合肥新长江mall调查综合分析报告 (nxpowerlite)（上）

安徽新长江MALL1安徽新长江MALL市场调研综合分析报告安徽新长江MALL市场调查综合分析报告首席策划胡辉营销总监梁伟权营销经理廖建宁市调主管冯梅吴涛市调专员林灿龙尤进平周旭承张秋生文案冯梅林灿龙尤进平周旭承张秋生编辑林灿龙田菲张煜校对张韵安徽新长江MALLI安徽新长江MALL市场调研综合分析报告目录【前言部份】1市场调查目的1市场调查程序1市场调查主要内容2市调执行情况2【第一部分】宏观市场4第一节合肥市经济环境分析411地区总人口412国内生产总值（GDP）发展状况513产业结构状况614收入水平和消费水平715区域经济分析916合肥市经济增长状况13第二节合肥市发展规划调查1421合肥市经济发展规划14安徽新长江MALLII安徽新长江MALL市场调研综合分析报告22合肥城市发展规划16第三节合肥市房地产市场研究2331合肥市房地产市场背景分析2332合肥市房地产市场的发展历程2533合肥市房地产市场的前景展望26第四节合肥市商业市场调查分析2741合肥市商业市场消费水平概述2742合肥消费品市场运行特点分析2743合肥市商业市场分析29第五节合肥市交通状况调查分析3051合肥市交通状况分析30【第二部分】中观市场32第一节、合肥零售商业结构的市场分析321合肥城市商业圈划分322一级商圈结构特点分析3321一级商圈结构特点总体评价3322一级商圈历史演变33安徽新长江MALLIII安徽新长江MALL市场调研综合分析报告23一级商圈交通布局3524一级商圈商业布局3525一级商圈优势分析5426一级商圈劣势分析5527一级商圈结构特点总结5628一级商圈展望563二级商圈结构特点分析5731二级商圈的划分范围5732二级商圈的交通状况5833各区级商圈的分析5934商业形态分析7135二级商圈的特点分析8536前景展望864三级商圈结构特点分析8641三级商圈的区域划分8742三级商圈结构特点总体概述8743三级商圈内城市经济概况8744三级商圈城市整体商业发展状况88安徽新长江MALLIV安徽新长江MALL市场调研综合分析报告45三级商圈结构特点总结9046三级商圈展望90第二节合肥市主要大中型餐饮设施综合分析911餐饮经营现状分析综述9111主要连锁餐饮912主要餐饮业个案分析9521蜀王火锅9522金满楼9723香格里拉9924上岛咖啡1013总结1054展望105第三节合肥市大中型娱乐设施综合分析1061娱乐经营现状分析10611影院、剧院10612自助KTV10813浴场1112主要在建休闲娱乐项目114安徽新长江MALLV安徽新长江MALL市场调研综合分析报告3总结与展望1144大中型娱乐设施个案分析11541蓝天白云花园浴场11642万豪圣会休闲浴场117第四节合肥市主要大中型综合商场综合分析1191商场总体状况对比1192各商场商业状况对比12021各商场外部交通状况12022各商场内部构造12123各商场人流量及消费者构成状况12624各商场营业时间状况12825各商场业态分布情况129251珠宝类业态分布129252化妆品类业态分布130253服装类业态分布131254鞋类业态分布134255皮具类业态分布136256家电类业态分布137安徽新长江MALLVI安徽新长江MALL市场调研综合分析报告257、超市类业态分布1383大型商业项目个案分析13931鼓楼商厦13932百货大楼14233百盛14534商之都14835古井赛特商城15136绿都商城153第五节合肥市主要大中型超市综合分析1561合肥超市综合分析1562大中型超市个案分析15621国外超市连锁个案分析15622省外超市连锁分析16123本地超市连锁分析165第六节合肥市主要大中型专业市场综合分析1721大中型专业市场综合分析1722大中型专业市场个案分析17221苏宁电器172安徽新长江MALLVII安徽新长江MALL市场调研综合分析报告22五星电器17523安徽大市场177第七节合肥市酒店公寓综合分析1791酒店公寓综合分析17911五星级酒店17912四星级酒店18313三星级酒店1872酒店公寓个案分析19021古井假日酒店19022和平国际酒店192第八节合肥市主要大型商业竞争项目个案分析1941主要竞争项目概况19411安徽国际购物广场19512财富广场19713元一时代广场19914环球广场19915桐山国际购物中心2002竞争项目比较分析201安徽新长江MALLVIII安徽新长江MALL市场调研综合分析报告21规模比较20122交通状况比较2033竞争项目个案分析205【第三部份】微观市场213第一节消费者调查分析2131消费者问卷调查分析2132微观市场横向调研报告21421调研对象背景资料分析21422消费者消费习惯分析2183微观市场纵向调研报告23231调研对象背景资料分析23232消费者消费习惯分析2354合肥市消费者消费综合分析243第二节经营者访谈内容分析245第三节投资者访谈内容分析256【第四部份】项目地块调查2821地段交通组织条件282安徽新长江MALLIX安徽新长江MALL市场调研综合分析报告11步行条件28212车行条件28313城市景观设施、休闲娱乐功能设施建设28314通行环境2842地段周边人口状况28521人口数量28522人口受教育程度28523人口结构28624外来人口的数量及结构28625人口居住状况28726人流的购物休闲线路判断2883地段商业氛围28931主要商业网点28932主要商业人流量和人流结构28933商业租金水平和销售价格29034地段经营状况和商业发展趋势判断2914地段未来规划发展29241规划目标292安徽新长江MALLX安徽新长江MALL市场调研综合分析报告42规划性质定位29343城区重点工程规划2945地段热度（投资状况和消费状况）29551周边土地供应状况29552目前商业项目开发数量状况2966地段前景分析296【第五部份】总结与建议298第一节项目SWOT分析29811项目优势分析298内部优势298外部优势30212项目劣势分析303内部劣势303外部劣势30513威胁30714机会307第二节项目适合开发物业类型评估311安徽新长江MALLXI安徽新长江MALL市场调研综合分析报告第三节观点性总结314安徽新长江MALL1安徽新长江MALL市场调研综合分析报告【前言部份】市场调查目的市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点。尤其是房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。市场调查程序1、确定调查样本；2、实地考察；3、调查执行；4、深度访谈与座谈；5、督导；6、审核与数据补充调查；7、数据录入及汇总；8、报告撰写。安徽新长江MALL2安徽新长江MALL市场调研综合分析报告市场调查主要内容本次市场调查以项目周边区域及市中心为核心调查区域,针对SHOPPINGMALL构成要素（即购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等要素），结合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场和区域住宅房地产市场、典型案例的调查与研究、未来商业地产和住宅地产的供应量、消费者消费行为、立地条件研究这几方面进行调研分析，同时重点对目标客户群体进行访谈调研，最后对项目进行SWOT分析，总体上是从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，进行基础资料的调查，收集和统计，以全面了解消费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型商业物业的销售竞争状况和经营竞争状况等。市调执行情况执行时间2004年4月1日至2004年5月10日执行质量通过为期40天的市场调研，应用科学、系统、专业、有序的调研方法，在全面系统、有目的性、有针对性的收集、统计房地产和商业等相关资料的基础上进行分析，经过专家组论证，最终形成本份报告，如期完成本次市场调研任务，圆满达到本次调研目的，为项目的决策提供科学、准确、高质量的市场基础资料。实地操作情况安徽新长江MALL3安徽新长江MALL市场调研综合分析报告执行区域市级商业中心及各区级商业中心主要大型商场执行对象消费者、商铺经营者、商铺投资者执行方法随机拦截访谈以及深度访谈与座谈执行数量消费者访谈1000份，有效874份；经营者访谈100份，有效87份；投资者访谈100份，有效92份；完成进度情况4月01日至4月30日制定详细市调计划，三明国际市调专员实地调研；5月1日至5月7日市调人员培训及到各区定点访谈；5月5日至5月7日一审、二审审核，后勤工作人员数据录入、汇总；5月7日至5月8日专家组讨论；5月8日至5月12日编写报告；5月13日至5月14日修订报告，圆满完成任务；质量控制制定科学、可行、高效的调查计划；设置科学、专业的问卷；专业人员进行访谈；经过一审、二审严把质量关；专家组论证。安徽新长江MALL4安徽新长江MALL市场调研综合分析报告【第一部分】宏观市场第一节合肥市经济环境分析开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，因此对经济环境进行研究就显得十分重要。我们将在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。11地区总人口作为安徽省省会,合肥市的城市规模不断扩大,总人口也不断增加,现总人口已达460多万，从下图中可看出合肥市总人口不断递增之趋势。数据来源合肥市年统计年鉴非农业人口（万人）565663338398991612202143041468153540501001502001978年1980年1985年1990年1995年2000年2001年2002年年末总人口（万人）单位万人31176326113487538088411114381844216448084600100200300400500197819801985199019952000200120022003安徽新长江MALL5安徽新长江MALL市场调研综合分析报告结论人口数量是城镇化水平的一个具体体现,根据,到2005年,城市建成区建设用地达到210平方公里，市区总人口200万，城镇化水平达到50。到2010年,城市建成区建设用地达到280平方公里，市区总人口300万，城镇化水平达到60。12国内生产总值（GDP）发展状况国内生产总值（万元）125822141533313910581918167581632473403634412412806547640000100000020000003000000400000050000006000000197819801985199019952000200120022003数据来源合肥市年统计年鉴人均国内生产总值元/人4084399041547155674818257927410334020004000600080001000012000197819801985199019952000200120022003安徽新长江MALL6安徽新长江MALL市场调研综合分析报告结论以上数据显示合肥经济状况呈现良好状态,人均国内生产总值在2003年已突破万元大关,呈现稳步增长之势，人均GDP在1000美元至5000美元之间,是城市经济最为活跃的时期,按照此规律,合肥市商业经济在最近五到十年乃至更长一段时间,将会发生质的飞跃,呈几何级速度递增。13产业结构状况国内生产总值产业比例0295330532872187111401050970495648034756453147254862493050302185224421918973404399840204000102030405061978年1980年1985年1990年1995年2000年2001年2002年第一产业第二产业第三产业数据来源合肥市年统计年鉴结论三次产业的比例由2001年的105493402变为2002年的97501402，表现为一次产业的比重在下降，安徽新长江MALL7安徽新长江MALL市场调研综合分析报告二、三次产业的比重在逐步提高。根据,到2005年,三次产业的比例将会变为85141,进一步优化产业结构,发挥省会城市优势，加快发展第三产业，增强城市辐射带动功能。14收入水平和消费水平人均社会消费品零售总额（元）14019737180319283416373954151449505001000150020002500300035004000450050001978年1980年1985年1990年1995年2000年2001年2002年2003年社会消费品零售总额（万元）43045636441284323022067844021482673164599118476922070000050000010000001500000200000025000001978年1980年1985年1990年1995年2000年2001年2002年2003年城镇居民年消费支出（元）4094504055995721020004000600080001995年2000年2001年2002年城镇居民人均可支配收入元15564657638968177145778802000400060008000100001990年1995年2000年2001年2002年2003年安徽新长江MALL8安徽新长江MALL市场调研综合分析报告数据来源合肥市年统计年鉴结论从社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款余额、全部职工人均工资、城镇居民人均可支配收入、城镇居民年消费支出等经济指标逐年递增之势可以看出合肥市居民生活水平越来越高，这也可从恩格尔系数逐年递减之势得到验证，但2001和2002两年，恩格尔系数徘徊在40左右，恩格尔系数低于40是小康生活水平的标志,这说明合肥市民离小康生活已为期不远，但还需努力，突破这个瓶颈。城乡居民储蓄存款余额（万元）699999194237018088178452918394682256445288110405000001000000150000020000002500000300000035000001978年1980年1985年1990年1995年2000年2001年2002年恩格尔系数5020434040500001000200030004000500060001995年2000年2001年2002年安徽新长江MALL9安徽新长江MALL市场调研综合分析报告15区域经济分析合肥与周边省会城市经济发展对比安徽新长江MALL10安徽新长江MALL市场调研综合分析报告全国省会城市国内生产总值对比亿元0500100015002000合肥南京南昌郑州武汉济南杭州2002年2001年数据来源合肥市年统计年鉴结论合肥市经济总量在七城市中间处于第7位，但因其总量小，发展速度处于前列，从发展的角度来看，差距有进一步缩小的发展趋势，但仍然是非常明显的，首先合肥赶超与合肥情况大体相当的南昌，然后在一步一步地向郑州、济南看齐，但在郑、汉、宁之间形成一个区域经济中心，还需要较长的发展时期。2002年GDP增速对比136122138127107125135051015合肥南京南昌郑州武汉济南杭州安徽新长江MALL11安徽新长江MALL市场调研综合分析报告2001年省会城市国内生产总值产业结构对比02004006008001000合肥南京济南南昌杭州武汉郑州第一产业第二产业第三产业单位亿元合肥南京济南南昌杭州武汉郑州第一产业380958810047911185437第二产业176455764409231279855954019第三产业14953815263206565856683765数据来源合肥市年统计年鉴结论以上为2001年产业结构指标，可以看出合肥的二、三次产业相对第一产业与其它省会城市存在明显的差距，南昌市二、三次产业与一产的比值分别为483和431；南京市最高分别为948和915；而合肥市分别为463和391，说明第三产业在合肥的发展相对滞后。安徽新长江MALL12安徽新长江MALL市场调研综合分析报告2001年地方财政收入对比亿元276911262132198861659611043050100150合肥南京南昌郑州武汉济南杭州2001年城镇居民人均居民可支配收入对比元68178848620672667303956510896050001000015000合肥南京南昌郑州武汉济南杭州数据来源合肥市年统计年鉴结论从2001年经济指标中可以看到在七城市之间，合肥市地方财政收入仅高于郑州市和南昌市，处第5位，社会消费品零售额、城镇居民人均可支配收入均位于第6位，只是略高于南昌，同南京、济南、杭州等经济较发达城市还距离较大。2001年社会消费品零售额对比亿元16464658160838656852397545880200400600800合肥南京南昌郑州武汉济南杭州安徽新长江MALL13安徽新长江MALL市场调研综合分析报告16合肥市经济增长状况合肥市经济总量在周边七城市（合肥、南京、南昌、杭州、济南、郑州、武汉）中间处于第7位，说明合肥市综合经济实力较国内发达地区的大中型城市相比较弱，但发展速度处于前列，从发展的角度来看，差距有进一步缩小的发展趋势，就合肥本身发展来说,近十年来合肥的经济形势呈稳定长足的发展。现合肥市政府围绕经济结构进行了战略性调整，加大改革开放力度，已制定出台千亿元发展规划和四大基地建设规划，积极实施项目带动，着力培育经济增长点，有力促进了国民经济持续快速发展。在2003年实现国内生产总值4764亿元，比上年增长133。财政收入7308亿元，增长1995，其中地方财政收入3587亿元，增长2316。城镇居民人均可支配收入7,788元，增长90；农民人均纯收入2,385元，增长7。金融机构各项贷款余额1,040亿元,比年初增长23,全年新增贷款205亿元,增长10297。投资和消费的拉动作用增大。2003年完成固定资产投资240亿元,增长423,其中基本建设和更新改造投资分别增长38、268,是近年来的最好形势。城乡消费结构明显升级。全社会商品零售总额207亿元,增长12。住宅、汽车、个人通信及电脑等高档消费品持续旺销,其中私人轿车增长59,移动电话及电脑销售分别增长33倍、35倍。全年房地产销售面积增长42。城区经济跳跃式发展，合肥四行政区2003全年实现GDP1638亿元,增长179,实现财政收入1096亿元,增长1926。结论以上一系列数据表明合肥市经济实力随着近年来的建设和发展正逐步增强,人民可用于提高生活质量的消费资金正在不断增加,消费能力不断增强,从城市居民恩格尔系数的持续下降可看出合肥正在逐步步入消费时代。安徽新长江MALL14安徽新长江MALL市场调研综合分析报告第二节合肥市发展规划调查21合肥市经济发展规划21世纪前10年是合肥整体推进现代化大城市建设，增强综合经济实力和竞争力的关键时期。面对新的战略机遇期，合肥市政府决定抓住机遇，扩大开放，加快发展，实现经济实力和综合竞争力跨越式提升,实现到2010年国内生产总值超1000亿元的目标，特制定了,纲要确定了合肥市发展的总体目标和具体目标。211总体目标GDP年均增长12以上，到2010年超1000亿元。城市建设、社会发展迈上新台阶，工业化初步实现由中期向后期过渡，全面建设小康社会取得阶段性成果，人民生活达到较为充裕的水平。把合肥建设成为全省最重要的经济增长极，对周边地区辐射更深、带动更广，基本形成合肥经济圈，同时成为华东和长江中下游地区重要的中心城市。212具体目标产业目标到2005年，一、二、三产业分别达到47亿元、290亿元、234亿元左右，比例调整为8250841。安徽新长江MALL15安徽新长江MALL市场调研综合分析报告2005年合肥市产业结构比例41518第一产业第二产业第三产业数据来源“十五”时期，三次产业年均分别增长5、13和125，其中工业增加值年均增长125，2005年达到240亿元左右。到2010年，一、二、三产业分别达到60亿元、513亿元、433亿元左右，比例调整为65143。“十一五”时期，三次产业年均分别增长5、12、13，其中工业增加值年均增长12以上，2010年达到423亿元左右。需求目标到2005年，全社会固定资产投资252亿元左右，“十五”时期年均增长14；社会消费品零售总额261亿元左右，年均增长12；到2010年，全社会固定资产投资485亿元左右，“十一五”时期年均增长14；社会消费品零售总额450亿元左右，2010年合肥市产业结构比例43651第一产业第二产业第三产业安徽新长江MALL16安徽新长江MALL市场调研综合分析报告年均增长12；效益目标到2005年，财政收入达到81亿元左右，其中地方财政收入41亿元左右，“十五”时期年均分别增长14和11左右。累计利用外资达到12亿美元。城市建成区建设用地达到210平方公里，市区总人口200万，城镇化水平达到50。到2010年，财政收入达到143亿元左右，其中地方财政收入66亿元左右，“十一五”时期年均分别增长12和10左右。五年累计利用外资达到20亿美元。城市建成区建设用地达到280平方公里，市区总人口300万，城镇化水平达到60。22合肥城市发展规划221构建合肥经济圈合肥位处中国经济发展的“活动”区域，预示着发展的可能。合肥身处经济格局变动激烈的长江三角洲边缘，虽然面临着难以准确预料的变数，但“发展是硬道理”，只有通过自身经济实力的培养和城市功能的完善，才能在区域竞争的风暴中趋利避害，在保持城市经济良好发展的同时巩固腹地，真正保持省城中心城市的地位。合肥与长江三角洲迎接“西扩”随着经济发展与产业演化，长江三角洲经济区的西扩势在必行，合肥市为西扩所涵盖，并且是西扩地域的区域性中心城市。长三角地区各个城市正是依靠同上海的分工协作，是站安徽新长江MALL17安徽新长江MALL市场调研综合分析报告在“巨人”的身旁，主动接受上海的辐射带动而迅速成长起来，已经成为经济上的“巨人”。由于距离的限制，合肥在建立同长江三角洲的联系方面比省内沿江城市具有更多的困难，如果无法正确应对，合肥在华东地区甚至安徽省的经济地位可能会被其他城市取代或者超过，放下省会城市的架子，主动接受长三角地区的辐射，同其他甚至规模等级逊于自己的城市展开竞争，合肥或许能够依靠西部和北部广大腹地的支持，牢固成长为长江三角洲西部边缘的一个中心城市。合肥与南京合作是首选，但竞争也别无选择为了掌握自身的命运，合肥别无选择，只有通过竞争才能找到并且发挥自己的比较优势。然而竞争只是合宁关系的一方面，某些方面的竞争不能掩盖合肥与南京在其他方面的分工合作，合肥不能仅仅从安徽省城的范围来考虑同南京的关系，必须放宽视野，从自己同长江三角洲城市包括上海，杭州，南京，苏锡常等等关系的角度以及同长江中游城市关系的角度重新定位，寻求在更大范围内的合作，避免与南京的正面冲突，在南京城市职能的分化中寻找至新的发展空间。“大边缘，小中心”合肥目前在经济格局中地位的真实写照合肥是安徽省城的中心城市，然而从全国经济的格局来看，合肥却又处在我国几个经济安徽新长江MALL18安徽新长江MALL市场调研综合分析报告核心地带的边缘。首先，从经济区来看，合肥是上海的二级经济影响区，同时也受到武汉经济区的影响，却又没有与两者中的任何一个尤其是长三角地区建立起足够密切的经济联系，其锻造的长江经济带的一部分，合肥又不属于沿江产业轴带，在很大程度上被排斥在了沿江城市经济产业的联系之外，最后，随着安徽周边大城市的发展，与合肥之间腹地的竞争日趋激烈，如果这种趋势延续下去，最终合肥也许就会成为几个大城市经济圈边缘的次级区域中心城市。合肥与长江经济带边缘次级中心城市以合肥和芜湖为中心的皖中皖江经济区处在南京和武汉两座中心城市之间的经济低谷区，虽然经济的总体规模偏小，但是已经达到了一定的经济产出水平，合肥的人均GDP和经济密度指标已经接近长江三角洲地区相对落后地区，在皖中地区与沿江的芜湖，铜陵等城市遥相呼应，共同构成了长江中下游的一个城镇相对密集区，发挥有次级中心城市的作用。同时，合肥市属于长江经济带的边缘地带，通过充分利用自己的边缘区位，一方面参与长江经济带的经济协作，另一方面发生极化作用，扩大自己在外围地区的腹地范围，将这种边缘区位转变成为门户优势，巩固提高合肥次级中心城市的地位，合肥具备了成为南京和武汉之间另一个中心城市的可能。长江经济带的整体经济优势并没有沿海经济带那么明显，因此对周边地区的辐射带动作用并没有得到充分的发挥，但这正好预示着长江经济带在经济方面有着更大的提升空间。根据有关的测算，到2020年沿江七省二市的经济总量有可能超过沿海地区（不含沪苏浙）当年的水平。安徽新长江MALL19安徽新长江MALL市场调研综合分析报告合肥市与省内城市一强多极，分工合作合肥和省内其他一批规模相对较小的省内其他城市构成安徽经济增长的核心，这可以概括为一强多极，一方面，合肥是省内最强大的城市，另一方面，合肥带动全省发展的任务只有通过和其他中心城市的分工合作才能得到实现。合肥，芜湖共同构成了具有全省意义第一等级，两个城市在全省经济基础中的贡献率占到了113，这两座城市所在的皖中和沿江地区也是安徽城市密度最大，发展水平最高的地区，就发展条件和趋势而言，这个地区最有可能发育成为安徽的经济核心地带。以合肥为中心，与周边六安、淮南、蚌埠、滁州、巢湖、芜湖等城市建立分工合作、协同发展的经济圈，并逐步与长江三角洲经济圈融合。按照协调发展、共同繁荣的原则，推进区域资源要素有效整合，不断扩大经济辐射、扩散范围和能力，增强合肥区域中心城市功能，提高经济合作水平。建设区域性经济服务中心。强化合肥作为区域经济中心的资金流、物流、人流、信息流集散枢纽作用。进一步发挥合肥在区域内对信息沟通、投资决策、科研开发、产业配置、生产组织等方面的聚合作用。加强圈内经济合作。从区域经济的有效合理性出发，与周边的巢湖、六安、淮南等城市实行特有资源共享、基础设施衔接、产业布局配套、市场体系对接、管理法规协调、环境整治联动、人才流动通畅。增强与其他经济圈的交流与合作。不断拓展与长江中下游的南京经济圈、上海经济圈以及中西部地区的武汉经济圈的交流，加强分工协作，重点是加强产业、资金、人才、技术、信息、市场的横向合作和交流。安徽新长江MALL20安徽新长江MALL市场调研综合分析报告安徽新长江MALL21安徽新长江MALL市场调研综合分析报告222合肥市城市规划城市是一个复杂的有机体。发展到一定程度需要从母体中分离出更具有活力的崭新个体。这是城市保持旺盛生命力，实现结构发散（有机疏散）的必然要求。合肥向三个方向“发散结构”的结果，形成城市发展“新三叶”，呈现出保护旧城、发展东西两端、促进合肥巢湖芜湖经济和城市带迅速形成的用意。合肥现有道路都以古城为原点放射，规划城市结构新三叶处于现状市区西南端，南端，和东南端，为跳出古城发展，构筑新的道路骨架创造了基本条件。从左图可以看出城市发展“新三叶”总体构思中心区布局城市南部“新叶”克服和避免失误的重要措施之一是发展城市南部“新叶”，将城市现代商业，金融中心，行政中心等三大功能从合肥52平方公里的旧城迁出，旧城只发展旅游、文化、传统商业等功能，最大限度防止旧城密度和城市功能的继续增加，维持合肥以环城河公园为突出代表和特征的“绿色城市”形象。城市南部“新叶”，将发展成为合肥现代化程度最高，功能设施最先进的新城区，主要功能包括现代商业，金融中心，行政中心，现代教育等。两大开发区的完善建设城市西部“新叶”正视经济发展需要，增加经济技术开发区和高新技术开发区用地，按照城市建设的标准，促成二者连片发展，形成城市西部“新叶”传统工业区的改造城市东部“新叶”作为城市衰败地区，合肥东部传统工业区位处进出城市的门户地带，快速成功的改造安徽新长江MALL22安徽新长江MALL市场调研综合分析报告将树立城市新面貌。城市东部“新叶”主要发展传统加工制造业，交通运输业，现代物流业。首先规划建立南北，东西交叉的轨道交通系统，其交叉点位于旧城外南二环而非旧城内部。规划南北轨道交通线串联合肥新站，城市新中心区，教育及高科技研发区三个重要地区。规划东西轨道交通线联系城市发展南部三叶，包括肥西上派镇，南部新区，肥西店埠镇三个新拓展区域。建立城市南部快速路，彻底疏解旧城交通规划沿312南侧新建城市南部快速路，由城市现状南二环路，国道312高速公路和新建快速路沟通联系城市新三叶，未来合肥总体交通骨架由“放射环路”改变为“复合”交通结构模式以古城为核心的旧城维持环路结构，城市发展主体“新三叶”以带状交通走廊联系。合肥现有规划发展势态为52平方公里的古城继续承担主要城市中心功能，但作为“商贸金融中心日渐趋于重负”。规划为环城公园内52平方公里作为合肥历史文化名城的核心区。作为完整的“面”给予良好保护，保持密度不再提高，进一步改善环城公园水色和植被，增加绿地，沟通更多的水面，重点突出和强调以驽台，逍遥津等为首的一大批三国文化景点，恢复一批其他各时代历史景点，充实整个历史文化名城的内涵。规划建议城市新中心依托二环路建设，未来的城市中心能够兼顾旧城、市区东西两翼的发展需要，此外由于靠近旧城，因此疏解旧城也就比较容易。建议在合肥发展新三叶的南部叶片中建设成为新中心区，新中心区容纳由旧城迁出的现代商业，金融服务业，商业办公，行政办公等功能，行之有效地减少环城公园内交通压力和建设压力，确保旧城环境改善。安徽新长江MALL23安徽新长江MALL市场调研综合分析报告南部叶片中建设城市新中心，能够争取实现引水入区，使合肥城市建设在引水入城的基础上进一步引水进入城市中心区，创造富于极大特色的城市中心区，有效提升合肥现代化大城市建设水平。城市南部新中心区，北临二环路，与旧城密切联系，便于旧城功能的迁出和中心区自身建设。同时，城市南部新中心区，位处大合肥中心，与城市东西两“叶”各北部旧城综合交通距离最短，交通联系和公共设施投资整体较省。通过保护和改善，旧城由目前密度日益增加的综合城市中心，逐步转变为主要具有如下功能，密度合适的传统城区。旅游中心按照合肥市旅游发展规划，合肥市将发展成为“安徽省旅游中心城市”。旧城旅游中心功能的强化正逢其时。商业零售中心与安徽省旅游中心功能相对应，在大型超市，批发市场全面迁出后，广泛的商业零售业应该加以扶持，为合肥旧城带来产业生机，宜人的居住社区宜人的人居环境作为合肥之傲，应该永远保持文化服务中心与旧城协调发展，促进旅游中心功能的形成。安徽新长江MALL24安徽新长江MALL市场调研综合分析报告第三节合肥市房地产市场研究31合肥市房地产市场背景分析311政策环境分析合肥市房地产市场离不开国内房地产市场这个大气候,国家制定的地产土地政策和金融政策将对合肥市房地产市场产生深远影响,无论是住宅地产还是商用地产,故我们要对国家地产政策进行研究从严控制土地供应房地产政策的新基调是中央对于房地产业的宏观调控政策，已从重点控制信贷转向了重点控制土地供应。这个转变，对于中国房地产业的未来发展将有着深远的影响。结论一是短期内房价上涨。因为消费者预期买房成本将会上升，而这种预期将推高即期需求；二是土地市场得到规范后，开发商的行为也将相应地规范化。专以倒地为生的“地耗子”的生存空间将被大大压缩，而土地储备较多、资金实力较强的开发商将占据发展的制高点。三是高档住房以及商用物业的开发将可以在一定程度上受到遏制。312经济环境分析合肥市房地产市场近年来投资规模一直处于不断上升之趋势，有统计表明，合肥市2002年完成房地产投资约亿多元，安徽新长江MALL25安徽新长江MALL市场调研综合分析报告施工面积多万平方米，其中竣工面积万平方米，分别比上年增长了、；今年有信息表明，房地产投资还将增大，投资额估计在亿元，施工面积会达到万平方米。但目前合肥市的房地产市场是省会城市扩张的必然结果。一是依照国际上房地产业普遍行情看，当一个城市的人均GDP在美元美元之间是该城市房地产业发展的黄金时期，合肥市人均GDP正好在美元起点阶段；二是根据合肥市未来GDP千亿规划，将来年内，城区人口达到万人，意味着从今后起每年都有十多万人进城，必然会增大住房、办公、生产用地等需求；三是市民收入增长后，也会拉动房屋需求。正在召开的全国人大会上传出今年公务员加薪的消息，也自然而然拖拉企业等各行业的工资跟着涨；四是近年来“浙军”大举进军合肥市房地产业，正好把房地产激活了。结论合肥市房地产市场言热尚早，泡沫虽有但不大。安徽新长江MALL26安徽新长江MALL市场调研综合分析报告32合肥市房地产市场的发展历程数据来源合肥市统计年鉴结论从以上统计数据可看出,合肥市固定资产投资总额和人均固定资产投资额处于逐年递增之势，尤其是2003年固定资产投资总额高达240亿元，比2002年猛增42。说明合肥市房地产市场需求非常旺盛。固定资产投资总额（万元）116471857667194959485895681309207142540116866722400000050000010000001500000200000025000003000000197819801985199019952000200120022003人均全社会固定资产投资（元）385819425514493016323833789250500100015002000250030003500400019781980198519901995200020012002安徽新长江MALL27安徽新长江MALL市场调研综合分析报告33合肥市房地产市场的前景展望2004年，世界经济形势将日益好转。国际政治局势日趋稳定、世界经济结构调整逐步优化等良好的发展大环境将积极促使国内经济的总体快速发展，因此，综合各种因素总体分析，明年合肥市经济快速增长的势头不会改变。固定资产投资将继续保持强劲增长。由于新一轮经济增长的主要动力在于结构升级，结构升级必然需要大量新的投资，投资增长的内在动力十分强劲。尤其是随着居民消费结构升级步伐加快，对住房需求较旺，房地产开发投资迅猛增势仍会得以延续。加上民间投资自主性增强，民间投资增速将进一步加快，总量也会逐步加大。初步预计，明年全社会固定资产投资增长20左右。安徽新长江MALL28安徽新长江MALL市场调研综合分析报告第四节合肥市商业市场调查分析41合肥市商业市场消费水平概述2002年合肥市实现社会消费品零售总额18477亿元，比上年增长123，分别比全国、全省高35、48个百分点。市区及县域分别实现社会消费品零售额15855亿元、2622亿元，同比分别增长131、72；国有经济、集体经济、私营及个体经济、外商及港澳台投资经济、股份制及其他经济分别实现零售额4429亿元、3152亿元、4804亿元、302亿元、587亿元，同比分别增长94、85、242、131、93；餐饮业依然发展速度较快，实现零售额1746亿元，同比增长217，增速有所放缓，增幅比上年减少27个百分点。批发零售贸易业在消费品市场处于主导地位，全年完成消费品零售总额13914亿元，同比增长157，增幅比上年提高52个百分点，成为推动合肥市消费品市场发展的中坚力量；商业规模进一步扩大，居民收入稳步提高。城镇居民实际消费支出由1997年的4096元，到2002年增加到5721元，城镇居民的恩格尔系数从1997年的552，下降为2002年的405，城镇居民的生活已从温饱迈进小康。42合肥消费品市场运行特点分析今年以来，合肥市国民经济呈现良好的发展势头，投资、消费、出口三大需求拉动经济增长。今年一季度合肥市消费品安徽新长江MALL29安徽新长江MALL市场调研综合分析报告市场继续快速发展，广大居民消费需求增加，商品购销两旺。一季度，合肥市实现社会消费品零售总额6605亿元，同比增长169，增幅高出去年同期21个百分点，增速比全省快了52个百分点。从不同行业看，批发零售贸易业完成社会消费品零售总额5908亿元，同比增长164，是实现消费增长的中坚；餐饮业实现零售额674亿元，同比增长223，保持高速的发展的态势。合肥市消费市场呈现出以下特点节日市场消费活跃，假日经济方兴未艾今年的春节在元月份，节前市场启动较早，从腊月二十开始，各大中型商场商品销售渐入佳境。春节黄金周期间，各大商场、超市内商品琳琅满目，客流如潮，初一至初七，12家大中型商场累计实现销售额超过1亿元，同比增长126，节假日，人们外出休闲购物、消费，商场适时推出促销措施，吸引消费者的眼球，节假日如何促销成为商家的重头戏。消费需求总体增加，非商品性消费增势强劲一季度合肥市消费品市场呈现繁荣活跃的局面，居民消费信心增强，消费需求总体增加。一季度合肥市城镇居民人均消费性支出为183163元，同比增长105。从居民消费支出变化看，非商品性消费增势强劲一是居民在改善居住条件方面支出增加最多，同比增长387；二是人们为了身体健康，医疗保健支出增加，同比增长377；三是人们为了使生活方便、快捷，增加在交通与通信方面的支出。吃、穿、用商品销售全面增长，消费热点明显随着人们生活水平的提高，人们的消费理念逐渐发生变化，吃的讲绿色、营养，穿的讲个性时尚，用的讲名品名牌。从各大类商品销售情况看，食品、烟、酒、服装、鞋帽、日用百货、化妆品、家用电器、文体用品、照相器材等销售有较大增长。由于今年元月合肥试播数字电视，数字电视成为今年春节新的消费热点，随着数码时代的到来，数码相机、摄像机、彩屏手机安徽新长江MALL30安徽新长江MALL市场调研综合分析报告备受消费者的青睐。中华香烟、五粮液、剑南春等高档名烟名酒春节期间销量大增，几近脱销。粮油副食品价格上涨，消费价格指数逐步回升自2003年四季度开始，农副产品价格反弹。今年一季度，58种农副产品，价格上升的有40种，其中猪肉价格同比上涨了3155，粮食较去年同期上升了3933，食用油同比上涨20。日用工业品的价格随着原材料、能源的价格上涨而上涨，连过去一直的走低的家电商品价格也开始回稳。随着原材料和能源的价格进一步上涨，居民消费价格总指数还将继续攀升。43合肥市商业市场分析城市商业网点建设的总体发展水平随着市场经济的建立和不断完善，城市规模的日益扩大，城市商业网点建设也有了较大的发展。据统计，截止到2002年底，合肥市有各类商业网点数46537个，营业面积达3579万平方米，万人拥有网点1038个，全市人均营业面积079平方米，市区人均营业面积约24平方米，平均每个网点营业面积77平方米，其中年营业额5000万元以上的批发市场26个，交易面积为8795万平方米，平均每个批发市场交易面积338万平方米；营业面积5000平方米以上的百货店32个，面积为40万平方米；大型综合超市7个，营业面积为95万平方米；年营业额2000万元以上的餐饮店5个，营业面积为499万平方米；商业步行街两条，营业面积为303万平方米。近年来，合肥市的商业及网点建设迅速发展，对促进城市建设，繁荣经济，加强流通，满足消费者需求发挥了重要作用。2002年全市实现社会消费品零售总额18477亿元（其中，市区为15855亿元），同比增长123，完成商业增加值468亿元，同比增长15，占全市国内生产总值的113；占第三产业GDP的282；商业税收稳步提高，成为市财政收入的重要来源之一；商业从业人员达326万人，占劳动者总数的102，仅次于制造业。但从整个第三产业来看2000年，三产从业人员为669万，高于二产的613万人。安徽新长江MALL31安徽新长江MALL市场调研综合分析报告城市商业业态和所有制的发展随着经济的发展、社会的进步，人们的生活习惯、消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，随之商业经营方式也日益丰富起来，一些新型的商业业态在城市迅速发展，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，代之以的是大型超市、连锁超市、专卖店、便利店、物流配送、电子商务等多种业态在商海竞逐。新兴业态的不断涌现给传统的百货业以强大的冲击和压力，迫使百货业主不断地向现代商业经营方式、商业业态发展与渗透，以寻求企业生机；另一方面新兴商业业态的不断涌现也极大地推动了流通领域的发展，为搞活市场、促进生产与消费、繁荣经济、方便人们的生活发挥了积极作用。随着国有商业布局的战略性调整，国有商业资本已通过拍卖、兼并、股份制改革、民营控股等形式，逐步从中小劣势企业退出，加上国内外大型商业企业（如北京华联、上海联华、台湾好又多、大润发、马来西亚百盛、法国家乐福等）纷纷登陆合肥市场，合肥市非公有制商业得到了进一步发展，目前，合肥市基本形成了内、外资共融，多种所有制并存的商业格局。第五节合肥市交通状况调查分析51合肥市交通状况分析近年来，国内外资本日益看好资源丰富、市场广阔、人口众多、劳动力便宜的中国中西部地区。安徽省处于东部沿海向中西部过渡的第一站，在西部大开发战略中具有独特的承东启西、连南接北的区位优势。合肥也是建设中的国家铁路交通枢纽之一。陇海铁路及津浦、京九两条铁路干线贯穿全省，淮南复线贯穿南北、华东第安徽新长江MALL32安徽新长江MALL市场调研综合分析报告二通道合肥阜阳商丘线路合肥九江和将建设的宁西线南京西安等铁路干线交汇合肥。合肥是全省公路交通中心，高速客运直达南京、上海。206国道、312国道和合宁、合芜、合徐高速公路等数十条公路干线使合肥成为安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，还有合肥香港专线，并将开通合肥至日本、韩国的航线。以此形成了四通八达的航空网络。合肥港通过淝河、巢湖与长江沿岸港口相连，可通航500吨到1000吨级的驳船，江淮运河开通后，合肥将成为沟通长江和淮河的水运枢纽。以合肥为中心，四小时车程所能到达的区域范围内，国土面积108万平方公里，人口38亿，国内生产总值占全国的378。安徽新长江MALL33安徽新长江MALL市场调研综合分析报告【第二部分】中观市场第一节、合肥零售商业结构的市场分析1合肥城市商业圈划分根据合肥市城市近期商业网点专项规划，其商圈划分如图一级商圈市中心区，图中红色区域；二级商圈各开发区核心位置，图中黑色区域；三级商圈合肥市周边城市商业核心区域；安徽新长江MALL34安徽新长江MALL市场调研综合分析报告2一级商圈结构特点分析21一级商圈结构特点总体评价一级商圈发展已趋成熟，各商业形态在集中中共生。22一级商圈历史演变中心商圈地理位置演变1994年以前核心商圈位置图94年96年核心商圈位置图目前核心商圈位置图安徽新长江MALL35安徽新长江MALL市场调研综合分析报告1994年以前，核心商圈主要分布三孝口附近，主要代表为汇通商厦和长江百货大楼；随着1994年、1995年全国商业步行街的兴起，淮河路改造项目正式启动，并将其东段改造为步行街；1995年、1996年前后，安徽乐普生商厦、安徽商之都、合肥鼓楼商厦分别在四牌楼开业，由于其商业分布比较集中，商品品种齐全，并带来了新的经营理念，使得这几家商场对合