北京某房地产项目投资成本详细目录(doc 15)

北京某房地产项目投资成本详细目录一征地补偿费一土地出让金1计算方法土地出让金基准价容积率修正系数年限修正系数用地面积2上交部门市财政局3依据1京政发199334号文2京政发199443号文4说明1各区类地价取值详见附件2城近郊区土地出让金的60返还区财政3远郊区县地区土地出让金全部由区县留用4市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设5在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范同时考虑到说明2,3,4,在测算地价时加入“操作系数“概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例附件1110类地区土地出让金标准价2土地出让金修正系数表二征地及拆迁补偿费详见附资料一土地征用及拆迁补偿费开支范围说明1测算时亦可依据基准地价表,计取“土地开发及其它费用“的数据二前期工程费取值在40120元/平米1临时水,电,路,场地平整费依据1992年建安工程定额标准按实际发生工程量计算说明施工现场千差万别,通常按建筑面积515元/平米,或建安工程费的12规划,测量,勘察,设计费依据原国家建委79建发设字第315号文,国家计委计字1984596号文,建设部1991第150,316,425号文国家物价局,建设部1992价费字375号标准1勘察费概算价0300802民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位工程工程概算投资万元等级300以下3011000100130003001以上特级22212019一级20191817二级18171615三级16151413四级141312五级1211备注特级1列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑2有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑330层以上建筑4高大空间有声,光等特殊要求的建筑一级1高级大型公共建筑2有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑316层以上29层以下或超过50米高的公共建筑二级1中高级,大中型公共建筑2技术要求较高的中小型建筑316层以上29层以下住宅三级1中级,中型公共建筑27层以上含7层15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑四级1一般中小型公共建筑27层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑五级一,二层单功能,一般小跨度结构建筑说明1民用建筑大型10000平米中型300010000平米小型50面议2施工执照费按京政发198821号文概算额13三基础设施费1红线内基础设施费依据京政发199334号文标准1根据项目的实际情况定管线延长米管线单方造价2根据经验,基础设施费一般为建安工程费的210说明1一般该项费用为基础设施各种管线工程量单方造价2各种管线单方造价自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米3经验数据环卫费5元/平米照明费5元/平米4该项费用一般范围150400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅公寓,写字楼400元/平米2红线外基础设施费包括集资和自己修建依据设计方案和集资协议标准根据项目的实际情况定说明1热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取2若自己修建,测算依据同红线内基础设施费四房屋建安工程费1建安工程费依据现行建安费定额计算单方造价标准1普通住宅多层9001000元/平米小高层12001600元/平米高层16001800元/平米2公共建筑A公寓,写字楼30004500元/平米其中结构10001500元/平米装修8001000元/平米设备12002000元/平米B别墅3000元/平米说明1公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用2依据京政发1985149号文标准建筑面积967810630平米/千户工程取费按实际工程量详见公建配套附表A北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标B北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标通常取715为公建配套面积比率2招投标费依据京政办发1987第152号文标准中标额13预算审查费依据84建京经字第439号标准预算造价05（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0）4工程监理费依据1国家物价局建设部1992价费字479号293京建法字第029号标准工程造价适用税率适用税率工程造价500万元以下255001000202510005000142050001000012141000050000081250000100000060810000006说明1实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费2设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑5竣工图费依据86市建规字第097号标准设计费76建材发展基金依据89京建材字第292号标准建安工程造价2（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0）五公共配套设施费1锅炉房标准总建面积/锅炉每吨供热面积锅炉每吨造价说明1锅炉每吨供热面积约5000平米2锅炉每吨造价约25万元2变配电所标准每建筑平米30元3集资维护费标准每建筑平米80元4电贴费建设部明文取消，北京仍在执行依据原84华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内1100元/KVA四环路以外550元/KVA现调整为单路供电270元/KVA双路供电540元/KVA说明住宅用电量3060VA/平米其他用电量5080VA/平米六管理费依据92京价收字第124号标准一至五项之和25七基础设施增容费1商品房依据京计基字1988第866号文标准自来水厂建设费12元/平米煤气厂建设费29元/平米供热厂建设费30元/平米污水处理厂建设费10元/平米说明1用一项交一项2如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取2非住宅建设项目四源费依据1京政发1986131号2京政发1986155号标准自来水厂建设费设计日用水量830元/吨煤气厂建设费设计日用气量600元/吨供热厂建设费设计每小时供热量35万元/百万大卡污水处理厂建设费设计日排污量830元/吨说明交纳数额在20万元以上的在接用“四源“之前可以分期交纳八项目配套设施建设费1综合开发市政费依据1京计基字1988第648号2市开办1988经字第2号标准1商品房收入四源费用电权152建设投资152分散建设市政费依据京计基字1988第648号标准多层,纯住宅建筑面积60元/平米高层,纯住宅建筑面积90元/平米398年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。九两税一费1营业税依据90财税字第009号标准商品房收入52城市建设维护税依据市开办1988经字第2号标准营业税73教育附加费依据市开办1988经字第2号标准营业税3两税一费计取标准商品房收入55十用电权费（取消）依据京政发199317号标准1住宅建筑面积40元/平米2其他用电量KVA4000元/KVA用电量1住宅用电量2030VA/平米2其他用电量4050VA/平米十一投资方向调节税（取消）依据京税字1991805号标准（商品房销售价格大市政费四源费用电权费土地出让金）80适用税率适用税率1按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为02一般民用住宅,