房企布局二线城市探析

房企布局二线城市探析自09年4月份以来，土地市场快速回暖。新地王不断出现，各大房企也纷纷大举购地。新一轮的囤地过程中，呈现出了一些新的特点。本文就今年以来的房地产土地市场成交特点，进行简要分析。09年以来的土地市场总体来看，我们感到有以下几个特点二线城市成为众多大型民企背景的企业布局重点；新地王国企背景的居多；土地溢价成交成为主流，市场预期转暖回升。二线城市成为大型房企的布局重点区域2009年以来，大型房地产企业新增土地储备逐月放量，不约而同地，二线城市成为这些大型房企重点布局的区域。据最新初步统计，大型房企在二线城市的新增土地储备占比已经接近50，达到历史最高值。据克而瑞中国研究中心统计，2009年一季度时，万科、招商、保利、首创、富力等30家大型房企仅在1月和2月新增5幅土地储备，新增土地储备建筑面积约218万平方米，新增土地储备金额仅14亿元。进入4月以来，全国土地市场走出交易淡季，开始恢复活跃，大型房企新增土地储备逐月攀升，2009年二季度时，还是这30家大型房企，新增土地储备建筑面积1,180万平方米，环比增长441，新增土地储备金额约28022亿元，是一季度的20倍。在2009年前7个月，30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49；在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29；在一线城市新增土地储备则占总量的22。国企成为“新地王”在近期部分城市的“抢地”风潮中，国企的拿地攻势可以说是凌厉迅猛方兴地产406亿元抢得广渠路15号地，保利地产381亿拿下重庆鸿恩寺地块，成都中泽置业196亿将奥运村乡地块收入囊中，在这一系列地王的争夺中，主导者正是那些有着国资背景的企业。部分地方政府为了促进土地能够顺利成交，减少项目的开发风险，也纷纷将橄榄枝伸向这些资本与政府资源双重优势的国有企业18日，在北京举行杭州土地推介会上，杭州市余杭区政府拿出了包括47宗、4300余亩建设用地，其中规划建设中的之江度假区占到近一半。出席当天推介会的200多位受邀嘉宾中，中国建设集团、中房集团、中国保利集团、万达集团、中铁集团、中冶集团等国资背景企业赫然在列。在当前国内的体制下，国有企业更容易获取信贷支持，资本实力比民营企业雄厚，在遇到危机的情况下，国企往往更具回旋空间，抗风险能力也更强。因此邀请国企参与度土地竞拍，可以减少房地产开发建设所带来的风险，降低土地尤其是新城土地流标的风险。不过，由于国企在开发项目时对成本的顾虑小于民营企业，在土地竞拍时为了拍到土地有时会盲目的抬高地价，此举可能引起地价的新一轮上涨。溢价成交，地王频出在土地成交活跃的同时，伴随是土地溢价的不断上升。地王记录被频繁刷新。从本月重点地块来看，知名房地产企业近来在土地市场上表现抢眼。8月上海土地交易的热度继续，共成交了14幅经营性地块4幅地块的溢价率超过50。其中，华润集团在与多家知名房地产企业的竞争中，最终以3522亿元获得上海嘉定区南翔镇的两幅住宅、商业地块，溢价率高达180，两副地块连片开发，总占地面积较大，未来产品的塑造空间较大。而绿城中国在无锡以29亿元的价格获得了滨湖区蠡湖新城板块的一幅集商办与居住多种用地性质的地块，该幅地块曾于06年由澳大利亚墨维克仲圣公司竞得，后因为公司资金压力而被退回，如今被拆分出让，由于靠近太湖且受到无锡政府搬迁的辐射，地里位置优越，应次该幅地块的价格也创下了无锡近几年土地市场成功出让的总价历史之最。成交方面来看，华北地区大部分城市的经营性用地成交幅数同比大幅增长，尤其是北京，成交幅数同比增加500，其次是沈阳和大连，同比分别增加200。本月沈阳、天津、青岛为土地流标现象较多的城市，尤其是沈阳土地流标率高达8929，而天津、青岛流标率较低，分别为435和417。从土地成交价格来看，土地市场经历过上个月疯狂争夺后，本月热度有所回落，多数城市底价成交比重有所上升，除北京外土地底价成交比重均超过半数，高溢价地块比重亦出现下降。北京8月土地市场依然保持了较高的活跃度，高溢价地块成交比重在各城市中最高，占比达4167。由具有国资背景的景旭房地产开发有限公司竞得的北京丰台区六里桥住宅项目用地，溢价率达到了238，其他4幅地块的溢价率也超过了50。从土地市场的表现来看，我们认为呈现出了以下几个特点第一，新地王一般都产生在一线城市，这说明一线城市的土地供应稀缺，对于资金实力一般或资金成本高的企业，在一线城市将被逐步边缘化，因此，一线城市更多的卖家是实力雄厚的国有企业。第二，二线城市成为大型地产土地储备的重点区域。这可