保障性住房工程建设项目可行性研究报告

【可行性研究报告】1第一章总论一、项目背景1、项目名称XX保障性住房工程2、项目承办单位概况XX建设房屋开发有限公司位于XX县XX镇XX中路257号建设大厦五楼，公司成立于2007年8月，注册资本33亿元。公司性质为有限责任公司，法定代表人陈水毛，该房地产开发企业资质等级为二级，由XX县交通建设投资公司、XX县规划设计院出资组建而成。其中XX县规划设计院出资3900万，占注册资金的1182；XX县交通建设投资公司出资29100万元，占注册资金的8818。公司主要经营房地产开发项目。目前，有4个保障性住房项目在建，总建筑面积为488330平方米，总投资达20多亿。XX建设房屋开发有限公司自成立以来，以市场为导向，转机制、抓管理，依托杰出的人才、技术力量，专业的房地产开发投资理念，科学的经营管理模式，在追求规划和环境完美结合的同时，踏踏实实作好质量与品牌，不断提高服务标准，并致力于创造美好的家居生活。公司以其诚信的经营，精湛的设计、完备的配套设施和优质的物业管理，得到了广大业主的好评。【可行性研究报告】23、报告编制依据和研究范围（1）编制依据A、XX县城市总体规划20032020；B、XX县人民政府常政发200712号关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见C、投资项目可行性研究指南（试用版）（原国家计委计办投资200215号审定）；D、工业与民用建筑可行性研究深度要求；E、其他有关专业设计规范；F、建设方提供的其它相关资料。（2）研究范围本可研报告的研究范围如下项目建设的必要性分析、项目选址和建设条件分析、建设规模和建设方案论证、环境保护、节能节水措施研究、招标方案、投资估算和资金筹措方案、社会效益分析等。4、项目背景为有效实施城市总体规划，实现城市可持续发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发【可行性研究报告】3201010号以及住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号的精神文件精神，结合XX县实际，县政府决定启动XX建设项目，主要解决部分对城区改造的房屋拆迁公寓式安置和对城区无自有住房住房或小于15平方米的困难群众。随着城市化步伐的加快，城市建设的不断深化，越来越多的中低收入人群及城区无住房的困难群众对住房的需求不断增加。此项目可有效缓解本市青年职工、引进人才和来长务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，改善村（居）民居住环境，实现可持续发展。二、项目概况1、拟建地点该项目位于画溪大道东南侧，南面临规划道路，东北面是城市湿地公园，地块轮廓呈不规则形。规划用地退线按项目任务书上的要求及湖州市城市规划管理技术规定等相关规定执行。该区域地段优越、环境优美、交通便利。2、建设规模本项目住宅总面积为1357886平方米，用于公租房16788平方米、经济适用房154536平方米、限价房103547平方米，尽可能全面地囊括了中低收入人群的不同需求，总投资为58103万元，自有资金18103万元，商请银行贷款40000万元。项目规划用地面积598163平方米（合897亩），建筑占地面积78980平方米,总建筑面积1702872【可行性研究报告】4平方米，由3栋24层住宅楼、6栋22层住宅楼、5栋18层商住楼、4栋15层住宅楼及1栋小区服务用房（含配电站）组成。3、对应人群经济适用房家庭成员至少有一人具有本县常住城镇居民户口5周年以上且实际居住的（含外来人员）；已婚的（含离异或丧偶带未成年子女且拥有抚养权），或者年龄在35周岁及以上的单身无房户；申请家庭现有人均住房建筑面积低于18平方米；家庭成员上年度人均年收入低于14000元。限价房是城镇中低收入家庭。必须同时符合两个条件一是家庭成员中至少有一人取得当地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80以下；大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员。必须同时符合三方面条件一是具有国民教育序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发的技师职业资格证书或人事部门颁发的中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在当地统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80以下；优秀外来务工人员。应符合下列两个条件之一获得国家、本省、【可行性研究报告】5本县或市级有关单位授予的“优秀外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号的外来务工人员；具有国家高级技师职业资格证书的外来务工人员；XX县引进的高级人才。应符合下列条件之一引进落户的具有博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才；引进落户的具有硕士研究生学历学位、在本县工作满3年且在企业工作的人才；城中村改造家庭，县危房改造家庭；烈士遗属、退伍残疾军人、立功人员；具有20年以上教龄无住房或住房面积小于60平方米的优秀教师；对XX税收贡献前10位的企业给予适当比例，再由其分配给困难职工。公租房供应对象为中低收入困难家庭，没有能力购房的人群，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。公租房面对的人群主要是“夹心层“，包括刚毕业的大学生和外来务工人员。申请家庭中有60岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。三、主要技术经济指标主要技术经济指标见表11。表11XXXX主要技术经济指标表项目单位数量规划用地面积平方米5981630总建筑面积（含架空层和地下室面积）平方米17028720其中地上总建筑面积（不含架空层面积）平方米13779210【可行性研究报告】6地下总建筑面积（不计入容积率和建筑密度）平方米3148260住宅总建筑面积平方米13578860配套及公共建筑面积平方米200350小区服务用房平方米54800物业管理平方米57500物业经营平方米59600其它（消控室，开闭所等）平方米28450地上部分其中汽车库面积2436000自行车库面积712260地下部分架空层建筑面积（停放自行车，不计入容积率）平方米101250容积率230建筑占地面积平方米789800建筑密度1320绿地面积平方米1854300绿地率3100总户数户1161机动车停车数辆762地面停车辆60其中地下停车辆702停车率6563非机动车停车数辆2322人防地下室面积平方米375000四、研究结论与建议本项目的开发与国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号以及住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对项目用地规划、工程技术方案、环境保护以及社会效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题1、重视建筑细节与建筑品质。尽管一个住宅项目的成功开发很【可行性研究报告】7大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档住宅楼并存的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节与品质上的差异。规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个环境优雅、居住舒适、内涵丰富、具有显著经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、本项目建设规模大、投资大，项目单位要做好资金安排，力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。3、建设工程不可预见因素很多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。【可行性研究报告】8第二章项目建设的必要性一、本项目建设能够提高住房保障政策覆盖面，是实现城市可持续发展的有效措施为提高住房保障政策覆盖面，真正实现城市可持续性发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）文件精神，县政府决定启动XX建设项目，该项目包括限价房、公租房，经济适用房，尽可能全面地囊括了中低收入人群的需求。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。面对就业的无住房人员或中等偏下收入家庭，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，向他们提供公租房、经济适用房以及限价房。家庭稳定，社会才能稳定，才能实现可持续性发展，真正做到经济“利好”。二、本项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。随着社会水平的逐步提高，居民对生活质量的要求也越来越高。XX县是全国国际花园城市之一，区域内居民的生活水平和生活质量也在逐年提高。本项目按规划要求实施后，不仅可以提高当地居民的居住水平、丰富城区建筑景观，而且还可以节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。本项目轮【可行性研究报告】9廓是一个不规则形，南侧是山景，北侧是湿地，西侧是画溪大道，鉴于优越的自然环境和地块特征，南北向形成一条空间轴线，利用点楼的渗透性，有利于外部景观的渗透，对内围合形成大花园，整个规划结构相对古典正气该项目充分结合地势，通过不规则性和自然形相融合营造通透灵秀的人文景观，与湿地公园景观浑然一体，成为XX县又一道亮丽的风景线。本项目建筑形态简洁明快，将生动的建筑符号与现代形体以及周围景观有机结合，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，为城市低收入人群，住房困难人群营造强烈的期盼已久的温馨家园感觉。三、本项目建设是保护当地弱势群体利益的需要所谓弱势群体是指妇女、儿童、残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗的特殊家庭等，收入水平低下，住房困难是他们的普遍特征之一。该项目建设地点周围区域有部分村民、居民居住水平低下，有的一家三代挤住在低矮的平房内，生存环境艰苦。本项目实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本小区。这样有效的解决了部分弱势群体住房难的问题。“关心弱势群体，保障公民利益”是本项目实施的初衷，“倡导以人为本，构筑和谐社会”是本项目实施的主题。同时节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民尤其是弱势群体的就业机会和收入，授之以渔，从根本上提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会的具体体现。【可行性研究报告】10四、本项目建设能够促进城市建设，提升城市形象。随着城市建设步伐的加快和旧城改造力度加快，XX发展日新月异。近几年来，XX县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、国家园林县城、全国生态县、国际花园城市等称号，现正在深入开展全国文明县城创建，加快建设“县强、民富、景美、人和”的山水园林型现代化新兴城市。XX的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升，人民生活幸福感和满足感的增加。在这大环境之下，保障收入水平低下，住房困难人群利益成为刻不容缓的事情。站在XX长远发展的角度，本着对民众负责的态度，加快保障性住房建设，使低收入家庭居住环境得以改善，提升城市亲和力和环境吸引力，从而赢得新一轮的发展机遇。【可行性研究报告】11第三章项目选址及建设条件一、地理位置项目地址位于XX县XX镇党校东侧。二、建设条件1、交通项目地块西靠城市主干道画溪大路，南面临规划道路，东北面是城市湿地公园。区域内道路系统初步形成，交通十分便利。2、基础设施供水从画溪大道自来水管网接入。供电从城市供电网接入，并在小区内设配电室。通讯直接由市话通信网接入。排水区内污水可从沿画溪大道布置的排水管网排出。3、建设场地环境（1）地形地貌XX位于浙江省北部，与本省的安吉县、湖州市吴兴区、和安徽的广德县、江苏的宜兴市接壤。它处于北纬30433011，东经1193312006之间，水陆交通便利，距湖州20公里，上海180公里，杭州市中心90公里，318国道、104国道、杭宁高速公路和正在兴建的申苏浙皖高速公路在境内汇合，省级重点宣杭复线、新长及杭牛三条铁路大动脉横穿东西；航道通航里程262KM，船只可达湖州、杭州、上海、苏州等地。【可行性研究报告】12（2）气象资料历年平均气温178历年最高气温401历年最低气温132历年平均降雨量1373MM历年最大降雨量2020MM历年最小降雨量927MM历年平均气压10118毫巴历年最高气压70326毫巴历年最低气压10326毫巴历年平均相对湿度81历年最大绝对湿度428历年最小绝对湿度19历年平均蒸发量11735MM历年月平均最大蒸发量2024MM历年月平均最小蒸发量360MM历年平均风速21M/S历年最大风速22M/S历年主导风向NNE历年最大积雪深度200MM历年土壤最大冻结深度20MM（3）水文地质【可行性研究报告】13拟建的工程项目场地内有赋存于杂填土中的滞水及赋存于圆砾卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。（4）地震烈度根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知、省建抗（1993）44号关于抗震设施烈度有关规定的通知和国家地城局、建设部2001年版中国地震动参数区划图，本工程按XX县地区标准，设防烈度要求为7度。（5）地基土工程地质评价依据岩土工程勘察规范（GB500212001）、建设地基基础设施规范（2000年版）、建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008年版）、土的分类标准（GBJ14590）。根据邻近地质勘察报告，地基土主要由人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。三、土地所有权性质项目土地使用权为出让土地，土地性质为居住用地。第四章建设用地相关规划【可行性研究报告】14一、用地性质和用地范围1、用地范围项目地址位于XX县XX镇（画溪大道东侧，和湿地公园西北侧），规项目规划用地面积598163平方米。2、用地性质该地块用地性质为居住用地。二、土地使用强度建筑密度容积率绿地率132230310三、总平面布局及建筑设计要求1、要求总平面布局合理、交通组织顺畅，创造宜人的居住环境；2、建筑后退道路红线距离临城市道路不小于5M；3、建筑间距按经日照分析相互之间满足大寒日8001600间三小时满窗日照要求；5、机动车出入口与城市次干道交叉口应保持一定距离；6、停车泊位按每户机动车停车位015个；7、采用中式现代建筑风格，要求造型新颖、建筑色彩淡雅，采用全坡屋顶。四、公共服务设施及市政配套1、该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕；【可行性研究报告】152、排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设；3、满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。五、其它1、组织三家以上符合承担本工程设计资质的单位进行规划设计方案竞选；2、未尽事宜按国家地方现行法规、规范执行。第五章建设规模及功能标准【可行性研究报告】16一、建设内容及规模项目规划用地面积598163平方米，建筑占地面积78980平方米,总建筑面积1702872平方米，由3栋24层住宅楼、6栋22层住宅楼、5栋18层商住楼、4栋15层住宅楼及1栋小区服务用房（含配电站）组成。其中公租房16788平方米、经济适用房154536平方米、限价房103547平方米。二、功能设施标准1、建筑使用功能家庭向小型化发展，户规模以3口户为主。居住环境质量有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；在项目区内公共服务设施完善，满足居民文化和购物等要求。室内各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。2、住宅户型规划本项目根据安置对象的实际需要设计大、中、小三种户型，总户数1161户。大户型单套建筑面积为116127平方米；中户型单套建筑面积为107102平方米；小户型单套建筑面积6987平方米。3、装修标准外墙瓷砖、高级外墙漆；内墙所有内墙水泥砂浆找平；【可行性研究报告】17地面水泥砂浆找平；门窗入户门为高级防盗门，户内留内洞，高级塑钢（或铝合金）窗；卫生间蹲式大便器或预留坐式位置及下水管道；有线电视、宽带网、电话线户内预埋。4、小区配套标准小区设有景观花园、草地、休闲广场、地面停车场、垃圾站、室内外消防、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第六章工程技术方案【可行性研究报告】18一、指导思想及原则1、指导思想（1）突出建筑物的特色，体现住宅建筑时代感，为XX县城区增添一处极具魅力的建筑景观。（2）以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。（3）以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。（4）力求创造富有特色的居住空间、景观与生态环境完美结合的住宅小区，塑造别具一格的社区形象。（5）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性的居住环境空间。（6）经济、实用、安全、美观。2、设计原则（1）根据国家有关规范和标准进行规划和设计。（2）合理布局、因地制宜，综合开发，配套建设的原则。小区的出入口合理的布置，小区的道路系统很好与城市道路结合。在交通上尽量的实行人车分流。在户型设计注重合理性，舒适性，经济性。规划充分体现景观资源最大化原则，通过适当的组团划分及公建配套为居民提供良好的居住和生活服务条件。（3）可持续性发展原则。在规划的布局上，注重建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调和谐。充分的考虑今后城市的发展对小区的【可行性研究报告】19影响，使之达到与周边的环境和谐共存。（4）建筑造型简洁流畅，色彩纯净清雅，充分体现现代建筑的独特韵味。（5）利用地块内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系。二、总平面布置1、布局XXXX轮廓是一个不规则形，南侧是山景，北侧是湿地，西侧是画溪大道，鉴于优越的自然环境和地块特征，南北向形成一条空间轴线，利用点楼的渗透性，有利于外部景观的渗透，对内围合形成大花园，整个规划结构相对古典正气。2、交通组织XXXX采用内部环道解决交通，南北向景观轴线作为步行系统，主入口设置在南面的规划道路上。步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。三、建筑设计1、平面设计小区将按“优质、价廉、安全、适用”的指导思想进行建设，整个小区建筑类型丰富，构成以高层住宅为主生活小区，力求达到适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能优良的国家康居示范工程住宅标准。【可行性研究报告】20小区内多层住宅均采用一梯两户形式。户型内平面方整，起居生活区与卧房分区明确，客厅与主卧室均有良好的朝向与景观。各户内厨房、卫生间均有直接的通风、采光。户型设计充分考虑当地的气候条件，夏天较为炎热，要尽量避免非方正户型的出现，做到明厅、明厨、明卫。遵循“动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区”的原则，但也要考虑建筑的创新、变化，设计适量的个性化户型。2、立面设计单体住宅建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在小区内营造出多样化的住宅类型和丰富的组合形式。立面以江南水乡建筑风格为主，设计注重各部分层次的变化，结合小区特色，在立面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强小区的整体形象。四、结构设计1、执行规范建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）；混凝土结构设计规范GB500102002；建筑地基基础设计规范GB500072002；建筑抗震设计规范GB500112006（2008年版）。2、抗震设防根据中国地震烈度划分图及建筑设防分类标准，本工程属丙类建筑，抗震设防烈度为6度。3、结构型式【可行性研究报告】21本工程为高层、小高层住宅采用框架剪力墙结构。地下室采用框架剪力墙结构。人防地下室结构做法梁板式结构防水等级二级；人防地下室抗力等级核6级。4、基础选型基础设计等级为乙级。五、电气设计1、设计依据（1）建设方的委托要求；（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；（3）规范标准建筑设计防火规范GB500162006；火灾自动报警系统设计规范GB5011698；10千伏以下变电所设计规范GB5005394；供配电系统设计规范GB5005295；民用建筑电气设计规范JGJ162008；住宅设计规范GB500961999（2003年版）；电力工程电缆设计规范GB5021794；国家其它有关电力设计规程、规范。2、供电电源及电压本工程由小高层、高层住宅楼、地下车库和小区配套公建组成。拟要求当地供电局提供两路10KV供电电源，两路电源引自不同的区域电源。在小区服务用房一层中设一个10KV开闭所。【可行性研究报告】223、负荷级别本小区消防负荷（消防水泵、防排烟机、疏散应急照明、消控系统、防火卷帘等）属一级负荷；二类建筑的保安型负荷（消防水泵、防排烟机、疏散应急照明、消控系统、防火卷帘等）属二级负荷；保障性负荷（主要工作区照明、生活水泵及客梯等）属二级负荷；一般负荷（一般电力、照明及住宅用电）为三级负荷4、负荷计算住宅按60W/平方米计算负荷为8400KW，地下车库按20W/平方米计算负荷为600KW，公建、商业网点按按40W/平方米计算负荷为103KW。最后得总负荷为9103KW，考虑到需用系数、功率因数本小区选用15台630KVA变压器，在小区内设置三个变配电房，其中位于服务用房内变配电房放置四台变压器，16楼内两个变配电房各放置两台变压器，地上放置七台箱式变压器。5、供电方式10KV电缆网采用双环网结线，开环运行。在小区A区块工建内设置10KV开闭所，电缆经开闭所向小区供电。低压配电采用辐射型结线。住宅、商铺以单元设置总表箱，一户一表。6、变配电所小区变电所由供电部门设计，采用组合变电站形式，变压器选用干式变压器，高压开关柜和低压配电屏均采用无油开关，以利于消防安全。7、功率因数补偿采用低压母线上集中补偿方式，两段母线上各设一台低压静电电容器屏，将功率因数补偿到09，并带功率因数自动调整装置。8、配电【可行性研究报告】23配电系统应满足计量、维修、管理、安全可靠的要求。合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。每路干线的供电范围，应根据容量、负荷密度、维护管理及防火分区等条件综合考虑。各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。各层设楼层配电箱，电力、照明分成不同的配电系统。每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关电器。每套住宅进户线截面不小于10平方米，分支回路截面不小于25平方米。每套住宅空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座及照明，设置独立回路。电源插座回路设漏电保护，数量必须符合规范要求。住宅的公共部位设公共照明，采用节能自息开关。消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生活用电时，消防用电正常。消防应急照明、应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间30MIN，或采用自发光材料作出口指示和疏散指示灯。照明光源的确定应根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，优先采用节能型光源。电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，配线电力电缆采用ZRVV、VV型电力电缆，控制电缆采用ZRKVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线【可行性研究报告】24槽、穿管暗敷等方式进行。9、户外供电及照明户外高压电缆采用YJVV87/10KV型电缆、低压电缆采用YJVV06/1KV型电缆沿电缆沟敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。主干路灯照明采用造型优美高压钠灯,以衬托小区优美环境，由装于户外箱式变电站或室内变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。10、防雷接地户外箱式变电站、室内变电所均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于，供变压器中性点接地和避雷器接地用。建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建构筑物混凝土内主钢筋做引下线和接地装置。雷电电磁脉冲防护等级为C级,在低压配电系统中采用2级电涌保护器进行保护。低压配电系统的接地型式采用TNS。用电设备的接地分为工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于1。总等电位联结应将电气装置接地极的接地干线，建筑物内的保护干线，水管、煤气管、采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接。设洗浴设备的卫生间作等电位联结。【可行性研究报告】2511、电气消防（1）消防安全建筑消防设计A、小区建筑属于建筑二级防火。B、建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。消防给水A、消防用水量室外消火栓30LS室内消火栓40LS自动喷淋30LSB室外消防采用低压制从市政给水管引入DN150给水管两根，绕区域呈环网，室外消火栓按小于120米间距设置；满足室外消防用水量要求；火灾时由城市消防车前来施救。C消防水池消防水池按储存3小时室内消火栓用水、1小时自动喷淋用水考虑，定为V540M3，设于地下水泵房。D室内消火栓系统室内均设消火栓加压系统。地下水泵房内设消火栓泵（XBD105/4045HY，Q40L/S，H105M，N45KW）两台（一用一备）和消火栓系统稳【可行性研究报告】26压设备（ZW（L）XD，Q3M3/H，H70M）一套。系统共设置水泵结合器三套。E室内自动喷淋系统地下汽车库和商铺设置自喷系统。地下水泵房内设自喷泵（XBD60/3037HY，Q108M3/H，H60M，N37KW）两台，系统共设置水泵结合器两套。水泵房内还设有湿式报警阀。F火灾前期10分钟消防用水量（共18M3）贮存在16楼屋顶消防水箱内。G灭火器消防根据消防规范，在建筑物相应部位均设置磷酸铵盐手提式灭火器（4KG/具），作为辅助消防设施。电气消防A、室内变电所、户外箱式变、配电站离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。变压器选用干式变压器。B、在沿街门面设置火灾自动报警系统。C、在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不少于20米。E、照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。E、超过60W的白炽灯、卤钨灯、荧光高压汞灯（包括镇流器）等不应直接安装在可燃装饰或可燃构件上。F、电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。【可行性研究报告】27G、设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。2节能电气节能A、变压器选用节能型产品。B、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数。C、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯,镇流器选用节能型电感镇流器。D、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗。E、设计时考虑稳定电压措施。给水措施A、充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源；B、在本区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和计划节约用水；C、尽量选用节水型卫生设备。12、火灾自动报警系统在商业门面等火灾自动报警系统保护对象为一、二级的建筑物一楼设消防控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜。在建筑物各层设火灾探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出口处均设消防电话插座孔。火灾自动报警系统的传输线路应采用穿金属管、经阻燃处理的硬【可行性研究报告】28质塑料管或封闭式线槽保护方式布线。消防控制、通信和报警线路采用暗敷设时，应采用穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30米。13、综合布线系统在小区建立综合布线系统，综合布线系统应满足建筑群内信息网络与通信网络的布线要求，应能支持语音、数据、图形等多媒体业务信息传输要求，综合布线系统是建筑群内信息、通信网络的基础传输通道。设计时，应根据各建筑物项目的性质、使用功能、环境安全条件进行合理的系统配置和管线设计。综合布线系统采用开放式星型拓扑结构，它由水平分布子系统、垂直干线子系统、配线架、交换机、中心服务器组成，并由中心服务器对系统进行控制，为进入国际互联网或其它广域网提供足够的接口。14、智能化系统在小区内建立智能化系统，将建筑设备监控系统、安全防范系统、火灾自动报警系统及联动系统等集成到一个统一的、协调运行的系统中，实现建筑管理系统智能化，同时，建筑管理系统可进一步与通信系统、信息网络系统联合形成更高层次的建筑集成管理系统，实现建筑物设备的自动监测与优化控制、实现信息资源的优化管理和共享，为使用者提供最佳的信息服务，创建安全、舒适、高效、环保的工作、生活环境。智能化系统设计和设备的选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。【可行性研究报告】29每套住宅集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。住宅设有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求，在主卧室、起居室、书房设有线电视插座。通信管线必须到户，每户电话进线不应少于两对，在主卧室、起居室、书房设信息插座。每套住宅设置具有自动计量装置的水表、电表、煤气表。住宅设置楼宇访客对讲和出入门锁电动控制装置，系统设置按可视对讲系统考虑。弱电系统配线采用穿钢管或阻燃PVC管暗敷引至弱电设备和插座。六、给排水设计1、设计依据（1）建筑给排水设计规范GB500152003；（2）室外给水设计规范GB500132006；（3）室外排水设计规范GB500142006；（4）建筑设计防火规范GB500162006；（5）建筑灭火器配置设计规范GB501402005；（6）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；（7）相关法规和技术规范。2、给水（1）给水水源本工程的给水水源由XX县自来水公司城市供水设施供给。水量、【可行性研究报告】30水压能够满足本工程的生活、消防用水量要求。水质符合生活饮用水卫生标准GB57492006标准。（2）给水系统给水系统设计为生活、消防联合给水系统。可将生活、消防合一，将给水系统给水管设计为环状网。主干管沿小区主干道敷设，用闸阀分成若干个段，在管网上设置若干个室外地上式消火栓，其消火栓的间距不大于120M，保护半径为150M，消火栓距主干道路边不大于2M，距建筑物不小于5M。从市政路自来水管网引入2根DN150给水管，绕小区呈环状布置，供小区室内外生活及消防用水，当发生火灾时由城市消防队消防车从小区给水管网消火栓或从小区消防水池中取水灭火。（3）管材、接口及敷设方式给水管管材采用可延性铸铁管。管道接口为橡胶密封圈接口。敷设方式为埋地敷设。给水管沿场内道路地势埋地敷设，埋深10M。3、排水采用雨污分流制。（1）本项目的日排污量按日用水量的90考虑。生活污水水质受污染，其BOD5为180200MG/L，需处理后方可排放，生活污水经化粪池处理后，排入小区内的排水管网，最终排入城市排水系统。（2）雨水雨水量设计暴雨强度按XX地区暴雨强度公式计算。Q336004010639LGPT119450825L/SHA【可行性研究报告】31式中重现期P1A，TT1MT2，T110MINM2雨水量设计流量按QQF（L/S）Q设计暴雨强度（L/SHA）Q雨水流量（L/S）径流系数本工程取平均值060F汇水面积（HA）P重现期（年）本工程取P1T降雨历时TT1MT2（MIN）M折减系数（3）管材、接口及敷设方式排水管管材采用混凝土管或钢筋混凝土管。管道接口雨水排水管为水泥砂浆抹带接口；污水排水管为钢丝网水泥砂浆抹带接口。敷设方式为埋地敷设。排水管沿场内地势埋地敷设，起点埋深10M。七、节能、排水1、节能、节水原则（1）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。（2）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。2、节水措施（1）在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环【可行性研究报告】32境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少不可再生能源的消耗。（2）设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。（3）建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通能耗。（4）根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（5）积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。（6）安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。（7）所有单元均安装计量表，便于管理和考核。第七章环境影响评价一、编制依据【可行性研究报告】33（1）中华人民共和国环境保护法；（2）环境保护有关标准大气环境质量标准（GB30951996）、地面水环境质量标准（GB38382002）、生活饮用水卫生标准（GB85072006）；二、环境现状项目地址位于XX县XX镇党校东侧（画溪大道东侧），周边自然环境状况良好，没有厂矿企业，对本项目环境无不良影响。三、项目对环境影响项目对环境影响主要有以下几方面（1）本工程的污染物主要是生活污水；（2）垃圾站堆存的生活垃圾；（3）在项目土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重；（4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。四、环境治理及保护方案1、废水处理排放的生活污水BOD5为180200MG/L，不含其他有害物质，需处理后方可排放。本工程的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到【可行性研究报告】34污水排入城市下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，排入场区内的排水管网，最终排入城市排水系统。2、生活垃圾由专职清扫人员清扫、装袋，集中送城市垃圾处理场或由环卫部门处理。3、选用环保型洁净能源，禁用燃煤、木材等设施，并进行雨污分流。4、项目建成后，加强环境管理，搞好园区的绿化和美化工作，促进园区环境的良好发展。5、施工过程中的环境保护。工程施工时应避免夜间进行。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填。第八章项目实施进度安排一、建设工期【可行性研究报告】35预计建设工期（即破土动工至全面竣工验收）可控制在3年以内，即2011年03月2013年12月。二、实施进度安排项目建设期分三个阶段（1）前期工作及施工准备阶段，包括前期可研、规划；立项、报建；初步设计与施工设计；工程招投标。（2）施工阶段，包括土建施工；安装及配套工程；设备调试。（3）竣工验收，包括竣工验收工程总结、交付使用。第九章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围【可行性研究报告】36本项目建设实施区域内的住宅建安工程，基础设施工程及其它附属设施工程的建设费用。（二）投资估算说明1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。3、浙江省建筑工程预算定额（2003年）4、全国统一安装工程预算定额浙江省常用项目单位估价汇总表（2003年）5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（2003年）6、浙江省建筑安装材料预算价格（2003年）7、浙江省建筑安装工程费用定额（2003年）8、浙江省现行的有关取费标准及文件规定9、勘察设计费按工程费用的2估算10、建设管理费按工程费用的2估算11、建设监理费按工程费用的2估算12、本项目不可预见费按5估算。（三）投资估算明细1、开发成本开发成本总计为52103万元，具体如下【可行性研究报告】37（1）、土地成本土地公开挂牌出让价为82万元/亩估算。项目占地面积897亩，土地费用为82万元/亩897亩73554万元。（2）、建筑安装成本项目总建筑面积（含架空层和地下室面积）1702872平方米，全部为高层住宅，地上总建筑面积（不含架空层面积）为1377921平方米，地下总建筑面积为314826平方米，建安成本为35924万元。高层建安成本为29313万元。高层住宅建安成本表单价工程量金额序号项目（元/M2）（M2）（万元）1土建工程费1929137792126580102安装工程费1001377921137792其中给排水工程30137792141338电气工程50137792168896其中弱电工程201377921275583电梯1355小计19502931302其他建筑面积的建安成本其他建筑面积314826平方米，建安成本6611万元。人防地下室建安成本表序号项目单价工程量金额【可行性研究报告】38（元/M2）（M2）（万元）1土建工程费20003148266296522安装工程费10031482631483其中给排水工程303148269445电气工程5031482615741其中弱电工程203148266297小计1953661135（3）、前期工程费用前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等阶段的费用支出。表101前期工程费用汇总序号项目计算依据金额（万元）1建设管理费3592427182可行性研究费计价格19991283号文503勘察设计费3592427184日照分析费用估45合计1490（4）、基础设施建设费用基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施的建设费用。表102基础设施建设费用表【可行性研究报告】39序号项目计算依据金额（万元）1室外工程928其中道路广场150（元/平方米）8475（平方米）其中含路灯雨、污、给水管道工程127室外管线30元/平方米1702872（平方米）511绿化工程70元/平方米18543（平方米）130景观水系估算1602管道煤气估算803电信工程估算1004合计1108（5）、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。表104其他费用表序号项目计算依据金额（万元）1场地准备及临时设施费35924082872劳动安全卫生评价费35924003113环境评价费估算54建设工程09元/平方米1702872平方米15【可行性研究报告】40质量监督费5工程保险费35924031086工程监理费3592427187合同公证费、施工执照费、防雷检测费、节能检测费竣工图编制费估算308工程造价咨询费3592402729施工图审查费2元/平方米1702872平方米3410合计1280（6）、开发期税费开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括土地使用税、白蚁防治费、散装水泥专项资金、墙改费、分散建设市政费等。表105开发期税费序号项目计算依据金额（万元）1土地使用税2元/平方米598163平方米122城市基础设施建设费100元/平方米1702872平方米17033白蚁防治费15元/平方米1702872平方米264散装水泥押金15元/吨50000吨85新型墙体材料专向资金8元/平方米1702872平方米1366高校教育基金93元/平方米1702872平方米158【可行性研究报告】417供电贴费住宅按4KVA/户，500元/KVA，共1362户2728合计2315（7）、开发间接费本项目将不设立现场机构，由开发企业定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用直接计入开发费用的管理费用中。（8）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。本项目编制定员10人，每人工资福利按8万元/年估算，年管理费用为150万元。（9）、不可预见费不可预见费按（1）（8）项合计的5进行估算，即（7355359241490110812802315150）54962252481万元（10）、开发成本开发成本为（1）（10）项的总和，即7355359241490110812802315150248152103（万元）二、资金筹措建设项目所需58103万元建设资金，全部由建设单位自筹。本项目开发投资的资金来源有两个渠道一是企业自有资金，二【可行性研究报告】42是银行贷款。本项目开发商投入自有资金18103万元作为启动资金，另需向银行贷款40000万元用于投资，总投资为58103万元。详细投资金计划与资金筹措表序号项目合计2011年2012年2013年1投资总额5810319400254001330311建设投资5210319000230001010312贷款利息6000400240032002资金筹措5810319400254001330321自筹资金1810394005400330322借款40000100002000010000【可行性研究报告】43第十章还贷来源分析一、还贷能力分析1、住宅销售价格（1）住宅