倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告K09069JWKFFWVGTYMJG4、民用建筑节能设计标准JGJ2695；5、民用建筑热工设计规范GB5017693；6、工程设计节能技术暂行规定GBJ685；7、公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则DB23/12692008的要求。黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告3372节电、节水、节煤措施1、节电用电设备一律选用节能节电型产品。根据用电负荷，合理选用供电器材，减少输电损失。为实现电气节能，可采用高效变压器、高效光源、声光控制楼道开关电动机软起动、变频技术及通过电容补偿提高功率因数等措施。采用新技术、新工艺，选用节能型实验设备，降低能耗和成本。2、节水节约用水的重点是防止跑、冒、滴、漏的现象发生，选择了性能良好的供水设施、设备，如在便池上采用延时冲洗阀，即可防止常流水，又可使每次冲洗节水2040。其次，设置专职与兼职节能管理人员相结合的节能管理机构使节能工作落到实处，制定规章制度，定期巡视检修，保证办公、生活正常用水。同时，在日常生活中加强对员工增强节水意识的教育，实现节约用水、利国利民。3、节煤选择城市集中供热，达到节约煤耗的目的。73建筑节能1、在总体布置上要考虑建筑物的朝向，设有足够的朝阳窗，以获得良好的采光和足够的日照，以便最大限度的节约能源消耗。2、设计时应充分考虑建筑物耗热指标的几个主要因素，采用保温节能墙体材料，使其高效保温。门窗采用塑钢窗和中空玻璃。对建筑物黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告34的冷桥部位采取保温措施，保证其内表面的温度不低于空气露点温度，减少附加传热损失。3、供水、排水管道采用能源消费低的塑料管或塑料复合管材。4、供热管道、空调冷水管道及热水供应管道采用高效复合型保温涂料保温。5、换热站内一级供热管网管道上设置热计量装置。6、每组散热器支管上设置温控阀。74选用节能型的建筑材料在工程建设中，综合考虑其建筑结构的合理性、安全性和经济可行性的情况下应采用以下节能材料。墙面采用100厚苯板保温，地下室顶板采用60厚挤塑苯板保温，屋面采用60厚挤塑苯板保温，建筑中所有外窗南向均采用单框双玻塑钢窗，北向采用单框三玻塑钢窗，给排水管线采用国家提倡的供水管线用材和硬聚氯乙烯排水管等节能材料，严禁使用国家已明文规定禁止使用的各种建材，以实现节能的目的。8组织机构与人员编制81组织机构黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司在管理体制方面，实行总经理负责制；集团公司设立了九个职能部门，分别是总经理办公室、财务中心、人力资源部、党委办公室、审计监察部、企业管理部、市场营销黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告35部、信息技术部、总务（保卫）部；拥有一个全资化肥分公司，内设综合管理部、连锁经营部、进出口部、经营一、二、三部、直销一、二、三部；成立了农化服务中心，下设农化服务部和土壤检测部；控股14家子公司，分别是爱农公司、龙生公司、宁安化工、旭丰公司、瑞丰公司、双丰公司、天硕公司、雨青公司、永丰公司、谷粮公司、铭海粮油公司、江苏农源公司、辽宁亿森公司、安徽新中远公司；参股两家企业，即山西丰喜华瑞公司和云南中远公司。82人员编制表81集团公司人员构成表人员构成情况单位合计高层中层正职经理中层副职副经理一般员工集团公司合能部门合计6179441领导班子77总经理办公室413财务中心10118人力资源部413审计监察部312企业管理部413市场营销部312信息技术部22总务保卫部161114农化服务中心8224化肥分公司小计9609681综合管理部9117进出口部1019经营一部7115经营二部171115经营三部9117直销一部171115黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告36直销二部11119直销三部11110连锁经营部514表82子公司人员构成表拟在集团总部办公的人员构成情况单位合计中层正职经理中层副职副经理一般员工子公司合计1811411156爱农公司331230龙生公司191216谷粮公司151113天硕公司201217旭丰公司181116雨青公司191117双丰公司23122瑞丰公司241221江苏农源211安徽新中远11铭海粮油413宁安化工11永丰公司11辽宁亿森119项目投资估算91投资估算编制说明1、建筑、装饰工程费依据黑龙江省近期建筑工程技术经济指标，结合本项目具体拟建工程设计进行估算。2、该投资估算汇总表中的其它各项费用按国家有关规定及实际情黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告37况估算。92投资估算该场区估算总投资为985511万元。其中工程费用852336万元其它费用86246万元预备费46929万元各子项费用参见工程造价估算表表91所示。表91工程造价估算表单位万元序号工程内容建筑工程设备安装工程其它工程造价备注第一部分工程费用1土建5292655292652装饰1812551812553给排水906390634采明29001290016防雷接地217521757消防防电362536259动力181261812610弱电181261812611通风防排烟3625362512电梯1400014000小计76888475627844510第二部分室外工程费用1道路451545152绿化116311633供电线路100010004综合管网11481148小计567821487826黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告38合计77456277774852336第三部分其它费用1建设单位管理费937693762前期费用200020003可行性研究报告170517054招投标代理费255725575工程监理察设计费26439264397墙改费110811088基础设施配套费21308213089消防设施配套费85285210办公家具购置费20002000小计8624686246第四部分预备费1预备费4692946929小计4692946929总计7745627777413317598551193资金筹措本项目需建设投资985511万元，其中485511万元为企业自筹资金，5000万元为银行贷款。10项目实施进度本项目一次规划设计，一次实施。101项目建设实施进度本工程项目自2009年4月开工，至2010年11月竣工。表101工程进度计划表序工程项目建筑面积投资额基础开工主体开工竣工日黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告39号名称（M2）（万元）日期日期期1建筑工程34151844510办公楼341518445102009420095201042室外配套工程61885782620091020091020104102建设实施组织管理本项目的建设成立专门的项目领导与组织机构，分设工程管理、工程技术、财务与投资、设备与材料采购四个分支机构，各自负责专项工作。本项目按建设各阶段分别采用招标制，从建设方案、初步设计、施工图设计均选用信誉好、水平高的建筑设计院进行设计。关于项目施工，本项目通过招投标选用信誉好、技术力量强、资金雄厚、具有相应资质的高水平建筑承包商施工。并对质量、工期、投资、有相应的保证与控制措施。关于工程管理，本项目实施采用工程监理制，使得项目在工期、投资使用、工程质量、施工安全等方面为业主服务、把关。工程监理队伍的选择面向全社会公开招标方式择优选定。11项目经济分析111经济分析的依据国家计委发布的投资项目可行性研究指南。建设部发布的房地产开发项目经济评价方法。建设单位提供的其他资料。黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告40112贷款偿还项目建设需贷款5000万元，由于项目建设不分期进行。因此贷款按如下安排。其中2010年偿还本金2500万元，2011年偿还本金2500万元，年息按612计算。假设每年九月偿还上一年利息，且2009年不偿还本金，正式偿还本金从2010开始。参见表121所示。表111贷款偿还明细表序号项目年度本金（万）年还息（万）年还本（万）偿还数（万）剩余本金（万）120105000306250028062500220112500153250026530以上还款期是按照年息为612、分两期贷款计算的。2010年偿还本金2500万元，2011年偿还本金2500万元。由此可见，新场区建成后，不仅具有巨大的社会效益，而且具有明显的经济效益。倍丰农资大厦新建工程的建设，在经济、文化、社会等各个方面都是可行的。12结论综上所述，倍丰农资大厦新建工程的建设有利于富民强省的长远战略，符合国家的方针政策，顺应时代发展要求，有利于黑龙江省经济建设和可持续发展，有利于为加快经济、文化建设的步伐，有利于企业经济效益的提高，有利于企业在市场经济体制下更好地生存与发展。该项黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告41目的建设，无论从地理环境、城市建设，还是企业的内在资源准备，都具备建设的条件，无论从经济效益还是社会效益角度来评价该项目，都是必要和可行性的。附录1建设场址区位示意图2土地利用现状图3哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会第2008005号储备用地控详规划图4哈尔滨市人民政府建设用地审批件（哈政土合字2008松北19号）5黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司界址点坐标表、出让宗地竖向界限图、宗地图、哈尔滨建设用地范围6建设场址地形图（20942900、20982900）7建筑设计图（地下一层平面图、一层平面图、二层平面图、三层平面图、标准层平面图、东侧立面图、11剖面图）在售商业地理位置建筑面积（）业态价格营销模式开发商奥特莱斯购物广场城西区濠西路299号一期70000名牌折扣、工厂直销的主力业态，兼具购物、休闲、餐饮、娱乐功能总体均价1、5万/1层22万/左右；2层15万/左右；三层整层出售开发商统一运作；7租金返租3年，房款总价中扣除江苏新海通投资集团黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告42美丽华商业广场外环北路和长华路交汇处11258集国际名牌商场、海峡皇家俱乐部、SOHO产权式酒店及国际5A甲级商务办公楼于一体沿街一层商铺1800020000元/平米，开发商保留二层7000元/平米开发商统一运作；前5年5返租，房款总价中扣除；后5年8返租，一年一付南通昆仑置业集团南通金游城城港路与外环北路口270000集娱乐、餐饮、休闲、购物一体化的时尚消费场所沿街商铺28000元/，内部商铺15000元/开发商统一运作；前3年8返租，房款总价中扣除；后2年8返租，一年一付南通金欣房地产有限公司尚美佳国际小商品城外环北路798号60000小商品市场，一站式小商品采购中心、物流中心1层出售15万/2、3层出租2万/年免物业费1年，一次交租1年免3月租金、一次交租2年免6月