银川都市佳物业公司程序文件

目录第一章总章3第一节物业管理服务简介3第二节组织机购图7第三节公司运作流程8第四节公司企业文化9第二章物业公司业主管理规章制度1030第一节业主手册10第二节业主公约13第三节物业管理服务合同15第四节居民精神文明建设公约20第五节物业管理委托合同21第六节卫生保洁管理规定24第七节住宅小区管理规定25第八节治安管理制度26第九节楼宇管理规定27第十节水、电使用管理规定27第十一节装修管理规定29第十二节消防管理规定29第十三节非机动车管理规定30第三章物业公司运作规范31第一节物业公司员工行为规范31第二节物业公司礼貌服务用语32第三节员工守则33第四节物业公司管理人员与业主沟通工作程序33第五节住户入住管理程序34第六节业主违章事件的处理程序34第七节业主投诉处理工作规程35第八节物业管理档案程序36第九节物业接管验收标准及检验办法39第十节物业接管验收程序40第十一节物业管理财务会计制度46第四章物业公司管理工作人员职权及工作制度规范54第一节经理岗位职责55第二节客户服务部职责55第三节行政部职责55第四节计财部职责55第五节工程维修部职责56第六节经营部岗位职责56第七节保安部职责57第八节公司文员岗位职责57第九节会计岗位职责57第十节出纳岗位职责58第十一节收费员工作职责58第十二节管理员岗位职责59第十三节保安部长岗位规定59第十四节保安员值班管理规定60第十五节保安交接班制度60第十六节保安员职责及纪律规定61第十七节保安员训练考核标准64第十八节对讲机使用管理规定65第十九节维修工岗位职责65第二十节维修工入户维修规定66第二十一节绿化工岗位职责66第二十二节保洁员岗位职责67第一章总章第一节“小区”物业管理服务简介都市佳物业管理公司提供给“小区”业主的服务内容为一、保安实行24小时保安制度，日夜巡逻。二、保洁保洁人员负责本物业区所有公共区域的卫生清洁服务，生活垃圾做到日产日清。保洁人员实行8小时工作制，避开业主上下班高峰进行彻底的清洁、养护以便使业主拥有整洁的居住、经营环境。保洁的部位主要包括公共门厅、楼梯间护栏、住户单元楼梯间及楼梯、楼体外部、绿化地带、小区道路、照明、停车场等公共区域、公共设施的清洁养护工作。保洁人员还将定期对公共区域进行卫生消杀工作，以维护物业区域的健康环境。三、园林环境绿化物业公司对物业区内的环境园林、绿地定期进行养护、修剪、保持四季常绿、景观如一。四、公共设施维修保养对物业区的公共设施，如房屋建筑本体、管道、供电照明、消防、机房、道路、停车场等进行维修、养护、更换、保证公共设施完好、美观、正常运行。五、服务项目1、装修管理及服务监督业主装修并提供装修须知，确保房屋及设备完好运行使用。2、维修服务业主家中水、电、暖、窗等维修、更换服务。3、提供代出租，出售房屋服务。六、各项管理目标及采取的相应措施1、房屋完好率98，相应措施每栋楼确定一名监管责任人，负责巡查记录，物业公司与之签订责任书，确保房屋完好率达标。每半年进行一次房屋完好率的检查。2、配套设施完好率95。相应措施紧急情况维修，人员24小时随叫随到，并在接到维修通知后45分钟到达现场；一般情况，急修不超过6小时，零修不超过24小时。3、保洁率95。相应措施保洁员8小时保洁工作制按保洁标准进行操作，管理员监督检查责任区垃圾日产日清，确保街区洁净。4、维修工程质量合格率100。相应措施工程技术人员全程控制，管理人员监督检查，并按规定及时回访。5、路灯、照明灯具完好率95。相应措施管理员为责任人，划定责任区域，实行巡查制度，定期维护保养。6、降低物业区内治安案件发生率。相应措施实行24小时保安巡逻制，明确治安责任区域，确保业主日常生活秩序。7、大型及主要机电设备完好率95。相应措施制订严格的设备操作和保养规程，落实责任到人，实行巡查制度，建立设备档案，定期维护保养，保证设备正常运行。8、火灾发生率1以下。相应措施实行全员义务消防制，定期向业主宣传消防知识，进行防火培训和学习，提高业主消防的自救能力，发现隐患及时处理。9、违章处理率95。相应措施建立巡查制度并加大宣传工作力度，最大限度杜绝违章事件发生。10、业主投诉处理率95。相应措施加强与业主之间的沟通，满足业主的合理要求，一旦发生与物业相关的投诉，立即查明原因，根据情况进行解释处理，直到业主满意。11、业主对物业管理服务满意率90。相应措施实行人性化管理，增强服务意识，提高服务水平。12、绿化完好率95。相应措施维护保养责任到人，保证物业区内公共绿化无破坏，无黄土裸露（根据银川市的具体情况来定）。13、道路、停车场完好率95。相应措施划定责任区域，责任到人，实行巡查记录，确保道路完好。七、物业管理标准1、基础管理（1）按规划要求建设，逐步完善配套设施。（2）办理接管验收手续。（3）房屋使用说明、装修装饰管理规定及业主公约等各项公众制度完善。（4）业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。（5）业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权明确。（6）健全各项管理制度，岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。（7）管理人员和专业技术人员持证上岗，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。（8）在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少到每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。（9）房屋及其公用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（10）建立住用房档案，房屋及其配套设施全部图册，查阅方便。（11）建立24小时保安值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。（12）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达90以上。（13）建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100，返修率不高于5，并有回访记录。2、房屋管理与维修养护（1）出入口设有区域平面示意图，主要路口设有路标，楼幢、单元口门、户门标号标志明显。（2）杜绝私搭、乱建、擅自改变房屋用途现象。（3）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹。（4）户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（5）防护栏安装统一有序，色调一致，不超出外墙面。（6）空调安装位置统一，冷凝水集中收集。（7）房屋装饰装修符合规定，不发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。3、共用设施设备管理（1）公用配套设施完好，无随意改变用途。（2）共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程及保养规范。（3）室外公用管线统一入地，无架空管线，无碍观瞻。（4）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。（5）道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。4、保安、消防、车辆管理（1）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度。保安人员熟悉管辖区内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。（2）危及人身安全之处有明显标识和具体的防范措施。（3）消防设备完好无损，可随时起用，消防通道畅通，制订消防应急方案。（4）机动车停车场管理制度完善，管理责任明确。（5）非机动车车辆管理制度完善，停放管理有序。5、环境卫生管理（1）环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）街、区内道路等公用场地无纸屑、杂物等废弃物。（5）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯及扶栏、公共玻璃窗等保持洁净。（6）无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。（7）排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。6、绿化管理（1）街、区内绿化布局合理，花草树木、建筑小景配置得当。（2）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（3）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。（4）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。7、精神文明建设（1）开展有意义、健康向上的社区文化活动。（2）创造条件、积极配合、支持并参与社区文化建设。8、管理效益（1）物业管理服务费收缴率95以上。（2）提供便民有偿服务，开展多种经营。（3）小区物业管理经营状况良好，略有盈余（第一年需补贴）。9、物业管理费包括的内容为（1）保安费、保洁费以上两项含人员工资、服装、设备器材、材料消耗等。（2）日常维护费公用部分水、电设施设备维修更换费。（3）卫生消杀费公共部分灭四害。（4）绿化费、垃圾清运费、公共照明水电费、社区文化费，管理人员工资、办公费、保险费等。（5）摊销费用办公设备、维修工具、设备损耗费。第二节公司组织结构都市佳物业管理有限公司队伍组织培训各种资料准备物业接收与接管住户办理入住手续入住户验房拿钥匙装修项目和队伍审核督察违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理及队伍轮训客户服务房屋及公用设施养护安全交通管消防设备养三车保管绿化清洁保洁建立管理档案拟制管理方案订阅规章制度第三节物业公司运作流程行政部财务部管理处工程部经营部第四节都市佳物业管理公司企业文化一、公司物业管理的指导思想以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。二、公司物业管理目标为1、创造一个安全、舒适的生活、工作、经营环境。2、提高物业的价值。3、提高发展商的声誉。三、公司经营理念、宗旨理念想业主（住户）之所想，急业主（住户）之所急，解业主（住户）之所需。宗旨寓管理于服务，融服务于管理。业主至上，优质服务。四、服务口号带走用户的烦恼，留下用户的满意。第二章物业公司业主管理规章制度第一节业主手册制定此业主手册的目的是便于您充分享受本物业公司为您提供的各项优质服务，为您创造一个温馨、舒适的购物、休闲、生活空间。请您入住前，务必仔细阅读本手册，明确您我双方权利、责任和义务，并参阅物业管理服务合同有关约定，倘若二者与所载条文有所抵触，以合同内容为准。一、物业公司及其责任1、银川都市佳物业公司具体负责执行“XXX小区”的物业管理职能，享有承担物业管理服务合同中规定的权利和义务。物业公司有权向各业主收取各项管理费用，制定、修改及增删管理规则。物业公司也有权根据“合同”，拆除任何未经批准的加建、改建工程。物业公司代表业主对小内公共设施进行维修保养，并尽力保持小区内清洁、美观。24小时为您提供保安服务。2、物业公司员工绝不允许收受业主的任何赏赐。避免私自利用物业公司员工做任何私人服务，以免导致该员工疏于日常工作而受公司处分，物业公司随时欢迎您提供好的建议和意见。二、物业管理费用1、缴纳管理费是保证物业管理工作正常运行的必要条件，请各业主务必在每年1月15日前如有变更以物业公司通知为准缴清当年管理费，过期未缴者每日加收有关欠费总额3的滞纳金。逾期三个月或以上仍未缴清者，物业公司有权采取诉讼等不得已的催缴措施，直到缴清所欠管理费和滞纳金为止。2、物业管理费的各项支出包括以下内容建筑物及其设备、设施、道路、卫生、绿化、治安等项目的日常维修、整治服务等，以及其它公共地方的保养、清洁、维修和照明等费，以及沟、渠、水管维修费用，垃圾清运费用，管理人员和行政人员的工资福利等。3、如果政府有新规定，则按新规定执行，物业公司预先公告业主。4、物业公司制定的合理费用，如公共设施、外墙翻新等大修费用，则按物业公司所指定的管理份额由各业主共同分摊。大修帐目收支情况将每年报业主委员会审查并按期公布，若有剩余，则拨入下年度帐目。5、物业的物权一旦变更，原业主须在转让之日起15天内书面通知物业公司，并办理相关手续。三、卫生清洁1、收集垃圾每日早晚两次，业主应将垃圾投入指定的地点，不得随意乱扔垃圾，任何摆放在公共地方的物品将会被搬走，相应费用由其业主承担。2、严禁物品从高空抛下，以免伤害他人，违者要承担经济、法律责任。四、保安物业公司设有素质过硬、作风优良的保安部伍，24小时值班巡逻。紧密协助公安部门做好物业区域内的治安防范工作。五、车辆管理1、凡进入停车场内的车辆都必须按规定交纳停车费。2、对摩托车和自行车实行集中停放管理，敬请各位车主和业主给予密切合作，并严格执行物业公司所制定的停车管理规定。六、防火、防风1、住户用户防火指引须谨慎处理燃烧中的烟头、火柴等；不可在同一插座连接多种用电器，以免电线负荷过度；家中各成员应知道电源总闸位置，当紧急时，即刻关闸；不可贮存易燃、易爆物品，以防万一；在火灾发生时，请设法关闭所有门窗及防盗门，以防火势蔓延；定期检查更换电器电线。及时关闭液化气，以防液化气外漏，造成火灾。2、公共空间防火指引所有楼梯必须保持畅通无阻，切勿占据公共空间；严禁在公共地方焚烧纸钱、元宝或燃点香烛，以免发生火警；公共空间安装的灭火器及其它防火设备，请各业主、住户提醒子女切勿移玩，若发生火警时，首先应保持镇定；其次打破就近的火警玻璃，按响警钟或拨打“119”通知消防部门。同时通知物业公司及唤醒邻居，切勿乘坐电梯逃生，应使用楼梯走道。3、防风沙措施当沙尘暴来临时，物业公司提醒各业主注意以下防风措施，以保障个人财产安全固定易被吹倒的物件。扣紧门窗，以免被风吹开。切勿在玻璃门窗附近停留。将窗外花盆移至室内，以免掉楼下砸伤他人。沙尘暴过后，若有玻璃破损，应立即更换。若需帮助，请与公司物业公司联系。七、日常保养事项1、供水、供电及机电设备均经过周密考虑而设计的，未获公司物业公司批准，不得擅自更改，若有违者，造成后果自负。2、各楼宇房间内均装有线电视插孔，为保证楼宇的美观、整洁，不允许接户外天线。3、各业主切勿将垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所、草坪及下水道，以免造成下水道堵塞，如有违者，后果自负。4、楼宇内公共地方不得堆放家具、货物、神位及烧香，严禁在楼道内设置火炉，不得在墙壁上乱涂画，若属小孩所为，由家长负责。5、楼宇内的楼梯扶手不得乱刻和损坏，以免造成上、下梯不便。6、若长时间离开住所，请关好水、电、燃气总闸，以免造成不必要的损失，如因水、电、燃气造成的损失由业主自付。八、绿化保持小区内风景优美、环境幽雅是物业绿化管理的职责，不但需要物业绿化人员的努力工作，还需要各业主的极力配合，为此，物业绿化管理提醒您注意以下几点1、切勿在绿化带上踢球、骑车、玩耍，若人为损坏，由当事人支付一切费用。2、不得乱砍、乱伐、攀折树木，不得乱摘花果，如有违者，按管理规定承担有关责任。九、业主须知1、业主对自己所购楼宇有占有、收益、使用等权利（如房产权买卖、交换、继承权等）。2、业主收到入住通知后，按时到公司物业公司办理入住手续。业主收楼时须查清单元设备是否妥善，合格后须在交接表上签字并领取钥匙。3、业主进行装修、维修时，应以不得改变房屋结构、不得防碍他人利益为原则，若施工，须在施工前向公司物业公司申请，待批准及缴纳有关押金后方可施工。业主不可作出妨害房屋外围结构及外观（如窗户、阳台等）的更改，以维护物业外观整洁、合理、美观，不得擅自改变楼宇用途和外观。4、若遇有维修、检修人员需进入室内，请查清证件，方可准入。若有疑问请立即通知公司物业公司前往查询。十、其他1、各业主应遵守中华人民共和国有关规定，不得将违禁的书刊和音像制品带入物业区内，不得在本物业区传播有关与法律相抵触的、损及他人身心健康的宗教、标语等。2、讲文明、讲道德、讲礼貌、讲卫生，相互帮助，携手共建文明小区。第二节业主公约为了加强小区物业管理，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护物业区域内的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、总则1、银川都市佳物业管理有限公司（以下简称都市佳物业公司）受银川都市佳物业管理有限公司委托，对小区内各类物业进行物业管理，是小区的物业管理机构，对小区内公共设施、公共环境等事务行使管理权。2、业主及物业公司人员享受各自的权利，履行各自的职责和义务，并对自己的行为负责，承担相应的法律及经济责任。二、都市佳物业公司的职责1、在银川都市佳物业管理有限公司的委托范围内，全面负责小区内各类物业的日常管理及公共配套设施的运行、保养及维修工作。2、维护管理小区内所有公共区域的照明、消防以及其他公共设施、设备，并保持其功能良好。3、负责小区范围内公共区域环境卫生。4、对出入小区内的各种车辆进行管理。5、安排管理人员和保安人员对小区区域进行日常巡视，协助公安机关做好小区内的治安保卫工作，确保小区内正常的社会秩序。6、负责小区内所有绿化地的维护和管理。7、按规定向业主、使用人和其他应缴费人收取有关费用。三、业主的权利和义务（一）权利1、业主对自有物业依法拥有处分和受益权，享有都市佳公司物业公司提供的物业管理服务。2、依法合理使用本物业公用设施、设备、公用部位。3、依据有关规定在允许的范围内对自有部位室内进行装饰、装修，对楼宇设备室内部分进行养护。4、建议和要求物业管理部门对物业状况组织维修、维护和改善。5、对小区的物业管理提出批评、建议与意见，有权要求公布物业管理帐目收支情况。（二）义务1、业主、使用人和其他交费的人，必须按规定定期缴纳有关管理费用。2、住户、业主对房屋的使用，必须严格遵守以下规定不得改变房屋结构、用途和外貌；未经批准不得对房屋进行装修，任何装修不得改变受力结构；不得利用房屋从事危害社会公共利益及损害他人合法权益等活动。3、不得随意阻碍异产毗连房屋的正常维修（如上层楼漏水，给下层住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合），否则应承担因故意或过失而给他人造成损害的责任。4、生活垃圾应用袋装好，放到垃圾箱内，不得放在楼梯口、道旁或草坪上。5、不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场地，严禁在楼道内放置火炉。6、不得损坏水、电设备、花草树木、园林小景等公共设施。7、不得擅自在未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱画等。8、因住户安装太阳能热水器造成屋顶防水层破坏而导致屋面渗、漏水，维修费用则由责任住户承担。四、违约责任1、用户如拖欠各项费用，每日按拖欠金额的3加收滞纳金，拖欠时间从每月应缴费用终止日起计算，累计拖欠达3个月以上者，无正当理由拒不缴纳的，物业公司可采取相关催缴措施。2、用户如拒绝或阻挠物业管理人员对公用设施进行检修、养护以及其他正常管理活动由此造成的损失应负责赔偿。3、用户因自己的原因造成损失的，责任自负，如给相邻用户或物业管理造成的损失应负责赔偿，并承担相应责任。4、物业公司人员违法或违反本公约，给住户造成损失的，物业公司负责追究责任者经济、行政责任，直至法律责任。五、附则1、本公约可依据市有关政策法规、规定修订或补充，或同住户、用户协商修订。2、本公约自双方签字或盖章后生效。本公约一式二份，公司物业公司、业主各存一份。第三节物业管理服务合同甲方银川都市佳物业管理有限公司乙方本物业名称乙方所购房屋销售合同编号类型座落位置建筑面积平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方委托甲方对其提供物业管理服务，订立本合同。一、管理服务事项1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括共用的上、下水管道、落水排污管、共用照明、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑小景等的养护与管理。5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。6、维护物业区域内的公共秩序。7、配合、协助当地公安机关实施物业区的治安防范工作。配备保安值勤、巡视，进行安全监控。8、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与业主档案。9、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。二、双方权利义务1、甲方权利义务（1）根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规章。（2）制止违反物业管理规章的行为，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。（3）对物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取规劝、警告、制止，与业主协商解决、索赔、起诉等措施。（4）可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业管理责任转让给第三方。（5）负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查，小修养护计划和大中修方案。（6）负责向业主、物业使用人收取下列费用物业管理服务费；代收代支费用；有偿服务费用。（7）每一年向乙方和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目。（8）协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。2、乙方权利义务（1）维护自身的合法权益，享受甲方提供的物业管理服务。（2）监督甲方管理服务工作及实施制度的执行情况。（3）有权向行政管理部门投诉甲方违反法规、规章的行为。（4）有权向甲方投诉其管理人员的服务态度和服务质量并知悉处理结果。（5）向甲方递交物业产权证复印件一份作为备案材料。（6）遵守业主公约和物业管理规章，协助甲方做好物业管理工作和宣传文化活动。（7）协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。（8）如需进行室内装饰、装修，必须遵守物业装饰、装修管理规定，填写申请表，缴纳装饰、装修保证金，经甲方审查核准后方可施工；完工时，通知甲方检查有无违章，损坏物业共用部位、共用设施、设备和妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、冒等）。甲方检查未发现上述现象，应将保证金返还乙方；若有上述现象，应要求乙方限期维修或扣除保证金作维修费用。（9）在本物业管理范围内，不得有下列行为损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计、用途、功能和布局。占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用场所（地）。占用、损坏或擅自移动供电、供水、供暖、通讯、排水、排污、消防、监控、路灯等公共设施设备。违章搭建。践踏、占用绿地，毁坏绿化、损坏、涂画公共标识和建筑小景。随意倾、堆放、丢弃垃圾或杂物，高空抛物。擅自在物业共用部位或公共场所悬挂、张贴、涂写、刻画、设立广告牌。放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音。未经有关部门批准设置摊点。利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。三、物业管理服务质量1、甲方须按下列约定实现目标管理（1）房屋外观整洁，无乱搭建，房屋完好率达到90以上。（2）公共设施、设备维护良好，正常运行，水电工每周巡查3次以上，每月定期保养，维护完好率达90以上。（3）公共环境整体美观洁净。楼外公共场所每天清扫二次，实施8小时保洁；楼内公共通道、楼梯每2天清扫一次；楼梯扶手每2天清抹一次；化粪池每年清疏一次，雨水、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；垃圾日产日清。（4）公共绿化日常淋水，定期修剪、除杂草；绿化地，园林小景每天清洁一次。（5）保安服务物业区域实行24小时保安制度，日夜巡逻；保安人员有明显标志，工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场。（6）管理服务接住户电话有记录、有跟踪、有处理结果反馈；管理员每日巡视2次，接电话半小时内到现场处理。（7）维修开通24小时服务热线电话，维修及时率90以上。四、物业管理服务费用1、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的费用）（1）乙方缴纳费用期限；（2）住宅按建筑面积每月每平方米（按银川市服务等级标准收取）；（3）非住宅营业房按建筑面积每月每平方米（按银川市服务等级标准收取）；（4）因乙方原因空置房屋按上述标准减半收取；（5）乙方出租物业的物业管理服务费由乙方交纳；（6）乙方转让物业时，须交纳转让之前的物业管理服务费用；（7）物业管理服务费用标准按银川市物价局核定标准执行和调整。（8）每次缴纳费用时间为2、其他有偿服务停车场地使用泊位费机动车露天车位元/辆；摩托车元/辆（燃油助力车按摩托车对待）非机动车每日元/辆3、代收代缴服务费受有关部门委托，代收电费、水费、燃气费、采暖费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。4、维修储备基金的管理和使用（1）根据建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，本物业公司建立公共部位公用设施设备保修期满后的大、中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向交纳维修储备基金元。（2）维修储备基金不敷使用时，经当地物业管理部门审核批准，按乙方占有房屋建筑面积比例续筹。（3）乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退回，随房屋所有权同时过户。5、广告牌设置与权益（1）物业公司有权对广告牌的设计、安装进行统一管理。（2）广告牌不得影响小区居民生活和楼宇外观。6、违约责任（1）甲方违反合同，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成的损失，甲方承担相应责任。（2）乙方违反合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承担相应责任。（3）乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按欠交总额的3加收违约金。7、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方采取紧急措施造成乙方不必要的财产损失的，甲方不承担任何责任。8、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理。9、本合同中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。10、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向银川市辖区人民法院起诉。11、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。12、在签订合同前，甲方已将合同样本送银川市物业管理办公室备案。13、本合同自签订之日起生效。甲方银川都市佳物业管理有限公司乙方（盖章）代表人代表人年月日年月日第四节居民精神文明建设公约为了搞好本物业区域内的精神文明建设，使广大业主在文明、健康的环境中工作、生活，特制定如下公约，敬请遵守一、遵守国家的法律法规及物业管理公司各项规章制度，配合管理人员的管理工作，做一个遵纪守法的居民。二、小区居民来自不同地区，应互相尊重不同生活习俗、平等相待、团结互助、互谅互让、胸怀开阔。三、积极维护公共卫生，不随地吐痰、乱丢杂物、乱倒污水、不乱张贴、涂写，不在小区内饲养家畜宠物，爱护小区环境。四、要养成讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯。五、不得在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录像带等带入小区和家庭。六、爱护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护小区花草树木，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安宁、舒适的生活环境。七、在小区内严禁封建迷信活动及非法团体活动。八、注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养文明有益的业余爱好，营造温馨和谐的休闲环境。九、积极维护小区各种荣誉，积极为小区的发展及进步提出合理意见。十、积极参加社会公益活动，热心社会福利事业，乐善好施、尊重妇女，爱护和关心帮助孤寡残疾人士。十一、积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。第五节物业管理委托合同委托方（业主）（以下简称甲方）受托方（以下简称乙方）甲方所购房屋销售（预售）合同编号甲方所购房屋基本情况类型座落位置银川市区小区楼单元室，建筑面积M2。根据有关法律、法规、银川市物业管理条例等，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议一、甲方的权利义务1、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出合理化建议，并对其不足提出更改。2、遵守本物业的物业管理制度。3、依据本协议向乙方交纳物业管理综合服务费用，并积极配合物业公司进行的各项合理费用的收缴工作。4、有权利要求物业公司对公用设施、设备进行日常维护和维修。5、甲方有权利对物业公司的管理、服务、收费进行监督。6、甲方有权利对私人领地进行装修美化，但不得妨碍他人，并须遵守房屋装饰装修管理规定。7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。8、转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方重新签订本协议。9、要出租的房屋，甲方应通知乙方，并对其负责。10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。11、甲方应自觉维护小区卫生，爱护小区公共设施、设备。12、加强安全防范意识，配合乙方打击违法犯罪。二、乙方的权利义务1、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、建立健全的物业管理档案资料。3、制止违反本物业管理制度的行为。4、物业管理企业可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方。5、依据本协议向甲方收取物业管理综合服务费。6、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立房屋装饰装修管理协议。7、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备，或改变其使用功能。8、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备、维修养护有偿服务。三、物业管理服务内容1、房屋共用部位的维护和管理共有部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经常性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。3、环境卫生（1）小区公共面积的卫生清洁（2）绿地卫生的清洁4、门卫（1）内容负责进出小区人员的清查（2）责任公共区域的公共秩序责任由门卫负责；居住户室内被盗与物业公司无关。5、交通秩序与车辆停放（1）内容停放在本小区内的车辆由物业公司车管人员统一安排停放；负责本小区内车辆的停放秩序。（2）责任停放在小区自行车车棚外的自行车，一旦丢失，乙方不负有任何赔偿责任。6、房屋装饰装修管理按房屋装饰装修规定装修。四、物业管理服务质量1、环境卫生保证公共区域的清洁，垃圾及时外运。2、绿化养护好已有绿地，维持绿化的健康生长，努力提高绿地率。3、门卫实行24小时值班巡视，维护小区的安全。4、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修不过天，急修马上进入现场。五、物业管理服务费用该费用不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用。1、交费时间2、交费标准按物价局核定标准进行，暂按建筑面积每月每平米元。3、因甲方原因空置房屋按建筑面积每月每平米元。4、甲方出租物业的，物业管理综合服务费用由甲方按时交纳。5、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理综合服务费用。6、每次交纳费用时间，必须严格执行。六、其他有偿服务1、机动车车辆泊位费轿车元/月/辆摩托车元/月/辆2、非机动车自行车元/月/辆三轮车元/月/辆。七、违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未能整改的，一切后果由甲方负责。2、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未能整改的，甲方有权向市物业管理办公室反映解决。3、甲方保修期外的维修，甲方必须先向乙方缴纳工料费，缴纳工料费后，乙方给予维修，否则造成的一切后果由甲方自负，乙方不承担任何责任。4、乙方违反物业管理服务费用第三项规定的，不经物价部门批准，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。八、对本合同的条款进行补充或甲方需要乙方提供物业管理补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。九、本合同之附件均为合同的有效组成部分，本合同及其附近内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。十、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，若解决未果，请市物业管理行政主管部门进行调节解决。十一、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。甲方乙方代理人代理人年月日年月日第六节小区卫生保洁管理规定为保持本公司物业区域干净整洁，使业主（住户）享有幽雅、舒适的生活、工作环境，结合本物业区的实际情况，特制定下列规定一、卫生保洁人员的责任和义务卫生保洁人员是保持本公司物业区域清洁卫生的直接责任人。卫生保洁人员必须做到1、每天必须将自己所负责的区域内的公共场所（庭院、通道等）清扫两次，上下午各一次。2、每星期将楼宇内楼梯及楼梯扶手清扫（清洗）两次，即周二、周五各一次。3、每天早上600800清扫绿化带、场院、人行道等公共场所一次。4、每天清运垃圾两次（上午800900，下午18002000各一次），必须做到垃圾“日产日清”。5、每三天清洗垃圾箱及周边一次。6、每周药物喷杀蚊、蝇、虫两次。主要在垃圾箱、地沟检查口、排水、排污井口盖处。7、保洁工必须严格妥善保管、使用药物，决不允许随便乱扔、乱放、乱用或给他人使用，否则一切后果由保洁（药物保管）人员自己负责。8、卫生保洁员在当班时发现有不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量较大，应立即向领导报告，组织人员进行清除。9、物业公司所有员工均有维护和监督卫生保洁管理义务。对不卫生现象视而不见，见而不管的视为失职，物业公司视情节轻重给予警告、罚款、甚至辞退。二、业主（住户）的责任和义务本物业区域业主（住户）和进入本区域的人员均有责任和义务维护本区域卫生，必须遵守以下规定1、各业主（住户）必须使用垃圾袋，于早晨800，下午1700前投入垃圾箱内，以便保洁清理，不准把垃圾长时间摆放在门口，走道或楼梯间。2、不准乱倒垃圾、杂物、污水、随地大小便。3、严禁把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，住户（使用人）应负全部维修费用。4、任何公共地方均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖路牌、广告牌等，违者负责清除、粉刷等费用。如属小孩所为，则由家长负责。5、业主（住户）未经有关部门办理许可证不准养宠物、家禽等，否则任何人均可捕杀。6、业主（住户）装修完毕，应立即清扫院场，将垃圾立即清运干净，不得将废物弃于走廊、楼梯或公共场所。7、区域内使用商业网点者不得在公共场、走廊堆放物品或占用公共场所，以扩大营业场地，应在适当地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇兹生地。8、业主（住户）不得向室外倾倒污水、抛纸屑、杂物等。9、凡违反以上规定者，公司物业公司有权根据政府主管部门有关卫生管理规定给予处罚，或在公共场所公布其行为。第七节住宅小区管理规定一、保持小区整体规划的完整性，按照规划设计的要求，保持户外整洁，不准随意搭建雨蓬之类的物品。二、保证小区内绿地不受侵占，禁止任何违章用地或违章建筑。三、认真做好小区内房屋养护和维修工作，保证设备设施良性运行，水暖电等系统不出故障。四、及时检修水、电、通讯等公共管线以及变电房、公共照明、排水排污系统，使这些设备能良性运转。五、切实做好小区内卫生清洁和灭四害工作，保持一个整洁、安定的环境。六、加强小区内车辆交通管理，禁止机动车辆入内，自行车慢行的规定。七、开展优质有偿服务活动，为民排忧解难。八、加强保安和消防系统的管理检查，完善安全报警系统。九、禁止小商贩入内，确保居民安定团结。第八节治安管理制度为了维护本物业区域的公共秩序，给业主创造一个良好的经营和生活环境，根据中华人民共和国治安管理处罚条例及银川市政府有关规定，制定本规定。一、入住本物业区的住户应配合公司物业管理部认真如实填写业主基本情况登记表。二、本物业区公共区域的治安保卫工作由都市佳物业管理公司协助辖区派出所共同管理，物业公司保安人员有权对违反管理规定的行为进行检查、纠正。三、业主（住户）或来访人员应密切配合物业公司工作，在保安人员进行查询时，应主动协助。四、严禁在本物业区域范围内打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、卖淫嫖娼，任何人发现有影响本区域治安秩序或对本区域物业的安全构成威胁的人和事，应予及时举报、制止。五、业主（住户）应遵守暂住人员管理规定，不得留居“三无”人员，否则造成的一切后果由业主（住户）自负。六、业主（住户）有权拒绝不持证，不佩戴工作牌人员的盘查和进入私人住宅的要求。七、业主如出租自己的房屋时应提前向公司物业公司说明，并告之承租人到公司物业公司办理登记手续。八、本物业区域严禁一切违反治安管理条例和触犯法律、法规的活动。第九节楼宇管理规定为保持楼宇的完好美观，使住户享有宁静舒适的生活工作和工作环境，特制定本规定一、都市佳物业管理公司对小区的所有楼宇主要结构、公共场所及设施设备行使管理权。二、住宅部位及阳台仅做居住使用，不得做写字楼、仓库、工厂及其他商业用途。亦不可转租他人做非法经营或收留“三无”人员。三、住户进行室内装修，应严格遵守本部关于装修管理的一切规定，住户如安装外窗护栏，须报请物业公司同意，方可安装。护栏颜色、样式以物业公司规定为准，护栏不得突出于外墙，且护栏内严禁堆放物品。四、住宅区住户不可以在外墙及窗户竖立任何广告标志物。五、楼宇的公共部位，不得堆放家具、货物及其他物品。六、住宅区内任何地方，均不得涂画或张贴广告，违者应负担清洗、粉刷费用，如属小孩所为，应由家长负责。七、严禁从楼上向外倒水、抛弃垃圾杂物，以免伤及他人或影响卫生，如因此而造成的一切后果，由行为人负全部责任。八、严禁把垃圾等杂物投入下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，应及时报修，以免酿成事故。违规住应负责全部维修费用及其连带责任。九、楼宇内严禁带入及存放任何危险品和违禁品，有违反者，按有关规定处理。十、楼宇内应保持整洁卫生，不可随意吐痰、不可乱扔纸屑、烟头、果皮等杂物。十一、业主（住户）须按时缴纳各项应交的管理费用。第十节水、电使用管理规定一、水1、都市佳物业管理公司负责本物业区域内的给排水管道维护保养，业主（住户）不可随意开挖、安装、更改管线。如确需变动，必须事先向物业公司申请并提交施工方案及图纸，经物业管理公司批准后，方可施工。2、下水管道内禁止倒垃圾及其他杂物，如因住户使用不当造成管道堵塞，将由业主（住户）自己承担全部维修费用。3、业主（住户）要爱护水表和其他公共管线、设备。如发现供水管道及设备有损坏或给水不畅，应及时报修，由公司物业公司负责维修，超过保修期时，维修费用由业主（住户）承担。4、业主（用户）必须及时缴纳水费，不得欠缴。5、由于业主（住户）装修和其他原因造成供水管道故障，物业公司有权要求业主（住户）恢复原状，并要求当事人赔偿由其造成公共管道故障而导致的全部损失费用。二、电1、为保证为主（住户）的用电安全，不可擅自拆改原设计电路，由于私自改变供电设施而造成的损失，将由责任人承担全部赔偿责任。2、业主（住户）如需安装家电设备或特殊用电，可向物业公司提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。3、电路出现故障，应通知物业公司检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公共配电设施损坏，业主（住户）应负全部经济责任，造成人身伤害事故，责任自负。第十一节装修管理规定根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定，恳请小区业主（住户）明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以，对于您的房产的二次装修，将根据城市异产毗连房屋管理规定、家庭居室装饰装修管理办法及银川市有关装饰、装修管理规定，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定一、批报程序1、业主应提前5天向公司物业公司申报装修方案。2、详细、如实地填写装修申请表，签订装修保证书。3、经物业公司审核同意后，方可进行装修施工。二、装修管理要求1、不得拆除原房屋的墙、柱、梁、楼梯等主体结构部件；2、不得凿穿地面和房顶的水泥层；3、不得改动外门窗，保持房屋外观的美观；4、不得改变房屋及配套设施的使用功能；5、装修不得损坏建筑物外墙；6、安装防盗栏不得凸出墙面（必须按物业公司原有的样式颜色订制）；7、装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点，严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道等公共场抛撒堆放；8、严禁将垃圾倒入下水管道内；9、空调器安装在指定位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。10、装修施工应在上午7001200，下午14002000时间内进行，以免影响他人休息。11、未经物业管理公司同意，不得随意改动水、电、暖管线走向。三、装修保证金1、业主装修须向物业公司交付一定数额的装修保证金。2、装修施工结束后，由物业公司派人对装修工程进行检查，如无违反本规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，物业公司将如数退还保证金。四、违规责任1、在装修施工中有违反上述规定行为的，物业公司有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部保证金的处罚。2、装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产物品造成损害的，必须照价赔偿。3、因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复或承担修复费用，并视情况给予受损害者必要的赔偿。4、因装修施工造成外墙破环、污染的，由装修户负责修补。第十二节消防管理规定为了加强消防工作，保护公共财产和广大业主（住户）生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和银川市有关消防规定，特制定本规定一、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针。二、实行业主（住户）防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。三、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。四、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。五、住户内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、橡胶水等易燃易爆物品。六、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，并要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。七、本物业区域内任何商铺（商场）必须按每30平方米（建筑面积）配备灭火器一只，并放置于易于取用的固定位置。八、业主（住户）进行室内装修，需要增设电器线路时，必须先经公司物业公司批准并保证符合安全规定，严禁乱搭、乱接临时用电线路。九、需要进行烧焊等动火作业的，应向公司物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。十、发生火警，应立即告知公司物业公司或拨火警电话“119”，并关闭电器开关、燃气阀门和门窗，迅速离开住所，住户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。第十三节非机动车管理规定一、管理人员必须尽职尽责，忠于职守。二、禁止在道路人行路面，楼道内任意停放自行车、摩托车，所有车辆一律入棚存放，否则，丢失概不负责。三、入棚存放的车辆必须存车领卡，职车交卡，并悬挂小区车牌，接章交纳有关费用（收费标准按物价局核准的标准收取）。四、配合管理人员工作，服从指挥，保持车棚内排放整齐，严格遵守车棚存放的作息时间，按时将车辆归棚，入棚的车辆，看管人应负责赔偿。五、临时存放的车辆必须向管理人员注册，要交纳一定的费用。第三章物业公司运作规范第一节物业公司员工行为规范一、树立团队精神，把维护企业的声誉和利益作为全体员工行