司担纲顾问，效果良好，但近期开始独立操作，这难免会对后期销售产生不利影响42朗晴轩421基本概况项目位置博爱五路开发商肇庆新龙基地产园林设计加拿大奥雅园境物业定位中山东区新加坡风情健康园林高尚社区占地200余亩总建面285万容积率21产品类型29栋小高层总户数约1700多户昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P32422社区配套12万双主题会所及泛会所室外游泳池乒乓球室壁球室医疗服务中心中英双语教育幼儿园5万新加坡风情互动式健康园林小区将引进万佳或百佳等大型超市商业步行街铺423商业情况昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P33商铺价格10000元/面积划分30100商业状况分析全部商铺具有邻街优势，但博爱五路周边居民人数少，难以形成对街铺有利的人气支撑，目前店铺的销售和招商工作形式严峻。由于博爱路为中山快速干道，因此难以积聚商机。424规划住宅单元按照行列式南北向布局，通过南北向一条主轴线形成中心景观带，中轴布置景观楼王，地块南北向及东向临路方向规划为一梯四户或三户单元，中间地块基本设为一梯两户南北通透的户型单元。竖向上均为11层小高层，缺乏变化。规划传统注重各住宅单位均好性，各户通风采光具佳，基本情况接近，利于健康住宅的宣传，不易形成价差，对项目价格提升有一定影响，不利于炒作。商业均布置在北向及东向南向沿路方向，有集中商业和独立街铺两种。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P34425景观该项目注重景观设计，主打新加坡风情园林概念，在项目北向主入口设置喷泉水景、主题雕塑、名贵加纳利海枣等热带植物，提升项目档次。同时在景观次轴设置东西向水景丰富并提升了小区组团绿化形象。426建筑风格现代主义风格，项目外观人以普通白领住宅的感觉，用色较轻快，外墙采用浅黄色大面积瓷砖贴面，高层阳台及屋顶檐口用柠檬黄高明度色彩装饰。427户型特色四阳台设计主卧室步入式更衣间客厅附带大进深阳台餐厅和客厅的错层设计餐厅客厅南北通透428价格策略分析一期入市均价2800元/二期均价3600元/升至3800元/一期最早推出紧临博爱路的几栋小高层单位，销售价格较低；随着博爱路昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P35的建设，以及项目工程形象和小区园林的逐步展示，二期比一期价格有了较大的涨幅，但仍属于自然涨幅。429户型配比及成交状况分析年份2004年2005年月份123456789101112年总计12345套数95331054831565975排名3123103644本项目至开盘以来平均每月销售套数约为5060套本项目主力户型为2房、3房单位，同时配有4房及少量复式单位，主力户型面积区间是96130，定位偏重于首次置业群体4210主力客户分析本项目已成交客户当中，外地客户与中山本地客户各占50客户构成比例2054035公务员教师、医生、律师企业管理人员其它昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P364211营销推广活动2004年9月22日“朗晴轩杯”体育节摄影大赛2005年1月23日全体业主下乡活动2005年2月27日学童开笔活动2005年3月26、7日“朗晴轩杯”家庭才艺大赛2005年6月12日冠名中山第五届体育节及体育三下乡活动本项目在各个销售节点及周末分别举办了以下营销推广活动国家健康住宅示范小区授牌活动2005和谐中山健康社区专家论坛我爱我家“朗晴轩杯”中山市少儿书画大赛杂艺晚会灯谜会茶艺表演中秋追月联谊会与葵园中学、坦背中学的教师举办各式各样的联谊活动4212成功及不足分析成功之处以健康生活住宅作为本项目的营销主题，并通过国家建设部授牌“健康住宅”营销活动贴近中山本地文化，有效地针对目标客户进行实效营销售楼处现场、看楼通道、样板房的包装到位采用了子母烟道、隔音楼板等较新颖的特色建筑产品5万新加坡风情互动式健康园林更好地体现本项目的健康主题概念不足之处整个小区建筑规划布局比较传统，过于注重各单位的均好性，但未能形成价值最大化幼儿园建设滞后影响了销售主题推广语和项目命名冲击力不足昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P3743雍逸廷431基本概况项目位置兴中路与博爱路交汇处开发商雅居乐地产物业定位新一代精巧豪邸（汇臻台）钻石级豪宅（汇星台）总占地21万总建面22万容积率105432社区配套昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P38大规模商业街双会所配套楼盘西餐厅健身室多功能运动场露天网球室阅览室24小时便利店两个大型的特色泳池欧陆商业步行街幼儿园433商业情况昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P39街铺价格12000元/街铺数112个面积划分50137商业状况分析商铺铺位数量过多，在目前城桂公路周边商业氛围不浓的整体商业环境下，销售及招商都很艰难。商铺空置率在90左右，对楼盘整体形象造成很大影响。434规划B区规划结合地形，形成以中央水景为景观中心的围合式组团布局。比较容易形成各中朝向不同景观有差异的各层次单位，也容易形成较好的围合感，通过各组团来区分客户群。同时说明开发商认为景观优于朝向为其最佳卖点。根据其规划调整，我们发现其汇臻台由原一梯两户变更为一梯多户，有可能是大面积单位销售阻力较大，致使开发商根据地块特点和市场变更其为较小面积单位。435景观B区景观以中央泳池或大面积水池作为园林的灵魂，通过水景提升项目档次。结合半地下停车场，形成各组团高差，形成有层次的景观变化。园林风格采用东南亚风情，配以夸张廊架，石雕结合喷水，植物绿化采用欧式处理形成各种纹理图案。园林的处理与建筑相得益彰。昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P40436建筑风格项目采用雅居乐成熟的新古典南洋风格，外立面沿用其常用浅米黄色，局部点缀橘黄等色，配绿色窗框及浅色玻璃，同时注重空调百叶细部处理。437户型特点入户花园和客厅阳台相连，客厅隔墙用玻璃作隔断，显得通透宽敞。客厅与餐厅设两级台阶，使空间富有变化。主卧室采用转角凸窗，增大观景面。卧室客厅均朝南向，连续窗的设计使立面规整，然而其只是假凸窗设计，没给到业主实惠。438项目规划调整昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P41439价格定位B区一期4300元/二期4700元/三期4100元/项目B区整体均价4400元/4310户型配比户型面积区间（）比例2房2厅8397183房2厅9412530复式1491637202394房2厅125142125房2厅1521852昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P424311成交状况分析年份2004年2005年月份123456789101112年总计12345套数544911737354843853排名111311151678112003年共销售544套，消化量为45套/月2004年共销售484套,消化量为40套/月2005年平均每月销售套数大概在50套左右4312主力客户分析昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P43该项目以本地客户为主，外地客户为辅，其中以东区工作客户居多二次置业以上的客户占75左右，首次置业的客户仅为25左右4313营销推广活动2004年1月1日针对1月10日汇星台公开发售的形象宣传活动2004年4月英伦之春魅力四月、倾心人文关怀、彰显艺术人生系列活动4月10日11日（品尝红茶休闲）4月17日（人体艺术摄影沙龙）4月18日27日（香水彩画展）2004年4月23日雅居乐组织专家建筑、业主工程质量巡展活动2004年5月1日五一楼市“交响乐”活动2004年8月7日10日雅居乐集团“十分完美、十大地产”项目联展活动2004年11月19日世界冠军亮相汇星台活动2005年3月18日25日雅居乐雍景园3大楼盘镇区联展活动4314雍逸廷成功及不足分析成功之处园林景观水体与楼宇组团之间的结合恰到好处，规划布局呈多组团围合式港式风格的建筑类型与外立面较迎合中山人审美观2530225810公务员教师、医生、律师企业管理人员其它私营企业主个体小业主昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P44售楼处现场、看楼通道、样板房包装到位针对项目各营销节点及节假日所举办的营销推广活动较成功公司品牌与项目品牌相得益彰，积累了相当数量的忠诚客户物业公司为雍逸廷和雍景园业主免费提供代租、代售服务，给产品带来附加值不足之处户型设计多元化，单位面积区间跨度大，客户定位太泛44优雅翠园441基本概况项目位置兴中路与博爱路交汇处开发商盈丰创建物业定位加拿大风情低密度生态住区占地103287总建面116709昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P45容积率108442社区配套两万的五层高级会所大规模湿地水体私家山体公园健身房室内、外游泳池棋牌室阅览室/网吧羽毛球馆/篮球场社区超市中西餐厅幼儿园（待建）443户型特点昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P46四房按双套间设计，南北通透、设多功能房，主人房带法式阳台、独立衣帽间结合景观设计270度转角凸窗餐厅有直接采光顶层单位有室内楼梯直达私家天台昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P47444规划平面布局合理，简单中求变化，点式小高层一梯四户沿路布置，与相错之南北向板式小高层形成自然围合。通过景观绿轴和水系使各单位具有较强向心力。项目各单位通过层数的变化使项目富于变化。445景观结合项目地块之原始山丘，形成自高处而跌落的水系。园区植被结合雕塑形成丰富质感，局部架空层的通透又使景观互相借用。446建筑风格采用加拿大风情，建筑外墙颜色较深，灰缝都采用同色水泥沟填，由于色彩较深沉，阴天会比较有压抑感。447户型配比及成交状况分析户型面积区间（）比例2房2厅6880213房2厅104135464房2厅14818027TOHO2002606本项目平均每月销售套数大概在2030套，销售速度平缓昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P48448营销推广活动2003年6月国际酒店会展中心举办了业主联谊聚餐会暨二期产品推介会。2003年8月23日邀请香港著名主持人朱慧珊小姐作为本项目的形象代言人，并现场主持二期的开盘仪式。2004年8月7日在优雅翠园爱丽丝阁架空层举行“中国低密度住区”挂牌仪式暨“低密度住宅区”的活动论坛。449成功及不足分析成功之处充分利用了自然地形，将小山丘保留，赋予文化内涵，使得环境空间层次感异常丰富昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P49小区规划合理，点式、板式结合，园林设计成功，形成水岸山地住宅，利于项目价值最大化东西向单位仅设计为4层，增强整个小区的围合感与区域感半地下阳光车库，4层起均带电梯设置提高了项目的自身素质不足之处整个小区建筑外立面颜色较深，视觉感较差，影响楼盘接受度会所和幼儿园建设滞后，未能有效带动销售售楼处较小，看楼通道的包装不到位项目临近博爱医院太平间，影响客户购房心理45中海翠林兰溪园451基本概况项目位置105国道与南环路交汇处昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P50开发商中海地产建筑规划澳洲哲思景观设计美国SWA物业定位南欧托斯卡纳休闲城邦占地2862万总建面30万容积率10452社区配套大规模商业街大面积水体及原生植被高档酒楼健身房休闲吧阅读室桌球室、乒乓球室露天泳池社区超市昌生博爱项目市场调研报告广州市本土行地产顾问有限公司P51453规划总平面布局按照原地形地貌，依坡就势，按照地形自然布局，以105国道和