宜昌小溪塔地产项目市场调查报告

宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构1报告单位深圳鼎成机构报告日期二七年九月宜昌“小溪塔”项目市场调查报告（草稿）宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构2前言一、研究目的在项目的启动前期，我们需要对整个市场作一个比较深入的调查与分析，使我们对项目所处的宏观/微观市场环境有全面/正确的了解和认识，能准确把握宜昌市/夷陵区房地产市场的特点与发展趋势,为项目的开发作好前期的市场数据准备工作，为项目的规划定位、营销策划等提供市场依据。二、研究对象宜昌市宏观经济运行形势/宜昌房地产行业的现状/行业经济政策环境/夷陵区住宅地产格局及发展前景/项目主要竞争对手/项目目标客户群体等。三、研究方法本次调研综合多种方法，将全面调查与典型调查相结合,对项目所涉及的行业及影响项目的各种因素进行多层次/跨行业的全面调研。采用行业访谈法/抽样问卷法/现场观察法/公共资讯整合/统计信息/政府公告/政策法规查询等方式获得调查资料。四、数据来源本文所引用的宜昌市/夷陵区宏观经济数据来自于历年的宜昌统计年鉴、宜昌市政府工作报告、宜昌市国民经济和社会发展统计公报和夷陵区国民经济和社会发展统计公报等书籍和政府公开文件。宜昌市房地产各区平均价格/面积等数据来自宜昌市房地产开发协会年度/季度报告。各竞争楼盘的信息及消费者信息来自于各楼盘公开宣传资料、我方调查人员与被调查项目的内部工作人员的访谈记录、消费者随机抽样问卷调查统计等。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构3目录第一部分宜昌市社会发展概况与分析5宜昌市宏观经济形势分析宜昌市人口状况及城市化进程对房地产的影响分析夷陵区宏观经济形势分析第二部分宜昌市房地产行业发展状况与分析14房地产发展的政策环境分析房地产投资完成情况分析宜昌市商品住宅市场供需状况分析宜昌城区房地产市场格局概述宜昌市商品住宅市场走势综合分析第三部分夷陵区房地产行业发展状况与分析31总体概述夷陵区房地产市场特征分析夷陵区住宅市场片区解析第四部分项目消费者需求分析39目标客户购买目的分析目标客户区域来源构成分析目标客户职业构成分析目标客户需求特征分析目标客户需求量分析宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构4第五部分项目竞争楼盘调研44调研楼盘基本情况调研楼盘总体分析楼盘总体考察结论第六部分项目地块调研71项目基本情况项目价值分析SWOT分析宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构5第一部分宜昌市社会发展概况与分析一、宜昌市宏观经济形势分析（一）综合实力实现历史性跨越，城市魅力提升宜昌目前正处于经济高速增长的阶段，连续几年高于全国平均的增长速度。2007年宜昌市政府工作报告指出2006年宜昌市实现地区生产总值为69491亿元，同比增长143，是2001年的181倍，年均增长124，稳固了其在湖北省内的经济地位，经济总量继续稳居湖北省第二位，仅次于省会武汉。25906949167518438064041506001200180024003000武汉市宜昌市襄樊市荆州市孝感市2006年湖北省主要城市GDP总量与排名（单位亿元）与此同时，宜昌市的城市综合实力进入全国百强城市行列，GDP总量居中部同等城市前列。在中部六省的14个同等规模的地级市当中河南的洛阳市/南阳市/许昌市/焦作市/平顶山市；湖南的岳阳市/常德市/衡阳市/株州市；山西的临汾市/江西的赣州市/九江市；安徽的安庆市；湖北的宜昌市/襄樊市），位居第七。中部城市地级经济总量前10位（单位亿元）1332120173472471769969567567267230060090012001500洛阳南阳岳阳常德许昌焦作宜昌襄樊衡阳平顶山此外，在今年8月份，由中国社科院城市发展与环境研究中心、经济视点宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构6报、新浪网等单位联合主办的“中部最佳投资城市评选”中，宜昌市在包括武汉/长沙/南昌/郑州/太原/合肥等省会城市的30座入围城市中脱颖而出，以最高得票获得“中部最佳投资城市”的殊荣。这无疑是投资者对宜昌近年所取得的建设成就的认可，也说明宜昌城市魅力的提升。（二）产业结构日趋合理，支柱产业的地位得到强化2006年，全市规模内工业企业实现利税1557亿元，电力、化工、食品医药三大产业日益壮大，销售收入占规模内工业企业的比重达到719。省级以上高新技术企业达到58家，有2家企业年销售收入过百亿元，7家过10亿元，69家税收过千万元。同时，2006年第三产业也持续发展，旅游、教育、通信等消费需求不断扩大，综合超市、连锁经营等新型流通业异军突起，信息、物流等现代服务业应运而生。进出口贸易继续迅猛发展，2006年全市进出口总额首次突破5亿美元，达到569亿美元，同比增长294，其中出口首次突破4亿美元，达到409亿美元，同比增长279，居省内同等城市的首位。（三）持续加大固定资产投资投入，房地产业地位持续提升25027129632510209048491001502002503003504002003年2004年2005年2006年581114固定资产投资额（亿元）比上年增长近几年宜昌固定资产投资增速温和放大，而同期房地产投资的增速一直处于一个较高的水平，增长速度远远高于固定资产投资的增长速度，说明近年来房地产投资一直是固定资产投资增长的最主要拉动力。但由于受最近几年频繁1282023923175780572410203040502003年2004年2005年2006年20406080房地产投资额（亿元）房地产投资涨幅宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构7宏观调控的影响，房地产投资的增幅波动较大。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构8如上图所示，伴随房地产投资的快速增长，其在固定资产投资中所占比例不断增大，说明房地产投资在固定资产投资中占据了越来越重要的地位，成为宜昌市经济发展的重要发动机之一。（四）居民收入稳定快速的增长，生活水平迈入较为富裕的阶段730807587196241062780781048030060090012002003年2004年2005年2006年691215城区居民人均可支配收入年增幅35853493713773356851084598457856283462040608010202年203年204年205年206年恩格尔系数（）人均消费性支出占人均可支配收入的比例近年来，宜昌城区居民生活水平和生活质量显著提高，年人均可支配收入的年均增幅达到919。2006年宜昌城区人均可支配收入达962404元，比上年增长1048，其绝对额在湖北省仅低于武汉市和十堰市，位居第三。在收入稳步增长的同时，宜昌市民的生活质量也在提高。自1999年宜昌城区居民的恩格尔系数首次跨入40的门槛以来，出现了稳步缩小的趋势。根据国际通用的恩格尔系数标准来判断，宜昌城区居民已经迈入了较为富裕的生活阶段；另外，我们也看到，随着收入的增长、食品支出比例的稳步下降，宜昌城区居民的消费性支出占可支配收入的比例也相对比较稳定，说明人们在生活571080120510152003年2004年2005年2006年宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构9水平提高的同时，富余的、可用于其他用途的收入的绝对数量也在随着收入水平的逐年增长而增加，为宜昌的房地产消费奠定了坚实的市场基础。附注1恩格尔系数计算公式为恩格尔系数食品支出总额家庭或个人消费支出总额100，主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的趋势，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。国际通用的标准为，恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕。2消费性支出指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出，包括购买商品支出和文化生活、服务等非商品性支出。分为以下八类食品；衣着；家庭设备用品及服务；医疗保健；交通与通信；娱乐、教育、文化服务；居住；杂项商品和服务。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构10（五）社会消费活跃，供需两旺1741422652626420093423161270153801002003002003年2004年2005年2006年369121518社会消费品零售总额年增长率宜昌市自2003年走出通货紧缩以来，社会消费日趋活跃。且与居民的收入增长同步，其社会消费品零售总额的增长也走出了几乎相同的快速增长轨迹20042006年的社会消费品零售总额年均增幅达到1469。（六）小结宜昌城市经济的快速发展、城市地位的显著提升，对能与城市发展水平与城市地位相匹配的、高品质的房地产产品的需求越来越大，因而对房地产开发企业的开发水平提出了越来越高的要求。同时，宜昌市民已经迈入生活相对富裕的阶段，对所获得的产品、服务的要求已不仅仅局限在数量上，对品质和质量的关注将越来越高。因此，从城市发展的角度、市场需求的角度，以及房地产作为支柱产业所应承担的社会使命，都迫使房地产开发企业必须能提供越来越多高品质、满足市场需求的产品。品质化的产品开发必将是宜昌市房地产开发的未来发展方向。二、宜昌市人口状况及城市化进程对房地产的影响分析一宜昌人口整体增长基本稳定，但有明显向中心城区流动的趋势截至2006年年底，宜昌全市户籍人口达到40023万人，与2000年底进行的第五次人口普查的结果户籍人口达39728万相比，户籍人口增长了295万人，年均增长率为106，远低于2005年全国589的平均增长率。总体而言，宜昌全市范围内的人口增长基本稳定，在最近的未来几年内，将不宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构11会出现大幅度的人口增长。宜昌中心城区含夷陵区人口总量与增长率120971214712304122230960410670631201211221231241252003年2004年2005年2006年030060090120城区人口总数（万人）增长率2003年至2006年，宜昌城区含夷陵区总人口的年均增长率为66，远高于全市的平均水平，在全市总人口基数变化不大的情况下，说明宜昌人口有周边县镇向城区含夷陵区流动的趋势，这为宜昌城区含夷陵区的房地产开发提供了非常大的潜在有效需求。二宜昌市城市化水平仍较低，房地产开发的潜力巨大宜昌常住人口城乡比例4159城镇人口乡村人口与2000年底进行的第五次人口普查相比，宜昌城镇人口占总人口的比重上升了26个百分点，达41（即城市化率达到41），高于全国平均水平，但同长江沿线城市和全省城市相比，差距比较明显2000年上海城市化率为883，湖北为4222，武汉为816，鄂州为5389，黄石为4932，襄樊为429，荆门为4227。由此可见，目前宜昌的城市化发展水平明显与其经济发展水平和经济地位的迅速提升不同步，也与宜昌未来的发展趋势、在湖北省内仅次于武汉的城市地位不相符。但相对较低的城市化率，也为宜昌未来的房地产开发提供了极大的想象空COMMENTW1预测人口增加新增住宅没有与实际开发市场的对比分析宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构12间就宜昌的城区含夷陵区而言，即使在不考虑加快城市化进程的前提下，按20002006年的年均递增城市化率为37，以400万的城市户籍人口为基数、到2010年城镇居民人均居住面积达30据宜昌市小城镇建设“十一五”专项规划来进行计算，每年新增商品住宅的潜在消费就达到445万，考虑到城区在宜昌市商品房消费的主导地位，这部分新增需求无疑将主要由城区来供应，即使按70的人口流入宜昌城区，以2007年上半年中心城区住宅均价2754元/估计，则至少有858亿元/年的新增潜在住宅消费需求；仅以城区的123万的人口基数计算，每年的新增需求也将至少在1366万，至少有376亿元/年的新增潜在住宅消费而实际上城区的城市化速度应高于全市的平均水平，故以上估计应相对保守。（三）社会老龄化特征明显，将对房地产的开发思路产生影响宜昌常住人口年龄结构147511014岁1564岁65岁以上与第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降了405个百分点，65岁及以上人口的比重上升了263个百分点。根据联合国的统计标准，当一个地区65岁以上人口比重超过7，即属于老龄化社会。宜昌的老龄化结构比较明显，且呈上升趋势。短期内对于房地产业影响不大，但长期来看，老龄化造成社会经济负担过重，人口红利消失，进而影响到房地产业的需求增长。人口结构中老年人口比例的增加，也将对房地产开发的产品结构产生显著的影响。由于人口结构的老化，老年人口在户型大小更大的面积要求、周边及社区配套对卫生保健等更为关注、社区环境更关注空气质量/园林绿化/噪音影响/公共活动空间等等方面有着与年轻人明显不同的要求，这些差异使他们更青睐配套齐全的大型社区。这些无疑对新开发项目的开发规模、产品定位、宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构13设计与规划提出了新的要求。（四）小结综合以上分析，宜昌市的城市化进程、以及宜昌城乡人口的流动，为宜昌的房地产开发提供了非常大的潜在市场空间。但同时也应注意到，宜昌人口结构的变化，将在未来很长一段时期内对房地产所开发产品的定位和结构、规划设计、以及开发规模等方面所带来的深远影响，而且这种影响将随着人口结构老龄化的深入而得到进一步强化。三、夷陵区宏观经济形势分析（一）经济保持与全市同步的快速发展，城区经济地位明显增强2006年，全区完成地区生产总值747亿元，按可比价格计算，比上年增长161，高于宜昌全市的经济增长速度近2个百分点；同期实现全区全地域财政总收入完成99216万元，比上年增长298；全社会完成固定资产投资283亿元，比上年增长227。目前夷陵区区域经济总量目前位居宜昌市各县市第一、全省县市区总量第二、人均第一，同时被评为湖北省县域经济发展前“五强”。（二）城区居民的实际消费能力显著增强几项收入指标与市区指标所占比例的由上表看出，虽然夷陵区的人均工资仅相当于宜昌城区平均水平的8555，但其人均可支配收入与城区的却没有这么明显，说明当地生活成本较低，居民实际购买力相对较强，蕴含着一定的消费潜力。2006年宜昌城区/夷陵区人均工资与可支配收入对比（单位元）12731962410892881260008000100001200014000人均工资人均可支配收入宜昌城区夷陵区2006年宜昌城区与夷陵区人均收入指标对比8555915680859095100人均工资人均可支配收入COMMENTW2没有显示现有房地产市场投入量，需求与市场有没有差距宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构14（三）城市化进程明显快于全市平均水平，房地产发展潜力凸显夷陵区撤县设区后，城市化进程明显快于宜昌全市的平均水平。1999年，当时仍为宜昌县的夷陵区城市化率仅为1798；而到了2006年，城市化率即达到了2374，年均增长了072，是同期宜昌全市水平年均037的1946。20032006年夷陵区城市化率2374217523202349212223242003年2004年2005年2006年以2006年底夷陵区人口基数为518万人推算，若以目前的平均城市化速度发展，未来几年内夷陵区新增城市人口将会带来约113万/年的潜在新增需求；若按2007年上半年夷陵区商品住宅均价为1830元/，则有206亿/年的新增潜在住宅消费需求（以上估计为保守估计，事实上2006年夷陵区城镇居民的人均居住面积已超过30，达到304/人）。并且随着宜昌其他中心城区开发空间的日渐缩小，城市居住重心的外延，这种潜在需求更将进一步放大。因此，夷陵区房地产开发的发展潜力日益凸显。四小结总体而言，宜昌市在这轮2003年左右开始的经济景气周期中，加快了城市发展速度，经济实力在全省、以及全国中部城市的当中脱颖而出，逐步确立了副省域中心城市的地位。而夷陵区作为宜昌市未来城市发展的重心之一，也紧跟宜昌市的整体发展步伐，其地位和实力也得到进一步的加强，房地产的发展潜力日益凸显。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构15第二部分宜昌市房地产行业发展状况与分析一、房地产发展的政策环境分析（一）近期国家宏观调控政策一览时间内容执行力宏观政策20065国务院常务会议提出促进房地产业健康发展的六项措施，即业内所称“国六条”执行力一般20067建设部等六部委联合下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，即业内所称的“外资限炒令”执行力一般20073中华人民共和国物权法出台执行力一般土地政策20069国土资源部等联合发布2006年版限制用地项目目录，别墅类开发项目用地被明令禁止。执行力强20071新增建设用地土地有偿使用费提高一倍。执行力一般金融/税收政策20061征收房地产交易个人所得税。执行力强20066个人住房按揭贷款首付比例不低于30。执行力强20067国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。执行力强20075央行再次上调金融机构存贷款利率和法定存款准备金率。执行力强20077央行上调金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。执行力强20079央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。执行力强宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构16（二）宜昌市近期房地产相关政策一览12006年2月26日，宜昌市优先保证四类用地重点建设项目/支柱产业/生态建设/重点招商引资项目；22006年5月8日，上调各档次个人住房公积金贷款利率018个百分点；32006年6月19日，市建委/房管局/物价局联合下发关于开展商品房交易市场秩序专项整顿的通知；4宜昌住房公积金管理中心在2006年上半年推出了“商业贷款转公积金贷款”业务；5宜昌市先后出台了宜昌市城区最低收入家庭廉租住房管理实施细则、关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知等文件，逐步落实“国六条”和“九部委意见”。6宜昌市即将推行宜昌市商品房买卖合同文本，并实施商品房竣工交付使用备案制度。政策出台后，将使宜昌市房地产销售和房地产经营管理更加透明，更趋合理，更加规范。（三）宏观政策对宜昌房地产的影响分析1宏观调控的将对宜昌房地产有深远且直接的影响128202392247331736302457645780010203040502003年2004年2005年2006年2007年上半年020406080房地产投资额（亿元）同比涨幅从上图看到，在宏观调控力度加强的2006年，使得部分开发商在相当一段时间内放缓了开发节奏，因而使宜昌市房地产投资额的增长受到非常大的影响，增幅由57直落32个百分点。但经过一段时间对政策的消化，2007年上半年，宜昌市房地产开发投资又驶入了快车道。因此，从整体而言，2006年的宜昌楼宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构17市也和全国一样，在一定程度上受到频出的宏观调控措施，但其表现并没有像人们想象那样出现成交急剧萎缩、供应减少的局面，而是平稳过渡、市场振幅不大、恢复迅速，对供求双方没有实质性的影响。然而，随着未来政策的进一步细化和实施，无疑将对宜昌的房地产发展有着非常深远和直接的影响；并且在未来一段时间内，宏观政策的影响仍将是对房地产开发影响最大的不可确定因素。220072008年间政策的重点将在于监督和落实，遏制过度投机与2006年密集的政策轰炸相比，2007年房地产政策调控相对来说平静很多，过去两年出台的一揽子政策已经基本囊括了调控的大方面，而2007年最需要做的就是如何将这些政策落实到位。几次宏观调控的直接结果实际上对购房者所带来的短期成本增加不大，但却产生了长期的心理预警效应，国内楼市的购房需求，特别是投资/投机需求已经受到一定的抑制，这一点从近期各个中高档住宅成交统计数据中可以看到。3高品质住宅的房价格持续走高，更具投资价值大户型、高价格、高品质的住宅因为是重点调控对象，在今后一段时间内，供应量紧缩，房价将随着供求关系趋紧和投资价值上升将而进一步上涨。4宜昌房价不改稳步上涨大势如果90/70政策、经济适用房政策和廉租房制度均得到彻底执行，普通商品住房的价格将随着供给量的增加，涨幅将稳步回落。但近一两年内不会有太大的影响。同时，政策对住宅投资的遏制比较明显，但宜昌市多是自住型购房，因此调控政策对宜昌房价的整体走势影响不大；并且随着供给总量中中低价房的增加，房价总水平必将趋于稳定，短期内房价飞涨的局面难以再现。因此，总体而言，未来23年内，宜昌房地产价格仍将保持稳步温和上涨的趋势。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构18二、房地产投资完成情况分析（一）投资完成状况良好，增长迅速由于受去年上半年宏观调控的影响，全市上半年的房地产投资增长有所放缓。但是经过对政策的消化，下半年房地产投资又重拾迅猛增长的势头，全年完成3918亿元，同比增长236。房地产开发投资区域划分2005年2006年同比增长全市317亿元3918亿元236城区2867亿元3488亿元2172007年上半年，宜昌继续保持了迅猛发展的势头，其中城区含夷陵区完成开发投资2473亿元，同比增长363。反映出投资商继续看好宜昌市场，持续加大投资力度。（二）商品住宅投资仍是房地产开发的主要方向2007年上半年宜昌中心城区含夷陵区房地产投资比例构成690015743841141商品住宅商业地产经济适用房其他投资（注其他投资包括城市配套设施/旅游地产/写字楼等）从房地产开发结构分析，商品住宅投资含别墅和高档公寓仍是房地产开发投资的主要方向。2006年全市总共完成商品住宅含别墅和高档公寓投资额达251亿元，占房地产开发投资总额的641。2007年上半年，这一比例更是继续扩大，在完成的2473亿元投资中，商品住宅的比例占到了69，达到1705亿元。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构19（三）自有资金比例下降，资金来源结构单一在资金来源构成中，自筹资金占了最大比重，2006年这一比例达到827，但在2007年上半年，这一比重下降较快，仅为447。说明由于房地产市场的火爆，投资商加速了项目扩张，导致资金投入的相对紧张。另外，资金结构过于单一，对贷款的依赖程度较大。2006年资金来源中，国内贷款951亿元，占到总资金169，但在2007年上半年，国内贷款为93亿元，占到总投资资金的376，贷款资金比例增长超过了一倍，说明投资商对银行的依赖性加大。投资商对银行的过度依赖将导致宏观调控风险的加大，一旦出现宏观政策尤其是金融政策的突然紧缩，投资商将面临资金链上的巨大压力很明显，这种压力在最近一段时期内有持续增强的趋势。三、宜昌市商品住宅市场供需状况分析（一）宜昌市商品住宅市场供应状况分析1土地出让情况土地购置面积（万）成交金额（亿元）平均成交价格（元/）住宅用地平均成交价格（元/）2006年4361930647026912007年上半年33594513336141572007年，宜昌计划供应土地9991万（折合1350亩），其中70用于房地产开发。但由于一部分定向开发占用了住宅用地，加之毛地出让的土地产品转化周期长，因此当年供应用于住宅开发的土地不足40万（折合600亩）。从需求方面而言，虽然受宏观调控的影响，但宜昌房地产市场的火爆，仍吸引了许多投资商将目光投向了房地产开发；从供应方面来看，2007年土地供应的收缩（全年土地供应计划仅为2006年土地购置面积的229），很大程度上推升了宜昌市的土地价格，使2007年上半年的平均土地成交价格相对于2006年全年提高了8997,而住宅用地的平均价格更是飙升了10487。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构202住宅供应情况（1）住宅投资情况分析451947149220562511100057602208377606121824302002年2003年2004年2005年2006年0306090120住宅投资额亿元增幅由于受宏观调控的影响，近年宜昌的住宅投资额增幅出现了下降，但仍保持了很高的增速。进入2007年上半年，在土地转让面积未出现大幅增加的情况下，宜昌市住宅投资出现了爆发性的恢复增长，达到1705亿元，较去年同期增长877。这其中除了大多数投资商走出政策观望期，加大投资力度之外，另外一个很重要的原因是，土地转让价格的大幅提升拉升了住宅的投资额。（2）未来3年内住宅供应面积95081577120961238912781456719220106651142511123264329115677136259139865871642501001502002503002002年2003年2004年2005年2006年20020406080住宅年施工面积（万）新开工面积（万）新开工面积增幅住宅年施工面积增幅COMMENTW3应与人口增加后造成的房地产市场需求对比宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构21宜昌市2007年上半年住宅施工/新开工/竣工面积及增长比例住宅施工万住宅新开工万住宅竣工万面积31354120431561。同比增幅47387228从以上图表看出，2007年上半年施工面积和新开工面积大幅增长，接近100的增幅，而竣工面积却同比下降明显。显示出在宏观调控下，部分房地产投资商减缓了开发速度，同时有意识的开始进行土地储备。因此，可以初步断定，20062007年是开发商的土地储备年。而新开工面积和施工面积影响的是未来3年内的新增住宅供应，因此据此分析，20082010年间将有较大批量的新增商品住宅集中投放市场，供应量将大幅增加。3小结综合土地供应状况、住宅投资状况、住宅新开工/施工面积的分析2006年新交易土地面积43619万，以70用于住宅开发、20的平均容积率估算，至少可提供610万的住宅若按开发期3年计，每年将新增20333万的供应量；而2006年及2007年上半年，新开工面积仅为23166万，其间存在较大的缺口。可以预计，在未来的3年内，宜昌市住宅的供应将面临集中放量，在同时面临宏观调控的压力下，整体形势比较严峻。（二）宜昌市住宅市场需求状况分析1销售面积和销售额分析3488654971057866511943122032801408616662946365496868443790710728498777040801201602002年2003年2004年2005年2006年020406080100住宅销售面积（万）住宅销售额（亿元）销售额增幅销售面积增幅宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构2220012005年之间，住宅需求的增加并不明显，2006年销售面积的增长达到78的历史最高位。2007年上半年再次有所放缓，但增长势头依然强劲。2007年上半年宜昌城区住宅销售面积9191万，同比增长403；城区住宅销售额2029亿元，同比增长592。最近12年的住宅销售额的增幅明显大于销售面积的增幅，表现为房价的明显增长，需求的旺盛。2住宅价格分析13281342157817592188105175911472439100015002000250020022003200420052006051015202530商品房销售均价均价涨幅综合分析宜昌城区的住宅价格走势、以及销售面积和销售额的走势，在2006年的宏观调控中，增幅只有小幅的下降，说明宏观调控对宜昌住宅市场的综合影响没有预期的大。另外，2007年上半年城区含夷陵区商品住宅销售均价为2754元/，比2006年全年的均价上升了2587数据来源于宜昌房地产开发协会，若综合考虑去年上半年因宏观调控政策频出、而出现的价格增幅短暂放缓的因素，今年上半年宜昌平均房价相对于去年同期的增幅应高于2587；而与湖北全省平均水平相比，宜昌市更是远高于湖北全省今年17月同比为112的平均涨幅据湖北省统计局。综合近几年的情况看，20042007年房价增幅比较明显，尤其是2007年上半年。有理由相信，一方面由于地价成本抬升，另一方面也是因消费需求的强劲拉升，2007年下半年房价仍将继续走高。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构23因此，宜昌房价近期仍将持续保持上涨态势。但由于20082010年供应量的放大，未来3年内的上涨幅度将有所放缓。3住宅空置情况分析1）空置率水平分析75874573961215202278003282527021874642812435050000100000150000200000250000200220032004200520061000100200300住宅空置面积（）空置面积增长幅度虽然上图显示2005年以来，住宅的空置率和空置面积都在增长，但空置面积的增长幅度出现了明显下滑。且根据国国内惯例，商品房空置率合理区间初步确定为014空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展。1530空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展。3140空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展。商品房空置率255611478491558224201020302002年2003年2004年2005年2006年COMMENTW4没有数据和说服力，空置房主要特点（如地段、房型等）和去化分析宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构244150产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。依此判断，2005年以来，宜昌市住宅的空置率基本处于第和第区间，属于比较适量的水平。2）空置结构分析2005年宜昌城区空置商品住宅的年龄结构75223空置13年含1年空置3年以上含3年空置1年以内再分析空置住宅的年龄结构可以看出，自2005年后随着市场对商品住宅需求的明显放量，空置率主要表现为最近3年内、尤其是1年内新建住宅的空置。其主要原因在于随着市场形势好转，各房地产开发企业加大了住宅的投资建设力度，集中推出大量新盘。另外，2007年16月，城区商品房空置面积为2170万，较去年同期下降16，其中住宅空置面积为1494万，较去年同期增长175。按100一套房计算，空置住宅接近1500套。据资料显示，上述空置面积主要体现在新增的住宅供应、小区物业管理用房、地下车库及一些公用房等。3）近期空置率升高的原因分析对于近年来宜昌住宅空置率升高的原因，结合前面的判断，分析如下A房价上升缩小购房人群,国家相关政策出台，对后市不明确，部分“弹性需求”者持币观望。B2006年股市等良好，出现了购房资金向股市的分流；加上国家政策打击炒房，投资性购房需求减少。C市场的持续火爆，使住房施工面积增长速度持续增加，新增的住宅面积COMMENTW5消费应结合人口增长与房地产供给市场综合对比分析宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构25导致空置面积的绝对数出现增长。D空置率的很大一部分表现为商用物业、公用物业的空置，但宜昌人均收入和住宅刚性需求的增长均十分强劲。综合判断，宜昌市目前的住宅空置率仍然处于较低风险水平，在最近几年内不会对宜昌的房地产市场产生较大的负面影响。4宜昌城区住宅消费潜力分析26580136307953104362770156510681245010170230290203年204年205年206年51015202530人均住宅消费额（元）住宅消费占人均收入的比例住宅消费占人均收入比例的增长幅度3571955828842040608010204年205年206年宜昌城区居民对住宅消费的投入越来越大，住宅消费在人均可支配收入中所占到的比例迅速上升，伴随着20052006年宜昌房地产市场的火爆，这一比例达到277，增幅达9558。按照国际公认的住房消费占可支配收入比重的风险划分30以内为合理的负担；3050为较重负担；超过50为负担过重，存在较高风险。由上图可以看到，20052006年住宅消费的过快增长，一定程度上透支了宜昌城区居民的住宅消费潜力；按照近2004年以来的平均增长幅度，2年内人均住房消费占可支配收入的比重将超过50的国际警戒线。据以上国际公认的标准来估计未来2年内宜昌市居民的住房消费潜力以城区户籍人口123万、年人均可支配收入9624元计，在不考虑周边县镇人口迁入、城区居民收入增长、以及外来增量投资需求的情况下，以50的较重负担为限，宜昌市城区的住宅消费市场近2年内至少仍有264亿元的消费空间，以2007年上半年商品住宅销售均价估算，估计约有9586万的消费能力。5小结总体而言，宜昌市的住宅消费在2005年以来进入了价量齐升的上升通道，宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构26在短期内仍将呈现求大于供的局面；但在未来开发量和推盘量高悬、居民经济承受能力有限的情况下，其增速应不会再现前期暴涨的局面。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构27四、宜昌城区房地产市场格局概述（价格数据截至2007年6月30日）一西陵区西陵区在建楼盘有CBD、金缔华城、美岸长堤、万佳城市花园、青亲江岸、香格里拉二期等17个楼盘。该区商品住宅以120150的大户型中高档楼盘为主。销售均价为3816元/，较之第一季度均价增加了120元/，其中最高价为6500元/，最低价格为2800元/。平均房价和涨幅均为全市最高。西陵区作为宜昌市中心城区拥有无可比拟的地缘优势，但因为土地供应日益减少，开发成本增加明显，土地出让价格高达1754元/，居全市首位。同时在2007年，西陵区也是住宅放量最大的区域。西陵区今后可供开发的土地数量已经不多，因此房价将继续迅猛增长，但已经不再是开发商追逐的开发热点区域。（二）开发区该区商品住宅品质提升非常快。目前开发区在建楼盘有清江山水、民生世家、中恒沁园春、香山铭苑等15个楼盘，销售均价为2680元/，较之第一宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构28季度均价增加100元/，其中最高价格为2980元/，最低价格为2160元/。东山开发区房价涨幅较快，仅次于葛洲坝区域，2007年住宅放量不大，加上与西陵区接壤的交通和地理位置优势，房价将继续较大幅度攀升。（三）伍家岗区目前伍家岗区在建楼盘有长江画廊所属四大楼盘、长江帝景、金色海岸、世纪阳光、滨江鑫苑、南北天城三期等14个，销售均价为2630元/，较之第一季度均价增加50元/，其中最高价格为5800元/别墅,最低价格为1650元/。该区域是城市东移的主要受惠区域，土地供给充足，2007年出让成本仅690元/，商品房投放量仅次于西陵区。与中心城区房价相比，房价升值空间较大。目前根据距离中心城区的远近，房价因不同的区段呈现较大的差异。但伍家岗工业近年内迅速崛起，一批重点项目先后落地，偏远区段也将迎来良好的发展机遇。（四）葛洲坝区域葛洲坝区域在建楼盘有锦绣天下等5个楼盘，销售均价为2618元/，较之第一季度均价上涨139元/，其中最高价格为3800元/，最低价格为2020元/。该区域潜在需求旺盛，因为区位特殊，目前市民在该区购房仍有较大的心理障碍。但葛洲坝区域市场投放量为各区最低，而住房需求比较强劲，因此房价涨幅为全市最高。今后将是另一个开发热点。（五）夷陵区夷陵区在建楼盘有君临山水、香山凤凰城、黄金居馨港、夷陵新都、阳光水岸、金凤朝阳等18个,均价为1830元/,较之第一季度均价上涨50元/。其最高价格为2240元/，最低价格为1610元/。截止2007年8月，共销售商品房1545套，销售面积20多万，比去年同期增长20。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构29随着宜昌市建设省域副中心城市及世界水电、旅游名城战略的进一步确定，作为城市西进的主要方向，夷陵区将成为宜昌市城市骨架拓展的一个重要区域。夷陵区作为城区新的重要组成部分,宜人的自然环境和山水资源等优势，让夷陵区逐渐成为了宜昌综合房地产开发的“后花园”，受到越来越多开发商的重视。特别是发展大道等交通主干道的建设加快了夷陵区融入中心城区的步伐。但目前该区的商品住宅平均价格与中心城区的均价相比有很大差距，差距达到1986元/，因此是典型的价格洼地。（六）小结1不可避免的城市化趋势使住宅开发热点向次中心城区转移宜昌市作为湖北省的省域副中心城市，其城区建成规模明显与其城市定位不相符，与其他中部省份的省域副中心城市相比，宜昌中心城市的总体规模偏小，吸纳、辐射、带动能力不强；主要是城市空间狭小，中心城市建成区面积增长较慢，城市骨架仍未完全拓展开，严重影响到城市功能布局。1281217177800306090120150岳阳洛阳宜昌株洲襄樊中部省份主要省域副中心城市城区建成面积单位平方公里（注除宜昌为2006年年底数据外，其余均为2003年年底数据，宜昌数据引自宜昌市建委，其他城市的数据均引自中国城市统计年鉴2004、中国城市年鉴2004）根据宜昌城市总体规划，到2011年宜昌中心城市建成区面积要达到100平方公里，意味着年均建成区拓展要达到5平方公里。宜昌中心城区西陵区因过于狭窄、可供新开发的土地资源日益减少，而拆迁建设难度极大。因此，次中心城区如夷陵区、伍家岗、东山开发区等成为地产开发商新的热点目标。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构30房地产开发的近郊化也极大拓展了宜昌的城市区域。以夷陵区、伍家岗、东山开发区为主的次中心城区以优越的环境、低廉的价格更受到人们的青睐。伴随宜昌城市扩张的进行，以上次中心城区所蕴涵的巨大价值将会被发掘、其潜能必将逐步释放。2次中心城区等新区的房地产开发驶入快车道随着宜昌城市次中心城区基础设施的完善以及城市发展规划的倾斜，伍家岗区和夷陵区等次中心城区板块的房地产开发已经驶入了快车道未来12年内，上述城区的住宅投放量将超过80万/年几乎占到2006年宜昌商品住宅登记销售面积的2/3，其融入中心城区的速度也在加快1东山开发区在三环广场周边区域集中了东山天惠城、晶品国际、水榭花都、亚太广场、缤纷银座、东方杰座等楼盘。2伍家岗区则在胜利四路沿线成片开发，近年投放市场的楼盘有金色海岸、江临天下、城市吉尼斯、万佳城市花园、金江银座、滨江新天地、长江帝景等。另在港窑路附近也集中了军供小区、青青花园、水岸绿洲、廊桥水岸等楼盘。3而夷陵区成片开发形势更加明显，发展比较充分的长江市场一带楼盘云集，如金都御林、君临山水、碧水蓝天、香山凤凰城、锦江花园等。这种成片大面积开发预示着次中心城区房地产的强势崛起，必将逐步带动中心城区人口向次中心城区区分散，县市人口向次中心区靠拢。长期来看，这样的发展趋势将使宜昌由原来的“一个中心”走向“多个中心”的城市发展格局。3次中心城区房地产投资价值凸显宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构31宜昌各城区房价对比28001650241020201610381626302680261818306500580030803800224002000400060008000西陵区伍家岗区东山开发区葛洲坝区域夷陵区最低价（元/）均价（元/）最高价（元/）228032039001234伍家岗区夷陵区西陵区开发区2007年第一季度与第二季度各区均价上涨幅度对比目前的开发热点是葛洲坝和东山开发区，夷陵区房地产投放量居于中游，但均价、涨幅在全市均处于低点，属于前期被忽略的价值洼地，也说明消费需求没有得到充分释放，房价在今后几年内还有很大的补涨空间。另外，夷陵区人均GDP高于全省平均水平,而2006年商品住宅平均价格仅相当于全市平均水平663,全省平均水平的574,全国平均水平的404。因此随着置业者和投资者对夷陵区这类次中心城区价格洼地的发现,其投资价值日益显著。五、宜昌市商品住宅市场走势综合分析1宜昌市房地产业已经进入高速增长期房地产投资增幅超过了全年经济增长速度和全社会固定资产投资的增长速度，强势投资的拉动，使宜昌市楼盘的开发建设步伐明显加快，产品供应出现了量能放大。同时由于城区基础建设速度加快，居住环境进一步改善，使得房地产开发自2006年已经进入了高速发展期。2开发商成本大幅增加，行业资源呈加速集中趋势2007年上半年，宜昌土地交易价格大幅上涨幅，加之新的税收政策出台，加大了交易成本；一些垄断性资源、人工工资、基础建材等价格均有大幅上涨，导致开发商的开发成本增加。自2007年以来，宜昌房地产资源集中度越来越高，规模优势越来越明显。在政策调控的影响下，宜昌的房地产市场已经开始出现较大分化，一批具有强宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构32势的优势企业将占有更多优势资源，土地、资金更加集中。而在住宅二级市场，楼盘品质、售价、户型、环境、物业管理等已经成为竞争的焦点。在规模化的竞争中，宜昌房地产热点开始由价格因素主导变为品牌、资源、规模等复合因素相叠加的指向主导。因此，对开发商的资金链管理、成本控制能力、产品研发、营销定位等提出了更高的要求。而一些缺乏竞争力的中小企业生存越来越困难。近年内，宜昌房地产业将面临一场行业洗牌。3各种综合因素导致竞争加剧，房价增速放缓2007年宜昌楼市多数楼盘价格稳中有升，和谐有序。今后几年内，宜昌房价将由冲动性上涨开始转化为科学合理上升。形成这一态势的原因是中央和地方的宏观调控政策规范了市场，抑制了涨价预期；增加了市场投放量，缓解了需求压力；加快了市场细分和产品升级；加快了经济适用房的建设速度和投放规模，使一部分中低收入家庭住房有所改善。宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构33第三部分夷陵区房地产行业发展状况与分析一、总体概述根据宜昌市“城市西进，安居夷陵”的战略发展，夷陵区政府提出，夷陵区的建设目标是“成为最适宜人类居住的生态居住区”，为夷陵区房地产业的大发展吹响了号角。如今房地产业在夷陵区的迅速崛起，已成为该区国民经济新的增长点和第三产业发展中最快、最具活力的优势产业。同时，夷陵区成为了宜昌房地产业最活跃、最繁荣、最有发展潜力的一片热土。与夷陵区城市住宅开发的总体定位“最佳人居”相呼应，夷陵区房地产业的发展之路在定位上与其他区域有明显的区别1自然风景优势的利用充分依托夷陵区稀缺的自然资源和优美的山水环境，集山、江、河、城、大坝于一体，打造高品质楼盘。2突出生态特色，山水园林特色和旅游文化特色，走可持续发展之路。3停止了见缝插针的零星建设，投入到规模化的住宅小区建设，小区规划、房型设计、配套建设的水平不断提升。二、夷陵区房地产市场特征分析一夷陵区房地产投资特点1总体投资规模不大，增幅的波动较大0410143339185714001357118180123452002年2003年2004年2005年2006年0408012016020房地产投资额（亿元）增长率夷陵区房地产投资额占宜昌城区房地产总投资额的比例78169310419950369122003年2004年2005年2006年总体而言，近几年夷陵区房地产投资的总体规模不大，在宜昌各城区当中宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿）深圳鼎成机构34处于较为边缘的地位，投资规模占宜昌城区房地产总投资规模的比重一直在710左右徘徊，没有实质性的突破；增幅的波动较大。但随着宜昌房地产开发重心向次中心城区的转移，夷陵区的房地产开发即将迎来春天。2投资主体以非公经济为主，实力偏弱非公经济投资在房地产投资中的比重743086608760607080902004年2005年2006年非公经济的投资主体在夷陵区的房地产开发中占主导地位。从近几年夷陵区的房地产投资总额偏小、以及增幅出现较大波动可以看出，非公经济主体的总体经济实力偏弱。3大盘频繁